Kendelse af 08-01-2019 - indlagt i TaxCons database den 03-02-2019

Indkomståret 2014

SKAT har i afgørelsen af 6. september 2017 forhøjet klagers skattepligtige ejendomsavance ved salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], med 243.948 kr. til 357.671 kr. ved at nedsætte salgssummen for stuehuset med 245.000 kr. og forhøje salgssummen for jorden med et tilsvarende beløb.

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at parternes fordeling af overdragelsessummen skal lægges til grund for klagerens opgørelse af ejendomsavancen, således at den selvangivne ejendomsavance på 113.723 kr. godkendes.

Landsskatteretten godkender den i købsaftalen fastsatte fordeling, hvorefter stuehuset fastsættes til 1.500.000 kr., og overlader det til Skattestyrelsen at opgøre den skattepligtige ejendomsavance.

Faktiske oplysninger

Klageren har den 2. juni 2014 solgt ejendommen beliggende [adresse1], [by1], med overdragelsesdato den 1. september 2014.

Ejendommen er beliggende i landzone og består af 10,8 ha. jord, hvoraf 1.330 m² udgør vejareal. Ejendommen er bebygget med 135 m² bolig, 375 m² stald, 148 m² lade, 192 m² maskinhus og 75 m² garage.

Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, ansatte SKAT grundværdien til 355.800 kr. og ejendomsværdien til 1.700.000 kr., hvoraf 674.400 kr. anses for at være værdien af stuehuset.

I købsaftalen af 2. juni 2014 fremgår, at kontantprisen for ejendommen er aftalt til 2.350.000 kr. Købesummen er fordelt således:

SKAT har ændret klagers selvangivne ejendomsavance. SKAT har begrundet dette med, at fordelingen af salgssummen i salgsaftalen afviger væsentligt fra den fordeling, der er foretaget ved ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012.

I forbindelse med klagesagsbehandlingen er der afholdt syn og skøn. Af syns- og skønserklæringen af 12. september 2018 fremgår bl.a. følgende:

”Skønsforretningen består i at værdiansætte ejendommens enkelte aktiver for så vidt angår jordarealer og ejendommens bolig, under hensyn til ejendommens samlede handelsværdi.

10. Spørgsmål fra rekvirenten

(...)

Spørgsmål 1:

Skønsmanden anmodes om at ansætte, hvilken handelsværdi jordtilliggende og bolig på ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan anslås at have haft forud for underskrift af købsaftale (sagens bilag 1) den 2. juni 2014, når aktivernes handelsværdi ansættes under hensyn til en samlet handelsværdi på 2.345.000 kr.

Svar på spørgsmål 1:

År 2014 var ligesom den øvrige del af finanskriseårene, en tid, som spillede meget ind på prisen på landbrugsjord. Landbruget, som erhverv, er fortsat hårdt presset på indtjeningen, hvilket tydeligt ses i priserne på jord. Hertil kommer de manglende finansieringsmuligheder, da flere pengeinstitutter har tæt på udlånsstop i landbrugssektoren. Når værdien af jord skal fastsættes, ses der i høj grad på jordens bonitet, ejendommens arrondering eller mulighed for optimering af samdrift ved sammenlægning med naboarealer samt effektivisering af marktimerne/drift. Det vil sige, at man foretrækker lange lige marker med mindst mulig spildtid/stop for maskinerne. Spildtid er den tid, der bruges, når man skal vende maskinerne for enden af marken eller ved ukurante arealer/ikke kvadratiske arealer.

Det antages, at der medfører betalingsrettigheder til den fulde del af ejendommens jord, som har karakter af landbrugsjord, altså 9,47 ha.

Det er min vurdering, at den erhvervsmæssige del af jorden/landbrugsjorden, udgør en kontantværdi på købsaftaletidspunktet svarende til kr. 660.000,- inkl. Værdien af betalingsrettighederne.

