Kendelse af 07-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Der er anmodet om bindende svar på følgende spørgsmål:

”Kan SKAT bekræfte, at Ejendommen kan værdiansættes til kontant DKK 4,2 mio. svarende til den seneste offentlige vurdering af Ejendommen ved overdragelse fra Selskabet til Hovedanpartshaveren?”

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”NEJ”.

Landsskatteretten ændrer svaret til ”JA”.

Faktiske oplysninger

Der er anmodet om bindende svar for selskabet og selskabets hovedanpartshaver, [person1].

I anmodningen om bindende svar af 6. november 2017 er anført følgende faktiske oplysninger:

”1 Selskabet

Selskabet blev etableret i 2011 som led i en spaltning, hvorved Hovedanpartshaverens mand, [person2] (i det følgende benævnt ”Ægtefællen”), modtog samtlige kapitalandele i Selskabet. Ægtefællen indtrådte ved etableringen som direktør.

Efterfølgende foretog Hovedanpartshaveren ultimo 2012 en ombytning af sine kapitalandele i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1] (i det følgende benævnt "Tandlægeselskabet"), hvorved Hovedanpartshaveren modtog nom. DKK 226.000 kapitalandele i Selskabet svarende til 48 % af den registrerede selskabskapital.

Som følge af brancherelaterede krav til ejerskab knyttet til Hovedanpartshaverens virke som tandlæge i Tandlægeselskabet har ægtefællerne i 2015 indgået aftale om overdragelse af de resterende nom. DKK 250.000 til Hovedanpartshaveren.

Hovedanpartshaveren ejer fortsat samtlige nom. DKK 476.000 kapitalandele i Selskabet svarende til 100 % af den registrerede selskabskapital.

Hovedanpartshaveren overtog ligeledes i 2015 direktørposten i Selskabet og udgør således fortsat Selskabets ledelse.

Selskabet udøver virksomhed ved udlejning af Ejendommen og besidder herudover samtlige kapitalandele i Tandlægeselskabet.

Udskrift fra Erhvervsstyrelsen vedrørende Selskabet vedlægges som Bilag 1. Selskabets reviderede årsrapport for regnskabsåret 2016 vedlægges som Bilag 2.

2 Selskabets erhvervelse af Ejendommen

I sammenhæng med etableringen af Selskabet udtrådte Ægtefællen som medejer af et revisionsfirma. Som følge heraf var der i Selskabet en betydelig likviditet, og følgelig blev forskellige investeringsobjekter overvejet til placering af midler som alternativ til at opretholde kontante indeståender uden mulighed for forrentning.

I maj måned 2012 blev der truffet beslutning i Selskabet om at erhverve Ejendommen med henblik på at etablere udlejningsvirksomhed. Ejendommen ligger tæt ved Hovedanpartshaveren og Ægtefællens private bopæl, hvilket blev anset som hensigtsmæssigt på flere punkter, herunder i forhold til at holde øje med Ejendommen, mulighed for fremvisning for lejere m.v.

Ejendommen blev erhvervet for en samlet købesum på DKK 5,1 mio. Tingbogsattest vedrørende ejendommen er vedlagt som Bilag 3.

Ejendommen blev ved erhvervelsen i 2012 delvist finansieret ved realkredit belåning på DKK 3,1 mio. til fast rente på 3,5 % og med vilkår om afdragsfrihed i 10 år.

Den offentlige ejendomsvurdering for Ejendommen var i 2012 DKK 5,3 mio. Kopi af ejendomsskattebilletten udskrevet i 2013 er vedlagt som Bilag 4.

Efterfølgende blev den offentlige vurdering af Ejendommen i 2014 nedsat til DKK 4,2 mio., som fortsat er gældende, jf. også Bilag 3. Reguleringen viste sig at være sket som følge af en klagesag ført af en af naboerne.

3 Ejendommens anvendelse

Ejendommen er opført i 1978 og har et boligareal på 138 m2. Ejendommens planløsning medfører, at den primært henvender sig til par og er mindre velegnet til børnefamilier. Dette har vist sig at påvirke udlejningsmulighederne i negativ retning.

Det skal videre til orientering bemærkes, at Ejendommen grænser op til den bagerste del af ejendommen [adresse1], der har været fredet i mange år. Slottet er for nyligt blev solgt til et ejendomsselskab, som beskæftiger sig med projektudvikling af eksisterende og nye ejendomme. Den nye ejer vil forsøge at få ændret fredningen og påtænker at indrette boligejendomme i slottet samt opføre 15-17 nye rækkehuse på arealerne bag slottet, som grænser op mod Ejendommen.

Ejendommen har siden erhvervelsen i 2012 været udlejet til tre forskellige lejere, hvor det senest afsluttede lejeforhold løb fra 1. maj 2014 til 30. april 2017.

Senest er den tredje lejeaftale indgået fra 6. juni 2017 for en periode på to år med et selskab, som anvender Ejendommen til boligformål for en udstationeret familie. Lejeforholdet løber således frem til medio 2019. Der er ikke truffet beslutning om Ejendommens anvendelse herefter, herunder om der skal ske genudlejning, ske salg af Ejendommen eller om Hovedanpartshaveren og Ægtefællen eventuelt vil tage bopæl på Ejendommen.

4 Vedligeholdelse og forbedring i ejertiden

Selskabet har i ejertiden foretaget sædvanlig løbende vedligeholdelse af Ejendommen samt i 2014 udført en renovering af Ejendommens bryggers.

Ejendommen er i Selskabets seneste årsrapport, jf. Bilag 2, optaget til DKK 5.240.486. Specifikation at den regnskabsmæssige værdi vedlægges som Bilag 5. I relation til renoveringen af bryggers i 2014 bemærkes, at bryggerset var nedslidt og at det i forhold til at finde nye lejere var nødvendigt at foretage en opdatering og renovering.

Den løbende drift af Ejendommen fra 1. august 2012 til 20. oktober 2017 er specificeret i vedlagte Bilag 6. Vedrørende udgifterne i 2017 bemærkes, at Ejendommen under det treårige lejeforhold fra 2014 til 2017 var slidt hård. Da muligheden for ny udlejning allerede en måneds tid fra lejernes fraflytning viste sig, var der behov for meget hurtigt at få malet m.v., på hvilken baggrund der blev antaget to malerfirmaer til at løse opgaven med indvendig og udvendig maling af Ejendommen.

