Kendelse af 02-04-2019 - indlagt i TaxCons database den 11-05-2019

Faktiske oplysninger

Klageren er eneejer i selskabet [virksomhed1] ApS, som er moderselskab til en række datterselskaber.

Der er følgende datterselskaber:

[virksomhed3] ApS erhvervede landbrugsejendommen [adresse1], [by1] den 1. februar 2005, og solgte ejendommen den 1. september 2013.

Ejendommen blev erhvervet for 4.900.000 kr. og stuehuset udgjorde 2.600.000 kr. (53 %) af købesummen.

Ejendommen blev solgt for 8.600.000 kr. og stuehuset udgjorde 5.349.124 kr. (61,5 %) af købesummen.

Stuehusets to bygninger bestod frem til 25. september 2012 af henholdsvis én beboelsesdel på 200 kvm (bygning 1), og én erhvervsdel på 200 kvm (bygning 2). Bygning 1 og bygning 2 er beliggende i det tre længede stuehus, adskilt af en vognport i midten.

Stuehuset er blevet renoveret, og fra den 25. september 2012 er stuehuset registreret i BBR med to beboelsesenheder.Stuehuset er blevet renoveret med i alt 1.971.575 kr. hvor der blandt andet blev lavet en swimmingpool på ejendommen, og ejendommen fik nyt stråtag.

Klagerens repræsentant har oplyst, at erhvervsdelen blev ombygget, således at ejendommen ved salg kunne annonceres med to beboelsesdele.

Klageren og dennes ægtefælle lejede i perioden 1. juli 2005 til 26. august 2013 bygning 1 i stuehuset.

Husleje blev fastsat til 10.700 månedlig, og 128.400 kr. årligt inkl. vand, jf. huslejekontrakt underskrevet og dateret 1. juli 2005. Boligens størrelse var, ifølge huslejekontrakten, 120 m2. Boligen er el-opvarmet, som efter det oplyste betales af klageren. Klageren har oplyste på et møde med SKAT, at loftet er udnyttet med yderligere værelser end det oprindelige.

Huslejen blev fastsat som en procentsats af ejendomsværdien, og det var klagerens daværende revisor, som fastsatte huslejens størrelse.

Flere af klagerens selskaber, herunder [virksomhed6] ApS og [virksomhed7] ApS, lejede frem til renoveringen stuehusets erhvervsdel, og betalte, ifølge klageren, 17.000 kr. i husleje. Der er endvidere fremlagt dokumentation på, at [virksomhed3] ApS, har modtaget 17.000 kr. i husleje fra [virksomhed6] ApS i perioden efter ombygningen, fra oktober 2012 til og med maj 2013. Der er ikke betalt husleje for erhverv i perioden juni 2013 til salget den 1. september 2013. Klagerens repræsentant har i den forbindelse oplyst, at [virksomhed6] ApS også rådede over 200 kvm efter ombygningen. [virksomhed6] ApS betalte leje til og med maj 2013, idet boligen i perioden juni 2013 til og med august 2013 var tømt på grund af malerarbejde m.v. i forbindelse med salget af ejendommen.

Den offentlige ejendomsvurdering af stuehuset var pr. 1. oktober 2012, 1. oktober 2013 og 1. oktober 2014 på 2.429.700 kr. Pr. 1. oktober 2011 var den offentlige ejendomsvurdering af stuehuset på 2.609.500 kr.

Klageren har ikke ønsket syn og skøn i sagen, idet klageren har oplyst, at efter salget af ejendommen i 2013, har ejendommen undergået en løbende renovering både indvendig og udvendig. Klageren er derfor af den opfattelse, at ejendommen ikke fremstår som de år, hvor klageren beboede ejendommen.

Klageren har den 22. maj 2017 modtaget et skøn fra [Ejendomsmægler] vedrørende husleje, som har vurderet, at stuehuset, som klageren har opgivet til at være 120 kvm beboelse, kan udlejes til mellem 9.000 kr. og 13.500 kr. + forbrug.

SKATs afgørelse

SKAT har beskattet klageren af værdi af fri bolig inkl. forbrugsudgifter i indkomstårene 2011-2013.

SKAT har begrundet ansættelserne således:

”(...)

Ligningslovens § 16A, stk. 5

Ligningslovens § 16, stk. 3 og 9

Personskattelovens §§ 4 A, stk. 2 og 3, stk. 1

Arbejdsmarkedsbidragslovens § 2, stk. 2

Juridisk vejledning – afsnit C.A.5.13.1.2.2 – Særligt om hovedaktionærer m.v. og undtagelse fra hovedreglen om beskatning (herunder bopælspligt)

Skattekontrollovens § 3 B og skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5 om frister for skatteansættelsen.

