Kendelse af 08-05-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Faktiske oplysninger

Klageren har været ansat hos virksomheden [virksomhed1] v/[person1] siden den 9. januar 2014 som landbrugsmedhjælper. Arbejdsstedet var placeret på adresserne [adresse1], [by1] og [adresse2], [by2].

Der foreligger en ansættelseskontrakt på engelsk som er underskrevet den 9. januar 2014, og en ansættelseskontrakt på dansk som er underskrevet den 6. december 2014.

Det fremgår af CPR-registeret, at klager har fået stillet bolig til rådighed af virksomheden på adressen [adresse3] i [by1] i perioden 10. januar 2014 til 18. februar 2015 og på [adresse4] i [by1] i perioden 18. februar 2015 til 1. juli 2015.

Det fremgår af den første ansættelseskontrakt, at ansættelsen omfatter en selvstændig bolig på [adresse3] i [by1], hvoraf markedslejen er anført til 1.000 kr./mdr. inkl. forbrug. Det fremgår ikke hvor mange kvm klageren har lejet på [adresse3], men det fremgår under § 9 i kontrakten, at lejen omfatter 1. sal. Det fremgår endvidere af den anden ansættelseskontrakt, at ansættelsen omfatter værelse eller andel af bolig.

Klagerens repræsentant har fremlagt en huslejekontrakt for [adresse3] dateret og underskrevet 1. februar 2014, hvor det fremgår, at klageren har fraflytningspligt ved ansættelsesforholdets ophør.

Der er endvidere fremlagt en kontrakt om tjenestebolig for [adresse4] i [by1] dateret og underskrevet den 15. februar 2015, hvor det fremgår, at klageren har fraflytningspligt ved ansættelsesforholdets ophør. SKAT er enig i, at klageren har fraflytningspligt fra begge ejendomme.

Det fremgår endvidere af kontrakten for [adresse4], at ansættelsen omfatter en selvstændig bolig, hvoraf markedslejen er anført til 3.000 kr./mdr. inkl. forbrug. Det fremgår ikke hvor mange kvm klageren har lejet på [adresse4], men det fremgår under § 1 i kontrakten, at kun dele af stuehuset må bruges.

Boligen, [adresse3] i [by1], har et samlet boligareal på 88 kvm. Der er elvarme på 1. sal som er 47 kvm, og fjernvarme i stueetagen.

Boligen, [adresse4] i [by1], er et fritliggende ældre parcelhus på 174 m2. Der er eget oliefyr. Ejendommen var i 2008-2014 udbudt til salg for 585.000 kr. uden at kunne sælges.

Det har ikke været muligt for virksomheden at dokumentere hvilke udgifter klager har haft til el, vand og varme i 2015. SKAT har fastsat forbruget efter det oplyste på [virksomhed2]’ hjemmeside. SKATs fastsættelse af klagerens forbrug af el og vand er ikke påklaget.

SKATs afgørelse

SKAT har beskattet klageren af værdi af fri bolig inkl. forbrug i indkomstårene 2014 og 2015.

SKAT har begrundet ansættelserne således:

”(...)

1.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

Indledningsvis bemærker SKAT, at medarbejdere, som er ansat hos [virksomhed1] v/[person1] er landbrugsmedhjælpere, som udgangspunkt er omfattet af Skatterådets bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012, hvorefter værdien af det frie logi på ansættelsesstedet kan ansættes i overensstemmelse med de af Skatterådet anviste satser, jf. punkt 1.3 Retsregler og praksis, under punkt Skatterådets normalværdier.

Det er dog en forudsætning, at der er tale om ”frit logi” på ”ansættelsesstedet”.

Ifølge de foreliggende oplysninger har du ikke fået stillet frit logi til rådighed på ansættelsesstedet.

Dit arbejdssted ifølge ansættelseskontrakten er placeret på matrikelnumre [...1] ([adresse1] – [by1]), hvor din arbejdsgiver [person1]s bopæl er beliggende. Husene du har beboet er beliggende på henholdsvis [adresse3] (matrikelnumre [...1]) og [adresse4] – [by1] (matrikelnumre [...1]). Der er tale om et fritliggende parcelhus, der ligger henholdsvis 3,1 km og 1 km fra ansættelsesstedet. Disse parceller er adskilt fra arbejdsstedet.

SKAT kan således konstatere, at husene beliggende på [adresse3] og [adresse4] – [by1] ikke har nogen fysisk forbindelse til arbejdsstedet.

Endvidere har SKAT fået oplyst, at du og kæresten disponerer over et fritliggende parcelhus med badeværelse og køkken. Der blev oplyst, at boligen er af ældre dato og ikke renoveret i mange år. Det skal fremhæves, at på trods boligen er af ældre dato men kvalitetsmæssigt må det anses for at ligge over et almindeligt frit logi.

Det forhold, at der er tale om et selvstændigt hus, der ikke er placeret på arbejdsstedet indebærer således, at Skatterådets satser ikke kan anvendes ved fastsættelse af logiets værdi, se Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Værdien af fri bolig skal derfor fastsættes til markedsprisen, det vil sige, hvad boligen ville kunne lejes ud til, til tredjemand, inkl. udgifter til el, vand og varme mm., såfremt der ikke betales særskilt af de ansatte, jf. ligningsloven § 16, stk. 1 og 3 samt Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Efter SKATs opfattelse har din tidligere arbejdsgiver udlejet til en for lav kvadratmeterpris.

SKAT har undersøgt markedsprisen i omegnen og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.

SKAT har ikke været på kontrol og gennemset husenes tilstand men på baggrund af din tidligere arbejdsgivers udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år, fastsætter SKAT kvadratmeterprisen til 40 kr., som er under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i omegnen.

SKAT har tidligere skrevet til din tidligere arbejdsgiver og bedt om oplysninger for forbrug af el, vand og varme på [adresse3] og [adresse4]. Din tidligere arbejdsgiver har ikke kunnet dokumentere hvad du og kæresten har brugt i el, vand og varme.

SKAT har undersøgt hvor meget el, vand og varme en typisk dansker eller en familie med 2 voksne og 2 børn bruger i gennemsnit.

På [virksomhed2] hjemmeside www.bolius.dkhar de opgjort hvor meget en dansker og en husstand bruger i gennemsnit i el, vand og varme om året.

Da det ikke har været muligt for SKAT at finde den præcis el-, vand- og varmepris for indkomstårene 2014 og 2015 samt din tidligere arbejdsgiver ikke har kunnet dokumentere hvad du har brugt i el, vand og varme, vil vi bruge nedenstående oplysninger, der er oplyst i [virksomhed2] hjemmeside til at beregne el, vand og varmeforbrug for dig for indkomstårene 2014 og 2015.

Så meget strøm bruger en familie i gennemsnit

Ifølge Energistyrelsen bruger en typisk dansker i gennemsnit 1.568 kWh pr. år, mens en gennemsnitsfamilie på 2 voksne og 2 børn bruger 6.300 kWh om året.

I oktober 2015 var den gennemsnitlige elpris inkl. abonnement 2,22 kr. pr. kWh. Dermed bruger en dansker i snit 3.480,96 kr. om året på el, mens en husstand har en årlig elregning på 13.986 kr.