Vedrørende hårde hvidevarer skal det bemærkes, at Ejendommen ved erhvervelsen var udstyret med nyere hårde hvidevarer af mærket [x1], et eksklusivt mærke under [...]. Salg af hårde hvidevarer af mærket [x1] er imidlertid ophørt i Danmark i 2015, og derfor var det ikke muligt indenfor kort tid at fremskaffe reservedele til reparation af ødelagt ovn og opvaskemaskine. Udskiftning var derfor nødvendig for at have lejemålet klar pr. 6. juni 2017.

Videre skal i forhold til kommende vedligeholdelsesarbejder bemærkes, at der ved lejers fraflytning i november 2013 blev konstateret fejl ved Ejendommens gulv, som har medført, at stavpaketter har løsnet sig. Der blev i al hast foretaget en reparation, men konstruktionsfejlen forventes at medføre, at gulvet skal skiftes før problemet kan afhjælpes endeligt. Omkostningerne forbundet hermed er anslået til DKK 175 – 200.000.

Endelig bemærkes, at der ved afslibning af Ejendommens udendørs terrasse som led i klargøringen til udlejning i juni 2017 blev konstateret råd i plankerne. Det må derfor påregnes, at terrassen indenfor en kortere årrække skal udskiftes. Omkostningerne forbundet hermed er anslået til DKK 75 – 85.000.

De påtænkte dispositioner

Selskabet og Hovedanpartshaveren påtænker nu at indgå aftale om overdragelse af Ejendommen fra Selskabet til Hovedanpartshaveren.

Parterne har til hensigt, at Ejendommen overtages med de aktuelle lejere.

Købesummen vil kontant blive fastsat til DKK 4.200.000 på gældfri basis, som svarer til den seneste offentlige vurdering af Ejendommen. Berigtigelsen af købesummen vil således ske ved fuld kontant betaling.

Det kan lægges til grund for besvarelsen af denne anmodning om bindende svar, at Hovedanpartshaverens belåning af ejendommen ikke vil overstige 80 % af den aftalte købesum på DKK 4,2 mio.

Ovedragelsen påtænkes at blive aftalt i forlængelse af SKATs besvarelse af denne anmodning om bindende svar, dvs. forventeligt i første halvår af 2018.”

Den omtvistede ejendom er beliggende [adresse2], [by1]. Ejendommen er opført i 1977 og har ifølge SKATs vurderingsoplysninger et beboelsesareal på 138 m², med hertil indbygget garage på 25 m². Det er oplyst, at ejendommen ligger i 5. række fra [...].

Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 for [adresse2] var på 4.200.000 kr., heraf grund 2.611.200 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 30.434 kr.

SKAT har til brug for afgivelsen af det bindende svar anmodet SKAT Ejendomsvurdering om at besigtige ejendommen og give et skøn over værdien. SKAT Ejendomsvurdering skønnede, at ejendommen kunne prissættes til 4.900.000-5.100.000 kr., svarende til 35.507-36.956 kr. pr. m². Skønnet var begrundet i ejendommens beliggenhed, stand og kvadratmeterprisen på solgte ejendomme i området. Det fremgår af udtalelsen, at besigtigelsesnotatet, at:

”Ejendommen

Ejendommen som er beliggende for enden af lukket villavej er besigtiget den 4. december 2017.

Tilstede ved besigtigelsen var lejer af ejendommen, samt [person3] fra SKAT ejendomsvurderingen.

Ejendommen har opførelsesår 1977, og er på vægtet 162 kvm.

Der indgår dog 25 kvm indbygget garage i dette areal. Ejendommen er på 138 kvm beboelse.

Ejendommen indeholder entre som fører ind til stue og køkken/alrum. Stort soveværelse med eget badeværelse. Yderligere et værelse samt gæstetoilet og bryggers.

Alt i alt en pæn ejendom i almindelig stand.

Begrundelse

Ved SKAT ejendomsvurderingens prisfastsættelse af ejendommen er der taget hensyn til ejendommens beliggenhed, ejendommens stand, samt kvm priser på handlede sammenlignelige ejendomme i området.

Der er skelet til udbudte ejendomme i området.

Der er yderligere i prisfastsættelsen taget højde for et usikkerhedsskøn.”

Af fremlagt besigtigelsesnotat fra SKAT Ejendomsvurdering fremgår endvidere, at:

”...

Ejendommen så ud til at være i almindelig god stand.

Pæn men på ingen måde prangende.”

Selskabets repræsentant gjorde den 5. januar 2018 indsigelse overfor det af SKAT Ejendomsvurdering udøvede skøn, idet repræsentanten ikke mente, at SKAT havde konkretiseret de enkelte vurderingsparametre samt at der ikke var taget højde for fejl og mangler på ejendommen, herunder fejl i husets gulve og råd i plankerne på terrassen. SKAT Ejendomsvurdering skønnede herefter ejendommens handelsværdi til at være 4.750.000 kr. – 4.950.000 kr., svarende til ca. 34.420 kr. - 35.870 kr. pr. m². SKAT Ejendomsvurdering anførte i den forbindelse, at:

”...

Det oplyses at ejendommen efter handlen er delvis renoveret/opdateret.

Jf. [organisation1]s boligstatisk er kvm-priserne steget med ca. 48 % indenfor postnummer [...] siden ejendommen er handlet i 2012 til 3. kvartal 2017.

Såfremt ejendommen skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området ville ejendommen 3. kvartal 2017 have haft en handelsværdi på kr. 7.548.000. Kvm-pris på kr. 54.695.

Gennemsnitlige kvm-pris for 3. kvartal 2017 indenfor postnummer [...] er oplyst til kr. 39.767 jf. [organisation1]s boligstatistik.

SKAT ejendomsvurderingen har til prisfastsættelsen af ejendommen undersøgt handler af ejendomme indenfor postnummer [...] i 2017 med et registreret bolig areal på mellem 120-150 kvm og kan konstatere at disse er handlet til kvm-priser mellem kr. 26.408-107.446.

Blandt andet er [adresse3] handlet 3. kvartal 2017 til en kvm-pris på kr. 34.246.

