Kendelse af 08-05-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-07-2019

Faktiske oplysninger

Klageren har været ansat hos virksomheden [virksomhed1] v/[person1] siden den 18. maj 2011 som landbrugsmedhjælper. Arbejdsstedet var placeret på adresserne [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2].

Der foreligger en ansættelseskontrakt på engelsk som er underskrevet den 18. maj 2011.

Det fremgår af CPR-registeret, at klageren, klagerens ægtefælle og klagerens barn har fået stillet bolig til rådighed af virksomheden fra den 1. oktober 2015 på adressen [adresse3] i [by1]. Klageren boede på SKATs kontroltidspunkt stadig på adressen.

Klagerens repræsentant har fremlagt en kontrakt om tjenestebolig dateret og underskrevet den 1. september 2015. Det fremgår af kontrakten, at der er fraflytningspligt i forbindelse med ansættelsesforholdets ophør. SKAT er enig i, at klageren har fraflytningspligt.

Det fremgår af kontrakten, at ansættelsen omfatter en selvstændig bolig, hvoraf markedslejen er anført til 3.000 kr./mdr. inkl. forbrug. Det fremgår ikke hvor mange kvm klageren har lejet på [adresse3], men klagerens repræsentant er enig i, at det er stuehusets areal på 174 kvm, der kan lægges til grund ved beregning af beskatningsgrundlag.

Boligen, [adresse3] i [by1], er et fritliggende ældre parcelhus på 174 kvm. Der er eget oliefyr. Ejendommen var i 2008-2014 udbudt til salg for 585.000 kr. uden at kunne sælges.

Det har ikke været muligt for virksomheden at dokumentere hvilke udgifter klager har haft til el, vand og varme i 2015. SKAT har fastsat forbruget efter det oplyste på [virksomhed2]’ hjemmeside. SKATs fastsættelse af klagerens forbrug af el og vand er ikke påklaget.

Der er fremlagt kontoudskrifter fra selskabets konto, som dokumentation for, at klageren har betalt husleje. SKAT har ikke godkendt de fremlagte kontoudskrifter som dokumentation.

SKATs afgørelse

SKAT har beskattet klageren af værdi af fri bolig inkl. forbrug i indkomstårene 2015.

SKAT har begrundet ansættelserne således:

”1.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

Indledningsvis bemærker SKAT, at medarbejdere, som er ansat hos [virksomhed1] v/[person1] er landbrugsmedhjælpere, som udgangspunkt er omfattet af Skatterådets bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012, hvorefter værdien af det frie logi på ansættelsesstedet kan ansættes i overensstemmelse med de af Skatterådet anviste satser, jf. punkt 1.3 Retsregler og praksis, under punkt Skatterådets normalværdier.

Det er dog en forudsætning, at der er tale om ”frit logi” på ”ansættelsesstedet”.

Ifølge de foreliggende oplysninger har du ikke fået stillet frit logi til rådighed på ansættelsesstedet.

Dit arbejdssted ifølge ansættelseskontrakten er placeret på matrikelnumre [...1] ([adresse1] – [by1]), hvor din arbejdsgiver [person1]s bopæl er beliggende. Huset du bor i har beliggende på [adresse3] – [by1] (matrikelnumre [...1]). Der er tale om et fritliggende parcelhus, der ligger henholdsvis 1 km fra ansættelsesstedet. Parcelhuset er adskilt fra arbejdsstedet.

SKAT kan således konstatere, at huset på [adresse3] – [by1] ikke har nogen fysisk forbindelse til arbejdsstedet.

Endvidere har SKAT fået oplyst, at du og din familie disponerer over et fritliggende parcelhus med badeværelse og køkken. Der blev oplyst, at boligen er af ældre dato og ikke renoveret i mange år. Det skal fremhæves, at på trods boligen er af ældre dato men kvalitetsmæssigt må det anses for at ligge over et almindeligt frit logi.

Det forhold, at der er tale om et selvstændigt hus, der ikke er placeret på arbejdsstedet indebærer således, at Skatterådets satser ikke kan anvendes ved fastsættelse af logiets værdi, se Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Værdien af fri bolig skal derfor fastsættes til markedsprisen, det vil sige, hvad boligen ville kunne lejes ud til, til tredjemand, inkl. udgifter til el, vand og varme mm., såfremt der ikke betales særskilt af de ansatte, jf. ligningsloven § 16, stk. 1 og 3 samt Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Efter SKATs opfattelse har din arbejdsgiver udlejet til en for lav kvadratmeterpris.

SKAT har undersøgt markedsprisen i omegnen og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.

SKAT har ikke været på kontrol og gennemset husets tilstand men på baggrund af din arbejdsgivers udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år, fastsætter SKAT kvadratmeterprisen til 40 kr., som er under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i omegnen.

SKAT har tidligere skrevet til din arbejdsgiver og bedt om oplysninger for forbrug af el, vand og varme på [adresse3]. Din arbejdsgiver har ikke kunnet dokumentere hvad du har brugt i el, vand og varme.

SKAT har undersøgt hvor meget el, vand og varme en typisk dansker eller en familie med 2 voksne og 2 børn bruger i gennemsnit.

På [virksomhed2] hjemmeside www.[virksomhed2].dkhar de opgjort hvor meget en dansker og en husstand bruger i gennemsnit i el, vand og varme om året.

Da det ikke har været muligt for SKAT at finde den præcis el-, vand- og varmepris for indkomståret 2015 samt din arbejdsgiver ikke har kunnet dokumentere hvad du har brugt i el, vand og varme, vil vi bruge nedenstående oplysninger, der er oplyst i [virksomhed2] hjemmeside til at beregne el, vand og varmeforbrug for dig for indkomståret 2015.