Så meget vand bruger en typisk familie pr. husstand

I 2014 brugte en dansker i gennemsnit 38,8 m3 vand i sin bolig eller 106 liter pr. dag.

Med en gennemsnitlig vandpris på 63,24 kr. pr. m3, eller 6,3 øre pr. liter, svarer det til en vandudgift på 2.452 kr. om året pr. person.

En familie på 2 voksne og 2 børn bruger ca. 150 m3 vand om året og har en gennemsnitlig vandregning på ca. 9.000 kr. om året.

Så mange penge bruger man på varme

[virksomhed3] har i oktober 2014 for [virksomhed2] beregnet varmeudgiften pr. år for et typisk parcelhus fra 1960’erne – 1970’erne på 130 m2. Priserne (i parentes forbruget) er:

Fjernvarme: 11.168 kr. (18,1 MWh)

Nyt oliefyr: 21.275 kr. (1.850 liter)

Gammelt oliefyr: 27.600 kr. (2.400 liter)

Elvarme: 30.576 kr. (18.200 kWh)

Da din tidligere arbejdsgiver ikke har oplyst om oliefyr er ny eller gammel, har SKAT valgt at bruge oplysninger for gammelt oliefyr, grundet husene er af ældre dato.

Værdiansættelse af markedsleje for de frie boliger

På baggrund af ovenstående oplysninger har SKAT opgjort hvad du skal beskattes i fri bolig for indkomstårene 2014 og 2015, jf. ligningslovens § 16, stk. 1 og 3.

[adresse3], [by1]

Ifølge Folkeregistreret oplysninger er du tilflyttet [adresse3] – [by1] i periode 10. januar 2014 og fraflytter 18. februar 2015 med kæresten. Din kæreste flyttede ind på [adresse3] den 2. december 2014.

Din tidligere arbejdsgiver har oplyst, at du har lejet 1. sal på 42 m2. Ifølge BBR oplysninger lyder 1. sal på 47 m2. SKAT bruger BBR oplysninger, hvorfor du skal beskattes med 47 m2.

Du har tjenestebolig på [adresse3] – [by1], jf. ansættelseskontrakt men der foreligger ikke en særskilt kontrakt om tjenestebolig og aftale om fraflytningspligt, hvorfor reduktion på 10 % for fraflytningspligt ikke kan gives, jf. ligningsloven § 16, stk. 8.

Herefter skal der ske beskatning af fri el, vand og varme.

[adresse4], [by1]

Du har lejet [adresse4] – [by1]. Din tidligere arbejdsgiver har ikke oplyst hvor mange kvadratmeter du har lejet. Ifølge kontrakt om tjenestebolig under § 1 står der skrevet: Boligen består af ”nedlagt ejendom, men kun dele af stuehus må bruges”.

Din tidligere arbejdsgiver har ikke dokumenteret, hvilke dele af stuehus du og din kæreste ikke har haft adgang til eller værelser er aflåst. Ifølge Folkeregistreret oplysninger er I de eneste som er tilmeldt på adressen.

Efter SKATs opfattelse har I adgang og rådighed til hele huset på 174 m2, hvorfor du skal beskattes af hele huset.

Du og din kæreste tilflytter [adresse4] – [by1] i periode 18. februar 2015 til 30. juni 2015, jf. Folkeregistreret oplysninger. Ifølge kontrakt om tjenestebolig under § 7 er der aftalt, at I kan flytte ind den 1. marts 2015. Du ses også at have betalt husleje for hele marts måned, hvorfor du skal beskattes af fri bolig fra marts måned.

Der foreligger en særskilt kontrakt om tjenestebolig og fraflytningspligtig på [adresse4] – [by1], hvorfor værdien reduceres herefter med 10 % på grund af fraflytningspligt, jf. ligningsloven § 16, stk. 8.

Herefter skal der ske beskatning af fri el, vand og varme.

Det er SKATs opfattelse, at du skal beskattes af fri bolig for indkomstårene 2014 og 2015 med følgende:

Indkomståret 2014

[adresse3], [by1]

Markedsleje: 40 kr./m2 * 47 m2 * 111/2 måneder (10. januar – december) = 21.620 kr.

El: 3.480 kr. / 12 mdr. * 111/2 måneder = 3.335 kr.

Vand: 2.452 kr. / 12 mdr. * 111/2 måneder = 2.350 kr.

Varme 1. etage: 30.576 kr. / 130 m2 * 47 m2 / 12 mdr. * 111/2 mdr. = 10.593 kr.

Kærestens forbrug – indflyttet den 2. december 2014

El: 3.480 kr. / 12 mdr. * 1 måneder = 290 kr.

Vand: 2.452 kr. / 12 mdr. * 1 måneder = 204 kr.

Skattepligtig værdi: 38.392 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

Betalt husleje via løn (januar – februar) = 0 kr.

Betalt husleje via løn (marts – december) = -10.000 kr.

I alt til beskatning = 28.392 kr.

Indkomståret 2015

[adresse3], [by1]

Markedsleje: 40 kr./m2 * 47 m2 * 2 mdr. (januar – februar) = 3.760 kr.

El: 3.480 kr. / 12 mdr. * 2 måneder * 2 voksne = 1.160 kr.

Vand: 2.452 kr. / 12 mdr. * 2 måneder * 2 voksne = 817 kr.

Varme 1. etage: 30.576 kr. / 130 m2 * 47 m2 / 12 mdr. * 2 mdr. = 1.842 kr.

Skattepligtig værdi: 7.579 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

Betalt husleje via løn (januar – februar, 1.000 kr./mdr.) = - 2.000 kr.

I alt til beskatning = 5.579 kr.

[adresse4], [by1]

Markedsleje: 40 kr./m2 * 174 m2 * 4 måneder (marts – juni) = 27.840 kr.

- 10 % reduktion pga. fraflytningspligt = - 2.784 kr.

El: 3.480 kr. / 12 mdr. * 4 måneder * 2 voksne = 2.320 kr.

Vand: 2.452 kr. / 12 mdr. * 4 måneder * 2 voksne = 1.635 kr.

Varme: 27.600 kr. / 130 m2 * 174 m2 / 12 mdr. * 4 mdr. = 12.314 kr.

Skattepligtig værdi: 41.325 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

Betalt husleje via løn (marts – juni, 3.000 kr./mdr.) = -12.000 kr.

I alt til beskatning = 29.325

Resume

SKATs gennemgang af [virksomhed1] v/ [person1]s regnskabsmateriale har ført til beskatning af fri bolig:

Du skal beskattes af fri bolig:

Indkomståret 2014: 28.392 kr.

Indkomståret 2015: (5.579 kr. + 29.325 kr.) 34.904 kr.”

SKAT har endvidere fremsendt bemærkninger til klagen. Heraf fremgår følgende:

”SKAT har konstateret, at arbejdsgiveren [virksomhed1] v/[person1] har stillet fri bolig til rådighed for [person2] og hans samlever på [adresse3] og [adresse4], [by1].

[person2] er ikke blevet beskattet af fri bolig. Han har betalt 1.000 kr. i husleje via sin løn.

Som udgangspunkt er [person2] omfattet af Skatterådets bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012, fordi han er landbrugsmedhjælper. Værdien af det frie logi på ansættelsesstedet kan ansættes i overensstemmelse med de af Skatterådet anviste satser, jf. afgørelsen – punkt 1.3 Retsregler og praksis, under punkt Skatterådets normalværdier.