Ejendommen har opførelses år 1976, og registreret med et boligareal på 146 kvm. Handelspris kr. 5.000.000. Vurderet til kr. 4.200.000.

I indsigelsen sammenlignes denne ejendom med [adresse4] som er solgt for en kvm-pris på kr. 25.536 i 3. kvartal 2013.

3. kvartal 2013 var den gennemsnitlige kvm-pris for postnummer [...] kr. 26.733. såfremt [adresse4] skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området til 3. kvartal 2017 ville ejendommen have haft en handelsværdi på kr. 7.077.500, grundet områdets stigning på ca. 49 % siden handlen i 2013. Ejendommen er vurderet til kr. 4.600.000 i 2013.

En anden sammenlignelig ejendom er beliggende på [adresse5]. Ejendommen har opførelses år 1978 og er på 148 kvm. Ejendommen er handlet 4. kvartal 2017 til kr. 5.725.000, vurderet til 2.950.000.

SKAT har til prisfastsættelsen undersøgt udbudte sammenlignelige ejendomme og har konstateret at ejendomme i almindelig stand udbydes til gennemsnitlig kvm-pris på kr. 36.000. Pænere stand udbydes fra kr. 40.000. Udbudspriser ligger langt over seneste vurdering.

Det skal oplyses at bl.a. er [adresse6] udbudt til kr. 37.401 pr. kvm. Vurderet til kr. 2.850.000. Ejendommen har opførelses år 1972 og et boligareal på 127 kvm, og i almindelig vedligeholdelsesstand.

SKAT ejendomsvurderingen har den 4. december 2017 besigtiget ejendommen og konstaterede ikke ved besigtigelsen fejl/mangler eller forhold ved ejendommen som kunne begrunde at ejendommen ikke skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området.

Da der ikke i SKAT ejendomsvurderings prisfastsættelse af ejendommen den 5 december 2017 er taget hensyn til fejl på husets gulve samt terrasse mener SKAT at der kan gives et nedslag på kr. 150.000 for disse forhold.

Det skal bemærkes at der ikke gives nedslag for fremtidige dispositioner for området. I indsigelsen påpeges det bl.a. at ejendommen har højere vurdering end andre ejendommen med samme registrerede kvm i området. Det skal oplyses at dette skyldes at ejendommen ses registreret med en indbygget garage på 25 kvm. Den indbyggede garage vægter på vurderingen med 95 % af de 25 kvm.”

Ejendommen [adresse5] er beliggende ca. 2 km fra [adresse2].

Der er med anmodningen om det bindende svar fremlagt følgende oversigt over aktiverede omkostninger på [adresse2] siden erhvervelsen:

Der er endvidere fremlagt regnskabstal over afholdte driftsomkostninger på ejendommen i 2012-2017, hvoraf det fremgår, at der samlet er afholdt udgifter for 638.250 kr., blandt andet til ejendomsskat og afgifter, 236.783 kr., indvendig maling af vægge og træværk, 99.921 kr., udvendig maling af træværk, 60.979 kr., reetablering af have m.m., 44.993 kr. og udlejningshonorar, 55.900 kr.

Det er oplyst, at [adresse2] er beliggende i det såkaldte ”[...]-område”, der udgør ejendommene beliggende på vejen [adresse4] med sidevejene [adresse7], [adresse8], [adresse2] og [adresse9]. Det fremgår af et fremlagt kort, at der for enden af [adresse4] findes ejendomme i 2. række ud til [...], mens ejendomme på sidevejene er beliggende længere inde i landet. Det er tillige oplyst, at der i dette område ikke er mulighed for at udstykke grundene, placere flere boliger i et hus på samme matrikel eller at bygge huse med flere etager.

Det fremgår af et kort over postnumrene i [by2] Kommune, at [...] [by1] omfatter et område med såvel ejendommene beliggende første parket ud til [...] samt ejendomme beliggende længere inde i landet.

Ifølge fremlagte oplysninger fra Realkreditrådets statistikbank udgjorde de gennemsnitligt realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i [...], [by1], for perioden 1. kvartal 2012 – 3. kvartal 2017 følgende:

Selskabet overdrog ejendommen til [person1] den 15. juni 2018 til 4.750.000 kr. Købsaftalen er oplyst indgået med et skatteforbehold.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret selskabets spørgsmål med ”NEJ”, idet SKAT ikke mener, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”SKAT er enig i, at den påtænkte handel er omfattet ligningslovens § 2, og at overdragelsen skal ske til handelsværdien og ikke kostprisen.

SKAT er også enig i jeres henvisning til Juridisk vejledning 2017-2 afsnit C.B.3.5.4.3 hvor det fremgår, at hverken parterne eller skattemyndighederne er bundet af ejendomsvurderingen, hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for markedsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Af praksis på området skal SKAT henvise til følgende:

Østre Landsrets dom af 16. oktober 2017 B-2113-16. Landsretten finder at Skatteministeriet har bevist, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget, henset til salgs- og udbudspriser i samme område.

Byretten finder i SKM2016.392.BR at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skatteankenævnets skøn over handelsværdien.

Efter besigtigelse af Ejendommen, er det SKATs opfattelse at handelsværdien ligger mellem 4.900.000 kr. og 5.100.000 kr.

Ved SKAT ejendomsvurderingens prisfastsættelse af Ejendommen er der taget hensyn til Ejendommens beliggenhed, Ejendommens stand, samt kvm priser på handlede sammenlignelige ejendomme i området. Der er endvidere henset til udbudte ejendomme i området, og der er yderligere i prisfastsættelsen taget højde for et usikkerhedsskøn.

SKATs kommentarer til de indsendte bemærkninger:

SKATs ejendomsvurdering har efter besigtigelse af Ejendommen beskrevet den således:

”Ejendommen har opførelsesår 1977, og er på vægtet 162 kvm.

Der indgår dog 25 kvm indbygget garage i dette areal. Ejendommen er på 138 kvm beboelse.

Ejendommen indeholder entre som fører ind til stue og køkken/alrum. Stort soveværelse med eget badeværelse. Yderligere et værelse samt gæstetoilet og bryggers.

Alt i alt en pæn ejendom i almindelig stand.”

