Kendelse af 07-07-2020 - indlagt i TaxCons database den 07-08-2020

SKAT har givet afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af indkomstansættelsen for indkomstårene 2012-2014.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabets repræsentant anmodede den 2. marts 2016 SKAT om at genoptage skatteansættelsen for selskabet for så vidt angår rentefradragsbegrænsning og beskæring af rentefradrag efter EBIT-reglerne.

Selskabets repræsentant indgav oprindeligt klager over afslag på genoptagelse af indkomstårene 2012-2014 for selskabet samt fire af koncernens andre selskaber, herunder administrationsselskabet [virksomhed1] A/S. Klagerne for de øvrige selskaber var imidlertid ikke indgivet rettidigt, og Skatteankestyrelsen traf i 2017 afgørelser om afvisning af behandling af disse klagesager.

Selskabet er stiftet den 1. januar 1988. Det fremgår af CVR, at selskabet er registreret under branchekode ”682040 Udlejning af erhvervsejendomme”. Selskabets formål er ifølge CVR, at drive formueforvaltning, handel, fabrikation og dermed beslægtet virksomhed.

Selskabet indgår i [koncernen], der i de påklagede indkomstår bestod af administrationsselskabet [virksomhed1] A/S og datterselskaberne [virksomhed2] A/S, [virksomhed3] A/S og [virksomhed4] A/S. Sidstnævnte var moderselskab for datterselskaberne [virksomhed5] A/S, [virksomhed6] ApS, [virksomhed7] A/S samt selskabet.

Det fremgår af [virksomhed1] A/S’ årsrapporter for 2012-2014, at koncernens hovedaktivitet var udlejning af fast ejendom. Det fremgår af selskabets årsrapporter fra samme år, at selskabets hovedaktivitet var udlejning af fast ejendom.

Det er under sagens behandling i SKAT og i Skatteankestyrelsen fremlagt ejendomsoversigter. Det er i den seneste fremlagte oversigt over selskabets ejendomme oplyst, at der har været omsat følgende ejendomme i perioden 1988-2019:

Der er ikke fremlagt det nævnte salgsoplæg vedrørende ejendommen [adresse3], [by2].

Det fremgår af den indsendte liste, at der herudover skete et koncerninternt salg af ejendommen ”[adresse42]” i 1987. Under angivelsen af, hvem der ejede ejendommen, er der oplyst [virksomhed19] ApS. Selskabets repræsentant har fremlagt skøde på handlen med ”[adresse42]”, det fremgår heraf, at der er tale om salg af ejendommen beliggende [adresse42] / [adresse43], og at sælger var [virksomhed20] og køber var [virksomhed19] ApS.

Der er tillige oplistet køb og salg af ejendommen [adresse44] i 1992, hvor [virksomhed19] ApS er oplyst som ejer af ejendommen.

Ifølge oplysninger fra CVR fusionerede selskabet, der på daværende tidspunkt hed [virksomhed21] ApS, med [virksomhed19] ApS i 1997.

SKAT har på baggrund af indhentede BBR-oplysninger kunne konstatere følgende:

SKAT har endvidere kunnet konstatere, at selskabet ifølge BBR-oplysningerne i perioden 1988-2014, inklusiv de konstaterede købte og solgte ejendomme, samlet har erhvervet 89 ejendomme.

Ifølge Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) samt oplysninger fra tingbogen har selskabet, udover de af SKAT nævnte ejendomme, ikke været registreret som ejer af ejendommene [adresse1], [by1], [adresse2], matr.nr. [...1], [by1], og [adresse13], [by7]. Endvidere har selskabet ifølge SVUR ikke været ejer af fast ejendom beliggende ved [adresse25]sområdet pr. 1 januar 2015.

Selskabets repræsentant har fremlagt skøder fra handlen af ejendommen [adresse2], matr. Nr. [...1]. Det fremgår heraf, at ejendommen fra tidspunktet fra køb til salg skiftede gadenummer fra nr. 18 til nr. 12. Det fremgår tillige, at ejendommen er købt og solgt af [virksomhed19] ApS.

Selskabets repræsentant har oplyst, at ejendommen [adresse1] ikke var ejet af selskabet, men af det tidligere [virksomhed22] ApS, der senere blev fusioneret med det selskab, der i dag er [virksomhed1] A/S.

Ifølge SVUR har der ikke været afståelser/frasalg for så vidt angår [adresse18], [by10], i 1997.

Ejendommen ”[adresse41]” har ikke kunnet fremsøges i SVUR. Det fremgår af registret, at selskabet i 2009 erhvervede ejendommen [adresse45]. Ejendommen er solgt igen i maj 2018. Ifølge SVUR er ejendommens nye ejer [virksomhed18] ApS. Det fremgår af CVR, at [virksomhed18] ApS oprindeligt blev stiftet af selskabet i maj 2018, og at selskabet afhændede [virksomhed18] ApS til tredjemand i august 2019.

Der er for de af selskabet konstaterede købte og solgte ejendomme oplyst følgende anskaffelsessummer, eventuelle byggeudgifter og afståelsessummer:

Ifølge SVUR er ejendommen [adresse45] købt for 6.600.000 kr. af selskabet og solgt til tredjemand for 31.250.000 kr. Selskabets repræsentant har til ”[adresse41]” oplyst afholdte byggeomkostninger på 8.968.000 kr.

Beløbet på 8.000.000 kr., der er anført som byggeudgifter for [adresse33] / [adresse34], [by4], er ifølge SVUR oplyst som værende afståelsessummen.

Der er under sagens behandling i SKAT fremlagt en række avisartikler vedrørende koncernens selskabers aktiviteter med fast ejendom. Blandt artiklerne er nævnt selskabets tidligere ejendomme ved [adresse46]. Det fremgår af artiklen, der er dateret den 28. december 2002, at [by11] Kommune nu var klar med et forslag til en lokalplan for det nye [adresse46]-område. Det fremgår tillige, at der omkring stationen skulle opføres et nyt center og at et privat firma allerede var i gang med udviklingen af et projekt for centerområdet.

Der er fremlagt en artikel fra [avis5], dateret den 20. juni 2001, hvoraf det fremgår at det nu var lykkedes selskabets ultimative hovedaktionær, [person2], at købe [adresse19]. Sælger var [virksomhed23], og planerne for ejendommen var at rive den gamle stationsbygning ned, for herefter at genopbygge stationen, så der dannedes en glidende overgang til det nye stationstorv, hvor der med tiden ville skulle rykke forskellige butikker ind.

Der er endvidere fremlagt en avisartikel fra [avis1], dateret den 7. juli 2005, hvoraf det fremgår at ”[virksomhed24]” køber [virksomhed16]s ejendom beliggende på [adresse47] med tilhørende udenomsarealer. Det oplyses, at der dermed skete en videreførelse af den fortsatte modernisering af [bymidte]. Der er i tillæg til avisartiklen fremlagt kopi af forsiden for lokalplan [...] ”[adresse47] II”, der blev vedtaget den 10. december 2009 og bekendtgjort den 5. januar 2010.

