Kendelse af 28-06-2018 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2018

*⁾ SKAT har ikke truffet afgørelse om ændring af de selvangivne lejeindtægter, og klageren har ikke gjort gældende, at lejeindtægterne skal ændres i forhold til de selvangivne indtægter.

Faktiske oplysninger

Klageren driver udlejningsvirksomhed med ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen har været udlejet til klagerens datter. Af BBR-registret fremgår, at ejendommen er fra 1910, er på 130 m² og med 74 m² kælder. Klageren købte ejendommen pr. 1. marts 2000 for 403.750 kr. Ved ejendomsvurderingen var ejendommen vurderet til 700.000 kr. pr. 1. oktober 2013 og til 680.000 kr. pr. 1. oktober 2015.

Af CPR-registret fremgår, at klagerens datter har været tilmeldt ejendommens adresse fra den 1. august 1998 til den 1. september 2015.

Den årlige huslejeindtægt har ifølge regnskaberne udgjort 75.600 kr., svarende til 6.300 kr. pr. måned.

Det er oplyst af klagerens repræsentant, at klageren og hendes datter indgik en huslejekontrakt, hvor det blev aftalt, at den månedlige husleje var 6.300 kr., og at huslejen indeholdt udgifter til el, vand, varme, antenne og internet. Repræsentanten har også oplyst, at parterne ikke kan finde huslejekontrakten.

I klagerens ansøgning fra 13. oktober 2013 om boligstøtte til datteren er bl.a. anført følgende:

Det er oplyst telefonisk fra Udbetaling Danmark, at boligstøtte er beregnet for en husleje på 3.917 kr. pr. måned, svarende til 47.000 kr. årligt.

Af regnskaberne for de påklagede år 2013-2015 fremgår følgende:

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for udgifter til el, vand, varme og antenne med 44.728 kr., 38.819 kr. og 29.329 kr. for indkomstårene 2013 til 2015. SKAT har endvidere ikke godkendt fradrag for udgifter til internet med 3.136 kr. for indkomståret 2013 og 4.999 kr. for indkomståret 2014.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”Husleje - el, vand, antenne, varme og internet.

Forbrugsafgifter og antenne/tv-pakke er ikke at betragte som driftsudgifter, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der er tale om udgifter, som normalt betales af lejerne. Det er derfor en privat beslutning, hvis du betaler disse for din datter. Udgiften er alene fradragsberettiget, hvis et tilsvarende beløb er indtægtsført. Dette ses ikke at være tilfældet, idet den fastsatte husleje ikke giver plads til dette.

Indkomsten forhøjes med (forbrugsafgifter):

2013: 44.728 kr.

2014: 38.819 kr.

2015: 29.329 kr.

Indkomsten forhøjes med (Internet):

2013: 3.136 kr.

2014: 4.999 kr.”

SKAT er den 8. februar 2017 kommet med følgende udtalelse om klagen:

”Ifølge klagers bilag 3 har lejer (hendes datter) modtaget boligstøtte på baggrund af en leje på 47.000 kr. Da der er indtægtsført 75.600 kr. er der således indtægtsført et beløb på 28.600 kr., som må antages at skulle dække ejendommens forbrugsafgifter (el, varme og tv-pakke). Dette beløb er væsentlig under den faktiske udgift (som i 2013 var 47.864 kr. og i 2014 var 43.818 kr.).

Vi er af den opfattelse, at der maksimalt kan godkendes et fradrag på 28.600 kr. årligt. Alternativ holdes forbrugsudgifterne helt ude af regnskabet.

Såfremt udlejer har betalt denne merudgift, må dette være en ikke fradragsberettiget gaveydelse til hendes datter. Eller også svarer den medregnede leje ikke til den objektive leje.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for udgifter til el, vand, varme, antenne og internet med 47.864 kr. for indkomståret 2013, med 43.818 kr. for indkomståret 2014 og med 29.329 kr. for indkomståret 2015.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”2.1. Fakta

[person1] driver erhvervsmæssig virksomhed i personligt regi. Virksomheden omfatter både udlejningsvirksomhed og solcellevirksomhed, men denne klage omhandler udelukkende forhold omkring udlejningsvirksomheden, og derfor vil forhold omkring solcellevirksomheden ikke blive behandlet i nærværende klage.