PÅ baggrund af de indsendte bemærkninger til forslag til bindende svar har SKATs ejendomsvurdering udtalt følgende:

”Efter gennemgang af indsigelsespunkter mener SKAT ejendomsvurdering af handelsværdien for ejendommen kan ansættes til mellem kr. 4.750.000 – 4.950.000.

Jf. vurderingslovens § 6 fortages vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel på vurderingstidspunktet. For ejerboliger jf. §1, pkt. 2 fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Ejendommen ses handlet maj 2012 til kr. 5.100.000 i en fri handel, kvm-pris på kr. 36.956.

Jf. [organisation1]s boligstatistik var den gennemsnitlig kvm-pris indenfor postnummer [...] for 2. kvartal 2012 kr. 26.841. Ejendommen er dermed handlet ca. 38 % over den gennemsnitlige kvm-pris for området.

Det oplyses at ejendommen efter handlen er delvis renoveret/opdateret.

Jf. [organisation1]s boligstatisk er kvm-priserne steget med ca. 48 % indenfor postnummer [...] siden ejendommen er handlet i 2012 til 3. kvartal 2017.

Såfremt ejendommen skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området ville ejendommen

3. kvartal 2017 have haft en handelsværdi på kr. 7.548.000. Kvm-pris på kr. 54.695.

Gennemsnitlige kvm-pris for 3. kvartal 2017 indenfor postnummer [...] er oplyst til kr. 39.767

jf. [organisation1]s boligstatistik.

SKAT ejendomsvurderingen har til prisfastsættelsen af ejendommen undersøgt handler af ejendomme indenfor postnummer [...] i 2017 med et registreret bolig areal på mellem 120-150 kvm og kan konstatere at disse er handlet til kvm-priser mellem kr. 26.408-107.446.

Blandt andet er [adresse3] handlet 3. kvartal 2017 til en kvm-pris på kr. 34.246.

Ejendommen har opførelses år 1976, og registreret med et boligareal på 146 kvm. Handelspris

kr. 5.000.000. Vurderet til kr. 4.200.000.

I indsigelsen sammenlignes denne ejendom med [adresse4] som er solgt for en kvmpris på kr. 25.536 i 3. kvartal 2013.

3. kvartal 2013 var den gennemsnitlige kvm-pris for postnummer [...] kr. 26.733. såfremt [adresse4] skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området til 3. kvartal 2017 ville ejendommen have haft en handelsværdi på kr. 7.077.500, grundet områdets stigning på ca. 49 % siden handlen i 2013. Ejendommen er vurderet til kr. 4.600.000 i 2013.

En anden sammenlignelig ejendom er beliggende på [adresse5]. Ejendommen har opførelses år 1978 og er på 148 kvm. Ejendommen er handlet 4. kvartal 2017 til kr. 5.725.000, vurderet til 2.950.000.

SKAT har til prisfastsættelsen undersøgt udbudte sammenlignelige ejendomme og har konstateret at ejendomme i almindelig stand udbydes til gennemsnitlig kvm-pris på kr. 36.000. Pænere stand udbydes fra kr. 40.000. Udbudspriser ligger langt over seneste vurdering.

Det skal oplyses at bl.a. er [adresse6] udbudt til kr. 37.401 pr. kvm. Vurderet til kr.

2.850.000. Ejendommen har opførelses år 1972 og et boligareal på 127 kvm, og i almindelig vedligeholdelsesstand.

SKAT ejendomsvurderingen har den 4. december 2017 besigtiget ejendommen og konstaterede ikke ved besigtigelsen fejl/mangler eller forhold ved ejendommen som kunne begrunde at ejendommen ikke skulle have fulgt den gennemsnitlige stigning for området.

Da der ikke i SKAT ejendomsvurderings prisfastsættelse af ejendommen den 5 december 2017 er taget hensyn til fejl på husets gulve samt terrasse mener SKAT at der kan gives et nedslag på kr. 150.000 for disse forhold.

Det skal bemærkes at der ikke gives nedslag for fremtidige dispositioner for området.

I indsigelsen påpeges det bl.a. at ejendommen har højere vurdering end andre ejendommen med samme registrerede kvm i området. Det skal oplyses at dette skyldes at ejendommen ses registreret med en indbygget garage på 25 kvm. Den indbyggede garage vægter på vurderingen med 95 % af de 25 kvm.

Det skal yderligere bemærkes at de handler som der refereres til i indsigelse er ældre handler og at der har fra 2012 og frem har været en fremskrivning på over 50 % på kvm-priser indenfor postnummer [...].

Der skal derfor i de konstaterede historiske handler fra 2012 tillægges den fremskrivning der har været på realiserede handler inden for området.

Det skal slutligt bemærkes at SKAT’s genoptagelser af vurderingerne i området i 2014 var nedsættelse af grundværdierne.

Konklusion på prisfastsættelsen

Der er taget udgangspunkt i den frie konstateret handelspris i maj 2012.

Der er henset til kvm-priser på handlede sammenlignelige ejendomme i området i 2017, og der er taget højde for ejendommens stand.

Der er yderlige taget højde for et usikkerhedsskøn i at anvende en kvm-pris i værdifastsættelsen som ligger under den gennemsnitlige kvm-pris for området trods det at ejendommen i 2012 er handlet over den gennemsnitlige kvm-pris.”

Som modargument til Østre Landsrets Dom fra 2017 og Byrets Dom fra 2016, henviser I til en ikke offentliggjort Landsskatteretsafgørelse hvor anvendelse af den offentlige vurdering som handelsværdi godkendes uanset salgspriser i området.

Det er herefter SKATs opfattelse, at en handelspris på 4.200.000 kr. ikke kan anses for et passende udtryk for Ejendommens handelsværdi ved et salg på nuværende tidspunkt eller i den nærmeste fremtid.”

SKAT har i høringssvar af 20. april 2018 fremsat følgende bemærkninger:

”Klager henviser til forarbejder til Ejendomsvurderingsloven. Loven gælder først for vurderinger af ejerboliger pr. 1. oktober 2018. Det er derfor SKATs opfattelse, at den fremtidige margin for skønsusikkerhed ikke kan finde anvendelse for vurderingen i 2017.

Klager sammenligner med 10 handler i området hvoraf de 8 er sket før 2017, og derfor ikke er sammenlignelige.