Sidst er der fremlagt en avisartikel fra [avis2], dateret den 26. april 2008, hvoraf det fremgår, at [virksomhed3] agtede at nedrive store dele af det oprindelige [center], for i stedet at bygge et nyt, så der blev skabt en bedre sammenhæng med de eksisterende butikker i centret. Det fremgår tillige, at det var forventet, at det ville tage yderligere fem år, før hele centerområdet er fuldt udbygget. Det er oplyst at projektet i alt omfattede opførelse af 2.700 nye m², mens nedrivning og genopbygning ville få denne del af centret op på i alt 7.000 m².

Selskabets repræsentant har oplyst, at afståelsen af ejendommene ved [adresse46] resulterede i en fortjeneste på omkring 70 mio. kr. Selskabets årsrapport for 2006/2007 viser en opgjort fortjeneste ved salg af ejendomme på 70.397.000 kr.

Det er oplyst, at [adresse47]/[adresse30], ”[x1]” blev afstået med et betydeligt tab, idet selskabet valgte at sælge ejendommene/projektet som følge af en række forsinkelser på projektet.

I anmodningen om genoptagelse er der oplyst følgende om koncernens erhvervelse og salg af fast ejendom:

”De enkelte ejendomme er løbende hen over perioden købt med henblik på udvikling af ejendommene og skabelse af merværdi. Det anvendte koncept for udvikling af ejendommene indebærer også, at der i en række tilfælde er opført fast ejendom (fra ”bunden”), som – under det typiske forløb – efterfølgende er solgt fra.

Som en del af udviklingen af ejendomme med opførelse/ombygning m.v. har der normalt været tilknyttet faste rådgivere (arkitekter, ingeniører) entreprenører m.v.

Virksomheden har selv stået for administrationen af ejendommene, bortset fra nogle få år.

Generelt har koncernen været tilrettelagt med henblik på videresalg af fast ejendom. Nogle gange har koncernen solgt ejendomme, hvis der var en god mulighed, f.eks. et godt tilbud eller anden salgsmulighed, men de sidste par år har koncernen desværre været pålagt fra banken at sælge nogle ejendomme hurtigere end forventet. Nogle ejendomme er blevet solgt kort tid efter anskaffelsen, andre ejendomme har taget længere tid at optimere, og i visse tilfælde har det efter låneomlægning vist sig mere optimalt at bibeholde nogle ejendomme nogle år mere.”

Selskabets repræsentant har oplyst, at koncernens ejendomsudvikling med tiden er blevet mere sofistikeret med realisering af komplekse ejendomsprojekter, som blandt andet indebærer tilvejebringelse af egnede grunde gennem opkøb og efterfølgende sammenstykning af forskellige grundarealer, udarbejdelse af lokalplaner m.v., som kan bane vejen for opførelse af eksempelvis supermarkeder, boligblokke og butikscentre, udarbejdelse af byggeprojekt og styring af byggeproces, indgåelse af aftaler med lejere m.v. og optimering af driften. Alt med henblik på et salg, som kan ske umiddelbart efter opførelsen af ejendommen eller gennem etablering af en ejendomsportefølje af en karakter, som giver adgang til de store institutionelle investorer og dermed det mest lukrative marked for salg af udlejningsejendomme.

Selskabets repræsentant har på mødet med Skatteankestyrelsen oplyst, at omfanget af salgene af fast ejendom har været dalene over tiden, idet typen af de erhvervede ejendomme har dikteret noget andet end en hurtig omsætning. De typiske købere til de store erhvervsejendomme er pensionskasser. Det er oplyst, at selskabets større udlejningsejendomme først sælges, når der er etableret lange lejekontrakter, idet der derved er sikret et stabilt cashflow.

Det fremgår af selskabets årsrapporter for 2012-2014, at selskabet investerer i velbeliggende og synlige ejendomme med den målsætning at udleje lokalerne til solide lejere på langt løbende lejeaftaler.

Af selskabets årsrapport for 2011/2012, fremgår blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

På trods af den nuværende økonomiske finanskrise, har selskabet mange seriøse henvendelser fra lejere, som ønsker at etablere sig i de planlagte projekter, men udlejningsprocessen er af længere varighed end tidligere.

UDVIKLINGSPROJEKTER

Der er i årets løb investeret 124 mio. kr. i udviklingsprojekter. Når projekterne er afsluttet forventes ejendommene udlejet på vilkår svarende til de fastlagte budgetter.

Ejendommene som har centrale og synlige placeringer er efter ledelsens vurdering erhvervet på fordelagtige vilkår - og det er ledelsens forventning, at der er foretaget investeringer som forbedrer selskabets fortjeneste yderligere i de kommende år.

[virksomhed25] A/S har bl.a. videreudviklet en byggegrund til et større shoppingcenter i centrum af [by12], hvor metrostationen vil være en integreret del af byggeriet. Shoppingcentrets navn er [x1] med et samlet areal på i alt 55.000 m2 erhverv, fordelt med 18.000 m2 butikker, 3.000 m2 restauranter/cafeer, 3.000 m2 fitnesscenter, 6.500 m2 kontor og serviceformål, 5.500 m2 til kulturelle formål samt 19.000 m2 parkeringsareal.

[...]

INVESTERINGSEJENDOMME

[...]

Selskabet har optimeret driften af sine investeringsejendomme i regnskabsåret 2011/12 ved ombygning, genforhandling af lejekontrakter, samt indgåelse af flere nye lejekontrakter.

Eksempelvis har selskabet færdiggjort [adresse48] og udlejet til [virksomhed26], [virksomhed27] og [virksomhed28].

Af selskabets årsrapport for 2012/2013, fremgår blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

Selskabet har i regnskabsåret arbejdet på yderligere styrkelse af organisationen og soliditet. Organisationen er styrket med to medarbejdere indenfor henholdsvis administration og udlejning. Samtidig er der i regnskabsåret og efterfølgende indgået aftaler om salg af et antal ejendomme med et bruttoprovenu på i alt ca. 50 mio. kr., hvilket fremadrettet blandt andet vil forbedre selskabets soliditet yderligere. Regnskabet afspejler dog ikke effekten af salgene fuldt ud, idet ikke alle handler er endeligt gennemført på tidspunktet for regnskabets aflæggelse.

[...]

Selskabet oplever en tilfredsstillende udvikling indenfor udlejningsaktiviteterne og positiv interesse for de lejemål, der til tider bliver ledige. Den samfundsøkonomiske usikkerhed bevirker dog en vis forsigtighed i markedet.

