Kendelse af 30-09-2020 - indlagt i TaxCons database den 21-11-2020

Indkomståret 2009

SKAT har opgjort en skattepligtig avance ved afståelse af 1/3 af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], på 478.333 kr.

Landsskatteretten anser afgørelsen for at være ugyldig.

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede i 2007 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], af sin mor.

Købesummen var aftalt til 5.015.000 kr. Der fremgår følgende af skødet vedrørende prisfastsættelsen og berigtigelsen af købesummen:

”4.1. Købesummen udgør kr. 5.015.000,00 - skriver kroner femmillioner og femtentusinde 00/100

- der berigtiges således:

4.2. Køber udsteder til sælgeren gældsbrev efter nærmere aftale

På beløbet 5.015.000,00

Købesum i alt 5.015.000,00

4.3. Da det drejer sig om en familieoverdragelsen er købesummen fastsat til ejendommens vurdering pr. 2006 kr. 5.900.000,00 med fradrag af 15 % i henhold til reglerne om familieoverdragelse. ”

Afgift til tinglysning og stempel m.v. udgjorde ifølge skødet 36.800 kr.

Klageren overtog ejendommen den 1. januar 2007.

Det fremgår af udskrift fra boet efter klagerens mor af 14. juni 2007, at klagerens mor havde siddet i uskiftet bo efter sin tidligere ægtefælle. Følgende fremgår under afsnittet ”Aktiver” vedrørende gældsbrevet udstedt ved overdragelsen af [adresse1]:

”4. Gældsbrev stort kr. 5.015.000,- med [person1], udstedt

den 28. marts 2007 i forbindelse med overdragelsen af

den faste ejendom matr.nr. [...1][by2]

beliggende [adresse1], [by1].

Ejendommen er overdraget til en kontant værdi af

kr. 5.015.000,00 med overtagelsesdag den 1. januar 2007.

Endeligt skøde er underskrevet af [person2] den 28. marts 2007.”

I 2009 foretog klageren et delsalg af [adresse1], således at klagerens to børn erhvervede 1/6 hver eller i alt 1/3 af ejendommen. Det fremgår af købsaftale af 20. december 2009, at overtagelsen var aftalt til den 1. juli 2010.

Der fremgår følgende af § 5 i købsaftalen vedrørende berigtigelsen af købesummen:

”Købesummen er aftalt til kr. 2.150.000,00 - skrives kroner tomillionerethundredefemtusinde - der berigtiges således:

A. Prioriteter:

1. [finans1], kontantlån, kr. 1.125.000,00,

Restgæld pr. 1.7.2010kr. 1.125.000,00 - 1/3 herafkr. 375.000,00

2. [finans1], kontantlån, kr. 1.485.000,00,

Restgæld pr. 1.7.2010 kr. 1.485.000,-00 – 1/3 herafkr. 495.000,00

B. Restkøbesummen er betalt i forbindelse med arveafkald

afgivet i købers arv i boet efter [person2] og [person3]kr. 1.280.000,00

KØBESUM I ALTkr. 2.150.000,00

køber overtager ingen gæld udenfor købesummen. ”

Det fremgår endvidere af § 7 i købsaftalen, at udgifter til berigtigelse af handelen samt advokatudgifter betaltes af klageren.

Klageren selvangav ikke ejendomsavancen i forbindelse med delsalget af ejendommen i 2009.

Det fremgår af SKATs høringssvar, at skøderne for såvel handlen i 2007 som 2009 indgik i oplysningsgrundlaget for den påklagede afgørelse.

Ifølge CPR har klageren haft registreret bopæl på følgende adresser siden 1984:

Klageren har oplyst, at han i marts 2008 flyttede ind på [adresse1]. Klageren flyttede den del af indboet, der var nødvendigt til at bo i huset. Klageren har endvidere oplyst, at klagerens hustru også har boet i huset, men aldrig har flyttet folkeregisteradresse, idet hustruen først ville være sikker på, at flytningen til ejendommen kunne fungere. Det er i den forbindelse oplyst, at hustruen drev erhvervsvirksomhed fra [adresse2], hvorfor det ville være upraktisk at flytte folkeregisteradresse.

Ifølge klagerens oplysninger endte parret med at flytte tilbage til den gamle adresse på [adresse2], idet der var for meget støj fra parkeringspladsen ved forlystelsesparken i nærheden af ejendommen, og idet støjen gjorde det svært at sove. Endvidere var det upraktisk for klageren at køre fra [by1] til [by5], hvor hans arbejdsplads lå.

I forbindelse med at klageren og klagerens datter i 2014 påtænkte at sælge deres respektive andele af ejendommen til klagerens søn, anmodede klagerens repræsentant SKAT om bindende svar på, hvorvidt klageren skattefrit kunne overdrage sin ejerandel til sønnen.

SKAT fandt ikke, at en avance ville være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. SKAT begrundede svaret med, at bopælskriteriet efter bestemmelsen ikke kunne anses for opfyldt, idet klageren alene i en periode på 4 måneder havde været tilmeldt adressen [adresse1], [by1], samt at klageren herefter var flyttet tilbage til hans hidtidige bopæl på [adresse2], [by3].

Overdragelsen til sønnen blev gennemført i december 2014.

Klagerens søn blev i 2016 udtaget til kontrol af SKAT for indkomstårene 2009-2014, idet SKAT kunne konstatere, at der var modtaget pengeoverførsler fra udlandet. I den forbindelse gennemgik SKAT tillige sønnens finansiering af hans erhvervelse af de resterende andele af [adresse1] fra klageren og klagerens datter i 2014. SKAT modtog under sagens behandling en række oplysninger vedrørende avancen ved klagerens delsalg til hans to børn i 2009. Den 8. august 2016 modtog SKAT kopi af købsaftalen samt udskrifter fra tingbogen. Den 2. februar 2017 modtog SKAT en skrivelse fra et advokatfirma, der blandt andet vedrørte berigtigelsen af ejendomshandlen, hvoraf det fremgik, at der havde været udgifter i forbindelse med salget, men at disse var afholdt af køberne.

SKAT genoptog herefter klagerens skatteansættelse for indkomståret 2009 ekstraordinært og forhøjede klageren med en opgjort ejendomsavance på 478.333 kr. opgjort som differencen mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen, som SKAT havde opgjort på baggrund af overdragelsessummen for den solgte andel af ejendommen.

SKAT udsendte forslag til afgørelse den 8. februar 2017, hvoraf den opgjorte anskaffelsessum og beregnede avance fremgik. Det fremgår af forslaget, at anskaffelsessummen var opgjort uden inddragelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven om tillæg til anskaffelsessummen.

Klagerens repræsentant fremsatte den 2. marts 2017 følgende indsigelse til forslaget:

”Under henvisning til SKATs forslag af 8. februar 2017 anmoder jeg om at fristen for indsendelse af svar forlænges med en uge til den 10. marts 2017.

Jeg er kortvarigt sygemeldt og opholder mig på sygehuset, og jeg kan derfor ikke indenfor den anførte frist fremsende oplysninger om sagen.

Jeg bemærker, at forslaget om korrektion af skatteansættelsen afvises, idet værdiansættelsen af ejendommen [adresse1] ved klientens køb af forældrenes ejendom i 2007 blev anfægtet af en tvangsarving i forbindelse med behandling af forældrenes dødsbo. Den i SKATs afgørelse oplyste købesum er således ændret, og kan dermed ikke danne grundlag for ejendomsavancebeskatning eller gavesager.

