Kendelse af 17-12-2019 - indlagt i TaxCons database den 25-01-2020

Faktiske oplysninger

Klageren ejer ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen er et tofamilieshus, hvor klageren selv bor i st. tv, mens st. th. lejes ud. Det fremgår af oplysninger fra BBR, at lejligheden tv., som klageren bor i, er på 150 m² og at lejligheden th. er på 82 m². Det udlejede svarer til 35 % af ejendommen på i alt 232 m².

Ifølge oplysninger fra SKAT indberettede klageren overskud ved udlejning på 24.000 kr. for 2014 og på 0 kr. for indkomståret 2015.

SKAT har i den påklagede afgørelse forhøjet klagerens overskud ved udlejning med henholdsvis 8.023 kr. og 36.675 kr. for indkomstårene 2014 og 2015. Forhøjelserne er i afgørelsen opgjort således:

Af lejekontrakten med [person1], gældende fra 1. april 2011, fremgår, at den årlige husleje udgjorde 24.000 kr. Det fremgår også, at lejen udgjorde 2.000 kr. om måneden, mens aconto betaling for varme og vand udgjorde 1.600 kr. Desuden fremgår det af kontrakten, at den månedlige betaling var på 4.000 kr., svarende til 48.000 kr. om året.

Klageren har tidligere forklaret over for SKAT, at et beløb på 2.000 kr. om måneden udgjorde huslejen, og at det resterende beløb var betaling for vand og varme.

Klageren har i forbindelse med klagesagens behandling fremlagt uddrag af en lejekontrakt med [person2], gældende fra 1. februar 2016, hvoraf det fremgår, at den årlige husleje udgør 24.000 kr., og at betalingen pr. måned i alt udgør 2.000 kr. Klageren har desuden fremlagt kontoudskrifter, hvoraf fremgår, at lejeren har betalt 2.000 kr. i henholdsvis marts og april 2017.

I forbindelse med sagens behandling ved SKAT har klageren opgjort udgifter på ejendommen til naturgas og vand således:

Som dokumentation for udgifterne har klageren fremlagt opgørelser fra [virksomhed1] og udskrifter fra Betalingsservice.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens overskud af udlejningsvirksomhed med henholdsvis 8.023 kr. og 36.675 kr. for indkomstårene 2014 og 2015.

Som begrundelse for afgørelsen har SKAT anført følgende:

”...

Du har for 2014 selvangivet overskud ved udlejningen med 24.000 kr., men du har ikke selvangivet overskud vedrørende 2015.

Overskud ved udlejning af ejendom er skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4. Overskuddet beskattes som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.

Da du bor i den ene lejlighed i et tofamilieshus som du ejer, og den anden lejlighed er udlejet, opgøres overskud ved udlejning som lejeindtægten reduceret med de faktiske udgifter, der kan henføres til den udlejede del af ejendommen, jf. ligningslovens § 15K, stk. 6. Der er ikke fradrag for yderligere udgifter vedrørende ejendommen, jf. ligningslovens § 15J.

I overensstemmelse med Landsskatteretten kendelse af 11. oktober 2016 vedrørende 2011, 2012 og 2013, godkendes fradrag for 35 % ad ejendommens samlede varmeudgifter og 50 % af udgifterne til vand.

Ovennævnte godkendte fradrag er beregnet ud fra dine oplysninger vedrørende udgifter til varme og vand for 2014 og 2015.

Dine bemærkninger

I brevet af 7. december 2016 oplyser du, at huslejen er 24.000 kr. pr. år, som du betaler skat af. Du henviser til ny huslejekontrakt, indgået i 2016 hvoraf fremgår, at huslejen er aftalt til 2.000 kr. pr. mdr. derudover betales 2.100 kr. pr. mdr. til vand varme mm.

Du skriver endvidere, at du nok har glemt nogle punkter på årsopgørelserne for 2014 og 2015, men når du modtager de nye årsopgørelser for 2014 og 2015, vil de blive rettet og returneret.

