|
|
Kendelse af 09-11-2023 - indlagt i TaxCons database den 06-12-2023
Journalnr. 17-0991253
Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2014 | |||
Lejeindtægter ved udlejning af [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til [virksomhed1] ApS | 468.449 kr. | 168.000 kr. | Nedsættes til 266.982 kr. |
Kapitalafkast (virksomhedsordningen) | 50.263 kr. | - | Hjemvisning |
Faktiske oplysninger
Klagerens forhold og klagerens ejendomme
Klageren har i 2014 udlejet sine ejendomme beliggende [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til selskabet [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1]. Klageren har for indkomståret 2014 valgt beskatning efter reglerne i virksomhedsskatteloven.
Klageren ejer alle anparter i [virksomhed1] ApS.
[virksomhed1] ApS har i 2014 videreudlejet dele af bygningen på [adresse1], [by1], til [virksomhed2] A/S.
Ifølge BBR-registret har [adresse1], [by1], et areal på 5.073 m2. I 2014 var der én bygning på grunden med et samlet bygningsareal på 350 m2 ekskl. udnyttet tagetage på 60 m2. Det samlede erhvervsareal for bygningen var således 410 m2.
I 2016 blev der opført en udstillingshal på ejendommen på 1.193 m2.
[adresse2], [by2], har et areal på 56.229 m2. Ejendommen er en landbrugsejendom, som også anvendes til klagerens private bolig. I 2014 var der 5 bygninger på grunden, herunder stuehus, lagerhal og lader.
Klageren har i 2014 selvangivet 168.000 kr. i lejeindtægter fra udleje af [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til [virksomhed1] ApS.
I klagerens samlede udlejningsresultat indgik bl.a. udgifter på 59.049 kr. til forsikringer, ejendomsskatter, el og vand vedrørende [adresse2], [by2].
Lejeforholdet til [virksomhed1] ApS
Ifølge fremlagt udateret lejekontrakt har klageren udlejet [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til [virksomhed1] ApS. Den årlige leje udgør 168.000 kr.
Ifølge lejekontrakten udgør det udlejede areal hele matriklen på [adresse1], [by1], samt alle udbygningerne på [adresse2], [by2]. Klageren har oplyst, at [virksomhed1] ApS har anvendt [adresse2]’s udbygninger og udearealer til opbevaring af biler.
Lejeforholdet til [virksomhed2] A/S
Ifølge fremlagt lejekontrakt, dateret i 2009, udlejer [virksomhed1] v/[person1] 52 m2 erhvervslokaler på [adresse1], [by1], til [virksomhed2] A/S.
Den årlige leje udgør 114.000 kr. inkl. vand og varme. Ifølge kontospecifikationerne og klagerens egen opgørelse modtog klageren dog 149.700 kr. i leje inkl. varme fra [virksomhed2] A/S i 2014.
Klageren har oplyst, at lejen til [virksomhed2] A/S blev fastsat med den forudsætning, at klageren skulle investere i et varmeanlæg, lift, kompressor og lysanlæg, ligesom der skulle isættes nye porte til lejemålet. Der var 3 interesserede lejere i alt, idet der ikke var nogle synshaller i området. [virksomhed2] A/S gav det bedste bud, idet de ville have lejemålet, og derfor var de villige til at betale en ekstra høj leje, især pga. beliggenheden.
Vurderingsrapport fra [virksomhed3] om [adresse1], [by1]
Klageren har indhentet en vurderingsrapport fra [virksomhed3] om [adresse1], [by1]. Rapporten er dateret den 26. oktober 2017 og vurderer markedslejen for hele ejendommen. Rapporten er udarbejdet af en valuar.
Den bygning, som ejendommen havde i 2014, har et samlet erhvervsareal på 410 m2. Det fremgår af vurderingsrapporten, at der er et lejemål på 60 m2, som ikke indgår i vurderingen. Der er herefter alene vurderet et etageareal på 350 m2 for denne bygning.
Lejen for etagearealet på 350 m2 er vurderet til 87.750 kr., svarende til 251 kr. per m2 per år. Lejen for ejendommens øvrige udstillingsareal – opgjort til ca. 2.300 m2 – er vurderet til 25 kr. per m2 per år.
Udlejningsannoncer fra naboerhvervsejendomme i 2017
Klageren har fremsendt to udlejningsannoncer fra 2017 fra [virksomhed3] vedrørende ejendommene [adresse3], [by1], og [adresse4], [by1].
[adresse3], [by1], har et grundareal på 2.000 m2 og et etageareal på 734 m2. Ifølge annoncen er lejemålet målrettet bilforhandlere eller andre virksomheder med pladskrævende varer. Etagearealet kan ifølge annoncen bruges til udstilling og kontor samt værksted. Den årlige leje ifølge annoncen udgør 300.000 kr. ekskl. forbrug, svarende til 409 kr. per m2 med udgangspunkt i etagearealet alene.
