Kendelse af 11-05-2022 - indlagt i TaxCons database den 01-07-2022

Journalnr. 17-0758387

SKAT har ikke godkendt tab til fremførsel på 1.183.300 kr. ved salg af klagerens ejendom i indkomståret 2014. SKAT har i stedet anset klageren for at have en skattepligtig fortjeneste på 157.941 kr. ved salg af ejendommen.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse og godkender tab til fremførsel på i alt 613.300 kr.

Faktiske oplysninger

Klagerens ægtefælle erhvervede den 26. maj 2005 ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen blev erhvervet for 900.000 kr.

Der blev oprindeligt lavet en købsaftale med klagerens virksomhed, [virksomhed1] I/S om køb af ejendommen. Ifølge oplysninger fra repræsentanten fik interessentskabet problemer med finansieringen af købet af ejendommen, hvorfor klagerens ægtefælle købte ejendommen.

Klagerens ægtefælle overdrog den 6. september 2011 ejendommen til klageren. Det fremgår af skødet, at ejendommen blev handlet som en familieoverdragelse for 1.750.000 kr. Klageren videresolgte herefter ejendommen til tredjemand den 24. april 2014 for 1.950.000 kr.

Hverken klagerens ægtefælle eller klageren har beboet ejendommen.

Klageren har herefter selvangivet et tab på i alt 1.183.300 kr. til fremførsel til modregning i senere fortjenester ved salg af fast ejendom.

Klagerens rådgiver har under behandlingen hos SKAT opgjort tabet således:

Ejendomsoplysninger m.v.
Anskaffelsesdato:	1. juli 2011
Dato for bindende aftale om salg:	1. februar 2014
Overdragelsesdato:	1. februar 2014

Afståelsessum
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000
Salgsomkostninger, advokat	-32.500
Salgsomkostninger, andre	-800
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700

Anskaffelsessum
Kontantomregnet anskaffelsessum	3.000.000
Købsomkostninger	20.000
Fast tillæg, 2011 - 2014, i alt 3 år a DKK 10.000	30.000
Kontantomregnet anskaffelsessum	3.050.000

Tab til fremførsel	-1.183.300

Klagerens rådgiver har den 8. juli 2016 oplyst til SKAT, at overdragelsessummen er ansat til 3.000.000 kr., hvilket svarer til ejendomsvurderingen i 2011.

Klagerens rådgiver har 31. oktober 2016 opgjort anskaffelsessummen overfor SKAT med følgende forbedringsudgifter:

Forbedringer 2007	2.324.521 kr.
Forbedringer 2008	2.006.963 kr.
Forbedringer 2009	54.775 kr.
Forbedringer i alt	4.386.259 kr.
Ejendommens købspris	900.000 kr.
Anskaffelsessum	5.286.259 kr.

Ved opgørelsen overfor SKAT har rådgiveren alene forelagt kontokort fra klagerens virksomhed som dokumentation for forbedringsudgifterne. Heraf var der udført forbedringer for 2.068.625 kr. af klagerens virksomheder eller selskaber.

Den 11. januar 2017 har der været afholdt møde mellem SKAT, klageren og klagerens rådgiver. Ifølge oplysninger fra SKAT blev der medbragt en mappe vedrørende byggesagen på ejendommen, der indeholdt dokumentation for nogle af de afholdte udgifter. SKAT har gennemgået bilagsmappen og har efterfølgende godkendt udgifter til forbedring på 449.010 kr. i 2006, 144.228 kr. i 2007 og 135.522 kr. i 2008.

Ifølge oplysninger fra klagerens repræsentant, er der opført en helt ny ejendom på grunden og der har været afholdt forbedringsudgifter på ejendommen i indkomstårene 2005, 2006, 2007, 2008 og 2009.

Repræsentanten har fremlagt kontoudskrift fra 2008 samt et tilsagn om byggelån på 1.500.000 kr., der vedrører klagerens ægtefælle.

Repræsentanten har i forbindelse med klagesagen opgjort anskaffelsessummen således:

Afståelsessum:	klager:
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000 kr.
Salgsomkostninger, advokat	-32.500 kr.
Salgsomkostninger, andre	-800 kr.
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700 kr.

Anskaffelsessum:
Kontantomregnet anskaffelsessum	900.000 kr.
Købsomkostninger	20.000 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2005 (157.500 kr. - 10.000 kr.)	147.500 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2006 (1.545.229 kr.- 10.000 kr.)	1.535.229 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2007 (1.006.884 kr. -10.000 kr.)	996.884 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2008 (1.642.861 kr. -10.000 kr.)	1.632.861 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2009 (55.054 kr. -10.000 kr.)	45.054 kr.
Faste tillæg, 2005-2013, i alt 9 x 10.000 kr. pr. år	90.000 kr.
Kontantomregnet anskaffelsessum	5.367.528 kr.


Tab til fradrag	3.500.828 kr.

Der har under klagesagens behandling været afholdt syn og skøn vedrørende omfanget af forbedringsudgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen. Af syns- og skønserklæringen af 23. maj 2019 fremgår blandt andet:

”Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes efter sit bedste skøn angive, om der er opført en eller flere nye bygninger på ejendommen/afholdt forbedringsudgifter på ejendommen i perioden 2005-2009.

Besvarelsen bedes indeholde en beskrivelse af ejendommen herunder dens beliggenhed, bebyggelse, anvendelse og tilstand.

Svar på spørgsmål 1:

Ud fra skønsmødet samt ud fra de luftfoto, som er bilagt skønsmødet, skønnes det at der på ejendommen, som består af et relativt stort grundstykke, dels er nedrevet en ældre bygning, dels et andet sted på ejendommen er opført 2 bygninger, dels en beboelsesbygning i 2 etager, dels en garage/værkstedsbygning i 2 etager, hvor øverste etage aktuelt anvendes til og er opført til beboelse.

Tidspunktet for opførelsen af de 2 nye bygninger (bygning 1 og 2) skønnes at være omkring 2005-7.

Tidspunktet for nedrivningen af den ældre bygning skønnes at være omkring 2014-15.

Det skønnes at tilstanden for bygning 1 og 2 er god, lidt vedligehold mangler, og der skønnes ikke at være større opretningsarbejder nødvendige.

Spørgsmål 2:

Såfremt skønsmanden finder, at der er opført en eller flere bygninger på ejendommen/afholdt

forbedringsudgifter på ejendommen i 2005-2009, bedes skønsmanden efter sit bedste skøn fastlægge størrelsen af de afholdte udgifter til opførelse af bygningerne/forbedringer af ejendommen.