Så meget strøm bruger en familie i gennemsnit

Ifølge Energistyrelsen bruger en typisk dansker i gennemsnit 1.568 kWh pr. år, mens en gennemsnitsfamilie på 2 voksne og 2 børn bruger 6.300 kWh om året.

I oktober 2015 var den gennemsnitlige elpris inkl. abonnement 2,22 kr. pr. kWh. Dermed bruger en dansker i snit 3.480,96 kr. om året på el, mens en husstand har en årlig elregning på 13.986 kr.

Så meget vand bruger en typisk familie pr. husstand

I 2014 brugte en dansker i gennemsnit 38,8 m3 vand i sin bolig eller 106 liter pr. dag.

Med en gennemsnitlig vandpris på 63,24 kr. pr. m3, eller 6,3 øre pr. liter, svarer det til en vandudgift på 2.452 kr. om året pr. person.

En familie på 2 voksne og 2 børn bruger ca. 150 m3 vand om året og har en gennemsnitlig vandregning på ca. 9.000 kr. om året.

Så mange penge bruger man på varme

Energitjenesten har i oktober 2014 for [virksomhed2] beregnet varmeudgiften pr. år for et typisk parcelhus fra 1960’erne – 1970’erne på 130 m2. Priserne (i parentes forbruget) er:

Fjernvarme: 11.168 kr. (18,1 MWh)

Nyt oliefyr: 21.275 kr. (1.850 liter)

Gammelt oliefyr: 27.600 kr. (2.400 liter)

Elvarme: 30.576 kr. (18.200 kWh)

Da din arbejdsgiver ikke har oplyst om oliefyr er ny eller gammel, har SKAT valgt at bruge oplysninger for gammelt oliefyr, grundet husene er af ældre dato.

Værdiansættelse af markedsleje for de frie boliger

På baggrund af ovenstående oplysninger har SKAT opgjort hvad du skal beskattes i fri bolig for indkomståret 2015, jf. ligningslovens § 16, stk. 1 og 3.

Du og din familie tilflytter [adresse3] – [by1] den 1. oktober 2015. Ifølge kontrakt om tjenestebolig har du lejet stuehus til 3.000 kr. pr. måned inkl. forbrug. Der er ikke oplyst hvor mange kvadratmeter du har lejet. Der har ikke dokumenteret, at du og familien ikke har adgang til de øvrige dele af huset eller værelser er aflåst.

Ifølge Folkeregistreret oplysninger er du og din familie de eneste, som er tilmeldt adressen. Det er SKATs opfattelse, at I har hele huset til rådighed, hvorfor du skal beskattes af huset på 174 m2, jf. BBR oplysninger.

Der foreligger en særskilt kontrakt om tjenestebolig og fraflytningspligtig på [adresse3] – [by1], hvorfor værdien reduceres herefter med 10 % på grund af fraflytningspligt, jf. ligningsloven § 16, stk. 8.

Herefter skal der ske beskatning af fri el, vand og varme.

Det er SKATs opfattelse, at du skal beskattes af fri bolig for indkomståret 2015 med følgende:

[adresse3] – [by1]

Markedsleje: 40 kr./m2 * 174 m2 * 3 måneder (oktober - december) = 20.880 kr.

- 10 % reduktion pga. fraflytningspligt = - 2.088 kr.

El: 3.480 kr. / 12 mdr. * 3 måneder * 2 voksne + 1 barn = 2.610 kr.

Vand: 2.452 kr. / 12 mdr. * 3 mdr. * 2 voksne = 1.226 kr.

Vand: 9.000 kr. – 4.904 kr. / 2 børn / 12 mdr. * 3 mdr. (barn) = 512 kr.

Varme: 27.600 kr. / 130 m2 * 174 m2 / 12 mdr. * 3 mdr. = 9.235 kr.

Skattepligtig værdi = 32.375 kr.

Betalt husleje, ifølge kontospecifikation: 0 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

I alt til beskatning = 32.375 kr.”

SKAT har endvidere fremsendt bemærkninger til klagen. Heraf fremgår følgende:

”SKAT har konstateret, at arbejdsgiveren [virksomhed1] v/[person1] har stillet fri bolig til rådighed for sin medarbejder [person2] og hans familie på [adresse3], [by1] fra den 1. oktober 2015.

Tidligere har [person1] stillet fri bolig, som er lejet hos 3. part, til rådighed for [person2].

[person2] er tidligere blevet beskattet af fri bolig, da arbejdsgiveren [person1] har lejet bolig hos 3. part og stillet denne til rådighed for [person2]. Efter [person2] flyttede ind på [person1]s ejendom [adresse3], [by1], er han ikke blevet beskattet af fri bolig, men har betalt husleje via sin løn.

Som udgangspunkt er [person2] omfattet af Skatterådets bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012, fordi han er landbrugsmedhjælpere. Værdien af det frie logi på ansættelsesstedet kan ansættes i overensstemmelse med de af Skatterådet anviste satser, jf. afgørelsen – punkt 1.3 Retsregler og praksis, under punkt Skatterådets normalværdier.

Det er dog en forudsætning, at der er tale om ”frit logi” på ”ansættelsesstedet”.

Ifølge de foreliggende oplysninger har [person2] ikke fået stillet frit logi til rådighed på ansættelsesstedet.

