Kendelse af 21-11-2017 - indlagt i TaxCons database den 17-12-2017

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej”.

Landsskatteretten ændrer SKATs bindende svar til ”Ja”.

Faktiske oplysninger

Af det bindende svar af 2. juni 2017 fremgår:

”[person1] ejer hele anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS ejer ejendommen [adresse1], [by1] (ejendomsnr. [...]). Ejendommen er udlejet. Lejligheden ønskes overført til virksomhedsskatteordningen. I den forbindelse skal værdien af lejligheden fastsættes.

Lejligheden seneste offentlige vurdering er 1.100.000 kr.”

SKATs oplysninger i øvrigt:

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er ejendommen [adresse1], [by1] (herefter: Ejendommen) et parcelhus opført i 1962 med et boligareal på 117 m². Til Ejendommen hører desuden en muret garage på 24 m², samt et udhus på 26 m² opført i træ i 2004.

[virksomhed1] ApS (herefter: Selskabet) har købt Ejendommen den 9. november 2009 af [person1] for 1.550.000 kr.

Ifølge Det centrale personregister har [person1] været tilmeldt Ejendommen i perioden 24. marts 2006 til 14. november 2009.

Det fremgår videre at Ejendommen har været udlejet i Selskabets ejerperiode.

I har efterfølgende indsendt kopi af en ikke underskrevet lejekontrakt samt et tillæg vedrørende lejeforhøjelse. Af lejekontrakten fremgår det bl.a. at Ejendommen er udlejet på sædvanlige lejevilkår herunder at lejer kan opsiges efter §§ 82 og 83 i lejeloven – når ejer selv ønsker at benytte ejendommen. Lejen udgør 7.000 kr. pr. måned ekskl. forbrug.

Af Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik over ejendomspriser ved realiserede handler med parcelhuse i [by1] fremgår det, at den gennemsnitlig pris pr. m² ved Selskabets køb i 4. kvartal 2009 udgjorde 12.894 kr. og i 4. kvartal 2016 (seneste offentliggjorte tal) 11.795 kr., svarende til et fald på 8,52 %.

Senest er følgende ejendomme solgt på [adresse1]:

(...)”

SKATs afgørelse

SKAT har ved det bindende svar svaret ”nej” til spørgsmål 1.

Til støtte for afgørelsen er anført:

”Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 – 6.

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

Den påtænkte overdragelse er omfattet af ligningslovens § 2, da der er tale om handel mellem parter med interessesammenfald. Der er tale om et salg af Ejendommen fra Selskabet (som sælger) til [person1] (som køber). Køber ejer 100 % af anparterne Selskabet og har dermed bestemmende indflydelse i Selskabet.

Om værdiansættelse af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den juridiske vejledning 2017-1 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer:

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen, der skal anvendes.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

I SKM2006.238LSR blev salgssummen ved et selskabs overdragelse af en ejerlejlighed til hovedanpartshaveren tilsidesat, uanset at den var sat til den seneste vurdering. Ejendomsværdien blev ikke anset for et retvisende udtryk for lejlighedens handelsværdi.

Er ejendommen ikke overdraget til handelsprisen – idet salgssummen er højere eller lavere end dette beløb – er der det fornødne grundlag til, at SKAT griber korrigerende ind og ansætter den skattemæssige overdragelsessum til handelsværdien.

Selskabet påtænker at sælge Ejendommen for 1.100.000 kr. svarende til 9.401 kr. pr. m².

På baggrund af de foreliggende oplysninger om handler i 2016 og 2017 med parcelhuse på [adresse1], [by1] fremgår det, at ejendommene sælges for mellem 52 - 57 % over seneste ejendomsvurdering.

Det fremgår endvidere, at den gennemsnitlige salgspris pr. m² udgør 13.877 kr. For Ejendommen på 117 m² svarer det til en handelspris på 1.623.609 kr.

Ifølge Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik er handelspriserne i Selskabets ejerperiode faldet med 8,52 %. Den påtænkte handelspris ligger 29 % under købsprisen.

Det er herefter SKATs opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering på 1.100.000 kr. vedrørende Ejendommen, ikke kan anses for at udgøre et retvisende udtryk for Ejendommens handelsværdi ved et salg på nuværende tidspunkt eller i den nærmeste fremtid.

Spørgsmålet er herefter besvaret med ”Nej”.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at spørgsmål 1 besvares med ”Ja”.

Til støtte herfor er følgende gjort gældende:

”I forbindelse med overdragelse af en ejendom fra et helejet selskab til virksomhedsskatteordningen skal værdien af lejligheden fastsættes.

Der kan som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige vurdering som handelsværdi jf. Den Juridiske Vejledning afsnit C.8.3.5.4.3. Dette gælder dog ikke såfremt den seneste offentlige vurdering ikke er retvisende. Skal den offentlige vurdering fraviges, kræves det som minimum at den offentlige ejendomsvurdering er foretaget på et forkert grundlag.

Landsskatteretten har senest i en nyere afgørelse (Journalnr. 13-0084821) bemærket, at der skal foreligge særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet før den offentlige vurdering kan fraviges.

Da den offentlige vurdering som udgangspunkt er et udtryk for den offentlige vurdering, bør ejendommen efter vores opfattelse værdiansættes på baggrund af den seneste offentlige vurdering. For at fravige fra hovedreglen om, at den offentlige vurdering er et udtryk for handelsværdien, er det en betingelse, at ejendomsvurderingen er foretaget på et faktuelt forkert grundlag. Den offentlige vurderinger ikke foretaget på en faktuelt forkert grundlag, hvorfor ejendomsvurderingen vil kunne lægges til grund for en overdragelsessum.