Fra byggetilladelsen – dateret 15. juni 2012 – citeres:

”Inddragelse af overflødiggjort landbrugsbygning til bolig. 140 m2 i stueplan og med 60 m2 udnyttet tagetage. Eksisterende stuehus er ligeledes udnyttet med 140 m2 i stueplan og med 60 m2 udnyttet tagetage på nedenstående adresse ([adresse1]).”

”Ejers navn: [virksomhed3] ApS, [adresse1], [by2], [by1].”

Oplysninger fra BBR-register (uddrag):

Bygning 1:

Opførelsesår: 1850 – Ydervæg: mursten – Tagdækning: stråtag

Om-/tilbygningsår: 1964

Stuehus til landbrugsejendom

Bebygget areal: 140 m2

Udnyttet tagetage: 60 m2

Overdækkende arealer: 30 m2 – overdækket terrasse opført i 2009

Samlet boligareal: 200 m2

Værelser: 8

Toiletter: 2

Badeværelser: 2

Eget køkken

Bygning 2:

Inden ombygning til beboelse:

Opførelsesår: 1850 – Ydervæg: mursten – Tagdækning: stråtag

Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign.

Bebygget areal: 140 m2

Udnyttet tagetage: 60 m2

Samlet erhvervsareal: 200 m2

Efter ombygning til beboelse pr. 25. september 2012:

Stuehus til landbrugsejendom

Samlet beboelsesareal: 200 m2 – heraf 60 m2 udnyttet tagetage

Værelser: 4

Toiletter: 1

Badeværelser: 1

Køkken: ingen fast kogeinstallation

Bygning 3:

Opførelsesår: 1930 – Ydervæg: mursten – Tagdækning: metalplader

Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding og lign.

Du har den dominerende indflydelse i selskabet.

Du og din ægtefælle er ikke ansat i [virksomhed3] ApS, som ejer ejendommen.

Fra selskabet er der stillet bolig til rådighed for dig og din ægtefælle, jf. lejekontrakt med månedlig husleje på kr. 10.700.

Fra selskabet er der stillet 200 m2 til beboelse m.m. til rådighed indtil den 25. september 2012.

Fra selskabet er der stillet 400 m2 til beboelse m.m. til rådighed den 25. september 2012 efter ombygning og renovering.

Til SKAT´s bedømmelse af huslejestørrelsen er følgende lagt til grund:

Det lægges overordnet til grund, at det er rådigheden over ejendommen, der danner grundlag for værdiansættelsen af huslejestørrelsen. At der i huslejekontrakten fremgår et mindre antal m2 er således uden betydning for beregningen af ”friboligværdien”.

Ejendommen er købt 1. februar 2005 for kr. 4.900.000 og efterfølgende renoveret for ca. 2 mio. kr. i perioden 2006 – 2009, jf. fakturaer fra [virksomhed7] ApS til [virksomhed3] ApS.

Der er landbrugs- og boligpligt på ejendommen (8 år fra ejendommens erhvervelse). Der har ikke været drevet landbrug på ejendommen siden 2006 efter det foreliggende oplyste fra dig.

Ifølge luftfoto (”Google-maps”) er ejendommen 3-længet med 2 separate ”tilbygninger”.

Endvidere swimmingpool. Størrelsen er ikke oplyst, men if. luftfoto anslås denne til at udgøre ca. 15 m2.

Grundareal: 90.268 m2.

Beskrivelse fra ejendomsmægler, hvoraf fremgår boligarealstørrelse på 400 m2, inkl. 8 værelser, herunder om, at loftet er udnyttet med yderligere værelser end det oprindelige.

Ud fra de foreliggende oplysninger om ejendommen, herunder fra BBR-registeret, anser SKAT denne for at være særdeles attraktiv.

Den angivne husleje på kr. 10.700/mdl. inkl. vand anser SKAT for at være langt under det niveau, der kunne opnås, såfremt ejendommen var udlejet til en uafhængig ”3.mand”.

SKAT finder, at huslejestørrelsen har kunnet fastsættes lavt, og uden regulering gennem tiden trods omfattende istandsættelse og renovering, grundet i interessesammenfaldet mellem dig og [virksomhed3] ApS.

Størrelsen af huslejen skal fastsættes til en leje svarende til markedslejen. SKAT finder en månedlig huslejestørrelse på kr. 35.000 at være passende for omhandlede ejendom efter den foretagne ombygning pr. 25. september 2012.

