Kendelse af 18-09-2019 - indlagt i TaxCons database den 25-10-2019

SKAT har anset klageren for ikke at drive erhvervsmæssig virksomhed for indkomstårene 2013-2015. Som konsekvens heraf, har SKAT ikke godkendt fradrag for selvangivet underskud vedrørende udlejningen, og der er ikke godkendt anvendelse af virksomhedsordningen. SKAT har endvidere beregnet ejendomsværdiskat af ejendommen.

For indkomståret 2015, hvor ejendommen har været udlejet i 4 måneder, har SKAT i stedet opgjort overskud ved udlejningen efter ligningslovens § 15 P.

Landsskatteretten Stadfæster SKATs afgørelse

Faktiske oplysninger

Klageren ejer 50 % af ejendommen [adresse1], [by1]. Klagerens ægtefælle ejer de resterende 50 %.

Klageren og ægtefælle flyttede i indkomståret 2008 til Sverige. [adresse1], [by1] blev efter flytningen forsøgt solgt. Ejendommen blev blandt andet udlejet i perioden 1. september 2009 – 27. februar 2011, eller i alt 18 måneder.

Efter lejemålets afslutning var ejendommen i store dele af indkomståret 2011 under reparation. Der er indsendt oversigt over, hvad der er renoveret i indkomståret 2011.

Ejendommen har fra og med indkomståret 2012 igen været forsøgt solgt. Der er fremlagt korrespondance og kontrakter i forhold til forskellige ejendomsmæglere vedrørende salg af ejendommen. Der er fremlagt forskellig korrespondance med interesserede købere af ejendommen for indkomstårene 2015 og 2016.

Klageren har i salgsperioden forsøgt, at udleje ejendommen tidsbegrænset på 4 måneder. Dette er blandt andet forsøgt gennem boligportalen. Klageren har også haft kontakt med kommunen om mulighed for udlejning til flygtninge, men dette har ikke resulteret i udlejning. Det er ikke lykkedes klageren at udleje ejendommen efter den afsluttede renovering i 2011 og frem til 30. juni 2015. Ejendommen blev fra den 1. juli 2015 – 31. oktober 2015 udlejet i en 4 måneders periode. Ejendommen blev senest udlejet 15. april 2017 – 1. juni 2018.

Ejendommen er solgt per 1. september 2018.

Klageren har ifølge SKAT, selvangivet følgende resultater af udlejningsejendommen:

Klageren har for de påklagede indkomstår valgt beskatning efter virksomhedsordningen. Klageren har fremlagt regnskaber for udlejningsejendommen.

For indkomstårene 2009 er der opgjort et overskud før renter på 18.995 kr. og for indkomståret 2010 er der opgjort et overskud før renter på 52.364 kr.

Klageren har i øvrigt i et følgebrev vedrørende indsendt dokumentation til SKAT, anført nedenstående, som giver et overordnet overblik over forløbet i punkter fra 2008-2016:

”Dokumentation for udleje og forsøg på salg af ejendommen 2009-dags dato 10.9.2016, da ejendommen pt. er udbudt.

1) [virksomhed1], [virksomhed2]. Udbudt 30-8-2008 til 3-8- 2009

2) [virksomhed1]- formidlingsaftale

3) Indflytningsrapport 1-9-2009 [person1] og [person2]

4) Opsigelse af lejemål pr. den 1-3-2011, dvs. lejeperiode fra 1-9- til 1-3-2011

5) Opgørelse af lejemål dateret 4-3-2011

6) Bilag til selvangivelsen 2011-supplement til 'Skatteregnskaber'

7) Oversigt over nødvendige reparationer/vedligeholdelse ved lejeres fraflytning 29-2-2011. Har på grund af vores økonomi taget en større del af 2011 at få udbedret.

8) 26-10-2011 Oplæg fra [virksomhed3] om salg af ejendom. Ej realiseret pga. uenighed om prisfastsættelse

9) 1-11-2011 Oplæg fra [virksomhed4] om salg af ejendom. Ej realiseret pga. mæglerhonorar kr. 93.750

10) 19-10-2011 og 24.10-2011 møde med [virksomhed5] og [person3], [by1]. Dokumentation bortkommet. Ej udbudt pga. mæglerhonorar.

