Kendelse af 29-11-2018 - indlagt i TaxCons database den 25-12-2018

Faktiske oplysninger

I februar 2014 besluttede klageren - som på det tidspunkt var 99 år gammel - at hendes barnebarn [person1] skulle overtage hendes andelslejlighed, beliggende [adresse1] [by1], som gave, så snart hun selv fik en plejehjemsplads. Klageren oprettede testamente/ gavebrev herom og forholdet blev samtidig meddelt andelsboligforeningens administrator.

Af testamente / gavebrev fra februar 2014, benævnt ”økonomi ved overdragelse af min lejlighed” fremgik:

”Eftersom jeg har bestemt, at min lejlighed skal kunne overdrages til mit barnebarn [person1], hvis jeg flytter på plejehjem eller dør, vil jeg samtidig hjælpe med til at gøre dette økonomisk muligt, ved at [person1] - hvis hun vælger at overtage lejligheden - ved overdragelsen modtager lejligheden som arveforskud, henholdsvis arv.

Da jeg sidder i uskiftet bo efter min mand, og da lejlighedens værdi muligvis overstiger, hvad jeg kan disponere over ved testamente, er det nødvendigt, at min datter [person2] tiltræder dette, når overdragelse bliver aktuel. Ud over at lejlighedens værdi, dog højst hvad jeg i dag kan disponere over ved testamente, skal tilfalde [person1], skal [person2] arve alt andet efter mig.

Det er forudsat, at lejlighedens værdi ansættes lavest muligt i forhold til reglerne i lovgivningen om afgift af gave, henholdsvis arv.

Med hensyn til skifte og eventuelt valg af bobestyrer ønsker jeg, at alt i forbindelse med dette skal være overladt til mine arvingers bestemmelse.

Ovenstående skal have gyldighed som gavebrev, henholdsvis testamente.”

Klageren fik anvist plejehjemsplads pr. 1. marts 2015, hvorefter overdragelsen af andelslejligheden pr. 1. juni 2015 blev effektueret, jf. gavebrev af 14. maj 2015.

Andelslejligheden var ifølge gaveanmeldelsen indsendt til SKAT, og dateret den 26. april 2016, overdraget for 800.000 kr. Grundlaget for beregningen af gaveafgiften var på anmeldelsen opgjort til 739.100 kr. og gaveafgiften var opgjort til 110.895 kr.

Lejligheden, som blev overdraget til barnebarnet pr. 1. juni 2015, var i regnskabet for 2013/2014 for Andelsboligforeningen [x1] opgjort til 1.146.000 kr.

Parterne ansatte gavens værdi til 800.000 kr. baseret på lejlighedens stand, som ifølge repræsentanten nødvendiggjorde omfattende reparations- og istandsættelsesarbejder, fornyelse af installationer m.v. for et beløb på ca. kr. 400.000.

Om lejlighedens stand har repræsentanten til SKAT forklaret:

”Lejligheden var på gavetidspunktet (marts 2015) stærkt nedslidt og i en særdeles ringe vedligeholdelsestilstand. [person3] og hendes afdøde ægtefælle havde beboet lejligheden siden 1959, og der havde ikke været foretaget nogen form for istandsættelse gennem i hvert fald de seneste 30 år.

Siden 2003 - hvor [person3] ægtefælle kom på plejehjem - havde hun beboet lejligheden alene. Hun var, grundet sin høje alder, efterhånden stærkt afkræftet og afhængig af hjemmehjælp flere gange dagligt, hvilket naturligvis også satte sit præg på lejlighedens stand.

Køkken og bad krævede en total renovering, da begge rum fremstod med den oprindelige indretning (fra 1959).

Som eksempel på, hvordan lejlighedens ringe stand gjorde det nødvendigt at afholde udgifter til helt basale foranstaltninger, kan nævnes, at der kun fandtes gamle installationer, der ikke gav mulighed for at etablere en vaskemaskine. Ejendommens oprindelige vaskeri er nedlagt, og det har siden været overladt til beboerne at sørge for vaskemaskine i lejlighederne. Det har praktisk taget alle gjort, blot var det ikke sket i denne lejlighed. Det siger sig selv, at det var bekosteligt at forny og forstærke lejlighedens installationer og etablere de nødvendige nye rør- og afløbsinstallationer.