UDVIKLINGSPROJEKTER

Årets investeringer i udviklingsprojekter udgør 63,7 mio. kr. Det forventes, at ejendommene udlejes på vilkår svarende til de lagte budgetter, når projekterne afsluttes.

Det enkeltstående største udviklingsprojekt i selskabet er en byggegrund ved [by12] station, der udvikles til et større shoppingcenter, hvor metrostationen vil være en integreret del af byggeriet. Shoppingcenterets navn er [x1] og vil med et samlet areal på i alt 55.000 m2 erhverv byde på 18.000 m2 butikker, 3.000 m2 restauranter/cafeer, 3.000 m2 fitnesscenter, 6.500 m2 kontor og serviceformål, 5.500 m2 til kulturelle formål samt 19.000 m2 parkeringsareal.

I løbet af året er der indgået lejekontrakter med større ankerlejere indenfor blandt andet dagligvare og detailhandel på de budgetterede udlejningsniveauer.”

Af selskabets årsrapport for 2013/2014, fremgår blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

Selskabet oplever en tilfredsstillende udvikling indenfor udlejningsaktiviteterne og positiv interesse for de lejemål, der til tider bliver ledige. Den samfundsøkonomiske usikkerhed bevirker dog en vis forsigtighed i markedet.

Organisationen har i løbet af året haft fokus på at servicere lejere og opretholde og forbedre standarden på selskabets ejendomme. Selskabets ejendomsportefølje er primært fokuseret mod retail og ejendommenes placeringer giver grundlag for en tilfredsstillende udlejning og et cash flow, der kan forrente den investerede kapital tilfredsstillende.

Selskabet har i regnskabsåret gjort en betydelig indsats for at opnå en aftale med investorer om fortsættelse af byggeriet af shoppingcenteret [x1], og det er med stor tilfredshed, at bestyrelsen efter regnskabsårets udløb har forhandlet de nødvendige aftaler til at sikre en investor til at overtage og færdigbygge [x1] (se nedenfor).

Der er endvidere afhændet 6 mindre ejendomme til bogført værdi på i alt 60.545 t.kr.

[...]

FORVENTNINGER TIL DET KOMMENDE ÅR

Med afhændelsen af shoppingcenteret [x1] står selskabet stærkt til at kunne fortsætte udviklingen af kerneporteføljen af ejendomme med henblik på at forbedre udlejning og driftsøkonomi og til gavn for koncernens eksisterende og kommende lejere.

Der forventes således en forbedring i driften på de enkelte ejendomme, men som følge af de gennemførte salg af investeringsejendomme forventes det samlede resultat før kurs- og værdireguleringer at blive lidt lavere end i regnskabsåret 2013/2014.”

Det fremgår af selskabets årsrapporter fra 2011/2012, 2012/2013 og 2013/2014, at selskabets indtjening primært hidrører fra udlejning af fast ejendom. Selskabets repræsentant har fremlagt en oversigt over koncernens resultatoversigt for perioden 2004-2015. Det fremgår heraf, at koncernens primære indtjening hidrører fra udlejning af fast ejendom. Oversigten er ikke opdelt i de enkelte selskaber i koncernen.

SKATs afgørelse

SKAT har givet afslag på anmodningen om ordinær genoptagelse.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”SKATs indledende kommentar

Anmodningen om genoptagelse af skatteansættelsen for indkomstårene 2011, 2012, 2013 og 2014 er begrundet i, at det nu er selskabets opfattelse, at de berørte renteudgifter vedrører næringsejendomme, som derfor ikke skal indgå i opgørelse af nettofinansieringsudgifter (defineret i selskabsskattelovens § 11 B), jf. Skatteministeriets kommentarer til henvendelse fra FSR, offentliggjort i SKM2008.240.DEP (TfS 2008, 548) hvori det bl.a. er anført:

..."Skatteministeriet har i bilag 32 til L 213 bekræftet, at for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom anses forrentning af et tilgodehavende ved salg af fast ejendom som renteindtægt fra en varedebitor, som ikke skal medregnes i nettofinansieringsudgiften. Det bedes bekræftet, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse/opførelse af fast ejendom for et selskab, der er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, tilsvarende anses for renter af varekreditorer, som derfor ikke skal medregnes i nettofinansieringsudgifterne.

Skatteministeriets kommentar:

Udtrykkene “varedebitorer” og “varekreditorer” anvendes tillige i § 11 B, stk. 5, 6. pkt., som er baseret på den tilsvarende formulering i virksomhedslovens § 22 a, stk. 7. I denne bestemmelse fortolkes vare som varer omfattet af varelagerloven. Faste ejendomme er ikke omfattet af varelagerloven, selvom der er tale om næringsejendomme. Skatteministeren har imidlertid i L 213, bilag 32, udtalt, at forrentning af en næringsdrivendes tilgodehavende ved salg af en næringsejendom må anses for at være renteindtægt fra en varedebitor - og dermed ikke medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne. Dette harmonerer med, at varedebitorer blev medtaget i aktivopgørelsen, idet varedebitorer må anses for at være et driftsaktiv.

Det er derfor Skatteministeriets opfattelse, at “vare” i § 11 B tillige omfatter næringsejendomme.

Det kan derfor bekræftes, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom må anses for at være renteudgifter til en varekreditor - og dermed ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne."...

Det fremgår endvidere af Den juridiske vejledning afsnit C.D.2.4.4.2.4 Nettofinansieringsudgifter – SEL § 11 B, stk. 4, at...

"Renteudgifter på gæld, der er optaget ved anskaffelse af en næringsejendom, betragtes som renteudgifter til en varekreditor. Se Skatteministeriets svar til to henvendelser fra FSR i SMM2008.240.DEP. Det medfører, at sådanne renteudgifter ikke skal medregnes til nettofinansieringsudgifterne efter SEL § 11 B, stk. 4. Det er ikke afgørende, om sælgeren af en næringsejendom er kreditor, men gælden skal være optaget som led i debitors næringsvej. Det beror på en konkret vurdering, om der er en sådan sammenhæng mellem gæld og nærings-virksomheden, at renteudgifterne er undtaget fra medregning i nettofinansieringsudgifterne."...

Det vil sige, at såfremt man er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom skal renteudgifter på gæld vedrørende næringsejendomme ikke medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne efter selskabsskattelovens § 11 B.

[...]

Ved vurdering af, om der foreligger næring med køb og salg af fast ejendom, skal der ifølge Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.3.2.2 lægges vægt på, hvorvidt selskabets handel med køb og salg af ejendomme er regelmæssige og systematiske. Ved vurderingen lægges der bl.a. vægt på det samlede antal omsatte ejendommen, uden der dog foreligger en absolut talmæssig grænse. Derudover lægges der vægt på kontinuiteten af salgene, samt størrelsen af de opnåede fortjenester. Enkeltstående disponeringer omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved salg (spekulation). Det er ikke afgørende, hvorledes formålsparagraffen er udformet.