Følgende er lagt til grund:

Uden sikre holdepunkter for, hvad der vil kunne opnås ved udleje til fremmede, kan udlejningsværdien efter praksis ansættes til 8 % af ejendomsværdien (ejerboligværdien) (Højesterets dom af 14. maj 1984).

Ved salget af ejendommen den 1. september 2013 er ejerboligen fastsat til 5.349.124 af den samlede salgssum på 8.600.000.

Den foreliggende vurdering fra [Ejendomsmægler] (mail af 22. maj 2017) har SKAT ikke tillagt vægt, da de 2 ejendomme (beliggende i [by2]), som ejendomsmægleren beskriver, ikke findes at være sammenlignelige med omhandlede ejendom på det foreliggende oplyste grundlag.

Den omtalte ”liebhaverejendom” i foreligger oplyst til 15.500 kr. i månedlig husleje (ekskl. forbrugsudgifter). Beregnet kvardratmeterpris udgør ca. 80 kr. (ekskl. forbrugsudgifter) såfremt ejendommen har et beboelsesareal på 200 m2.

400 m2 vil da kunne beregnes til 32.000 kr. eksklusiv forbrugsudgifter.

For tiden før ombygningen, hvor beboelsesarealet udgjorde 200 m2, fastsættes lejestørrelsen således:

Månedlig husleje kr. 35.000 x 200/400 = kr. 17.500.

Den fikserede leje opgøres således:

Indkomståret 2011

Månedlig husleje ansættes til kr. 17.500 svarende til årlig husleje kr. 210.000

Vandforbrug, som udlejer afholder – anslåes tilkr. 15.000

Ejendomsskatter kr. 3.709

kr. 228.709

Betalt huslejekr. 128.400

Indkomstændring kr. 100.309

Indkomståret 2012

Månedlig husleje:

januar måned – august måned: 8 måneder a kr. 17.500 kr. 140.000

september måned – december måned: 4 måneder a kr. 35.000kr. 140.000

Vandforbrug, som udlejer afholder – anslåes tilkr. 15.000

Ejendomsskatter kr. 3.741

kr. 298.741

Betalt huslejekr. 128.400

Indkomstændring kr. 170.341

Indkomståret 2013

Månedlig husleje ansættes til kr. 35.000 i tiden januar - august måned

8 måneder a kr. 35.000 kr. 280.000

Vandforbrug, udlejer afholder – anslåes til kr. 10.000

Ejendomsskatter – kr. 2.653 i 8 månederkr. 1.769

kr. 291.769

Betalt huslejekr. 85.600

Indkomstændring kr. 206.169

De anslåede beløb vedrørende vandforbrug er fastsat på baggrund af specifikationer til årsrapporter for selskabet, herunder foreliggende kontospecifikationer.

Ejendomsskatter er fastsat til de beløb, som er indberettet på ejendommen til SKAT.

Den fikserede leje fratrukket egenbetaling er karakteriseret som udbytte, idet du ikke er aflønnet af selskabet.

Beløbet beskattes som ”personlig indkomst” ved skatteberegningen (Juridisk vejledning – afsnit C.B.3.3).”

SKAT har endvidere fremsendt følgende bemærkninger til klagen:

”(...)

SKAT har alene henvist til nogle forhold, herunder om ”8 %-beregning”, som sammenligningsgrundlag for den skønsmæssige fastsatte objektive markedsleje.

Huslejestørrelsen er således fastsat skønsmæssigt.

Som grundlag for fastsættelsen af den objektive husleje har SKAT henset til nogle udlejningsejendomme annonceret på ”[...]”, hvor månedlige huslejestørrelser ligger mellem 20.000 – 50.000 kr.:

Boligportal – udlejningsejendomme ( [...dk] ) – oktober/november 2016:

Eksempler:

Beskrivelse fra [...]:

Ad ejendom 1:

”Denne smukke totalt restaurerede ”herregård” er beliggende i det bølgende [...] landskab mellem [by9] og [by3] og med en af Danmarks bedste golfbaner som nabo.

Ejendommen er beliggende på ca. 13 ha grund og fremtræder elegant i hvide farver, sortglaseret tegltag, smedejernsgitter, søjler og perlegrusbelagte indkørsler og gårdspladser.

Hovedhuset på ca. 400 m2 er herskabelig med store lyse stuer, orangeri, store terrasser og balkoner, lækre badeværelser, kæmpekøkken med professionelt inventar og hvidevarer. Dejlige lyse værelser, alle rum har udsigt til den veltrimmede park.

Herudover en ca. 1300 m2 ejendom i 2 etager, fuldstændig nyrenoveret, ideel til kontor, showroom e.a. 1500 ridehus samt ca. 1700 m2 bygning med mulighed for bolig/erhverv, 700 m2 stald eller opmagasinering.