Det er min vurdering, at stuehuset/boligen inkl. grundværdi, udgør en kontantværdi på købsaftaletidspunktet på kr. 1.500.000,-.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvordan handelsværdien af jordtilliggende på ejendommen [adresse1], [by1] kan anslås at have påvirket af jordtilliggendes arrondering, når der på tidspunktet for indgåelse af købsaftale er tale om mindre jordlodder, der er adskilt med veje i forhold til den situation, hvor jordtilliggende ville have været en samlet jordlod.

Svar på spørgsmål 2:

Som nævnt i indledningen til spørgsmål 1, så påvirker det jordværdien negativt, når maskinerne skal gøre mange stop, hvilket er tilfældet ved små og let ukurante arealer. Der er netop tale om små/mindre omdriftsarealer ved denne ejendom. Sådanne arealer har en markant mindre landbrugsmæssig værdi, end gennemsnitlig landbrugsjord. Arealer som disse inddrages ofte til etablering af skov eller rekreative/natur arealer. Det ses også at være tilfældet ved syn og skøn besigtigelsen, hvor køber har anlagt arealerne med henblik på at højne naturværdien og jagtmulighederne. Den landbrugsmæssige værdi er således nedprioriteret.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvad handelsværdien af englodderne på ejendommen [adresse1], [by1] kan anslås at have haft forud for købsaftalens indgåelse den 2. juni 2014, når handelsværdien fastsættes under hensyntagen til engloddernes bonitet og arrondering. Besvarelsen bedes ske under hensyn til, at arealerne ikke har været dyrkbare gennem flere år.

Det skal ved besvarelsen tages hensyn, at den af arealerne beliggende sø er etableret efter overdragelsen.

Svar på spørgsmål 3:

Englodderne er omfattet af naturbeskyttelseslovens §3 og kan/må ikke dyrkes traditionelt, bortset fra afgræsning/slet. Arealet er lavtliggende med og fugtigt og adskilles af et vandløb, der ligeledes er et beskyttet vandløb. Jf. naturbeskyttelsesloven. Arealer som disse har meget lidt værdi, da man i landbrugsteknisk forstand ikke får et afkast, bortset fra EU-Støtten og lidt hø, hvis vejret tillader bjergning heraf.

Det er min vurdering, at ha. prisen ligger på ca. kr. 45.000,-, hvilket holdes oppe af en jagtmæssig/rekreativ værdi på handelstidspunktet.

Jeg antager, at englodderne udgør et samlet areal på (9,47 betalingsrettigheder – 5,25 ha. agerjord) = 4,22 ha. tilskudsberettiget engjord, hvilket svarer til en afrundet værdi på kr. 190.000,- inkl. Betalingsrettigheder.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilken landbrugsmæssig værdi ejendommens enkelte lodder med agerjord måtte antages af have haft, når der henses til ejendommens arrondering. Arealerne udgør henholdsvis 1,36 ha, 1,83 ha og 2,06 ha.

Svar på spørgsmål 4:

I henhold til besvarelsen af spørgsmål 2, er det min vurdering, at hektar prisen på denne type agerjord, men den pågældende arrandering og bonitet udgør ca. kr. 90.000,-.

Afrundet værdi vurderes at udgøre 5,35 ha. a kr. 90.000 = kr. 470.000,- inkl. Betalingsrettigheder.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvordan ejendommens byggeretsværdi, herunder herlighedsværdi, indgår i værdiansættelsen, når ejendommens samlede overdragelsessum skal fordeles på ejendommens enkelte aktiver.

Svar på spørgsmål 5:

Byggeretsværdien knytter sig til primært til stuehuset og stuehusets placering samt haveanlæg/gårdsplads.

Med hensyn til evt. herlighedsværdi, så er herlighedsværdien repræsenteret ved udsigten fra stuehuset. Udsigten findes primært mod nord, hvor engarealerne og den største naturværdi befinder sig. Engarealerne i sig selv repræsenterer ikke nogen nævneværdig herlighedsværdi i sig selv.

