Kendelse af 26-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Sagen drejer sig om fastsættelse af handelsprisen ved overdragelse af fast ejendom fra selskab til hovedanpartshaverens datter.

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] ApS (selskabet) har branchekode 692000 Bogføring og revision: skatterådgivning. Selskabets formål er revision og rådgivning.

Selskabet er ejet af [person1], som er hovedanpartshaver i selskabet fra den 10. januar 2015.

Ifølge SKATs afgørelse købte selskabet ejerlejligheden på [adresse1] som er på 51 kvadratmeter, fra en uafhængig tredjemand den 1. juli 2010 for 1.680.000 kr. I 2010 var den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen 1.050.000 kr.

Ejerlejligheden blev i selskabets ejerperiode udlejet til [person2], som er datteren af selskabets hovedanpartshaver. Den 21. marts 2016 solgte selskabet ejendommen til [person2] for 1.475.000 kr., svarende til en kvm pris på 28.921 kr. I 2016 var den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen 1.150.000 kr.

Selskabets repræsentant har udtalt følgende angående salgssummen på 1.475.000 kr.:

”Salgssummen på de kr. 1.475.000 er fastsat med udgangspunkt i vurdering fra ejendomsmægler [person3], danbolig, der har vurderet ejendommen til kr. 1.900.000 i fri handel efter honorar til ejendomsmægler. Vurderingen er foretaget på baggrund af prisen for solgte sammenlignelige lejligheder i ejendommen. Lejligheden var udlejet på salgstidspunktet, hvorfor der blev opgjort et nedslag i prisen på kr. 425.000.”

Ifølge [virksomhed2] satte [person2] ejerlejligheden til salg i maj måned for 2.495.000 kr. Ejerlejligheden blev solgt den 28. august 2016 til en uafhængig tredjemand for 2.250.000 kr., svarende til en kvm pris på 44.117 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 med 464.239 kr., som følge af at selskabet har solgt en ejendom til underpris.

Af SKATs afgørelse fremgår bl.a.:

”Efter ligningslovens § 2, stk. 1 skal fysiske eller juridiske personer omfattet af denne bestemmelse anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Dette gælder også transaktioner mellem selskab og hovedaktionær, herunder hovedaktionærens nærtstående.

Ved salg af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal der derfor ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvendes en salgspris svarende til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på det tidspunkt, hvor bindende aftale er indgået.

Ved opgørelsen af prisen har selskabet vurderet ejendommen, efter honorar til ejendomsmægler, hvor man er kommet frem til en pris på kr. 1.900.000 og fordi ejendommen var udlejet på salgstidspunktet har man yderligere givet et nedslag i prisen på kr. 425.000.

I SKM2005.137.HR kom retten frem til, at ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet. I samme afgørelse kom man frem til, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen havde været solgt til en uafhængig.

Det er SKATs opfattelse, at der ikke kan benyttes en pris efter honorar til ejendomsmægler, samt at der ikke skal gives nedslag i prisen selv om lejligheden er udlejet på salgstidspunktet.

Ejendommen er sat til salg ca. 3 måneder efter købet af ejerlejligheden for kr. 2.495.000. Ejerlejligheden er efterfølgende ved slutseddel den 28/8 2016 og med overtagelse den 1/12 2016 solgt for kr. 2.250.000.

Ud fra ovenstående er det SKATs opfattelse, at salget af ejendommen til [person2] for kr. 1.475.000, alene er opnået pga. af interessesammenfaldet mellem selskabet og selskabets hovedaktionær, som [person2] er datter af.

SKAT anser handelsværdien af ejendommen for, at udgøre et beløb på kr. 2.250.000, hvilket er det beløb som [person2] har videresolgt ejendommen for efter ca. 4 måneders ejertid. Ved bedømmelsen af, at handelsværdien kan opgøres til kr. 2.250.000 er der henset til, at ejendommen relativ kort tid efter anskaffelsen er solgt til en uafhængig person til denne pris.

Selskabets opgørelse af avance ved salg af ejendommen kan herefter opgøres således: Handelsværdi ved salg af ejendommen [adresse1] er

Regulering af opgørelsen af ejendomsavanceavancen medfører at selskabets indkomst reguleres således:

Når hovedaktionærens nærtstående, i dette tilfælde [person2], bliver begunstiget af selskabet som følge af selskabet og hovedaktionærens interessefællesskab, anses begunstigelsen af hovedaktionærens nærtstående for, at have passeret hovedaktionærens økonomi, og han beskattes af maskeret udbytte jf. Ligningslovens § 16 A samtidig med, at den nærtstående gavebeskattes af begunstigelsen.