Ejendommen kan lejes helt eller delvist til priser fra kr. 50.000 pr. måned.

Ejendommen er også til salg hos ----.”

Ad ejendom 2:

”[by7], [adresse4] i [by8]/[by4] udlejes udsigtsejendom med unik placering for enden af lille stikvej og direkte til idylliske hestefolde og marker. Et smukt og charmerende hus opført i 1990 og gennemgribende renoveret inden for de senere år i lækker og eksklusiv stil. Huset er på 400 m2 i tre plan. Fra den smukke hall/entre er der adgang til værelse, gæstetoilet, det store Boform køkkenalrum samt spisestuen, bibliotek/stue samt endnu en stor stue med pejs. På 1.salen findes stort repos med fantastisk udsigt, forældresoveværelse samt et stort børneværelse, der kan deles til to. Endvidere to lækre badeværelser. Det ene med sauna. Kælderen indeholder foruden værelse, et vaskerum, opbevaringsrum samt rum med masser af skabsplads. Fra kælderen er der ligeledes adgang til den dobbelte garage med et-port. Huset har overalt indbygget lys og fremstår i eksklusiv og meget velholdt stand. Huset har et lavt varmeforbrug og i lejen er inkluderet gartner. Den smukt anlagte grund på 5000 m2 har en imponerende udsigt fra mange sider. Skoler, gymnasier, offentlig transport og indkøb nås hurtigt og der er nem adgang til motorvejen. Ejendommen kan lejes for en periode på tre år og fremvises efter aftale.”

Ad ejendom 3:

[by5], [adresse5] med skøn og ugenert beliggenhed på en af [by5]s attraktive adresser få minutter fra [...] og med adgang til privat badebro for enden af vejen udlejes lækkert og funktionelt træhus bygget i 2008. Huset har stor flot hall/entre med adgang til lækkert badeværelse, stort soveværelse samt bryggers med vaskesøjle og separat indgang. I stueplan endvidere adgang til stor åben stue i forbindelse med åbent køkkenalrum og adgang til haven og de skønne terrasser. 1. salen har stort lyst repos med mulighed for ekstra stue eller kontor. Tre store soveværelser med skabsvæg samt lækkert og stort badeværelse. Boligen fremstår overalt i lækre materialer og flot stand. Der er gulvvarme overalt og alt i hårde hvidevarer. Haven er flot anlagt og med sol hele dagen. Der er flere dejlige terrasser – bl.a. en stor overdækket terrasse. Huset kan lejes møbleret, delvist møbleret eller umøbleret for en tre-årig periode. Der er lave varmeudgifter og generelt nem vedligeholdelse. Indenfor kort afstand nås [by5] Havn, golfbaner samt sportsfaciliteter ved [by7]. Indkøb i [by5] og [by7] nås også indenfor få minutter og [...] skole [...] ligger fem minutters kørsel derfra. Huset kan overtages pr. 1. januar 2017 – evt. fra 1. december 2016 efter nærmere aftale.”

Ad ejendom 4:

”Ufattelig dejlig lystgård på landet midt i den smukkeste natur.

[by6] ligger midt i det skønne [...] og [by10] ligger tæt på [by11], [sø] og landsbyen [by12], med skoler, børneinstitutioner, købmand og pizzaria samt kirke, forsamlingshus og gadekær. Desuden satser man meget på sportsaktiviteter for både børn og voksne, der er både mulighed for tennis, fodbold, wolly-ball og meget andet. Vi er på landet, men alligevel tager det bare 30 minutter i bil til [by13]. Området er præget af gårde og landvillaer, og her er rigtig god plads og højt til loftet. Fra stuehusets 1. sal ses [sø].

Pragtfuld 3 længet lystgård med den skønneste og smukkeste have med egen sø og vid udsigt til markerne.”

Ad ejendom 5:

”Imponerende landsted. Eksklusivt landsted i charmerende [adresse7] udbydes til leje.

Boligen er på i alt 1.025 m2 og har følgende faciliteter:

Kæmpe svømmehal (8x20m), jacuzzi, bar, gård med springvand, stor fitness sal, dampbad, bibliotek med pejs, vinkælder med klimaanlæg.

Det første man møder er den elektriske smedejernsport, hvor man kommer ind til stort gård areal med garageanlæg med plads til 4 biler og værksted samt gæste p-pladser.

Der er et flot haveanlæg med gamle frugttræer – meget hundevenligt og indhegnet.