Det blev ved behandlingen af dødsboet stillet krav om, at den i 2007 foretagne overdragelse af ejendomme skulle omgøres, enten ved handelen gik tilbage, således at boet overtog ejendommen, eller ved at den aftalte købesum for ejendommen blev forhøjet med betaling af yderligere købesum til boet, således at forøgelsen af klientens købesum for ejendommen blev medtaget ved fastsættelsen af arven. Der blev indgået forlig om regulering købesummen ved betaling af yderligere købesum til boet.

Klientens anskaffelsessum er dermed væsentlig højere end de beløb, SKAT anvender i opgørelsen af avancen.

Klienten har efter købet afholdt udgifter til montering af nye vinduer i ejendommen, og 1/3 af ejendommen er efterfølgende overdraget til klientens to børn, således at ejendommen er i sameje. Etablering af samejet er fortaget på grundlag af den ændrede værdi og den påtvungne ændrede fordeling af arven. [person1] blev påført uforudsete betydelige udgifter i forbindelse med, at den ukendte tvangsarving anfægtede de forud for dødsfaldet foretagne dispositioner, og forholdene ved bodelingen kunne på ingen måde betinge, at klienten foretog gevinstgivende dispositioner i forhold til de to børn. Opgaven var derimod at sikre, at de forpligtelser, der fulgte med ved købet af ejendommen - på ændrede vilkår - blev fordelt mellem de fremtidige ejere.

Jeg er i færd med gennemgå modtagne oplysninger om regulering af købesummen for ejendommen og den afledte ændrede fordeling af arven, og jeg vender tilbage med oplysninger herom i den kommende uge.”

Ved en fejl blev repræsentantens indsigelse ikke inddraget i SKATs sagsbehandling, hvorfor SKAT den 8. marts 2017 traf afgørelse i overensstemmelse med det udsendte forslag. Afgørelsen blev sendt ud til klageren samme dato.

Den 10. marts 2017 fremsendte klagerens repræsentant sine yderligere indsigelser til SKATs forslag til afgørelse, hvor repræsentanten anfægtede grundlaget for genoptagelsen samt gjorde gældende, at avancen var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Den 14. marts 2017 udsendte SKAT følgende skrivelse til klageren:

”SKAT har d. 10. marts 2017 modtaget indsigelser til SKATs forslag dateret 8. februar 2017.

Indledningsvist bemærkes, at SKAT d. 8. marts 2017 har foretaget og sendt afgørelse i sagen.

Kommentarer til modtagne indsigelser:

SKAT anser fortsat betingelserne for SKATs genoptagelse af sagen for opfyldt, se hertil begrundelsen i forslag dateret 8. februar 2017, samt gentaget i afgørelse dateret 8. marts 2017.

Rådgiver påpeger i indsigelserne, at du skal anses for faktisk at have beboet ejendommen [adresse1], [by1]" men begrunder din tidlige fraflytning med støjgener fra [forlystelsespark].

Ydermere påpeges det, at der i forbindelse med boet efter dine forældre, er betalt 720.000 kr., j vederlag til anden arvings arveafkald, med den begrundelse, at du har købt [adresse1], [by1] for billigt.

Det fremgår ikke af boopgørelsen, hvorfor der betales 720.000 kr., andet end at de overføres til din nevø, som en andel af hans vederlaget mod arveafkald.

SKAT har ikke modtaget dokumentation for ovenstående, hvorfor sagen ikke, på denne baggrund, kan genoptages.

Betingelserne for genoptagelse findes i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 8.

Betingelsen for genoptagelse er, at du dokumenterer eller sandsynliggør, at betingelserne herfor er opfyldt, f.eks. dokumenterer at SKA Ts afgørelse dateret 8. marts 20 l 7, er foretaget på et forkert grundlag. Se hertil Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.8.2.2.2.2.8 "Særlige omstændigheder".

Den 15. marts 2017 rettede repræsentanten igen henvendelse til SKAT, idet han havde erfaret, at klageren havde modtaget en afgørelse i sagen den 8. marts 2017. Repræsentanten redegjorde i den forbindelse for de tidligere indsendte indsigelser til SKATs forslag til afgørelse og anmodede om annullation af SKATs afgørelse.

SKAT besvarede henvendelsen den 16. marts 2017, hvor SKAT oplyste, at de havde overset repræsentantens indsigelser samt anmodning om fristudsættelse. SKAT henviste til deres skrivelse af 14. marts 2017, og SKAT oplyste herudover, at man ville genoptage sagen, såfremt klageren kunne fremlægge dokumentation for afholdelsen af de udgifter til forbedringer, der var henvist til i skrivelsen af 2. marts 2017. SKAT ville endvidere genoptage, hvis der blev fremlagt dokumentation for, at en oplyst kontantbetaling på 720.000 kr. i forbindelse med tvangsarven rettelig skulle indgå ved reguleringen af anskaffelsessummen for [adresse1].

I forbindelse med klagen til Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant vedlagt en opgørelse over den korrigerede anskaffelsessum ved salget af ejendommen i 2009, hvor der blandt andet indgår faste og variable tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5. Der er endvidere fremlagt en oversigt over de oplyste foretagne forbedringer på ejendommen samt underliggende bilag i form af fakturaer, ordrebekræftelser og indscannede kasseboner.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med en ejendomsavance på 478.333 kr. for delsalget af [adresse1], [by1].

Der er som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”[...]

Du overtager d. 28. marts 2007 ejendommen [adresse1], [by1].

Købesummen for ejendommen er 5.015.000 kr.

Du sælger d. 20. december 2009 i alt 1/3 af [adresse1] til dine børn, fordelt med 1/6 til hver.

Prisen for dette salg er ifølge købsaftalen i alt 2.150.000 kr., hvoraf 1.280.000 kr. betales kontant, mens dine børn ligeledes overtager 1/3 af gælden i ejendommen, i alt overtages der ifølge købsaftalen gæld i ejendommen på 870.000 kr.

På baggrund af købsaftalen, hvoraf en 1/3 er solgt til 2.150.000 kr., kan således beregnes en samlet værdi af ejendommen på 6.450.000 kr.

Det fremgår af skrivelsen, SKAT har modtaget, mellem dig og [person4], fra advokatfirmaet [virksomhed1], at køberne har holdt udgifterne på 15.375 kr., i forbindelse med overdragelsen af 1/3 af ejendommen d. 20. december 2009.

Der beregnes således en forholdsmæssig avance på: (6.450.000-5.015.000)/3 = 478.333 kr.

[...]

Du anses for skattepligtig af avancen, i forbindelse med salget af 1/3 af [adresse1], [by1], jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 1.

Avancen er beregnet forholdsmæssigt som forskellen mellem din oprindelige købspris 28. marts 2007, og salgsprisen i forbindelse med salget af 1/3 af ejendommen 20. december 2009.

Det bemærkes hertil, at udgifter i forbindelse med salget er holdt af køberne. Avancen er som beskrevet ovenfor beregnet til 478.333 kr.

Avancen indgår i kapitalindkomsten jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 14.