Tilsvarende kan nævnes, at vægge og lofter flere steder var nedbrudt og angrebet af skimmelsvamp efter vandskader og måtte genopbygges. Der var revnede og nedfaldne fliser i køkken og bad, og der skulle generelt foretages en gennemgribende istandsættelse i alle rum.

Lejligheden fremstod i det hele som "et håndværkertilbud", som krævede istandsættelsesarbejder for mere end kr. 400.000.”

Om de efterfølgende udgifter til renovering af lejligheden har repræsentanten forklaret:

”Denne dokumentation har på intet tidligere tidspunkt været efterspurgt, og da der er tale om udgifter, som ligger næsten 3 år tilbage, forefindes bilag m.v. i dag kun i begrænset omfang.

Jeg vedlægger købsaftale vedr. nyt køkken (kr. 110.000) samt vvs-faktura (kr. 20.000).

Endvidere vedlægges mail vedr. el-arbejde med link til fakturaen. Dette link er desværre ikke længere aktivt, hvorfor selve fakturaen ikke kan tilgås i dag, men efter bedste erindring drejede det sig om et beløb af størrelsesordenen kr. 15.000.

Køber (gavemodtager) har selv - med hjælp fra familie og gode venner med hænderne skruet rigtigt på - forestået malerarbejdet, gulvafslibning og efterfølgende behandling samt opsætning af fliser på badeværelse. Bilag vedrørende materialeindkøb forefindes ikke længere, men oplyses at have været:

Maling, filt, rengøring af vægge m.v., ca. kr. 125.000

Gulve ca. kr. 25.000

Fliser til badeværelse ca. kr. 18.000.

Såfremt der her ud over skulle have været betalt arbejdsløn for udførelsen, ville istandsættelsesudgifterne klart have oversteget de omtalte kr. 400.000.”

Repræsentanten har om bestyrelsens godkendelse af købesummen forklaret:

”Købesummen kr. 800.000 er oplyst til administrator i min vedhæftede skrivelse af 29. april 2015. På grundlag heraf har administrator udfærdiget ligeledes vedhæftede overdragelsesaftale, som er medunderskrevet af bestyrelsen - som dermed har godkendt købesummen.”

I forbindelse med overdragelsen af lejligheden anmodede repræsentanten om udarbejdelse af nøgletalsoplysninger og om udstedelse af overdragelsesaftale vedrørende lejligheden. Af brevet af 29. april 2015, til [virksomhed1] fremgik blandt andet:

”...

Der er tale om en familie-overdragelse (gave), hvor overdragelsessummen mellem parterne er aftalt til kr. 800.000. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i den aktuelle andelsværdi med fradrag af udgifterne til nødvendig istandsættelse og renovering.

Overdragelsen er aftalt at finde sted den 1. juni 2015.

Det bemærkes, at et behørigt underskrevet eksemplar af vedhæftede kopi af skrivelse fra [person3] til A/ B [x1]'s bestyrelse blev fremsendt i februar 2014.

...”

Af vedtægterne for Andelsboligforeningen [x1] fremgik om købesum:

”§ 20 Prisen for andelen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer:

Stk. 2 Fastsættelsen af prisen for forbedringer og inventar sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet efter syn og skøn foretaget af en uvildig sagkyndig skønsmand udpeget af administrator. Skønsmanden skal ved besigtigelse af lejligheden indkalde både den fraflyttende andelshaver og en repræsentant for bestyrelsen, og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Skønsmandens vurdering er bindende for alle parter. Omkostningerne ved skønnet fordeles ligeligt mellem den fraflyttende og den indflyttende andelshaver.”

Af underskrevet aftale om overdragelse af andel i andelsboligforening, dateret den 4. maj 2015 og efterfølgende underskrevet af bestyrelsen i andelsboligforeningen fremgik blandt andet:

”Overdragelsessummen er i henhold til vedtægterne aftalt til kr. 0,00 i overensstemmelse med den af generalforsamlingen godkendte andelsværdi pr. 19. november 2014.

Overdragelsessummen specificeres således:

Andelsværdi 191,00 m2 x 6.000,0000kr. 1.146.000,00

Andelsværdi i alt:kr. 1.146.000,00

Aftalt prisreduktionkr. – 1.146.000,00

Købesummen berigtiges parterne imellem.

...”