Det er dog en forudsætning, at der er tale om ”frit logi” på ”ansættelsesstedet”.

Ifølge de foreliggende oplysninger har [person2] ikke fået stillet frit logi til rådighed på ansættelsesstedet.

[person2]s arbejdssted er ifølge ansættelseskontrakten placeret på matrikelnumre [...1] ([adresse1], [by1]), hvor hans arbejdsgiver [person1] er beliggende. Husene, [person2] har beboet, er beliggende på henholdsvis [adresse3] (matrikelnumre [...1]) og [adresse4], [by1] (matrikelnumre [...1]). Der er tale om fritliggende parcelhuse, der ligger henholdsvis 3,1 km og 1 km fra ansættelsesstedet. Disse parceller er adskilt fra arbejdsstedet.

SKAT kan således konstatere, at husene beliggende på [adresse3] og [adresse4], [by1] ikke har nogen fysisk forbindelse til arbejdsstedet.

Det forhold, at der er tale om et selvstændigt hus, der ikke er placeret på arbejdsstedet, indebærer således, at Skatterådet satser ikke kan anvendes ved fastsættelse af logiets værdi, se Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Værdien af fri bolig skal derfor fastsættes til markedsprisen. Det vil sige, hvad boligen ville kunne lejes ud til til tredjemand, inkl. udgifter til el, vand og varme m.v., såfremt der ikke betales særskilt af de ansatte, jævnført ligningslovens § 16, stk. 1 og 3 og Skatterådets bindende svar SKM2013.740.SR.

Efter SKATs opfattelse har arbejdsgiveren [virksomhed1] v/ [person1] udlejet til en for lav kvadratmeterpris. [person1]s kvadratmeterpris udlejning har ligget mellem 9 kr. og 16 kr. pr. kvm. [person2] har derved betalt for lidt i husleje og skal beskattes af differencen.

SKAT har undersøgt markedsprisen i området og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.

SKAT har ikke været på kontrol og gennemset husets tilstand, men på baggrund af arbejdsgiver [person1]s udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år, fastsætter SKAT kvadratmeterprisen til 40 kr., som er under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i området.

Det bemærkes, at arbejdsgiveren [person1] hos 3. part har lejet en bolig i [by1]-området og stillet denne til rådighed for en af sine medarbejdere. Huslejen var på 4.000 kr. pr. måned for 91 m2, dvs. kvadratmeterprisen var på 43,95 kr. (4.000 kr. / 91 m2). Medarbejderen er blevet beskattet af fri bolig med 4.000 kr. om måned eller 48.000 kr. om året. Huslejekontrakten kan ses under [virksomhed1]s sagsnr. [...].

SKAT har tidligere bedt arbejdsgiver [person1] afgive oplysninger om forbrug af el, vand og varme på de to adresser, men [person1] har ikke kunnet dokumentere, hvad [person2] og hans samlevende har brugt i el, vand og varme. SKAT har derfor brugt oplysninger på [virksomhed2] hjemmeside [...dk] for at beregne el, vand og varmeforbrug.

(...)”

Skattestyrelsen har fremsendt en udtalelse til repræsentantens uddybelse af klagen. Det fremgår bl.a., at:

”(...)

Værdiansættelse af fri bolig – markedspris

På det tidspunkt Skattestyrelsen gennemgik sagen har der ikke været megen udbud med udlejning af bolig i [by3] Kommune område, hvorfor vi har taget områder i nærheden for at finde en passende markedspris.

Ifølge Boligstat.dk under ”huslejestatistik” har Trafik-, Bygge- og boligstyrelsen vurderet, at den gennemsnitlige kvadratmeterhuslejer i [by4] og [by3] område i indkomståret 2015 har henholdsvis en gennemsnitligværdi på 659 kr. og 662 kr./m² om året, eller 54,91 kr. og 55,16 kr./m² pr. måned, jf. bilag A og B.

Huslejestatistikken er baseret på sammenkørsel af huslejeoplysningerne i Boligstøtteregisteret primo året med Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og TBSTs Boligstatistiske database.

Skattestyrelsen har i afgørelsen af 24. november 2016 fastsat kvadratmeterprisen til 40 kr./m². Hvilket er lavere i forhold til Trafik-, Bygge- og boligstyrelsens fastsættelse af markedslejen.

Under sagsforløbet har [person2] arbejdsgivers og dens repræsentant [virksomhed4] ikke indsendt dokumentation for husenes tilstand, eksempel i form af billeder af huset, som de har gjort ifb. med uddybelse af klage.

Skattestyrelsen har derfor ikke haft mulighed for at vurdere husenes tilstand. Skattestyrelsens fastsættelse af kvadratmeterprisen er baseret på udlejning af boliger i nærområde samt på baggrund af [person2] arbejdsgivers udsagn om, at boligerne er af ældre dato og ikke renoveret i mange år.

Revisoren har i sin uddybelse af klage af 13. september 2017 ønsket, at kvadratmeterprisen ikke skal overstige 20 kr./m², fordi den etage [person2] har lejet et meget begrænset af skråvægge, som gør at kun ca. 15 m² er til rådighed med fuld loftshøjde.

Når Ejendomsstyrelsen opmåler kvadratmeter af et hus, er det ud fra hvad huset er opbygget til. Ved fastsættelse af kvadratmeter har Ejendomsstyrelsen ikke fratrukket hvor mange værelser, der har skråvægge og derefter bliver kvadratmeter fastsat.

Ved gennemgangen af billeder af huset, som [virksomhed4] har indsendt, er efter Skattestyrelsen opfattelse, at huset ikke er i et nedslidt tilstand, at kvadratmeterprisen kan vurdere til 20 kr./m². Skattestyrelsen anser revisorens fastsættelse af kvadratmeterprisen for at være et urealistisk kvadratmeterprisen.

Skattestyrelsen fastholder vores fastsættelse af kvadratmeterprisen til 40 kr./m², da den ligger under Trafik-, Bygge- og boligstyrelsens vurdering af kvadratmeterprisen for området i [by3] Kommune, hvor [adresse3] og [adresse4], [by1] er beliggende.

Forbrug af el, vand og varme:

Ved beregning af forbrug for el, vand og varme er det gennemsnitværdi Skattestyrelsen har kigget på.

[virksomhed2].dk har ved beregning af forbrug af el, vand og varme opgjort hvor meget en dansker eller en husstand bruger i gennemsnit om året.

Skattestyrelsen har ved beregning af el, vand og varme beregnet ud fra antal personer, der var beboet i huset.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at jo flere der beboer et hus, jo mere stiger der i forbruget.

Inden for visse områder, f.eks. almindelige forbrugsvarer og øvrige forbrugsudgifter, fastsætter Skattestyrelsen hvert år vejledende mindstesatser som en hjælp til at værdiansætte opgørelsen over den private del.

De vejledende mindstesatser for indkomståret 2015 fremgår af henholdsvis SKM2015.739.SKAT.

Den vejledende forbrug af el, vand og varme, som Skattestyrelsen har fastsat afviger ikke fra [virksomhed2].dk fastsættelse af forbrug af el, vand og varme for en dansker og en hustand.

Se også Den juridiske vejledning afsnit C.C.2.1.4.1 Privat forbrug af virksomhedens varer og privat andel af øvrige forbrugsomkostninger.