Skattepligten af ejendomsavancen anses ikke for, at kunne omfattes af ejendomsavancebeskatnings- lovens § 8, stk. 1. Dette skyldes, at du i perioden 1. marts 2008 – 1. juli 2008, anses for, fortsat at have rådighed over [adresse2], [by3].

Derudover tillægges det betydning, at du både før, og efter perioden, hvor du står registreret på [adresse1], står tilknyttet [adresse2], samt at din ægtefælle i perioden 1. marts 2008 til 1. juli 2008 fortsat står registreret på adressen [adresse2].

Du anses således ikke for, at have beboet Ejendommen [adresse1], under din ejertid, hvorfor du således anses for skattepligtig af ejendomsavancen i forbindelse med salget af 1/3 af ejendommen d. 20. december 2009.

2. Fristregler

[...]

Det bemærkes indledningsvist at indkomståret 2009 ikke kan genoptages efter den ordinære frist i skatteforvaltningsloven § 26, stk. 1, hvorfor ændringen af dette indkomstår skal foretages efter samme lovs § 27.

Uanset fristerne i skatteforvaltningsloven § 26, vedrørende den ordinære ansættelse, kan en ansættelse af indkomst foretages såfremt den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5.

SKAT er af den opfattelse, at ansættelsesfristen efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, suspenderes da du anses for mindst groft uagtsomt at have bevirket, at skatteansættelsen for indkomståret 2009 er foretaget på et forkert grundlag.

Det findes således minimum groft uagtsomt, at du i indkomståret 2009 undlader at selvangive din skattepligtige avance i forbindelse med salget af 1/3 af ejendommen [adresse1], [by1].

Skatteansættelsen for indkomståret 2009 ændres således ekstraordinært.

SKATs ændring kan dog kun foretages efter ovenstående bestemmelse, såfremt de varsles senest 6 måneder efter SKAT er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristen i skatteforvaltningslovens§ 26, jf. samme lovs § 27, stk. 2.

Denne frist påbegyndes ved SKATs modtagelse af materiale d. 2. februar 2017. SKAT anser således fristen på 6 måneder for overholdt.

SKAT har 3 måneder til, efter udsendelse af forslag, at foretage den varslede forhøjelse, jf. skatteforvaltningsloven § 27, stk. 2.

Denne frist løber fra varslingen dateret 8. februar 2017, hvorfor fristen på 3 måneder anses for overholdt.

[...]”

Skattestyrelsen har i høringssvaret til Skatteankestyrelsen fremsat følgende udtalelse:

”[...]

1. Kommentarer til den principale påstand:

Som beskrevet i SKATs afgørelse, anses avancen ikke at kunne være udregnet før modtagelse af oplysninger, modtaget senest d. 2. februar 2017, hvorfor 6 måneders perioden i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, er overholdt.

Det er SKATs vurdering, at borger har handlet minimum groft uagtsomt derved, at avancen i forbindelse med salget af 1/3 af [adresse1], [by1] ikke er selvangivet.

Påpegelsen af, at der i indkomståret 2008 er betalt ejendomsværdiskat, kan ikke anses for, at ændre på SKATs vurdering af, hvorvidt der er taget ophold på ejendommen [adresse1], [by1].

SKAT har ikke yderligere bemærkninger til dette punkt, andet end hvad der fremgår af SKATs afgørelse af 8. marts 2017.

Det bemærkes dog, at ejendomsværdiskatten for indkomståret 2008 på 12.808 kr. ikke er slettet i forbindelse med nærværende sag, men at dette vil blive gjort i separat sagsforløb.

2. Kommentarer til den subsidiære påstand.

Der er i forbindelse med den subsidiære påstand indsendt korrespondancer vedrørende forlig mellem [person1] og dennes nevø, oversigt over hvad der af [person1] og [person5] anses for dokumenterede vedligeholdelsesudgifter, samt øvrige udgifter, [person1] og [person5] anser for, at kunne tillægge anskaffelsessummen i forbindelse med købet af [adresse1], [by1].

Udgangspunktet må være, som det fremgår af SKATs afgørelse af 8. marts 2017, at købs- og salgspriserne, der fremgår af skøderne er udgangspunktet.

Det kan således ikke tillægges anskaffelsessummen, at ejendommen efterfølgende vurderes til en højere værdi. Derudover anses et forlig, indgået i forbindelse med boet efter [person1]s forældre, ikke at kunne tillægges anskaffelsessummen, herunder manglende forrentning af gældsbrevet i boet efter [person1]s forældre.

Uagtet af forlig, og hvad der ellers måtte være aftalt, fremgår ejendommens købspris på 5.015.000 kr. af skødet, købt mod udstedelse af gældsbrev.

Af boopgørelsen efter [person1]s forældre, fremgår gældsbrevet på 5.015.000 kr. Dermed indgår ejendommen [adresse1], [by1] ikke i opgørelsen af boet, ligesom en ny vurdering af ejendommen ikke indgår i boet.

Der kan til anskaffelsessummen tillægges 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert efterfølgende indkomst, hvori ejendommen ejes, dog ikke salgsåret, jf. ejendomsavancebeskatningslovens§ 5, stk. 1.

Det bemærkes hertil, at SKAT ikke har taget hensyn til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, hvorefter der kan tillægges 10.000 kr. til anskaffelsessummen, både i købeåret, og i efterfølgende kalenderår, dog ikke salgsåret, hvorfor der dermed bør tillægges 10.000 kr. for indkomståret 2007 samt 10.000 kr. for indkomståret 2008 til anskaffelsessummen, i alt 20.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1.

Derudover kan til anskaffelsessummen tillægges forbedringsudgifter, udover et beløb på 10.000 kr. jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.

Det kan ikke tiltrædes, at indsendte oplistning af istandsættelser af [adresse1], [by1] kan tillægges anskaffelsesværdien.

Dette begrundes med, at det ikke er dokumenteret, at udgifterne faktisk er afholdt samt, at det ikke er dokumenteret, hvorvidt udgifterne vedrører forbedringer og ikke fradragsberettigede udgifter.

Det bemærkes hertil, at fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter ikke omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Slutteligt bemærkes til istandsættelsesudgifterne, at disse ikke er fordelt på indkomstår, idet det bemærkes, at der per indkomstår skal fratrækkes 10.000 kr. jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

I forbindelse med låneomkostninger, kan kun fradrages de omkostninger, der har direkte forbindelse med handelen, jf. TfS2000.499LSR.

Finansieringen af ejendommen i 2007 sker oprindeligt mod udstedelse af gældsbrev, hvorfor senere optagelse af realkreditlån først d. 23. maj 2008, og igen d. 6. marts 2009 kan således ikke anses for at have direkte forbindelse med købet af [adresse1], [by1].

Det kan således udelukkende tiltrædes, at anskaffelsesværdien skal forhøjes med 10.000 kr. for indkomståret 2007, samt 10.000 kr. for indkomståret 2008, med 36.800 for stempel og afgift i forbindelse med skødet, samt øvrige direkte dokumenterede udgifter i forbindelsen med handelen og dokumenterede udgifter til forbedringer.

Det bemærkes at SKAT har adgang til boopgørelsen, efter [person1]s forældre, men at den ikke på nuværende tidspunkt ligger på omhandlende sag.

3. Kommentarer til en eventuel ansvarsvurdering

Det bemærkes at en egentlig ansvarsvurdering først foretages når sagen oversendes til SKATs straffesagsenhed.

