Kendelse af 28-02-2020 - indlagt i TaxCons database den 29-03-2020

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Indkomståret 2015

Aktieindkomst

Maskeret udbytte ved køb af ejendom fra selskab

805.758 kr.

0 kr.

805.758 Kr.

Faktiske oplysninger

Klageren ejer samtlige kapitalanparter i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], der siden den 1. juli 2009 har ejet samtlige aktier i [virksomhed2] A/S (herefter benævnt selskabet), CVR-nr. [...2]. Selskabets formål er handel med og reparation af automobiler samt reservedele hertil samt finansiering.

Selskabet er registreret med forretningsadresse på [adresse1], [by1]. Selskabet har siden 1998 ejet ejendommen beliggende [adresse2], [by1], hvorfra selskabet driver dets pladeværksted. Selskabet har gennem aftale brugsret over en del af matriklen tilhørende [adresse3], [by1].

Ved købsaftale af 15. juli 2013 erhvervede selskabet naboejendommen beliggende [adresse4], [by1], for en kontant købesum på 4.100.000 kr. med overtagelse den 1. november 2013. Overdragelsen skete ved almindeligt frit salg.

Ifølge Bygnings- og Boligregisteret (BBR) er ejendommen et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) på 178 kvm. Ejendommen er opført i 1980, og seneste væsentlige om- eller tilbygning er sket i 2014.

Selskabet modtog den 28. november 2013 (revideret den 6. december 2013) et idéoplæg fra arkitektfirmaet [virksomhed3] til ombygning af ejendommen med henblik på at få ejendommens benyttelse ændret fra erhverv til beboelse.Selskabet indgik efterfølgende en aftale med entreprisefirmaet [virksomhed4] A/S, jf. indsendte aftale af 16. januar 2014, omkring selve ombygningen af ejendommen til beboelse.

Der er den 7. april 2014 indsendt ansøgning om byggetilladelse til [kommunen]. Det fremgår af ansøgningen, at der anmodes om tilladelse til at udføre ombygning af [adresse4], [by1], fra eksisterende kontor og lagerbygning til boligformål.

Ifølge selskabets regnskab udgjorde ombygningsudgifterne 1.679.498 kr. Selskabets samlede anskaffelsespris, inklusiv ombygningsudgifterne og købsomkostninger på 26.260 kr., udgjorde herefter 5.805.758 kr.

Umiddelbart efter ombygningens færdiggørelse blev ejendommen overdraget til klageren og dennes ægtefælle fra selskabet ved købsaftale af 14. januar 2015. Ejendommen blev overdraget for en kontant købesum på 5.000.000 kr. med overtagelse den 1. december 2014. Det er oplyst, at der forelå anden overdragelse, der ikke var almindelig fri handel eller en familieoverdragelse.

Overdragelsesprisen blev fastsat til 5.000.000 kr. på baggrund af to uafhængige ejendomsmæglervurderinger, der begge vurderede ejendommens handelspris til 5.000.000 kr.

Den første ejendomsmæglervurdering er udarbejdet af [person1] fra [virksomhed5] i [by1]. Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til 5.000.000 kr. efter en fysisk besigtigelse af ejendommen den 3. november 2014. Af udtalelsen fra [person1] fremgår:

”Ejendommen er beliggende på god placering i den gamle del af [by1]. Det er et roligt kvarter med kort afstand til bl.a. skole, off. Transport og indkøb. I området er der nogle erhvervsbygninger (autoværksted, VVS installatør m.v.), der også ligger som nabo til nærværende ejendom. Dette påvirker kontantprisen negativt, hvilket der er taget højde for i denne vurdering.

Ejendommen fremgår i nyrenoveret stand, hvor kun taget er fra opførelsen i 1982. Alle andre bygningsdele er nye.

Ejendommen har en moderne planløsning, der opfylder nutidens krav til antal og størrelse på værelser, stort køkken/alrum, flere badeværelser m.v.