Besvarelsen bedes indeholde en beskrivelse af bygningens/bygningernes alder, indretning og håndværksmæssige opførelse. Besvarelsen bedes tillige indeholde en specifikation af udgifterne på hver enkelt bygning, herunder med en specifikation af de anslåede materialeudgifterne, udgifter til eksterne håndværkere samt eventuelt øvrige udgifter vedrørende hver enkelt bygning.

Svar på spørgsmål 2:

Beskrivelse af bygning 1 og 2.

Bygningerne er opført efter samme princip.

Støbte fundamenter med direkte fundering i frostfri dybde.

Murede facader og murede indvendige vægge.

Isoleret terrændæk af beton med gulvvarme.

Etagedæk udført af træbjælkelag med forskalling og gips på undersiderne samt massive

Hanebåndsspær med sortglaserede tegl.

Indvendigt er der i bygning 1 naturskiffer / klinker på de fleste gulve i stuen.

På 1. sal er massive egetrægulve.

Bygning 2 har 2 garageporte

På 1. sal er massive fyrretrægulve.

Den gamle nu nedrevne bygning skønnes at være nedrevet uden for den angivne periode 2005-2009 og beskrives derfor ikke yderligere.

Der er som erklæringsbilag B.10 bilagt en kalkulation for bygning 1 og 2 baseret på V & S prisbogen for 2019.

Der kan kalkuleres på mange forskellige niveauer, men jeg har valgt den lidt overordnede hvor der regnes på bygningsdelene.

Dette resulterer i en pris per etage m2 på ca. kr. 12.000,- + moms for bygning 1 og ca. kr. 11.000,- + moms for bygning 2.

V & S prisbøgerne giver også mulighed for at udføre en kalkulation på et mere overordnet niveau, hvor det angives at en etage m2 for en bolig i flere etager koster 11.500,- + moms.

Ovenstående 2 forskellige metoder giver meget sammenfalden resultat.

Der er i bygning 1, 257 etage m2.

Der er i bygning 2, 205 etage m2.

Spørgsmål 3:

Såfremt skønsmanden har besvaret spørgsmål 2, bedes skønsmanden efter sit bedste skøn fastlægge størrelsen af de afholdte udgifter til opførelse af bygningerne/forbedringer af ejendommen, når det lægges til grund, at der er anvendt interne håndværkere.

Besvarelsen bedes indeholde en specifikation af udgifterne på hver enkelt bygning, herunder med en specifikation af de anslåede materialeudgifterne, udgifter til interne håndværkere samt eventuelt øvrige udgifter vedrørende hver enkelt bygning.

Svar på spørgsmål 3:

Se erklæringsbilag B.10, hvor 2 kolonner er anført skønnede omkostninger til materialer og arbejdsløn for dels egene arbejder (i henhold til de oplysning som blev afgivet på skønsmødet om egne arbejder). Der er ligeledes i 2 andre kolonner anført skønnede omkostninger til eksterne arbejder.

Disse kan opsummeres som følgende

		Med reduktion på 5-10 % (7,5 %)
Bygning 1
Egne arbejder materialer	kr. 118.162,-	kr. 109.300,-
Egne arbejder arbejdsløn	kr. 137.946,-	kr. 127.600,-

Eksterne omkostninger materialer	kr. 1.554.036,-
Eksterne omkostninger arbejdsløn	kr. 1.113.844,-

Sum (ekskl. moms)	kr. 2.923.988

Bygning 2
Egne arbejder materialer	kr. 101.325,-	kr. 93.726,-
Egne arbejder arbejdsløn	kr. 121.539-	kr. 112.424,-

Eksterne omkostninger materialer	kr. 1.052.805,-
Eksterne omkostninger arbejdsløn	kr. 822.707,-

Sum (ekskl. moms)	2.098.376

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold af betydning, der er lagt vægt på ved besvarelsen af spørgsmål 1, samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Svar på spørgsmål 4:

Der er lagt stor vægt på de luftfotografier som er optaget ved ejendommen (erklæringsbilag B.02).

Disse skønnes kun på et punkt at være uoverensstemmende med det som er oplyst ved skønsforretningen, nemlig med hensyn til nedrivning af den gamle bygning på ejendommen, som først skønnes at være udført i 2014-15 og således ikke i perioden 2005-09.

Forholdet med at murerarbejdet er udført af elever fra [by2] Tekniske skole er ikke tillagt nogen særlig værdi, hverken positivt eller negativt. Der er i den sammenhæng på de 2 bygninger udført lidt flere murerdetaljer end sædvanligt. Dette vil under normale omstændigheder hæve omkostningerne ved at opføre bygningerne, hvilket det under de givne omstændigheder ikke skønnes at have gjort.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold af betydning for prisfastsættelsen, der indgår i besvarelsen af spørgsmål 2, samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Svar på spørgsmål 5:

Det er skønsmanden vurdering at bygning 1 og 2 er nyopførte bygninger udført af nyindkøbte materialer, uden tegn på at der er arbejdet på eksisterende fundamenter eller lignende. Der er ud fra luftfotografierne i erklæringsbilag B.02 ingen tegn på byggeri på placeringen i nyere tid.

Spørgsmål 6

Skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold af betydning for prisfastsættelsen, der indgår i besvarelsen af spørgsmål 3, samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Svar på spørgsmål 6:

Med hensyn til værdien af internt arbejde henvises til besvarelsen af spørgsmål 3.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale – udover det i forbindelse med udmeldelsen fremlagte – der har dannet grundlag for besvarelsen af spørgsmålene.

Svar på spørgsmål 7:

Spørgsmålene er besvaret ud fra det ved skønmødet oplyste samt ud fra besigtigelsen på stedet samt de luftfotografier som er indeholdt i erklæringsbilag B.02.

De i sagen fremlagte bilag vedrørende indkøbte ydelser og materialer er ikke anvendt ved besvarelsen.”

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt tab til fremførsel for salg af ejendommen beliggende [adresse2], [by3] på 1.183.300 kr. i indkomståret 2014. SKAT har i stedet anset salget af ejendommen for skattepligtigt med en fortjeneste på 157.941 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”1.3 SKATs forslag af 11. november 2016 med bemærkninger og begrundelse

Fortjenesten ved salget af ejendommen. [adresse2], [by3] er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven § 1.