[adresse4], [by1]:

[virksomhed4] har i uddybelse af klage skrevet ”...Ejendommen er i dårlig stand og er hverken særlig attraktiv eller meget værd...God agerjord sælges i 2014 til ca. 140,00 kr. pr. hektar...Herudover er der brugbar driftsbygninger, korntørreri samt gylletank til en anslået værdi af 150.000 kr. ...”

Henset til størrelsen på jordliggendet vurderer Skattestyrelsen, at disse bygningsbestanddele ikke har nogen nævneværdi værdi, hvorfor beløbet tillægges stuehusværdien.

Revisoren har i sin uddybelse af klage af 13. september 2017 ønsket, at kvadratmeterprisen ikke skal overstige 10 kr./m²

Ved gennemgangen af billeder af huset, som [virksomhed4] har indsendt, er efter Skattestyrelsen opfattelse, at huset ikke er i et nedslidt tilstand, at kvadratmeterprisen kan vurdere til 10 kr./m². Skattestyrelsen anser revisorens fastsættelse af kvadratmeterprisen for at være et urealistisk kvadratmeterprisen.

Skattestyrelsen fastholder vores fastsættelse af kvadratmeterprisen til 40 kr./m², da den ligger under Trafik-, Bygge- og boligstyrelsens vurdering af kvadratmeterprisen for området i [by3] Kommune, hvor [adresse4], [by1] er beliggende.

Tjenestebolig:

Ifølge Folkeregistreret indflyttede [person2] [adresse3], [by1] pr. 10. januar 2014.

Den 9. januar 2014 og den 6. december 2014 har [person2] og hans arbejdsgiver indgået ansættelseskontrakt med bolig forhold på [adresse3], [by1]. I ansættelseskontrakterne er der skrevet:

Hvis der indgår bolig som en del af ansættelsesforholdet, skal der udfyldes en særskilt aftale herom. Den indgåede aftale bliver efterfølgende en del af nærværende kontrakt.

Skattestyrelsen har ikke modtaget den særskilt kontrakt om tjenestebolig for [adresse3], [by1], hvorfor reduktion på 10 % for fraflytningspligt ikke har givet.

I forbindelse med uddybelse af klage af 13. september 2017 har [virksomhed4] indsendt en ”lejekontrakt” for [adresse3], daterer den 14. februar 2014 med tilføjelse om fraflytningspligt.

Det skal bemærkes, at denne ”lejekontrakt” har Skattestyrelsen ikke modtaget under sagsforløbet.

Skattestyrelsen imødekommer, at [person2] får reduktion på 10 % for fraflytningspligt på [adresse3], [by1].

I ansættelseskontrakt ”kontrakt om tjenestebolig” daterer 15. februar 2015 under § 2 er der afkrydset i felt ”I tilknytning til ansættelsen er der tjenestebolig med fraflytningspligt, når ansættelsesforholdet lovligt ophører”

Reduktion på 10 % for fraflytningspligt er givet ved beretning af fri bolig for [adresse4], [by1], jf. afgørelsen af 24. november 2016.

Ny beregning af fri bolig for [adresse3], [by1]:

Indkomståret 2014

[adresse3], [by1]

Markedsleje:40 kr./m2 * 47 m2 * 111/2 måneder (10. januar – december) = 21.620 kr.

- 10 % reduktion pga. fraflytningspligt-2.162 kr.

El:3.480 kr. / 12 mdr. * 111/2 måneder = 3.335 kr.

Vand:2.452 kr. / 12 mdr. * 111/2 måneder = 2.350 kr.

Varme 1. etage: 30.576 kr. / 130 m2 * 47 m2 / 12 mdr. * 111/2 mdr. = 10.593 kr.

Kærestens forbrug – indflyttet den 2. december 2014

El:3.480 kr. / 12 mdr. * 1 måneder = 290 kr.

Vand:2.452 kr. / 12 mdr. * 1 måneder = 204 kr.

Skattepligtig værdi: 36.230 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

Betalt husleje via løn (januar – februar) = 0 kr.

Betalt husleje via løn (marts – december) = -10.000 kr.

I alt til beskatning = 26.230 kr.

Indkomståret 2015

[adresse3], [by1]

Markedsleje:40 kr./m2 * 47 m2 * 2 mdr. (januar – februar) = 3.760 kr.

- 10 % reduktion pga. fraflytningspligt-376 kr.

El:3.480 kr. / 12 mdr. * 2 måneder * 2 voksne = 1.160 kr.

Vand:2.452 kr. / 12 mdr. * 2 måneder * 2 voksne = 817 kr.

Varme 1. etage: 30.576 kr. / 130 m2 * 47 m2 / 12 mdr. * 2 mdr. = 1.842 kr.

Skattepligtig værdi: 7.203 kr.

Beskattet af fri bolig: 0 kr.

Betalt husleje via løn (januar – februar, 1.000 kr./mdr.) = - 2.000 kr.

I alt til beskatning = 5.203 kr.”

Skattestyrelsen har den 7. februar 2019 fremsendt sin udtalelse til repræsentantens bemærkninger til sagsfremstilling og Skatteankestyrelsens indstilling. Heraf fremgår følgende:

”I klagesagen har Skatteankestyrelsen i brev fra 10. januar 2019 bedt Skattestyrelsen om en udtalelse til sagen, der skal afgøres af Landsskatteretten.

Følgende er indstillet:

Skattestyrelsens begrundelse/vurdering

I nærværende sag har SKAT i afgørelse af 24. november 2016 forhøjet klagers indkomst med værdi af fri bolig for 2014-2015, jf. ligningslovens § 16, stk. 1.

Skatteankestyrelsen har indstillet SKATs afgørelse ændret. Skattestyrelsen kan tiltræde indstillingen med nedenstående bemærkninger.

Indledningsvist bemærker Skattestyrelsen, at klager havde fri bolig til rådighed på [adresse3] og [adresse4] i [by1] som led i sit arbejde som landbrugsmedhjælper.

Der er i forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsbehandling fremlagt nye oplysninger omkring fraflytningspligt.

Klager har ifølge fremlagte ansættelseskontrakt samt udskrift af adresseoplysninger ikke har arbejdet og boet på samme adresse. Derfor anser Skattestyrelsen ikke klager for omfattet af § 1, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1076 af 20. november 2012.

Værdien af fri bolig skal derfor fastsættes efter markedsværdien, jf. ligningslovens § 16, stk. 3.

Efter nærmere gennemgang, er Skattestyrelsen enig i Skatteankestyrelsens fastsatte m²-pris for henholdsvis [adresse3] og [adresse4] i [by1]. Henset til de af klager fremlagte oplysninger samt Skatteankestyrelsens begrundelse, er Skattestyrelsen enig i at skønnet kan fastsættes til henholdsvis 360 kr./m² samt 300 kr./m² pr. år.

Herefter skal klageren beskattes som opgjort på side 17 og 18 i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling. Markedslejen er således reduceret med 10 % og klageren beskattes af fri forbrug betalt af virksomheden. Den samlede beskatning reduceres med dokumenteret betaling af husleje.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at SKATs værdiansættelse af fri bolig ændres, således at forhøjelsen for værdi af fri bolig ændres til 12.808 kr. i 2014 og 8.838 kr. i 2015. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at SKATs værdiansættelse af fri bolig nedsættes med et nærmere bestemt beløb efter Skatteankestyrelsens skøn.