Der forefindes en garagebygning som ejer oplyser hører til ejendommen. Dette er dog ikke registreret på BBR meddelelsen.

Der er indkørsel samt terrasse.

Der er i vurderingen taget hensyn til den generelle markedssituation i nærområdet, samt lignende ejendomme solgt i området. ”

Den anden ejendomsmæglervurdering er udarbejdet af [person2] fra [virksomhed6] ApS. [person2] har vurderet markedsprisen for ejendommen i det nuværende marked til 5.000.000 kr. efter en fysisk besigtigelse af ejendommen den 3. november 2014. Af vurderingen fra [person2] fremgår:

12. Beskrivelse

Nærværende vurdering vil ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens

Indretning.

Eiendommen

Udvendigt:

Ejendommen, er opført i 1980. Ejendommen fremstår både udvendig og indvendig i meget fin stand da ejendommen det seneste år har gennemgået en fuldstændig total istandsættelse overalt.

Udenomsarealer er med flisebelægning. Ejendommen er beliggende tæt på igangværende pladeværksted.

Indvendigt:

Overalt meget lyst og indbydende og med materialer i høj kvalitet.

13. Besvarelse

På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter, indhentede oplysninger og de nedenstående anførte forudsætninger, kan vi efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede vurderingstema:

Markedspris i nuværende marked er I niveau kr. 5.000.000,- C Kr. 5 millioner),

Ved vurdering af ovennævnte markedspris, har vi lagt særlig vægt på beliggenheden og ejendommens stand. ”

På tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, [adresse4], [by1], til klageren var den senest offentliggjorte, offentlige ejendomsvurdering, pr. 1. oktober 2013, 2.700.000 kr.

Det fremgår af matrikelkort over [adresse4], [adresse2] og [adresse3], [by1], at den fælles indkørselsvej til [adresse2] og [adresse3] hører til [adresse2]s matrikel.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for indkomståret 2015 med 805.758 kr.

Som begrundelse er følgende anført:

”[...]

Det er SKATs opfattelse, efter gennemgang af det indsendte materiale, at det allerede fra selskabets erhvervelse af ejendommen, har været med henblik på at ombygge ejendommen til beboelse, og efterfølgende overdragelse af ejendommen til selskabets hovedaktionær.

Selskabets køb af ejendommen, efterfølgende ombygning og salg til hovedaktionær med et tab på kr. 805.758 til følge, kan ikke anses for foretaget i selskabets interesse, men i hovedaktionærs interesse og bestemmende indflydelse på selskabets beslutninger.

Det fremgår af ligningslovens § 2 stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Dette gælder dog ikke, hvis overdragelsen er omfattet af den praksis, der er omtalt i juridisk vejledning afsnit C.B.3.5.4.3, hvorefter overdragelsessummen skal fastsættes til selskabets kostpris, når selskabet har afholdt store udgifter på ejendommen i hovedaktionærens interesse kort før overdragelsen til hovedaktionæren, medmindre selskabet kan godtgøre, at afholdte udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse.

Selskabets repræsentant har i forbindelse med det indsendte materiale argumenteret for, at ejendommens erhvervelse var sket i selskabets interesse, for at selskabet ikke ville få problemer med parkeringspladser samt den fælles indkørsel.

Det er efter SKATs opfattelse ikke tilstrækkelige argumenter for at erhverve og ombygge ejendommen, og umiddelbart derefter at overdrage den til mindre end kostprisen uden skattemæssige konsekvenser for selskabets hovedaktionær.

Det er SKATs samlede vurdering, at der i forbindelse med overdragelsen foreligger maskeret udbytte på kr. 805.758, svarende til forskellen mellem selskabets erhvervelse af ejendommen tillagt ombygningsudgifterne i alt kr. 5.805.758 og salgsprisen kr. 5.000.000 til selskabets hovedaktionær jf. Ligningslovens § 16 A.