Ejendommen fremgår af SKATs oplysninger, som købt af dig ved skøde den 6. september 2011 for 1.750.000 kr.

Du har ved møde den 16. marts 2016 oplyst, at ejendomme er overdraget fra din ægtefælle ved succession hvilket også er oplyst af din rådgiver ved breve af 8. juli 2016 og 31. oktober 2016, og din ægtefælle har ikke beregnet avance eller tab i forbindelse med afståelsen. SKAT anerkender, at ejendommen er overdraget til dig ved succession i 2011. Ejendomsavancen skal herefter opgøres som om, at ejendommen var anskaffet af dig i 2005 for 900.000 kr.

Der foreligger ingen dokumentation for forbedringer udført på ejendommen udover kontokort, hvoraf fremgår, at dine selskaber eller virksomheder har udført forbedringer for 2.068.625 kr. På grund af den manglende dokumentation anerkendes forbedringsudgifterne ikke tillagt ejendommens anskaffelsessum. SKAT mener, at der er et skærpet dokumentationskrav, hvor dine virksomheder eller selskaber har udført arbejdet, idet der er tale om handel mellem interesseforbundne parter.

SKAT anerkender de salgs- og købsomkostninger som indgår i den avanceopgørelse, din rådgiver har fremsendt med specifikationer til opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Fortjenesten kan herefter opgøres således efter ejendomsavancebeskatningsloven §§ 4, stk. 1 og 5, stk. 1:

Ejendomsoplysninger m.v.
Anskaffelsesdato:	15. april 2005
Dato for bindende aftale om salg:	1. februar 2014
Overdragelsesdato:	1. februar 2014

Afståelsessum
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000
Salgsomkostninger, advokat	-32.500
Salgsomkostninger, andre	-800
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700

Anskaffelsessum
Kontantomregnet anskaffelsessum	900.000
Købsomkostninger	20.000
Fast tillæg, 2005 - 2013, i alt 9 år a DKK 10.000	90.000
Kontantomregnet anskaffelsessum	1.010.000

Gevinst	856.700

Gevinsten beskattes som kapitalindkomst efter personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 14.

Det opgjorte tab på 1.183.300 kr. kan ikke anerkendes efter ejendomsavancebeskatningsloven 1, og kan derfor ikke fremføres til modregning i senere avancer efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3.

1.4 Dine bemærkninger til SKATs forslag af 11. november 2016

Du og din rådgiver, [person1] deltog ved møde hos SKAT den 11. januar 2017. Du havde medbragt en mappe vedrørende byggesagen på ejendommen, der indeholder dokumentation for udgifter vedrørende byggeriet for ejendommen. Din bogholder havde forinden gennemgået mapperne og noteret hvilke bilag der er i mappen og hvilke bilag der mangler.

Du udleverede mappen ved mødet

Du oplyste, at ejendommen er købt fra et dødsbo. Den bygning, som stod på grunden ved købet, blev nedrevet og et nyt hus på 500 kvm med carport blev opført. Dit selskab havde deltaget i byggeriet. Du fandt det urimeligt, at skulle dokumentere udgifter, der er afholdt for 10 år siden.

Hverken du eller din rådgiver kunne oplyse, hvorfor der er anvendt anskaffelsessum på 3.000.000 kr. i forbindelse med opgørelsen af det selvangivne tab.

1.5 SKATs endelige afgørelse

SKAT har efter mødet gennemgået bilagsmappen. Bilagene vedrører perioden 2005-2009, hvor din ægtefælle var registreret som ejer af ejendommen.

Bilagene vedrører både som leverandør, men også som modtager følgende virksomheder du har været medejer af:

•	[virksomhed2] ApS

Selskabet er stiftet af dig 18. marts 2004. Selskabet er opløst efter konkurs den 8. august 2016. Selskabets formål var at drive entreprenørvirksomhed, bygge- og anlægsvirksomhed samt anden virksomhed efter direktionens nærmere bestemmelse. Selskabet har i 2008-2012 tillige været registreret som ejer af nogle ejendomme.

•	[virksomhed1] I/S

I/S [virksomhed1] V/[person2], CVR-nr. [...1]”, har været registreret for moms og A-skat i perioden 1. september 2003 til 31. marts 2004. Det ejes af dig og [person2]. Branchen er køb og salg af ejendomme for egen regning.

•	[virksomhed3] ApS

[virksomhed3] ApS, CVR-nr. [...2] er stiftet af dig og [person2] i 2005. Selskabet er opløst efter konkurs den 29. oktober 2012. Selskabets formål var at foretage investeringer i fast ejendom samt at drive virksomhed med køb, salg, udlejning og udvikling af fast ejendom samt anden virksomhed i forbindelse hermed efter direktionens nærmere bestemmelse. Selskabet var i 2006-2009 registreret som ejer af 2-4 ejendomme, herunder ejendommen beliggende [adresse3]. Selskabet var ikke registreret for moms.

Bilagene består i 105 fakturaer, heraf nogle med underbilag. Der er en sammenblanding af modtageren af varer og ydelser, ligeledes hvortil og hvordan der er sket levering, overordnet således:

Kreditor (leverandør)	Debitor (modtager)
[virksomhed2] ApS (fremgår af posteringstekst som [virksomhed2]). Er vedhæftet underbilag fra f.eks. [virksomhed4] A/S og [virksomhed5] A/S.	[person3] [virksomhed1] I/S [virksomhed3] ApS [person4]
[virksomhed3] ApS	[person3]
[virksomhed1] I/S	Modtager er ikke anført som andet end ”[adresse2]”
3. parts virksomheder, f.eks. [virksomhed6], [virksomhed7], [virksomhed8], [virksomhed9] og ”[virksomhed10]”	[person3] [virksomhed1] I/S [virksomhed3] ApS [virksomhed2] ApS [person4] [person2]

•	Fakturaer underskrevet af [virksomhed2] ApS:

De fleste af fakturaerne er skrevet til din ægtefælle, [person3]. Der er dog også fakturaer udskrevet til [virksomhed1] I/S og [virksomhed3] ApS. På de fleste fakturaer, er leveringsstedet ”[by4]” for nogle fremgår også adressen, [adresse2].

