Kendelse af 17-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Faktiske oplysninger

Klageren er kommanditist i K/S [virksomhed1] med cvr-nr. [...1]. Aktiviteten er startet i 2006 og beskæftiger sig med udlejning af ejendommen beliggende [adresse1], United Kingdom.

Af årsrapporterne for 2013 og 2014 fremgår bl.a. følgende:

”Ejendommen er udlejet til [virksomhed2] Limited på uopsigelig lejekontrakt indtil 2015 med en årlig lejeindtægt på £ 350.253. Næste lejeregulering er i 2019, hvor lejen fastsættes på markedsvilkår, men kan kun justeres opad.

Lejer har i 2012 stoppet drift af ejendommen, som derefter står tom. Lejer er fortsat ansvarlig for opretholdelse af lejeaftalens vilkår, og lejer forsøger nu at finde en fremlejer.

Lejer er fuldt ansvarlig for at vedligeholde og forsikre ejendommen.”

Af årsrapporten for 2012 fremgår endvidere følgende:

”Selskabets lejer har i 2012 fraflyttet ejendommen, som herefter ikke benyttes. Lejer forsøger at fremleje ejendommen, men er fortsat forpligtet til at betale den aftalte faste leje, og er ligeledes ansvarlig for fortsat at vedligeholde og forsikre ejendommen. Det er en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at lejer fortsat er i stand til at honorere disse forpligtigelser, samt at selskabets investorer fortsat foretager de nødvendige indbetalinger til selskabet. Det er ledelsens forventning, at lejer vil være i stand til at opretholde sine forpligtigelser indtil lejekontraktens udløb og at investorerne fortsat honorerer deres forpligtigelser over selskabet.”

[person1], Commercial Director for [virksomhed3], som administrerede kommanditselskabet, har i mail til SKAT af 4. november 2016 bl.a. anført følgende:

”Desværre har lejer afvist samtlige henvendelser omkring besigtigelse og behørig dokumentation for den fortsatte anvendelse af lejemålet.

Lejeren har pr. oktober 2016 ydermere ophørt deres lejebetaling. Dette har foranlediget at Selskabet, indirekte via långiver og Receiver, har instrueret et advokatfirma i at igangsætte et søgsmål imod lejer og dennes ledelse.

På nuværende tidspunkt kan vi derfor beklageligvis ikke fremlægge en bekræftelse direkte fra lejer på dennes anvendelse af lejemålet i 2014. Ved vores seneste skrivelse fremlagde vi en administrationsrapport fra en tidligere administrator, som beskrev at lejeren først havde ophørt supermarkedsdrift i 2013.

Det er naturligvis en frustrerende og ret ekstraordinær situation, idet vi ved tidligere besigtigelser har konstateret at der henstår inventar i lejemålet og at lejeren fortsat har fri dispositionsret til lejemålet. Vi kan i sagens natur ikke overvåge hvad der præcis foregår i lejemålet på daglig basis.

Der er fra ledelsen og administrationen anlagt en vurdering om, at anvendelsen af lejemålet fortsat har været afskrivningsberettiget uanset at lejeren måtte have ophørt sin normale supermarkedsdrift. Der er løbende indhentet vurderingsrapporter, som påviser en betydelig værdiforringelse og den seneste uvildige vurdering påviste en værdi væsentlig under den skattemæssige afskrevne værdi.”

SKATs afgørelse

SKAT har nægtet skattemæssig afskrivning for indkomstårene 2013 og 2014 på ejendommen beliggende [adresse2],UK.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført følgende:

”Ejendommen i K/S [virksomhed1] har siden 2012 stået tom. Lejeren har således ikke anvendt ejendommen.

SKAT finder derfor ikke, at der kan foretages skattemæssige afskrivninger for 2013 og 2014, jf. afskrivningslovens § 14, stk. 1, samt SKM2004.58.LSR.

Der foretages derfor følgende reguleringer af den skattepligtige indkomst:

2013:

Vedr. de modtagne bemærkninger samt modtaget dokumentation m.v.

SKAT finder ikke, at det er dokumenteret, at ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt i 2013. Vi henholder til, at forretningen stopper driften den 28. november 2012 og ejendommen herefter står tom, som det fremgår af årsrapporten. At ejendommen står tom den 13. januar 2013, dokumenterer ikke, at ejendommen har været anvendt erhvervsmæssigt i perioden den 1. januar – 12. januar 2013.

Vedr. skatteåret 2014 har I ikke kunnet fremskaffe dokumentation for erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen.

Vi fastholder derfor den skattemæssige ansættelse som ovenfor anført.”