Til støtte for påstanden er fremført:

”SKATs ansættelse af markedslejen

SKAT skriver, at Skatterådets satser ikke kan anvendes. Vi er enig heri, hvorfor boligerne skal fastsættes til markedsværdien af hvad en tilsvarende bolig kan lejes til i det pågældende område.

Værdien af fri bolig er skattepligtig. Dette fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1 pkt. Der skal således foretages en individuel vurdering af boligernes udlejningsværdi (markedsværdien), jf. ligningslovens § 16, stk. 3, for derved at kunne fastsætte det korrekte beskatningsgrundlag.

SKAT skriver i afgørelsen af 24. november 2016, at:

”SKAT har undersøgt markedsprisen i omegnen og har konstateret, at kvadratmeterprisen ligger mellem 30 kr. og 70 kr.”

Vi har d. 1. august 2016 bedt om at få aktindsigt i det materiale, som har dannet grundlag for SKATs konstatering af denne markedspris.

Vi har den 10. august 2016 modtaget udskrifter fra boligportalen, samt en lejekontrakt for en anden medarbejder, som gennem arbejdsgiver har lejet en bolig af 3. part.

Af de udskrifter fra boligportalen, som SKAT har brugt til at vurdere markedsprisen er der:

Derudover en lejekontrakt for en anden medarbejder, som har lejet en bolig gennem arbejdsgiver fra en 3. part. Lejen er her 43,95 kr. pr. kvm.

Først og fremmest er det vores klare opfattelse, at man ikke kan sammenligne priserne i områderne [by5] og [by6] med priserne på [adresse1] i [by1].

Både [by5] og [by6] er yderst populære byer i tæt beliggenhed med [by9], og med gode bus og togforbindelser til både [by10] og [by9]. [by6] er kendt for sine store skovområder, mens [by5] ligger i cykelafstand til vandet. Huslejepriserne i disse østjyske byer kan under ingen omstændigheder sammenlignes med de priser, der kan gøre sig gældende for pågældende bolig i pågældende område.

Herudover har SKAT brugt tre lejligheder i centrum [by2]. Ligeledes denne sammenligning forholder vi os skeptiske overfor. Man kan ikke sammenligne lejligheder midt i et byområde med et gammelt stuehus midt i ingenting og en ældre villa i [by11].

Herefter er der to villaer i [by1].

Første villa er 91 kvm og koster 4.500 pr. måned. Der er mulighed for mindre dyrehold, og huset er istandsat med stort nyt køkken og badeværelse og har ligeledes stor have/grund med bygninger. Ejendommen ligger 500 m. fra den lille landsby [by12]. Kvm prisen er her 49.45 kr.

Den anden er en villa i [by13]. Ud fra det vi har modtaget fra SKAT, kan vi ikke se så meget andet end at det er en 104 kvm villa til 4.000 kr. pr. måned, altså en kvm pris på 38,46 kr. Det fremgår dog af BBR, at villaen har en ejendomsværdi på 840.000 kr. hvilket umiddelbar tyder på, at denne villa er i væsentligt bedre stand end stuehuset på [adresse4] og huset i [by11].

Det renoverede hus i [by7] er også svært sammenligneligt. [by7] ligger tæt på det naturskønne [by14], som er kendt for deres storslåede natur, flotte sandstrand og som om sommeren er hyppigt besøgt af turister fra Danmark, såvel som Tyskland og Sverige.

Stuehuset i [by8] udlejes til 20 kr. pr. kvm og er ifølge SKATs noter renoveret i 2011.

Boligen som Klagers arbejdsgiver har udlejet til en af sine ansatte gennem en 3. part er beliggende i centrum [by11]. Boligen er 91 kvm og udlejes til 4.000 kr. pr. måned, hvilket giver en kvadratmeterpris på 43.95 kr. Lejer har her rådighed over samtlige 91 kvm.

SKAT vurderer på baggrund af ovenstående, at markedsprisen for boliger lignende de på [adresse1] ligger mellem 30 kr.-70 kr. pr. kvm. SKAT har valgt at trække den billigste ud, som er ejendommen i [by8]. [by8] ligger på det vestlige [ø1], som godt nok ligger langt fra [by1], men som alligevel har det til fælles med pågældende ejendomme, at den ligger isoleret. Vi finder klart, at denne ejendom er mere sammenlignelig end de i [by5], [by6] og [by7], samt bylejlighederne i [by2] og de renoverede villahuse i [by1], hvorfor vi er uforstående overfor, hvorfor netop denne er valgt fra.

SKAT har ud fra ovenstående eksempler vurderet kvadratmeterprisen på de pågældende ejendomme til 40 kr., som efter SKATs udsagn er ” under gennemsnittet for kvadratmeterprisen i omegnen”. SKAT har ikke fundet det nødvendigt at differentiere kvadratmeterprisen på de to ejendomme til trods for at de er meget forskellige og ud fra objektive kriterier næppe burde have helt samme kvadratmeterpris.

SKAT har endvidere efter vores opfattelse ikke fundet boliger i ”omegnen” og har heller ikke fundet boliger, som ud fra objektive parametre kan sammenlignes med de pågældende.

Ved vurderingen af kvm prisen skal der også henses til boligernes størrelse. SKAT bruger en gennemsnitlig kvm pris, som er beregnet på grundlag af små byejendomme og anvender denne på store stuehus med en helt anden beliggenhed og en overetage i en lille landsby uden køkken.

Ud over at boligerne beliggenhedsmæssigt er langt fra sammenlignelige, er der ligeledes ikke taget højde for, at der på landbrugsejendomme på over 2 ha foreligger landbrugspligt og dermed pligt til at benytte ejendommen som helårsbolig. Ejendommen på [adresse4] skal således bebos. Sammenholdt med efterspørgslen kan en ejendom, som den pågældende, ikke bære SKATs urimelige månedsleje, såfremt den ønskes lejet ud hurtigt og længe.

SKAT har vurderet at stuehuset på [adresse4] koster 6.960 kr. eksklusiv forbrug pr. måned og overetagen på [adresse3] 1.880 kr. eksklusiv forbrug pr. måned. Dette er fuldstændig urealistisk og ligger langt over gennemsnittet for, hvad et ældre stuehus i tilknytning til landbrugsvirksomhed på landet og en overetage med skråvægge og uden køkken, kan koste.

Begrundelse for vores påstande

SKAT har vurderet markedslejen ud fra eksempler bl.a. fundet på boligportalen. Da dette synes, at være grundlag for SKATs værdiansættelse har vi efterfølgende selv været på boligportalen og søgt efter boliger i området.

Da denne uddybelse har været længe undervejs, har vi haft mulighed for at følge en bolig, som vi mener er nogenlunde sammenlignelig i forhold til beliggenhed. Denne bolig er dog nyrenoveret og efterisoleret og indrettet med nyere køkken, hvorfor den kvalitetsmæssigt er i bedre stand end de pågældende på [adresse1]. Nedenfor følger en tidslinje fra udbudstidspunktet og frem til nu.

