Kendelse af 22-10-2019 - indlagt i TaxCons database den 01-12-2019

SKAT har derudover truffet afgørelse om afslag på klagerens anmodning om genoptagelse af indkomstårene 2009 til 2012 vedrørende nedsættelse af lejeindtægt fra boligudlejning.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på genoptagelse.

Faktiske oplysninger

Virksomheden er en udlejningsejendom beliggende [adresse1], [by1].

Ejendommen har indtil den 22. oktober 2013 været ejet i lige sameje med klagerens bror, [person1], i mere end 30 år og været drevet som udlejningsejendom.

Den 22. oktober 2013 blev ejendommen sat på frivillig auktion, som endte med, at klageren overtog [person1]s andel på 50 %, hvorefter klageren ejer hele ejendommen.

Ejendommen har to lejligheder, og klageren bebor ikke selv ejendommen.

Det fremgår af byggesager på ejendommen der er foretaget sammenlægning af 2 lejligheder a 65 m² på 1. salen, hvilket er bekræftet færdigmeldt den 7. februar 2013.

Stueplan består af 130 m² boligareal fordelt på 5 værelser, 2 badeværelser, 2 toiletter, samt eget køkken.

1.-salen består af 130 m² boligareal fordelt på 6 værelser, 2 badeværelser, 2 toiletter og eget køkken.

Ejendommen har en kælder på 130 m².

Resultater

Ifølge de af klageren fremlagte regnskaber var resultatet af udlejningen i indkomstårene 2013, 2014 og 2015 som følger:

Udgifter til juridisk bistand

Klageren har i regnskaberne for indkomstårene 2013, 2014 og 2015 fratrukket følgende udgifter til juridisk bistand:

Som dokumentation for udgiften i 2013, har klageren fremlagt et brev fra [virksomhed1] v. [person2], dateret den 14. marts 2013. Det fremgår heraf at salær for behandling af sagen vedrørende konflikten mellem klageren og [person1] vil være afhængig af medgået tid, dog som udgangspunkt. 2.200 kr. ekskl. moms. Senere i brevet anmodes klageren om at indbetale 6.000 kr. aconto vedrørende sagen.

Klageren har ligeledes fremlagt et skærmprint af posteringsdetaljer vedrørende en kontooverførsel på 6.000 kr. til den af advokaten oplyste konto, med den af klageren angivne reference.

Herudover har klageren fremlagt en faktura fra [virksomhed2] vedr. "Opløsning af I/S", dateret den 28. juni 2013 på 37.500 kr. inkl. moms.

Klageren har ligeledes fremlagt en faktura fra [virksomhed3] dateret den 14. november 2013. Det fremgår heraf, at der opkræves 11.250 kr. inkl. moms for bistand i forbindelse med køb af ejendom på tvangsauktion.

Som dokumentation for udgiften i 2014 har klageren fremlagt udskrift af retsbogen fra Retten i [by2], vedrørende opløsning af klagerens interessentskab med [person1]. Det fremgår heraf, at klagerens andel af de samlede sagsomkostninger udgør 124.553,13 kr., som skal indbetales til skifterettens konto inden 14 dage.

Til dokumentation for udgiften i 2015 har klageren fremlagt en afregning fra [virksomhed4], hvoraf det fremgår, at klageren har indbetalt 13.000 kr. til dækning af henholdsvis salær på 10.400 kr. og moms på 2.600 kr. Det fremgår yderligere, at salæret vedrører gennemgang af dokumentation, herunder boopgørelse, korrespondance, udkast til klageskrivelser og telefonsamtaler med klageren.

Klageren har yderligere fremlagt en faktura fra [virksomhed5] på 4.375 kr. Fakturaen er dateret den 4. maj 2015. Det fremgår, at fakturaen vedrører "honorar for mit arbejde i sagen (...) Telefonsamtaler med retten og modpart, samt klargøring af stævning." Det fremgår ikke, hvilken sag der er tale om. Klageren har ligeledes fremlagt skærmprint af posteringsdetaljer for betaling af fakturaen. Det fremgår heraf at fakturaen vedrører [adresse1].

Lejekontrakter

Klageren har fremlagt en lejekontrakt med [person3], der er hans datter. Der er ligeledes fremlagt 2 tillæg til lejekontrakten.

Det fremgår af lejekontrakten, at denne vedrører leje af lejligheden 1. tv., der består af 3 værelser, på samlet 65 m², i perioden 1. juli 2009 til 31. august 2011, at huslejen udgør 3.282,72 kr. pr. måned og at der betales varme aconto med 2.000 kr. pr. måned. Samlet månedlig udgift 5.282,72.

Det fremgår af første tillæg, at lejeperioden forlænges til den 31. august 2013. Det fremgår af andet tillæg, at lejeperioden forlænges til den 30. august 2015 samt at lejen ændres til 3.941 kr. pr. måned. Aconto varme udgør fortsat 2.000 kr. pr. måned.

Der er ikke fremlagt yderligere lejekontrakter. Der er dog fremlagt et brev af 20. juni 2015 til klagerens svoger [person4] med titlen "Vedr. afleveringsforretning af dit lejemål [adresse1] st., [by1]."

Det fremgår heraf, at der afregnes tilgodehavende varmebidrag for perioderne 2009 - 2012, 2012 - 2013, 2013 - 2014 og 2014 - 2015 (maj + juni 2014). Det fremgår ligeledes, at huslejen har udgjort samlet 5.628,42 kr. pr. måned. Denne er i lejeperioden steget med 707,58 kr. til 6.336 kr.

Der er yderligere fremlagt et brev til [person5] vedrørende tilbagebetaling af for meget betalt varme i sæsonen 2012/2013. Perioden er ikke nærmere specificeret. Det fremgår at hun har boet i ejendommen i 8 måneder, og har et tilgodehavende for varme på 50 % af 5.567,45 kr.