Af gavebrev, dateret den 14. maj 2015, fremgik:

”Undertegnede [person3] overdrager herved som gave min andel i Andelsboligforeningen A/B [x1] (andel nr. [...], andelslejligheden [adresse1], [by1]) til mit barnebarn [person1].

Andelsværdien udgør kr. 1.146.000, men en omfattende renovering og istandsættelse er påkrævet. Udgifterne hertil skønnes at være af størrelsesordenen kr. 400.000, hvilket utvivlsomt ville reducere prisen tilsvarende ved et eventuelt salg af andelen i fri handel.

Under hensyn hertil udgør gavens værdi kr. 800.000. Gaveafgiften betales af gavemodtager.”

Ifølge repræsentanten vedtog andelsboligforeningen, på generalforsamlingen i november 2015, at skifte vurderingsprincip og overgå til værdiansættelse på grundlag af en valuarvurdering. Det medførte, at andelslejlighedens værdi steg fra kr. 1.146.000 til kr. 1.910.000.

I regnskabet for 2014/2015 stod der bl.a. følgende om regnskabsgrundlaget:

”Ejendommen er blevet valuarvurderet og er i regnskabet optaget til valuarvurdering i modsætning til tidligere år, hvor ejendommen var optaget til den offentlige vurdering. Dette har medført en opskrivning af ejendomsværdien med 12.000.000 kr., hvilket efter bestyrelsens opfattelse giver et mere retvisende billede af værdien af foreningens ejendom.”

For den overdragne lejlighed betød denne opskrivning, at værdien i regnskabet for 2014/2015 var opgjort til 1.910.000 kr. mod 1.146.000 kr. for 2013/2014.

SKAT har undersøgt markedet for andelslejligheder og har herved konstateret:

”Ifølge oplysning fra AB [x1] er der solgt 3 lejligheder i foreningen i de sidste år. Alle er solgt til nærtstående. Der er således ikke mulighed for at fastslå, hvad handelsprisen for lejlighederne mellem uafhængige parter ville være.

Af [...dk] fremgår det, at der har været følgende andelsboliger til salg i 2014 og 1. halvår 2015 på mellem 160 og 200 m2 på [by1]:

Årsagen til at salgsprisen for [adresse4] er lavere end de øvrige kan være, at der jf. BBR ikke er bad i lejligheden. Ud fra de korte liggetider, må det antages at boligerne er solgt tilnærmelsesvis til udbudsprisen.”

SKAT har opgjort gavens værdi til 1.146.000 kr., svarende til den på gavetidspunktet gældende værdi og herefter beregnet en gaveafgift på 162.795 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der skal betales gaveafgift på 162.795 kr. ved overdragelse af en ejendom fra klageren til barnebarnet [person1]

Til støtte herfor har SKAT anført:

”...

Det er SKAT’s opfattelse, at hvis lejligheden skulle sælges til 3. mand ville den kunne sælges til andelsværdien, da denne har været forholdsvis lav i forhold til valuarens vurdering i efteråret 2015 (Generalforsamlingen blev afholdt 11. november 2015). Dette selv om lejligheden trænger til istandsættelse for ca. 400.000 kr. – værdien er steget med (1.910.000 – 1.146.000) 764.000 kr.

Jeres bemærkninger: I mail af 17.10.2016 anfører i, at der i februar 2014 blev underskrevet et gavebrev/testamente, hvori [person3] bestemte, at hendes barnebarn [person1] skulle overtage andelslejligheden ved død eller plejehjemsanbringelse. I skriver endvidere at lejligheden er i særdeles ringe vedligeholdelsesstand, da der ikke har været nogen form for istandsættelse i de sidste 30 år. Køkken og bad krævede totalrenovering, da begge rum fremstod med den oprindelige indretning fra 1959. Der fandtes kun gamle installationer, der ikke gav mulighed for installation af en vaskemaskine. Vægge og lofter var flere steder nedbrudt og angrebet af skimmelsvamp efter vandskader – lejligheden fremstod som et håndværkertilbud. I henviser til værdiansættelsescirkulæret fra 1982 og princippet om, at der kan ske overdragelse til nærtstående til den offentlige vurdering med fradrag på 15 %, hvilket i mener vil medføre en reduktion på 171.900 kr.