SKATs bemærkninger hertil

Når du bor i den ene lejlighed i et tofamilieshus som du ejer, og den anden lejlighed er udlejet, opgøres overskuddet ved udlejningen som lejeindtægten reduceret med de faktiske udgifter, der kan henføres til den udlejede del af ejendommen, jf. ligningslovens § 15K, stk. 6. Der er ikke fradrag for yderligere udgifter vedrørende ejendommen, jf. ligningslovens § 15J.

Du skal således ved indkomstopgørelsen medregne hele den modtagne husleje som du modtager, men har så fradrag for de direkte afholdte udgifter du har i forbindelse med udlejningen.

Dette er også fastslået i Landsskatterettens afgørelse af 11. oktober 2016.

Din skat for 2014 og 2015 bliver med denne afgørelse beregnet på samme måde.

Vores afgørelse er således i overensstemmelse med det fremsendte forslag af 28. november 2016.

Der er derfor ingen grund til, at du ændrer de nye årsopgørelser for 2014 og 2015, som du modtager på baggrund af denne afgørelse.

...”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at huslejeindtægten udgør 24.000 kr. for hvert af indkomstårene 2014 og 2015.

Klageren har desuden fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for udgifter til vand og varme.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”...

Hermed fremsendes div. Korrespondance i mellem undertegnede og div. Skattekontorer.

Det hele drejer sig om min huslejeindtægt. Jeg opgiver 24.000,00 kr. årligt, som jeg bliver beskattet af (ca. 800,00 kr. pr. måned)

SKAT vil beskatte mig af vand/gasudgifter, som er betalt med penge der allerede er betalt skat af.

...”

”...

Hermed fremsendes yderligere bevis på, at huslejen for [adresse1] ST. TH. Er på 2000,- kr. månedligt.

Altså 24.000,- kr. årligt, som jeg altid har opgivet på selvangivelsen.

Det har de tidligere ejere af huset, for 17 år siden, også altid opgivet.

...”

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Af lejekontrakten med [person1], gældende fra 1. april 2011, fremgår en månedlig betaling på 4.000 kr., svarende til 48.000 kr. årligt. Klageren har forklaret, at 2.000 kr. månedligt udgjorde husleje, og at det resterende beløb udgjorde betaling for forbrugsudgifter.

I forbindelse med klagesagens behandling har klageren fremlagt uddrag fra en nyere huslejekontrakt med [person2], gældende pr. 1. februar 2016, hvoraf fremgår en månedlig betaling for husleje på 2.000 kr., svarende til i alt 24.000 kr. årligt. Der fremgår ikke betaling for forbrugsudgifter af kontrakten.

Landsskatteretten lægger til grund, at udlejningen i indkomstårene 2014 og 2015 var på samme vilkår, som fremgår af huslejekontrakten med [person1], der var gældende fra 1. april 2011. Huslejekontrakten med [person2] var først gældende fra 1. februar 2016 og således ikke for de påklagede indkomstår.

Det fremgår af huslejekontrakten, der var gældende fra 2011, at lejer betalte et fast beløb hver måned på 4.000 kr., svarende til 48.000 kr. årligt.

Landsskatteretten finder herefter, at klageren har et retskrav på lejeindtægten, som årligt udgør 48.000 kr. for hvert af indkomstårene 2014 og 2015, og at beløbet derfor skal indtægtsføres.

Når lejeren betaler et fast beløb hver måned for vand og varme, skal beløbet medregnes i lejeindtægten, men udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 11. oktober 2016 med j.nr. 15-0028037.

Landsskatteretten finder herefter, at der skønsmæssigt kan godkendes fradrag for 35 % af udgifterne til varme samt for 50 % af udgifterne til vand i hvert af indkomstårene 2014 og 2015 i overensstemmelse med SKATs afgørelse og Landsskatterettens afgørelse af 11. oktober 2016 med j.nr. 15-0028037.

Overskuddet af klagerens udlejningsvirksomhed kan derfor opgøres således:

Den påklagede afgørelse stadfæstes.