|
|
Kendelse af 09-10-2022 - indlagt i TaxCons database den 03-11-2022
Journalnr. 17-0987528
Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
Indkomståret 2013 | |||
Fradrag for underskud af udlejningsvirksomhed | 0 kr. | 61.062 kr. | 0 kr. |
Indkomståret 2014 | |||
Fradrag for underskud af udlejningsvirksomhed | 0 kr. | 70.619 kr. | 0 kr. |
Indkomståret 2015 | |||
Fradrag for underskud af udlejningsvirksomhed | 0 kr. | 55.771 kr. | 0 kr. |
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klageren har i de påklagede indkomstår drevet virksomhed med udlejning af fast ejendom i personligt regi. Ejendommen, som er et fritliggende enfamiliehus med carport, er beliggende [adresse1], [by1] og blev købt af klager den 15. oktober 1997 for 722.000 kr. Klageren boede i ejendommen frem til 20. oktober 2002.
Ejendommen har været udlejet i indkomstårene 2003-2009. Efter lejemålets afslutning d. 1. april 2009 var ejendommen under istandsættelse. Ejendommen er fra ultimo 2009 forsøgt solgt. Ultimo 2011 sættes ejendommen til salg gennem ny mægler. Der er fremlagt kontrakter i forhold til de to forskellige ejendomsmæglere vedrørende salg af ejendommen. Omfattende vandskade i julen 2011, bevirkede at ejendommen ikke kunne bebos og dermed ej heller udlejes. Klageren istandsatte ejendommen og har efterfølgende forsøgt at sælge den.
Det er ikke lykkedes klageren at genudleje eller sælge ejendommen i de påklagede indkomstår. Ejendommen er solgt for 1.800.000 kr. i 2020. Der har ikke været lejeindtægter på ejendommen siden 2009.
Klageren har oplyst at udlejningsbestræbelserne bestod i annoncering via et skilt ved den befærdede [adresse2], som ejendommen ligger ud til, samt annoncering på Facebook og i avis.
Ud over udlejningsvirksomheden, har klageren fast arbejde som journalist.
Klageren har oplyst, at mens ejendommen var lejet ud, har hun anvendt timer i virksomheden hver uge og at hun var nødt til at køre fra [by2] til [by1] i tilfælde af der skulle skiftes en pakning eller lign.
Virksomheden blev drevet ved siden af klagerens arbejde som lønmodtager. Klagerens indtægter fra lønmodtagerarbejde har været henholdsvis 531.783 kr., 552.360 kr. og 632.490 kr. i indkomstårene 2013-2015.
SKAT har oplyst, at klageren har selvangivet følgende skattemæssige resultater før/efter afskrivninger/renter:
År: | Resultat: |
2015 | -55.771 |
2014 | -70.619 |
2013 | -61.062 |
2012 | -33.168 |
2011 | -82.338 |
2010 | -88.245 |
2009 | -31.422 |
Af klagerens virksomhedsregnskaber for indkomstårene 2009-2014 fremgår følgende regnskabstal:
2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
lejeindtægter | 15.000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
ejendomsskat | 3.801 | 4.067 | 15.062 | 4.548 | 7.056 | 5.161 | 5.493 |
Elforbrug | - | - | - | 1.872 | 8.456 | 2.830 | 2.067 |
Forsikring | 3.829 | 3.800 | 3.800 | 3.800 | 4.803 | 4.791 | 4.269 |
Vandafgift og renovation | 4.851 | 3.037 | 1.962 | 3.894 | 1.667 | 1.692 | 10.513 |
Vedligeholdelse | 16.356 | 55.429 | 45.200 | 0 | 7.715 | 27.543 | 6.250 |
Regnskabsassistance | 2.000 | 2.000 | 2.500 | 2.500 | 4.500 | 3.125 | 3.125 |
kørsel | 10.252 | 10.252 | 10.560 | 10.944 | 11.001 | 10.742 | 10.656 |
Opvarmning i ledighedsperiode | 5.333 | 7.557 | 3.245 | 5.580 | 15.864 | 14.735 | 13.378 |
Samlede omkostninger | 46.422 | 88.245 | 82.338 | 33.168 | 61.062 | 70.619 | 55.771 |
Underskud | -31.422 | -88.245 | -82.338 | -33.168 | -61.062 | -70.619 | -55.771 |
Der fremgår ikke driftsmæssige afskrivninger eller renter af klagerens regnskaber.