18. marts 2017 (udbudsdato)

10. april 2017

5. juli 2017

10. august 2017

Herudover har vi ligeledes fundet en 5 værelses villa på 166 kvm, som er beliggende [adresse2], [by1], til 4.650 kr. pr. måned. Kvm pris er her 28 kr.

Ligeledes en bolig i [by15] på 175 kvm til 5.000 kr. pr. måned, hvilket giver en kvm pris på 28,57 kr. Herved skal det bemærkes, at [by15] er på størrelse med [by1], og er således bedre beliggende end pågældende bolig i [by11] og dermed også stuehuset, [adresse4].

Selvom disse er mere sammenlignelige, har de stadigvæk ikke den ulempe, at have hverken erhvervsmæssig landbrugsvirksomhed i baghaven, som den beliggende [adresse4] eller at have skrævægge, begrænset rådighed og ingen køkken, som den beliggende [adresse3]. Der skal derfor tages højde for hver ejendoms ulemper i prisen.

Derudover er de ovenstående boliger også i umiddelbart bedre stand, end de pågældende, hvilket også påvirker markedslejen.

[adresse3]

Vi er af den opfattelse at SKATs værdiansættelse er helt forkert og ganske urealistisk.

Ejendommen er i dårlig stand og er hverken særlig attraktiv eller er meget værd. Nuværende offentlige ejendomsvurdering er på 330.000 kr. Der er ingen køkken i den overetage, der lejes ud og der er skråvægge der begrænser fuld udnyttelse af de 47 kvm.

Ud fra de boliger SKAT har fundet sammenholdt med de boliger, som vi har fundet, kan man opgøre en gennemsnits kvadratmeterpris. Kvadratmeterprisen skal efterfølgende reguleres for fordele og ulemper ved pågældende bolig.

Af ovenstående fremgår det, at den reelle gennemsnitspris for boliger såsom den i [by11] er ca. 29 kr.

Der er dog stadig den forskel at Klager ikke har rådighed over et helt hus, og at den etage han har til rådighed er meget begrænset af skråvægge, som gør at kun ca. 15 kvm er til rådighed med fuld loftshøjde. Derudover er huset installeret med blot et the-køkken.

Skal der ansættes en værdi på grundlag af kvm priser, er det vores klare opfattelse, at kvm prisen ikke skal overstige 20 kr. Til baggrund herfor har vi brugt kvadratmeterprisen på de boliger, der beliggenhedsmæssigt er sammenlignelige med den pågældende bolig. Herefter har vi fratrukket for den kvalitetsmæssige stand af huset – herunder mangel på et køkken. Herefter den manglende rådighed over den resterende del af boligen og begrænsningerne ved skråvæggene.

Subsidiært mener vi, at ovenstående dokumenterer, at den af SKAT skønnede værdiansættelse er for alt høj, hvorfor vi påstår, at SKATs værdiansættelse af fri bolig skal nedsættes efter Landsskatterettens skøn.

Fastsættelse af markedspris

SKAT har ud fra Energistyrelsen beregnet hvad klager bruger af henholdsvis vand, varme og el. Vi er enig med SKAT i de priser de har estimeret for forbrug for el og vand.

Arbejdsgiver/udlejer vurderer at der månedligt afholdes varmeudgifter for 600 kr. At Klager bruger mindre varme end estimeret af Energistyrelsen, skyldes at Energistyrelsen beregner forbruget ud fra hvad en børnefamilie bruger. Klager har ingen børn, hvilket begrænser varmeforbruget betydeligt.

Vi mener derudover heller ikke, at der skal beregnes individuel varme for Klagers kæreste, da lejligheden opvarmes til samme temperatur om der er en eller to på adressen. SKAT beregner heller ikke selvstændig brug af olie pr. person i ejendomme som opvarmes med oliefyr.

Hvis den ansatte har fraflytningspligt, findes den skattepligtige værdi af boligen ved at trække 10 pct. fra den fastsatte markedsleje.

Som bilag er vedlagt lejekontrakten for [adresse3], hvoraf fremgår, at Klager har fraflytningspligt.

På baggrund af ovenstående mener vi, at værdien af fri bolig for 11 1/2 måned af indkomståret 2014 skal opgøres således:

Indkomståret 2014

Markedsleje: 20 kr./m2 x 47 x 11 1/2 måneder (10. januar -december) 10.810 kr.

-10 % reduktion pga. fraflytningspligt -1.081 kr.

El, 3480 kr. /12 x 11 1/2 måned 3.335 kr.

Vand, 2.452 kr. / 12 mdr. x 11 1/2 2.350 kr.

Varme, 600 x 11,5 6.900 kr.

Kærestens forbrug-indflyttet den 2. december 2014

Vand, 2.452/12 x 1 måned 204 kr.

El, 3.480 kr./12 x 1 290 kr.

Skattepligtig værdi 22.808 kr.

Beskattet af fri bolig-10.000 kr.

I alt til beskatning 12.808 kr.

I indkomståret 2015

Du bor på [adresse3] i to måneder i 2015.

[adresse3]-[by1] (januar-februar)

Markedsleje: 20 kr./m2 x 47 x 2 måneder (januar-februar) 1.880 kr.

-10 % reduktion pga. fraflytningspligt -188 kr.

El, 3480 kr. /12 x 2 måneder * 2 voksne 1.160 kr.

Vand, 2.452 kr. / 12 mdr. x 2 måneder * 2 voksne 817 kr.

Varme, 600*2 1.200 kr.

Skattepligtig værdi 4.869 kr.

Beskattet af fri bolig -2.000 kr.

I alt til beskatning 2.869 kr.

Vedr. [adresse4]

Vi er af den opfattelse at SKATs værdiansættelse er helt forkert og ganske urealistisk.

Ejendommen er i dårlig stand og er hverken særlig attraktiv eller meget værd. Dette illustreres ved, at ejendommen i perioden 2008-2014 var udbudt til salg for 585.000 kr. uden at kunne sælges.

Ejendommen består udover stuehuset af 1,1 hk agerjord samt gylletank og driftsbygninger, som i dag anvendes erhvervsmæssigt i forbindelse med arbejdsgivers primære drift, som er svine/mark- brug.

God agerjord sælges i 2014 til ca. 140.00 kr. pr. hektar, jf. finanstilsynets vejledning. Herudover er der brugbare driftsbygninger, korntørreri samt gylletank til en anslået værdi af 150.000 kr.

1,1 hk 154.000 kr.

Korntørreri, gylletank samt driftsbygninger 150.000 kr.

Stuehus 281.000 kr.

Ejendom udbudt til585.000 kr.

Stuehuset har således en værdi af ca. 281.000 kr.

Overskriften på salgspræsentationen lyder ”[adresse4], [by11], Landejendom med fine udhus”. Ejendomsmægleren har således i overskriften valgt at fremhæve et udhus frem for selve stuehuset. I teksten skriver ejendomsmægleren videre ” stuehuset er ældre men pænt moderniseret og absolut beboeligt”. At det i en salgsannonce for en beboelsesejendom findes nødvendigt at fremhæve, at stuehuset de facto er beboeligt bør få alle alarmklokker til at ringe, og stemmer godt overens med udlejers beskrivelse af stuehuset som et ”sminket lig”.

Af salgsopstillingen, vedlagt som bilag, fremgår det endvidere, at forbrugsudgift til olie er anslået til i alt 30.000 kr. De 30.000 kr. dækker over det samlede forbrug i både stuehus, stald, mandskabsrum m.m.