11) Forhandlinger med [virksomhed6] og [virksomhed5] uden resultat

12) [...], salg udbudt 30-6-2013 til 30-8-2013 og 29-5-2014 til 28-8-2015

13) 31-5-2014 hus fremvist

14) Boligportal hus udbudt til leje 12-3-2015 til 28-5-2015

15) 2014/2015 Møde og korrespondance med [by2] Kommune om udlejning til asylansøgere. [by2] Kommune havde ikke fastlagt detaljerne for udlejning.

16) Udlejning til [person4] og [person5] 1-7-2015 til 31-10-2015. husleje kr. 12.500/mdr.

17) [virksomhed2] mægler [person6] aftale om salg 1-9-2015, der stadig løber pr. 10-9-2016

18) Formidlingsaftale [person6] [virksomhed2] dateret 24-8-2015

19) [virksomhed2], Oversigt over 'køberliste' og fremvisninger 20-9-2015 til 4-9-2016

20) 3-12-2015 [person7] oplæg til leje 15-1-2016 til 15-5-2016

21) Tilbud om udlejning 2-9-2016. 'Lejer' trak sig pga. de økonomiske forudsætninger om depositum og forudbetalt leje.

Huslejekontrakter med lejere 2011-2015 (2009-2015)

(...). ”

Klageren har oplyst, at ejendommen er ramt af støj fra [adresse2] og at dokumentationen viser, at ejendommen har været fremvist 15 gange og 30 interesserede har henvendt sig.

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for ikke at drive erhvervsmæssig virksomhed og har som konsekvens heraf nægtet fradrag for underskud i virksomheden, beregnet ejendomsværdiskat på ejendommen og nægtet anvendelse af virksomhedsordningen for indkomstårene 2013-2015.

For indkomståret 2015, har SKAT opgjort resultat af udlejning efter reglerne i ligningslovens § 15 P.

SKAT har begrundet afgørelsen med følgende:

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Ifølge forslag af 18. januar 2017:

SKAT anerkender ikke ejendommen [adresse1], [by1] som værende erhvervsmæssigt udlejet i årene 2013, 2014 og 2015.

Erhvervsmæssig udlejning betinges af en udlejningsperiode på mindst 12 måneder.

Seneste udlejningsperiode på mindst 12 måneder blev afsluttet 17. januar 2011. Herefter har der kun været en enkelt udlejningsperiode på ca. 4 måneder i 2015.

I Den juridiske vejledning i afsnit C.H.3.4.1.1 Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året fremgår:

Hvilke helårsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse (har rådighed over), samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse. Se LL §15P.

Da du i 2015 har haft din ejendom udlejet i 4 måneder og har haft rådighed over den i øvrigt, anser SKAT dig for omfattet af reglerne om udlejning af en helårsbolig en del af året.

Da SKAT ikke godkender udlejningen som værende erhvervsmæssig tilbagefører vi det fratrukne underskud af virksomhed i årene 2013 – 2015.

Reglerne om bundfradrag i ligningslovens § 15 kan anvendes, da du ikke tidligere har været omfattet heraf (der har i tidligere år været tale om erhvervsmæssig udlejning).

Såfremt du ønsker anvendelse af reglerne i ligningslovens § 15 stk. 3 om fradrag for faktiske udgifter i udlejningsperioden skal du indsende anmodning herom vedlagt opgørelse. Der gøres opmærksom på reglerne i § 15 stk. 3 om, at det samlede fradragsbeløb ikke kan overstige bruttolejeindtægten samt at du ikke senere kan overgå til bundfradrag efter stk. 1 eller 2

Du er skattepligtig af udlejningen i 2015 som kapitalindkomst beregnet således:

Kr.

Huslejeindtægt i 4 måneder 50.000

Bundfradrag 1 1/3 % af 2.700.000 kr.(Ejendomsværdi 1. oktober i indkomståret) -36.000

Skattepligtig indkomst ved udlejning (kapitalindkomst) 14.000

Din ejerandel, 50 % af 14.000 kr. 7.000

SKATs svar på din indsigelse af 4. februar 2017:

Der er lidt afvigelser mellem dine oplysninger om lejeperiode og den af SKAT anførte, som vi har hentet fra CPR-registeret.