Betingelserne for, at kunne genoptage en sag ekstraordinært efter skatteforvaltningslovens§ 27, stk. 1, nr. 5, er således at der på ansættelsestidspunktet er fundet, at borger eller nogen på denne vegne har handlet minimum groft uagtsomt.

Der er således ikke tale om en ansvarsvurdering, men en uagtsomhedsvurdering, der foretages i forbindelsen med ansættelsen, hvori denne beskrives som begrundelse for, at sagen kan genoptages ekstraordinært.

...”

Skattestyrelsen fremsendte følgende udtalelse af 21. februar 2019 vedrørende fristen for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, grundlaget og korrespondancen for sagens opstart og om repræsentantens anmodning om annullering af afgørelsen dateret 8. marts 2017:

”Til første punkt bemærkes;

En del af grundlaget for, at kunne genoptage forholdet ekstraordinært, har umiddelbart været til­ gængelig i tidligere indkomstår.

Vi har dog ikke det fulde grundlag før modtagelsen af fra [person4] fra [virksomhed2]. Skrivelsen er dateret 18. januar 2010.

Vi modtager bilaget den 2. februar 2017.

Det er ved flere afgørelser fastslået, at fristen på 6 måneder først løber fra det tidspunkt, hvor Skat­ temyndigheden har tilstrækkeligt grundlag til at foretage en ansættelse. Dette blev afgjort i SKM2018.481.HR.

Det er således vurderet, at oplysningerne Skattestyrelsen havde, inden sagens opstart, ikke i sig selv var tilstrækkelig til, at foretage en ansættelse.

Til andet punkt bemærkes;

Grundlaget for forslaget er modtaget i forbindelse med sag på borgers søn, i hvilken finansieringen af ejendommen er undersøgt.

Jeg vedlægger anonymiserede materialeindkaldelser og forklaringer. Til tredje punkt bemærkes;

Jeg har vedlagt mail skrevet til [person5] dateret 16. marts 2017, jeg ikke umiddelbart har vedlagt tidligere.

Der er ikke givet konkret svar på anmodningen om annullering, modtaget den 15. marts 2017, altså efter afgørelsesdatoen.

Der er sket en sagsbehandlingsfejl i forhold til, at indsigelserne modtaget 2. marts 2017 ikke er ind­ gået i afgørelsen dateret 8. marts 2017.

Det er i sin tid vurderet, at indsendte indsigelser ikke kunne ændre på afgørelsens udfald, hvorfor afgørelsen hverken er annulleret eller genoptaget. ”

Skattestyrelsen fremsendte følgende udtalelse af 11. april 2019 vedrørende repræsentantens kommentarer af 26. marts 2019 med bilag:

” Der anmodes i denne forbindelse om bemærkninger til følgende:

1. Om retlig forpligtelse til at betale merudgifter vedrørende købet af ejendomme

2. Dokumentation for betalte forbedringsudgifter

3. Dokumentation for salgsomkostninger afholdt af klageren

4. Opfyldelse af bopælskravet

Vi har følgende kommentarer til de nye oplysninger, som ikke står i sagsfremstillingen:

Til nr. 1 kan det umiddelbart bemærkes, at ejendommen er solgt inden dødsdagen, og er efterfølgende holdt ude af boopgørelsen.

Kun tilgodehavendet på 5.015.000 kr. og de beregnede renter pr. 1. november 2008 på 367.766,67 kr. indgår i boopgørelsen.

Det er således ikke korrekt, når [person5] påpeger, at Testamentes vilkår om fordeling af arven sker ved udlæggelse af ejendommen [adresse1], idet ejendommen ikke indgår som en del af boopgørelsen.

Det fremførte argument om, at den øgede vurdering fra [virksomhed3] på i alt 685.000 kr., skal tillægges købsprisen baseres umiddelbart på, at tvangsarvingen [person6], som vederlag for arveafkald, modtager 1.750.000 kr.

Det fremgår af den endelige boopgørelse, at [person6] modtager 1.750.000 kr., men den forhøjede værdi af ejendommen [adresse1], på 685.000 kr., indgår dog ikke i boopgørelsen.

Det fremgår af fremsendte bilag, at vederlaget for arveafkald skyldes den nye vurdering af ejendommen [adresse1], men da beløbet ikke indgår i boopgørelsen, er beløbet aldrig pålagt arveafgift.

At det er oplyst, at [adresse1], oprindeligt er solgt for billigt til [person1], og at der er aftalt et vederlag for arveafkald på 1.750.000 kr. dokumenterer ikke umiddelbart, at betalingen udover de 25 procent af beholdningen til [person6], skal tillægges anskaffelsessummen.

Skattestyrelsen har således ikke modtaget dokumentation for, at [person1] har betalt yderligere 685.000 kr., for ejendommen [adresse1].

Vi er således fortsat af den overbevisning, at ejendommen skal anses for erhvervet til 5.015.000 kr., før tillæg af vedligeholdelsesudgifter.

Det bemærkes til kommentarerne på side 4, at desuagtet at alle de nye ejere af [adresse1] hæfter solidarisk, må handelsprisen altid svare til skødesummen.

Til nr. 2 skal bemærkes, at en del af udgifterne ses dokumenteret ved ulæsbare kvitteringer, kvitteringer skrevet i hånden og udgifter afholdt efter overdragelsen af 1/3 af ejendommen [adresse1].

Øvrige udgifter vil kunne tillægges anskaffelsessummen, se hertil EBL § 5, stk. 2.

Til nr. 3 kan det umiddelbart bekræftes, at udgifter til berigtigelse af skødet bør tillægges anskaffelsessummen, men det er ikke dokumenteret, at udgifterne til advokat, umiddelbart i forbindelse med [person6]s krav om korrektion af aftalen med boet om overtagelse af ejendommen.

Til nr. 4. kan umiddelbart bemærkes, at forbrugsopgørelserne vedrører en længere periode, end den, hvor [person1] antageligt bor på ejendommen [adresse1], hvorfor dette ikke umiddelbart dokumenterer, at ejendommen er beboet i perioden 1. marts 2008 til 1. juli 2008.

Til flyttemeddelelserne skal bemærkes, at det fremgår af flere af dem, at [person1] vil forsøge at bebo ejendommen, men allerede har planlagt, at hans søn kan flytte ind i den i efteråret 2008. Derudover bemærkes at [person1]s ægtefælle aldrig flytter ind på adressen, sin virksomhed.

Der er således under opholdet bevaret rådighed over anden bolig.

Det fremgår af besked dateret 1. marts 2008, vedrørende [person1] og hans ægtefælles forsikring gennem Medlemsbutikken, at derpå [adresse1] er indbo til en værdi af 25.000 kr., Medlemsbutikken svarer, at ejendommen kan dækkes af familieforsikringen.

Der må således være et begrænset indbo på ejendommen.

Det er Skattestyrelsens vurdering, at der fortsat er tale om, at borger ikke tager ophold i ejendommen [adresse1], med henblik på varigt ophold. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at den påklagede afgørelse er ugyldig.

Subsidiært har klagerens repræsentant nedlagt påstand om, at klageren ikke er skattepligtig af ejendomsavancen.