Om der er tale om næring ved køb og salg af fast ejendom, er en konkret bedømmelse. Ved afgørelse af hvorvidt man er næringsdrivene med køb og salg af ejendomme eller ej, lægges der betydelig vægt på hensigten med erhvervelsen af den faste ejendom.

Det er endvidere en forudsætning for at være omfattet af formodningen om næring, at der er tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom.

Det er SKATs opfattelse, at selskabets/koncernens hovedaktivitet er investering i ejendomme med henblik på udlejning. De foretagne salg af ejendomme er sket som led i selskabets/koncernens tilpasning af investeringsporteføljen.

Det er SKATs vurdering, at [koncernen] ikke kan anses for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. SKAT har bl.a. lagt vægt på det på selskabets/koncernens hjemmeside anførte under "Om os - profil", hvoraf det bl.a. fremgår, at selskabets/koncernens ejendomme indeholder ca. 160 lejemål til sammen, og at lejemålende udlejes til større virksomheder, varehuse, dagligvarebutikker, detailhandelskæder, benzinselskaber, restauranter, offentlige myndigheder, kreditforeninger, forsikringsselskaber, rederier og boliger. SKAT har endvidere lagt vægt på, at koncernen ikke har haft en løbende omsætning med køb og salg af ejendomme. Selskabet/ koncernen har endvidere bogført sine ejendomme som anlægsaktiver og ikke som omsætningsaktiver.

Hovedparten af selskabets/koncernens indtjening kommer endvidere for udlejning af sine ejendomme.

At selskabets/koncernens aktivitet på ejendomsmarkedet med køb og salg af ejendomme ikke kan betragtes som egentlig næringsvirksomhed understøttes endvidere af, at koncernens ejendomme på ingen måde ses at være udbudt til salg på selskabets hjemmeside, med alene udbydes til leje.

SKAT er endvidere ikke enig i advokatens betragtning om, at [koncernen] gennem årene i et betydeligt omfang har foretaget køb og salg af fast ejendom. Selskabet/koncernen har over en periode på ca. 33 år alene solgt i alt 23 ejendomme/ejendomsprojekter som for størstedelens vedkommende har været ejet/udlejet i en længere periode. Nogle ejendomme har endda været ejet i mere end 20 år. I årene 2000 – 2009 har selskabet/koncernen f.eks. alene solgt 6 ejendomme/ejendomsprojekter, selvom priserne indtil 2008 var høje. Der er derimod købt 21 ejendomme i samme periode, hvilket understøtter, at ejendommen ikke er erhvervet med henblik på videresalg, men derimod man henblik på anlæg/udlejning. Det er således SKATs vurdering, at de foretagne køb og salg af ejendomme alene har fundet sted med henblik på en optimering/tilpasning af ejendomsporteføljen.

Selskabet/koncernen har desuden, ikke tidligere anset sig for næringsdrivende ved køb og salg af ejendomme, men har opgjort avancer og tab på de solgte ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens regler og har selvangivet i overensstemmelse hermed.

Det er fortsat ikke sandsynliggjort, at selskabets/koncernen nu er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Det forhold, at hovedanpartshaver [person2] har opført sit eget hus/fritidshus i 1970èrne og at han for 1980-1981 har været sælger i [virksomhed29], er ikke tilstrækkelig for at statusser næring, idet han ikke ses at have en professionel tilknytning til ejendomsmarked. Ifølge den juridiske vejligning afsnit C.H.2.3.2.1 skal der være tale om, personer med en professionel tilknytning til ejedomsmarked. Der skal være tale om personer som beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg af fast ejendom som f.eks. selvstændig håndværksmester, murer m.fl. for at man kan være omfattet af en formodning om næring ved køb og salg af fast ejendom. En ejendomsmægler, der kun er involveret i formidling af ejendomme, er ikke omfattet.

Det er således SKATs overordnede vurdering, at selskabets/koncernens beholdning af ejendomme må anses for at være anskaffet med henblik på at drive og udleje ejendommene, således at der er tale om anlæg. Ejendommene er således ikke umiddelbart anskaffet med henblik på salg eller videresalg, men som en naturlig tilpasning/udvidelse af selskabets/koncernens udlejningsvirksomhed.

Selskabets/koncernens ejendomsportefølje kan derfor ikke anses for at være omsætningsaktiver og omfatter af varelagerbegrebet. Selskabets/koncernens renteudgifter ved køb af ejendomme skal derfor medregnes i nettofinansieringsudgifterne, der rentefradragsbegrænses.

Ved udvidelse af varelagerbegrebet i selskabsskattelovens § 11, stk., nr. 4, nr. 1 blev fordringer og gæld ved henholdsvis køb og salg af næringsaktiver, herunder næringsejendomme omfatter, da disse ikke i forvejen var omfattet af begrebet "vare" i varelagerloven, jf. SKM2008.240.DEP. Dette medfører, at renteudgifter på gæld i forbindelse med anskaffelse af en næringsejendom må anses for at være renteudgifter til en varekreditor - og dermed ikke skal medregnes ved opgørelsen af nettofinansieringsudgifterne.

Det fremgår dog af bilag 32 til L213, at der ikke er tilsigtet at ændre på den i forvejen fastlagte retspraksis af, hvornår man er anset for at være næringsdrivende med køb og salg af ejendomme.

SKAT kan derfor ikke imødekomme en anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen for indkomstårene 2012 – 2014.

[...]

Endelig Konklusion

SKAT skal indledningsvis bemærke, at selskaberne i koncernen er selvstændige skattesubjekter, hvis skattepligtsforhold som udgangspunkt må bedømmes særskilt, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.3.2.4.

For at fastlægge hvorvidt et selskab er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller ej, lægges der i udstrakt grad vægt på selskabets faktiske aktivitet. Endvidere er det vigtigt at fastslå hvad selskabets formål med erhvervelsen af de enkelte ejendomme var på anskaffelsestidspunktet.

[...]

[virksomhed25] A/S, CVR.nr. [...1] – stiftet den 1. januar 1988.

Af årsrapporterne fremgår det, at selskabets hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom. Selskabets målsætning er at erhverve større erhvervsejendomme, samt at foretage andre langsigtede investeringer som formueanlægsinvestering.

[virksomhed25] A/S ejer hovedparten af koncernens ejendomme. Selskabet ejer følgende ejendomme:

* Solgt efterfølgende

[virksomhed25] A/S har siden sin stiftelse den 1. januar 1988 og frem til 30. juni 2014 ifølge den af advokat reviderede "Ejendomsliste – solgte ejendomme i [koncernen]" solgt i alt 13 ejendomme.

