Kendelse af 15-06-2020 - indlagt i TaxCons database den 16-07-2020

Faktiske oplysninger

[person1] (herefter hovedanpartshaveren) ejer samtlige anparter i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], som ejer samtlige anparter i [virksomhed2] ApS (herefter selskabet), CVR-nr. [...2]. Selskaberne er sambeskattede med [virksomhed1] ApS som administrationsselskab.

Ifølge [virksomhed2] ApS´ årsrapporter består selskabets hovedaktivitet af handel med brugte biler.

Selskabet erhvervede i januar 2012 villalejligheden beliggende [adresse1], [by1] på tvangsauktion. Ifølge Den Offentlige Informationsserver (OIS) udgjorde købesummen 1.146.400 kr. Det fremgår af salgsopstillingen, som lå til grund for tvangsauktionen, at der er tale om en ideel anpart (nr. 2) på 45 % af ejendommen matr.nr. [...1], [by2]. Ejendomsværdien for hele ejendommen pr. 1. oktober 2009 var 2.450.000 kr., heraf udgjorde grundværdien 1.102.500 kr. Ejendomsværdien for den ideelle anpart på 45 % var 1.102.500 kr.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er ejendommen opført i 1903, og seneste væsentlige om- eller tilbygning er sket i 1970. Villalejlighedens beboelsesareal er på 69 kvm.

Den 29. november 2013 indgik selskabet en aftale med hovedanpartshaveren og hans ægtefælle om køb af [adresse1], [by1]. Det fremgår af købsaftalen, at lejligheden blev overdraget til ægteparret for en kontant købesum på 1.450.000 kr. med overtagelse pr. 1. december 2013.

Det fremgår af selskabets avanceopgørelse i forbindelse med salget til hovedanpartshaveren og hans ægtefælle, at selskabet udover udgifter til almindelig vedligeholdelse af lejligheden har afholdt udgifter til forbedringer i 2012 og 2013 på hhv. 122.041 kr. og 117.552 kr. Selskabets kostpris inkl. udgifter til forbedringer samt den skattemæssige ejendomsavance ved salget i 2013 er opgjort til hhv. 1.280.002 kr. og 169.998 kr.

Hovedanpartshaveren og ægtefællen solgte den 5. juli 2014 ejendommen [adresse1], [by1] til en uafhængig tredjemand. Af købsaftalen fremgår, at ejendommen blev overdraget for en kontant købesum på 2.325.000 kr. med overtagelse pr. 1. august 2014.

Den offentlige ejendomsvurdering af [adresse1], udgjorde pr. 1. oktober 2012 45 % af 2.200.000 kr. = 990.000 kr. Pr. 1. oktober 2013 udgjorde ejendomsvurderingen 45 % af 2.100.000 kr. = 945.000 kr.

I april 2014 erhvervede selskabet villalejligheden beliggende [adresse2], [by1] på tvangsauktion. Ifølge OIS udgjorde købesummen 1.258.000 kr. Det fremgår af salgsopstillingen, der lå til grund for tvangsauktionen, at der er tale om en ideel anpart (nr. 1) på 40 % af ejendommen matr.nr. [...2], [...3] og [...4] [by3], [by2]. Ejendomsværdien for hele ejendommen pr. 1. oktober 2012 var 4.050.000 kr., heraf udgjorde grundværdien 1.381.200 kr. For den ideelle anpart på 40 % var ejendoms- og grundværdien hhv. 1.620.000 kr. og 552.480 kr.

Ifølge BBR er ejendommen opført i 1909. Lejlighedens beboelsesareal er på 71 kvm.

Den 29. juli 2014 indgik selskabet en aftale med ægteparret om køb af [adresse2], [by1] for en kontant købesum på 1.575.000 kr. med overtagelse pr. 1. august 2014.

Det fremgår af selskabets avanceopgørelse i forbindelse med salget af [adresse2], [by1], at selskabet udover udgifter til almindelig vedligeholdelse af lejligheden har afholdt udgifter til forbedringer i 2014 på 36.653 kr. Selskabets kostpris inkl. udgifter til forbedringer samt den skattemæssige ejendomsavance ved salget i 2014 er opgjort til hhv. 1.307.233 kr. og 204.767 kr.