Varmeforbrug afregnes direkte til forsyningsselskabet. Elforbrug afregnes direkte til forsyningsselskabet. A/C vand udgør kr. 600 pr. måned. Service pool udgør ca. kr. 2.800 ex. moms pr. måned.”

Ad ejendom 6:

”Landejendom med skov. Kun 2,5 km fra [by6] centrum. Del af landejendom med 2,5 ha skov. Ca 290 m2 billig med 7 – 10 værelser. Stueplan entre, kontor og 3 stuer en svite, hvoraf 1 som åbent køkken alrum samt badeværelse og bryggers. 1. sal 3 store værelser + bad og garderoberum.

Meget lækker bolig med stor grund. Mulighed for leje af garage eller erhvervslokale.

Yderligere lejlighed på 95 m2 3 V kan tillejes.

Præsentabel bolig og erhverv er en mulighed, eller evt. bofællesskab.”

Ad ejendom 7:

”Lys bolig på gård i [by7]. 195 m2 moderne bolig i 2 etager bliver ledigt den 01.01.17, Boligen er en separat del af en gård på bagsiden af [by8] kirke. I stuen er der en rummelig entre, stort køkken og stort vaske og opbevaringsrum. 1. sal er der en stor stue, 3 værelser og toilet og bad, der er en gang som er lavet til garderobe. Boligen fremstår med meget lys. Der opvarmes varme pumpe og i frostperioder brændefyr.”

Ad ejendom 8:

”Lækkert bondehus i [by8]. Dette fantastisk smukke fuldt moderniseret bindingsværkhus ligger for enden af en blind vej direkte og helt ugenert til de smukkeste frie grønne omgivelser/udsigter man kan tænke sig. Udlejes fuldt møbleret.

Stueetagen indeholder: Flot indgangsparti/hall åben til trappe til 1. sal og ind til den smukke dagligstue med flotte trægulve og 2 udgange til terrasser/have. Køkken/alrum med italienske flotte gulvfliser. Bryggers med nedgang til lille kælder. 1.sal har kip til loft med en rummelig repos (flere anvendelsesmuligheder) samt 2 store værelser. Alle hårde hvidevarer. Gulvvarme overalt. Dobbelt carport og skur. Grunden er ca. 1.600 m2. Alarmsystem. Dyretilladelse.”

Retspraksis – supplerende oplysninger:

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at værdi af fri bolig ikke forhøjes, og at SKATs forhøjelse tilsidesættes. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at værdi af fri bolig maksimalt ændres med differencen mellem den betalte husleje og ejendomsværdien beregnet som 8 % af den offentlige ejendomsværdi for boligen.

Til støtte for påstanden er fremført følgende:

”(...)

[person1] har beboet stuehuset på ejendommen [adresse1], [by1] (”ejendommen”) fra 1. juli 2005 til 26. august 2013, idet min klient sammen med [person2] har været tilmeldt adressen i denne periode.

Der er i de berørte indkomstår betalt kr. 10.700 i husleje om måneden inklusiv vand.

Ejeren af ejendommen var i ovennævnte periode [person1]s helejede selskab, [virksomhed3] ApS, der erhvervede ejendommen pr. 1. februar 2005 for kr. 4.900.000. Købesummen var fordelt således, at stuehuset udgjorde kr. 2.600.000.

Ejendommen er renoveret løbende i perioden 2006-2009, idet ejendommen led af et vedligeholdelsesefterslæb samt flere skader fra blandt andet storm.

Ejendommen blev solgt den 1. september 2013 for kr. 8.600.000. Købesummen var fordelt således, at ejerboligen/stuehuset udgjorde kr. 5.349.124.

Ejendommen fik foretaget en ombygning efter at der blev givet byggetilladelse i juni 2012. Ved ombygningen blev erhvervsdelen inddraget som almindelige boligkvadratmeter. Min klient tog imidlertid aldrig disse kvadratmeter i brug, idet hans virksomhed benyttede arealerne til blandt andet kontor, møderum og salgsrum.

Erhvervsdelen af ejendommen samt jorden var udlejet til først [virksomhed7] og dernæst [virksomhed6] ApS, der løbende har betalt leje herfor.

Det fremgår af BBR-oplysninger i tiden fra før ombygningen, at ejendommen bestod af en boligdel på 200 kvadratmeter, hvoraf 140 kvadratmeter udgjorde stueplanet og 60 kvadratmeter udgjorde udnyttet tagetage.

Boligdelen er den del, der på BBR er benævnt som ”Bygningsnr.: 1”.

Ejendommen bestod derudover af 200 kvadratmeter erhverv, ligeledes med 140 kvadratmeter i stueplan og udnyttet tagetage på 60 kvadratmeter.

