Kendelse af 28-08-2019 - indlagt i TaxCons database den 17-10-2019

Faktiske oplysninger

Klageren købte en mindre ejendom i landzone beliggende [adresse1] i [by1] den 20. juli 1999. Ejendommen var en tidligere landbrugsejendom, der bestod af et stuehus og 3 længe samt ca. 2 hektar jord.

I de påklagede år var ejendommen vurderet som beboelse og ifølge BBR oplysninger fra 2009 bestod ejendommen af følgende bygninger:

Beboelsesareal på i alt 256 m2

Stuehus til landbrug1561903

1. salen (tag) udnyttet 1002003

Erhvervsareal på i alt 767 m²

Landbrug/skovbrug, gartneri2321903

Anden prod. i landbr/industri1471903

Anden prod i landbr/industri1441903

Landbrug, skovbrug, gartneri1001903

Anden prod i landbrug/industri1441973

Stuehuset blev udlejet til skatteyderens datter. Det fremgår af den fremlagte lejekontrakt af 9. juli 1999 mellem klageren og datteren, at lejemålet var påbegyndt den 20. juli 1999 og kunne fortsætte indtil den opsiges. Den aftalte månedlig leje ifølge kontrakten udgjorte 3.500 kr. plus a conto forbrug på 500 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst, at lejen i 2013 udgjorte kr. 4.500 pr. måned, mens den i 2014 og 2015 blev sat op til kr. 5.500 pr. måned, herunder som følge af den af SKAT rejste sag vedrørende de tidligere indkomstår 2010, 2011 og 2012.

SKAT fastsatte ved afgørelse af 2. maj 2014 vedrørende klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2010, 2011 og 2012 objektiv udlejningsværdi af stuehuset til 8.000 kr. Ved den skønsmæssige fastsættelse lage SKAT vægt på stuehusets størrelse og vedligeholdelsesstand, der var dokumenteret med billeder fra ejendommens salgsopstilling i 2009.

Det er oplyst af klagerens repræsentant, at den øvrige del af ejendommen i perioden fra 1999 til 2009 blev udlejet til et af datteren ejet selskab, hvis formål var at drive butik med salg af rideudstyr. Klageren har oplyst, at denne del af ejendommen stod tom indtil ejendommen blev solgt i 2016.

Ifølge SKATs oplysninger er der siden anskaffelsen af ejendommen på [adresse1] i [by1] i 1999 selvangivet følgende resultater vedrørende udlejning af ejendommen, kr.:

Klagerens repræsentant fremsendte ved mail af 9. maj 2017 klagerens udlejningsregnskaber til SKAT og oplyste følgende:

”Som advokat for [person1] vedlægger jeg regnskab for 2013-2015 for ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen drives som udlejningsejendom, men den har i årene 2013-2015 givet underskud hvorfor der ikke er selvangivet noget resultat for denne jf. den Skat tidligere trufne afgørelse.

(...)

Derudover bemærker jeg, at der er afholdt betydelig flere udgifter til ejendommen end medtaget af Skat. De faktiske udgifter er som angivet i vedhæfter regnskaber. ”

Resultater for udlejning i år 2013, 2014 og 2015 er ifølge regnskaber specificeret således, kr.:

I forbindelse med behandlingen af klagesagen har klageren fremlagt to avisudskrifter fra 2015. Det fremgår af den ene udskrift, at et hus mellem [by1] og [by2] på 170 m² i rimelig stand og med nyere køkken udlejes for 5.600 kr. om måneden. Den årlige m² pris for denne ejendom kan herefter beregnes til 395 kr.

Det fremgår af den anden udskrift, at et hus på landet på 170 m² med 4 værelser, med udsigt over [...] Fjord, udlejes for 5.000 kr. pr. måned. Den årlige m² pris for denne ejendom kan herefter beregnes til 353 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 52.484 kr. i 2013, 51.877 kr. i 2014 og 48.356 kr. i 2015.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

” (...)

1.3. Retsregler og praksis

Statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b

Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a

1.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

På grundlag af de indsendte regnskaber for 2013 -2015 vedr. ejendommen [adresse1], [by1] kan resultat af udlejningsejendommen [adresse1], [by1] kan for årene 2013 - 2015 opgøres til følgende:

*) I lighed med indkomstårene 2010 - 2012 (samme forhold), ansættes den månedlige husleje skønsmæssigt til 8.000 kr. pr. måned ekskl. el og varme.

Ved skønnet er der taget hensyn til boligens beliggenhed og standard, og at den udlejede bolig er på 166 m2 i stueplan og 100 m2 på 1. sal.

**) I lighed med indkomstårene 2010 -2012 (samme forhold), godkendes udgifter til forsikringer skønsmæssigt med 50 % af udgifterne pr. år.

Ved skønnet er der henset til, at der ikke kan godkendes fradrag for den del af udgifterne, der vedrører driftsbygningerne, da de ikke er erhvervsmæssigt anvendt.

Din advokats indsigelse i mail af den 9. maj 2017 har ikke givet anledning til at ændre vores opfattelse af huslejens størrelse (8.000 kr. pr. måned i lighed med årene 2010 - 2012). Dog er udgifterne delvist ændret, som følge af de indsendte regnskaber for 2013 - 2015 vedr. ejendommen, se specifikation ovenfor.