Klagerens repræsentant har mere subsidiært nedlagt påstand om, at den skattepligtige ejendomsavance ved salget af 1/3 af ejendommen rettelig udgør 69.758 kr.

Der er til støtte for påstandene anført følgende:

”...

Til støtte for den principale påstand gør jeg gældende,

Til støtte for den subsidiære påstand gør jeg gældende

...

Klienten har således beboet ejendommen, og klienten har anset boligen som værende sin bopæl og er dermed omfattet af bestemmelsen om skattefrihed ved afståelse af parcelhuse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Jeg bemærker, at ejendommen var erhvervet med henblik på egen benyttelse som bolig. Ejendommen havde været i familiens besiddelse i tre generationer, og forbindelse med faderens død, besluttede familien at bevare ejendommen på familiens hænder, og ejendommen blev dermed overdraget til min klient. Klientens ægtefælle, der driver translatørvirksomhed, kunne på grund af støjgener fra den nærliggende forlystelsespark ikke bo på ejendommen, og ægteparret valgte derfor at opgive bopælen på ejendommen, og fraflyttede ejendommen den 1. juli 2008. Da ejendommen reelt har tjent som bopæl for klienten i ejertiden, er bopælsbetingelsen for skattefrihed ved salg opfyldt.

Klienten har i selvangivelserne for årene 2007-2010 oplyst om købet og brugen af ejendommen og salget af 1/3 af ejendommen. Klienten har ikke pligt at selvangive fortjeneste eller tab ved afståelse af 1/3-del af ejendommen, når ejendommen er erhvervet fra forældre med henblik på varig anvendelse som bolig for klienten. Ejendommen har som nævnt været i familiens eje i tre generationer, og erhvervelse er netop sket under iagttagelse af generationsskiftereglen, jf. oplysningen i skødet om en købesum svarende til den offentlige vurdering minus 15 %. Anvendelse af denne værdiansættelsesregel viser med alt ønskelig tydelighed, at erhvervelsen er sket med privat benyttelse for øje. Havde klienten haft videresalgshensigt ved købet i marts 2007, ville parterne – forældrene og min klient - med fordel kunne have anvendt den offentlige vurdering på 5.900.000 kr. evt. tillagt 15 %, idet boafgiften beregnes med 15 %, medens gevinst ved efterfølgende salg beskattes med op til 42 %. Klienten havde netop ikke videresalgshensigt, og parterne benyttede derfor værdiansættelsesreglen i gavecirkulæret, og ansatte skødesummen til 85 % af vurderingen.

Fraflytning af ejendommen skete på grund af støjgener fra forlystelsesparken i nabolaget, hvilket det efterfølgende viste sig, at ægteparret ikke kunne leve med. Ejendommen var således erhvervet med henblik på varig anvendelse som bolig, og ejendommen har faktisk tjent som bolig for ejeren i ejertiden. Betingelserne i ejendomsavancebeskatningsloven for skattefrit salg i 2009 af en andel til klientens børn er dermed opfyldt.

Klienten ønskede ikke at sælge ejendommen til 3. mand, idet sigtet med købet af ejendommen netop var, at ejendommen skulle forblive på familiens hænder. Klienten overdrog derfor i december 2009 1/3 af ejendommen til sine to børn, der dermed hver opnåede ejerskab til 1/6 af ejendommen.

Alle oplysninger om ejerskabet til ejendommen og salg til klientens børn er oplyst i selvangivelserne. Jeg henviser til ejendomsoplysninger under tast selv for årene 2007-2010, der er vedlagt som bilag 9, 10, 11 og 12.

Næste led i generationsskiftet blev iværksat i 2014, idet der i familien var opnået enighed om, at sønnen skulle overtage hele ejendommen, således af datteren og min klient udtrådte som ejere. Da parterne ønskede klarhed over skattemyndighederne stillingtagen til værdiansættelsen, blev spørgsmålet herom forelagt skattemyndighederne med anmodning om bindende svar på spørgsmålet om værdiansættelse og avancebeskatning ved salg af 5/6-del af ejendommen til sønnen. Kopi af anmodning om bindende svar og SKATs svar på spørgsmålene er vedlagt som bilag 13 og 14.

Forholdene omkring klientens køb af ejendom i 2007 af forældrene og gennemførelsen af det glidende generationsskifte i 2009 og i 2014, er således løbende kommunikeret til skattemyndighederne. Skattemyndighederne har ikke modtaget urigtige eller ufuldstændige oplysninger fra klienten.

SKAT har ikke været afskåret fra at optage skatteansættelsen for 2009 til bedømmelse inden udløbet af ligningsfristen den 1. maj 2013, og hvis SKAT finder, at den ligningsmæssige bedømmelse af rækkevidden af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 beror på, om klienten er flyttet tilbage til sin hidtidige adresse, har SKAT haft oplysninger om klientens folkeregister registreringer til rådighed i hele ligningsperioden, og har dermed haft mulighed for at foretage ligningen inden for den ordinære ligningsfrist. Min klient har udover selvangivelser løbende kommunikeret sine dispositioner til skattemyndighederne, senest ved anmodning om bindende svar af 25. april 2014, sagens bilag 13.

Min klient har i forbindelse med familiens og sine egne dispositioner ikke haft til hensigt, at realisere en gevinst på næsten 500.000 kr. ved overdragelse af ejendommen til sine børn. Klienten har netop haft til hensigt, at overdrage ejendommen uden at realisere gevinst. Dette fremgår af min klients brev til advokat [person4] af 6. december 2009, hvor klienten meddeler, at familien ønsker at værdiansætte ejendommen til 5.015.000 kr., svarende til min klients købesum.

Brevet er vedlagt som bilag 15. SKATs påstand om, at min klient har handlet groft uagtsomt fremstår således som direkte i strid med de faktiske omstændigheder, og min klients hensigter med generationsskiftet. Jeg bemærker i øvrigt, at klienten i ejertiden har afholdt dokumenterbare forbedringsudgifter på 242.325 kr., og med den i bilag 15 ønskede overdragelsessum på 5.015.000 kr. ville overdragelsen under disse omstændigheder udløse et skattemæssigt tab. Jeg bemærker i øvrigt, at advokaten berigtigede overdragelse med tinglyst skødesum på 6.450.000 kr., idet sigtet med dispositionen af arven efter forældre, skulle videregives til næste generation i overensstemmelse med bedsteforældrenes testamente. Det har således absolut ikke været tilsigtet, at min klient skulle beriges på bekostning af sine børn, og direkte i strid med sine forældres ønsker.

Forældelse

Beskatning af fortjeneste ved salg af ejendommen kan ikke tiltrædes, og den foretagne ansættelse bygger på allerede tilgængelige oplysninger i form af tinglysning og indsendt boopgørelse for klientens forældres dødsbo.

Myndighederne har således modtaget oplysninger om ejendomsoverdragelsen og ejerforholdene i 2010, og dermed er fristen for ligningsmæssig korrektion udløbet 1. maj 2013.

Min klient overdrog i 2009 1/3 af ejendommen til sine to børn til en overdragelsessum på 2.150.000 kr. Overdragelsessummen androg 1/3 af den dagældende offentlige ejendomsvurdering på 6.450.000 kr., som også SKAT er vidende om. Denne oplysning er ikke ny, men fremgår af vurderingsmyndighederne afgørelse af klagen over ejendomsvurderingen for ejendommen.