Vores bemærkninger:

Overdragelse som gave sidestilles skatteretlig med salg, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §2, stk. 2. Udgangspunktet er derfor at afståelsen sker på tidspunktet, hvor der er indgået endelig og bindende aftale. Det er SKAT’s opfattelse, at der ved gavebrevet fra 2014 er tale om suspensive betingelser og at gaven derfor først overdrages og værdiansættes i forbindelse med at [person3] flytter på plejehjem og [person1] flytter ind i lejligheden. Overdragelsestidspunktet må derfor anses for at være i 2015 og det er derfor regnskabet for 2014/2015 for andelsboligforeningen [x1] der skal anvendes ved værdiansættelsen. Det fremgår ligeledes af gaveanmeldelsen at gaven er givet i 2015. I det der er tale om en andelsbolig, kan værdiansættelsescirkulæret ikke anvendes, da der ikke eksisterer en vurdering for den enkelte lejlighed, men kun for den samlede ejendom. Det fremgår af §5, stk. 1, i andelsboligloven, at ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand, med rimelighed kan betinge. ... Pt. Er der 3 andelsboliger til salg på [by1], de er alle under 100 m2 og udbudsprisen ligger mellem 1.630.807 kr. og 1.845.000 kr. Det er således fortsat vores opfattelse at overdragelsessummen for lejligheden, som er på 191 m2, til 1.146.000 kr. er så lav i forhold til øvrige tilsvarende ejendomme i området, at den ville kunne sælges til denne værdi også selv om der er tale om ”et håndværkertilbud” og der kunne forventes udgifter til istandsættelse på ca. 400.000 kr.

Gaveafgift

Vi kan i den forbindelse oplyse, at der kan gives afgiftsfrie gaver til børn, stedbørn og børnebørn, hvis gavernes værdi ikke overstiger et reguleret beløb på 60.700 kr. (2015) pr. kalenderår jf. boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra a. Hvis gavernes værdi overstiger bundbeløbet i et kalenderår, skal der betales 15 pct i afgift af det gavebeløb, der oversiger bundbeløbet, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1. Afgiftspligten af gaver, der er modtaget i et kalenderår, ud over de afgiftsfrie bundbeløb jf. boafgiftslovens § 22, indtræder ved modtagelsen. Afgift forfalder til betaling samtidig med indgivelse af gaveanmeldelsen. Afgiften påhviler modtageren, men giveren hæfter solidarisk med modtageren for betaling, jf. boafgiftslovens § 30, stk. 1. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, jf. boafgiftsloven § 27, stk. 1. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse jf. boafgiftslovens §27, stk. 2.”

Af SKATs udtalelse til Skatteankestyrelsen forslag fremgår:

”I nærværende har SKAT i afgørelse af 16. november 2016 forhøjet gaveafgiften ved overdragelse af andelslejlighed i henhold til BAL § 27.

Skatteankestyrelsen har indstillet SKATs afgørelse stadfæstet. Skattestyrelsen kan tiltræde indstillingen med nedenstående bemærkninger til sagen.

Indledningsvist bemærker Skattestyrelsen, at SKATs 1. forslag dateret 3. oktober 2016 ikke overskrider den i BAL § 27, stk. 2 fastsatte ansættelsesfrist på 6 mdr. fra gaveanmeldelsen foretaget den 26. april 2016.

Klagen vedrører alene andelsboligens værdiansættelse og dermed også størrelsen af gaveafgiften. Klager anfører, at SKAT med urette ikke medtager et prisnedslag skønnet til ca. 400.000 kr., grundet boligens mangelfulde vedligeholdelsestilstand.

Værdiansættelsestidspunktet sker i henhold til BAL § 22, da gaven først anses for modtaget på tidspunktet, hvor afdøde gavegiver flytter på plejehjem og de suspensive betingelser indeholdt i testamentet er opfyldt. Dette ses ikke bestridt af klager.

Der er enighed om andelsværdien udgør 1.146.000 kr., jf. side 18 af 12. årsregnskab (for perioden 1. juli 2013 - 30. juni 2014) for andelsboligforeningen A/B [x1]. Dog fremgår det af gavebrev dateret 14. maj 2015 at afgiftsgrundlaget alene udgør 800.000 kr. Det fremgår endvidere af samme gavebrev, at prisnedslaget gives på baggrund af behovet for en omfattende renovering og istandsættelse af lejligheden.

I overdragelsesaftalens § 5 fremgår en andelsværdi uden nedslag. Det bemærkes, at lejlighedens stand ikke omtales. Ydermere fremgår det af § 3, at sælger (gavegiver) erklærer, at lejlighedens faste installationer er lovlige og i funktionsdygtig stand på overtagelsesdagen.