[adresse4], [by1], har et grundareal på 14.797 m2 og et etageareal på 7.456 m2. Ifølge annoncen er lejemålet en lager-/produktionsejendom. Den årlige leje ifølge annoncen udgør 1.204.025 kr. ekskl. forbrug, svarende til 161 kr. per m2 med udgangspunkt i etagearealet alene. Ejendommens kontorlokaler udgør 625 m2 og kan udlejes selvstændigt til 275 kr. per m2 per år.
Udlejnings- og salgsannoncer fra nærområdet i 2023
Ifølge udlejningsannonce fra 2023 fra [virksomhed4] er ejendommen [adresse5], [by2], udbudt med en årlig leje på 290.400 kr. for 485 m2 etageareal, svarende til en leje på 599 kr. per m2 per år. Ifølge annoncen anvendes lejemålet aktuelt af en bilforhandler. Der er kun begrænset ubebygget areal til rådighed.
Ifølge udlejningsannonce fra 2023 fra [virksomhed4] er ejendommen [adresse6], [by2], udbudt med en årlig leje på 395.00 kr. for 1.085 m2 etageareal, svarende til en leje på 365 kr. per m2 per år. Ifølge annoncen anvendes lejemålet aktuelt af en bilforhandler. I lejen indgår også et ubebygget areal på ca. 600 m2.
Ifølge salgsannonce fra 2023 fra [virksomhed5] er ejendommen [adresse7], [adresse4], [by1], til salg for en kontantpris på 3.000.000 kr. Ejendommen har et etageareal på 1.234 m2 og et grundareal på 2.599 m2. Ejendommen har siden 2015 været udlejet til en autolakerer til en årlig leje på 274 kr. per m2 per år med udgangspunkt i etagearealet.
SKATs afgørelse
SKAT har forhøjet klagerens lejeindtægter i indkomståret 2014 med 300.449 kr. som følge af klagerens udlejning af ejendommene [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til selskabet [virksomhed1] ApS.
SKAT har som følge af den yderligere lejeindtægt beskattet klageren af et yderligere kapitalafkast på 25.144 kr. efter virksomhedsskatteloven.
SKAT har som begrundelse anført følgende:
” 1. Lejeindtægt
(...)
1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
SKAT anser ikke, at du har opkrævet markedslejen for dit selskabs benyttelse af [adresse1], [adresse2] og [adresse8], jævnfør ligningslovens§ 2, stk. 1. Du er skattepligtig af forskellen mellem betalt leje og den leje du ville kunne opnå hvis du udlejede til 3. mand., hvilket er skattepligtigt, jf. statsskattelovens § 4.
Den manglende leje opgøres skønsmæssigt således:
[adresse2]
Vedr. opbevaring af biler på din private bopæl, anser SKAT at lejen heraf skønsmæssigt ansættes svarende til fratrukket løbende driftsudgifter for det udlejede til forsikringer ejendomsskatter, el og vand. Udgifter er fratrukket med henholdsvis 20.464 kr., 24.101 kr., 11.510 kr. og 2.974 kr. i alt 59.049 kr.
[adresse1]
SKAT skønner, at markedslejen ikke kan ansættes til mindre end 50 % af hvad du har udlejet del af ejendommen ud til 3. mand for. 1 SKATs skøn henses til, at det udlejede areal til 3. mand er et mindre areal og du har stået for istandsættelsen af lejemålet.
Den objektive udlejningsværdi ansættes herefter til 2.301 kr. x 50 % = l.150 kr. pr. m2
Ansat leje, skønsmæssigt 356 m2 x 1.150 kr. 409.400 kr.
(...).
SKATs endelige afgørelse:
SKAT fastholder, at den skønsmæssige leje for [adresse1] for selskabet skønsmæssigt ansættes til 1.150 kr. pr. m2, henset til m2 prisen for udlejningen af 52 m2 heraf til 3. mand, til en værdi af 2.301 kr. pr. m2
(...)
Din indkomst forhøjes herefter med:
Ansat leje, skønsmæssigt for [adresse1] 409.400 kr.
Ansat leje, skønsmæssigt for [adresse2]59.049 kr.
Ansat leje i alt 468.449 kr.
Indtægtsført leje 168.000 kr.
Din indkomst er forhøjet med 300.449 kr.
(...)
2. Kapitalafkast/virksomhedsordningen
(...).
2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Den yderligere lejeindtægt, anses for en hævning i relation til virksomhedsskattelovens § 5, stk. 1.
Der kan beregnes yderligere kapitalafkast på grund af den yderligere indtægt, hvilket opgøres således:
Kapitalafkastgrundlaget 2.513.184 kr. x 2 % = 50.263 kr.
Selvangivet kapitalafkast 25.119 kr.
Yderligere kapitalafkast 25.144 kr.”