SKAT har foretaget en gennemgang af den af advokaten reviderede oversigt over ejendomssalg benævnt ”Ejendomsliste – solgte ejendomme i – [koncernen]”, og SKAT har følgende bemærkninger:

• Ifølge BBR-registeret har selskabet ikke ejet [adresse84], [by1]

• Ifølge BBR-registeret er [adresse15], [by8] og [adresse16], [by8] ikke solgt i 2001, men derimod i 2003

• Ifølge BBR-registeret er [adresse17], [by17] (registeret som nr. 9 i BBRregisteret) ikke solgt i 2000, men derimod i 2004

• Der er ifølge BBR-registeret ingen oplysninger om, at selskabet skulle have solgt "[virksomhed8] – udstykket grund" i 1994

• Ifølge BBR-registeret kan [adresse32], [by12] ikke findes, hvorfor hverken køb eller salg kan verificeres.

Samlet set har der således kun været 10 ejendomssalg fra stiftelsesdatoen og til og med 30. juni 2014, og ikke 13 som det fremgår af den benævnte liste "Ejendomsliste – solgte ejendomme i [koncernen]". Hovedparten af disse salg er foretaget i indkomstårene 2013 og 2014.

For så vidt angår perioden efter 30. juni 2014 (efter regnskabsåret afslutning), er der ifølge den reviderede benævnte "Ejendomsliste – solgte ejendomme i [koncernen]" solgt i alt 28 ejendomme.

Af listen fremgår det, at der i 2015 er solgt 24 ejerlejligheder. Der er tale om salg af [adresse19], [by10] (ejendomsnr. 187-58112). Der er ikke tale om 24 enkeltstående salg, men derimod om ét samlet salg til [virksomhed30] ApS, idet ejendommen ikke er særskilt udmatrikuleret.

Samlet set har der således kun været 5 ejendomssalg i perioden efter 1. juli 2014.

SKAT har ikke modtaget en samlet oversigt over selskabets samlede køb af ejendomme siden stiftelse.

SKAT har kun modtaget en oversigt over solgte ejendomme.

SKAT har herefter gennemgået BBR-registeret og konstateret, at selskabet har erhvervet 89 ejendomme og solgt 10 ejendomme siden selskabets stiftelse den 1. januar 1988 og frem til den 30. juni 2014. Køb og salg er sket således:

* Af de 89 køb er 7 matrikler efterfølgende udgået (et matrikelnummer er udgået af matriklen, når det i sin helhed arealoverføres til en eller flere ejendomme og arealet samtidig inddrages herunder) og nogle er sammenlagt og solgt samlet.

Selskabet har således igennem 1990´erne og 2000´erne kun haft enkeltstående salg – dog ét enkeltstående større salg tilbage i 2006 med en regnskabsmæssig avance på ca. 70 mio. kr. og en skattemæssig avance på ca. 65 mio. kr. – som alle er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Selskabet har således ikke haft en varig og mere systematisk virksomhed med køb og salg af fast ejendom, hvorfor selskabet ikke kan anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, jf. i øvrigt TfS.1996.421.

Der har således ikke været den kontinuet der kræves for at blive omfattet at næringsformodningen.

Selskabets advokat har i sin indsigelse af 2. september 2016 bl.a. anført, at selskabets forretningsstrategi er at købe, udvikle og sælge ejendomme, primært inden for områderne butiksejendomme, kontorejendomme m.v. Endvidere er det anført, at

..."Strategien indebærer således køb, opførelse/ombygning af ejendomme, hvor der forudses at være et betydeligt udviklingspotentiale, som kan videresælges med betydelig fortjeneste efter afsluttet udvikling. Sigtet er således fra starten at sælge ejendomme efter endt udvikling, hvilket nødvendigvis vil have forskellige tidshorisonter – alt afhængigt af kompleksiteten af ejendommene."...

Endvidere er det anført, at

..."Som et eksempel på, hvordan der kan være forhold, der tidsmæssigt kan påvirke tidshorisonten og salgstidspunktet, kan nævnes [x1] projektet i [by12]. I perioden fra 2003-2008 opkøbtes fire forskellige grunde og nedrivningsejendomme. Herefter påbegyndtes arbejdet med lokalplanen og først i januar 2010 forelå den nødvendige godkendte lokalplan. Herefter skulle der indhentes miljøgodkendelser og byggetilladelser. I 2012 gik jordentreprenøren desværre konkurs - kort efter at jordentreprenøren netop havde påbegyndt udgravningen. Det medførte en forsinkelse på 1 års tid. Efterfølgende mistedes en underskrevet lejekontrakt til en værdi af 60 mio. kr., hvilket gav yderligere forsinkelser for projektet. HFI-koncernen valgte derfor af afstå projektet med et betydeligt tab."...

Vedrørende selskabets projektejendom – shoppingcentret [x1] – som er solgt i 2015, er det SKATs vurdering, at salget af ejendomsprojektet [x1] ikke er sket som et led i næring. Formålet med opførelse af ejendomsprojektet var ifølge årsrapporten for indkomståret 2012 (2011/12), at ejendomsprojektet efter opførelse skulle udlejes til potentielle lejere.

Det fremgår bl.a. af årsrapporten for indkomståret 2012 (2011/12) under punktet ”Udviklingsprojekter”, at ..."Når projekterne er afsluttet forventes ejendommen udlejet på vilkår svarende til de fastlagtebudgetter. Ejendommene som har central og synlig placering et efter ledelsens vurdering erhvervet på fordelagtige vilkår – og der er ledelsens forventning, at der er foretaget investeringer som forbedre selskabets fortjeneste yderligere i de kommende år"...

Af årsrapporten for 2013 (2012/13) fremgår det bl.a., at

..."Det enkeltstående, største projekt udvikles i datterselskabet [virksomhed25] A/S, hvor en byggegrund ved [by12] station udvikles til et større shoppingcenter, hvor metrostationen vil være en integreret del af byggeriet. Shoppingcenterets navn er [x1] og vil med et samlet areal på i alt 55.000 m2 erhverv, byde på 18.000 m2 butikker, 3.000 m2 restauranter/cafeer, 3.000 m2 fitnesscenter, 6.500 m2 kontor og serviceformål, 5.500 m2 til kulturelle formål samt 19.000 m2 parkeringsareal. I løbet af året er der indgået lejekontrakter med større ankerlejere indenfor blandt andet dagligvare og detailhandel på de budgetterede udlejningsniveauer."...

Det fremgår endvidere af ledelsesberetningen i årsrapporten for 2014 (2013/14), at

..."Selskabet har i regnskabsåret gjort en betydelig indsats for at opnå en aftale med investorer om fortsættelse af byggeriet af shoppingcenteret [x1], og det er med stor tilfredshed, at bestyrelsen efter regnskabsårets udløb har forhandlet de nødvendige aftaler til at sikre en investor til at overtage og færdigbygge [x1]"...