Herlighedsværdien for nærværende ejendom, ligger i muligheden for at nyde udsigten permanent, i form af ophold (bolig/stuehus) på arealet.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden anmodes om at oplyse, værdien af ejendommens enkelte aktiver, når:

Svar på spørgsmål 6:

SKATs afgørelse

SKAT har i afgørelsen af 6. september 2017 forhøjet ejendommens avance med 243.948 kr., ved bl.a. at nedsætte værdien af stuehuset med 245.000 kr. og forhøje værdien af jorden med et tilsvarende beløb.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført følgende:

”Fordeling af salgssummen

I henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 har skattemyndighederne hjemmel til at efterprøve parternes kontantomregnede afståelsessum, samt fordelingen på aktiver. Det følger af Den juridiske vejledning og retspraksis, at afståelsessummen kan prøves ved overdragelse mellem uafhængige parter såvel som ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse mellem uafhængige parter må forskellen mellem den aftalte fordeling af den samlede overdragelsessum for grund og bygninger m.v. i forhold til de fastlagte værdiansættelser på grundlag af ejendomsvurderingen være særlig klar og tydelig, således at korrektion alene sker, hvor værdiansættelsen er åbenbart forkert.

I salgsaftalen underskrevet den 2. juni 2014 er salgssummen fordelt således:

Marker645.000 kr.27,51 %

Udhuse200.000 kr.8,53 %

Stuehus1.500.000 kr.63,97 %

2.345.000 kr.

Betalingsrettigheder 5.000 kr.

Kontantomregnet salgssum2.350.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 er oplyst således:

Grundværdi356.800 kr.

Ejerboligfordeling (stuehus)674.400 kr.

Forskelsværdi 668.800 kr.

Ejendomsværdi1.700.000 kr.

Ved modtaget specifikation fra Ejendomsvurderingen i SKAT, er der ved beregningen anvendt en tillægsparcelværdi på 173 % eller 617.284 kr. samt en teknisk værdi af bygninger ud over stuehuset på 742.105 kr.

For landbrugsmæssigt benyttet jord i landzone er grundværdien på grund af bestemmelsen i vurderingslovens § 14 ikke udtryk for handelsværdien på jorden. Da ejendomsværdien på hele ejendommen skal svare til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 9, anvendes i vurderingsarbejdet begrebet tillægsparcelværdi som udtryk for forskellen mellem handelsværdien og grundværdien for landbrugsarealerne. Der beregnes tillige en teknisk værdi, når der er driftsbygninger på ejendommen. Overstiger den tekniske værdi tillægsparcelværdien, anvendes den tekniske værdi i stedet for tillægsparcelværdien. Den tekniske værdi er ikke udtryk for handelsværdien af bygningerne.

Fordeling af ejendomsværdien for landbrugsejendommen er herefter således:

Grundværdi742.105 kr. 43,65 %

Forskelsværdi 283.495 kr.16,68 %

Ejerboligfordeling (stuehus) 674.400 kr.39,67 %

Ejendomsværdi1.700.000 kr.

Fordeling af salgssummen i den indsendte salgsaftale afviger væsentligt fra den fordeling der er foretaget ved ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012.

I vores forslag til ændring af 23. marts 2017 lagde vi vægt på ovennævnte fordeling af ejendomsværdien, og opgjorde salgssummen herefter, således:

Marker1.023.593 kr.43,65 %

Udhuse391.146 kr.16,68 %

Stuehus 930.261 kr.39,67 %

2.345.000 kr.

Betalingsrettigheder 5.000 kr.

Kontantomregnet salgssum2.350.000 kr.

- o -

[person1], [virksomhed1], har i brev af 12. april 2017 på dine vegne gjort indsigelse imod vores forslag til ændring af din skat i brev af 23. marts 2017.

I er ikke enige i fordeling af salgssummen, ud fra teknisk værdi af driftsbygninger, jordens værdi, og mener ikke af vurderingen kan lægges til grund ved fordeling af handelssummen, da den ikke svarer til de faktiske forhold.

Jorden til denne ejendom er gennemskåret af veje for den del af jorden der har størst landbrugsmæssigt værdi og den anden del af jorden ligger hen i natur og eng gennemskåret af åen. Det betyder at jorden ikke er anvendelig til overskudsgivende landbrug.