Skattestyrelsen bemærker, at det i overdragelsesaftalen anførte ikke harmonerer med klagers påstand om, at lejlighedens stand kræver renovering anslået til omkring 400.000 kr., når aftalen indeholder krav til lejlighedens beskaffenhed og, at de forhold i øvrigt pålægges klager at bringe i orden for egen regning.

I henhold til BAL § 27 fastsættes gavens værdi til den handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattestyrelsen fastholder den af SKAT foretagne forhøjelse af afgiftsgrundlaget til den i boligforeningens regnskab anførte værdi (1.146.000 kr.) Dette understøttes af andelsværdien i regnskabet og den manglende dokumentation for klagers påståede nedslag på ca. 400.000 kr. for nødvendig renovationsudgifter.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at gavens værdi skal ansættes til 800.000 kr., subsidiært til et skønsmæssigt fastsat højere beløb, dog mindre end 1.146.000 kr.

Til støtte herfor har repræsentanten anført:

”...

Skat's værdiansættelse bestrides, idet den (1) ikke er baseret på en konkret vurdering af værdien af netop denne lejlighed, og (2) er baseret på forhold, som først indtrådte på et langt senere tidspunkt end gavetidspunktet.

Det er ud fra sagsforløbet helt tydeligt, at Skat fra starten har lagt sig fast på, at værdien skulle fastsættes til den på gavetidspunktet maksimale værdi uden hensyn til lejlighedens stand - og at dette standpunkt er baseret på den senere foretagne opskrivning af værdien som følge af, at andelsboligforeningen i november 2015 valgte at skifte vurderingsprincip.

Dette fremgår utvetydigt af Skat's oprindelige forslag (bilag 4). Den omstændighed, at Skat efterfølgende har ment at måtte supplere synspunktet en smule under hensyn til de fremsatte indsigelser, ændrer ikke ved, at den senere foretagne værdiopskrivning er det bærende element i Skat's argumentation.

At denne opskrivning ville ske, var ikke kendt på gavetidspunktet. Gavetilsagnet blev oprindelig givet i februar 2014, og da [person3] pr. 1. marts 2015 fik tilbudt en plejehjemsplads (hvilket forhold ingen af parterne havde nogen indflydelse på), skulle gaven effektueres. På det tidspunkt - og frem til november 2015 - var den maksimale værdi kr. 1.146.000, hvorfra så går det eventuelle fradrag for lejlighedens (misligholdte) tilstand som nærmere beskrevet i bilag 5.

Vurderingen må ske på grundlag af en konkret bedømmelse af forholdene omkring netop denne lejlighed og ikke ud fra liggetider og handelspriser på andre lejligheder.

Det er afgørende, at de nødvendige istandsættelsesudgifter på kr. 400.000 er ubestridt.

Sammenfattende gøres det gældende, at gavens værdi skal fastsættes konkret og efter de på gavetidspunktet gældende forhold - dvs. ud fra en maksimalpris på kr. 1.146.000 for lejligheden i normal vedligeholdelsestilstand, og hvor der så må foretages et betydeligt fradrag, når det ubestridt har været nødvendigt at afholde udgifter på kr. 400.000 for at sætte lejligheden i en stand, som svarer til det, maksimalprisen var baseret på.

Det er et falsk lod i vægtskålen at basere "vurderingen" på en opskrivning af værdien, som ikke var kendt på gavetidspunktet, og som først fandt sted mere end et halvt år senere - og denne senere udvikling kan heller ikke begrunde, at man skulle kunne se bort fra så betydelige udgifter, som det her var nødvendigt at afholde for at bringe lejligheden i en stand, som svarede til den dagældende markedspris.

Skat's afgørelse er derfor både faktuelt og - ikke mindst - principielt forkert.”

Af bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag fremgår:

”Det kan konstateres, at det samme resultat nu igen søges støttet på en ny begrundelse. Denne gang drejer det sig om andelsboligforeningens bestyrelses "godkendelse" af overdragelsesværdien - hvilket ikke tidligere har været inddraget i sagen.

Hertil skal anføres, at administrator - som på andelsboligforeningens vegne udfærdigede overdragelsesaftalen - var fuldt oplyst om sammensætningen og berigtigelsen af overdragelsessummen ved min skrivelse af 29. april 2015.