Salgssummen er berigtiget dels ved overtagelse af gæld og dels ved kontantbetaling. Klienten har således ikke begunstiget sine børn i forbindelse med overdragelsen. Jeg bemærker, at ejendomshandlen, som SKAT i sit forslag henviser til, er tinglyst 28. september 2010.

SKAT meddeler, at man anser 6 måneders fristen for påbegyndt den 2. februar 2017. Alle oplysninger som SKAT henholder sig til i sin afgørelse har dog været skattemyndighederne bekendt i mere end 6 år. Henvisningen til at 6 måneders reglen, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, skulle være opfyldt fra 2. februar 2017, fremstår ubegrundet og kan ikke tillægges betydning. 6 måneders fristen i skatteforvaltningens § 27, stk. 2, regnes for det tidspunkt, hvor det er kommet skatteforvaltningen til kundskab, at den skattepligtige forsætligt eller ved grov uagtsomhed har forholdt myndighederne oplysninger om ejendomsavancen, som har bevirket, at myndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

Myndighederne har haft kendskab til ejendomsoverdragelsen siden 2010, altså mere end 6 år før forslag til afgørelse fremsendes til klienten. SKAT har således haft mulighed for at foretage ligningsmæssig kontrol og korrektion inden for den ordinære ligningsfrist på 3 år og 4 måneder, jf. skatteforvaltningslovens § 26. SKAT har i øvrigt ikke udbedt sig oplysninger, udover de allerede offentligt tilgængelige til brug for ligningen. Undersøgelses- og begrundelsespligten i forbindelse med ligningsmæssigt prøvelse er således ikke iagttaget, hvilket i sig selv bevirker ugyldighed.

Betingelsen for at ligne udover den ordinære ligningsfrist er således ikke opfyldt, og skatteansættelsen bør derfor ophæves på grund af forældelse og ugyldighed.

Objektiv opgørelse af skattepligtig ejendomsavance

SKAT har opgjort en fortjeneste ved salg af 1/3 af ejendommen, som værende forskellen mellem den tinglyste skødesum ved køb og den tinglyste skødesum ved afståelse uden hensyntagen til afholdte udgifter til forbedring i ejerperioden, uden hensyntagen til omgørelse af klientens anskaffelsessum ved skiftet af klientens forældres dødsbo endsige ej heller tillagt 10.000 kr. pr. ejerår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §5 om regulering af anskaffelsessum.

...

SKATs opgørelse af ejendomsavance er summarisk og der er ikke oplyst om revisionsmæssige undersøgelser af klientens dispositioner i forbindelse med ejendomsoverdragelsen.

Ved opgørelsen af fortjeneste ved af ejendommen skal købesummen således medtages til

5.900.600 kr. Med tillæg af afholdte forbedringsudgifter på 242.325 kr., tillæg i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens §5 med 10.000 kr. for året 2007, stempeludgifter i forbindelse med tinglysning af skøde og låneoptagelse samt øvrige handelsomkostninger udgør den skattemæssige anskaffelsessum 6.240.725 kr. Jeg henviser til bilag 20 og 21.

Klienten overdrog 1/3 af ejendommen, svarende til 2.080.242 kr. af den skattemæssige anskaffelsessum. Overdragelsessummen er tinglyst med 2.150.000 kr., svarende til den forholdsmæssige andel af den offentlige vurdering. Min klient har således maksimalt haft en fortjeneste på 69.758 kr.

Det er vanskeligt for min klient, at fremskaffe oplysninger om foretagne dispositioner for næsten 10 år siden. Min klient forbeholder sig derfor retten til at fremskaffe dokumentation for yderligere afholdte udgifter end de ovenfor omtalte, for det tilfælde, at SKAT kan fremlægge en ansvarsvurdering udarbejdet før 8. marts 2017, som giver SKAT mulighed for at foretage ligningsmæssige korrektioner udover den ordinære ligningsfrist.

Jeg fastholder min principale påstand om, at den foretagne ansættelse skal ophæves, da fristen for ligningsmæssig korrektion er overskredet.

På mødet med Skatteankestyrelsen har klageren forklaret, at han var af den overbevisning, at han ikke var skattepligtig af ejendomshandlen i 2009. Klageren har endvidere oplyst, at ejendomshandlerne i familien var sammensat således, at der ikke kunne være fortjeneste fra handlen, når salgsomkostningerne og de afholdte udgifter til forbedringer medtages. Klageren pointerede, at han havde grund til at tro, at der ikke var nogen skattepligtig avance til selvangivelse i 2009.

Klagerens repræsentant har den 26. marts 2019 fremsendt følgende supplerende bemærkninger til sagen:

”
Ad 1 om retlig forpligtelse til at betale merudgifter vedrørende købet af ejendomme

Jeg vedlægger Udskrift af 14. juni 2007 i boet efter [person2] tidligere afdøde [person3] v/ autorisereret bobestyrer, advokat [person7] med opgørelse af boets aktiver og passiver, (bilag 22) og Testamente af 12. juni 2006 oprettet af [person2] og [person3], udfærdiget af advokat [person8] (bilag 23). De to bilag er i samme dokument.

Af testamentet fremgår, at klienten har ret til at udtage ejendommen [adresse1], [by1] til skifterettens vurdering.

Det fremgår tillige af testamentet, at klienten arver halvdelen af boet. Den 2. halvdel af boet fordeles med tvangsarv på 25 % til afdød søns barn, [person6], medens de resterende 25 % arves af klientens to børn, [person9] og [person10], med 12,5 % til hver. Der er således 4 arvinger i boet, ud over [forening1], der arver 50.000 kr.

Testamentets vilkår om fordeling af arven opfyldes ved, at ejendommen [adresse1] udlægges med 1/3 af ejendommen til klientens to børn, der hver overtager 1/6 af ejendommen, medens 2/3-del af ejendommen udlægges til [person1]. Den 4. arving, [person6], modtager tvangsarven på 25 %, opgjort og beregnet efter boafgiften, 1.750.000 kr. samt [forening1] udtager 50.000 kr.

Testamentets vilkår om fordeling af arven fremstår imidlertid som to overdragelser af ejendommen, nemlig overdragelse af hele ejendommen fra [person2] til [person1] og et videresalg af 1/3- del af ejendommen til klientens to børn. Der er således udarbejdet 2 skøder. Dette beror på, at ejendommen blev overdraget umiddelbart før [person2] afgik ved døden. Boet havde således et tilgodehavende hos [person1] svarende til købesummen.

Værdiansættelsen af ejendommen ved overdragelsen til [person1] er foretaget efter skattemyndighedernes anvisninger om værdiansættelse ved familieoverdragelse, og er dermed opgjort som den offentlige ejendomsvurderingen på 5.900.000 kr. fratrukket 15 %, jf. skødets punkt 4.

Overdragelsessummen er dermed fastsat til 5.015.000 kr. Den aftalte værdi på 5.015.000 kr. skulle ligeledes anvendes i forbindelse med fordelingen af arven til [person1]s 2 børn, herunder ved et eventuelt videresalg til børnene, hvorved værdiansættelsen af boets aktiver og fordeling af arven mellem de fire arvinger blev foretaget med udgangspunkt i den værdi, der kunne opgøres efter værdiansættelsescirkulæret i dødsboer og ved gavesager. Ved anvendelsen af samme skødesum ved køb og salg og ved opfyldelse af testamentets vilkår ved fordeling af arven, realiseres der ikke nogen fortjeneste ved den efterfølgende overdragelse af en del af ejendommen til de øvrige arvinger.