Udlejningsvirksomheden omfatter udlejning af ejendommen på [adresse1], [by1]. Ejendommen købte [person1] for 403.750 kr. den 1. marts 2010 ifølge tingbogsattest udskrevet den 29. november 2016. Tingbogsattesten er vedlagt som bilag 2. Ejendommen har siden år 2011 været udlejet til hendes datter [person2]. Dette lavede de en lejekontrakt på, hvor de aftalte, at [person2] skulle betale en månedlig husleje på 6.300 kr. I huslejen på 6.300 kr. er, foruden leje af huset, udgifter til el, vand, varme, antenne og internet endvidere omfattet. Denne lejekontrakt kan parterne på nuværende tidspunkt ikke finde.

I hele udlejningsperioden har [person2] modtaget boligsikring på baggrund af den betalte husleje. Som bilag 3 vedlægges opgørelse af boligsikringen fra Udbetaling Danmark for året 2011, som bevis for, at lejeaftalen startede i 2011. Derudover vedlægges som bilag 4 [person2]s ansøgning. Varmedelen er anslået til ca. 24.500 kr. [person1]s udlejningsvirksomhed har derfor haft en årlig indtægt på i alt 75.600 kr. Dette understøttes yderligere af virksomhedens regnskab. Regnskaber vedlægges for 2013, 2014 og 2015 som henholdsvis bilag 5, 6 og 7. Det skal dog bemærkes, at [person2] fraflyttede ejendommen den 1. september 2015, og derfor har virksomheden kun indtægtsført 44.100 kr. i år 2015.

Idet [person1] igennem den månedlige husleje på 6.300 kr. har fået betalt udgift til el, vand, varme, antenne og internet, har [person1] været forpligtet til at afholde disse udgifter. Udgifterne hertil kan opstilles som følgende:

Udgifter til vedligeholdelse af sin erhvervsmæssige indtægt kan fradrages som en driftsomkostning, jf. Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og derfor har [person1] foretaget fradrag for de ovenfor opstillede beløb.

Den 25. maj 2016 modtager [person1] brev fra SKAT, hvor SKAT beder om at få tilsendt skatteregnskab for udlejningsejendommen og solcelleanlæg for 2013-2015 samt eventuelle regnskabsbilag på vedligeholdelsesudgifter. Efter diverse korrespondance træffer SKAT den 31. oktober 2016 afgørelse om at ændre [person1]s indkomst med følgende beløb:

Det forhold nærværende klage drejer sig om, er forholdet på side 5 i afgørelsen – se bilag 1. Tvisten i sagen omhandler det skattemæssige fradrag, som [person1] i sin udlejningsvirksomhed har opnået for betaling af udgifter til el, vand, varme, antenne og internet efter Statsskattelovens § 6. Disse fradrag har SKAT ved sin afgørelse af den 31. oktober 2016 underkendt, da SKAT vurderer, at udgifterne ikke er driftsomkostninger. Konkret anfægtes fradragsretten derfor for udgifter til el, vand, varme og antenne samt internet. Derudover skriver SKAT i deres afgørelse, at ’’den fastsatte husleje ikke giver plads til at fratrække udgifterne som driftsomkostninger’’. Dette kan ikke tiltrædes.

2.2. Forkerte fakta i SKATs afgørelse

I SKATs afgørelse skriver de som bemærkning og begrundelse for forhøjelsen, at

’’Forbrugsafgifter og antenne/tv-pakke er ikke at betragte som driftsudgifter, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der er tale om udgifter, som normalt betales af lejerne. Udgiften er alene fradragsberettiget, hvis et tilsvarende beløb er indtægtsført. Dette ses ikke at være tilfældet, idet den fastsatte husleje ikke giver plads til dette.’’

Når SKAT skriver, at der ikke er indtægtsført et tilsvarende beløb er det ikke korrekt. Det kan ses i regnskaberne, vedlagt som bilag 5, 6 og 7, at [person1] netop har indtægtsført hele den betalte husleje på 75.600 kr., dog kun 44.100 kr. i år 2015, da lejemålet ophørte 1. september 2015.