Da bundlinjen var, at der ikke skulle betales noget beløb mellem køber og sælger, anså administrator spørgsmålet om overdragelsessummens sammensætning for at være andelsboligforeningen uvedkommende, hvorfor overdragelsessummen i aftalen blot blev anført som svarende til værdien af andelen i foreningens formue.

Der kan derfor ikke lægges noget som helst i bestyrelsens "godkendelse" af den anførte overdragelsessum.”

Af bemærkninger til Skattestyrelsens bemærkninger fremgår:

”I besvarelse af skrivelse af 5. ds. skal det endnu en gang understreges, at der ikke kan lægges vægt på overdragelsesaftalen (som i øvrigt først er blevet inddraget i sagen under Skatteankestyrelsens behandling af denne).

Overdragelsesaftalen er et af andelsboligsforeningens administrator udfærdiget standard­ dokument, og parterne har ikke haft nogen som helst indflydelse på, hvordan administrator (på foreningens vegne) valgte at behandle de oplysninger om købesummen og dens sammensætning, som forud var givet ved min skrivelse til administrator af 29. april 2015.”

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved en overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem bedsteforældre og børnebørn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Der kan gives afgiftsfrie gaver til blandt andet afkom, stedbørn og deres afkom, hvis gavernes værdi ikke overstiger et reguleret grundbeløb på 60.700 kr. i 2015, pr. kalenderår. Dette følger af boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra a.

Der skal betales 15 % i afgift af gaven i det omfang gaven overstiger grundbeløbet. Dette følger af boafgiftslovens § 23, stk. 1

Som hovedregel erhverves et retligt krav på en gave allerede ved modtagelsen af gaveløftet, hvorfor retserhvervelsestidspunktet medfører, at gaven i skattemæssig henseende må periodiseres på dette tidspunkt. Efter praksis udskydes retserhvervelsestidspunktet dog, såfremt der er tilknyttet betingelser til løftet, der har en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført eller ej. Disse såkaldte suspensive betingelser medfører, at beskatningen først indtræder, når betingelsen er opfyldt.

Det er lagt til grund, at løftet om arveforskud eller arv fra februar 2014, er betinget af, at klageren flytter på plejehjem eller dør, ligesom det er betinget af, at barnebarnet ønsker at overtage lejligheden.

Landsskatteretten finder at denne betingelse er af suspensiv karakter. Der er lagt vægt på, at det på aftaletidspunktet ikke var kendt, hvornår og om barnebarnet ville overtage andelslejligheden. Der må således anses, at have været en reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen ville blive gennemført eller ej.

Overdragelsestidspunktet må herefter anses at være i maj / juni 2015, hvor klageren flytter på plejehjem og barnebarnet overtager lejligheden.

Den foretagne valuarvurdering i efteråret 2015 og efterfølgende opskrivning af ejendomsværdien anses, at være sket efter overdragelsen af andelslejligheden og andelsværdien for lejligheden kan derfor ansættes til værdien i regnskabet 2013 / 2014 som var gældende på overdragelsestidspunktet.

Af § 20, stk. 1 i vedtægterne for Andelsboligforeningen [x1] fremgår, at prisen for andelen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter retningslinjerne i stk. 2. Af § 20, stk. 2 fremgår blandt andet, at prisen ansættes til værdien af andelen i foreningens formue, ansat til den pris, der er fastsat på den seneste årlige generalforsamling med prisnedslag ved mangelfuld vedligeholdelsestilstand.

Af overdragelsesaftalen, underskrevet af bestyrelsen hhv. den 4. maj, den 6. maj og den 8. maj, fremgår, at andelsværdien udgør 1.146.000 kr. Det fremgår ikke af overdragelsesaftalen, at der er givet nedslag for mangelfuld vedligeholdelse, anslået til 400.000 kr.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at handelsværdien af andelslejligheden kan fastsættes i overensstemmelse med, den af bestyrelsen godkendte overdragelsesværdi på 1.146.000 kr. Der er ved afgørelsen endvidere henset til at SKAT har sammenholdt overdragelsessummen med handelspriser på andre andelslejligheder i området. At parterne efterfølgende i gavebrev af 14. maj 2015 opgør gavens værdi til 800.000 kr. under hensyntagen til eventuel efterfølgende vedligeholdelse, kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.