[person2] arbejdssted ifølge ansættelseskontrakten er placeret på matrikelnumre [...1] ([adresse1], [by1]), hvor hans arbejdsgiver [person1] er beliggende. Huset, som [person2] bebor, er beliggende på [adresse3], [by1] (matrikelnumre [...1]). Der er tale om et fritliggende parcelhus, der ligger 1 km fra ansættelsesstedet. Parcelhuset er adskilt fra arbejdsstedet.

SKAT kan således konstatere, at huset beliggende på [adresse3], [by1] ikke har nogen fysisk forbindelse til arbejdsstedet.

Det forhold, at der er tale om et selvstændigt hus, der ikke er placeret på arbejdsstedet, indebærer således, at Skatterådet satser ikke kan anvendes ved fastsættelse af logiets værdi, se Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Værdien af fri bolig skal derfor fastsættes til markedsprisen. Det vil sige, hvad boligen ville kunne lejes ud til, til tredjemand, inkl. udgifter til el, vand og varme m.v., såfremt der ikke betales særskilt af de ansatte, jævnført ligningslovens § 16, stk. 1 og 3 og Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

[person2] har lejet huset på 174 m2 for 3.000 kr. pr. måned inkl. forbrug. Der er ikke oplyst, hvor meget forbrug udgør af 3.000 kr.

Efter SKATs opfattelse har arbejdsgiveren [virksomhed1] v/ [person1] udlejet til en for lav kvadratmeterpris.

SKAT har undersøgt markedsprisen i området og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.

SKAT har ikke været på kontrol og gennemset husets tilstand, men på baggrund af arbejdsgiver [person1]s udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år, fastsætter SKAT kvadratmeterprisen til 40 kr., som er under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i området.

Det bemærkes, at arbejdsgiveren [person1] hos 3. part har lejet en bolig i [by1]-området og stillet denne til rådighed for [person2]. Huslejen var på 4.000 kr. pr. måned uden forbrug for 91 m2, dvs. kvadratmeterprisen var på 43,95 kr. (4.000 kr. / 91 m2). [person2] er blevet beskattet af fri bolig med 4.000 kr. om måned eller 48.000 kr. om året.

SKAT har tidligere bedt arbejdsgiver [person1] afgive oplysninger om forbrug af el, vand og varme men [person1] har ikke kunnet dokumentere, hvad [person2] og hans familie har brugt i el, vand og varme. SKAT har derfor brugt oplysninger på [virksomhed2] hjemmeside [...dk] for at beregne el, vand og varmeforbrug.”

Skattestyrelsen har fremsendt en udtalelse til repræsentantens uddybelse af klagen. Det fremgår bl.a., at:

”Værdiansættelse af fri bolig – markedspris

På det tidspunkt Skattestyrelsen gennemgik sagen har der ikke været megen udbud med udlejning af bolig i [Kommunen] område, hvorfor vi har taget områder i nærheden for at finde en passende markedspris.

Ifølge [...dk] under ”huslejestatistik” har Trafik-, Bygge- og boligstyrelsen vurderet, at den gennemsnitlige kvadratmeterhuslejer for område i [Kommunen] i indkomståret 2015 har en gennemsnitligværdi på 662 kr./m² pr. år, eller 55,16 kr./m² pr. måned, jf. bilag A.

Huslejestatistikken er baseret på sammenkørsel af huslejeoplysningerne i Boligstøtteregisteret primo året med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og TBSTs Boligstatistiske database.

Skattestyrelsen har i afgørelsen af 24. november 2016 fastsat kvadratmeterprisen til 40 kr./m². Hvilket er lavere i forhold til Trafik-, Bygge- og boligstyrelsens fastsættelse af markedslejen.

Under sagsforløbet har [person2]s arbejdsgivers og dens repræsentant [virksomhed3] ikke indsendt dokumentation for husenes tilstand, eksempel i form af billeder af huset, som de har gjort ifb. med uddybelse af klage.

Skattestyrelsen har derfor ikke haft mulighed for at vurdere husenes tilstand. Skattestyrelsens fastsættelse af kvadratmeterprisen er baseret på udlejning af boliger i nærområde samt på baggrund af [person2]s arbejdsgivers udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år.

Revisoren har i sin uddybelse af klage af 13. september 2017 ønsket, at kvadratmeterprisen ikke skal overstige 10 kr./m² for [adresse3], [by1].

Ved gennemgangen af billeder af huset, som [virksomhed3] har indsendt, er efter Skattestyrelsen opfattelse, at huset ikke er i et nedslidt tilstand, at kvadratmeterprisen kan vurdere til 10 kr./m². Det skal fremhæves, at på trods boligen er af ældre dato men kvalitetsmæssigt må det anses for at ligge over et almindeligt frit logi. Skattestyrelsen anser revisorens fastsættelse af kvadratmeterprisen for at være et urealistisk kvadratmeterprisen.

Skattestyrelsen fastholder vores fastsættelse af kvadratmeterprisen til 40 kr./m², da den ligger under Trafik-, Bygge- og boligstyrelsens vurdering af kvadratmeterprisen for område i [Kommunen], hvor [adresse3] er beliggende.

[adresse3]:

[virksomhed3] har i uddybelse af klage skrevet ”...Ejendommen er i dårlig stand og er hverken særlig attraktiv eller meget værd...God agerjord sælges i 2014 til ca. 140,00 kr. pr. hektar...Herudover er der brugbar driftsbygninger, korntørreri samt gylletank til en anslået værdi af 150.000 kr. ...”