SKAT skriver endvidere, at den fastsatte husleje ikke giver plads til dette. Med dette hentyder SKAT formentlig til, at det er en lav husleje, der er aftalt mellem parterne. Der skal i den forbindelse gøres opmærksom på, at ejendommen for det første er i meget dårlig stand. Derudover har ejendommen ikke en beliggenhed, der kan begrunde en høj husleje, eksempelvis i en større by eller lignende.

3 Anbringender

Til støtte for påstanden gøres det for det første gældende, at SKAT skal indrømme [person1] fradrag for i alt 121.011 kr. for indkomstårene 2013-2015, idet de afholdte udgifter er driftsomkostninger, som er fradragsberettiget ifølge Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Dette følger af, at [person1] har ofretaget fradraget med hjemmel i lov. Til støtte herfor gøres det gældende, at det fremgår af ordlyden af Statsskatteloven § 6, at driftsomkostninger er fradragsberettigede:

(...)

Ifølge ordlyden i bestemmelsen er en driftsomkostning defineret som ’’de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger’’. Det principielle udgangspunkt for driftsomkostningsbegrebet er derfor, at de udgifter, der er medgået til indkomstårets indtægtserhvervelser, og som ikke er formue og anlægsudgifter, og som heller ikke er privatudgifter. [person1] har afholdt udgifterne til el, vand, varme, antenne og internet netop for at kunne erhverve, sikre og vedligeholde indtægten fra huslejen som indeholdte disse udgifter. Desuden har udgifterne ikke karakter af hverken anlægsudgifter eller privatudgifter.

Det følger derfor allerede af lovens ordlyd, at [person1] skal indrømmes fradrag for omkostningerne, og derfor er det ikke korrekt når SKAT i sin afgørelse skriver, at udgifterne ’’ikke er at betragte som driftsomkostninger’’.

Derudover følger dette af, at der ikke i almindelighed kan stilles krav om, at forbindelsen mellem indtægten og udgiften er normal, sædvanlig eller nødvendig. Det er som udgangspunkt skatteyderen selv, der vælger, hvilke udgifter han finder det hensigtsmæssigt at afholde som led i driften. Dette følger af SKATs juridiske vejledning afsnit C.C.2.2.1.2. Hvorvidt forbindelsen mellem indtægten og udgiften er normal, sædvanlig eller nødvendig kan dog indgå som hjælpebegreber i bedømmelsen af, om der er tale om en fradragsberettiget driftsomkostning. SKAT skriver i den forbindelse i deres afgørelse af den 31. oktober 2016, at ’’forbrugsafgifter og antenne/tv-pakke ikke normalt betales af udlejer’’. Dette er ikke korrekt. Tværtimod ses det ofte, at udgifter til el, vand, varme, antenne og tv-pakke bliver opkrævet sammen med huslejen, og i disse tilfælde er udlejer forpligtet til at afholde udgifterne hertil, da udlejer netop har fået penge til afholdelsen heraf fra lejeren gennem den fastsatte husleje.

Til støtte for påstanden gøres det yderligere gældende, at udlejningsvirksomhed altid vil være erhvervsmæssig virksomhed, og derfor er der hjemmel til fradrag for driftsomkostninger.

Dette følger af, at det skatteretlige udgangspunkt er, at udlejning af fast ejendom altid er erhvervsmæssig virksomhed. Dette fremgår af SKATs juridiske vejledning afsnit C.C.1.1.1: Begrebet selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, hvoraf det fremgår, at ’’Indkomst fra udlejning af fast ejendom anses som hovedregel for at være selvstændig erhvervsvirksomhed’’.

Endvidere fremgår det af praksis, at der ikke skal meget til før der foreligger erhvervsmæssig virksomhed ved udlejning af fast ejendom. Et godt eksempel herpå er SKM.2016.456, hvor Landsskatteretten udtaler, at fast ejendom principielt er erhvervsmæssig aktivitet, og at dette også gælder udlejning til nærtstående familiemedlemmer og til et selskab, hvor ejeren er hovedanpartshaver. Landsskatteretten fandt i det konkrete tilfælde ikke et tilstrækkeligt sikkert grundlag til at fravige dette udgangspunkt på trods af, at virksomheden i 13 ud af 14 år havde givet ikke ubetydelige underskud. Underskuddet udgjorde i alt -819.122 kr. for de 14 år.