Det fremgår ligeledes af ledelsesberetningen i årsrapporten for indkomståret 2014 (2013/14) under "Forventninger til det kommende år", at

..."Med afhændelsen af shoppingcenteret [x1] står selskabet stærkt til at kunne fortsætte udviklingen af kerneporteføljen af ejendomme med henblik på at forbedre udlejning og driftsøkonomi og til gavn for koncernens eksisterende og kommende lejere"

Ved denne bemærkning anfører selskabet selv, at koncernens hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom. Det er herefter SKATs vurdering, at ved påbegyndelse af byggeriet af shoppingcentret [x1], var det selskabets hensigt, at shoppingcenterets samlede areal skulle udlejes til potentielle lejere. Ejendomsprojektet er derfor ikke et udtryk for, at ejendomsprojektet er anskaffet/opført med henblik videresalg for øje, men derimod med henblik på udlejning. Af advokats indsigelse fremgår således også, at...

”Efterfølgende mistedes en underskrevet lejekontrakt til en værdi af 60 mio. kr."... Byggeriet er efterfølgende gået i stå på grund af økonomiske omsætninger, og solgt i 2015.

Salget af shoppingcentret [x1] ses herefter ikke, at være sket som led i næring, men derimod for – som det fremgår af selskabets årsregnskab – at tilpasse selskabets ejendomsportefølje, på grund af økonomiske omstændigheder.

Det er selve hensigten med erhvervelsen af ejendommen på anskaffelsestidspunktet, der er afgørende for, om der skal ske beskatning efter reglerne om næring i statsskatteloven eller ej.

Næringsbedømmelsen skal således foretages på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen. Da selskabets formålsparagraf er udlejning af fast ejendom - formålsbestemmelsen har været den sammen i alle årene – og selskabets ejendomme har været udlejet i en længere årrække, er det således SKATs overordnede vurdering, at selskabets ejendomme ikke er anskaffet med næring for øje, men derimod med henblik på udlejning.

Af ledelsesberetningen i årsrapporterne under ”Investeringsejendomme” fremgår det bl.a. også, at

... "[virksomhed25] A/S investerer i velbeliggende og synlige ejendomme – med den målsætning at udleje lokalerne til solide lejere på langt løbende lejeaftaler."...

Det fremgår endvidere af ledelsesberetningen i årsrapporten for indkomståret 2014 (2013/14), at

..."Selskabet har i regnskabsåret arbejdet på yderligere styrkelse af organisationen og soliditet.

Organisationen er styrket med to medarbejdere indenfor henholdsvis administration og udlejning."...

Selskabet har desuden, ikke tidligere anset sig for næringsdrivende ved køb og salg af ejendomme, men har opgjort avancer og tab på de solgte ejendomme efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens og har selvangivet i overensstemmelse hermed.

Det beror på en konkret vurdering om næringsformodningen kan anses for bekræftet. Det påhviler selskabet at føre bevis for, at erhvervelsen af selskabets ejendomme er sket i næringsøjemed, hvilket ikke synes at være bekræftet, idet flere af selskabets ejendomme har været ejet i en længere årrække. Selskabet har endvidere ikke haft en regelmæssig og mere systematiske virksomhed med køb og salg af fast ejendom.

Der er endvidere henses til, at selskabets indtægter ved udlejning af ejendomme har bidraget væsentligt til de regnskabsmæssige og skattemæssige resultater, og at selskabets indtægter ved salg af ejendomme kun i mindre omfang har bidraget hertil, hvorfor det må konkluderes at selskabets faktiske aktivitet er udlejning af fast ejendom. Selskabets udlejning af ejendomme afspejler således også selskabets formål, hvorfor selskabets ejendomme anses for anskaffet som investeringsejendomme med henblik på udlejning. Baseret på antallet af handler siden selskabets stiftelse i 1988 og frem til 2014 (ca. 25 år), er det SKATs opfattelse, at selskabet ikke opfylder betingelserne om kontinuitet ved køb og salg af ejendomme, som det kræves for at blive omfattet af næringsformodningen. Køb og salg skal være af mere varig og systematisk karakter for at kunne betegnes som næring.

Det er SKATs herefter overordnede vurdering, at selskabets ejendomme ikke er anskaffet som led i næring, men derimod er anskaffet som investeringsejendomme med henblik på udlejning.”

[...]

Sammenfattende

[...]

Selskabets advokat har i sin indsigelse af 2. september 2016 under punktet "Uddybning og kommentarer til SKATs afgørelse - Ad (2) Næringsvurderingen" tillige anført, at

..."Samtidig vedlægges, som bilag 3, en oversigt over fordelingen af indtjeningen mellem lejeindtægter m.v. (drift) og gevinster på selve ejendommene (realiserede og urealiserede) de seneste 10 år. Som det ses af denne oversigt så har resultatet før værdiregulering i løbet af disse 10 år samlet beløbet sig til 50,833 mio. kr., mens gevinster på ejendommene beløber sig til 283,436 mio. kr.(86,091 mio. kr. + 197,345 mio. kr.) Det ses således tydeligt, at avancerne på selve ejendommene er den væsentligste økonomiske faktor i [koncernen]. Det er derfor ikke korrekt, når SKAT anfører, at hovedparten af selskabets/koncernens omsætning/indtjening hidrører fra udlejning af ejendomme."...

Selskabets advokat sammenholder alene ”Resultat før værdireguleringer” på 50.833 mio. kr. med realiserede og urealiserede gevinster på ejendommene på henholdsvis 86.091 mio. kr. og 97.345 mio. kr. – i alt 283.436 mio. kr.

SKAT er ikke enig i advokatens udlægning af den indsendte oversigt "[virksomhed1] koncern - Resultatoversigt 2004-2015", idet det fremgår af oversigten, at koncernens "Nettoomsætning" – lejeindtægter – over perioden fra 2004/05 – 2014/15 har udgjort i alt 793.996 mio. kr., og at "Resultat af primære drift" udgør i alt 624.278 mio. kr.

Det er derfor fortsat SKAT vurdering, at hovedparten af selskabets/koncernens omsætning (indtjening) hidrører fra udlejning af ejendomme, idet "Resultat af primære drift" udgør 624.278 mio. kr., hvorimod realiserede avancer ved salg af ejendomme alene udgør 86.091 mio. kr. i perioden fra 2004/05 – 2014/15 (heraf en enkeltstående avance på 70.397 mio. kr. i 2006/07).

Det er endvidere SKATs vurdering, at urealiserede gevinster på ejendomme på 197.345 mio. kr. ikke skal indgå i vurdering af indtægten ved salg af fast ejendom, idet de netop ikke er realiserede.

For så vidt angår [person2] tilknytning til ejendomsmarkedet, er det konstateret, at han også i personligt regi driver udlejningsvirksomhed. Han ejer et antal ejendomme som udlejes.