Lighed med indkomstårene 2010-2012 (samme forhold), ansættes resultat af udlejningsejendommen [adresse1], [by1] derfor til 52.484 kr. for 2013, 51.877 kr. for 2014 og 48.356 kr. for 2015.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at resultat af udlejningsvirksomheden skal i nedsættes til -2.367 kr. for 2013, til 8.864 kr. for 2014 og til 4.516 kr. for 2015 i overensstemmelse med klagerens udlejningsregnskaber.

Der er til støtte for påstanden anført følgende:

”(...)

Som begrundelse for klagen henviser jeg til klage, der blev indgivet den 30. oktober 2014, og som behandles under sag nr. 14-3726913. Nærværende sag vedrører det samme spørgsmål som ovennævnte klage, dog for efterfølgende år. Jeg skal derfor anmode om, at nærværende klage behandles sammen med den tidligere indgivne klage. ”

Vedrørende lejeniveauet anførte klagerens repræsentant i den tidligere indgivne klage følgende:

”Det gøres generelt gældende, at lejeniveauet i det pågældende område er meget lav, og at der har været tale om et faldende lejeniveau.

Det gøres gældende, at ejendommens lejeniveau maksimalt bør fastsættes til 5.200 kroner pr. måned og ikke 8.000 kroner, således som Skat har skønnet. Skønnet synes ikke nærmere begrundet. ”

Vedrørende fradrag for forsikringen anførte klagerens repræsentant følgende:

Det fastholdes endvidere, at hele forsikringen kan fratrækkes, idet hele ejendommen er en udlejningsejendom. ”

Landsskatterettens afgørelse

Den objektive udlejningsværdi

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 1.pkt., at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomst-skattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, 2.pkt. at lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej, og at værdien ansættes til det beløb, som ved udlejning kunne opnås i leje af vedkommende ejendom, dog at den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt.

Højesterets dom af 29. oktober 2002, der er offentliggjort som SKM2002.547.HR fastslår, at statsskattelovens § 4, litra b indeholder tilstrækkelig hjemmel til at beskatte ejeren af en beboelsesejendom, der vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentlig lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller en anden nærtstående person, af forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi.

Det i sagen omhandlede stuehus til ejendommen var i de omhandlede indkomstår udlejet til klagerens datter. Klageren har opkrævet månedlig leje på 4.500 kr. i 2013 og 5.500 kr. i 2014 og 2015.

SKAT har skønsmæssig ansat udlejningsværdi af boligen til 8.000 kr. pr. måned for 256 m² boligareal. Den årlige m² pris for denne ejendom udgør efter skønnet 375 kr. Det er oplyst, at SKAT ved skønnet bl.a. har lagte vægt på boligens størrelse på 256 m² samt ejendommens beliggenhed og stand, der var dokumenteret med billeder fra salgsopstillingen i 2009.

De af klageren fremlagte to udskrifter for leje af tilsvarende hus med have på landet i nærliggende område viser årlig leje pr. m² på 395 kr. og 353 kr. Spændet for månedlig markedsleje for et tilsvarende hus i området kan herefter estimeres til 8.427 kr. ((395*256)/12) og 7.531 kr. ((353*256)/12).

Efter en konkret vurdering finder Landsskatteretten ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skønsmæssig fastsætte lejeværdi af klagerens ejendom. Der er lagt vægt på, at SKAT ved prisfastsættelsen af stuehuset har lagt vægt på stuehusets størrelse og vedligeholdelsesstand, der var dokumenteret med billederne. Det kan endvidere konstateres, at klagerens henvisning til lejefastsættelsen for ejendomme i nærområdet ikke giver anledning til at antage, at SKATs skøn er forkert, idet den skønsmæssigt fastsætte udlejningsværdi på 8.000 kr. ligger indenfor spændet for markedsleje af et tilsvarende hus med have på landet i området.

Da lejeaftalen er indgået mellem nærtstående, og da forskellen mellem den opkrævede leje på 4.500 – 5.500 kr. pr. måned og markedslejen på 7.530 kr. – 8.427 kr. pr. måned ikke er uvæsentlig, er klageren derfor skattepligtig af forskellen mellem de faktisk oppebårne lejeindtægter og den objektive udlejningsværdi på 8.000 kr. pr. måned for 2013, 2014 og 2015.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse på dette punkt.

Fradrag for forsikringer

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom. Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, litra a.

Det lægges til grund, at udlejningen af butik/lager delen af ejendommen var ophørt i forbindelse med datterens fraflytning til Jylland i 2009, at huset blev sat til salg i 2009 og, at denne del af ejendommen ikke blev genudlejet frem til ejendommens salg i 2016.

Det lægges herefter til grund, at det alene er ejendommens stuehus, der var udlejet i de påklagede år 2013, 2014 og 2015.

Det fremgår af ejendommens BBR, at stuehuset udgør 256 m² i alt og driftsbygningerne udgør 767 m² i alt.

Klageren har ikke fremlagte en specificeret faktura vedrørende fordelingen af forsikringssum på ejendommens bygninger.

SKAT har godkendt udgifter til forsikringer skønsmæssigt med 50 % af udgifterne pr. år. Ved skønnet har SKAT henset til, at i 2013, 2014 og 2015 var kun boligdel af ejendommen udlejet.

Efter en konkret vurdering finder Landsskatteretten ikke, at der er grundlag for at antage, at SKATs skøn over fordelingen af forsikringsudgifterne er forkert. Der er lagt vægt på, at SKAT ved fordelingen har lagt vægt på, at det kun var stuehuset, der var udlejet. Landsskatteretten har endvidere henset til arealfordelingen mellem ejendommens stuehus og driftsbygninger.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse på dette punkt.