Samlet set gøres det gældende, at de afholdte udgifter til el, vand, varme, antenne og tv-pakke kan fradrages som en driftsomkostning, jf. SL § 6, og derfor tilpligtes SKAT at indrømme [person1] fradrag på i alt 121.011 kr.”

Klagerens repræsentant er kommet med følgende supplerende bemærkninger til SKATs udtalelse om klagen:

”SKAT skriver i deres kommentar af den 8. februar 2017, at det fremgår af klagers bilag 3, at lejer har modtaget boligstøtte på baggrund af en leje på 47.000 kr. Dette er korrekt.

Til SKATs kommentar af den 8. februar 2017 skal dog knyttes følgende bemærkninger:

I klagen er vedlagt [person2]s ansøgning om boligstøtte som bilag 4. Ifølge denne ansøgning har [person2] ansøgt om boligstøtte på baggrund af en bruttoleje på 75.600 kr. inklusiv alt. Hun har søgt boligstøtte på baggrund af det beløb, da hun troede, at det var bruttolejen inklusiv varme m.v. man skulle søge boligstøtte på baggrund af. Det er dog alene på baggrund af huslejen inklusive udgifter til vand man kan søge om boligstøtte. Dette følger af lov om individuel boligstøtte § 10, stk. 2 og 3.

Det fremgår specifikt af hendes ansøgning, at der i bruttolejen indgår et varmebidrag a conto på 24.533 kr. Lægges nettohuslejen på 47.000 kr. sammen med beløbet for varmebidraget, 24.533 kr., giver det en årlig bruttohusleje på 71.533 kr. De sidste penge optil den reelle bruttohusleje på 75.600 kr. – 4067 kr. - er opkrævet til betaling af el, internet og antenne. Derudover fremgår det af ansøgningen om boligstøtte, at lejeren ikke skal betale for vand og vandafledningsafgift ud over det aftalte nettohusleje beløb på de 47.000 kr. om året. Dermed indeholder nettolejen udgifter til vand og vandledningsafgift, som udlejer skal betale ud af de 47.000 kr. [person1] har som udlejer selv afholdt alle de faktiske udgifter. Derfor skal [person1]s fradrag ikke begrænses til et beløb på 28.600 kr., som SKAT skriver i deres kommentar.

SKAT skriver i deres kommentar, at medregnede leje ikke svarer til den objektive markedsleje. Dette kan ikke tiltrædes. Den objektive lejeværdi, som statsskattelovens § 4 b, litra b, ifølge retspraksis giver hjemmel til at beskatte ved udlejning til nærtstående, er den lejeværdi, som udlejer lovligt ville kunne aftale ved udlejning til en ikke nærtstående person. For det første har ejendommen stået ubenyttet hen siden august 2015 da [person2] flyttede, idet ejendommen ikke kan lejes ud på grund af ejendommens dårlige stand. Når ejendommen ikke kan lejes ude må enhver aftalt leje være højere end den objektive markedsleje, idet markedslejen er 0 kr. Derudover må der henses til, at ejendommen i lejeperioden har været, og er stadig, i dårlig stand.

[person1] skal derfor indrømmes et fradrag på de faktiske afholdte udgifter – 47.864 kr. i 2013, 43.818 kr. i 2014 og 29.329 kr. i 2015.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettiget i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a (loven kan findes på www.retsinfo.dk). Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Det kræver dels, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, som er indkomstopgørelsen uvedkommende.

Indtægter ved udlejning af fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b. Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person for en væsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

SKAT har anset klagerens udlejning af ejendommen [adresse1], [by1], for at være erhvervsmæssig, hvorfor Landsskatteretten lægger dette til grund. Det betyder dog ikke i sig selv, at alle udgifter er fradragsberettigede.

Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Klageren har ikke fremlagt huslejekontrakt om udlejningen til datteren.