Udgifter til fyringsolie

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2013 fratrukket udgifter til fyringsolie på 35.674 kr.

Som dokumentation for udgiften har klageren fremlagt følgende bilag:

I perioden 1. januar 2013 til 22. oktober 2013 ejer klageren og hans bror hver 50 % af ejendommen, og bærer derfor hver 50 % af udgifterne overfor leverandøren. Fra den 23. oktober 2013 ejer klageren ejendommen alene, og bærer derfor 100 % af udgifterne overfor leverandøren.

Klagerens andel af ovenstående udgifter udgør således 59.577,56 kr.

Det fremgår af den fremlagte lejekontrakt med [person3], at hun betaler varme aconto med 2.000 kr. pr. måned, svarende til 24.000 kr. i indkomståret 2013.

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2014 fratrukket "udgifter fra bilag" på 60.939 kr. Heraf udgør 58.259 kr. udgifter til olie og 2.680 udgifter til varme serviceeftersyn.

Som dokumentation for udgiften har klageren fremlagt følgende bilag:

Det fremgår af det fremlagte tillæg til lejekontrakten med [person3], at hun betaler aconto varme med 2.000 kr. pr. måned, svarende til 24.000 kr. i indkomståret 2014.

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2015 fratrukket udgifter til fyringsolie på 46.501 kr.

Som dokumentation for udgiften har klageren fremlagt følgende bilag:

Det fremgår af det fremlagte tillæg til lejekontrakten med [person3], at hun betaler aconto varme med 2.000 kr. pr. måned, samt at lejekontrakten ophører den 30. august 2015. Hun har dermed betalt 16.000 kr. i aconto varme i indkomståret 2015.

Udgifter til tilbagebetaling af aconto udlæg for varme

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2013 fratrukket udgifter til tilbagebetaling af aconto udlæg for varme til lejer på 18.004 kr.

Som dokumentation for udgiften i 2013 har klageren fremlagt et brev dateret den 18. november 2013 fra klageren til [person5]. Det fremgår af brevet, at hun har været lejer i 8 måneder. Brevet vedrører varmeregnskab for "sæsonen 2012/2013". Det fremgår, at lejeren har et tilgodehavende på 2.782,73 kr.

Klageren har yderligere fremlagt et brev sendt til [person3], dateret den 23. december 2013. Det fremgår af brevet, at det vedrører for meget betalt aconto varme i perioden 2009 til 2012 for dennes lejemål. Det fremgår ligeledes, at den samlede difference udgør 15.220,38 kr., efter modregning af manglende betaling af husleje.

Det samlede tilbagebetalte beløb udgør således 18.003,11 kr.

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2015 fratrukket udgifter til fyringsolie på 46.501 kr.

Det fremgår af regnskabet for 2015 at der er afholdt en udgift på 7.586 kr. vedrørerende "A/C varme retur [person3]". Der ses ikke at være fremlagt dokumentation for udgiften.

Udgifter til IT-udstyr og kontorartikler

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2013 fratrukket udgifter til IT-udstyr og kontorartikler på i alt 24.381 kr.

Som dokumentation for de afholdte udgifter er der fremlagt følgende:

Klageren oplyser, at [person1] hidtil har stået for ejendommens regnskaber, hvorfor indkøb af IT-udstyr og kontorartikler var nødvendigt, da klageren blev eneejer af ejendommen.

Udgifter til ejendomsskatter

Klageren har i regnskabet for indkomståret 2013 fratrukket udgifter til ejendomsskatter på i alt 43.076 kr.

Som dokumentation herfor har klageren fremlagt en rykker-faktura fra [by1] Kommune vedrørende opkrævning af ejendomsskat på samlet 19.310 kr., heraf gebyr på 250 kr. og renter på 79 kr. Fakturaen er dateret den 22. januar 2013. Den oprindelige forfaldsdato er angivet at være den 7. januar 2013. Rykkeren er forfalden til betaling den 1. februar 2013.

Klageren har yderligere fremlagt en mail fra en sagsbehandler i [by1] Kommune, der oplyser at den samlede restance udgør 40.561,49 kr. i ejendomsskat og gebyrer samt 1.257,41 kr. i renter, samlet 41.818,90 kr. Mailen er dateret den 13. november 2013. I mailen gives en betalingsfrist til den 30. november 2013.

Endelig har klageren fremlagt en opkrævning på forfaldne renter og gebyrer på samlet 757,56 kr. Det fremgår at af dette beløb udgør 750 kr. gebyrer.

En sagsbehandler i [by1] Kommunes restance-afdeling oplyser at restancen omfatter hele årets ejendomsskatter, samt at der altid rykkes 2 gange pr. rate a 250 kr. Den endelige saldo på 41.818,90 kr. må derfor omfatte 1.000 kr. i gebyrer.

Ejendomsværdiskat

SKAT har pålagt klageren at betale ejendomsværdiskat for rådighed over ikke-udlejede lejemål i indkomstårene 2014 og 2015 på henholdsvis 7.588 kr. og 11.382 kr.

Det fremgår af SKATs afgørelse, at der ikke tidligere er betalt ejendomsværdiskat af ejendommen for indkomstårene 2013, 2014 og 2015.

SKAT har ikke opkrævet ejendomsværdiskat af ejendommen i 2013.

SKAT har anmodet om dokumentation for foretagne forsøg på udlejning i 2014 og 2015. Dokumentationen er ikke modtaget.

I indkomståret 2014 har 130 m² stået ledige i et halvt år, og yderligere 65 m² har stået ledige hele indkomståret.

I indkomståret 2015 har 195 m² af ejendommens 260 m² været ledige hele året. 65 m² har ifølge det fremlagte stået ledige fra den 1. september 2015 og resten af indkomståret.