Du anfører i indsigelsen, at ejendommen har været udlejet 1. september 2009 til 27. februar 2011 (afbrudt lejemål) eller i alt 18 mdr. Ifølge CPR-registeret er fraflytning sket 17. januar 2011.

Næste lejemål oplyser du til 1. juli 2015 til 31. oktober.2015. Ifølge CPR-registeret er 2 personer fraflyttet 31. oktober 2015, mens de øvrige 2 er fraflyttet lidt forskudt 1. november 2015 og 12. november 2015.

Ved SKATs vurdering af, at ejendommen overgår fra erhvervsmæssig virksomhed til ikke erhvervsmæssig virksomhed har vi lagt vægt på, at ejendommen ikke har været udlejet i perioden 17. januar 2011 til 1. juli 2015.

Den har således ikke været udlejet i en periode på næsten 41/2 år. Herefter har den kun været udlejet i 4 måneder.

Ifølge ligningslovens § 15 P stk. 2 fremgår, at ejere af en helårsbolig, som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, der udlejer boligen en del af indkomståret til beboelse, kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag som nævnt i stk. 1, 3. pkt. Ifølge stk. 3 fremgår, at lejere og ejere som nævnt i stk. 1 og 2, der ikke anvender bundfradragsreglen i stk. 1 eller 2, kan ved indkomstopgørelsen foretage fradrag for udgifter m.v. som nævnt i stk. 1, 6. pkt., og stk. 2, 6. pkt. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Foretages fradraget efter 1. pkt., kan den pågældende lejer eller ejer ikke senere overgå til bundfradrag efter stk. 1 eller 2

Det fremgår heraf, at såfremt regnskabsmetoden anvendes (bundfradragsmodellen fravælges), kan der højst foretages fradrag for udgifter og afskrivninger med et beløb svarende til bruttolejeindtægten.

På baggrund af ovenstående er det SKATs opfattelse, at såfremt en ejendom ikke er udlejet i 12 måneder om året, overgår den fra erhvervsmæssig udlejning til privat benyttelse/rådighed. Udlejning beskattes herefter efter reglerne i ligningslovens § 15 P. Der kan godkendes en kortere periode mellem 2 udlejninger, uden at ejendommen overgår til ikke erhvervsmæssig udlejning.

SKAT har i dette forslag godkendt, at ejendommen anses for erhvervsmæssigt anvendt til 31. december 2012, selvom seneste lejemål over 12 måneder ophørte i januar 2011.

Fra 1. januar 2013 anser SKAT ikke længere ejendommen for erhvervsmæssigt udlejet på grund af:

• Den har ikke siden været udlejet i en ubrudt periode over 12 måneder (har kun været udlejet i 4 måneder i 2015).

• Ejendommen forsøges kun udlejet i perioder af 4 måneder, for at bevare salgsmuligheden.

Salg af ejendommen vægter således højere end udlejning.

SKAT har i sagsforløbet undersøgt dokumentation for indtægter og udgifter, herunder ved kontrol af bankudtog. Der er ikke fundet indtægter ud over det selvangivne. Der er afholdt udgifter i et vist omfang, men SKAT anerkender dine oplysninger om, at ophold i huset alene har omfattet vedligeholdelse og reparation samt klargøring til fremvisning. Gennemgangen har afsløret, at en udgift til vand i 2013 på 1.697,84 kr. er blevet fratrukket 2 gange (på bilag 21 og bilag 41) samt at en udgift i 2013 på 1.124 kr. til dagrenovation er fratrukket som vand.

Kontrollen havde til formål at undersøge, om der manglede indtægter eller var fratrukket ikke fradragsberettigede udgifter, således at ejendommen kunne have været overskudsgivende.

Der var blandt andet fratrukket forholdsvis store udgifter til el, vand og varme (41.725 kr. i 2013, 27.192 kr. i 2014 og 24.396 kr. i 2015).

(...).

2. Virksomhedsordningen

(...)

2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Ifølge forslag af 18. januar 2017:

Som nævnt ovenfor i afsnit 1 godkender SKAT ikke udlejning af din ejendom som værende erhvervsmæssig virksomhed.

Betingelserne for at anvende virksomhedsskattelovens regler er ifølge § 1 at der drives selvstændig erhvervsvirksomhed.

Du tages derfor ud af ordningen. Renteudgifter kan dermed ikke fratrækkes i den personlige indkomst, men overføres til fradrag i kapitalindkomsten.