Boets aktiver ville herefter omfatte børsnoterede værdipapirer samt tilgodehavende på 5.015.000 kr. hos [person1]. Det er således uden betydning for opgørelsen om ejendommen blev udlagt direkte fra boet til [person1] og hans 2 børn eller om ejendommen blev handlet inden dødsfaldet og videresolgt til samme værdier i overensstemmelse med testamentets vilkår om fordeling af arven.

Denne boopgørelse blev imidlertid afvist af [person6], der anfægtede anvendelsen af bestemmelsen om værdiansættelse af ejendommen ved familieoverdragelse af ejendommen og aftalen om en købesum på 5.015.000 kr. ved overdragelsen fra [person2] til [person1].

[person6]s stillede krav om, at ejendomshandlen enten skulle hæves eller gennemføres på andre vilkår, idet værdiansættelsen skulle foretages af skifteretten, som forudsat i testamentet. Jeg henviser til advokat [person4]s brev af 21. juni 2007 (bilag 24), hvori advokaten oplyser klienten om, at [person6] v/ Advokat [person11] har meddelt, at overdragelsen vil blive søgt ændret, med mindre der blev fundet en forligsmæssig løsning.

Ved brev af 16. november 2007 (bilag 25) fremsender advokat [person11] i brev af 18. november 2007 på vegne af [person6] et forslag om værdiansættelse af aktiverne i boet og fordeling af arven. I forligsforslaget reguleres boets tilgodehavende vedrørende ejendommen til 5.900.600 kr. inkl. beregnede renter, og der stilles krav om, at [person6]s arv på 25 % fastsættes til 2.000.000 kr. efter fradrag af boafgift og omkostninger.

[person6] ønskede arven berigtiget kontant og afviser at modtage arv ved udlæg af boets beholdninger af værdipapirer. Efter yderligere drøftelse og korrektion for markedsbetingede kursændringer på boets beholdning af værdipapirer indgås der i 2008 forlig om, at tvangsarven på 25 % ansættes til 1.750.000 kr., vel at mærke efter fradrag af boafgift. Før boafgift modsvarer dette en arvelod på ca. 2.038.000 kr. Jeg henviser til opgørelsen og specifikationen i sagens bilag 19. Det er værd at bemærke, at forliget forudsætter, at de tre øvrige arvinger skal bære hele den pålignede boafgift. Advokat [person11] oplyser i forligsforslaget, at den beskrevne fremgangsmåde er afstemt med bobestyrer [person7]. Jeg henviser til bobestyrernes Repartition i boet efter [person2] (bilag 26). Bobeholdningen er opgjort til 5.997.971 kr., hvoraf 1.750.000 kr. herefter tildeles [person6] som vederlag for arveafkald som forudsat i advokat [person11]s forligsforslag.

Advokat [person4] har ved brev af 9. april 2008 (bilag 27) og 28. april 2008 (bilag 28) bekræftet forliget, samt at forliget opfyldes ved kontant betaling af 1.750.000 kr. [person1] har overført beløbene til advokat [person4], der har forestået betalingerne til advokat [person11]. Jeg vedlægger brev af 6. august 2008 fra advokat [person11] (bilag 29), der bekræfter at beløbene er betalt successivt. Klienten har således opfyldt forliget, og boopgørelsen er sket i forståelse med bobestyreren.

Da forligsforhandlingerne var afsluttet, opfylder klienten testamentets vilkår om, at [person9] og [person10] skal modtage en arv på 25 % af den opgjorte bebeholdning på 5.997.971. Aftale er vedlagt som bilag 30. (bemærk, der er en skrivefejl i vedlagte aftale om fordeling af arven). Som det fremgår heraf arver [person9] og [person10] hver 724.746 kr. Der er ved denne fordeling ikke taget højde for, at [person6] udtager en større andel end tvangsarven på 25 %, svarende til 1.499.493 kr. men i stedet udtager 1.750.000 kr. jf. forliget om vederlag for arveafkald, [person6] modtager i forhold til bobestyrerens opgørelse et mervederlag på ca. 250.000 kr. Dette bæres fuldt ud [person1]-familien, idet beløbet ifølge sagens natur afkorter deres arv. Jeg henviser til advokat [person4]s brev af 20. januar 2010 med bodelingsforslag (bilag 31 og bilag 31a), i hvilket advokaten nærmere redegør for, hvorledes det yderligere vederlag på 250.000 kr. afledt af arveafkaldet bør fordeles mellem parterne. Beløbet fordeles med 2/3- del til [person1] og 1/3 til de to børn. Som det fremgår af advokatens [person4]s forslag, medgår børnenes arv til at finansiere overtagelsen af 1/3 af ejendommen, i alt 680.375 kr. inkl. handelsomkostninger jf. specifikationen i aftalen (bilag 32). Ved at etablere sameje i forholdet 2/3 og 1/3 sikrer [person1], at den merværdi på ejendommen der blev godskrevet [person6] ved kontant indfrielse, også kommer [person9] og [person10] til gode, således at fætre og kusiner stilles ens med hensyn til opskrivning og udlæg af bedsteforældrenes ejendom.

Det lå [person1] meget på sinde, at sikre at hans børn fik samme stilling som deres fætter, jf. testamentets vilkår om fordeling af arven. Ved overdragelse af en andel af ejendommen er dette søgt tilgodeset.

Hermed er testamentets vilkår om fordeling af arven opfyldt.

Kontant indfrielse af [person6] indebar, at [person1] måtte finansiere omkostninger og boafgift m.v. under sagens behandling samt udrede vederlaget på 1.750.000 kr. for opfyldelse af arveafkald meddelt af [person6]. Denne udredning af vederlaget og omkostninger m.v. er finansieret ved optagelse af lån med pant i [adresse1]. Det er værd at bemærke, at [person1] hæfter for gælden, og [person1] frigøres ikke for gælden eller hæftelsen i forbindelse med at [person9] og [person10] indtræder som medejer af ejendommen med en samlet ejerandel på 1/3 af ejendommen. Ejerskabet til 1/3 af ejendommen er blot en del af opfyldelsen af testamentets vilkår om fordelingen af arven efter bedsteforældrene.

[person1] er ikke frigjort for de i skødet til børnene nævnte gældsposter, blot fordi der indsættes en skødesum på 2.150.000 kr. Ejendommen er i sameje, og dermed hæfter alle solidariske overfor kreditgiver. Overdragelse af ejerandele mellem nærtstående skal ske til handelsværdien.

Handelsværdien for ejendomme er fastsat ved indfrielsen af [person6], og denne værdi udtrykker derfor handelsværdien ved overdragelse fra [person1]. En skødesum på 2.150.000 kr. for en ejerandel på 1/3 er således ikke udtryk handelsværdien, og der kan derfor kan ikke beregnes afståelsesavance af ejendommen på dette grundlag.