Flere af fakturaerne er ikke specificeret med hvilket arbejde der er udført, og nogle af dem er en viderefakturering af varer fra [virksomhed4] A/S, [virksomhed11], [virksomhed12] m.v. Af underbilagene fremgår i nogle tilfælde hvilken adresse der er sket levering til i andre tilfælde fremgår at varen er afhentet. De adresser der er sket levering til er også andre adresser end [adresse2], herunder [adresse3] (faktura 2384), der er en ejendom tilhørende [virksomhed3] ApS.

Fakturabeløbet på faktura 3452 udgør 155.407,68 kr. er med håndskrift påført et beløb på 482.601,53 kr. som tilgang til ejendommens anskaffelsessum. Der er ikke vedhæftet fakturaen underbilag eller andet, som kan dokumentere beløbet 482.601,53 kr.

Af faktura 3539 fremgår, at der er udført arbejde vedrørende [adresse2]. Af underbilag fremgår imidlertid, at der er sket levering af varer til [adresse4].

•	[virksomhed1] I/S

Den 8. maj 2007 opgøres et tilgodehavende til [virksomhed1] I/S på 202.558 kr. Tilgodehavendet er opgjort i et vedhæftet kontokort, uden yderligere dokumentation. Af vedhæftede kontokort fremgår, at beløbet sammensætter sig af fakturaer til [person4], [virksomhed7], ejendomskat m.v.

•	Fakturaer udskrevet af [virksomhed3] ApS ApS:

Af fakturaerne fremgår ikke CVR-nr. De fleste af fakturaerne er ikke specificeret med adresse eller hvilket arbejde der er udført. Der er beregnet moms på flere af fakturaerne, selvom selskabet ikke har været registreret for moms.

•	Fakturaer udskrevet af 3.-partsvirksomheder:

Fakturaerne er udskrevet til [person3], [person2] [virksomhed1] I/S, [virksomhed3] ApS og ”[...] – [person4]”.

Bogført køb af gulv hos [virksomhed11] er faktureret til [person2] og leveret på hans adresse.

Der foreligger en række fakturaer vedrørende ”[virksomhed10]”. Det fremgår at det er a’contobetalinger for en kontrakt af 1. september 2007. Fakturaerne fra [virksomhed10] er alle stilet til [virksomhed3] ApS. Det fremgår ikke hvilken adresse der er sket levering til.

Bilagsmaterialet er omfattende. SKAT’s gennemgang af materialet fremgår af vedlagte bilag 1 og 2. Bilag 1 er SKATs vurdering af den fremsendte dokumentation for de bogførte beløb. Bilag 2 er gennemgang af underbilag, i tilfælde hvor en faktura godkendes delvis.

I mappen fandtes forsikringspapirer fra [virksomhed7], hvor det fremgår, at det er [virksomhed1] I/S, der har tegnet en forsikring vedrørende ejendommen. Ligeledes er en del af forbrugsudgifterne ([virksomhed8]) faktureret til [virksomhed13] A/S (må formodes at være fakturering til [virksomhed3] ApS). Der blev stjålet materialer på ejendommen. Herefter er der sket levering til [adresse5], jf. de foreliggende dokumenter.

SKAT mener, at bilagsmaterialet er ufuldstændigt og at der er en sammenblanding af hvem der fakturerer til hvem. Det er i mange tilfælde ikke specificeret hvilket arbejde der er udført. Ligesom det i mange tilfælde ikke fremgår hvor varen er leveret. I nogle tilfælde er der sket levering til andre adresser.

Du har været ejer af [virksomhed2] ApS. Du har været medejer af Ejendomsselskabet [virksomhed3] ApS og [virksomhed1] I/S. Selskaberne har brancher indenfor byggeri samt køb og salg af ejendomme. Vi mener fortsat, at der er et skærpet dokumentationskrav når der er tale om handel mellem interesseforbundne parter. I dette tilfælde er der tillige tale om forskellige virksomheder med den samme branche. SKAT har desuden konstateret, at der er bilag som vedrører andre ejendomme, herunder en ejendom tilhørende [virksomhed3] ApS.

SKAT kan på baggrund af gennemgangen anerkende det for fyldestgørende dokumentation, når:

1. Der foreligger en faktura udskrevet til ejeren af ejendommen, din ægtefælle [person3]

2. Det fremgår hvilket arbejde der er udført eller hvilken vare der er leveret

3. Det fremgår af faktura og evt. underbilag, at varen er leveret på adressen [adresse2] (SKAT anerkender tillige levering til [adresse5] efter tyveri af materialer).

Forbrugsudgifter og forsikring kan ikke anerkendes tillagt ejendommens anskaffelsessum, idet det ikke er udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen. Denne slags udgifter anses for at være løbende driftsudgifter vedrørende ejendommen..

På vedlagte bilag 1-2 har vi opgjort de tillæg til ejendommens anskaffelsessum, som vi godkender som forbedring eller vedligeholdelse. De godkendte beløb udgør 449.010 kr. i 2006, 144.228 kr. i 2007 og 135.522 kr. i 2008.

SKAT anerkender de salgs- og købsomkostninger som indgår i den avanceopgørelse, din rådgiver har fremsendt med specifikationer til opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Fortjenesten kan herefter opgøres således efter ejendomsavancebeskatningsloven §§ 4, stk. 1 og 5, stk. 1 og 2:

Ejendomsoplysninger m.v.
Anskaffelsesdato:	15. april 2005
Dato for bindende aftale om salg:	1. februar 2014
Overdragelsesdato:	1. februar 2014

Afståelsessum
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000
Salgsomkostninger, advokat	-32.500
Salgsomkostninger, andre	-800
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700

Anskaffelsessum
Kontantomregnet anskaffelsessum	900.000
Købsomkostninger	20.000
Tillæg for vedligeholdelse og forbedring i 2006 (449.010 - 10.000)	439.010
Tillæg for vedligeholdelse og forbedring i 2007 (144.228 - 10.000)	134.228
Tillæg for vedligeholdelse og forbedring i 2008 (135.522 - 10.000)	125.522
Fast tillæg, 2005 - 2013, i alt 9 år a DKK 10.000	90.000
Kontantomregnet anskaffelsessum	1.708.759

Gevinst	157.941

Gevinsten beskattes som kapitalindkomst efter personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 14.

Det opgjorte tab på 1.183.300 kr. kan ikke godkendes efter ejendomsavancebeskatningsloven § 1, og kan derfor ikke fremføres til modregning i senere avancer efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3.”