SKATs svar på din indsigelse af 4. februar 2017:

Der henvises til afsnit 1.4, hvor S AT har uddybet forklaringen på, at vi ikke kan anse ejendommen for erhvervsmæssigt udlejet

3. Ejendomsværdiskat

(...)

3.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

Ifølge forslag af 18. januar 2017:

Da SKAT ikke anerkender ejendommen som værende erhvervsmæssigt udlejet skal der betales ejendomsværdiskat for et enfamilieshus beliggende i Danmark, der er til rådighed til privat benyttelse. Der skal også betales ejendomsværdiskat i de 4 måneder, som ejendommen har været udlejet i Danmark, når reglerne om bundfradrag anvendes (se ovenfor i afsnit 1).

Beregningen er gældende for alle indkomstår (2013 – 2015).

SKATs svar på din indsigelse af 4. februar 2017:

Der henvises til afsnit 1.4, hvor SKAT har uddybet forklaringen på, at vi ikke kan anse ejendommen for erhvervsmæssigt udlejet.

(...).”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at klageren driver erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2013-2015 og at SKATs forhøjelser og ændringer skal ændres til det der er selvangivet. Ejendommen skal godkendes som erhvervsejendom, der er sat til salg.

Klageren har oplyst følgende:

”Vi har modtaget breve af 18.1.2017 med overskriften Forslag: Vi vil ændre din skat.

Vi er uenige i brevenes indhold og konklusion, at vi ikke kan anvende reglerne i virksomhedsordningen, da Skat ikke anser os for at drive erhvervsmæssig virksomhed!

Ejendommen [adresse1][by1] har bl.a. været udlejet 1.9.2009 til 27.2.2011 (afbrudt lejemål) eller i alt 18 mdr.

Ejendommen er dermed under Erhvervsmæssig Virksomhed med tilvalg af Virksomhedsordningen. Skat ser uden kommentarer bort fra denne status i strid med lovgivningen.

Skat har endvidere ikke beskrevet, hvorfor de mener, at udlejning af ejendommen ophører med at være Erhvervsmæssig virksomhed!

Ejendommen har i større del af 2011, som dokumenteret, været under reparation.

Ejendommen har som dokumenteret været annonceret til salg i perioden 2012 og er stadig, som dokumenteret, til salg, senest hos mæglerfirmaet [virksomhed2], sep. 2015 til i dag og fremover. (Ejendommen er desværre støjramt af trafik fra [adresse2].)

Ejendommen har i hele perioden, som erhvervsmæssig ejendom været forsøgt udlejet i perioder af 4 mdr. Dette for at bevare salgsmuligheden. (Således udlejet 1.7.-31.10 2015 og ikke til 12.11.2015 som anført i breve fra Skat)

Vi er som anført ikke enige, at Skat med et pennestrøg og uden dokumentation/argumentation erklærer ’Skat anerkender ikke udlejningen som værende erhvervsvirksomhed’.

Vi er dermed også uenige i Skats opgørelse af ejendomsværdiskat. Erhvervsejendomme er ikke omfattet af Lov om Ejendomsværdiskat.

Medarbejderen i Skat har krævet og fået dokumentation for alle udgifter og indtægter samt bankkontoudtog. Formentlig for at afdække om huset har været udlejet udover det indtægtsførte og eller om de afholdte udgifter kan henføres til beboelse derudover.

Vores ophold i huset nu og da, har alene omfattet vedligeholdelse og reparation samt klargøring til fremvisning.

Skats 7 sider lange brev er fortrinsvis rettet imod Skats ’Forslag til ændring af vores skat’, men som skrevet uden argumentation/dokumentation for at ændre husets skattemæssige status.!

’Forslaget’ skal ændres til at anerkende huset status som erhvervsmæssig virksomhed med udgangspunkt i udlejningen 2009-2011 og det faktum, at huset har været til salg siden.

Fuld dokumentation er fremsendt til Skat, [by3], att. [person8].

Såfremt ’Forslaget’ ikke ændres til ovenstående, vil vi naturligvis sende sagen til Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten.

(...)”