Henset til størrelsen på jordliggendet vurderer Skattestyrelsen, at disse bygningsbestanddele ikke har nogen nævneværdi værdi, hvorfor beløbet tillægges stuehusværdien.

Dokumentation for betaling af husleje:

[person2] og hans arbejdsgiver har ikke indsendt dokumentation for betaling af husleje. Det kunne være i form af bank kontoudtog eller fratrukket af husleje via løn.

[virksomhed3] har pr. 9. august 2016 indsendt [person2]s arbejdsgivers regnskabsbilag/bogføringsbilag ”kontospecifikationer”, som dokumentation for betaling af husleje for oktober-december 2015.

Skattestyrelsen godkender ikke arbejdsgiverens regnskabsbilag/bogføringsbilag ”kontospecifikation” som dokumentation for betaling af husleje.”

Skattestyrelsen har den 7. februar 2019 fremsendt sin udtalelse til repræsentantens bemærkninger til sagsfremstilling og Skatteankestyrelsens indstilling. Heraf fremgår følgende:

”I klagesagen har Skatteankestyrelsen i brev fra 10. januar 2019 bedt Skattestyrelsen om en udtalelse til sagen, der skal afgøres af Landsskatteretten.

Følgende er indstillet:

Skattestyrelsens begrundelse/vurdering

I nærværende sag har SKAT i afgørelse af 24. november 2016 forhøjet klagers indkomst med værdi af fri bolig for 2015, jf. ligningslovens § 16, stk. 1.

Skatteankestyrelsen har indstillet SKATs afgørelse ændret. Skattestyrelsen kan tiltræde indstillingen med nedenstående bemærkninger.

Indledningsvist bemærker Skattestyrelsen, at klager for 2015 havde fri bolig til rådighed på [adresse3], [by1] som led i sit arbejde som landbrugsmedhjælper.

Der er i forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsbehandling fremlagt nye oplysninger i form af dokumentation for betalt husleje samt yderligere oplysninger omkring fraflytningspligt.

Klager har ifølge fremlagte ansættelseskontrakt samt udskrift af adresseoplysninger ikke har arbejdet og boet på samme adresse. Derfor anser Skattestyrelsen ikke klager for omfattet af § 1, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012.

Da klager ikke er omfattet af bekendtgørelsen, må værdien af fri bolig således fastsættes efter markedsværdien, jf. ligningslovens § 16, stk. 3.

Efter nærmere gennemgang, er Skattestyrelsen enig i Skatteankestyrelsens fastsatte m2-pris for [adresse3], [by1]. Henset til de af klager fremlagte oplysninger samt Skatteankestyrelsens begrundelse, er Skattestyrelsen enig i at skønnet kan fastsættes til 300 kr./m2 pr. år.

Herefter skal klageren beskattes som opgjort på side 13 i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

Markedslejen er således reduceret med 10 % og klageren beskattes af fri forbrug betalt af virksomheden. Den samlede beskatning reduceres med dokumenteret betaling af husleje.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs værdiansættelse af fri bolig ændres, således at forhøjelsen for værdi af fri bolig ændres til 5.858 kr. i 2015. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at SKATs værdiansættelse af fri bolig nedsættes med et nærmere bestemt beløb efter Skatteankestyrelsens skøn.

Til støtte for påstanden er fremført:

”SKATs ansættelse af markedslejen

SKAT skriver, at Skatterådets satser ikke kan anvendes. Vi er enig heri, hvorfor boligerne skal fastsættes til markedsværdien af hvad en tilsvarende bolig kan lejes til i det pågældende område.

Værdien af fri bolig er skattepligtig. Dette fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1 pkt. Der skal således foretages en individuel vurdering af boligens udlejningsværdi (markedsværdien), jf. ligningslovens § 16, stk. 3, for derved at kunne fastsætte det korrekte beskatningsgrundlag.

SKAT skriver i afgørelsen af 24. november 2016, at:

”SKAT har undersøgt markedsprisen i omegnen og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.”

Vi har d. 1. august 2016 bedt om at få aktindsigt i det materiale, som har dannet grundlag for SKATs konstatering af denne markedspris.

Vi har den 10. august 2016 modtaget udskrifter fra boligportalen, samt en lejekontrakt for en anden medarbejder, som gennem arbejdsgiver har lejet en bolig af 3. part.

Af de udskrifter fra boligportalen, som SKAT har brugt til at vurdere markedsprisen er der:

Derudover en lejekontrakt for en anden medarbejder, som har lejet en bolig gennem arbejdsgiver fra en 3. part. Lejen er her 43,95 kr. pr. kvm.

Først og fremmest er det vores klare opfattelse, at man ikke kan sammenligne priserne i områderne [by3] og [by4] med priserne på [adressen] i [by1].

Både [by3] og [by4] er yderst populære byer i tæt beliggenhed med [by7], og med gode bus og togforbindelser til både [by8] og [by7]. [by4] er kendt for sine store skovområder, mens [by3] ligger i cykelafstand til vandet. Huslejepriserne i disse østjyske byer kan under ingen omstændigheder sammenlignes med de priser, der kan gøre sig gældende for pågældende bolig i pågældende område.

Herudover har SKAT brugt tre lejligheder i centrum [by2]. Ligeledes denne sammenligning forholder vi os skeptiske overfor. Man kan ikke sammenligne lejligheder midt i et byområde med et gammelt stuehus midt i ingenting.

Fra adressen [adresse3] er der 6 km til nærmeste offentlige transport, som er et tog fra [by2]. Herefter er der to villaer i [by1].