SKAT har fastsat en aktuel markedsværdi på blandt andet på baggrund af:

SKAT Ejendomsvurdering har besigtiget ejendommen.

Købsprisen fra uafhængig part i 2012 på 5.100.000 kr.

Efterfølgende er der afholdt udgifter til renovering/opdatering på ca. 600.000 kr.

Priser på salg af sammenlignelige ejendomme i området i 2017.

Det er fortsat SKATs opfattelse, at en overdragelsessum på 4.200.000 kr. ikke svarer til markedsværdien.

Der er ikke i klagen til Skatteankestyrelsen fremkommet nye oplysninger i sagen, hvorfor SKAT henviser til sagsfremstillingen og begrundelsen i det bindende svar.”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at besvarelsen spørgsmålet ændres til "Ja", således at [adresse2] kan værdiansættes til 4.200.000 kr. svarende til den seneste offentlige vurdering af ejendommen ved overdragelse fra selskabet til hovedanpartshaveren.

Selskabets repræsentant har fremsat følgende anbringender til støtte for den nedlagte påstand:

”I nærværende sag har SKAT i det indledende forslag til bindende svar af 12. december 2017 anført, at den offentlige vurdering ikke udgør et retvisende udtryk for værdien af Ejendommen. Efter SKATs indledende opfattelse udgør værdien af Ejendommen DKK 4,9 - 5,1 mio.

SKATs begrundelse for at afvige fra den offentlige vurdering i den konkrete sag var følgende:

"Ved SKAT ejendomsvurderingens prisfastsættelse af Ejendommen er der taget hensyn til Ejendommens beliggenhed, Ejendommens stand, samt kvm priser på handlede sammenlignelige ejendomme i området. Der er endvidere henset til udbudte ejendomme i området, og der er yderligere i prisfastsættelsen taget højde for et usikkerhedsskøn."

Efter Spørgernes supplerende indlæg af 19. og 22. december 2017 har SKAT i det bindende svar uddybet begrundelsen for, at der konkret skulle være grundlag for at afvige fra den offentlige ejendomsvurdering, jf. nærmere nedenfor.

SKAT har endvidere korrigeret sin opfattelse af Ejendommens værdi, som ifølge SKAT rettelig udgør DKK 4,75 - 4,95 mio. Den offentlige vurdering på DKK 4,2 mio. afviger således med 12 - 15 % fra den af SKAT fastsatte værdi af Ejendommen.

Det skal hertil anføres, at SKAT ikke i sin begrundelse har specificeret det nedslag, der er indregnet som udtryk for den rimelige skønsmæssige margin forbundet med værdiansættelsen, som ifølge Ejendomsvurderingsloven udgør 20 %. Det kan således alene konstateres, at den seneste offentlige vurdering på DKK 4,2 mio. kan rummes indenfor 20 % afvigelse af den af SKAT fastsatte værdi.

Der henvises i øvrigt til redegørelsen vedlagt som Bilag D med underliggende bilag vedrørende datagrundlaget for SKA Ts begrundelse i Afgørelsen. På baggrund heraf bestrides det, at SKAT ved de fremlagte oplysninger i Afgørelsen har ført fornødent bevis for, at den seneste offentlige ejendomsvurdering skal tilsidesættes som grundlag for værdiansættelse.

Det skal i den sammenhæng anses som en skærpende omstændighed for SKATs bevisbyrde, at Spørgerne har fremlagt omfattende datagrundlag samt en række synspunkter overfor SKATs afvisning af at anvende den offentlige vurdering, jf. Bilag C, som SKAT ikke har forholdt sig til endsige tilbagevist.

SKAT henviser i begrundelsen for Afgørelsen udover den ovenfor omtalte dom fra Østre Landsret til byrettens afgørelse i SKM2016.392.BR, som senere er afgjort af Østre Landsret.

I SKM2016.392.BR havde skatteyder fastsat værdien af en ejendom til DKK 24 mio. ved handel mellem interesseforbundne parter. Den offentlige vurdering var DKK 13,2 mio., og SKAT havde vurderet ejendommens værdi til DKK 19 mio.

Under Skatteankenævnets behandling af sagen blev der afholdt syn og skøn, hvorved ejendommens værdi blev vurderet til DKK 22 mio. Skatteankenævnet lagde syns- og skønsmandens vurdering af ejendommens værdi til grund, hvilket Byretten tiltrådte.

Sagen behandlet af byretten i SKM2016.392.BR er ikke sammenlignelige med denne sag, da sagen ikke vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt SKAT og senere Skatteankenævnet havde ført bevis for, at den offentlige vurdering skulle fraviges. Derimod handlede sagen om, hvorvidt skatteyder havde tilstrækkeligt grundlag for at dokumentere, at der blev handlet på markedsmæssige vilkår, hvilket et syn og skøn i Skatteankenævnet ikke bekræftede.

Endelig skal det holdes for øje, at sagen omhandlede tocifrede millionbeløb, hvorved selv en mindre forholdsmæssig afvigelse kan udgøre en væsentligt beløbsmæssig afvigelse.

Baseret på den ovenfor anførte bemærkninger gøres det opsummerende gældende at:

1. Den seneste offentlige ejendomsvurdering kan anvendes som grundlag for værdiansættelse af Ejendommen med mindre vurderingen er fejlbehæftet eller der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse.

2 En fravigelse af den offentlige vurdering kan alene ske, hvis SKAT beviser at den offentlige vurdering er fejlbehæftet eller at særlige omstændigheder foreligger.

3 SKAT har ikke bevist, at den gældende offentlige ejendomsvurdering er fejlbehæftet, og SKAT har ikke redegjort nærmere for grundlaget for den aktuelle ejendomsvurdering.