Ejendommen tjener fortsat til sikkerhed for den gæld, [person1] har optaget for at finansiere vederlaget til [person6], og [person1]s skyld til kreditgiver er ikke nedbragt eller overgået til børnene blot fordi 1/3 af ejendommen er overdraget til [person1]s to børn. Børnene har betalt vederlag for de respektive ejerandele, og dermed betalt handelsværdien for ejendommen.

I det indbydes forhold kan børnenes købesum selvsagt ikke overstiger den værdi, der kort forinden er anvendt ved værdiansættelsen af arven til [person6]. Salgssummen ved afståelse til børnene svarer altså til købesummen, og dermed kan der ikke realiseres en skattepligtig fortjeneste for [person1].

Jeg henviser til, at ejendommens handelsværdi ikke er ændret fra dødsfaldet foråret 2007 og frem til 2009, hvor de to børn indtræder som medejere af ejendommen med en andel, som modsvarer den arv, børnene ifølge testamentet, har krav på. Udlægsværdien ved [person1]s erhvervelse af ejendommen korrigeret med den ved forliget aftalte opskrivning, kan dermed anvendes både som anskaffelsessum, men vil ligeledes også udgøre afståelsessummen ved overdragelsen til børnene i 2010. Det er absolut intet belæg for at foretage en opskrivning af ejendommens handelsværdi fra erhvervelse til overdragelsen af 1/3 til børnene. Der er tale om en familiehandel, og vilkårene i testamentet og bodelingen har været fuld oplyst, og boet har været behandlet ved bobestyrer. Det har tydeligvis været modstående interesser i kredsen af arvinger om værdiansættelsen af ejendommen, hvilket har bevirket, at der blev udpeget uafhængig vurderingsmand, der overfor boet har udtalt sig om værdien af ejendomme. Overdragelsen af 1/3-del af ejendommen til familien kan derfor kun ske til den værdi, der er anvendt ved løsning af tvisten om mellem [person6] og familien [person1] om værdiansættelsen, og det er helt og aldeles udelukket skattemæssigt at overdrage ejendommen til en højere værdi til den nærmeste familie efter en ejertid på ca. 2 år i en periode, hvor finanskrisen var på sit der højeste fra 2008 til 2009.

Familien [person1] havde fortsat efter overdragelsen i 2009 en række mellemværender afledt af [person1]s finansiering af ejendomshandelen og afvikling af boet. Sikkerhed for mellemværender mellem ejere med pant i aktiver ejet i fællesskab fritager ikke deltagere i fællesejet for gæld, og påfører heller ikke deltagerne yderligere gæld. Mellemregningskonti i et sameje er ikke udtryk for køb eller salg og etablering eller opretholdelse af mellemregningskonti i et sameje udløser ikke fortjeneste, men er derimod blot udtryk for gæld henholdsvis tilgodehavende, der afvikles ved betaling, når samejeforholdet tillader dette. Dette gælder også i sameje mellem forældre og børn, på samme måde som blandt papirløst samlevende.

[person1] kan ikke afstå ejerandele i ejendommen til en højere værdi end den værdi, der anvendt ved erhvervelse kort tid forinden. Loven foreskriver anvendelse af handelsværdien ved handel mellem nærtstående. Forældre og børn anses som nærtstående. Der er ikke, og kan ikke, realiseres fortjeneste ved overdragelsen af 1/3 af ejendommen til klientens to børn på de vilkår, der gælder i denne sag.

Ad 2. dokumentation for betalte forbedringsudgifter

Vedlagt specifikation af afholdte forbedringsudgifter på 242.324 kr. tillige med 8 bilag navngivet

”Forbedring” og årstallet (uden bilagsnumre).

Ad 3. Dokumentation for salgsomkostninger afholdt af klageren

Klienten har afholdt udgifter på 47.950 kr. til handelens berigtigelse i forbindelse med købet i 2007, sagens bilag 33. Som anført i skødet betaler [person1] handelsomkostningerne vedovertagelse af ejendommen fra boet.

Herudover er der afholdt udgifter til advokat på 60.162,50 kr. i forbindelse med [person6] Jensens krav om korrektion af aftalen med boet om overtagelse af ejendommen. Advokatregningerne er vedlagt som bilag 34 og bilag 34a. Advokatudgifterne bedes tillagt anskaffelsessummen for ejendommen idet udgifterne knytter sig til berigtigelse af handelen. Anskaffelsessummen er opgjort i sagens bilag 20, der dermed forøges fra 6.240.700 kr. til 6.300.862 kr.

Ad 4. Opfyldelse af bopælskravet

Som dokumentation for at ejendommen har tjent som bolig for ejeren i ejertiden henviser jeg til vedhæftede bilag benævnt ”Forbrug el, gas, vand og tlf. i 2008”

Jeg vedlægger tillige 23 bilag vedrørende flyttemeddelelser til bank, forsikringsselskab, forsyningsselskaber, postvæsen m.v. Bilagene er samlet i en mappe benævnt ”Flyttemappe”. De vedlagte bilag dokumenterer, at klienten reelt har taget bopæl i ejendommen og havde til hensigt at bebo ejendommen sammen med sin ægtefælle.”

s afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5 forhøjes anskaffelsessummen med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, med mindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Agter skatteforvaltningen at træffe en afgørelse om ansættelse af indkomstskat på andet grundlag end det, der er selvangivet eller forskudsregistreret, skal den skattepligtige underrettes om den påtænkte afgørelse. Underretningen skal opfylde de krav til begrundelsen af en forvaltningsafgørelse, der følger af forvaltningsloven. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20, stk. 1. Den skattepligtige skal ifølge stk. 2 have en frist på mindst 15 dage til at fremkomme med eventuelle indsigelser.

Partshøringsregler anses for at være garantiforskrifter. Tilsidesættelse af garantiforskrifter skaber en formodning for, at afgørelsen er påvirket af fejlen, jf. SKM2012.85.LSR. Efter en konkret væsentlighedsvurdering kan en afgørelse anses for gyldig på trods af manglende eller mangelfuld høring, hvis fejlen må anses for at være konkret uvæsentlig.

Korrekt og fyldestgørende partshøring indebærer ikke kun selve udsendelsen af agterskrivelsen, men også en efterfølgende inddragelse af fremsatte bemærkninger til denne, herunder nye faktiske oplysninger, i det omfang de tilgår sagen.

SKAT modtog repræsentantens bemærkninger af 2. marts 2017 forud for udsendelsen af den påklagede afgørelse, men har hverken inddraget bemærkningerne eller besvaret anmodningen om en kort udsættelse af fristen for at fremkomme med yderligere oplysninger. SKAT har således begået en parthøringsfejl i sagen.

SKAT havde ved udarbejdelsen af agterskrivelsen ikke taget hensyn til klagerens mulighed for tillæg til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5.

Den manglende inddragelse af indsigelserne af 2. marts 2017 førte til, at SKAT ikke konkret tog stilling hertil, før SKAT traf afgørelse i sagen. I forbindelse med klagen til Skatteankestyrelsen har SKAT tilkendegivet, at der skulle have været givet tillæg til anskaffelsessummen efter reglerne herom i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det er herefter rettens opfattelse, at det ikke kan udelukkes, at en fyldestgørende partshøring ville have ført til et ændret bedømmelsesgrundlag og dermed også et andet indhold af afgørelsen. Fejlen kan derfor ikke anses for at være konkret uvæsentlig.

Landsskatteretten anser SKATs afgørelse for at være ugyldig.