Skatteankestyrelsen har bedt klageren fremsende dokumentation for de tiltag, der har været iværksat med henblik på at udleje de ledige lejemål. Som svar herpå har klageren oplyst følgende:

"De ledige lejemål har været forsøgt udlejet, bl.a. ved annoncering i form af stort skilt opsat på ejendommen med "TIL LEJE" og telefonnummer, samt været tilbudt kunder via [person6]s job som sagsbehandler hvor hun dagligt har kontakt med mange boligkøbere- og sælgere samt andre boligsøgende.

Ledige lejemål har ligeledes løbende været forsøgt udlejet bl.a. gennem kontakter i en meget stor familie og vennekreds, kolleger samt gennem et meget stort privat netværk.

Dette har tidligere gennem mange år været tilstrækkeligt, så derfor er der fortsat foretaget udbud af de ledige lejemål på denne måde, - også af omkostningsmæssige hensyn.

Det er desværre således ikke muligt at fremlægge dokumentation i form af bilag etc."

Genoptagelse

Klageren har ved indkomstopgørelsen for indkomstårene 2009, 2010 2011 og 2012 beregnet lejeindtægten fra ejendommen [adresse1], [by1] inkl. aconto varmebidrag.

På denne baggrund har klageren nedlagt påstand om fradrag for tilbagebetaling a aconto varmebidrag til lejerne i indkomståret 2013.

Idet SKAT har afvist dette, har klageren den 26. november 2016 anmodet om genoptagelse af indkomstårene 2009 - 2012, med henblik på en korrekt ansættelse af lejeindtægten.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens resultat af udlejningsejendommen med 128.251 kr. i 2013, 233.299 kr. i 2014 og 110.916 kr. i 2015.

Derudover har SKAT givet afslag på genoptagelse af indkomstårene 2009 til 2012 vedrørende nedsættelse af medregnet lejeindtægt.

SKAT har yderligere afvist muligheden for ekstraordinær genoptagelse.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

"1. Indkomståret 2013

(...)

Ejendommens løbende indtægter og udgifter skal selvangives for den andel og periode, som du har været ejer af ejendommen, jf. Statsskatteloven § 4 og § 6. Udgifter som ikke vedrører den løbende drift kan ikke fradrages, men kan eventuelt vedrøre anskaffelsessummen for din overtagelse af 50 % af ejendommen, som din bror tidligere har ejet.

Udlægs- og auktionsomkostninger på ejendommen er ikke specificerede og kan eventuelt være en del af anskaffelsessummen.

Lejeindtægter skal opgøres ekskl. acontobidrag til varme. El afregnes direkte af lejer, bortset fra el i fælles områder (trapper, kælder m.v.). Udgifter til varme skal ikke indgå i driftsregnskabet, men opgøres over for lejerne. Det fremgår klart af SKM2008.723.VLR.

Der er indbetalt a conto på 2.000 kr. pr. måned for begge lejere. Det betyder samtidig, at varmeudgifter for de udlejede lejligheder ikke kan fratrækkes, da det udelukkende vedrører varmeregnskaberne.

Vi fastholder, at varmeudgifterne vedrører de 2 udlejede lejligheder, og del af lejlighed 1. sal, der ikke er udlejet, idet det vurderes, at vaskekælder, fyrrum m.v. ikke anses at være opvarmet med olie. (de 2 lejligheder er sammenlagt fra tidligere 4 lejligheder. Det skete tilbage i 2008, hvor stuelejlighederne blev sammenlagt og i 2013 jf. byggetilladelse af 08.03.11, hvor 1. sals lejlighederne blev sammenlagt).

Olie 35.674 kr. (100 %) kan ikke fratrækkes, jf. Statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a.

Der henvises endvidere til SKM2008. 723.VLR, som er omtalt ovenfor under punkt 1.4. Udgifter, der er afholdt for at sikre aktiver (formuen) mod forfald er ikke fradragsberettigede.

(...)

Vi fastholder, at regnskab for udlejning skal være uden forbrugsafgifter og at udgift til olie til brug

for opvarmning ikke kan anses for en vedligeholdelsesudgift.

Kontorartikler fratrukket med 24.381 kr.: Der er en del udgifter, som ikke anses at have en direkte og nødvendig forbindelse til indkomsterhvervelsen, men relaterer sig til sagen om din overtagelse af andelen på 50 % af ejendommen, eller tvisten med din bror. Desuden anses der også at være en væsentlig privat andel af diverse udgifter til telefon og pc og Ipad, EDB-udstyr m.v.

(...)

Vi skønner, at din andel af udgifter til den løbende drift med administration af lejemålene ikke overstiger 5.000 kr. for dette indkomstår. Der er ved skønnet lagt vægt på, at der er udlejet to lejligheder, hvoraf den ene er udlejet til din datter og den anden til din hustrus bror, som har boet der i mange år, så det vurderes, at der ikke medgår de store udgifter hertil. Der er ikke foretaget ændringer af lejekontrakter, som har været gældende i flere år forud for de indkomstår, som behandles i dette brev. Du har ikke foretaget bogføring, og vi anser ikke udgifter til kontorartikler til brug for "sagen" med din bror for at være en løbende driftsudgift, som relaterer sig til indkomsterhvervelsen. Vi vurderer således, at der er en væsentlig privat andel og en væsentlig andel, som vedrører ikkefradragsberettigede udgifter (formuen). På det grundlag anser vi udgifterne til kontorartikler for at være af meget begrænset omfang.

Vi kan ikke imødekomme dine indsigelser omkring EDB-indkøb m.v., heller ikke fordeling over de tre indkomstår.

Vi fastholder ud fra en konkret vurdering, at dine udgifter til kontorartikler ikke vurderes at overstige 5.000 kr. for dette indkomstår.

Indkomsten forhøjes med 19.381 kr.,jf. Statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a.

Tilbagebetaling af varme 2009 - 2012 fratrukket med 18.004 kr.:

Opgørelserne er daterede 16.09.12 vedrører tidligere indkomstår (01.05.2009-30.04. 2012) og er derfor indkomstopgørelsen for 2013 uvedkommende. Der henvises til skatteforvaltningsloven § 26 stk. 1 og stk. 2.