Hovedanpartshaveren og ægtefællen solgte den 10. februar 2015 ejendommen [adresse2], [by1] til en uafhængig tredjemand. Af købsaftalen fremgår, at ejendommen blev overdraget for en kontant købesum på 2.585.000 kr. med overtagelse pr. 1. juni 2015.

Den offentlige ejendomsvurdering af [adresse2], udgjorde pr. 1. oktober 2013 40 % af 3.900.000 kr. = 1.560.000 kr. Ejendomsvurderingen var pr. 1. oktober 2014 uændret.

Selskabets revisor har fremlagt en graf fra boligsiden [...] over kvm-priser på villalejligheder i [by1] i perioden fra januar 2008 til januar 2016. Grafen viser, at den gennemsnitlige pris pr. kvm den 1. december 2013 var 23.572 kr. Revisoren har derudover fremlagt en mail af 21. juli 2014 fra [person2] fra [virksomhed3] i [by1] vedrørende [adresse2], hvoraf følgende fremgår:

”Undertegnede er blevet bedt om at foretage en markedsvurdering af ovennævnte adresse.

Boligen er 60kvm bolig plus ca. 20-25 kvm. udnyttet 2.sal.

Indretningen består af entre med fordeling til badeværelse med kar og separat bruseniche. Der er 2 stuer ensuite. Den ene med trappe op til udnyttet 2.sal. Den anden med udgang til altan samt adgang til rummeligt elementkøkken.

Endvidere er der brugsret til isoleret udhus samt anlagt terrasse.

Ejendommens ydre fremtræder i ok stand, dog bør taget få en renovering.

Pris ved salg indenfor 3 måneder udgør kontant kr. 1. 700.000,-

- Ved nyt tag vil prisen dog være højere.

Samlede salgsomkostninger ved stor markedsføringspakke udgør 100.000,- + moms”

Ved afgørelse af 25. september 2017 for hovedanpartshaveren har SKAT ansat handelsprisen for [adresse1], pr. 1. december 2013 til 1.600.000 kr. SKAT har samtidig ansat handelsprisen for [adresse2], pr. 1. august 2014 til 2.100.000 kr. Hovedanpartshaveren påklagede afgørelsen til Skatteankestyrelsen, hvor sagen fik sagsnr. [...].

Landsskatteretten har i en afgørelse af dags dato for hovedanpartshaveren stadfæstet SKATs skøn over handelsprisen for ejendommene [adresse1], og [adresse2].

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets ejendomsavance for indkomstårene 2014 og 2015 med hhv. 150.000 kr. og 525.000 kr.

SKAT har begrundet afgørelsen med følgende:

”Selskabets salg af villalejlighederne [adresse1], og [adresse2], er omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1, idet [person1] indirekte ejer mere end 50 % af anpartskapitalen, jf. ligningslovens § 2, stk. 2.

Selskabets afståelsessummer skal derfor fastsættes i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået ved handel mellem uafhængige parter.

[adresse1]

Det er jeres opfattelse, at den fastsatte pris på 1.450.000 kr. ved salg til [person1] og [person3] den 1/12-13 svarer til handelsværdien.

I har ved indsigelse mod SKATs forslag gjort gældende, at da selskabets samlede kostpris ved salg i 2013 udgør 1.280.002 kr. (inkl. forbedringer), og da ejendomsvurderingen 1/10-13 udgør 945.000 kr., et fald i vurderingen på 45.000 kr. i forhold til vurderingen 1/10-12, er der ikke noget, som peger i retning af, at værdien den 1/12-13 skulle være højere end 1.450.000 kr.

I har tidligere oplyst, at prisen var fastsat på grundlag af graf fra [...] (bilag D) som viser, at m2-priserne var ca. 23.000 kr. i december 2013, og at der videre var taget hensyn til, at ejendommen havde været udlejet, at ejendommen var erhvervet på tvangsauktion, lejlighedens ringe beskaffenhed samt tvangsauktionspris på [adresse1], stuen.