Driftsbygninger er ældre landbrugsbygninger som ikke er anvendelige til landbrug i dag med tidens krav. Derfor er bygningerne sat til 200.000 i samlet værdi (garagemæssig værdi).

Ejendommen er solgt til en køber som gerne vil bo på landet og med god udsigt udover eng m.v.

Stuehuset er løbende istandsat og fremstod velholdt da det blev solgt. Sælger har løbende istandsat huset hen over årene.

Salgssummen er fordelt korrekt og fordelingen af salgssummen skal fastholdes da værdierne hver især er solgt til det de er værd.

Der er vedlagt dokumentation for handelsomkostninger 38.931 kr. og ny beregning af avance 114.052 kr. og genvundne afskrivninger (tab) -29.011 kr.

Salgssummen er fordelt således:

SalgssumKontantomr.

. salgssum

Jord645.000634.310

Afskrivningsberettigede bygninger og installationer200.000196.685

Stuehus1.500.0001.475.140

Fast ejendom i alt2.345.0002.306.135

Betalingsrettigheder, AL § 40 C 5.000 4.934

Samlet sum i alt2.350.0002.311.069

- o -

I forbindelse med jeres indsigelse til vores forslag af 23. marts 2017, har vi anmodet Ejendomsvurderingen om en udtalelse om fordeling af salgssum for ejendommen [adresse1], [by1], ved dit salg i 2014.

Ejendomsvurderingen har ved brev af 19. juni 2017 udtalt følgende:

Det er SKAT Ejendoms opfattelse, ud fra undersøgelser i sagsnotatet, at den foreslåede fordeling ikke kan godkendes.

Fordelingen for [adresse1], [...], [by1], kan på baggrund af ovenstående fordeles således:

Stuehus1.255.000 kr.

Driftsbygninger200.000 kr.

Jorden890.000 kr.

Total2.345.000 kr.

Ud fra denne udtalelse, er det SKAT Indsats opfattelse, at salgssummen skal fordeles som udtalt af SKAT Ejendom.

Handelsomkostninger ved salget godkendes med 38.931 kr. i henhold til dokumenterede udgifter.

Fradrag i salgsomkostninger

Omkostninger der er en direkte følge af salget af en ejendom, og som sælger afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen, det følger af Ejendomsavancebeskatningsloven § 4. Det omfatter eksempelvis advokat, ejendomsmægler og tinglysningsafgift. Det er således udgifter med nær tilknytning til den opnåede salgssum.

Tingslysningsafgift

Ved beregning af ejendomsavance og genvundne afskrivninger er anført stempel/tinglysning-ejendom med 7.880 kr.

Af tinglysningsbogen fremgår det, at der er tinglysningsafgift på 15.760 kr. Du har, ifølge salgsaftalen, betalt 50 % heraf, 7.880 kr.

Beløbet godkendes fratrukket i salgssummen.

Advokatomkostninger

Ved din oprindelige beregning af ejendomsavance og genvundne afskrivninger er anført advokatomkostninger med 22.250 kr.

Der er efterfølgende dokumenteret advokatomkostninger med i alt 24.000 kr.

Andre salgsomkostninger

Ved din oprindelige beregning af ejendomsavance og genvundne afskrivninger er anført andre salgsomkostninger med 10.000 kr.

Der er efterfølgende dokumenteret revisoromkostninger, der knytter sig til salg af ejendommen med i alt 7.051 kr.

Nyt fradrag i salgsomkostningerne.

Der kan på baggrund af ovenstående fradrages følgende i salgssummen.

Stempel/tinglysning – ejendom7.880 kr.

Advokat 24.000 kr.

Andre salgsomkostninger 7.051 kr.

Total 38.931 kr.

(...)

Ejendomsavance

Opgørelse af fortjeneste ved afståelse af ejendom opgøres efter § 4 i ejendomsavancebeskatningsloven, som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og anskaffelsessum.