Vi fastholder, at ændringer vedrørende indkomstårene 2009 - 2012 på 18.004 kr. ikke kan ændres i 2013, da disse udgifter ikke vedrører dette indkomstår og i øvrigt ikke skal indgå, da det er et spørgsmål om mellemregning med lejerne. Det skal fremgå af en balancepost i regnskabet, hvad mellemregning med lejerne er ultimo året. Det gør det ikke, da du ikke har udarbejdet balance for udlejningsvirksomheden, selvom det er et krav, jf. mindstekravsbekendtgørelsen for mindre virksomheder § 7 og § 8, bekendtgørelse 2006-06-12 nr. 594..

Udgiften på 18.004 kr. kan således ikke fratrækkes, jf. statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a. Se vores bemærkninger ovenfor under udgifter til olie.

Din anmodning om ekstraordinær genoptagelse af årene 2009- 2012 behandles ikke i denne afgørelse. Du vil modtage særskilt brev om din anmodning.

Ejendomsskatter m.v. fratrukket med 43.076 kr.:

Under fælles 50 % indgår opkrævning på ejendomsskatter renovation, skorstensfejer og rottebekæmpelse med 19.310 kr. pr. 22.01.13 (se punkt 1.1.). Dette beløb formodes at dække 1. halvår og oftest er 2. halvår samme beløb eller lavere. Vi kan herefter beregne dit fradrag for ejendomsskatter m.v. således:

Indkomsten forhøjes med 43.076- 13.303 kr. = 29.773 kr. jf. statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a.

Der er ved dine indsigelser ikke fremlagt yderligere dokumentation for ejendomsskatter for 2. halvår 2013, hvorfor ansættelsen fastholdes på dette punkt.

Renter af ejendomsskatter kan ikke fratrækkes, jf. ligningsloven § 17 A.

Det forhold, at du har betalt restancer fra tidligere berettiger ikke til fradrag. Det er en del af anskaffelsessummen. Der henvises til Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.2.

(...)

Juridisk bistand fratrukket med 54.750 kr.:

Udgifter vedrørende køb af ejendom 11.250 kr. kan tillægges anskaffelsessummen for ejendommen og medregnes ved en senere avanceopgørelse ved salg af ejendommen. Der er således ikke fradrag i din indkomstopgørelse.

Beløbet for opløsning af I/S er først betalt i 2015, men faktura foreligger i 2013. Normalt vil udgiften anses at vedrøre formuegrundlaget, det vil sige ikke den løbende drift, og udgiften er dermed ikke fradragsberettiget. Efter en konkret vurdering godkendes fradrag i 2013, da det er vurderet, at udgiften kan anses at vedrøre den fortsatte drift af ejendommen på dette tidpunkt.

Der er indbetalt et acontobeløb på 6.000 kr. i 2013 til advokatfirmaet [virksomhed1], men der er ikke nogen faktura på beløbet. Det fremgår af skrivelsen, at honoraret vil andrage 2.200 kr. ekskl. moms, men der er ikke nogen faktura, hvoraf det endelige beløb fremgår og hvad arbejdet omfatter. Det fastholdes, at der ikke er fradrag for et acontobeløb, når det ikke klart fremgår, hvad beløbet dækker.

Der kan henvises til C.C.6.6. Reglerne gælder i forbindelse med opløsning af et I/S, hvor den ene part overtager den andens del.

I stedet for at benævne forholdene auktion - frivillig - eller tvangsauktion eller boopdeling kan benyttes opløsning af I/S.

Der fremsendes faktura i 2015 på i alt 13.000 kr. fra en anden advokat. Udgiften anses at vedrøre opløsning af I/S. og er derfor ikke en løbende driftsudgift, der er fradragsberettiget, jf. statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a. Se også nedenfor under 2015.

Vi fastholder, at de 6.000 kr. ikke er dokumenteret i form af en faktura i 2013, hvorfor der ikke kan godkendes fradrag for beløbet.

(...)

Der er i øvrigt ikke fremkommet nye oplysninger, som kan medføre ændringer af vores forslag.

Dine indsigelser kan ikke imødekommes.

(...)

2. Indkomståret 2014

(...)

Lejeindtægter skal opgøres ekskl. a conto varmebidrag.

(...)

Varmeudgifter:

Der kan således jf. ovenstående TfS 2000,587 LSR ikke godkendes fradrag for varmeregnskab, jf.

Statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a, da der er tale om forbrugsafgifter, der normalt bliver opkrævet ud over huslejen.

Du har ikke dokumenteret, at du har forsøgt at leje den ledige lejlighed i stueetagen ud efter, at lejer er fraflyttet 01.07.14.

Du har oplyst i dine indsigelser modtaget 11.02.17, at du via dit netværk og opsættelse af skilt med "Til Leje" på ejendommen har forsøgt at leje lejlighederne ud. Det har dog ikke medført nogen udlejning, hvorfor vi fastholder, at lejlighederne, som ikke er udlejede er til rådighed for dig. Når lejligheden ikke lejes ud, er der ikke tale om en udlejningslejlighed, og udgifter forbundet hermed kan ikke fratrækkes. Vi har dog ikke foretaget korrektioner til udgifterne for dette indkomstår.

Da den anden lejlighed ikke har været udlejet, og lejligheden er således til rådighed for dig, og der er ikke tale om en udlejningslejlighed. Der kan derfor ikke fradrages varmeudgifter, heller ikke som en vedligeholdelsesudgift. Udgifter, der er afholdt for at sikre aktiver (formuen) mod forfald er ikke fradragsberettigede.

Der er ikke fremkommet nye oplysninger i dine indsigelser fra 11.02.2017, som kan føre til et andet resultat. Vi fastholder, at lejligheden har stået til rådighed for dig, da den ikke har været udlejet. Dine indsigelser kan således ikke imødekommes.