Skattestyrelsen har fremsendt følgende bemærkninger til skønsrapporten:

”Skattestyrelsen finder ikke den udarbejdede skønserklæring kan lægges til grund.

Sagen drejer sig om, at klageren har istandsat ejendommen [adresse2], [by1]. Klageren har ikke beboet ejendommen, hvorfor han skal beskattes af en eventuel avance.

Klageren har oplyst om forbedring på ejendommen, men uanset ejendommen er istandsat af ham selv eller de af ham kontrollerede selskaber, er der ikke behørig dokumentation for udgifter på over 1,3 mio.

Klageren er som hovedaktionær underlagt skærpede krav i forbindelse med ikke at blande selskabets og hans økonomi sammen, herunder overholdelse af fakturakrav.

Skattestyrelsen skal henvise til SKM2012.613.VLR, hvor:

”Sagen drejer sig om, at SKAT i forbindelse med beskatning af fortjeneste ved salg af to parcelhuse havde fastsat byggeudgifterne skønsmæssigt.

Syns- og skønssagen skulle søge og afklare størrelsen af byggeudgifterne.

Al dokumentation for afholdte byggeudgifter var gået tabt i forbindelse med revisors konkurs. Skønsrekvirenten har oplyst, at det ikke senere har været muligt at rekonstruere dokumentationen.

Skønsrekvirenten har oplyst, at han har benyttet professionelle håndværkere og entreprenører. Parcelhusene er opført i delentreprise i 2007/2008.

Da byggeudgifterne er afholdt i 2007/2008 var det fortsat muligt at skaffe bevis for disse ved at rette henvendelse til de få benyttede håndværkere og entreprenører. Fakturakopier fra disse samt kontoudtog fra benyttede byggekreditter ville tilsammen udgøre et godt og bevismæssigt sikkert dokumentationsgrundlag for faktiske afholdte byggeudgifter.

Byretten bestemte, at fakturakopier og kontoudtog er en langt sikrere måde at dokumentere de reelle udgifter på end ved et syn og skøn, hvis bevisværdi blandt andet vil afhænge af, om de forudsætninger, som skønsmanden skal lægge til grund for besvarelsen, viser sig at være rigtige (kan bevises). Byretten fandt, at der – i al fald for tiden – ikke var tilstrækkeligt sikkert grundlag for at tillade bevisoptagelse i form af syn og skøn.

Vestre Landsret tiltrådte byrettens resultat og begrundelse og stadfæstede derfor byrettens kendelse.”

Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at skønserklæringen ikke skal lægges til grund. Skattestyrelsen havde protesteret mod afholdelse af syn og skøn, men Byretten godkende at der skulle holdes syn og skøn.”

Skattestyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:

”Nærmere om dokumentationen i form af fakturakopier.

Som sagen er oplyst, har klager ingen dokumentation i form af originale fakturaer.

Klager har heller ikke dokumentation i form af betalinger for udført arbejde og materialer.

Klager og klagers rådgiver har på møde med SKAT afleveret en mappe indeholdende bilagsmateriale til SKATs sagehandler, fra de af klager ejede/delvist ejede virksomheder indenfor byggeri/entreprenør og ejendomshandel.

SKAT har gennemgået materialet, som efter SKATs opfattelse er ufuldstændigt, ligesom der er en sammenblanding af hvem der fakturerer til hvem, ligesom det kan konstateres, at levering er sket til andre adresser.

SKAT har gennemgået et meget stort antal bilag, og indsat i regneark bilag som kan godkendes. Der er tale om bilag fra indkomstårene i klagers ejerperiode, og ikke ægtefællens.

Syn og skønsforretning

Der har været afholdt syn og skøn i sagen, og den af retten udpegede skønsmand, har afgivet sin rapport om de udførte forbedringer. De 2 bygninger som er opført på grunden, har skønsmanden anslået til en pris der ikke afviger væsentligt fra klagers opfattelse.

Skønsmanden har taget udgangspunkt i billeder før og efter opførelse af de 2 bygninger, og anvendt gennemsnitlige priser.

Afsluttende bemærkninger

Uagtet syns- og skønsrapporten finder Skattestyrelsen, at der påhviler klager et særlig skærpet krav til klager om dokumentation for så store udgifter. Et kontoudtog udvisende, at klagers ægtefælle reelt har betalt de pågældende udgifter, herunder med moms, ville kunne løfte denne bevisbyrde.

Syns- og skønsmanden har udtalt sig prisen på forbedringerne på de 2 bygninger. Nærværende sag drejer sig imidlertid om et skatteretligt spørgsmål og dokumentationskrav, som klager ikke har imødekommet.

Samlet fastholder Skattestyrelsen således ansættelsen.

Skatteankestyrelsens indstilling og forslag til afgørelse om hjemvisning kan således ikke tiltrædes.”

Skattestyrelsen har efter retsmødet fremsendt følgende udtalelse til materiale, repræsentanten har fremsendt til Landsskatteretten:

”Følgende materiale er modtaget, som vi har disse bemærkninger til:

tilsagnsskrivelse fra banken, dateret 18. maj 2005, til klagers ægtefælle om kreditfacilitet på 1.500.000 kr. til ombygning af ejendommen. Ydet mod sikkerhed i form af selvskyldnerkaution af klager samt 3. person og transport i obligationer. Ingen bemærkninger.
udateret kassekreditkontrakt på 1.500.000 kr. hvor tilsagnet fra banken effektueres med de forudsatte sikkerheder. Bemærkninger: klagers ægtefælle har nu fremskaffet finansiering for så vidt angår 1.500.000 kr. til ombygningen/nybygningerne.
udateret kautionsdokument hvor [person2] kautioner som selvskyldner overfor klagers ægtefælle for ethvert mellemværende. Bemærkninger: den beløbsbegrænsede kaution på kreditaftalen er nu erstattet af en ubegrænset selvskyldnerkaution.
Kontoudskrifter for 2008 udvisende transaktioner på byggekreditten, hvor kreditten er belastet med diverse beløb til entreprenør [person4], entreprenør [virksomhed2] ApS, [person4] og [virksomhed3] samt mindre poster. Bemærkninger: kontoudtogene for 2008 er ikke ny viden eller ny dokumentation, som styrelsen ser det.
endelig er der vedlagt fotos over ejendommen udvisende før og efter opførelsen fra syn- og skønsmanden. Ingen bemærkninger hertil.