Ifølge BBR er lejlighedens areal på 69 m2. M2-prisen ved selskabets køb den 1/12-13 for 1.450.000 kr. kan beregnes til 1.450.000/69 = 21.015 kr.

Det fremgår af modtaget bilag D med udbudspriser for perioden januar 2008 til januar 2016, at den gennemsnitlige m2-pris den 1/12-13 var 23.572 kr.

Da det samtidig fremgår af selskabets avanceopgørelse (bilag B), at der, udover udgifter til almindelig vedligeholdelse, har været afholdt udgifter til forbedringer i 2012 og 2013, henholdsvis 122.041 kr. og 117.552 kr., skal vi fastholde, at markedsprisen pr. m2 kan fastsættes til 23.500 kr. Dette giver en afståelsessum på 69 x 23.500 = 1.621.500 kr., som nedrundes til 1.600.000 kr.

Det er således vores opfattelse, at det giver et mere retvisende billede af markedsprisen, at tage udgangspunkt i de gennemsnitlige udbudspriser pr. 1/12-13 ifølge modtaget statistikmateriale fra [...], frem for den offentlige ejendomsvurdering pr. 1/10-13.

Ændringen medfører, at afståelsessummen bliver forhøjet fra 1.450.000 kr. til 1.600.000 kr., jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Den skattepligtige ejendomsavance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, forhøjes således med 150.000 kr. til 319.998 kr.

Underprisen på 150.000 kr. anses for maskeret udlodning til [person1], jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

[adresse2]

I har ved indsigelse mod SKATs forslag meddelt, at I kan acceptere, at handelsværdien forhøjes med 125.000 kr. til 1.700.000 kr., idet det er en fejl, at honorar til mægler er indregnet i værdiansættelsen.

Med henvisning til ejendomsmæglerens vurdering samt på baggrund af selskabets kostpris, er det jeres opfattelse, at der ikke er noget, som peger i retning af, at værdien den 1/8-14 skulle være højere end 1.700.000 kr.

Afståelsessummen er fastsat til 1.575.000 kr. ved salg til [person1] og [person3] den 1/8-14. Det er oplyst, at prisen er fastsat på grundlag en markedsvurdering foretaget af [person2] fra [virksomhed3] [by1]. Det fremgår af mail af 21/7-14 fra [person2], at ejendommen er vurderet til 1.700.000 kr. ved salg indenfor 3 måneder. Han har bemærket, at ejendommens ydre fremtræder i ok stand, dog bør taget få en renovering.

Ifølge BBR er lejlighedens areal på 71 m2. M2-pris ved afståelse kan beregnes til 1.575.000/71 = 22.183 kr.

[person1] og [person3] sælger [adresse1], til uafhængig den 1/8-14 for 2.325.000 kr., hvilket giver en m2-pris på 2.325.000/69 = 33.696 kr.

Da forskellen på m2-prisen kan opgøres til over 50 % på ejendomshandler, der er indgået på samme dato, og hvor der i begge tilfælde er tale om villalejligheder med ca. samme areal og beliggenhed, er det vores opfattelse, at selskabet har solgt [adresse2], til underpris. Dette understøttes endvidere af grafen fra [...] (bilag D), som viser en stor stigning i udbudspriser på afståelsestidspunktet.

Under hensyntagen til, at der er afholdt forbedringsudgifter vedrørende [adresse1], samt oplysning om, at taget bør få en renovering, skal vi foreslå, at m2-prisen fastsættes til 30.000 kr. Dette giver en afståelsessum på 71x30.000 = 2.130.000 kr., som nedrundes til 2.100.000 kr.

Vi mener således ikke, at vurderingen fra ejendomsmægleren samt selskabets kostpris giver et retvisende billede af markedsprisen.

Ændringen medfører, at afståelsessummen vil blive forhøjet fra 1.575.000 kr. til 2.100.000 kr., jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Den skattepligtige ejendomsavance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, forhøjes således med 525.000 kr. til 729.767 kr.

Underprisen på 525.000 kr. anses for maskeret udlodning til [person1], jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.”