[person4]s leje skal medregnes med beløbet uden a conto varme. Forudbetalt leje, der er "boet op" kan ikke modregnes, det er udelukkende et spørgsmål om mellemværende med lejeren. Du har ikke tidligere været beskattet af den forudbetalte leje. Forudbetalt husleje ville have fremgået af balancen, hvis der havde været ført en sådan.

Varmeregnskaber fra tidligere indkomstår kan heller ikke fratrækkes i driftsregnskabet, og indkomstårene før 2012 er pt. forældede og kan ikke genoptages, jf. skatteforvaltningsloven § 26. Se vores argumenter under 2013 om samme forhold.

Du har ikke udlejet de ledige værelser m.v. på første sal. Du har således råderet over de 65 kvm. På første sal, som ikke er lejet ud. Du kan derfor heller ikke fratrække udgifter for denne del af lejligheden.

Der er ikke fremkommet nye oplysninger i dine indsigelser fra 11.02.2017, som kan føre til et andet resultat. Vi fastholder, at lejligheden har stået til rådighed for dig, da den ikke har været udlejet. Dine bemærkninger kan ikke imødekommes.

Juridisk bistand: Sagen vedrører opløsning af VS jf. ægtefælleskiftelovens § 32 stk. 1. Der er tale om opdeling af formuen i forbindelse med, at du har overtaget hele ejendommen, herunder hvem har betalt hvad. Der er således ikke tale om en løbende driftsudgift, hvorfor der ikke er fradrag herfor skattemæssigt, jf. statsskatteloven § 6 stk. 1 litra a. Udgifterne kan heller ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum, da der ikke er tale om købsomkostninger for ejendommen. Der er således tale om ikke fradragsberettigede formueudgifter.

Vi er ikke enige i dine indsigelser, da det er vores opfattelse, at udgifter til ophævelse af I/S ikke er en løbende driftsudgift, men en udgift, som vedrører formueforhold, der henvises til statsskatteloven § 6 stk. 2.

Ansættelsen fastholdes.

(...)

Kontorartikler m.v.: Under de samlede udgifter ifølge bilag er der fratrukket kontorartikler m.v.

(...)

Der kan ikke godkendes yderligere fradrag, heller ikke for en andel af udgifter afholdt i 2013. De fratrukne udgifter anses at kunne dække omkostningerne ved udlejningen.

Dine indsigelser kan således ikke imødekommes.

(...)

3. Indkomståret 2015

Varmeudgifter: Der henvises til argumenterne for 2013 og 2014, se ovenfor.

Dine indsigelser kan ikke imødekommes.

(...)

Juridisk bistand:

Honorar for opløsning af l/S 37.500 kr. er godkendt fratrukket i 2013, og kan derfor ikke fratrækkes igen ved betaling i 2015.

Du er enig i korrektionen af de 37.500 kr.

De øvrige udgifter til juridisk bistand vedrører salær, herunder gennemgang af dokumentation, opgørelse af interessentskabets formue på interessenterne, korrespondance og udkast til klageskrivelser m.v. vedrørende opløsning af interessentskabet (13.000 + 4.375) 17.375 kr. (regning fra to forskellige advokater).

Disse udgifter anses at vedrøre opløsning af interessentskabets formue og er derfor ikke løbende driftsudgifter, jf. statsskatteloven§ 6 stk. 1 litra a. Udgifterne kan heller ikke betragtes som en del af anskaffelsessummen på ejendommen. Indkomsten forhøjes med 54.875 kr.

Kontorartikler: (...)

Der kan ikke godkendes yderligere fradrag, heller ikke for en andel af udgifter afholdt i 2013. De fratrukne udgifter anses at kunne dække omkostningerne ved udlejningen.

Du har ikke dokumenteret yderligere udgifter for dette indkomstår, hvorfor der ikke kan godkendes yderligere fradrag.

Dine indsigelser kan ikke imødekommes.

(...)

4. Ejendomsværdiskat

Lejligheden er meldt færdig for sammenlægning af de to tidligere lejligheder på første sal, og stueetagen er lejet ud hele året i 2013. Vi beregner derfor ikke ejendomsværdiskat for 2013, da den kun har stået tom i en meget kort periode.

I 2014 er stueetagen lejet ud halvdelen af året og er herefter ikke udlejet. Det svarer til, at halvdelen af denne lejlighed er lejet ud hele året eller 25 % af hele ejendommen.

Det samme er tilfældet for de værelser m.v. på i alt 65 kvm., som ikke er lejet ud på første sal, altså 25 % af hele ejendommen. Samlet er der således 50 %, som ikke er udlejet i 360 dage.

Du har oplyst, at du via dit netværk og ved skilte "Til leje" på ejendommen har forsøgt udlejning, men det har ikke medført udlejning. Du skal derfor betale ejendomsværdiskat af de kvm., som ikke er lejet ud, da du anses at have rådighed over denne del af ejendommen.

Som det fremgår af juridisk vejledning beregnes ejendomsværdiskat som om hele ejendommen er anskaffet før 02.07.98, så ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af en lavere værdi, og du får et nedslag. Vedrørende ejendomsskat er det rådigheden, der beskattes og ikke faktisk benyttelse.

(...)

I 2015 skal du tilsvarende betale ejendomsværdiskat af de samme kvm., som ikke er lejet ud.

Det vil sige 75 % af ejendommen i 360 dage. Vurderingerne er de samme, så beregningsgrundlaget er det samme. Den eneste forskel i den samlede beregning er, at hele stueetagen ikke er lejet ud i hele året.

(...)

Vi fastholder, at hele ejendommen ikke har været udlejet i 2014 og 2015. Det betyder, at den har stået til rådighed for dig, og det medfører, at du skal betale ejendomsværdiskat af denne del.

Dine indsigelser kan ikke imødekommes."