Er der tale om et selskab, vil aktionærkredsens forhold kunne inddrages ved denne vurdering, jf. i øvrigt Den juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.3.2.4, Aktieselskaber med videre – afsmitning, hvoraf det fremgår, at "Ved bedømmelsen af, om et selskab skal anses som næringsdrivende ved køb, salg og opførelse af fast ejendom, lægger SKAT vægt på både selskabets vedtægtsmæssige formål og selskabets faktiske virksomhed. Et andet vigtigt element, der også indgår i vurderingen af, om der foreligger næringsvirksomhed, er, om deltagerne i selskabet - aktionærerne m.v. - er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller med opførelse af fast ejendom til videresalg. I sådanne tilfælde kan formodningen om næring hos aktionærerne smitte af på selskabet. Det kan få betydning for vurderingen af, om selskabet er næringsdrivende."...

Af Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.3.2.4 fremgår det ligeledes, at "hvis aktionærerne i et selskab bliver næringsbeskattet eller har tæt tilknytning til ejendomsmarkedet, byggebranchen eller lignende, kan der ske en afsmitning til selskabet, så selskabet bliver næringsbeskattet på trods af, at selskabets formål ikke er handel med fast ejendom."

Formodningen for næring med køb og salg af fast ejendom er ikke bekræftet, og [person2] ses således ikke at have den form for afsmitning som det normal kræves.

Selskabets advokat har i sin indsigelse af 2. september 2016 afslutningsvis under punktet "Ad (3)

SKATs afgørelse af 30. juni 2016" til underpunkt "Ad 1.6. Selvangivelse af gevinst/tab" anført, at

..."SKAT lægger slutteligt vægt på, at selskaberne har selvangivet gevinst/tab på de solgte ejendomme efter ejendomsavancebeskatningsloven og ikke har medtaget gevinst/tab efter næringsreglerne (statsskatteloven).

Dette forhold skal imidlertid efter vores opfattelse ikke tillægges nogen selvstændig vægt, da selskaberne/koncernen har været i en retsvildfarelse med hensyn til den korrekte opgørelse og beskatning af avancer/tab og slet ikke været bekendt med betydningen af denne sondring. Det er jo samtidig netop denne fejl, som koncernen nu ønsker at rette."...

Af ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2. fremgår det, at loven ikke gælder for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Selskabet/koncernen har jo netop herved taget stilling til, at de ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, idet avance/ tab på de solgte ejendomme er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

At selskabet/koncernen ifølge advokatens opfattelse har været i en retsvildfarelse i forbindelse opgørelse af selskabets avance, kan ikke tillægges betydning. Det er netop SKATs vurdering, at de enkelte selskaber har selvangivet korrekt i overensstemmelse med reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, idet de enkelte selskaber ikke er næringsdrivende med køb og salg af ejendommen.

Under disse omstændigheder, og da de enkelte selskaber gennem alle årene har selvangivet fortjeneste ved salg af ejendomme efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. i øvrigt Østre Landsrets dom af 26. februar 2003 (SMK2006.130.ØRL) – modsætningsvis, finder SKAT, at selskabet/ koncernen ikke har løftet bevisbyrden for, at de nu og igennem alle årene har været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

SKAT kan derfor fortsat ikke imødekomme en anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen for indkomstårene 2012, 2013 og 2014.”

Skattestyrelsen har den 20. december 2020 fremsat følgende udtalelse til sagen:

”Det er fortsat Skattestyrelsen vurdering, at selskabet [virksomhed25] A/S ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, hvilket der nærmere skal redegøres for i det følgende.

Skattestyrelsen har foretaget en gennemgang af bilag 4a - modtaget fra Skatteankestyrelsen i mail af den 9. december 2019, hvor af det fremgår, at selskabet har frasolgt i alt 27 ejendomme siden stiftelsen af selskabet. Ved Skattestyrelsens gennemgang er det konstateret, at selskabet siden stiftelsen blot har erhvervet 24 ejendomme, der senere er frasolgt. Ved udløbet af indkomståret 2014 havde selskabet solgt 16 ejendomme. På listen er der en række ejendomme, hvor selskabets ejerskab ikke kan bekræftes gennem søgning i BBR. Det er desuden konstateret, at salg af henholdsvis [adresse18] og [adresse11] (frasalg af grundstykker til [virksomhed9]) samt [adresse12], [by6] (salg af grundareal), ikke kan verificeres hverken regnskabsmæssigt eller skattemæssigt for indkomstårene 1996, 1997 og 2008, hvori salgene ifølge den modtagne liste skulle være solgt.

Bedømmelsen af, om der er tale om næring, skal foretages på det tidspunkt, hvor ejendommen erhverves. Det er således hensigten med erhvervelsen af ejendomme på anskaffelsestidspunktet, der er afgørende for, om der skal ske beskatning efter reglerne om næring i statsskatteloven eller ej.

Af formålsparagraffen for [virksomhed25] A/S fremgår, at selskabets formål er udlejning af fast ejendom. Formålsbestemmelsen har ikke på noget tidspunkt været ændret. Selskabets ejendomme har været udlejet i en længere årrække, selskabets hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom og selskabets primære indtægtsgrundlag gennem alle selskabets indkomstår har bestået i udlejning af fast ejendom. At selskabet ikke er næringsdrivende understøttes af, at selskabet konsekvent har opgjort avancer og tab på solgte ejendomme efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, der som et almenkendt og grundlæggende princip ikke finder anvendelse ved næring. Det er derfor Skattestyrelsens overordnede vurdering, at ejendommene ikke på noget tidspunkt hverken formelt eller reelt er indgået i selskabet som led i næring med køb og salg, men derimod er indgået i selskabet med henblik på udlejning. Således er ejendommene en del af selskabets anlægsformue.

Selskabets indkomstgrundlag har kun i meget begrænset omfang bestået i fortjenester ved afståelse af fast ejendom, idet selskabets hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom, og selskabets primære indtægtsgrundlag har gennem alle indkomstårene bestået i udlejning af fast ejendom, jf. i øvrigt bilag 3d4. Selskabet har i perioden fra sin stiftelse og til og med indkomstårets 2014 desuden kun haft relativt få ejendomssalg. Selskabet har derimod foretaget mange ejendomskøb. Selskabets ejendomme er således erhvervet som investeringsejendomme med henblik på at skabe indtægter ved udlejning af ejendomme og ikke indtægter ved salg af ejendomme.

For at et selskab kan omfattes af næringsformodningen, er en vis kontinuitet af salg afgørende. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at denne kontinuet ikke er tilstede. Det skyldes, at selskabet i indkomstårene 2002 og 2003 har afstået henholdsvis en og 3 ejendomme. Selskabet har selvangivet ejendomsafståelserne i overensstemmelse med reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Afståelse af ejendommen i indkomståret 2002 er sket efter 10 års ejertid. Ejendommene afstået i indkomståret 2003 er solgt efter henholdsvis 4-6 års og 11 års ejertid. Samtlige 4 ejendomssalg er sket med fortjeneste.