SKATs udtalelse til klagen

SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen bl.a. fremsendt følgende bemærkninger:

”I klagen bliver det påpeget, at ejendommen har været anvendt til inventarlager af lejer. Derudover har lejer udlejet bygningens ydre til reklamer.

Ovennævnte anvendelse er ikke blevet dokumenteret i forbindelse med sagsbehandlingen. Det er derfor fortsat SKATs vurdering, at ejendommen ikke har været anvendt erhvervsmæssig i henhold til afskrivningsloven.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der godkendes afskrivninger for indkomstårene 2013 og 2014 for ejendommen beliggende [adresse2], UK.

Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”Det er min opfattelse, at der i begge år har været erhvervsmæssig aktivitet i ejendommen i et omfang, som giver adgang til skattemæssige afskrivninger.

Det er korrekt, som anført af SKAT, at lejer, [virksomhed4] i slutningen af 2012 påbegyndte afviklingen af supermarkedsdriften, hvilket var tilendebragt medio januar 2013.

Efter det oplyste var dette dog ikke ensbetydende med, at ejendommen herefter stod tom, idet lejer efterfølgende anvendte ejendommen til inventarlager, og mig bekendt har ejendommen fungeret som sådan i 2013 og 2014. Derudover har lejer udlejet bygningens ydre til reklamer.

Der er dermed tale om at lejer har anvendt ejendommen til et formål, der må anses for afskrivningsberettiget.

På dette grundlag skal jeg anmode om at forhøjelserne frafaldes, og at afskrivningerne godkendes som selvangivet.”

Den 25. januar 2019 har der været afholdt møde mellem Skatteankestyrelsens sagsbehandlere og klagers repræsentant samt kommanditselskabets administrator.

Ved dette møde blev det oplyst, at [virksomhed3] har administreret ejendommen for K/S’et siden 1. juli 2014. Ejendommen blev i en periode udlejet til [virksomhed4] og anvendt til Brugsforretning. Fra slutningen af 2012 påbegyndte [virksomhed4] en successiv nedlukning af deres butikker i Storbritannien.

Ved en besigtigelse i 2013 stod det administratoren klart, at supermarkedsdriften var ophørt. Ejendommen blev brugt til interimistisk inventarlager for [virksomhed4]s butiksnet. [virksomhed4]s beslutning om at nedlægge driften kom bag på administrator, idet lejer fortsat havde en lang uopsigelighed. [virksomhed4]s udskilte virksomhedsaktivitet gik konkurs, og siden da har administrator og ejer haft en dårlig dialog med [virksomhed4].

I 2015 ophørte kontakten med lejer. Ved de løbende besigtigelser var det tydeligt, at lokalerne så sent som i 2015 blev anvendt. Bl.a. blev inventaret i lokalerne flyttet rundt. Det har ikke været muligt for administrator at få en dialog med [virksomhed4].

Ejendommen er bl.a. blevet besigtiget i forbindelse med gennemgangen af en forsikringspolice. Ejendommens ydre blev anvendt til reklamer.

Landsskatterettens afgørelse

Der kan ske skattemæssig afskrivning på bygninger, der benyttes erhvervsmæssigt, jf. afskrivningslovens § 14, stk. 1. Det er uden betydning, om det er ejeren selv eller en anden, der anvender bygningerne. Ejeren kan således godt afskrive på en udlejet ejendom, hvis lejerne anvender ejendommen til et afskrivningsberettiget formål.

Repræsentanten har oplyst, at ejendommen er lejet ud, og at lejer anvender ejendommen som inventarlager og udlejning af reklameplads på ejendommens ydre facader.

Det forhold, at der eventuelt var opsat reklamer på bygningens ydre facader, fører ikke til en øget nedslidning af bygningen, og det kan ikke medføre, at bygningen er benyttet til afskrivningsberettiget formål.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at lejeren benyttede bygningen til supermarkedsdrift i starten af januar 2013, eller at lejeren i 2013 og 2014 anvendte bygningen som lager for inventar, hvorfor det ikke findes godtgjort, at ejendommen anvendes til et afskrivningsberettiget formål i henhold til afskrivningsloven.

Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 15. januar 2004, offentliggjort som SKM2004.58.LSR, hvori Landsskatteretten fandt, at det var med rette, at skattemyndighederne havde afslået et selskabs anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen med henblik på godkendelse af skattemæssig afskrivning på selskabets forretningsejendom, der var udlejet, men som havde henstået ubenyttet i flere år.

Det findes derfor ikke godtgjort, at ejendommen blev anvendt til et afskrivningsberettiget formål.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.