Afslag på genoptagelse af indkomstårene 2009 - 2012:

"Fristen for genoptagelse for indkomståret 2009-2012 udløb 1. maj 2013 - 2016. Fristen for genoptagelse er derfor udløbet, jævnfør skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2 og du kan kun få genoptagelse, hvis du opfylder betingelserne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 1-8 og stk. 2.

SKAT mener, at du ikke er berettiget til genoptagelse, fordi du ikke opfylder betingelsen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1 nr. 2:

Uanset fristerne i § 26 kan en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat foretages eller ændres efter anmodning fra den skattepligtige eller efter told- og skatteforvaltningens bestemmelse, hvis:

2.Ansættelsen er en direkte følge af en ansættelse vedrørende den skattepligtige for et andet indkomstår. Tilsvarende gælder, hvis ansættelsen er en direkte følge af en ansættelse for det samme eller et andet indkomstår vedrørende den skattepligtiges ægtefælle, med hvilken den skattepligtige var samlevende ved indkomstårets udløb, jf. kildeskattelovens § 4, eller vedrørende et selskab, hvormed den skattepligtige var sambeskattet.

Desuden mener vi heller ikke, at du er omfattet af skatteforvaltningsloven § 27 stk. 1 nr. 8 om særlige omstændigheder.

Det er vores opfattelse, at du har anvendt forkerte regler for opgørelse af lejeindtægten i tidligere indkomstår. Dette er ikke en følge af, at vi foretager ændringer for indkomstårene 2013 - 2015. Det er regler som også var gældende i indkomstårene 2009 -2012.

Du har modtaget et nyt forslag dateret 06.01.17 for indkomstårene 2013- 2015. Disse indkomstår er behandlet i en anden sag.

Dine indsigelser har ikke givet anledning til at ændre vores opfattelse, hvorfor vi fastholder, at du ikke kan få genoptaget indkomstændringerne for 2009 - 2012."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for følgende udgifter i indkomstårene 2013, 2014 og 2015:

Yderligere har klageren gjort gældende, at han ikke skal betale ejendomsværdiskat på henholdsvis 7.588 kr. i 2014 og 11.382 kr. i 2015.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

Vedrørende den opkrævede ejendomsværdiskat har klageren anført, at han ikke på noget tidspunkt har beboet udlejningsejendommen, samt at de tomme lejemål ikke har været til rådighed for ham, idet de skulle henstå indflytningsklar for en ny lejer.

Vedrørende advokatudgifter/juridisk bistand i alle tre indkomstår anfører klageren at disse har været afholdt med henblik på opløsningen af klagerens og hans brors fælles I/S. Idet I/S'ets formål og eneste aktiv var udlejningsejendommen [adresse1], [by1], finder klageren at udgiften til opløsning af I/S'et relaterer til denne ejendoms drift.

Vedrørende fyringsolie har klageren anført, at det har været nødvendigt for ejendommens drift at opvarme de tomme lejemål, for at forhindre rummenes og ejendommens forfald. Klageren sammenligner det med andre vedligeholdelsesudgifter som f.eks. maling af vinduer.

Vedrørende tilbagebetalt restvarme anfører klageren, at da han har indtægtsført aconto varme som en del af lejeindtægterne i 2009 til 2012, og dermed har betalt indkomstskat af beløbene, bør han også have fradragsret for udgiften der er forbundet med tilbagebetalingen i 2013.

Vedrørende udgifter til indkøb af IT-udstyr anfører klageren, at det indkøbte udstyr har været nødvendigt for den fortsatte drift af virksomheden, idet [person1] har forestået det administrative arbejde vedrørende udlejningen frem til opløsningen af det fælles I/S, og han i denne forbindelse har anvendt IT-udstyr der var stillet til rådighed af hans arbejdsplads. Der har således ikke tidligere været indkøbt IT-udstyr eller kontorartikler til brug for udlejningen.

Klageren anfører ligeledes, at IT-udstyret tilsvarende er anskaffet på baggrund af sagen om opløsningen af det fælles I/S.

Vedrørende restance på ejendomsskatter har klageren anført, at da hans køb af ejendommen var nødvendigt for den fortsatte drift, og da betalingen af restancen på ejendomsskatterne var et nødvendigt led i hans køb af ejendommen, vedrører de betalte restancer ejendommens drift.

Klageren har i forlængelse af ovenstående gjort gældende, at idet SKAT ikke har godkendt fradrag for udgifter til tilbagebetaling af aconto varme i 2013, som er medtaget ved opgørelsen af lejeindtægterne i 2009 til 2012, er ønsket om genoptagelse en konsekvens af SKATs afgørelse vedrørende indkomstårene 2013 til 2015.

Klageren anfører yderligere, at afvisning af at genoptage indkomstårene 2009 til 2012, med henblik på en korrekt ansættelse af lejeindtægterne for disse år, vil føre til et åbenbart urimeligt resultat.

Klageren har i sine bemærkninger til sagsfremstillingen gentaget det tidligere fremsatte.

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b.

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettigede i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Det kræver dels, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, som er indkomstopgørelsen uvedkommende.

Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Juridisk bistand

Klageren har i indkomstårene 2013, 2014 og 2015 afholdt omkostninger til juridisk bistand, i relation til opløsningen af interessentskab med CVR-nr. [...1].

SKAT har godkendt fradrag for udgifter til juridisk bistand på 37.500 kr. i 2013, og afvist øvrige fradrag for udgifter til juridisk bistand i alle tre indkomstår.

Klageren har nedlagt påstand om, at udgifterne til juridisk bistand udgør en omkostning, der relaterer til driften af udlejningsejendommen.

Idet udgifterne relaterer til opløsningen af klagerens interessentskab, og i denne forbindelse til klagerens køb af broderens halvdel af udlejningsejendommen, er det rettens opfattelse, at udgifterne til juridisk bistand relaterer sig til udvidelsen af klagerens indkomstgrundlag.

På denne baggrund finder retten, at der ikke er fradragsret for udgifterne til juridisk bistand.