Ved SKATs gennemgang af bilagene kan det af bemærkningerne ses, at det meget ofte er leveringsadresserne og dermed den manglende dokumentation som er hovedproblemet.

På den baggrund ser SKAT sig ikke i stand/mangler hjemmel til at indrømme et millionbeløb i fradrag i klagesagen.

Det fremsendte materiale medfører således ingen ændringer i Skattestyrelsens indstilling og fastholdelse af ansættelsesændringen.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der godkendes tab for salg af ejendom for 3.500.828 kr. til fremførelse til modregning ved senere fortjenester for indkomståret 2014.

Repræsentanten har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”På vegne af [person4] skal vi herved påklage SKATs afgørelse af 26. januar 2017, jf. vedlagte afgørelse med sagsfremstilling (bilag 1).

Afgørelsen vedrører manglende anerkendelse af selvangivet tab på 1.183.300 kr. for indkomståret 2014 vedrørende den faste ejendom beliggende [adresse2], [by1], idet SKAT alene delvist har godkendt tillæg til anskaffelsessummen for vedligeholdelse og forbedring i årene 2006, 2007 og 2008.

...

Baggrund

Ejendommen beliggende [adresse2], [by1] med matr.nr. [...1], [by5] By, [by4], som er et nedlagt landbrug, blev oprindeligt købt af [virksomhed1] I/S. Imidlertid fik dette interessentskab problemer med finansieringen (bilag 2), hvorfor klagerens ægtefælle [person3] den 26. maj 2005 købte ejendommen for 900.000 kr. Ejendommen blev videresolgt fra ægtefællen til klageren den 6. september 2011 under succession for 1.750.000 kr. Klageren videresolgte ejendommen den 24. april 2014 for 1.950.000 kr. til 3. mand. Hverken klageren eller dennes ægtefælle har beboet ejendommen.

I forbindelse med salget har klageren i første omgang opgjort ejendomsavancen, således at der samlet opstod et tab på 1.183.300 kr., som er angivet i selvangivelsen for indkomståret 2014. SKAT har herefter i den påklagede afgørelse opgjort avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4-6 som følger:

Afståelsessum:	SKAT:
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000 kr.
Salgsomkostninger, advokat	-32.500 kr.
Salgsomkostninger, andre	-800 kr.
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700 kr.

Anskaffelsessum:
Kontantomregnet anskaffelsessum	900.000 kr.
Købsomkostninger	20.000 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2006 (-10.000)	439.010 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2007 (-10.000 kr.)	134.228 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2008 (-10.000 kr.)	125.522 kr.
Faste tillæg, 2005-2013, i alt 9 x 10.000 kr. pr. år	90.000 kr.
Kontantomregnet anskaffelsessum	1.708.759 kr.


Gevinst til beskatning	157.941 kr.

SKAT har således ved den påklagede afgørelse alene godkendt en mindre del af forbedringsudgifterne i årene 2006-2008. Det er imidlertid vores opfattelse, at der skal ske godkendelse af samtlige forbedringsudgifter, som er afholdt i forbindelse med ejendommen på [adresse2], [by1].

For en god ordens skyld bemærkes, at SKAT har anerkendt, at klageren har succederet i dennes ægtefælles skattemæssige stilling vedrørende den omhandlede ejendom, jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 1 samt SKATs afgørelse af 26. januar 2017 side 9.

Sagens genstand er derfor alene, hvorvidt opgørelsen af forbedringer i årene 2005, 2006, 2007, 2008 og 2009 under ægtefællens ejertid kan medtages fuldt ud i opgørelse af klagerens anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Vi henviser for yderligere information omkring de omhandlede forbedringer til oversigt over fakturaer med underliggende bilag (bilag 3), der vil blive nærmere gennemgået i forbindelse med afholdelse af syn- og skøn/kontorforhandlingen. For en god ordens skyld bemærkes, at en række af disse bilag er udstedt til [virksomhed1] I/S, da det var dette I/S, der i første omgang havde købt ejendommen, men som senere havde problemer med finansieringen, og det endte derfor med, at handlen blev annulleret, og ejendommen i stedet blev solgt til klagerens ægtefælle.

---o0o---

Påstand

Det er vores principale påstand, at klageren har haft et fradragsberettiget tab efter ejendomsavancebeskatningsloven på ejendommen [adresse2], [by1] i indkomståret 2014 på 3.500.828 kr., subsidiært på et mindre beløb.

Begrundelse

Det er vores opfattelse, at der i grundlaget efter ejendomsavancebeskatningsloven for det af klageren opgjorte tab i forbindelse med salg af ejendommen beliggende [adresse2], [by3] skal medtages forbedringsudgifter for årene 2005, 2006, 2007, 2008 og 2009.

Der er tale om en helt nyopført ejendom (bilag 4), der prismæssigt klart overstiger den samlede anskaffelsessum, som SKAT har opgjort denne til i den påklagede afgørelse af 26. januar 2017 side 14.

Anskaffelsessummen skal derfor efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 for klageren opgøres som følger, idet bemærkes, at der er enighed om afståelsessummen:

Afståelsessum:	klager:
Kontantomregnet afståelsessum	1.900.000 kr.
Salgsomkostninger, advokat	-32.500 kr.
Salgsomkostninger, andre	-800 kr.
Kontantomregnet afståelsessum	1.866.700 kr.

Anskaffelsessum:
Kontantomregnet anskaffelsessum	900.000 kr.
Købsomkostninger	20.000 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2005 (157.500 kr. - 10.000 kr.)	147.500 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2006 (1.545.229 kr.- 10.000 kr.)	1.535.229 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2007 (1.006.884 kr. -10.000 kr.)	996.884 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2008 (1.642.861 kr. -10.000 kr.)	1.632.861 kr.
Tillæg for vedligeholdelse/forbedringer 2009 (55.054 kr. -10.000 kr.)	45.054 kr.
Faste tillæg, 2005-2013, i alt 9 x 10.000 kr. pr. år	90.000 kr.
Kontantomregnet anskaffelsessum	5.367.528 kr.


Tab til fradrag	3.500.828 kr.

Det er vores opfattelse, at det i tilstrækkelig grad er dokumenteret, at klagerens ægtefælle har haft betydelige omkostninger til forbedringer i de omhandlede indkomstår 2005-2009, som klageren er succederet i og som derfor skal medtages i opgørelsen af dennes ejendomsavance ved salg til 3. mand i indkomståret 2014. Disse omkostninger overstiger klart det, som SKAT har godkendt i den påklagede afgørelse.