4 SKAT har yderligere ikke ført bevis for, at handelspriser vedrørende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige vurdering ikke svarer til markedsprisen. Der skal herved særligt lægges vægt på:

4.1 At den af SKAT fremlagte oplysning om gennemsnitlig stigning for prisen pr. kvadratmeter indenfor postnummer [...] fra 2. kvartal i 2012 til 3. kvartal i 2017 på 48 % ikke giver et retvisende billede af den generelle prisudvikling i perioden, jf. særligt Bilag D-18,

4.2 At den af SKAT fremlagte oplysning om gennemsnitlig stigning for prisen pr. kvadratmeter indenfor postnummer [...] fra 3. kvartal i 2013 til 3. kvartal i 2017 på 49 % ikke giver et retvisende billede af den generelle prisudvikling i perioden, jf. særligt Bilag D-18,

4.3 At den gennemsnitlige kvadratmeterpris for 3. kvartal 2017 på DKK 39.767 lagt til grund af SKAT er påvirket af salg af en enkelt ejendom til en markant højere kvadratmeterpris på DKK 107.446, jf. Bilag D-17, som definitivt ikke er sammenlignelig med Ejendommen samt

4.4 At SKAT ikke har redegjort for den indregnede margin for usikkerhed af værdiskønnet.

5 En tilsidesættelse af den offentlige vurdering kan alene ske, hvis værdien af Ejendommen på andet grundlag kan anses at afvige fra den offentlige vurdering i et omfang udover en rimelig skønsmæssig margin.

6 En afvigelse på + / - 20 % ligger indenfor en rimelig skønsmæssig margin.”

Selskabet har fremsat følgende bemærkninger til SKATs høringssvar af 20. april 2018:

”SKATs udtalelse af 20. april 2018 indeholder 2 hovedbemærkninger, til hvilke Klager har følgende supplerende bemærkninger:

1. Det er SKAT’s opfattelse, at den fremtidige margin på 20 % for skønsusikkerhed i den nye Ejendomsvurderingslov pr. 1. oktober 2018 ikke kan finde anvendelse for vurderingen i 2017.

SKAT anser den offentlige vurdering af [adresse2] på 4,2 mio. kr. for misvisende, fordi ejendommens handelsværdi efter SKATs opfattelse andrager 4.750.000 kr. - 4.950.000 kr. efter et indrømmet renoveringsnedslag på 150.000 kr. for husets ødelagte gulve og træterrasse. SKATs opfattelse er baseret på en afvigelse på 13 %-17 % i forhold til den offentlige vurdering på 4,2 mio. kr.

SKAT har i sin vurdering af gældende m2-priser for [adresse2] medtaget den atypiske ejendom, [adresse10], [...] [by1], fra [organisation1]s m2-statistik for 3. kvartal 2017, der som oplyst af SKAT blev handlet til en m2-pris på 107.446 kr. (udgjorde 68 % af kvartalets prisstigning). Hvis [adresse10] isoleres fra beregningen, har SKAT i stedet for et oplyst, ikke kvantificeret nedslag for skønsusikkerhed modsat forhøjet værdien af [adresse2] med 209.794 - 409.794 kr., jf. Klagers notat af 22. februar 2018, side 8.

Klager har alene henvist til den kommende 20 % usikkerhedsmargin i den nye ejendomsvurderingslov med det formål at underbygge, at SKATs ”præcisionsberegning” for 2017 ikke vil kunne rummes inden for den kommende ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018, selv om denne bliver baseret på et betydeligt bedre datagrundlag end hidtil.

I SKM2017.714 ØLR var SKATs nettovurdering på 10 mio. kr. (efter nedslag på 2,2 mio. kr.) og den offentlige ejendomsvurdering på 5 mio. kr., svarende til en nettoforskel på 200 %. Herudover havde SKAT konkret påvist fejl i den ansatte m2-pris for sommerhusets grundvurdering.

Hverken hidtidige domsafgørelser eller kendelser fra Landsskatteretten giver SKAT grundlag for i sine misvisningsbetragtninger om den offentlige ejendomsvurdering at operere med en usikkerhedsmargin på 13 %-17 %.

SKAT har ikke ført bevis for, at den gældende offentlige vurdering på 4,2 mio. kr. for [adresse2] ikke er et retvisende udtryk for ejendommens værdi.

2. Klager sammenligner med 10 handler i området, hvoraf de 8 er sket før 2017 og derfor ikke er sammenlignelige.

Det er sædvanlig praksis, at priser for handlede ejendommen kan sammenlignes over tid, når der korrigeres for prisudviklingen, jf. bl.a. SKM2017.714 ØLR.

[adresse2] er beliggende i [...]-området med i alt 54 parceller, hvor der i årene 2012-2017 er handlet i alt 10 ejendomme. Som dokumentation for disse handler har Klager tidligere fremlagt følgende bilag:

Da SKAT på trods af en moderat prisstigning tilsyneladende afviser at forholde sig til alle faktiske handler i [...]-området før 2017, har Klager supplerende til denne replik opdateret Bilag 8 med en prisindeksberegning i overensstemmelse med det fremlagte Bilag 18 og bemærkningerne hertil.

Det nye Bilag 29 viser, at korrigeres alle 8 faktiske handler i [...]området i årene 2013-2017 til 2017-prisniveau (prisindeks 114), bliver den gns. m2-pris på 31.479 kr. Benyttes denne m2-pris for [adresse2] på 138 m2, fremkommer der en beregnet værdi på 4.194.000 kr. efter renoveringsnedslaget på 150.000 kr.

Priskorrektionen, der er vist med gul baggrundsfarve i Bilag 29, er simpel at gennemføre.

Der er i 1. gule kolonne vist de enkelte års prisindeks, jf. Bilag 18. Disse benyttes til at omregne de enkelte års handelspriser til 2012 niveau (basisår) ved at dividere årets løbende handelspriser med de enkelte års prisindeks (vist i gul 2. kolonne). Efterfølgende omregnes alle handelspriser til 2017-prisniveau ved at multiplicere 2012-handelspriser (basis 100) med indeks 114 (vist i gul 3. kolonne).

Den gennemsnitlige m2-pris på 31.479 kr. fremkommer som summen af 2017-handelspriserne for 8 handlede ejendomme i [...]-området i årene 2013-2017 divideret med 8. [adresse2] og [adresse11] handlet i 2012 er ikke medregnet.

SKAT oplyser desuden, at den aktuelle markedsværdi er fastsat på baggrund af blandt andet:

Hertil har Klager nedenstående supplerende bemærkninger:

3.a SKAT Ejendomsvurdering har besigtiget ejendommen.

I det endeligt negative bindende svar af 22. januar 2018, side 20, har SKAT om den fysiske besigtigelse konkluderet: ”Alt i alt en pæn ejendom i almindelig stand.”