Af Juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3. fremgår det, at ejendomsvurderingen ikke afspejler ejendommens værdi, hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Det skal derfor gøres gældende, at fravigelse af den offentlige vurdering som handelsværdi, alene kan fravige, såfremt grundlaget for vurderingen har været forkert. Der ses ikke at foreligge konkrete oplysninger om, at ejendomsvurderingen er fejlbehæftet, ligesom der ikke foreligger oplysninger om at grundlaget for vurderingen er forkert.

Det er derfor vores vurdering af lejligheden kan overdrages til den offentlige vurdering svarende til 1.100.000 kr.

Der henvises til vedlagte dom fra [by2] Byret vedr. en lignende sag, hvor Byretten kommer frem til at en ejendom kan overdrages til den offentlige vurdering.

Det skal bemærkes at der i vedlagt dom er brugt ca. 500.000 kr. på vedligeholdelse og forbedringer i de seneste år inden overdragelse.”

SKATs udtalelse til klagen:

SKAT kommer med en udtalelse vedrørende klage d. 18. juli 2017:

” I klagen henvises til en dom fra [by2] Byret SKM2017.34BR. Dommen er afgjort med dissens og sagen er anket til Landsretten.

Byretten fandt, at en ejendom kunne overdrages til den offentlige vurdering. Der henvises til den dagældende juridiske vejledning 2014-1.

I 2014-2 udgaven af juridisk vejledning er der foretaget ændring, og ”Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien” er indsat som en overskrift. Som eksempel på at ejendomsvurderingen ikke afspejler ejendommens værdi er nævnt, hvis den må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

I SKM2006.238.LSR er Landsskatteretten af den opfattelse, at ejendomsværdien ikke kan anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er bl.a. lagt vægt på ejendommens beliggenhed, salgsstatistikker for ejerlejligheder beliggende i postdistriktet, de omkring overdragelsestidspunktet konstaterede salgspriser for tilsvarende lejligheder på samme vej samt efterfølgende salgspris efter godt 5 måneder.

I SKM2005.281.VLR fandt Vestre Landsret, at handelsværdien afveg fra ejendomsvurderingen, og at skattemyndighederne derfor ikke var bundet heraf.

Ejendommen [adresse1], [by1] er udlejet, men ifølge lejekontraktens § 2, kan udlejer opsige lejeforholdet efter §§ 82 og 83 i lejeloven (Når udlejer selv ønsker at benytte det lejede).

Ved salg til [person1] skal der derfor ikke tages hensyn til lejemålet ved fastsættelse af ejendommens handelsværdi.

[adresse1], [by3] er handlet i 2009 for 1.550.000 kr. Siden da er handelspriser i [by1] alene faldet med 8,52 %. På [adresse1] handles ejendomme mellem 52-57 % over seneste ejendomsvurdering. Den offentlige vurdering på 1.100.000 kr. er derfor ikke udtryk for et retvisende billede af ejendommens værdi.

SKAT Bindende Svar 2 skal på baggrund af ovenstående indstille, at Skatteankestyrelsen stadfæster SKATs bindende svar af 2. juni 2017, idet SKAT henviser til sagsfremstillingen og begrundelsen i det bindende svar.

SKAT Bindende Svar 2’s udtalelse i sagen er sendt elektronisk vedhæftet det bindende svar, samt materiale i sagen”

Klagerens udtalelse til SKATs udtalelse til klagen

Af klagerens bemærkninger til SKATs udtalelse af 18. juli 2017 fremgår:

”Af Juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3. fremgår det, at ejendomsvurderingen ikke afspejler ejendommens værdi, hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Det skal derfor gøres gældende, at fravigelse af den offentlige vurdering som handelsværdi, alene kan ske, såfremt grundlaget for vurderingen har været forkert. Der ses ikke at foreligge konkrete oplysninger om, at ejendomsvurderingen er fejlbehæftet, ligesom der ikke foreligger oplysninger om at grundlaget for vurderingen er forkert.

Af Juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3:

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR.

Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Det fremgår af ovenstående at: Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Det betyder at hvis ejendomsvurderingen ikke er fejlbehæftet, kan den lægges til grund som handelsværdi. At den offentlige ejendomsvurdering beløbsmæssigt er sat for lavt.

Det vil være fornuftigt at afvente den endelige dom fra Landsretten vedr. SKM 2017.34.BR”

s afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningsloven § 2, stk. 1.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2017-2 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer. Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Endvidere fremgår det, at der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skattemyndighederne ikke er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens værdi.

Det lægges til grund, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet.

Den seneste offentliggjorte ejendomsværdi udgjorde 1.100.000 kr.

Hvis den seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering er fejlbehæftet, eller der foreligger særlige omstændigheder, som kan give anledning til korrektion, kan den offentlige vurdering ikke lægges til grund. Parten som ønsker at afvige den seneste offentlige vurdering har bevisbyrden for, at den offentlige vurdering ikke er udtryk for markedsværdien.

På det foreliggende grundlag kan det ikke tiltrædes, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk af ejendommens handelsværdi. Det er her henset til, at det sammenligningsgrundlag som SKAT benytter sig af ikke alene kan begrunde, af den seneste offentlige vurdering er forkert, når der i øvrigt ikke er oplyst nogle konkrete forhold som sandsynliggøre, at handelsværdien i væsentligt grad er højere end den seneste offentliggjorte vurdering.

Landsskatteretten ændrer SKATs bindende svar således, at spørgsmål 1 besvares med ”Ja”.