Første villa er 91 kvm og koster 4.500 pr. måned. Der er mulighed for mindre dyrehold, og huset er istandsat med stort nyt køkken og badeværelse og har ligeledes stor have/grund med bygninger. Ejendommen ligger 500 m. fra den lille landsby [by9]. Kvm prisen er her 49.45 kr.

Den anden er en villa i [by10]. Ud fra det vi har modtaget fra SKAT, kan vi ikke se så meget andet end at det er en 104 kvm villa til 4.000 kr. pr. måned, altså en kvm pris på 38,46 kr. Det fremgår dog af BBR, at villaen har en ejendomsværdi på 840.000 kr. hvilket umiddelbar tyder på, at denne villa er i væsentligt bedre stand end stuehuset på [adresse3].

Det renoverede hus i [by5] er også svært sammenligneligt. [by5] ligger tæt på det naturskønne [by11], som er kendt for deres storslåede natur, flotte sandstrand og som om sommeren er hyppigt besøgt af turister fra Danmark, såvel som Tyskland og Sverige.

Stuehuset i [by6] udlejes til 20 kr. pr. kvm og er ifølge SKATs noter renoveret i 2011.

Boligen som Klagers arbejdsgiver har udlejet til en af sine ansatte gennem en 3. part er beliggende i centrum [by12]. Der er ingen tvivl om at huset har en bedre beliggenhed end den på [adressen]. Boligen er 91 kvm og udlejes til 4.000 kr. pr. måned, hvilket giver en kvadratmeterpris på 43.95 kr.

SKAT vurderer på baggrund heraf, at markedsprisen for en bolig lignende den på [adresse3] ligger mellem 30 kr.-70 kr. pr. kvm. SKAT har valgt at trække den billigste ud, som er ejendommen i [by6]. [by6] ligger på det vestlige [...], som godt nok ligger langt fra [by1], men som alligevel har det til fælles med pågældende ejendom, at den ligger isoleret. Vi finder klart, at denne ejendom er mere sammenlignelig end de i [by3], [by4] og [by5], samt bylejlighederne i [by2] og de renoverede villahuse i [by1], hvorfor vi er uforstående overfor, hvorfor netop denne er valgt fra.

SKAT har ud fra ovenstående eksempler vurderet kvadratmeterprisen på den pågældende ejendom til 40 kr., som efter SKATs udsagn er ” under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i omegnen”

SKAT har efter vores opfattelse ikke fundet boliger i ”omegnen” og har heller ikke fundet boliger, som ud fra objektive parametre kan sammenlignes med den pågældende.

Ved vurderingen af kvm prisen skal der også henses til boligens størrelse. SKAT bruger en gennemsnitlig kvm pris, som er beregnet på grundlag af små byejendomme og anvender denne på et stort stuehus med en helt anden beliggenhed.

Ud over at boligerne beliggenhedsmæssigt er langt fra sammenlignelige, er der ligeledes ikke taget højde for, at der på landbrugsejendomme på over 2 ha foreligger landbrugspligt og dermed pligt til at benytte ejendommen som helårsbolig. Det er således essentielt for udlejer at have en lejer til at bebo ejendommen. Sammenholdt med efterspørgslen kan en ejendom, som den pågældende, ikke bære SKATs urimelige månedsleje.

SKAT har vurderet at det pågældende stuehus koster 6.960 kr. eksklusiv forbrug pr. måned. Dette er fuldstændig urealistisk og ligger langt over gennemsnittet for, hvad et ældre stuehus i tilknytning til en landbrugsvirksomhed på landet, kan koste.

Begrundelse for vores påstande

Vi er af den opfattelse at SKATs værdiansættelse er helt forkert og ganske urealistisk.

Ejendommen er i dårlig stand og er hverken særlig attraktiv eller meget værd. Dette illustreres ved, at ejendommen i perioden 2008-2014 var udbudt til salg for 585.000 kr. uden at kunne sælges.

Ejendommen består udover stuehuset af 1,1 hk agerjord samt gylletank og driftsbygninger, som i dag anvendes erhvervsmæssigt i forbindelse med arbejdsgivers primære drift, som er svine/markbrug.

God agerjord sælges i 2014 til ca. 140.00 kr. pr. hektar, jf. finanstilsynets vejledning. Herudover er der brugbare driftsbygninger, korntørreri samt gylletank til en anslået værdi af 150.000 kr.

1,1 hk 154.000 kr.

Korntørreri, gylletank samt driftsbygninger 150.000 kr.

Stuehus 281.000 kr.

Ejendom udbudt til 585.000 kr.

Stuehuset har således en beskeden værdi af ca. 281.000 kr.

Overskriften på salgspræsentationen lød ”[adresse3], [by12], Landejendom med fine udhus”. Ejendomsmægleren valgte således i overskriften at fremhæve et udhus frem for selve stuehuset. I teksten skrev ejendomsmægleren videre ” stuehuset er ældre men pænt moderniseret og absolut beboeligt”.

At det i en salgsannonce for en beboelsesejendom fandtes nødvendigt at fremhæve, at stuehuset de facto kunne bebos stemmer godt overens med udlejers beskrivelse af stuehuset som et ”sminket lig”.

Af salgsopstillingen fremgår det endvidere, at forbrugsudgift til olie blev anslået til i alt 30.000 kr. Det skal hertil bemærkes, at de 30.000 kr. dækker over det samlede forbrug i både stuehus, stald, mandskabsrum m.m.

Både salgspræsentation samt salgsopstilling er vedlagt som bilag.