Klager læser denne udtalelse som udtryk for, at [adresse2] repræsenterer en ejendom i middel stand, og at huset som sådant ikke skal tilføjes et pristillæg.

Klager skal henlede opmærksomheden på, at SKATs udtalelse er afgivet efter, at der ifølge SKATs svar skulle være ”...afholdt udgifter til renovering/opdatering på ca. 600.000 kr., jf. senere under punkt 3.c med Klagers yderligere bemærkninger til denne påstand.

Før besigtigelsen havde SKATs vurderingsafdeling tilsyneladende ikke modtaget kopi af den indsendte anmodning af 6. november 2017 om bindende svar, hvoraf bl.a. fremgår, at husets ca. 110 m2 trægulve har løse parketstave og skal udskiftes, samt at ca. 80 m2 træterrasse er med delvis råd. SKAT har efterfølgende i det endeligt bindende svar af 22. januar 2018 indrømmet et renoveringsnedslag på 150.000 kr., der skal indregnes i husets aktuelle værdiansættelse.

Den delvise renovering af huset med nyt køkken er foretaget af den tidligere ejer i 2007-2008 og er ca. 10 år gammel. Der udestår fortsat renovering af badeværelse og gæstetoilet, udskiftning af husets rørføringer i disse rum samt udskiftning af husets 39-årige gamle klædeskabe (se Bilag 11, 12 og 13).

3.b Købsprisen fra uafhængig part i 2012 på 5.100.000 kr.

SKAT har i det endeligt negativt bindende svar tiltrådt, jf. side 19, at den påtænkte handel er omfattet ligningslovens § 2, og at overdragelsen skal ske til handelsværdien og ikke kostprisen. SKATs betragtning er efter Klagers opfattelse derfor irrelevant for sagen.

3.c Efterfølgende er der afholdt udgifter til renovering/opdatering på ca. 600.000 kr.

Der er tale om en ny oplysning fra SKATs side, som ikke er nævnt i det negativt bindende svar af 22. januar 2018.

Klager er ikke i skatteretlig sammenhæng stødt på et udgiftsbegreb med betegnelsen ”renovering/opdatering”. Det havde efter klagers opfattelse været mere oplagt, hvis SKATs bemærkninger på sædvanlig vis angik udgifter anvendt til forbedring og/eller vedligeholdelse af ejendommen. Klager lægger til grund, at SKAT er af den opfattelse, at der siden 2012 skulle have været anvendt ca. 600.000 kr. til forbedring af ejendommen.

I anmodningen om bindende svar af 6. november 2017 har Klager detaljeret redegjort for ejendommens aktiverede anskaffelsesomkostninger og driftsudgifter, i hvilken forbindelse der blev vedlagt følgende 2 bilag:

Indholdet af de nævnte bilag giver på ingen måde SKAT grundlag for at konstatere, at der er ”afholdt udgifter til renovering/opdatering på ca. 600.000 kr.”

Bilag 5 viser, at der i 2014 er foretaget genopmuring af skorstenen for 18.095 kr., renoveret bryggers for 54.372 kr., købt brusedør til 4.302 kr. samt foretaget reparation af kloakledning og opkørsel for 16.241 kr. Medregnes alle aktiverede beløb som forbedringsudgifter, andrager summen 93.010 kr.

Bilag 6 viser, at over perioden august 2012 – 20. oktober 2017 (ca. 5 år) andrager ejendommens driftsudgifter i alt 638.250 kr. Heraf udgør forsikringer 52.383 kr., ejendomsskatter 236.783 kr., limning af gulve og rengøring m.m. 29.230 kr., alarm og sikring 11.857 kr. lovpligtig jordvarmeservice og diverse vedligeholdelse 17.731 kr. samt udlejningshonorar og ”tomgangsudgifter” m.m. 66.744 kr. Disse omkostningsposter på i alt 414.728 kr. indeholder ingen elementer af ”renovering/opdatering”.

Om de resterende driftsudgifter på i alt 223.523 kr. skal bemærkes:

Det er Klagers opfattelse, at omkostninger til ”renovering/opdatering af huset” maksimalt kan opgøres til ca. 100.000 kr. over hele 51/2 års perioden og ikke til et beløb på ca. 600.000 kr. som fremført af SKAT.

3.d Salg af sammenlignelige ejendomme i området i 2017

SKAT skulle ifølge det oplyste have undersøgt handler i 2017 under postnr. [...] [by1] med et areal på 120-150 m2 (Bilag 19).

Klager har ud fra [...] på Internettet gennemgået disse 19 ejendomshandler med de tilhørende oplysninger på Internettet og konstateret, at der blandt disse kun er 3 ejendomme, [adresse5], [adresse12] og [adresse13], som efter ejendomstype med nødvendige korrektioner har en rimelig sammenlignelighed med [adresse2] (Bilag 21).

For de to førstnævnte ejendomme har SKAT ikke korrigeret for væsentlige forskelle i forhold til [adresse2], jf. siderne 10 og 11 i Klagers notat af 22. februar 2018.

[adresse13], der ligger tæt på [...], må efter en liggetid på 322 dage blot konstateres at være solgt til en høj pris (ses ikke behandlet af SKAT).

Det er Klager samlede opfattelse, at SKAT på ingen måde har løftet bevisbyrden for, at der i [...]-området ved [adresse2] eller i øvrigt i [...] [by1]-området generelt er handlet sammenlignelige ejendomme i prisniveauet 35.500-37.000 kr. pr. m2, der kan understøtte SKATs prisansættelse af [adresse2] til 4.900.000 kr.- 5.100.000 kr. før renoveringsnedslaget på 150.000 kr.

...”

Selskabet har den 12. juli 2018 og den 21. december 2018 fremsagt bemærkninger vedrørende de offentliggjorte kvadratmeterpriser for [...] [by1] fra Realkreditrådet. I bemærkningerne af 21. december 2018 fremgår blandt andet, at:

”Da SKAT i sit svar af 22. januar 2018 refererede til den af [organisation1] senest offentliggjorte m2-pris for postnummer [...] [by1] på 39.767 kr., var SKAT tilsyneladende ikke opmærksom på, at der var tale om en foreløbig 1. offentliggørelse i statistikken.