SKATs afgørelse
SKAT har ikke godkendt fradrag for virksomhedsunderskud på 61.062 kr. for indkomståret 2013 på 70.619 kr. for indkomståret 2014 og på 55.771 kr. for indkomståret 2015, idet klageren ikke har drevet erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed.
SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:
”1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Revisor [person1] har på vegne af dig sendt indsigelser til SKATs forslag til ændringer af skatteansættelserne for årene 2013 -2015 jf. ovennævnte punkt 1.2.
SKAT har fortsat ikke modtaget dokumentation for forsøg på udlejning. SKAT har derimod konstateret, at der i 2011 er indgået en ny salgsaftale med [virksomhed1] før vandskaden på ejendommen opstod. Fra dette tidspunkt anser SKAT ikke ejendommen længere for en erhvervsmæssig udlejningsejendom og dermed er der jævnfør statsskattelovens § 6 stk. 1 litra a ikke fradragsret for omkostninger på ejendommen.
Da der ikke er fremsat nye forhold, dokumentationer og begrundelser for at godkende underskud vedrørende ejendommen [adresse1] i [by1] fastholder SKAT tidligere fremsatte bemærkninger og begrundelser jævnfør nedennævnte.
Udlejningsejendommen [adresse1] i [by1] har været udlejet i perioden 15. december 2002 til 1. april 2009. Jævnfør statsskatteloven § 6 stk. 1 litra e er der fradrag for vedligeholdelse. Udlejes et enfamiliehus erhvervsmæssigt, skal udgifterne til vedligeholdelse bedømmes i forhold til ejendommens stand ved udlejningens begyndelse. Jævnfør Den Juridiske Vejledning afsnit C.H.3.2.3.4.2 er det kun udgifter til vedligeholdelse, der kan henføres til slid og ælde i udlejningsperioden, der kan fradrages.
Ejendommen [adresse1] i [by1] blev ifølge de foreliggende oplysninger udbudt til salg ved [virksomhed2] umiddelbart efter lejemålets udløb i 2009.
Jævnfør TFS 1997.785 har Landsskatteretten godkendt fradrag for opsat vedligeholdelse, som afholdes umiddelbart i tilknytning til lejemålets ophør, selvom ejendommen blev udbudt til salg.
Det fremgår af modtaget regnskabsmateriale, at der blandt andet er afholdt vedligeholdelsesudgifter i årene 2009 - 2011. Udgifterne vil med henvisning til landsskatteretsafgørelsen kunne godkendes under forudsætning af, at der er tale om fradragsberettigede opsatte vedligeholdelsesudgifter m.v.
Fra og med indkomståret 2011 anser SKAT ikke ejendommen for en udlejningsejendom, da ejendommen fortsat er udbudt til salg. Jævnfør din redegørelse af 8. februar 2017 samt modtaget dokumentation er der i 2011 indgået en ny aftale med [virksomhed1] om salg af ejendommen i forlængelse af ophørt aftale om salg af [adresse1] med [virksomhed2].
Da ejendommen [adresse1] ikke længere lejes ud og der ikke var/ er indkomst ved udlejning kan omkostningerne I underskuddene ikke fratrækkes for indkomstårene 2013 - 2015 med henvisning til statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a, idet der kun er fradrag for udgifter som er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten.
I Landsskatterets- og højesteretsafgørelse (TFS1990, 249 og TFS1990, 218) har retten truffet afgørelse om, at udgifter kun kan fradrages ved indkomstopgørelsen, hvis vedkommende ejendom faktisk har været benyttet erhvervsmæssigt.
Ifølge skatteforvaltningslovens§ 26 er indkomstårene 2009- 2012 forældet og SKAT kan kun foretage ændringer af skatteansættelsen hvis betingelser i skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt (ekstraordinær ligningsfrist).
Med henvisning til ejendomsværdiskatteloven og Den Juridiske Vejledning afsnit C.H.3.5.4 anses ejendommen ikke for at stå til rådighed for dig som ejer, og der skal ikke betales ejendomsværdiskat.