Fortjenesten medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Ud fra foreliggende oplysninger fra arkiv, indsendte oplysninger og beregninger fra revisor samt de oplysninger om de faktisk foretagne afskrivninger, genvundne og ikke genvundne afskrivninger, er ejendomsavancen opgjort på vedlagte bilag, og kan opgøres til 357.671 kr.:

*) Ifølge Ejendomsavanceberegning vedlagt din tidligere ægtefælles selvangivelse, blev den frasolgte jords anskaffelsessum, 12,1576 ha, anført til 114.981 kr. før eventuel indeksering/pristalsregulering. Beløbet fratrækkes den samledes indgangsværdi for jorden ved salget i 2014.

**) Ifølge Ejendomsavanceberegning vedlagt din tidligere ægtefælles selvangivelse, er der anvendt 1.368 kr. af 10.000 kr.s tillægget i årene 1993-2002 inkl. Den resterende del, 8.632 kr., samt 10.000 kr. for årene 2003-2013 indekseres herefter, og udgør samlet 239.606 kr. Se vedlagte bilag.

***) For ejendomme anskaffet før den 19/5 1993 er det kun de ikke genvundne afskrivninger, som kan henføres til indkomståret 1993 eller senere, som skal medtages når de særlige indgangsværdier anvendes som anskaffelsessum. Anvendes den faktiske anskaffelsessum, skal der derimod ske nedsættelse med samtlige ikke genvundne afskrivninger. Ikke genvundne, pristalsregulerede afskrivninger kan opgøres således:

I forbindelse med den modtagne indsigelse, har vi bedt SKAT Ejendom tage stilling til, om de argumenter der er oplyst i [person1]s brev, giver anledning til ændringer i deres udtalelse om salgssummens fordeling ved salget i 2014. Det gør det ikke.

SKAT Ejendom har besigtiget ejendommen 12. juni 2017. Der er ved udtalelsen blandt andet taget højde for de forandringer den nye ejer har foretaget efter handlen i 2014.

Det er vores opfattelse, at SKAT Ejendoms udtalelse af 19. juni 2017, om ejendommens værdi og fordeling af salgssum ved salg 2. juni 2014, skal lægges til grund for beregning af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.

Det er herefter vores opfattelse at tab på genvundne afskrivninger efter afskrivningslovens § 21, ved salg af [adresse1], [by1], kan opgøres til 29.009 kr.

Der er videre vores opfattelse, at ejendomsavance ved salg af ejendommen kan opgøres til 357.671 kr.

Du har selvangivet et tabsfradrag på genvundne afskrivninger på29.113 kr.

Tabsfradrag på genvundne afskrivninger kan opgøres til -29.009 kr.

Din virksomheds resultat forhøjes med differencen 104 kr.

Du har selvangivet en ejendomsavance på -113.723 kr.

Det er vores opfattelse, at du skal beskattes af ejendomsavance med 357.671 kr.

Din skattepligtige ejendomsavance forhøjes med 243.948 kr.

(...)”

Skattestyrelsen havde ikke yderligere bemærkninger til syns- og skønserklæringen af 12. september 2018.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at parternes fordeling af overdragelsessummen skal lægges til grund for klagerens opgørelse af ejendomsavancen, således at den selvangivende ejendomsavance på 113.723 kr. godkendes. Subsidiært har klageren fremsat påstand om, at stuehusets andel af overdragelsessummen ansættes til det størst mulige beløb mellem 1.255.000 kr. og 1.500.000 kr.

Klageren har som begrundelse for påstanden bl.a. anført følgende:

”Forhøjelsen af avancen i henhold til Ejendomsbeskatningslovens bestemmelser fremkommer ved, at SKAT har tilsidesat den mellem parterne aftalte fordeling af købesummen, jf. købsaftalens punkt 13.1. Kopi af købsaftale af 2. juni 2014 mellem Klager, som sælger, og tredjemand vedlægges som bilag.

Til støtte for påstanden anføres det bl.a., at det fremgår af forarbejderne til afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, bl.a., at myndighedernes tilsidesættelse af en aftalt fordeling forudsætter, at det er åbenbart, at parternes fordeling ikke svarer til handelsværdierne.