Af oplysningerne i BBR fremgår det, at ejendommen siden 25. september 2012 har bestået af 400 boligkvadratmeter, hvoraf 280 kvadratmeter er i stueplan og 120 kvadratmeter er udnyttet tagetage.

Disse oplysninger svarer ikke til de faktiske forhold. Boligdelen udgjorde før ombygningen alene 120 kvadratmeter, hvilket er det areal, der fremgår af lejekontrakten. Grunden hertil er, at tagetagen ikke var beboelig før ombygningen.

Efter SKATs opfattelse har huslejen kunnet fastættes lavt grundet interessesammenfaldet mellem [person1] og [virksomhed3] ApS.

SKAT finder, at en passende månedlig huslejestørrelse for ejendommen kan fastsættes til kr. 35.000 efter ombygningen pr. 25. september.

Efter mine klienters opfattelse er den fastsatte leje udtryk for markedslejen. Som forklaret til SKAT blev huslejestørrelsen ved lejemålets indgåelse fastsat i af mine klienters revisor, idet der blev taget udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering. Der henvises i øvrigt til det tidligere anførte herom, jf. SKAT afgørelser, herunder tillige vurderingen fra [Ejendomsmægler] i e-mail af 22. maj 2017.

Mine klienter er ikke enige i SKATs blotte konstatering af, at huslejen har ligget væsentligt under markedslejen, ligesom mine klienter ikke er enige i SKATs tilsidesættelse af vurderingen fra [Ejendomsmægler].

Uanset om huslejen måtte svare til markedslejen eller ej, er mine klienter ikke enige i SKATs ansættelse af huslejestørrelsen.

Opmærksomheden henledes på, at SKAT i forbindelse med opgørelsen af værdien af fri bolig anvender salgsprisen på ejendommen fra 2013 ganget med 8 %.

SKAT henviser i den forbindelse til afgørelsen TfS.1984.272.H.

Det bemærkes, at den refererede afgørelse alene er udtryk for, at værdien af en fri bolig kan beregnes som 8 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering og ikke salgsprisen.

Det fremgår tillige af ligningsvejledningens pkt. C.A.5.13.1.2.3, at beskatningsgrundlaget kan beregnes som 8 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

SKAT foretager dermed en beregning af beskatningsgrundlaget, der ikke er i overensstemmelse med praksis. Det er mine klienters opfattelse, at SKAT ikke har hjemmel til at fastsætte beskatningsgrundlaget som i afgørelserne af 7. juni 2017, hvorfor afgørelsen bør tilsidesættes.

Dertil kommer, at SKAT foretager en beregning af beskatningsgrundlaget for 2011 og 2012 med udgangspunkt i en salgspris fra 2013.

I 2011 og de første otte måneder af 2012 var ejendommen ikke ombygget. På trods heraf foretager

SKAT en beregning, hvor der tages udgangspunkt i salgsprisen fra september 2013 på kr. 5.349.124 for stuehuset/ejerboligen. Salgsprisen anvender SKAT til at udregne den månedlige leje på kr. 35.000 (nedrundet), der herefter ganges med boligkvadratmeterne i forhold til det samlede areal (200 kvadratmeter/ 400 kvadratmeter). Dermed når SKAT frem til den månedlige leje på kr. 17.500 for tiden før ombygningen.

Der anvendes således en salgspris i et år til at beregne huslejen for tidligere år. Det gøres gældende, at dette ikke er korrekt.

Hvis SKAT havde foretaget en beregning på baggrund af ejendomsvurderingen, ville huslejen være væsentligt lavere en den beregnede værdi.

Det fremgår således af ejendomsvurderingen fra 1. oktober 2012, at stuehusværdien er opgjort til kr. 2.429.700. Med udgangspunkt i, at huslejen kan opgøres som 8 % af ejendomsværdien, bliver dette kr. 194.376 pr. år eller kr. 16.198 pr. måned.

Samlet gøres det gældende, at SKATs afgørelser af 7. juni 2017 lider af så væsentlige fejl for så vidt angår opgørelsen af huslejestørrelsen, at afgørelserne bør tilsidesættes.

Endeligt henledes opmærksomheden på, at reglen, hvorefter beskatningsgrundlaget kan udregnes som 8 % af den offentlige ejendomsvurdering, er en hjælperegel. Udgangspunktet er således, at beskatningsgrundlaget er markedslejen.”

Klagerens repræsentant har endvidere fremsendt bemærkninger til SKATs høringssvar. Heraf fremgår følgende:

”SKAT henviser til, at huslejestørrelsen af fastsat skønsmæssigt og i den forbindelse henvises der til en række udlejningsejendomme, der ligger til grund for fastsættelsen af huslejestørrelsen.