Retten finder, at salær for køb af ejendommen på tvangsauktion på 11.250 kr. i indkomståret 2013 vil kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum, med henblik på senere beregning af ejendomsavancen ved salg.

Den påklagede afgørelse ændres på dette punkt, idet fradraget for juridisk bistand i 2013 nedsættes til 0 kr. Den påklagede afgørelse stadfæstes for så vidt angår indkomstårene 2014 og 2015.

Udgifter til fyringsolie

Klageren har nedlagt påstand om, at han har ret til fradrag for den af ham afholdte udgift til opvarmning af de ikke-udlejede lejligheder i ejendommen, idet denne udgift er afholdt for at sikre ejendommens vedligeholdelsesstand.

Der er klaget over indkomstårene 2013, 2014 og 2015. I denne periode lægges det til grund at lejligheden 1. th. har stået tomt fra og med maj 2013 til og med indkomståret 2015, eller 2 år og 8 måneder. Det lægges ligeledes til grund at lejligheden i stueplan har stået tom fra den 1. juli 2014 til og med indkomståret 2015, eller 1 år og 6 måneder.

Idet klageren ikke har fremlagt dokumentation for at lejlighederne er blevet forsøgt udlejet, finder retten at udgiften til opvarmning af disse betragtes som en privat udgift, som der ikke er fradragsret for efter statsskattelovens § 6.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Tilbagebetaling af aconto varme

Klageren har nedlagt påstand om, at idet aconto varmebidrag fra lejerne er indtægtsført som en del af huslejen i regnskaberne for indtægtsårene 2009 til og med 2012, har han fradragsret for denne udgift, i de år hvor der sker tilbagebetaling af for meget betalt aconto varmebidrag.

Klageren har i sine regnskaber indtægtsført lejerens aconto varmebidrag og taget fradrag for varmeudgifter.

Ved aconto forstås en delvis og midlertidig betaling med henblik på en senere endelig afregning. Hvis varmeforbruget er større end de indbetalte aconto beløb, påhviler det således lejeren at betale differencen.

Når klageren som udlejer har påtaget sig at forsyne lejemålet med varme mod refusion af varmeudgiften fra lejeren, så skal lejerens aconto betalinger for varme ikke indtægtsføres i ejendommens driftsregnskab. Men klageren har så til gengæld ikke fradrag for varmeudgifter.

Som følge heraf godkender retten ikke fradrag for varmeudgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Til gengæld skal aconto varmebidrag ikke medregnes ved opgørelsen af klagerens skattepligtige indtægter efter statsskattelovens § 4.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Udgifter til IT-udstyr og kontorartikler

Klageren har i regnskabet for 2013 taget fradrag for udgifter til IT-udstyr og kontorartikler.

Klageren oplyser, at dette har været en nødvendig udgift, idet [person1] indtil opløsningen af deres fælles I/S havde stået for de administrative opgaver i relation til udlejningen, ved anvendelse af IT-udstyr, som han har haft til rådighed fra sit lønmodtagerjob.

Der er blandt andet indkøbt konvolutter, frimærker, skriveredskaber, notesblokke, store mængder printertoner og 15 brevordnere.

Herudover er der indkøbt en laserprinter, to bærbare computere, en Ipad og mindst 5 USB-sticks, samt tilbehør hertil.

Klageren har ligeledes fremlagt dokumentation for fremsendelse af en række rekommanderede breve.

Retten bemærker, at det fremgår af den fremsendte dokumentation, at en del af udgifterne relaterer til sagen vedrørende opløsningen af klagerens I/S.

Som anført under afsnittet om juridisk bistand, kan udgifterne til opløsningen af klagerens I/S ikke betragtes som en driftsomkostning.

Retten finder yderligere, at klagerens udlejningsvirksomhed ikke har et sådant omfang, at den kan have behov for 2 bærbare computere, købt med 3 måneders mellemrum, samt en Ipad.

Henset til omfanget af den dokumenterede korrespondance med lejerne, finder retten det yderligere ikke godtgjort, at samtlige de indkøbte mængder printertoner kan have indgået i virksomhedens daglige drift.

På denne baggrund finder retten, at det af SKAT skønsmæssigt ansatte fradrag på 5.000 kr. for IT-udstyr og kontorartikler er passende.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Udgifter til ejendomsskat

Det fremgår af ligningslovens § 17a, at udgifter til renter af skatter ikke kan fradrages i den personlige indkomst ved indkomstopgørelsen.

Klageren har dokumenteret en opkrævning af ejendomsskatter for 1. januar til 30. juni 2013 på 19.310 kr.

Denne andel af ejendomsskatterne er medtaget under regnskabspunktet "Fællesomkostninger - 50 %", og udgiften til 1. rate af ejendomsskatter er således godkendt fratrukket af SKAT.

SKAT har foretaget en beregning af klagerens andel af ejendomsskatterne for 2. halvår af 2013. Denne beregning tager udgangspunkt i førnævnte rate for 1. halvår af 2013.

Idet der ikke er fremlagt dokumentation for, at SKATs beregning er foretaget på et forkert faktuelt grundlag, finder retten ikke anledning til at tilsidesætte det af SKAT foretagne skøn.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Ejendomsværdiskat

Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1 at ejeren af en ejendom som nævnt i § 4 betaler ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af denne lov.

Det følger af ejendomsværdiskattelovens § 4, at ejendomsværdiskatten omfatter tofamiliesejendomme, for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt., fordeles på ejendommens to selvstændige lejligheder.

SKAT har pålagt klageren at betale ejendomsværdiskat for indkomstårene 2014 og 2015.

Det er klagerens opfattelse, at da de tomme lejemål har skullet holdes klar til en ny lejer, og da han i øvrigt ikke selv har beboet ejendommen på noget tidspunkt, har han ikke haft rådighed over lejemålene i ejendomsværdiskattelovens forstand.