Som det fremgår af ovenstående er der tale om et gammelt stuehus til nærmest ingen værdi. Dette skal tages i betragtning ved fastsættelsen af markedslejen.

Arbejdsgiver/udlejer har endvidere i salgsperioden samt i den efterfølgende periode været nødsaget til fortsat at opvarme stuehuset, selvom dette ikke var beboet, for at stuehuset ikke skulle tabe yderligere værdi. En del af udgiften til varme ville således have været afholdt selvom Klager ikke var flyttet ind.

SKAT har vurderet markedslejen ud fra eksempler bl.a. fundet på boligportalen. Da dette synes, at være baggrunden for SKATs værdiansættelse har vi efterfølgende selv været på boligportalen og søgt efter boliger i området.

Da denne uddybelse har været længe undervejs, har vi haft mulighed for at følge en bolig, som vi mener er nogenlunde sammenlignelig i forhold til beliggenhed. Denne bolig er dog nyrenoveret og efterisoleret og indrettet med nyere køkken, hvorfor den kvalitetsmæssigt er i bedre stand end den pågældende på [adressen]. Nedenfor følger en tidslinje fra udbudstidspunktet og frem til nu.

18. marts 2017 (udbudsdato)

10. april 2017

5. juli 2017

10. august 2017

Herudover har vi ligeledes fundet en 5 værelses villa på 166 kvm, beliggende [adresse2], [by1], hvilket er 13 km. fra [adressen] til 4.650 kr. pr. måned. Kvm pris er her 28 kr.

Af ovenstående mener vi at have sandsynliggjort at et lignende lejemål, som ikke ligger i byområder og med tæt afstand til transportmuligheder, har en kvm pris der ligger mellem 20 kr.- 28 kr. eksklusiv forbrug.

Altså en reducering af SKATs kvadratmeterpris på mellem 12-20 kr.

Selvom disse er mere sammenlignelige, har de stadigvæk ikke den ulempe, at have erhvervsmæssig landbrugsvirksomhed i baghaven. Der skal derfor ligeledes tages højde for dette i prisen. Derudover er de ovenstående boliger også i umiddelbart bedre stand, end den pågældende, hvilket også påvirker markedslejen.

Ovenstående ulemper gør, at boligen på [adressen] er svær at udleje til en 3. part, som ikke har noget med landbrugsvirksomheden at gøre, da privatliv og ro er minimalt. Markedsprisen dannes som alle ved gennem udbud og efterspørgsel. Efterspørgslen på en sådan bolig er meget lille, mens udbuddet af bedre alternativer er stort-særligt hvis det er til den af SKATs fastsatte kvm- pris. For en bolig, som her beskrevet, er det en gevinst blot at kunne tjene udgifterne hjem.

Alternativet vil være, at boligen blot er en udgift for arbejdsgiver/udlejer, da han er nødsaget til en vis opvarmning og vedligeholdelse af huset, for at dette ikke taber yderligere værd. Huset var udbudt til salg for 585.000 kr. i 2014 og har en offentlig ejendomsvurdering på 1.150.000 kr. Til trods for, at det har været udbudt til kun ca. halvdelen af ejendomsværdien, kunne det stadigvæk ikke sælges.

At SKAT mener, at et sådant stuehus kan koste 6.960 kr. pr. måned eksklusiv forbrug ved udleje til 3. part er fuldstændigt urealistisk.

Huset var udbudt til salg til en boligværdi på ca. 281.000 kr., hvilket svarer til en kvm købspris på 1.614 kr., som det vel og mærke ikke engang kunne sælges til.

Det er vores opfattelse, at det ikke kan udelukkes at den reelle markedsværdi af fri bolig er de 3.000 kr. som Klager har betalt i husleje. Prisen begrundes i husets dårlige stand, ulemperne ved aktivt landbrug i baghaven samt beliggenheden. De 3.000 dækker yderligere forbrugsudgifter og udlejningen udgør samtidig en besparelse for udlejer, idet lejerne løbende istandsætter huset indvendigt for egen regning.

Skal der ansættes en værdi på grundlag af kvm priser, er det vores klare opfattelse, at kvm prisen ikke skal overstige 10 kr. Til baggrund herfor har vi brugt kvadratmeterprisen på de boliger, der beliggenhedsmæssigt er sammenlignelige med den pågældende bolig. Herefter har vi fratrukket for den kvalitetsmæssige stand af huset og for generne ved at bo klods op af en aktiv landbrugsvirksomhed.

Subsidiært mener vi, at ovenstående dokumenterer, at den af SKAT skønnede værdiansættelse er for alt høj, hvorfor vi påstår, at SKATs værdiansættelse af fri bolig skal nedsættes efter Landsskatterettens skøn.

Dokumentation for betalt husleje

SKAT har endvidere ikke godkendt kontospecifikationer som gyldig dokumentation for betalt husleje. Kontospecifikationerne viser, at der primo oktober, november og december i 2015 er overført 3.000 kr. fra [person2] men teksten ”RENT”. Beløbet er efterfølgende bogført i regnskabet som husleje for [adresse3].

Vi er derfor uforstående overfor at SKAT ikke har fundet bevisførelsen for betalt husleje tilstrækkeligt godtgjort. Vi er af den opfattelse at [person2] har løftet bevisbyrden for, at han har indbetalt 9.000 kr. i husleje i perioden oktober-december 2015, hvorfor dette beløb skal fragå i en evt. forhøjelse af markedslejen.

Fastsættelse af markedspris

SKAT har ud fra Energistyrelsen beregnet hvad klager bruger af henholdsvis vand, varme og el.