Uanset Landsskatteretten måtte komme frem til, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for nogle af de affholdte forbedringsomkostninger, følger det bl.a. af byretsdommen i SKM2016.64 BR, at SKATs skøn kan tilsidesættes, når det er klart, at der er leveret materialer, jord med videre, og dette har medført en udgift. I den pågældende sag tilsidesatte byretten SKATs skøn, selvom der slet ikke forelå dokumentation for levering af jord, da det efter afholdelse af et syn og skøn måtte lægges til grund, at der var leveret en betydelig mængde jord til opfyldning af en grund, og at udgiften hertil derfor skulle medtages i anskaffelsessummen for ejendommen ved opgørelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

På samme måde må det i nærværende sag lægges til grund, at klagerens ægtefælle har haft udgifter til opførelse af en bolig på [adresse2], [by1], og at dette har været forbundet med en række udgifter hertil, hvis størrelse nærmere kan fastsættes ved afholdelse af syn og skøn, hvilket er baggrunden for anmodningen om forhåndstilsagn til fuld omkostningsdækning til syn og skøn.”

Klagerens repræsentant har på et møde med Skatteankestyrelsen anført, at syns- og skønserklæringen er overensstemmende med deres påstand.

Klagerens rådgiver har forklaret, at de fakturaer, der mangler bilag til, er taget ud af beregningen af udgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen.

Repræsentanten har videre oplyst, at ejendommen i første omgang blev sat til salg til 4,9 mio. kr. Ejendommen blev efterfølgende sat ned til 3,9 mio. kr. Grundet den økonomiske krise i Danmark, krævede klagerens bank, at ejendommen blev solgt, hvorefter klageren endte med at sælge ejendommen til 1,9 mio. kr.

Repræsentanten har efter retsmødet i Landsskatteretten fremsendt yderligere bemærkninger og oplysninger:

”I forlængelse af retsmøde i ovennævnte sag mandag den 24. januar 2022 er vi blevet bedt om at fremlægge yderligere kontospecifikationer fra den byggekreditkonto, som klagers hustru og ejer af den pågældende ejendom fra maj 2005 til september 2011, fik stillet til rådighed i [finans1].

Desværre har det ikke været muligt at skaffe kontoudtogene fra maj 2005 og til udgangen af 2007, idet [finans1] blev solgt til [finans2] i 2013 og da sagen startede op fra Skattestyrelsens side i 2017 var det herefter kun muligt at få kontoudtog fra den nu tidligere [finans1] til og med 2008 og frem, som vedhæftes.

Det fremgår af de fremlagte kontoudtog vedrørende 2008 (som Skattestyrelsen også er blevet forevist), at kreditten udgør 5.150.000 kr.

Det fremgår videre, at for 2008 er der trukket en række udgifter til opførelsen af ejendommen.

Der har således utvivlsomt været en forøgelse af kreditten i perioden maj 2005 og til udgangen af 2007, idet den blev oprettet i maj måned 2005 med en kredit på 1.500.000 kr., jf. vedhæftede, ligesom det fremgår af ultimo 2007 saldoen, at der er trukket i alt 3.570.836,42 kr. på kreditten, jf. øverst side 1 på kontoudtogene.

Dette harmonerer helt med, at der i denne periode er sket trækning på 2.709.612,60 kr. vedrørende byggeriet, jf. den udleverede oversigt over samtlige fakturaer, som er lavet med Skattestyrelsen og hvor alle fakturaer vedrørende byggeriet er anført og opgjort beløbsmæssigt. Alle disse faktureringer er trukket fra den omhandlede byggekredit, hvilket også ses for 2008, hvor der er trukket i alt 1.642.861,42 kr.

Der er således tale om en sandsynliggørelse af, at også i 2006 og 2007 har der været afholdt byggeomkostninger, trukket på byggekreditten, der er medgået til opførelse af den pågældende ejendom, hvilket er fortsat i 2008 og med et mindre beløb i 2009.

Byggekreditten kunne heller ikke anvendes til andet.

På denne baggrund mener vi fortsat, at der skal ske opgørelse af anskaffelsessummen og fremførelsesberettiget ejendomsavance, som anført i vores klage af 7. april 2017, subsidiært med et mindre beløb.

Der er vedlagt kontoudskrift fra [finans1], tilsagnsskrivelse fra banken samt luftfotos.

Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse vedrørende kontospecifikationen fra [finans1]:

”Skattestyrelsen anfører blot i sin udtalelse af 11. februar 2022, at der er problemer med leveringsadressen på en række af fakturaerne, hvorfor man ikke kan godkende opgørelse af anskaffelsessummen som sket af klager.

Vi er uenige i denne betragtning. Klagers revisor har allerede gennemgået bilagene og taget dem fra, som der kunne være udfordringer i, jf. bilag 3 til vores klage af 7. april 2017.

Det fremgår samtidig af de fremlagte dokumenter, herunder særligt bankbilagene og oprettelsen af bankkreditten i [finans1], at der gives et lån på 1.500.000 kr. til ombygning af ejendommen beliggende [adresse2], [by1]. Det fremgår videre af de fremlagte bankudskrifter for den pågældende byggekredit, at denne er blevet udvidet til et maksimum på 5.150.000 kr., og der er trukket på byggekreditten, hvilket jo kun kan ske på de vilkår, som byggekreditten er oprettet under, nemlig til brug for ombygning/opførelse af et nyt hus på ejendommen beliggende [adresse2], [by1].

Via fremlagte satellitbilleder er det dokumenteret, at der er opført to nye bygninger på ejendommen, ligesom opførelse af bygningerne på henholdsvis 257 etage-m2 (beboelse) og 205 etage-m²(garage/værksted) er dokumenteret gennem det afholdte syn og skøn på ejendommen.

I skønsrapport af 23. maj 2019 anfører skønsmanden bl.a.:

”Bygningerne er opført efter samme princip.

Støbte fundamenter med direkte fundering i frostfri dybde

Murede facader og murede indvendige vægge

Isoleret terrændæk af beton med gulvvarme

Etagedæk udført af træbjælkelag med forskalling og gips på undersiderne samt massive

Hanebåndsspær med storglaserede tegl

Indvendigt er der i bygning 1 naturskiffer / klinker på de fleste gulve i stuen

På 1. sal er massive egetrægulve

Bygning 2 har 2 garageporte

På 1. sal er massive egetrægulve”

Tillige er der fremlagt billeder af bygningerne, hvilket dokumenterer bygningernes gedigne udtryk og karakter.