Selskabets opfattelse

Repræsentanten har på vegne af selskabet nedlagt påstand om, at SKATs forhøjelse for indkomstårene 2014 og 2015 nedsættes til hhv. 0 kr. og 125.000 kr.

Til støtte herfor er anført:

”Det er vores opfattelse, at ejendommen [adresse1] er overdraget til handelsværdien. Selskabet har erhvervet ejendommen i januar 2012. Selskabets samlede kostpris for ejendommen ved salget i 2013 udgør 1.280.002 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgør 1. oktober 2013 945.000 kr. Vurderingen er faktisk faldet med 45.000 kr. fra vurderingen 1. oktober 2012. Ejendommen er overdraget til 1.450.000 kr. den 1. december 2013. Den fastsatte pris ansås for at udgøre handelsværdien. Med baggrund i selskabets kostpris og de offentlige vurderinger er der ikke noget, som peger i retning af, at værdien den 1. december 2013 skulle være højere end 1.450.000 kr. Ved overdragelsen i 2013 kunne man jo ikke vide, at boligpriserne i [by2]s Kommune ville stige voldsomt i 2014 og fremefter.

I forbindelse med prisfastsættelsen af købsprisen ved [person1]s køb af villalejligheden har han sammenholdt priserne, der var i markedet på daværende tidspunkt. I henhold til tidligere til SKAT indsendte graf af 21. november 2016 fremgår det, at kvm-priserne var ca. 23.000 kr. i december 2013. Endvidere er stuelejligheden [adresse1], stuen til sammenligning solgt omkring februar måned 2013 på tvangsauktion 1.260.000 kr. Bemærk, at denne lejlighed er 87 kvm, hvilket er noget større end 1.salen.

Under hensyntagen til, at ejendommen er erhvervet på tvangsauktion, villalejlighedens ringe beskaffenhed, tvangsauktionsprisen på [adresse1] stuen, samt prisen for villalejligheder i [by1] på overdragelsestidspunktet blev overdragelsesprisen mellem [virksomhed2] ApS og [person1] fastsat til kr. 1.450.000 kr.

(...)

Selskabet erhvervede ejendommen lrisvej 4 på tvangsauktion til en pris på 1.258.000 kr. i april 2014. Ultimo 2014 overdrages ejendommen til vores klient til 1.575.000 kr., da en ejendomsmægler har vurderet ejendommen til 1.700.000 kr. Salæret for salg ville udgøre 125.000 kr., hvorfor nettoprovenuet blev anvendt som handelsværdi for ejendommen. Vi er naturligvis enige i, at mæglerens honorar ikke kan indregnes i værdiansættelsen, hvorfor ejendommen burde have været overdraget til 1.700.000 kr. Vores klient kan derfor acceptere en forhøjelse på 125.000 kr., idet han kan acceptere en handelspris på 1. 700.000 kr. Med baggrund i selskabets kostpris er der ikke noget, som peger i retning af, at værdien den 1. august 2014 skulle være højere end 1.700.000 kr. som fastsat af ejendomsmægleren. ”

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling i sagen:

”Sagen drejer sig om villalejlighederne [adresse1], i [by1] og [adresse2], i [by1], som selskabet har solgt til sin hovedanpartshaver i henholdsvis 2013 og 2014.

Salget er omfattet af reglen i ligningslovens § 2 om prisfastsættelse ved handler mellem interesseforbundne parter, og SKAT har truffet afgørelse om, at ejendommene anses for handlet under markedsprisen. Der henvises herved til vores udtalelse af d.d. i sagen vedrørende hovedanpartshaveren med jeres sagsnummer [...].

Differencen mellem de af SKAT skønnede handelspriser og selskabets salgspriser er tillagt den skattepligtige indkomst hos selskabet i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1. ”

Landsskatterettens afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Landsskatteretten har i afgørelsen for hovedanpartshaveren, sagsnr. [...], stadfæstet SKATs skøn over handelsprisen for ejendommene [adresse1], og [adresse2]. Da disse er overdraget til hhv. 1.450.000 kr. og 1.575.000 kr. skal selskabets ejendomsavance forhøjes med differencen på 150.000 kr. i indkomståret 2014 og 525.000 kr. i indkomståret 2015.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.