At SKAT mener, at et sådant stuehus kan koste 6.960 kr. pr. måned eksklusiv forbrug ved udleje til 3. part er fuldstændigt urealistisk.

Huset var udbudt til salg til en boligværdi på ca. 281.000 kr., hvilket svarer til en kvm købspris på 1.614 kr., som det vel og mærke ikke engang kunne sælges til.

Det er vores opfattelse, at det ikke kan udelukkes at den reelle markedsværdi af fri bolig er de

3.000 kr. som Klager har betalt i husleje. Prisen begrundes i husets dårlige stand, ulemperne ved aktivt landbrug i baghaven samt beliggenheden. De 3.000 dækker yderligere forbrugsudgifter og udlejningen udgør samtidig en besparelse for udlejer, idet Klager løbende istandsætter huset indvendigt for egen regning.

Fra adressen [adresse4] er der 6 km til nærmeste offentlige transport, som er et tog fra [by2].

Skal der ansættes en værdi på grundlag af kvm priser, er det vores klare opfattelse, at kvm prisen ikke skal overstige 10 kr. Til baggrund herfor har vi brugt kvadratmeterprisen på de boliger, der beliggenhedsmæssigt er sammenlignelige med den pågældende bolig. Herefter har vi fratrukket for den kvalitetsmæssige stand af huset og for generne ved at bo klods op af en aktiv landbrugsvirksomhed.

Subsidiært mener vi, at ovenstående dokumenterer, at den af SKAT skønnede værdiansættelse er for alt høj, hvorfor vi påstår, at SKATs værdiansættelse af fri bolig skal nedsættes efter Landsskatterettens skøn.

Fastsættelse af markedspris

SKAT har ud fra Energistyrelsen beregnet hvad klager bruger af henholdsvis vand, varme og el. Vi er enig med SKAT i de priser de har estimeret for forbrug for el og vand.

Arbejdsgiver/udlejer vurderer at der årligt bruges 2.500 l olie til alene at opvarme stuehuset. At Klager anvender mindre olie end estimeret af Energistyrelsen, skyldes at Energistyrelsen beregner forbruget ud fra hvad en familie bruger. Klager bor med sin kæreste, men de har ingen børn. Derfor anvender de ikke ligeså meget olie til varme og opvarmning af vand, som en familie med børn gør.

Endvidere har SKAT anvendt de samme oliepriser som i 2014. Priserne for olie er faldet meget i 2015. Den gennemsnitlige oliepris i 2015 lå på ca. 9,3 kr. pr. liter, hvorfor dette korrigeres i nedenstående beregning. Derudover bor de der i de tidlige sommermåneder, hvorfor deres varmeforbrug sagtens ville kunne reduceres yderligere, såfremt man beregner ud fra det faktiske forbrug.

Hvis den ansatte har fraflytningspligt, findes den skattepligtige værdi af boligen ved at trække 10 pct. fra den fastsatte markedsleje.

På baggrund af ovenstående mener vi, at værdien af fri bolig for 4 måned af indkomståret 2015 skal opgøres således:

Markedsleje: 10 kr./m2 x 174 x 4 måneder (marts-juni) 6.960 kr.

-10 % reduktion pga. fraflytningspligt -696 kr.

El, 3480 kr. /12 x 4 måned 2.320 kr.

Vand, 2.452 kr. / 12 mdr. x 4*2 voksne 1.635 kr.

Varme, 2.500 l af 9,3 kr./12*4 7.750 kr.

Skattepligtig værdi 17.969 kr.

Beskattet af fri bolig -12.000 kr.

I alt til beskatning 5.969 kr.”

Klagerens repræsentant har den 8. januar 2019 fremsendt bemærkninger til sagsfremstilling, hvoraf følgende fremgår:

”Vi er enige med Skatteankestyrelsen i følgende:

Skatteankestyrelsen foretager herefter et nyt skøn af kvadratmeterprisen for [adresse3] og [adresse4].

Kvadratmeterprisen på [adresse3]

Selvom vi er enige i baggrunden for den nye skønsmæssige ansættelse, er vi af den opfattelse, at den af Skatteankestyrelsens fastsatte kvadratmeterpris endnu er for høj. Skatteankestyrelsen ansætter kvadratmeterpris til 360 kr. pr. kvm pr. år, svarende til 30 kr. pr. kvm. pr. måned.

Vi er enige i at kvadratmeterprisen ligger på ca. 30 kr. pr. kvm. på et alm. hus i [by11] og omegn.

Vi er dog af den opfattelse, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris skal nedjusteres, som følge af, at der i overetagen er tale om en mindre lejligehed med skråvægge, begrænset køkkenfacilitet og uden egen indgang.

Vi henviser endnu engang til, at den offentlige ejendomsvurdering er på blot 330.000 kr., hvorfor markedslejen ligeledes bør kunne afspejles heri og at klager kun lejer overetagen i ejendommen.

Vi fastholder således at kvadratmeterprisen udgør 20 kr. eller subsidiært, at Skatteankestyrelsens skøn nedsættes yderligere med et efter Landsskatteretten fastsat skøn.

Kvadratmeterprisen på [adresse4]

Selvom vi er enige i baggrunden for den nye skønsmæssige ansættelse, er vi af den opfattelse, at den af Skatteankestyrelsen fastsatte kvadratmeterpris endnu er for høj. Skatteankestyrelsen ansætter kvadratmeterprisen til 300 kr. pr. år., svarende til 25 kr. pr. kvm pr. måned.

Som fremført i klagen er vi af den opfattelse, at lignende lejemål, som ikke ligger i byområder og som ikke ligger i tæt afstand til transportmuligheder har en bevist kvadratmeterpris på mellem 20-28 kr.

Herudover skal der i kvadratmesterprisen ligeledes reguleres for det faktum, at driftsbygningerne på ejendommen indgår i en stor landbrugsproduktion

Vi har på ny forsøgt at lave en udsøgning på lignende landbrugslejemål beliggende i udkantsbyer.

Den eneste af nedenstående, som ikke kan karakteriseres som en udkantsby er [by16], som ligger i midten af [by17] og [by18].

Nye søgninger

Vi gør opmærksomme på, at der i den gennemsnitlige kvadratmeterpris stadigvæk skal tages hensyn til, at der drives aktivt landbrug ved siden af, hvilket ikke er tilfældet i ovenstående eksempler.

Vi har vedhæftet billede af ejendommen fra BBR. Vi har vedhæftet et tæt på og langt fra. Langt fra for at belyse, at der er tale om en ejendom, som ligger midt ude i ingenting og tæt på for at belyse, at der er tale om et stuehus som ligger klods op af driftsbygningerne, som anvendes i arbejdsgiverens store landbrug.

Der er ingen efterspørgsel på ejendommen og alternativet vil være, at huset står ubeboet hen.

Vi har ligeledes vedhæftet et kort videoklip af ejendommen, som vi håber at Landsskatteretten vil se.

En kvadratmeterpris på 300 kr. pr. år eller 25 kr. pr. måned, er således efter vores opfattelse stadigvæk for høj.

I forbindelse med indgivelse af BBR oplysninger, har ejer af ejendommen fået opmålt stuehuset på ejendommen. Målingen viser, at stuehuset kun er 165 kvm.