Landsskatteretten har i tidligere kendelser, f.eks. SKATM-2004-0218, SKATM-2004-02-17 og SKATM-2004-02-16, beskrevet hvorledes ovennævnte ordlyd skal forstås med henvisning til lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 (senere lov nr. 958 af 20. december 1999). Det fremgår heraf at skattemyndighederne kun forventes at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert.

I nærværende handel korrigerer SKAT den aftalte handelspris for både jord og stuehus.

SKAT Ejendom har fastsat stuehusets værdi til 1.255.000 kr., svarende til 53,4 % af den samlede overdragelsessum. Parterne har fastsat stuehusets andel af overdragelsessummen til 1.500.000 kr., svarende til 63,8 % af den samlede overdragelsessum. Forskellen mellem den af skattemyndighederne og den mellem parterne aftalte overdragelsessum for stuehuset udgør således 245.000 kr., eller det der svarer til 16,3 % af den af parterne aftalte fordeling.

Ejendommen er solgt i fri handel, og fordelingen af den aftalte overdragelsessum er sket mellem uafhængige parter. Ejendommen er vurderet til 1.500.000 kr. på baggrund af det store naturareal og skønne udsigt, som kan nydes fra stuehuset og terrassen.

Det er vores opfattelse, at en afvigelse på under 16,3 % ikke under disse omstændigheder kan karakteriseres som så væsentlig, at SKAT kan tilsidesætte den aftalte fordeling. Der henses i øvrigt til, at der kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger, jf. SKM2004.424.LSR.

Denne praksis vedr. en afvigelse på mindst 20 % har dog det problem, at der kan være visse dele af fordelingen, der afviger mindre end 20 %, medens andre dele af fordelingen afviger mere en 20 pct. I handlen forhøjer SKAT jordens værdi med 245.000 kr., som således er en afvigelse på 37,9 % i forhold til den af parternes fastsatte fordeling.

Vi mener at denne forhøjelse af jorden er helt forkert.

SKAT Ejendom har værdiansat jorden uden hensyntagen til jordens bonitet eller til de driftsøkonomiske betragtninger, hvorfor helt essentielle faktorer er udeholdt af skønsudøvelsen.

Jorden vurderes af flere årsager til at have en begrænset landbrugsmæssig værdi. Der henses særligt til vejen der adskiller de to jordstykker af agerjord samt den varierende bonitet, hvilket gør, at jorden bestemt ikke er en optimal handelsvare.

Tages disse faktorer med i værdiansættelsen, er det vores opfattelse, at der ikke er tale om en åbenbart forkertfordeling.

Bemærkninger til SKATS afgørelse

Driftsøkonomiske betragtninger

SKAT Ejendom har i deres skøn af jordens handelsværdi lagt vægt på prisen der anvendes i området samt den gennemgående vej. Derudover har de anvendt et salgsudtræk på GIS over salg i kredsen med bemærkning om, at det ud fra statistikken ikke er muligt at afklare, hvilken jord der er tale om i de enkelte salg. SKAT Ejendom udtaler sig heller ikke om, hvor store de solgte jordstykker er, hvilket ud over jordens bonitet ligeledes er af stor betydning for fastsættelse af handelsværdien. Vi forudsætter ud fra gennemsnitsprisen, at der er tale om større sammenhængende jordstykker end i dette tilfælde, hvor jordstykkerne varierer mellem 1,36 og 2,06 ha på det dyrkbare jord. Det er således vores opfattelse, at der ikke skal lægges særlig vægt på salgsudtrækket fra GIS vedrørende jordens handelsværdi.

Helt basale driftsøkonomiske betragtninger er ikke, men bør indgå som et væsentligt element, når jordprisen skal fastsættes ud fra et skøn.

De jordstykker der sælges er fordelt i små stykker, som enten er afskilt af vej eller å. Engen, som ikke har en dyrkningsmæssig værdi er det største stykke på ca. 4,22 ha, mens de resterende tre stykker ligger mellem 1,36 og 2,06 ha.