Efter klagers opfattelse er flere af disse ejendomme ikke sammenlignelige med klagers daværende ejendom.

[by2] kan som boligområde overordnet ikke sammenlignes med hverken salgspriser eller lejeniveuaet i [by7], [by5] eller [by6].

Til illustration heraf kan det oplyses, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2. kvartal 2017 for de nævnte områder udgør følgende:

• [by7]: kr. 26.120

• [by5]: kr. 33.241

• [by6]: kr. 19.368

(Kilde:[...dk])

Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for postnummer [by1] ligger i den samme periode på kun kr. 12.964.

Specifikt bemærkes det vedrørende enkelte udvalgte ejendomme på SKATs liste:

Ejendom nr. 1 (”[adresse2]”), beliggende [adresse3], [by3], ses ifølge [...dk] sidst at have været udbudt til salg for kr. 23.000.000. Tages der udgangspunkt i en forholdsmæssig fastsættelse af lejen i forhold til ejendommens pris, ville lejen for hele klagers daværende ejendom skulle opgøres til (kr. 50.000 / m.kr. 23 * m.kr. 8,6) kr. 18.695.

Ejendommen kan ses på dette link: http:// [...dk][...]

Ejendom nr. 2 (”6. vær. hus/villa på [adresse4]”), beliggende [adresse4], [by7], er udbudt til salg hos ejendomsmægler [person3] for 14.800.000, hvilket ligger væsentligt over salgsprisen på kr. 8.600.000 for klagers daværende ejendom.

Ejendommen kan ses på disse links: https:// [...dk]

http:// [...dk][...]

Ejendom nr. 3 (”[...]”) er beliggende i et af Danmarks mest eksklusive og dyre boligområder med direkte adgang til privat badebro. Ejendommen ses derfor på ingen måde at kunne sammenlignes med klagers daværende ejendom.

Ejendommen kan ses på dette link: https:// [...dk]

Samlet gøres det gældende, at SKAT foretager sit skøn på et forkert grundlag, herunder at de ejendomme, der anvendes til at fastsætte lejestørrelsen ikke er sammenlignelige med klagers daværende ejendom.

Endelig bemærkes det, at SKAT ikke forholder sig til, at der udover klagers personlige lejebetalinger på 10.700 om måneden løbende er betalt leje for erhvervsdelen af ejendommen.”

Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger vedrørende syn og skøn:

”(...)

Ejendommen blev solgt i september 2013 til den nuværende ejer af ejendommen. Den nuværende ejer har oplyst, at hele ejendommen har undergået løbende renovering såvel udvendigt og indvendigt de sidste 4,5 år. Det er oplyst at de løbende renoveringer beløber sig til flere millioner kroner. Hertil skal det bemærkes, at den nuværende ejer af ejendommen tilhører en rig dansk milliardærfamilie.

Som tidligere anført var ejendommen opdelt, da [person1] ejede ejendommen. Hovedejendommen var delt på midten, hvor den ene halvdel blev benyttet som privat bolig. Den anden halvdel blev benyttet som kontor.

[person1] betalte leje på 10.700 kr. om måneden for den del han lejede, mens [virksomhed1] ApS betalte leje på 17.000 kr. om måneden for den del selskabet lejede. Den samlede huslejebetaling på 27.700 kr. oversteg de faktiske udgifter, der brutto var ca. 20.000 kr. pr. måned. Derfor var der overskud i [virksomhed3] ApS (udlejer). Overskuddet er beskattet og indgået løbende i [virksomhed3] ApS’ regnskaber.

Herudover var der indgået forpagtningsaftale med [virksomhed6] ApS vedrørende driftsbygningerne og jorden til dyrkning af afgrøder.

Det vil derfor ikke være muligt at foretage den nødvendige bevissikring eller korrekte bedømmelse af ejendommen under en syn- og skønsforretning.”

Klagerens repræsentant har den 5. november 2018 fremsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling. Heraf fremgår følgende:

”(...)

For det første skal det bemærkes, at værdien af fri bolig alene skal beregnes af 120 kvm,

For det andet skal det bemærkes, at ejendomsvurderingen også er retvisende efter ombygningen,

For det tredje er de anslåede udgifter til vandforbrug urealistisk høje,

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedanpartshaver som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bolig til rådighed, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af rådigheden over boligen. Værdien ansættes efter reglerne i § 16, stk. 9. Der anvendes således samme beregningsmodel som for direktører og andre medarbejdere med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform.