SKAT er kommet med følgende bemærkninger til klagen:
”Det samlede areal der er vurderet af [virksomhed3] af den 26/10-17 udgør 1.543 m2. Areal ej opført i 2014 udgør 1.193 m2, hvorfor det vurderede nettoareal udgør 350 m2.
Ifølge SKATs foreliggende oplysninger udgør det samlet areal i 2014, 410 m2 og udlejet areal til 3. mand udgør 54 m, hvorfor SKAT fastholder, at udlejet areal til EZ. Biler ApS udgør 410 m2- 54 m2 = 356 m2
SKAT fastholder ligeledes lejen på 1.150 kr. pr. m2 for i alt 356 m2, da SKAT ved denne leje tager udgangspunkt i kvadratmeterprisen ved udlejning af del af ejendommen til 3. mand.”
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst i indkomståret 2014 med 300.449 kr. skal nedsættes til 0 kr.
Til støtte for påstanden har klageren anført, at den opkrævede leje på 168.000 kr. i 2014 ved udlejning af ejendommene [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til [virksomhed1] ApS udgør markedslejen.
Klageren har under møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler bl.a. oplyst, at den modtagne leje fra [virksomhed2] A/S ikke er udtryk for markedslejen. [virksomhed2] A/S var villig til at betale overpris for lokalerne. De områder, som [virksomhed1] ApS brugte på [adresse2], [by2], var nogle nedlagte staldbygninger og udearealer.
Landsskatterettens afgørelse
Lejeindtægter
Sagen omhandler fastsættelsen af skattepligtige lejeindtægter i 2014 ved klagerens delvise udlejning af ejendommene [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til hans selskab [virksomhed1] ApS.
Retsgrundlaget
En hovedanpartshaver, der vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, stiller en erhvervsejendom til rådighed for sit selskab, er skattepligtig af ejendommens objektive udlejningsværdi, jf. statsskattelovens § 4, litra b, og ligningslovens § 2, stk. 1 og stk. 2. Der henvises til Højesterets dom af 11. juni 2007, offentliggjort i SKM2007.438.HR.
Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand (markedslejen). Ifølge erhvervslejelovens § 13, stk. 1, 2. pkt., udgør markedslejen den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Ved fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi tages der ikke udgangspunkt i en fast kvadratmeterpris, men i et spænd indenfor hvilken markedslejen må anses at ligge. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 2. maj 2022, offentliggjort i SKM2022.219.LSR.
Landsskatterettens begrundelse og resultat
I indkomståret 2014 ejede klageren alle anparter i [virksomhed1] ApS. Klageren er derfor skattepligtig af en objektiv udlejningsværdi, hvis ejendommene er stillet til rådighed for [virksomhed1] ApS for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen.
I 2014 udgjorde det samlede erhvervsareal for [adresse1], [by1], 410 m2, og ifølge lejekontrakten mellem klageren og [virksomhed1] ApS vedrører lejemålet hele ejendommen. Landsskatteretten lægger herefter til grund, at alle 410 m2 har været udlejet til [virksomhed1] ApS. [virksomhed2] A/S har efterfølgende lejet 52 m2 af ejendommens 410 m2 erhvervsareal, hvorefter det samlede etageareal, som [virksomhed1] ApS har haft rådighed over i 2014, kan opgøres til 358 m2. Det lægges til grund, at det ubebyggede erhvervsareal til rådighed kan opgøres til 4.723 m2, svarende til hele grundens areal fratrukket bygningsarealet på 350 m2.
Efter en konkret og individuel vurdering fastsætter Landsskatteretten den objektive udlejningsværdi for [virksomhed1] ApS’ leje af [adresse1], [by1], i 2014 til 207.933 kr., svarende til 251 kr. per m2 per år for etagearealet og 25 kr. per m2 per år for ejendommens resterende ubebyggede areal. Der er lagt vægt på den indhentede vurderingsrapport fra [virksomhed3] om [adresse1],[by1], samt lejeniveauet i udlejnings- og salgsannoncerne fra [virksomhed3], [virksomhed4] og [virksomhed5] for lignende erhvervslejemål i området.
Den af SKAT skønnede objektive udlejningsværdi af udlejningen af [adresse2], [by2], svarer til klagerens fratrukne udgifter til forsikringer, ejendomsskatter, el og vand. Udlejningen vil herefter være underskudsgivende med sædvanlige driftsudgifter, hvis den objektive udlejningsværdi fastsættes lavere. Landsskatteretten tiltræder derfor SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi for [adresse2], [by2].
Klagerens lejeindtægter i 2014 ved udlejning af [adresse1], [by1], og [adresse2], [by2], til [virksomhed1] ApS kan herefter samlet fastsættes til 266.982 kr.
SKATs afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Virksomhedsordningen
SKAT har beskattet klageren af yderligere kapitalafkast som følge af en forhøjet lejeindtægt. Den talmæssige opgørelse efter virksomhedsskatteloven hjemvises til Skattestyrelsen.