Som en konsekvens af SKATs korrektion af overdragelsesprisen på ejendommen, skal oplyses om muligheden for anvendelse af reglerne om betalingskorrektion jf. ligningslovens § 2 stk. 5.

[...]”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens aktieindkomst for indkomståret 2015 nedsættes med 805.758 kr.

Til støtte herfor, har klagerens repræsentant gjort følgende gældende:

”[...]

ANBRINGENDER:

Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte de mæglervurderinger, der er indhentet angående ejendommens markedsværdi på overdragelsestidspunktet, og videre at den fastslåede markedsværdien i disse mæglervurderinger skal lægges til grund ved opgørelsen af [person3]s skattepligtige indkomst og [virksomhed2] A/S tab til fremførelse angående indkomståret 2015.

SAGSFTEMSTILLING:

Ejendommen blev overdraget ved aftale af 14. januar 2015. Værdien blev fastsat i henhold til to uafhængige mæglervurderinger indhentet fra henholdsvis [virksomhed5] (bilag 1) og [person2] (bilag 2). Ejendommen blev overdraget til den pris kr. 5.000.000, der var fastsat i mæglervurderingerne

Den offentlige vurdering som beboelsesejendom var på daværende tidspunkt kr. 3.700.000, jf. bilag 3. Ejendommen blev således solgt væsentligt over den offentlige vurdering. Det fremgår af § 6 i den dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven), LBK nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, at:

”Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.”

Selvom seneste ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund, når der er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, så viser det alligevel, at ejendommen er solgt langt over den offentlige vurdering. Det viser videre, at [virksomhed2] A/S køb af ejendommen med overtagelse 1. november 2013 for en pris af 4.100.000 skete til en pris, der var kr. 400.000 højere end den offentlige vurdering på daværende tidspunkt.

Hverken [person3] eller [virksomhed2] A/S var tidspunktet for igangsættelsen af ombygningen vidende om, at de under ombygningen afholdte udgifter, ikke modsvaredes af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Tværtimod var selskabets vurdering, at en ombygning som foretaget ville medfører en værdistigning udover udgifterne til ombygning.

Den primære årsag til selskabets køb af ejendommen var at sikre de trafikale adgangsveje til ejendommen, herunder parkeringspladser til kunder, jf. bilag 4.1-4.4. [virksomhed2] A/S havde ikke behov for yderligere erhvervslokaler, hvorfor vurderingen på daværende tidspunkt var, at ejendommen skulle omdannes og sælges til beboelse.

[...]”

Skattestyrelsens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har til Skatteankestyrelsens indstilling til sagens afgørelse bemærket følgende:

”[...]

Skattestyrelsens begrundelse/vurdering

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling til sagens afgørelse.

Materielt

Maskeret udbytte

Klager er hovedaktionær og ejer af selskabet [virksomhed2] A/S. Selskabet er ejet 100 % af selskabet [virksomhed1] ApS. Klager ejer 100 % af holdingselskabet og er således den ultimative og reelle ejer af [virksomhed2] A/S.

Alt hvad et selskab udlodder til aktionærer skal som udgangspunkt medregnes til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier jf. ligningslovens § 16 A, stk.1 og stk. 2, nr. 1.

Klager og selskab er derved interesseforbundne parter og er omfattet af ligningslovens § 2, alle transaktioner skal derfor ske på armslængde vilkår til priser, der kunne opnås mellem ikke interesseforbundne og uafhængige parter.

[virksomhed2] A/S købte ejendommen beliggende [adresse4] den 15. juli 2013. Selskabet indgik aftale med firmaet [virksomhed4] den 16. januar 2014 om at istandsætte ejendommen, så den blev ombygget og derved egnet til beboelse. Ejendommen var tidligere anvendt til erhvervsmæssig benyttelse. Klager køber ejendommen af selskabet den 14. januar 2015.