For at få mest muligt rationel drift er det en forudsætning at jordstykkerne ikke er for små. Drift af små jordstykker har et højere arbejdsforbrug sammenlignet med store jordstykker. Derudover gør små jordstykker det vanskeligt, da man er nødt til at vende maskinerne mange gange. Jordkanterne har ligeledes betydning for jordudbyttet, da afgrøder reduceres langs jordkanterne.

Små jordstykker påvirker således landbrugets økonomi, da de små jordstykker medfører øgede drifts- og transportomkostninger.

Vi er konkret af den opfattelse, at den af SKAT Ejendom fastsatte jordpris på de tre små stykker agerjord ikke kan forrente de maskinomkostninger, der skal afholdes for at drive overskudsgivende landbrug. De små stykker gør det særdeles bekostelig at dyrke landbrugsdrift på ejendommens areal for nutidens produktionslandbrug. På grundlag heraf er ejendommens areal mere natur- og hobby relateret.

Ovenstående stemmer overens med at nuværende ejer ikke driver landbrug på ejendommen og i stedet har tilplantet agerjorden med forskellige buske og pil. SKAT ejendom udtaler at det faktum, at nuværende ejer ikke udnytter jordarealerne til almindelig landbrugsproduktion, er sagen uvedkommende, da ejendommen skal vurderes på handelstidspunktet, hvor jorden var dyrkbar.

Vi er ikke enige i, at der ikke skal tages hensyn hertil, da dette understøtter faktum, som er, at ejendommen på grund af de små jordstykker ikke egner sig til landbrugsproduktion, hvorfor jorden ikke prismæssigt kan sammenlignes med god dyrkbar landbrugsjord i store samlede arealer. En hektar er ikke blot en hektar, når vi taler landbrugsproduktion. Der er mange faktorer der gør sig gældende, og som der skal henses til, når det skal vurderes, hvorvidt det rentabelt er muligt at drive landbrug på pågældende ejendom, og konklusionen heraf smitter naturligvis af på handelsværdien af jorden.

Jordens bonitet

SKAT Ejendom skriver, at boniteten består af henholdsvis humusjord og grovsandet jord. Engjorden består af humus mens agerjorden består af grovsandet jord.

Der foreligger enighed om at engjorden skal ansættes til en lavere værdi end den dyrkbare jord. Engen adskilles af vandløb og er generelt vandlidende, ligesom denne del af ejendommen er umulig at dyrke som en alm. landbrugsejendom.

Det grovsandede jord er af dårlig dyrkningsmæssig værdi og har jb. nr. 1. Selvom SKAT Ejendom i deres udtalelse konstatere jordtypen, synes dette forhold dog ikke at være taget direkte i betragtning i SKAT Ejendoms udtalelse og/eller i deres værdiansættelse.

SKAT Ejendom var oplyst herom af klagers revisor, som i forbindelse med sagsbehandlingen i SKAT anførte at jorden ikke var anvendeligt til overskudsgivende landbrug.

Derfor forekommer det mærkeligt, at SKAT Ejendom ikke har udtalt sig herom i forbindelse med den skønnede værdiansættelse.

Stuehuset

Ejendommen er solgt med udgangspunkt i dens placering samt enestående udsigt. Ejendommen er således ikke solgt som et erhvervslandbrug, men derimod for din herlighedsværdi, hvorfor den største del af værdien naturligvis relaterer sig til stuehuset.

Prisfastsættelsen og fordelingen heraf bunder således i parternes vurdering af det solgte og er sket på helt sædvanligvis. Det er derfor vores opfattelse, at handlen er sket på markedsvilkår.

På baggrund af ovenstående, finder vi, at SKATS besigtigelse af ejendommen og efterfølgende værdiansættelse er principielt fejlagtig.

SKAT og SKAT Ejendoms skønsudøvelse

SKAT og SKAT ejendom har igennem sagsforløbet ikke været helt enig i fordelingen, hvilket understøtter vores ønske om en syn og skøns vurdering, for derved at finde den korrekte værdi af jorden. På så jordstykker som disse er det nødvendigt at driftsøkonomiske aspekter indgår som en del af vurderingen.