Allerede med afsæt i en beregning af omkostningerne til opførelse af de to bygninger ud fra en beskeden kvadratmeterpris må det anses for helt udelukket, at bygningerne kan opføres for et beløb svarende til det, der anerkendes af Skattestyrelsen.

Når man sammenholder faktum med syn og skønsrapporten af 23. maj 2019, der konkluderer, at de pågældende bygninger mindst har kostet omkring 5 mio. kr. at opføre, så er det svært at se, hvorfor Skattestyrelsen, men i øvrigt ikke Skatteankestyrelsen, fortsat ikke vil anerkende udgifternes størrelse til opførelse af bygningerne, hvilke udgifter i øvrigt skal indgå i opgørelsen af ejendomsavancen ved det senere salg af den pågældende ejendom med de nyopførte bygninger.

Efter vores opfattelse er det helt åbenbart, at udgifterne til opførelse af de to bygninger er markant højere end det af Skattestyrelsen godkendte beløb.

Sammenfatning

Når bilagsmaterialet sammenholdes med både satellitbilleder, syn og skønsrapporten og fotos af bygningerne, gøres det gældende, at der ikke ses at være et kvalificeret grundlag for at fravige klagers påstand, hvilket i øvrigt er tiltrådt af Skatteankestyrelsen. Vi hæfter os også ved, at Skatteankestyrelsen har tilladt syn og skøn med tilsagn om omkostningsdækning og således har medvirket til at fremme sagen via syn og skøn.

På denne baggrund gøres det forsat gældende, at der skal ske opgørelse af anskaffelsessummen og fremførelsesberettiget ejendomsavance, som anført i vores klage af 7. april 2017, subsidiært med et mindre beløb.”

Retsmøde

Repræsentanten fastholdt på retsmødet påstanden i overensstemmelse med klagen.

Repræsentanten anførte, at skønsmanden var kommet frem til et større omkostningsniveau end klageren havde gjort gældende, herunder da klageren ved opgørelsen af udgifterne havde anvendt et forsigtighedsprincip. Det blev videre anført, at skønsrapporten tilstrækkelig har sandsynliggjort, at klageren har afholdt udgifterne til opførelse af et nyt hus samt carport, og at der ikke er et skærpet dokumentationskrav, som Skattestyrelsen har gjort gældende.

Repræsentanten henviste desuden til en kontorspecifikation fra [finans1] vedrørende træk på en byggekredit fra december 2007. Det blev oplyst, at kontospecifikation var fremlagt for SKAT i forbindelse med SKATs behandling af sagen. Repræsentanten anførte hertil, at kontospecifikationen beviser, at klageren og ægtefællen har afholdt udgifterne til byggeriet.

Skattestyrelsen fastholdt indstillingen i henhold til afgørelsen af 26. januar 2017.

Landsskatterettens afgørelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjenesten opgøres i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 og 2, som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4, og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5.

Anskaffelsessummen omregnes til en kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 og 2, forhøjes anskaffelsessummen med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret, og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives ikke for afståelsesåret, medmindre det er i samme kalenderår som anskaffelsesåret. Anskaffelsessummen kan forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang, disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Det er en forudsætning for forhøjelse af anskaffelsessummen, at de afholdte forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter kan dokumenteres eller i hvert fald sandsynliggøres.

Bevisbyrden for at der er afholdt udgifter på ejendommen påhviler – i overensstemmelse med hvad der generelt gælder for skattemæssige fradrag – den skattepligtige. Det følger bl.a. af Retten i [by6] dom af 6. oktober 2009, offentliggjort i SKM2009.626.BR.

Det udelukker dog ikke, at en skatteyder kan sandsynliggøre, at der har været afholdt udgifter, der kan medtages ved opgørelsen af anskaffelsessummen.

SKAT har for indkomstårene 2006-2008 godkendt udgifter tillagt anskaffelsessummen med i alt 728.760 kr. SKAT har ikke godkendt yderligere udgifter, da SKAT ikke mener, at klageren har dokumenteret at have afholdt de påståede udgifter.

Som dokumentation for afholdte udgifter, har repræsentanten vedlagt en kontoudskrift for 2008 og et tilsagn om byggelån på i alt 1.500.000 kr.

Skønsmanden har i skønsrapporten opgjort de skønnede omkostninger til opførelse af de omhandlede bygninger til i alt 5.022.364 kr. Det indgår ikke i skønsrapporten, om der faktisk er afholdt de skønnede omkostninger, og hvem der faktisk har afholdt udgifterne.

Kontoudskrifter anses efter praksis ikke for tilstrækkelig dokumentation. Den fremlagte kontoudskrift viser udelukkende, at der har været afholdt udgifter. Der fremgår ikke oplysninger af udskrifterne, der gør det muligt at vurdere, om udgifterne er afholdt til opførelse af de omhandlede bygninger.

Landsskatteretten finder imidlertid ud fra en konkret vurdering, at det er anset for tilstrækkelig sandsynliggjort, at der har været afholdt udgifter for i alt 1.500.000 kr. i indkomstårene, der kan tillægges anskaffelsessummen.

Landsskatteretten har lagt vægt på kontoudskriften sammenholdt med tilsagnet om byggelån. Der er desuden lagt vægt på skønsrapportens vurdering af omfanget af omkostninger, der har været ved opførelsen af ejendommene og de udgifter, der allerede er godkendt af SKAT.

For så vidt angår de yderligere beløb, som er tillagt anskaffelsessummen af henholdsvis klageren og repræsentanten, finder Landsskatteretten, at det ikke er dokumenteret eller tilstrækkelig sandsynliggjort, at klageren har afholdt sådanne udgifter. Landsskatteretten bemærker, at når der er er tale om interesseforbundne parter, må der påhvile klageren et skærpet dokumentationskrav. Det kan ikke ud fra den fremførte dokumentation konstateres, om klageren faktisk har afholdt udgifterne.

Da SKAT allerede har godkendt udgifter tillagt anskaffelsessummen med i alt 728.760 kr. i de omhandlede indkomstår, godkender Landsskatteretten yderligere udgifter tillagt anskaffelsessummen med i alt 771.240 kr.

Som følge heraf godkendes der tab til fremførsel på i alt 613.300 kr.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.