Vi er således af den opfattelse, at klager ikke skal beskattes af de på nuværende tidspunkt BBR indberettede kvadratmeter, men derimod de faktiske 165 kvm, som ligeledes vil fremgå af den opdaterede BBR.

Afslutning

På baggrund af ovenstående påstår vi, at den af Skatteankestyrelsen fastsatte kvadratmeterpris endnu er skønnet for højt.”

Klagerens repræsentant har endvidere den 1. marts 2019 fremsendt bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse, hvoraf følgende fremgår:

”(...)

Vi er enige med Skattestyrelsen i, at deres oprindelige fastsatte markedsleje var forkert.

Vi fastholder dog, at henholdsvis 30 (360 kr.pr. m2) og 25 kr. pr. kvm (300 kr. pr. m2 pr. år) stadigvæk er ansat for højt, og vi beder Landsskatteretten tage stilling hertil.

Vi henviser til vores bemærkningner af 8. januar 2019.

Vi har ligeledes vedhæftet nye eksempler fra februar. Her vises en betydelig lavere kvadratmeterpris, på betydeligt bedre ejendomme, hvor lejer ligeledes har rådighed over større arealer og flere bygninger.

Vi gør opmærksomme på, at der i den gennemsnitlige kvadratmeterpris for [adresse4] stadigvæk skal tages hensyn til, at der drives aktivt landbrug ved siden af sammenholdt med efterspørgelsen på et umoderniseret stuehus i den mørkeste del af Jylland, hvorfra der drives aktivt landbrug.”

Retsmøde

Klagerens repræsentant fremlagde nye boligeksempler i området ved byerne [by1] og [by2], lige som repræsentanten fremviste video af [adresse4] og [adresse2]. Stuehusenes placering tæt på produktionsbygningerne fremgik af videoen, hvorfor repræsentanten bemærkede, at der ved fastsættelsen af markedsleje må tages hensyn til stuehusenes beliggenhed, mangler, gener og stand. Hun anførte, at det sandsynligvis vil være umuligt at udleje stuehusene til tredjemand, og at markedslejen må fastsættes under hensyntagen hertil. I forhold til [adresse3] bemærkede repræsentanten, at klageren kun har haft adgang til 1. sal, hvor der kun er et the-køkken, og en bolig med meget skrå vægge. Der blev endvidere henvist til, at der er foretaget en ny opmåling af boligerne, og det fremgår nu af BBR, at stuehuset på [adresse4] er på 165 kvm, og at stuehuset på [adresse2] er på 195 kvm.

Skattestyrelsen var enig i, at markedslejen må fastsættes til et lavere skøn end det af SKAT først foretagne, men bemærkede bl.a., at det må være arealet som fremgår af BBR i indkomstårene, der er beskatningsgrundlaget.

Landsskatterettens afgørelse

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes tilskud til telefon uden for arbejdsstedet, jf. stk. 2, samt efter reglerne i stk. 3-14 vederlag i form af formuegoder af pengeværdi, sparet privatforbrug og værdien af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, jf. statsskattelovens §§ 4-6, når tilskuddet eller godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt. Det fremgår af ligningslovens § 16, stk. 1.

Af ligningslovens § 16, stk. 3 fremgår, at værdien af et personalegode, som udgangspunkt ansættes til markedsværdien. Værdien af fri bolig kan nedsættes med 10 pct. af markedslejen, hvis der er fraflytningspligt ved ansættelsesforholdets ophør, jf. ligningslovens § 16, stk. 8.

Klageren har fremlagt kontrakt om tjenestebolig for både [adresse3] og [adresse4], hvor det fremgår, at lejemålene skal fraflyttes ved ansættelsesforholdets ophør. Skattestyrelsen har godkendt fraflytningspligten, og værdien af fri bolig skal således nedsættes med 10 pct. af markedslejen, jf. ligningslovens § 16, stk. 8.

Det er ubestridt, at klageren har haft rådighed over 47 kvm på [adresse3], men repræsentanten har under retsmødet anført, at det efter nye opmålinger til BBR fremgår, at stuehusets areal på [adresse4] er 165 kvm, og ikke de 174 kvm som oprindeligt anført.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at det er oplysninger fra BBR i indkomstårene, som skal anvendes. Landsskatteretten finder derfor, at klageren skal beskattes af hele boligarealet på [adresse4] på i alt 174 kvm i indkomstårene 2014 og 2015.

Markedslejen må for 2014 og 2015 fastsættes skønsmæssigt ud fra ejendommens størrelse, stand og beliggenhed, idet der må henses til, hvad lejeniveauet er for sammenlignelige ejendomme i området.

SKAT har ansat markedslejen til 40 kr. pr. kvm, svarende til 22.560 kr. årligt (480 kr. pr. kvm årligt) på [adresse3] og 83.520 kr. årligt (480 kr. pr. kvm årligt) på [adresse4]. Ved skønnet er der henset til lejen for flere ejendomme i blandt andet [by1], [by5]. [by7] og [by2] centrum, hvor lejen er henholdsvis mellem 240 kr. pr. kvm og 840 kr. pr. kvm. Klagerens repræsentant har henvist til lejen for nogle ejendomme, som ligger i [by1]. Der er bl.a. tale om en ejendom på 180 kvm, hvor den månedlige leje har udviklet sig i periode 18. marts 2017 til 10. august 2017 fra 460 kr. pr. kvm til 366 kr. kvm. Derudover er der tale om en ejendom, som ligger på [adresse2] i [by1], hvor kvm pris er 336 kr. om året.

Landsskatteretten finder, at den af SKAT skønsmæssige ansatte lejeværdi må tilsidesættes. Der lægges herved vægt på, at de af SKATs fremlagte boliger ikke anses at være sammenlignelige med [adresse4] og [adresse3] med hensyn til stand og beliggenhed, samt gener fra produktionen på [adresse4]. Landsskatteretten finder derimod, at de af repræsentanten fremlagte boliger er mere sammenlignelige, og Landsskatteretten fastsætter herefter markedslejen skønsmæssigt til 120 kr. pr. kvm årligt for [adresse4] og 240 kr. pr. kvm årligt for leje af 1. sal på [adresse3]. Markedsprisen er fastsat ud fra en konkret vurdering af den samlede husleje inkl. forbrug.

Den skattepligtige værdi af fri bolig skal tillægges udgifter, som selskabet betaler til vand, varme og el, lige som betalt husleje skal fratrækkes den skattepligtige værdi. Værdi af el og vand er der enighed om. SKATs fastsatte pris for varmeudgifter er påklaget, idet repræsentanten anfører, at oliepriserne er faldet fra 2014 til 2015. Landsskatteretten er enig heri, og fastsætter således olieprisen for 2015 til 9,3 kr. pr. liter. SKAT har tidligere anvendt 11,5 kr. pr. liter for olie, hvorfor denne sats skal anvendes for 2014. Herudover anfører repræsentanten, at klageren bor sammen med sin kæreste, men at Energistyrelsen beregner oliforbruget pr. år for en hel familie. Det er Landsskatterettens opfattelse, at olieforbruget pr. år herefter må beregnes efter [virksomhed2]’ beregningsmodel for gennemsnitsforbrug.

Den talmæssige opgørelse ser herefter således ud:

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs afgørelse.