Nedenfor vises de forskellige fordelinger ved udbuddet af ejendommen, ved handlen, samt SKAT og SKAT Ejendoms ændrede fordeling.

Klagers repræsentant har i forbindelse med sagsfremstillingens udsendelse bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger:

”Vi er enige med Skattestyrelsen i, at der ikke er tale om åbenbart forkert værdiansættelse for hverken stuehuset, jordarealerne eller driftsbygningerne.

Vi er derfor enige i Skatteankestyrelsens konklusion om, at den af parterne aftalte fordeling skal lægges til grund ved beregning af klageres ejendomsavance.

Vi er af den opfattelse, at ejendomsavancen bør opgøres, som allerede opgjort af klager. Denne ejendomsavance er vedhæftet.

Der er kun en mindre afvigelse på anskaffelsessummen, hvorfor dette punkt ikke er påklaget selvstændigt. Skattestyrelsen har opgjort denne til 714.419 kr. mens vi har 716.166 kr.

Den opgjorte ejendomsavance er medsendt disse bemærkninger.”

Landsskatterettens afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningsloven skal fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes i den skattepligtige indkomst. Ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven § 9.

I henhold til lovens § 4, stk. 6, skal sælger og køber i købsaftalen, skødet eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Såvel den samlede afståelsessum som fordelingen af aktiverne er underlagt told- og skatteforvaltningens prøvelse.

I den foreliggende situation, hvor der er tale om en handel mellem uafhængige parter kan der dog alene ske korrektion, hvor den aftalte fordeling af overdragelsessummen er åbenbart forkert. Dette fremgår også af SKATs afgørelse.

Landsskatteretten bemærker, at ejendommen er handlet den 2. juni 2014 mellem uafhængige parter til en kontant købesum på 2.350.000 kr. Købesummen er fordelt således:

Der er afholdt syn og skøn af ejendommen den 2. september 2018. I syns- og skønserklæringen har skønsmanden værdiansat aktiverne som følger:

Til syns- og skønserklæringens fordeling af værdierne på aktiverne, bemærker Landsskatteretten følgende:

Stuehuset er både ved handlen og i syns- og skønserklæringen ansat til 1.500.000 kr.

Parterne har ved handlen værdiansat af jordarealerne til 645.000 kr. og betalingsrettighederne til 5.000 kr. Skønsmanden har skønnet værdien af jordarealerne til 660.000 kr. inklusiv betalingsrettighederne.

Med en så lille difference mellem den aftalte fordeling af overdragelsessummen og skønsmanden skøn over værdierne af de overdragne aktiver, finder Landsskatteretten, at der ikke er tale om en åbenbart forkert værdiansættelse af værdien for stuehuset, jordarealerne eller driftsbygningerne. Landsskatteretten finder således, at den af SKAT foretagne korrektion ikke er berettiget, hvorfor den af parterne aftalte fordeling skal lægges til grund ved beregningen af klagers ejendomsavance.

Klageren gør gældende, at ejendomsavancen skal ændres til det selvangivne beløb.

Ved sin opgørelse af ejendomsavance har SKAT ikke kun ændret salgssummen, men også anskaffelsessummen.

Det bemærkes i den forbindelse, at SKAT i sin afgørelse også har ændret klagerens tab efter afskrivningslovens § 21, hvilket klageren ikke har klaget over. Det ændrede tab efter afskrivningsloven betyder, at anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven skal reguleres ifølge lovens § 5, stk. 3.

Klagerens repræsentant har ikke anført, på hvilken måde SKATs opgørelse af anskaffelsessummen er forkert. Som følge heraf finder Landsskatteretten, at der ikke er grundlag for at ændre anskaffelsessummen.

Det overlades hermed til Skattestyrelsen at foretage opgørelsen af ejendomsavancen efter ejendomsavancebeskatningsloven i henhold til Landsskatterettens afgørelse om ændring af salgssummen.