Landsskatteretten finder imidlertid, at ansøgningen om boligstøtte i tilstrækkelig grad sandsynliggør, at den aftalte husleje var inklusive faste månedlige betalinger for el og vand. Ansøgningen sandsynliggør ikke, at huslejen var inklusive antenne og internet.

Klageren har ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hun har påtaget sig at afholde hele udgiften til lejerens varmeforbrug mod en fast månedlig afgift/betaling fra lejeren. Som følge heraf findes det anførte i Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.3.2.2.3, som repræsentanten har henvist til, ikke at være relevant.

Ansøgningen om boligstøtte, sammenholdt med oplysningen om at Udbetaling Danmark beregnede boligstøtte ud fra en årlig husleje på 47.000 kr. årligt, sandsynliggør dog, at der var aftalt en årlig leje på 75.600 kr., som var inklusive aconto varmebidrag på 24.533 kr.

Klageren har i sine regnskaber indtægtsført lejerens aconto varmebidrag og taget fradrag for varmeudgifter.

Ved aconto forstås en delvis og midlertidig betaling med henblik på en senere endelig afregning. Hvis varmeforbruget er større end de indbetalte aconto-beløb, påhviler det således lejeren at betale differencen.

Når klageren som udlejer har påtaget sig at forsyne lejemålet med varme mod refusion af varmeudgiften fra lejeren, så skal lejerens aconto betalinger for varme ikke indtægtsføres i ejendommens driftsregnskab. Men klageren har så til gengæld ikke fradrag for varmeudgifter.

Som følge heraf godkender Landsskatteretten ikke fradrag for varmeudgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Til gengæld skal aconto varmebidrag ikke medregnes ved opgørelsen af klagerens skattepligtige indtægter efter statsskattelovens § 4.

Udbetaling Danmark har beregnet boligstøtte ud fra en årlig husleje 47.000 kr. Det må formodes, at de 47.000 kr. var ”ren” leje, dvs. den aftalte leje helt uden forbrug.

I ansøgningen om boligstøtte er bruttolejen anført til 75.600 kr. årligt, mens aconto varmebidrag er anført til 24.533 kr. årligt. På baggrund heraf antages det, at den aftalte årsleje udgjorde (75.600 - 24.533) 51.067 kr. årligt uden aconto varmebidrag, men inklusive lejerens faste betalinger for el og vand.

SKAT har anført, at hvis de selvangivne lejeindtægter er inklusive forbrug, så svarer huslejen ikke til den objektive leje.

Landsskatteretten bemærker hertil, at der er tale om en ejendom, som pr. 1. oktober 2013 og 1. oktober 2015 var vurderet til henholdsvis 700.000 kr. og 680.000 kr., og den aftalte leje anses at være eksklusive antenne og internet. SKAT har endvidere ikke fremlagt nogen som helst oplysninger, der understøtter, hvad markedslejen var. Derfor mener Landsskatteretten ikke, det kan lægges til grund, at den aftalte leje var lavere end markedslejen, heller ikke når det lægges til grund, at lejen var inklusive el og vand.

På baggrund heraf, og da aconto varmebidragene ikke medregnes til klagerens skattepligtige indkomst, nedsætter Landsskatteretten klagerens skattepligtige lejeindtægter fra 75.600 kr. til 51.067 kr. for både indkomståret 2013 og 2014. For indkomståret 2015, hvor ejendommen kun var udlejet i 7 måneder, nedsættes de skattepligtige lejeindtægter fra 44.100 kr. til (7/12 måneder x 51.067 kr.) 29.789 kr. Nedsættelse af lejeindtægterne foretages som afledte ændringer efter skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster SKAT afgørelse om, at der ikke godkendes fradrag for udgifter til varme, antenne og internet.

Landsskatteretten godkender fradrag for udgifter til el og vand efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der foreligger ikke oplysninger om, hvordan udgifterne fratrukket i regnskaberne for 2013-2015 fordeler sig på henholdsvis el, vand, varme og antenne. Som følge heraf hjemviser Landsskatteretten sagen til SKAT med henblik på opgørelse af de fradragsberettigede udgifter til el og vand for indkomstårene 2013-2015.