Vi er enige med SKAT i de priser de har estimeret for forbrug af el og vand. Vi mener dog ikke, at Klager har det af SKAT estimerede varmeforbrug. Arbejdsgiver/udlejer vurderer at der årligt bruges 2.500 l olie til alene at opvarme stuehuset, hvorfor vi anmoder om, at varmeforbruget nedsættes hertil. Det er ikke muligt at fremkomme med dokumentation for det præcise forbrug, da oliefyret opvarmer både stald og stuehus, hvorfor der ikke foreligget en selvstændig opgørelse.

Klager bor på [adresse3] i tre måneder i 2015. Priserne for olie er faldet meget i 2015. SKAT anvender den gældende oliepris i 2014, da [virksomhed2] opgørelse tager udgangspunkt i dette år. Den gennemsnitlige oliepris i 2015 ligger på ca. 9,3 kr. pr. liter, hvorfor værdien af fri bolig beregnes således:

Markedsleje: 10 kr./m2 x 174 x 3 måneder (oktober-december) 5.220 kr.

-10 % reduktion pga. fraflytningspligt -522 kr.

El, 3480 kr. /12 x 3 måneder x 2 voksne + barn 2.610 kr.

Vand, 2.452 kr. / 12 mdr. x 3 x 2 voksne 1.226 kr.

Vand, 9.000 kr. – 4.904 kr. / 2 børn /12 måneder x 3 måneder 512 kr.

Varme, 2.500 l af 9,3/ 12 måneder x 3 måneder 5.812 kr.

Skattepligtig værdi 14.858 kr.

Betalt husleje -9.000 kr.

I alt til beskatning 5.858 kr.”

Klagerens repræsentant har den 8. januar 2019 fremsendt bemærkninger til sagsfremstilling, hvoraf følgende fremgår:

” Vi er enige med Skatteankestyrelsen i følgende:

Vi er ligeledes enige med Skatteankestyrelsen i, at den af SKAT skønsmæssige ansatte lejeværdi skal tilsidesættes. Vi er også enige med begrundelsen herfor, hvor Skatteankestyrelsen ikke finder at de af SKAT fremlagte boliger anses for sammenlignelige med [adresse3] med hensyn til stand, beliggenhed og gener fra produktionsvirksomheden på ejendommen.

Skatteankestyrelsen foretager herefter et nyt skøn af kvadratmeterprisen for [adresse3].

Kvadratmeterprisen på [adresse3]

Selvom vi er enige i baggrunden for den nye skønsmæssige ansættelse, er vi af den opfattelse, at den af Skatteankestyrelsen fastsatte kvadratmeterpris endnu er for høj. Skatteankestyrelsen ansætter kvadratmeterprisen til 300 kr. pr. år., svarende til 25 kr. pr. kvm pr. måned.

Som fremført i klagen er vi af den opfattelse, at lignende lejemål, som ikke ligger i byområder og som ikke ligger i tæt afstand til transportmuligheder har en bevist kvadratmeterpris på mellem 20-28 kr.

Herudover skal der i kvadratmesterprisen ligeledes reguleres for det faktum, at driftsbygningerne på ejendommen indgår i en stor landbrugsproduktion

Vi har på ny forsøgt at lave en udsøgning på lignende landbrugslejemål beliggende i udkantsbyer.

Den eneste af nedenstående, som ikke kan karakteriseres som en udkantsby er [by13], som ligger i midten af [by14] og [by15].

Nye søgninger

Ovenstående ejendomme er alle nedlagte landbrugsejendomme. Vi gør opmærksom på, at der i den gennemsnitlige kvadratmeterpris for [adressen] derfor stadigvæk skal korrigeres for, at der drives aktivt landbrug ved siden af.

Vi har vedhæftet billede af ejendommen fra BBR. Vi har vedhæftet et tæt på og langt fra. Langt fra for at belyse, at der er tale om en ejendom, som ligger midt ude i ingenting og tæt på for at belyse, at der er tale om et stuehus som ligger klods op af driftsbygningerne, som anvendes i arbejdsgiverens store landbrug.

Der er ingen efterspørgsel på ejendommen og alternativet vil være, at huset står ubeboet hen.

Vi har ligeledes vedhæftet et kort videoklip af ejendommen, som vi håber at Landsskatteretten vil se.

En kvadratmeterpris på 300 kr. pr. år eller 25 kr. pr. måned, er således efter vores opfattelse stadigvæk for høj.

I forbindelse med indgivelse af BBR oplysninger, har ejer af ejendommen fået opmålt stuehuset på ejendommen. Målingen viser, at stuehuset kun er 165 kvm.

Vi er således af den opfattelse, at klager ikke skal beskattes af de på nuværende tidspunkt BBR indberettede kvadratmeter, men derimod de faktiske 165 kvm, som ligeledes vil fremgå af den opdaterede BBR.

Afslutning

På baggrund af ovenstående påstår vi, at den af Skatteankestyrelsen fastsatte kvadratmeterpris endnu er skønnet for højt.”

Klagerens repræsentant har endvidere den 1. marts 2019 fremsendt bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse, hvoraf følgende fremgår:

”Vi er enige med Skattestyrelsen i, at deres oprindelige fastsatte markedsleje var forkert. Vi fastholder dog, at 25 kr. pr. kvm (300 kr. pr. m2 pr. år) stadigvæk er ansat for højt, og vi beder Landsskatteretten tage stilling hertil.

Vi her vedhæftet nye eksempler fra februar.