[organisation1] opdaterer efterfølgende kvartalsstatistikken for fejl m.m. i de efterfølgende 3 kvartaler, før en offentliggjort m2-pris bliver endelig. For 3. kvartal 2017 blev den offentliggjorte m2-pris endelig ved offentliggørelse af kvartalsstatistikken for 2. kvartal 2018 den 20. oktober 2018.

Klager indsendte den 12. juli 2018 et supplerende svarskrift til Landsskatteretten, hvori det er dokumenteret, at [organisation1] ved den senest offentliggørelse af statistikken den 20. juni 2018 havde ændret m2-prisen for 3. kvartal 2017 fra 39.767 kr. til 32.767 kr. (-7.036 kr. eller -17,7 %).

Efterfølgende har [organisation1] henholdsvis den 20. oktober 2018 og den 21. december 2018 nu meddelt, at m2-prisen for 3. kvartal 2017 endeligt blev på 33.414 kr. og ikke som anvendt af SKAT på 39.767 kr.

Den endelige korrektion for en forkert foreløbig offentliggjort m2-pris er dermed en forskel på -6.353 kr. eller -16,0 % i forhold til satsen anvendt af SKAT, hvilket med ejendommens 138 m2 boligareal giver en samlet vurderingskorrektion på -876.714 kr.

Den offentlige vurdering blev i 2014 af SKAT reguleret ned fra 5.300.000 kr. til 4.200.000 kr., til hvilken værdi selskabet og hovedaktionæren ønsker at handle ejendommen. Fradrages m2-pris-korrektionen på ca. -900.000 kr. og det indrømmede renoveringsnedslag på -150.000 kr., bliver SKATs opgjorte handelsværdi på 3.850.000 kr. - 4.050.000 kr.

I det supplerende svarskrift af 12. juli 2018 var der medsendt en samlet tabel, hvori der var angivet de forskellige versioner af offentliggjorte m2-priser fra [organisation1]. Nedenfor er samme tabel opstillet opdateret med de senest offentliggjorte m2-priser pr. 21. december 2018.

Der er som dokumentation vedlagt Bilag 31 med den senest offentliggjorte m2-statistik for postnummer [...] [by1] pr. 21. december 2018 for perioden 1. kvartal 2012 – 3. kvartal 2018. Som Bilag 30 er endvidere vedlagt sammen udskrift pr. 20. juni 2018 fra svarskrivelsen af 12. juli 2018.”

På mødet med Skatteankestyrelsen blev det blandt andet oplyst, at Højesteret ved dom af 4. januar 2019 har stadfæstet Landsrettens dom af 16. oktober 2017, der var offentliggjort som SKM2017.714.ØLR. Der er derfor ingen tvivl om, at dén der ønsker at fravige den offentlige ejendomsvurdering har bevisbyrden for, at vurderingen ikke giver et retvisende udtryk for handels værdien. SKAT har fremskrevet handelsværdien fra 2012, hvilket må anses for at være en forkert tilgangsmåde. Det er endvidere spøjst, at SKAT tillægger anskaffelsessummen så meget vægt, når der ikke er uenighed om, at den administrative praksis vedrørende kostpris ikke finder anvendelse.

På tidspunktet for selskabets erhvervelse var man ikke bekendt med grundlaget for ejendomsvurderingen. Man var heller ikke klar over, at der skete en nedsættelse af vurderingen i 2014. Man blev først opmærksom herpå i forbindelse med sagen om det bindende svar. Det må have formodningen for sig, at SKAT, når SKAT nedsætter/ændrer en offentlig vurdering, faktisk ændrer til den korrekte værdi og ikke til en forkert ejendomsværdi. Hertil kan SKATs bemærkninger i høringssvaret om, at de 600.000 kr. er benyttet til renovering/opdatering af ejendommen ikke tiltrædes. Der er tale om udgifter til grundværdi, almindelig vedligeholdelse samt diverse udskiftninger i forbindelse med ødelagt materiale under udlejning. Man kan ikke, som SKAT har gjort, foretage en generel sammenligning med kvadratpriserne fra erhvervelsen og frem til Q3 2017, hvor SKAT Ejendomsvurdering besigtigede ejendommen. Det føles som om SKAT har plukket tilfældig data ud, når SKAT har skønnet ejendommens handelsværdi. Hertil har de undladt at kommentere på de fremlagte indsigelser og data.

Selskabet har valgt at overdrage ejendommen med et skatteforbehold til en pris svarende til det af SKAT skønnede. Dette er alene fordi det skattemæssigt er det sikreste at gøre. Det skal således ikke forstås således, at den fastsatte handelspris er en accept af SKATs skønnede handelsværdi.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne.

Selskabet og [person1] er omfattet af den kreds, der skal handle på armslængdevilkår i medfør af ligningslovens § 2.

Ved bedømmelsen af, om salget af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen, eller hvis der er foretaget ombygninger eller moderniseringer, der har indflydelse på handelsværdien. Det fremgår af Den juridiske vejledning 2018-1 afsnit C.B.3.5.4.3.

Det påhviler i nærværende sag SKAT at godtgøre, at handelsprisen for [adresse2] ikke er udtryk for markedsprisen på ejendommen.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 for [adresse2] var på 4.200.000 kr., heraf grund 2.611.200 kr.

Landsskatteretten finder det ikke godtgjort, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er lagt vægt på, at den offentlige ejendomsvurdering i 2014 blev sat ned fra 5.300.000 kr. til 4.200.000 kr., at det ikke er dokumenteret, at denne vurdering er fejlbehæftet samt til at der alene er henvist til få ejendomshandler i området, hvis stand ikke er kendt, og hvoraf én er solgt i 2012 og én ikke ligger i tilknytning til [adresse2]. Der er tillige lagt vægt på, at anvendelsen af de statistiske kvadratmeterpriser for [...] [by1], herunder fremskrivelsen af handelspriser ud fra den procentuelle stigning i statistikkerne fra tidspunktet for selskabets erhvervelse, på baggrund af det oplyste spænd i de opnåede kvadratmeterpriser for området i 3. kvartal af 2017, må anses for at være forbundet med en væsentlig usikkerhed.

Landsskatteretten ændrer derfor det bindende svar til ”JA”.