Den manglende indtægt i selskabet, kan opgøres til forskellen mellem handelsværdien af ejendommen på kr. 2.250.000, og den faktiske overdragelsessum på kr. 1.475.000, hvilket giver et beløb på kr. 775.000, som beskattes hos selskabets hovedaktionær som udbytte jf. Ligningslovens § 16 A, samtidig med at beløbet anses som gave til [person2].

(...)

Modtaget indsigelse den 3. oktober 2017. Selskabet skriver i indsigelsen:

"Vi er uenige i den af Skat vurderede værdi af ejendommen pr. 21. marts 2016 på DKK 2.250.000. Skats vurdering tager udgangspunkt i en faktisk salgssum der ligger mere end 5 måneder senere og tager således ikke højde for den værdistigning der har været på ejendommen i perioden fra 21. marts 2016 til 28. august 2016. At [person2] har forsøgt at sælge ejendommen tidligere og til en anden pris er sagen uvedkommende og giver ikke udtryk for markedsværdien. Vi mener derfor fortsat at ejendommen har en maksimal værdi på de DKK 2.000.000 (før ejendomsmæglerhonorar) som vurderet af [virksomhed3] og fremsendt til Skat den 23. august 2017.

Ved Skats vurdering af ejendommen til de DKK 2.250.000 er der ikke taget højde for de salgsomkostninger til ejendomsmægler på DKK 10.000 + moms i alt DKK 12.500 som [person2] har afholdt i forbindelse med salget den 28. august 2016.

Ved opgørelse af korrektion af den skattepligtige indkomst på DKK 469.274 er der ikke taget højde for indfrielsesomkostninger på DKK 5.035 til (se Ejendomsavanceopgørelsen på side 7 i opgørelsen af skattepligtig indkomst for 2016)."

(...)

Der bliver fremført i indsigelsen, at ejendommen først er solgt 5 måneder efter erhvervelsen, hvorfor der ikke er taget højde for, at der skulle være sket en værdistigning i denne periode. Det fremføres endvidere at der ikke er taget hensyn til de salgsomkostninger som der er afholdt af [person2] i forbindelse med salg af ejendommen samt udgifter til salgsomkostninger.

Som det fremgår, er ejendommen umiddelbart efter selskabets salg til [person2] udbudt til salg for kr. 2.495.000, og efterfølgende solgt for kr. 2.250.000. Der er SKATs opfattelse, at en prisstigning på 5 måneder på kr. 250.000 ikke kan anses for sandsynligt. Det er endvidere SKATs opfattelse, at når man udbyder ejendommen til en pris på 2.495.000 1-2 måneder efter at ejendomsmægleren har ansat værdien til 2.000.000, må der være tale om at den af ejendomsmægleren fastsatte ejendomsværdi på kr. 2.000.000 må anses for at være fejlbehæftet.

Det skal endvidere bemærkes, at selskabet ikke har fremsendt vurderingsrapporten fra ejendomsmægleren.

Vedr. fradrag for de omkostninger [person2] har haft til salg af ejendommen anses disse ikke at skulle påvirke salgssummen jf. SKM 2005.137 HR, hvor man kom frem til, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen havde været solgt til en uafhængig.

Vedr. salgsomkostninger på kr. 5.035 er SKAT enig med selskabet i at disse skal fratrækkes i salgssummen. Den ansatte handelsværdi af ejendom skal således nedsættes med udgifterne til salgsomkostninger, hvorefter den skattepligtige ejendomsavance kan opgøres således:

Efter indsigelsen er avancen ved salget af ejendommen nedsat med kr. 5.035, men ellers fastholdt således:

Efter ligningslovens § 2, stk. 1 skal fysiske eller juridiske personer omfattet af denne bestemmelse anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Dette gælder også transaktioner mellem selskab og hovedaktionær, herunder hovedaktionærens nærtstående.

Ved salg af en fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal der derfor ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvendes en salgspris svarende til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på det tidspunkt, hvor bindende aftale er indgået.

Ved opgørelsen af prisen har selskabet vurderet ejendommen, efter honorar til ejendomsmægler, hvor man er kommet frem til en pris på kr. 1.900.000, og fordi ejendommen var udlejet på salgstidspunktet har man yderligere givet et nedslag i prisen på kr. 425.000.

I SKM2005.137.HR kom retten frem til, at ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet. I samme afgørelse kom man frem til, at der ved vurderingen af ejendommens handelsværdi ikke skulle tages hensyn til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen havde været solgt til en uafhængig.

Det er SKATs opfattelse, at der ikke kan benyttes en pris efter honorar til ejendomsmægler, samt at der ikke skal gives nedslag i prisen selv om lejligheden er udlejet på salgstidspunktet.