Vi gør opmærksomme på, at der i den gennemsnitlige kvadratmeterpris stadigvæk skal tages hensyn til, at der drives aktivt landbrug ved siden af sammenholdt med efterspørgelsen på et umoderniseret stuehus i den mørkeste del af Jylland, hvorfra der drives aktivt landbrug. ”

Retsmøde

Klagerens repræsentant fremlagde nye boligeksempler i området ved byerne [by1] og [by2], lige som repræsentanten fremviste video af [adresse3] og [adresse2]. Stuehusenes placering tæt på produktionsbygningerne fremgik af videoen, hvorfor repræsentanten bemærkede, at der ved fastsættelsen af markedsleje må tages hensyn til stuehusenes beliggenhed, mangler, gener og stand. Hun anførte, at det sandsynligvis vil være umuligt at udleje stuehusene til tredjemand, og at markedslejen må fastsættes under hensyntagen hertil. Der blev endvidere henvist til, at der er foretaget en ny opmåling af boligerne, og det fremgår nu af BBR, at stuehuset på [adresse3] er på 165 kvm, og at stuehuset på [adresse2] er på 195 kvm.

Skattestyrelsen var enig i, at markedslejen må fastsættes til et lavere skøn end det af SKAT først foretagne, men bemærkede bl.a., at det må være arealet som fremgår af BBR i indkomstårene, der er beskatningsgrundlaget.

Landsskatterettens afgørelse

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes tilskud til telefon uden for arbejdsstedet, jf. stk. 2, samt efter reglerne i stk. 3-14 vederlag i form af formuegoder af pengeværdi, sparet privatforbrug og værdien af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, jf. statsskattelovens §§ 4-6, når tilskuddet eller godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt. Det fremgår af ligningslovens § 16, stk. 1.

Af ligningslovens § 16, stk. 3 fremgår, at værdien af et personalegode, som udgangspunkt ansættes til markedsværdien. Værdien af fri bolig kan nedsættes med 10 pct. af markedslejen, hvis der er fraflytningspligt ved ansættelsesforholdets ophør, jf. ligningslovens § 16, stk. 8.

Klageren har fremlagt kontrakt om tjenestebolig, hvor det fremgår, at lejemålet skal fraflyttes ved ansættelsesforholdets ophør. Skattestyrelsen har godkendt fraflytningspligten, og værdien af fri bolig skal således nedsættes med 10 pct. af markedslejen, jf. ligningslovens § 16, stk. 8.

Repræsentanten har under retsmødet anført, at det efter nye opmålinger til BBR fremgår, at stuehusets areal på [adresse3] er 165 kvm, og ikke de 174 kvm som oprindeligt anført.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at det er oplysninger fra BBR i indkomstårene, som skal anvendes. Landsskatteretten finder derfor, at klageren skal beskattes af boligarealet på i alt 174 kvm i indkomståret 2015.

Markedslejen må for 2015 fastsættes skønsmæssigt ud fra ejendommens størrelse, stand og beliggenhed, idet der må henses til, hvad lejeniveauet er for sammenlignelige ejendomme i området.

SKAT har ansat markedslejen til 40 kr. pr. kvm, svarende til 83.520 kr. årligt (480 kr. pr. kvm årligt) på [adresse3]. Ved skønnet er der henset til lejen for flere ejendomme i blandt andet [by1], [by3], [by5] og [by2] centrum, hvor lejen er henholdsvis mellem 240 kr. pr. kvm og 840 kr. pr. kvm. Klagerens repræsentant har henvist til lejen for nogle ejendomme, som ligger i [by1]. Der er bl.a. tale om en ejendom på 180 kvm, hvor den månedlige leje har udviklet sig i periode 18. marts 2017 til 10. august 2017 fra 460 kr. pr. kvm til 366 kr. kvm om året. Derudover er der tale om en ejendom, som ligger på [by1]vej i [by1], hvor kvm pris er 336 kr. om året.

Landsskatteretten finder, at den af SKAT skønsmæssige ansatte lejeværdi må tilsidesættes. Der lægges herved vægt på, at de af SKATs fremlagte boliger ikke anses at være sammenlignelige med [adresse3] med hensyn til stand, beliggenhed og gener fra produktionsvirksomheden på ejendommen. Landsskatteretten finder derimod, at de af repræsentanten fremlagte boliger er mere sammenlignelige, og Landsskatteretten fastsætter herefter markedslejen skønsmæssigt til 120 kr. pr. kvm årligt for [adresse3]. Markedsprisen er fastsat ud fra en konkret vurdering af den samlede husleje inkl. forbrug.

Den skattepligtige værdi af fri bolig skal tillægges udgifter, som selskabet betaler til vand, varme og el. Værdi af el og vand er der enighed om. SKATs fastsatte pris for varmeudgifter er påklaget, idet repræsentanten har anført, at oliepriserne er faldet fra 2014 til 2015. Landsskatteretten er enig heri, og fastsætter således olieprisen for 2015 til 9,3 kr. pr. liter. Det er Landsskatterettens opfattelse, at olieforbruget pr. år, må beregnes efter [virksomhed2]’ beregningsmodel for gennemsnitsforbrug.

Herudover skal den af klageren betalte husleje til selskabet fratrækkes den skattepligtige værdi. Landsskatteretten finder, at klageren har dokumenteret, at der er betalt 3.000 kr. i husleje i henholdsvis oktober, november og december 2015. Der lægges herved vægt på den fremlagte kontrakt om tjenestebolig, samt kontospecifikationer fra selskabet.

Den talmæssige opgørelse ser herefter således ud:

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs afgørelse.