Klageren har haft følgende kommentarer til SKATs afgørelse:

1) Salg af erhvervsmæssig ejendom: Du har anerkendt at ejendommen har været udlejet 1.9.2009 til og med 2012 (2012 reparation)

Fra 2013 til nu og fortsat har ejendommen været annonceret til salg. Du har bedt om dokumentation for salgsaktiviteterne, som vi har fremsendt. Supplement fremsendt 4.2.2017

Du har ikke i din afgørelse eller breve af 18.12017 overhovedet kommenteret, at ejendommen har været til salg som erhvervsejendom i den behandlede perioden 2013-2015 og før og efter.

Du har forholdt dig til ejendommen som udlejningsejendom, men ikke, at ejendommen har og er udbudt til salg og skal behandles som sådan nemlig erhvervsejendom/erhvervsvirksomhed.

Igen på side 5 anfører du, at ejendommen ikke har været udlejet i mindst 12 måneder, men ikke et ord om, at ejendommen har stået til salg i perioden og dermed ikke behandlet spørgsmålet!

Vores kommentarer her anført på side 3!

2) Som Erhvervsejendom skal der ikke betales ejendomsværdiskat (s. 2)

3) Du har på s. 3! Og side 6 anført udlejningsperioder, der er forkerte. Du går ud fra tilfældige afmeldinger og tilmeldinger fra CPR registret, medens det er kontrakternes datoer,der gælder.

Eksempelvis har en lejer, der havde kontrakt til 31.10. først frameldt sig CPR 12.11.. Det gør jo ikke at lejemålet løber til 12.11. en dato vi ikke og ikke skal kende!

Den anførte ’udlejning’ 8.9.-26.6.2009 er udlån til familie og ikke udleje, som du har afgjort fra din undersøgelse af CPR registret!

4) Du anfører lidt underligt, at ejendommen kun forsøges udlejet i 4 mdr. for at bevare salgsmuligheden. Du konkluderer dermed, at salg af ejendommen! vægter højere end udlejning!

Hvad det betyder i din sagsbehandling fremgår ikke. De 4 måneder er naturligvis fastsat +/- en måned i hver, for at bevare muligheden for at tilgodese et ønske om at købe huset efter den igangværende udlejning. Der forhindrer jo ikke at huset lejes ud per år 3 x 4mdr!!.

5) På side 7 anfører du at gennemgangen har afsløret! to fejl, der må siges at være ubetydelige, idet dine afsløringer siden er korrigeret/dokumenteret til de faktiske forhold bl.a. ved mail af 14.11.

6) I hele redegørelsen for Ejendomsværdiskat på side! 8 er salgssituationen forbigået.

Din ’Afgørelse’ skal rettes til for de anførte punkter/kommentarer inden den sendes til Skatteankestyrelsen.

(...).”

Klageren har haft følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:

Vi anser såvel sagsfremstilling som forslag til afgørelse ikke vurderes korrekt relateret til Skatteankestyrelsens vurdering af skattelovgivningen, herunder irrelevant henvisning til andre skattesager, hvor man lader konklusionerne i disse stå som konklusioner i vores sag!

Individuelle kommentarer:

Side 5/14 Flytning til Sverige i 2018 synes ikke at have nogen indflydelse på spørgsmålet, om vi har rådighed over boligen eller blot adgang. Det er jo usandsynligt at bo to steder ligesom Skat har godkendt beskatning efter grænsegængerordningen dvs. med bopæl i Sverige

Side 5/14, Tidligere udlejningsperiode anføres uden at anføre (uanset de omfattede skatteår 2013-2015) at ejendommen har været udlejet i perioden 15.4.2017 - 1.6.2018, 131/2 måned og dermed fortsat i henhold til lovgivning er under virksomhedsordningen. Det er vigtigt til bedømmelse af ejendommens skattemæssige status, at trække dette frem her og tidligt i sagsfremstillingen. Det anføres her og især senere at bestræbelserne ikke har været tilstrækkelige intense og seriøse!

Vi har dokumenteret, at ejendommen har været fremvist 15 gange og 30 interesserede har henvendt sig.

Derudover har ejendommen som dokumenteret været til salg hos forskellige ejendomsmæglere i perioder af længere varighed. Der henvises til oversigt af dette på side 6/14.

Ejendommen er ramt af støj fra [adresse2] og som interesserede straks har bemærket.

Skatteankestyrelsens konklusion her og senere specificeret er dermed helt ved siden af de faktiske forhold.