SKAT godkender ikke fradrag for underskud af ejendommen [adresse1] for indkomstårene 2013 -2015 jævnfør reglerne i statsskatteloven§ 6 stk. 1 litra a.
2013 - Ikke godkendt underskud kr. 61.062
2014- Ikke godkendt underskud kr. 70.619
2015 - Ikke godkendt underskud kr. 55.771
(...)”
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at denne er berettiget til fradrag for underskud af udlejningsvirksomhed på 62.062 kr. for indkomståret 2013, på 70.619 kr. for indkomståret 2014 og på 55.771 kr. for indkomståret 2015.
Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:
”(...)
Ikke anerkendt forslag til nægtelse af underskudsfradrag:
Under henvisning til SKATs skrivelse af 22. marts 2017 om ændringer af ovennævnte klients indkomstansættelser for 2013, 2014 og 2015 med ikke godkendte fradrag af underskud, skal vi herved på klientens vegne påklage denne afgørelse:
Begrundelse:
Ejendommen er købt 15. oktober 1997.
Ejendommen har tjent som bolig for klienten 20. november 1997 - 20. oktober 2002. Ejendommen har været udlejet i indkomstårene 2003 - 2009.
Ejendommen kunne herefter ikke udlejes på grund af vandskader.
Efter omfattende istandsættelser af ejendommen efter vandskader, har det hidtil ikke været muligt hverken af udleje ejendommen eller sælge den.
Efter vor - og klientens opfattelse, er der ikke belæg for at underkende de fratrukne underskud, da vor klient har bestræbt sig på enten at sælge ejendommen eller genudleje den.
Kommentarer til SKATs afgørelse.
Jeg vedlægger SKATs skrivelse af 22. marts 2017:
Hændelser i de enkelte år:
De i denne skrivelse indføjede kommentarer fra klienten og mig vedrørende de enkelte indkomstår er korrekte.
Erhverv ctr Hobby:
SKAT meddeler, at vor klient skal være opmærksom på, om ejendommen drives som en erhvervsvirksomhed i skattemæssig forstand, eller om der er tale om en hobbyvirksomhed. Efter vor opfattelse fremgår det med al ønskelig tydelighed, at vor klient i allerhøjeste grad har forsøgt både at genudleje ejendommen og at sælge ejendommen efter den foretagne istandsættelse.
Det kan næppe betragtes som hobbyvirksomhed at istandsætte ejendommen efter erhvervsmæssig udlejning, da ejendommen i istandsættelsesperioden har være ubeboelig.
Det fremgår den indsendte dokumentation at ejendommen har været sat dels til salg og dels til udlejning via 2 mæglerfirmaer.
Ejendommen har været udbudt til salg - oprindelig til 2,8 mio. kr., derefter nedsat til 2,6 mio. kr-., senere til 2,2 mio. kr., og p.t til 1, 995 mio. kr.. Efter klientens og vor opfattelse er dette forhold sammen de øvrige beskrevne omstændigheder tydelige beviser på, at det ikke har været en hobbysag at være ejer af denne ejendom.
Retsregler og praksis:
SKATs henvisning til Statsskatteloven § 4 samt TSF afgørelser:
De omkostninger vor klient har afholdt på ejendommen er efter vor opfattelse af en karakter, der medfører fradragsret efter Statsskattelovens §4. Det har således ikke været muligt hverken at genudleje eller sælge ejendommen. Omkostningerne er netop afholdt for at sikre og vedligeholde fortsat udlejning eller mulighed for salg efter udlejning.
TFS henvisningerne:
Det er vor helt klare opfattelse, at de nævnte kendelser ikke er relevante i vor klients sag.
TFS 1997, 785omhandler således omkostninger, der er karakteriserede som forbedringer, og som følge deraf ikke fradragsberettigede. Vor klients udgifter er ikke forbedringsudgifter, hvilket støttes på det forhold, at udgifterne er erstattet af forsikringsselskabet.
TFS 1990, 249 støtter vor klients ret til fradrag, da ejendommen har været benyttet erhvervsmæssigt.
TSF 1990, 218 og C.H.3.2.3.4.2 - støtter tillige fradragsret for udgifter, der er afholdt på ejendomme, der har være udlejet erhvervsmæssigt.