Selskabets samlede anskaffelsessum for ejendommen inkl. istandsættelsesudgifter overstiger det beløb, Klager betaler for ejendommen ved købet den 14. januar 2015.

Differencen mellem Klagers købspris og selskabets samlede anskaffelsessum, er anset for maskeret udlodning til Klager.

[virksomhed2] A/S A/S:Købesum for ejendom4.100.000 kr.

[virksomhed2] A/S A/S:Istandsættelsesudgifter+1.679.498 kr.

[virksomhed2] A/S A/S:købsomkostninger+26.260 kr.

I alt ejendomspris 5.805.758 kr.

KlagerKøbspris-5.000.000 kr.

Difference 805.758 kr.

Ved overdragelse af fast ejendom inden for et interessefællesskab, skal der i forhold til værdiansættelsen af den pågældende ejendom, sondres om hvorvidt, der kan tages udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering, en vurdering af en uafhængig 3. part (her ejendomsmægler) eller om prisen for ejendommen bør opgøres til kostpriser.

Skattestyrelsen er af den opfattelse, at kostprisen skal anvendes ved værdiansættelsen selskabets ejendom. Skattestyrelsen mener ikke, at den offentlige vurdering er udtryk for handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen. Der er afholdt istandsættelsesudgifter på ejendommen, der ikke kan anses at være i selskabets men i aktionærens interesse. (SKM 2009.472 BR og til SKM 2010.124 ØLR.)

Klager erhverver og anvender ejendommen til beboelse. Klagers udsagn om, at ejendommen oprindeligt blev erhvervet af selskabet til formål for yderligere parkeringsmulighed og lettere tilgængelig tilkørselsvej til selskabet, ændrer ikke på Skattestyrelsens opfattelse.

De vurdereringer, der er foreligger fra uvildige ejendomsmæglere, viser at markedsprisen var et lavere beløb end selskabets samlede anskaffelsessum, tillægges ikke betydning. (SKM 2007.153 HR) Skattestyrelsen lægger vægt på, at istandsættelsesudgifterne anses for afholdt i Klagers interesse og ikke i selskabets interesse.

Det anses derfor at være med rette, at beløbet på 805.758 kr. er anset som maskeret udbytte til beskatning hos Klager som aktieindkomst. Skattestyrelsen tiltræder Skatteankenævnets indstilling om at SKATs afgørelse stadfæstes.

[...]”

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer, medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at skattepligtige der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med de nævnte juridiske personer i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet).

Der er enighed om, at klageren og selskabet er interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1.

Det fremgår af SKATs dagældende juridiske vejledning 2017-2, afsnit C.B.3.5.4.3 Fast ejendom, at ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Efter administrativ praksis anvendes, ved bedømmelsen af om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien. Hverken skattemyndighederne eller parterne er dog bundet af denne vurdering, såfremt den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering er ikke lagt til grund ved salget af ejendommen, da der har været foretaget ombygning- og modernisering af ejendommen, og den seneste offentlige ejendomsvurdering giver derfor ikke et retvisende udtryk for handelsværdien.

Efter praksis er der tale om udlodning, hvis et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Se blandt andet hertil Højesterets dom af 7. februar 2007, offentliggjort i SKM2007.153.HR, Retten i [by2] dom af 29. juni 2009, offentliggjort i SKM2009.472.BR og Østre Landsrets dom af 1. februar 2010, offentliggjort i SKM2010.124.ØLR.

Landsskatteretten finder ikke, at klageren har godtgjort, at erhvervelsen, ombygningen og videresalget af ejendommen, er sket i selskabets interesse. Det er ikke godtgjort, at selskabets afholdelse af udgifter udover, hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse.

Idet klageren har erhvervet ejendommen for 5.000.000 kr., og selskabets samlede udgifter på ejendommen udgjorde 5.805.758 kr., anses differencen på 805.758 kr. for maskeret udlodning til klageren, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

SKATs afgørelse stadfæstes.