6/14, Det anføres af Skat at klageren ikke har drevet erhvervsmæssig virksomhed 2013-2015.

Til sammenligning skal anføres at f.eks. en produktionsvirksomhed, der ikke er igangværende (til salg) ikke ændrer skattemæssig status til ’ikke erhvervsmæssig’ virksomhed!

7!14 Ejendommen har stået tom i den anførte periode og vi har ikke haft rådighed over denne men adgang!

7/14 Det anføres, at der kan godkendes en kortere periode mellem to udlejninger. Dette fører dog ikke til en fastsættelse for en sådan periode!

8/14 Det er vores opfattelse, at lejemål maks. kunne være på 4 mdr. da ejendommen skulle kunne stå til salg og kunne overdrages efter maks. 4 mdr.

8/14 Der er anført udgifter til varme, el og vand. Beløbet for 2013 er forkert, vi skal senere komme med det korrekte tal. Ejendommen har i den periode været udstyret med et uøkonomisk oliefyr, der har medført højere udgifter i de perioder denne nødvendigvis har måttet være opvarmet.

Det rykker ikke på, at vi har haft adgang til ejendommen men ikke denne til rådighed.

8/14 Vi er uenige i konklusionen under overskriften Virksomhedsordningen

9/14 Skat har ikke taget stilling til salgs-/udlejningsaktiviteterne

9/14 Vi er naturligvis uenige i, at der skal betales ejendomsværdiskat af en bolig, vi ikke har til rådighed men kun adgang til.

10/14 Skat har ikke forholdt sig til salgs- og udlejningsaktiviteterne i sagsbehandlingen.

11/14 Vi er uenige i forslaget til afgørelse ment at blive forelagt Skatteankenævn [by2]/[by1]

11/14 Irrelevant henvisning til anden skattesag, om udlejningsbestræbelserne, der ikke var tilstrækkelige og seriøse!! hvor man lader konklusionerne i denne stå som afgørende for vores sag!

11/14 Høj intensitet!: Udlejnings og salgsaktiviteterne i perioden dokumenterer høj intensitet!

12/14 Aktiviteten med udlejning er ikke ophørt som udlejning af ejendommen 15.4.2017 -1.6.2018 dokumenterer.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Selvstændig erhvervsvirksomhed er som udgangspunkt kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko udøves virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et overskud.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, der har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Indkomst ved udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR og er også anført i Den juridiske vejledning afsnit C.C.1.1.1.

Indkomst ved udlejning kan dog i henhold til praksis, have så underordnet omfang, at virksomheden ikke kan anses for erhvervsmæssig i skattelovgivningens forstand. Der kan henvises til SKM2014.822.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at udlejning af fiskeskur, ikke kunne anses for erhvervsmæssig. Udlejningen havde i alle år været underskudsgivende. Landsskatteretten udtalte, at der i lighed med andre virksomhedstyper skulle foretages en bedømmelse af, om virksomheden var erhvervsmæssigt drevet, hvilket skulle ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skulle inddrages.

Ved vurderingen af, om en virksomhed er erhvervsmæssig drevet lægges der i praksis blandt andet vægt på, om den har været drevet med en tilstækkelig høj intensitet. Det fremgår af Byretsdom af 28. april 2016, offentliggjort i SKM2005.519.BR

Landsskatteretten kom i en ikke offentliggjort afgørelse dateret den 9. maj 2018 med sagsnummer 15-2536311 (afgørelsen kan findes på www.skatteankestyrelsen.dk, ved at søge under afgørelser og afgørelsesdatabasen), frem til, at en udlejningsejendom der var sat til salg, og hvor ejeren havde forsøgt at udleje ejendommen i salgsperioden, uden at dette lykkedes, ikke kunne anses for en erhvervsmæssig virksomhed. Der blev lagt vægt på, at udlejningsbestræbelserne ikke var tilstrækkelige intense og seriøse. Der var her tale om, en periode uden lejeindtægter mellem 1. august 2011 – 1. februar 2014. I salgsperioden forsøgte klageren at udleje ejendommen gennem blandt andet lokale opslag, facebook m.v. Klageren havde i de omhandlende år mindre lejeindtægter ved udleje af plads til campingvogn.