SKATs bemærkninger og begrundelser:
Vor klient bestrider, at det er afgørende for fradragsretten for udgifter i denne sag, at ejendommen er averteret til salg før vandskaden. Ejendommen er stadig en erhvervsmæssig udlejningsejendom, efter at den er averteret til salg.
Vor klient har kun fratrukket udgifter til slid og ælde samt forsikringer, ejendomdsskatter og forbrug til opvarmning af ejendommen.
(...)”
Ved møde mellem klager og Skatteankestyrelsens sagsbehandler, blev det oplyst at klageren havde erhvervet ejendommen i 1997 for selv at bebo ejendommen. Forinden havde ejendommen tjent som værelsesudlejning, hvorfor der var brug for en del istandsættelse. Klageren fraflyttede ejendommen efter nogle år, da hun flyttede ind hos sin partner i [by2]. Herefter blev ejendommen lejet ud. Fra 2009 er ejendommen forsøgt genudlejet samt forsøgt solgt, med henblik på at kunne skabe overskud. Den omfattende vandskade i julen 2011 satte det hele i stå og medførte at ejendommen ikke kunne udlejes, der var dog fortsat udgifter til at holde ejendommen opvarmet. Ejendommen er blevet solgt.
Landsskatterettens afgørelse
Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinformation.dk).
Selvstændig erhvervsvirksomhed er som udgangspunkt kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko udøves virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et overskud.
Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.
I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen. Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.
Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt. Dette skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.
Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste. Det vil sige, om virksomheden er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse.
Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af den investerede kapital samt en rimelig driftsherreløn.
Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der normalt også vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet. Det må lægges til grund ud fra Retten i [by3] dom af 28. april 2016, offentliggjort i SKM2016.437.BR, at intensiteten også er relevant ved udlejning af fast ejendom. I denne dom lagde byretten både vægt på udlejningens intensitet og rentabilitet ved bedømmelsen af, om udlejning af fast ejendom var erhvervsmæssig virksomhed.
Ejendommen [adresse1], [by1] har været udlejet i en periode fra 2003-2009. Klageren har siden 1. april 2009 renoveret/istandsat ejendommen og har fra ultimo 2009 forsøgt at sælge ejendommen. Sideløbende med forsøg på salg af ejendommen, har klageren forsøgt at udleje ejendommen. På trods af forsøg på udlejning, har virksomheden efter renoveringen været uden lejeindtægter i perioden 1. april 2009 til ultimo 2015.
I indkomstårene 2013-2015 har klageren haft regnskabsmæssige underskud i virksomheden på 61.062 kr., 70.619 kr. og 55.771 kr. før renter.
Landsskatteretten finder, at udlejningsejendommen skattemæssigt ikke kan anses for erhvervsmæssigt drevet i indkomstårene 2013-2015. Retten har herved lagt vægt på, at der ikke har været lejeindtægter i en periode på mere end 10 år. Retten finder endvidere at det må lægges til grund, at der ikke har været intensive bestræbelserne på at opnå lejeindtægter.
Det bemærkes, at ejendommen i udlejningsvirksomheden anses for et anlægsaktiv og ikke et omsætningsaktiv, idet der ikke er tale om næringsvirksomhed ved køb og salg af fast ejendom. At ejendommen har været forsøgt solgt, er således ikke en bestræbelse på at opnå omsætning.
På det foreliggende grundlag var der i de påklagede indkomstår ikke udsigt til, at virksomheden ville blive rentabel indenfor en kortere årrække og give en fortjeneste med plads til en rimelig driftsherreløn og forrentning af den investerede kapital. Retten finder således ikke, at udlejningen og udlejningsbestræbelserne har haft en sådan intensitet, at udlejningsvirksomheden kunne betegnes som erhvervsmæssigt. Der er ved vurderingen også inddraget det forhold, at en omfattende vandskade i julen 2011 og efterfølgende forsikringssag medførte, at ejendommen for en periode ikke kunne udlejes.
Udlejningsvirksomheden har derfor ikke været drevet erhvervsmæssigt i indkomstårene 2013-2015. Udgifter vedrørende ejendommen kan herefter ikke anses for afholdt, for at erhverve, sikre og vedligehold indtægten jf. statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a. Der kan dermed ikke godkendes fradrag for underskud af virksomheden.
Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.