Det fremgår af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.3.5.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat?, at ejendomsværdibeskatning forudsætter, at ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, og at ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse.

Udgangspunktet er, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej.

Hvis en ejer har flere ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, skal ejeren betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, hvor boligdelen står til rådighed for ejeren.

Ved afgørelsen SKM2007.396 LSR kom Landsskatteretten frem til, at en klager skulle betale ejendomsværdiskat af et stuehus til en landbrugsejendom, idet dette blev anset for at stå til rådighed for ham, da det ikke var erhvervsmæssigt udlejet og ikke fandtes ubeboeligt.

Der er til sagen fremlagt dokumentation for, at lejligheden 1. tv. har været udlejet fra 1. juli 2009 til 30. august 2015. Det fremgår af sagen, at lejligheden i stueplan har været beboet fra 2009 til og med juni 2014. Det fremgår af brevet til svogeren, at "sæsonen 2014/2015" starter med maj 2014.

Det fremgår yderligere af sagen, at [person5] har boet i ejendommen i 8 måneder i "sæsonen 2012/2013". Retten lægger til grund, at hun har boet i lejligheden 1. th. Baseret på oplysningerne i brevet til svogeren lægger retten til grund, at hun har boet i ejendommen til og med april 2013.

Der er klaget over indkomstårene 2014 og 2015. Retten lægger herefter følgende til grund:

I 2014 har 65 m² på førstesalen stået tomme i 12 måneder og 130 m² i stueplan stået tomme i 6 måneder.

I 2015 har 65 m² på førstesalen stået tomme i 12 måneder og 130 m² i stueplan stået tomme i 12 måneder.

Klageren har oplyst, at han har forsøgt udlejning af de tomme lejemål gennem et skilt på ejendommen, gennem sit netværk samt gennem sin kones arbejde. Der er ikke fremlagt dokumentation for de foretagne forsøg på udlejning.

På baggrund af ovenstående finder retten, at de ikke-udlejede dele af ejendommen har stået til rådighed for klageren, uanset at han ikke har benyttet sig af denne rådighed. Retten finder derfor, at der skal betales ejendomsværdiskat af denne rådighed.

Den påklagede afgørelse stadfæstes på dette punkt.

Genoptagelse

Det følger af skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2 at en skattepligtig, der ønsker at få ændret sin ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat, senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb skal fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Det følger af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 2 at uanset fristerne i § 26 kan en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat foretages eller ændres efter anmodning fra den skattepligtige, hvis ansættelsen er en direkte følge af en ansættelse vedrørende den skattepligtige for et andet indkomstår.

Det følger af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 8 at told- og skatteforvaltningen efter anmodning fra den skattepligtige kan give tilladelse til ændring af ansættelsen som følge af, at der foreligger særlige omstændigheder.

Klageren har indsendt anmodning om genoptagelse af indkomstårene 2009, 2010, 2011 og 2012 den 26. november 2016.

Fristen for ordinær genoptagelse var henholdsvis den 1. maj 2013, 2014, 2015 og 2016.

Fristen for ordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 26 er således overskredet i relation til alle de påklagede indkomstår.

Spørgsmålet bliver herefter, om den ansættelse, der ønskes genoptaget, er en direkte følge af en ansættelse for et andet indkomstår.

Klageren ønsker at få genoptaget de respektive indkomstår, med henblik på ændring af den opgjorte lejeindtægt.

Reglerne om at lejeindtægter skal opgøres uden aconto-beløb har været uændrede i perioden 2009 til 2013.

Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 410 af 2. juni 2003 om § 35, stk. 1, nr. 2, i den tidligere skattestyrelseslov, nu skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 2, at bestemmelsen alene finder anvendelse, "såfremt konsekvensændringen (den sekundære ansættelse) er en direkte følge af den anden skatteansættelse (den primære ansættelse).

Der henvises i denne forbindelse til SKM2007.44.VLR. Sagen drejede sig om, hvorvidt selskabet var berettiget til genoptagelse af indkomstansættelserne for tidligere indkomstår, 1991-96, hvor en bogholder havde begået bogføringsfejl. Selskabet foretog i 1997 et fradrag for tab på debitorer på 2 mio. kr. opstået ved, at bogholderen ikke løbende havde nedskrevet selskabets tilgodehavender hos to af selskabets kunder. Skattemyndighederne godkendte alene fradrag for 1/7 af beløbet med henvisning til, at beløbet vedrørte manglende løbende kreditering for mangelfulde leverancer, som efter almindelige periodiseringsprincipper skal henføres til de år, hvor leverancerne fandt sted. Landsretten fandt ikke, at der var grundlag for genoptagelse af de relevante indkomstår. Retten lagde til grund, at ændring af ansættelserne ikke var en direkte følge af skatteansættelsen for 1997. Der fandtes heller ikke at være indtrådt en ændring af det privatretlige grundlag for de pågældende fradrag, ligesom der ikke var påvist særlige omstændigheder, der kunne begrunde genoptagelse.

Idet det har været klagerens ansvar at foretage en korrekt opgørelse af lejeindtægterne i de påklagede indkomstår, finder retten, at det forhold at klageren ikke kan få fradrag for udgifter til tilbagebetalt aconto varme i 2013, ikke har en sådan direkte sammenhæng med indkomstopgørelsen for 2009 til 2012, at der er grundlag for at genoptage indkomstopgørelsen ekstraordinært.

Retten bemærker yderligere, at skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1 nr. 8 finder anvendelse i situationer, hvor fejl begået af skatteforvaltningen har medført et materielt urigtigt resultat, som det vil være urimeligt at opretholde, eller situationer hvor der foreligger særlige omstændigheder, der ikke kan bebrejdes den skattepligtige.

Det er rettens opfattelse, at en korrekt opgørelse af lejeindtægterne påhviler klageren. Retten finder på denne baggrund, at der ikke foreligger sådanne særlige omstændigheder, at der kan ske ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1 nr. 8.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.