Ejendommen [adresse1], har blandt andet været udlejet i en periode på 18 måneder fra den 1. september 2009 – 27. februar 2011. I henhold til regnskaberne resulterede udlejningen i et overskud før renter i indkomstårene 2009 og 2010, hvorfor det må lægges til grund, at ejendommen i henhold til praksis har været en erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed.

Klageren har renoveret ejendommen i 2011, og har fra og med 2012 forsøgt, at sælge ejendommen. Sideløbende med forsøg på salg af ejendommen, har klageren forsøgt at udleje ejendommen i perioder af 4 måneder. På trods af forsøg på salg af ejendom og udlejning, har virksomheden efter renoveringen, været uden lejeindtægter eller salg i 40 måneder (1. januar 2012 - 31. juni 2015), hvorefter ejendommen i perioden 1. juli 2015 – 31. oktober 2015, igen blev udlejet. Dette har resulteret i underskud før renter i de påklagede indkomstår.

Landsskatteretten, finder at, udlejningsejendommen skattemæssigt ikke kan anses for erhvervsmæssig drevet i indkomstårene 2013-2015. Der er ved vurderingen særligt henset til, at forsøg på udlejning og salg, ikke har resulteret i lejeindtægter eller et salg i en meget lang periode på 40 måneder. Det er derfor vurderingen, at bestræbelserne på lejeindtægter og forsøg på salg, ikke har være tilstrækkelige intensive og erhvervsmæssige. Der er derfor grundlag for at afvige fra udgangspunktet om, at indtægter ved udlejning af ejendom er erhvervsmæssig virksomhed. Udgifter vedrørende ejendommen kan herefter ikke anses for afholdt, for at erhverve, sikre og vedligehold indtægten jf. statsskattelovens § 6, stk. 1 litra a.

Det bemærkes, at ejendommen i udlejningsvirksomheden anses for at anlægsaktiv, og ikke et omsætningsaktiv, idet aktiviteten og indtægten har været udlejning af fast ejendom, og ikke køb og salg af fast ejendom. En ejendom i denne sammenhæng, kan derfor ikke i sig selv opretholde status som erhvervsmæssig virksomhed i en hvilket som helst periode, hvis aktiviteten med udlejning anses for ophørt.

SKAT har godkendt at udlejningsejendommen kan anses for erhvervsmæssig, frem til og med indkomståret 2012, hvilket tiltrædes af Landsskatteretten. Der er herved henset til, at der er givet en 12 måneders periode, efter udlejning og istandsættelsen, som erhvervsmæssig status på ejendommen, hvorefter den erhvervsmæssige virksomhed anses for ophørt.

Særligt vedrørende indkomståret 2015

Ejere af helårsbolig, som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, der udlejer boligen en del af indkomståret kan vælge, kun at medregne den del af bruttolejen der overstiger 1 1/3 % af ejendomsværdien jf. § 4a, stk. 1, nr. 1 i ejendomsværdiskatteloven, dog altid mindst 24.000 kr. Dette følger af ligningslovens § 15 P, stk. 2. Ejeren kan i stedet vælge, at foretage fradrag for udgifter m.v. efter reglerne i § 15 P, stk. 3. Udgifterne kan dog ikke overstige indtægterne. Hvis ejeren en gang har valgt denne opgørelse efter stk. 3, kan ejeren ikke i senere indkomstår vælge opgørelsen efter stk. 2.

Klageren har i indkomståret 2015 udlejet ejendommen i 4 måneder. Idet klageren anses for ophørt med erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2013 - 2015, og at der har været lejeindtægter i 4 måneder i 2015, finder Landsskatteretten at reglerne i ligningslovens § 15 P, stk. 2 og 3 finder anvendelse for indkomståret 2015.

Virksomhedsordningen

Det fremgår af virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1, at virksomhedsskattelovens regler kun kan anvendes for erhvervsmæssige virksomheder.

Klageren anses for ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed i 2012, og der er ikke drevet erhvervsmæssig virksomhed i indkomstårene 2013-2015, hvorfor ordningen ikke kan anvendes for indkomstårene 2013-2015.

Ejendomsværdiskat

Idet ejendommen ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed i 2013-2015, skal der i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 beregnes ejendomsværdiskat af ejendommen.

På baggrund heraf stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse for indkomstårene 2013-2015.