Ejendommen er sat til salg ca. 3 måneder efter købet af ejerlejligheden for kr. 2.495.000. Ejerlejligheden er efterfølgende ved slutseddel den 28/8 2016 og med overtagelse den 1/12 2016 solgt for kr. 2.250.000.

Ud fra ovenstående er det SKATs opfattelse, at salget af ejendommen til [person2] for kr. 1.475.000, alene er opnået pga. af interessesammenfaldet mellem selskabet og selskabets hovedaktionær, som [person2] er datter af.

SKAT anser handelsværdien af ejendommen for, at udgøre et beløb på kr. 2.250.000, hvilket er det beløb som [person2] har videresolgt ejendommen for efter ca. 4 måneders ejertid. Ved bedømmelsen af, at handelsværdien kan opgøres til kr. 2.250.000 er der henset til, at ejendommen relativ kort tid efter anskaffelsen er solgt til en uafhængig person til denne pris.

Selskabets opgørelse af avance ved salg af ejendommen kan herefter opgøres således:

Regulering af opgørelsen af ejendomsavance medfører, at selskabets indkomst reguleres således:

Når hovedaktionærens nærtstående, i dette tilfælde [person2], bliver begunstiget af selskabet som følge af selskabet og hovedaktionærens interessefællesskab, anses begunstigelsen af hovedaktionærens nærtstående for, at have passeret hovedaktionærens økonomi, og der sker beskatning af maskeret udbytte jf. Ligningslovens § 16 A samtidig med, at den nærtstående gavebeskattes af begunstigelsen.

Den manglende indtægt i selskabet, kan opgøres til forskellen mellem handelsværdien af ejendommen på kr. 2.250.000, og den faktiske overdragelsessum på kr. 1.475.000, hvilket giver et beløb på kr. 775.000, som beskattes hos selskabets hovedaktionær som udbytte jf. Ligningslovens§ 16 A, samtidig med at beløbet anses som gave til [person2].”

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at SKATs forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 skal nedsættes med 250.000 kr.

Af repræsentantens klage fremgår bl.a.:

”Vi er uenige i den af Skat vurderede værdi af ejendommen pr. 21. marts 2016 på DKK 2.250.000. Skats vurdering tager udgangspunkt i en faktisk salgssum der ligger mere end 5 måneder senere og tager således ikke højde for den værdistigning der har været på ejendommen i perioden fra 21. marts 2016 til 28. august 2016. At [person2] har forsøgt at sælge ejendommen tidligere og til en anden pris er sagen uvedkommende og giver ikke et udtryk for markedsværdien. Vi mener derfor fortsat at ejendommen har en maksimal værdi på de DKK 2.000.000 (før ejendomsmæglerhonorar) som vurderet af [virksomhed3] og fremsendt til Skat den 23. august 2017.

Ved Skats vurdering af ejendommen til de DKK 2.250.000 er der ikke taget højde for de salgsomkostninger til ejendomsmægler på DKK 10.000 + moms i alt DKK 12.500 som [person2] har afholdt i forbindelse med salget den 28. august 2016.”

Landsskatterettens afgørelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Ejendomsoverdragelsen er sket mellem [virksomhed1] ApS og hovedanpartshaverens datter. Overdragelsen af ejendommen er derfor sket mellem interesseforbundne parter. Interesseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten finder, jf. Højesterets dom gengivet i U.2014.571, at udlejningen af lejligheden til anpartshaverens datter ikke udgør en sådan byrde for datteren, at den skal medføre nedslag i handelsprisen ved selskabets salg af ejendommen til hende.

Der kan, jf. Højesterets dom gengivet i SKM2005.137, ved udøvelsen af skønnet over handelsværdien ikke tages hensyn til mægleromkostninger, som skønnes at ville være afholdt ved et salg til en uafhængig tredjemand.

Kort tid efter erhvervelsen af lejligheden den 21. marts 2016 satte anpartshaverens datter lejligheden til salg for 2.495.000 kr., og ca. 3 måneder senere blev lejligheden solgt til en uafhængig tredjemand for 2.250.000 kr. Under disse omstændigheder påhviler der selskabet en streng bevisbyrde for at godtgøre, at lejligheden blev overdraget til anpartshaverens datter til handelsprisen.

Det anses ikke for dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der skulle være sket en værdistigning fra 1.900.000 kr. til 2.250.000 kr. i perioden fra den 21. marts 2016 til den 28. august 2016. Den egenhændigt indhentede mæglervurdering kan derfor ikke tillægges selvstændig betydning.

Landsskatteretten stadfæster af de ovenfor anførte grunde SKATs afgørelse.