Ligningslovens § 16, stk. 9, 13. pkt., fastslår dog, at § 16, stk. 9, 2.-11. pkt., ikke finder anvendelse, såfremt en ansat direktør eller en medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform ifølge anden lovgivning opfylder eller har opfyldt en bopælspligt i relation til helårsboligen og er lovgivningsmæssigt forhindret i at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom. I så fald skal der ske beskatning af markedslejen, jf. ligningslovens § 16, stk. 3, 1. pkt.

Derudover fastslår ligningslovens § 16, stk. 1, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregnes sparet privatforbrug og værdi af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, når tilskuddet eller godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt.

Det fremgår af lejekontrakten mellem klageren og selskabet, at klageren har haft rådighed over 120 kvm af landejendommens stuehus. Det fremgår derimod af BBR, at frem til 25. september 2012 var stuehusets 1. bygning registreret med 140 kvm beboelsesareal og 60 kvm udnyttet tagetage, i alt 200 kvm til beboelse, og at stuehusets 2. bygning var registreret med 200 kvm erhvervsareal. Efter ombygningen var landbrugsejendommens stuehus pr. 25. september 2012 registreret med to beboelsesenheder af 200 kvm.

Landsskatteretten finder ikke, at formodningen om klagerens rådighed over stuehusets beboelsesdel (bygning 1) på 200 kvm er afkræftet. Klageren skal således beskattes af værdi af fri bolig, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 5, for 200 kvm frem til ejendommens erhvervsdel blev ombygget den 25. september 2012. Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at klageren alene har haft rådighed over 200 kvm efter ombygningen. Der lægges herved vægt på, at [virksomhed6] ApS også efter ombygningen har betalt 17.000 kr. til [virksomhed3] ApS for den tidligere erhvervslejedel frem til maj 2013, og at lejemålet i perioden derefter har stået tomt i forbindelse med klargøring af lejemålet indtil salget af ejendommen den 1. september 2013. Herudover lægges der vægt på, at det er oplyst af klagerens repræsentant, at erhvervsdelen på landbrugsejendommen blev ombygget til en beboelsesdel, for at landbrugsejendommen bestod af to beboelsesdele på hver 200 kvm, og ikke for at den oprindelige beboelsesdel skulle udvides til et areal på i alt 400 kvm. Da der er tale om en landbrugsejendom med bopælspligt, skal klageren som udgangspunkt beskattes af markedslejen, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, 13. pkt.

Klagerens repræsentant har fravalgt gennemførelse af syn og skøn vedrørende markedslejen. Klageren har betalt leje med i alt 10.700 kr. pr. måned, inkl. vand i indkomstårene 2011-2013. Landsskatteretten lægger til grund, at klagerens selskaber har betalt 17.000 kr. for leje af 200 kvm af stuehuset (bygning 2) i perioden frem til og med maj 2013.

SKAT har ikke anset, at der i området for ejendommen har været sammenlignelige lejemål, hvorfor SKAT har fastsat markedslejen til 8 % af ejendommens salgspris i 2013. For markedslejen forud for ombygningen af stuehuset, har SKAT halveret den fastsatte leje efter ombygningen.

Som udgangspunkt skal markedslejen fastsættes til et skøn ud fra markedslejen for sammenlignelige boliger i samme område som ejendommen.

Landsskatteretten fastsætter klagerens husleje til 17.000 kr. i både perioden før og efter ombygningen. Der lægges vægt på, at [virksomhed6] ApS har betalt 17.000 kr. for leje af ejendommens anden beboelsesdel på 200 kvm i perioden frem til maj 2013.

For så vidt angår vandforbruget, har klagerens repræsentant anført, at det fastsatte vandforbrug er sat for højt. Det er Landsskatterettens opfattelse, at [virksomhed6] ApS også har haft et vandforbrug i forbindelse med leje af bygning 2 i stuehuset, hvorfor [virksomhed6] ApS’ vandforbrug skal fratrækkes klagerens vandforbrug i indkomstårene. Der er ikke fremlagt dokumentation for, hvorledes vandforbruget fordeler sig på henholdsvis bygning 1 og bygning 2, men det må lægges til grund, at [virksomhed6] ApS’ hovedaktiviteter består i blandt andet konsulentvirksomhed, og at bygning 2 er anvendt til mødeafholdelse m.v. Landsskatteretten fastsætter således [virksomhed6] ApS’ vandforbrug til 3.000 kr. årligt, hvilket fratrækkes i det af SKAT fastsatte årlige vandforbrug for klageren.

Landsskatteretten opgør værdien af fri bolig således:

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs afgørelse.