Der har ingen ejendomssalg været i indkomståret 2004.

Selskabet har i indkomståret 2005 afstået en ejendom. Selskabet har selvangivet i overensstemmelse med reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ejendommen er solgt efter 7 års ejertid med en fortjeneste.

Herudover har selskabet har i indkomstårene 2006 og 2007 afstået henholdsvis 3 og 2 ejendomme. Selskabet har også i disse indkomstår selvangivet i overensstemmelse med reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ejendommene, som er solgt i indkomståret 2006, har været ejet af selskabet i mellem 4 til 8 år. Ejendommene, som er solgt i indkomståret 2007, har været ejet af selskabet i henholdsvis 13 år og 14 år. Samtlige 5 ejendomssalg for indkomstårene 2006 og 2007 er sket med fortjeneste, endda med betydelige fortjenester specielt det ene indkomstår.

Der er således tale om få ejendomsafståelser over en lang årrække.

I perioden fra indkomståret 2008 til 2014 har der slet ikke været foretaget ejendomssalg i selskabet.

Det er desuden Skattestyrelsens opfattelse, at de ejendomssalg, der er foretaget af selskabet i indkomstårene 2014, 2015 og 2016 må anses for hovedsageligt at være foretaget på baggrund af økonomiske vanskeligheder i selskabet - og at disse salg endvidere er foretaget i en periode, hvor direktøren har været uden indflydelse i selskabet og dets aktiviteter. Således fremgår det af oplysninger fra Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), at selskabets hovedaktionær og direktør [person2] den 13. marts 2012 udtræder af såvel bestyrelsen og direktionen. [person2] indtræder først i direktionen igen den 23. august 2017. Selskabets hovedaktionær og direktør har således i en periode på over 5 år været uden indflydelse i selskabet og dets aktiviteter. I netop denne periode, hvor selskabets direktør har været afskåret fra at disponere over selskabets aktiviteter, er 12 af selskabets ejendomme blevet afstået. Af avisartikler fremgår det bl.a., at det var et ønske fra selskabets kreditorer, at selskabets direktør [person2] skulle være uden for indflydelse i selskabet.

Af de 12 ejendomme afstået i indkomstårene 2014 til 2016 afstod selskabet i indkomståret 2014 i alt 6 ejendomme. Disse afståelser er alle opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens. To af ejendommene er solgt med tab, jf. Skattestyrelsen opgørelse i afgørelse af den 19. februar 2019 for indkomståret 2014. Af de i alt 6 ejendomssalg er 3 af ejendommene afstået efter en ejertid på 3-4 år. De resterende 3 ejendomme har været ejet af selskabet i henholdsvis 16 år, 16 år og 24 år. De 2 ejendomme, som er solgt med tab, er afstået efter en ejertid på 3-4 år.

Derudover har selskabet i indkomståret 2015 afstået i alt 5 ejendomme. Af de i alt 5 ejendomssalg, er i alt 3 af ejendommene solgt efter en ejertid på mellem 12-15 år. De resterende 2 ejendomme er afstået efter en ejertid på 3-4 år. Af de i alt 5 ejendomsafståelser, er 3 solgt med tab, heraf 2 med betydelige tab. 2 af de i alt 3 ejendomme, som er solgt med tab, er afstået efter en ejertid på 2-4 år. Den tredje ejendom, der er afstået med tab, er solgt efter ca. 12 års ejertid.

I indkomståret 2016 har selskabet afstået en ejendom med et betydeligt tab. Ejendommen er afstået efter 6 års ejertid.

Skattestyrelsen kan således konstatere, at halvdelen af de ejendomme, der er afstået i perioden 2014-2016 er afstået med tab, heraf er nogle af tabene betydelige.

Det er således Skattestyrelsens overordnede vurdering, at ejendomssalgene i indkomstårene 2014, 2015 og 2016 må anses for hovedsageligt at være foretaget på baggrund af økonomiske vanskeligheder i selskabet og som følge af krav fra selskabets kreditorernes side. Der er således ikke tale om salg, der kan anses for foretaget på baggrund af en nærings betragtning. Alene af denne grund bør disse ejendomme ikke indgå i vurderingen af, om selskabet er næringsdrivende med køb og salg af ejendomme.

Skattestyrelsen kan desuden konstatere, at selskabet konsekvent har opgjort avancer og tab på solgte ejendomme efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, der som et almenkendt og grundlæggende princip ikke finder anvendelse ved næring. Det er først fra og indkomståret 2012 - i forbindelse med selskabets genoptagelsesanmodning - at selskabet ønsker beskatning efter næringsreglerne i statsskatteloven § 5. Ønsket om beskatning efter næringsreglerne er sammenfaldende med, at selskabet for indkomståret 2011 og frem omfattes af reglerne om rentefradragsbegrænsning i selskabsskattelovens § 11 Bog § 11 C. For selskaber omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven indgår finansieringsomkostninger i opgørelsen af rentefradragsbegrænsningen efter selskabsskattelovens § 11 Bog § 11 C. For selskaber, der driver næring med køb og salg af fast ejendom, indgår finansieringsomkostningerne derimod ikke i opgørelsen af rentefradragsbegrænsning.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at ønsket om at overgå fra beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven til beskatning efter næringsreglerne i statsskatteloven § 5 kan begrundes i, at selskabet ikke ønsker selskabets rentefradrag begrænset efter reglerne i selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at når selskabet for indkomstårene 2012-2014 ønsker at anvende næringsreglerne i statsskatteloven, er dette begrundet i ønsket om at opnå en skattemæssig fordel og ikke begrundet i, at ejendommene reelt blev anskaffet med næringshensigt og for at opnå fortjeneste med køb og salg af fast ejendom.

Selskabet hævder, at selskabets fejlagtige anvendelse af ejendomsavancebeskatningsloven skyldes en retsvildfarelse fra selskabets side. Et af ejendomsavancebeskatningslovens mest grundlæggende principper er, at avancer, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, ikke kan være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens§ 1, stk. 2. Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at der næppe kan være tale om en retsvildfarelse fra selskabets side, men derimod at selskabet naturligt har anset sig for omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. det tidligere anførte om selskabets formål og indtjening via udlejning.

Indstilling

Det er Skattestyrelsens sammenfattende vurdering, at der ikke er grundlag for at imødekomme anmodningen om genoptagelse af indkomstårene 2012-2014, hvorfor det indstilles, at Skattestyrelsens afgørelse af den 5. oktober 2016 stadfæstes.”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabets skatteansættelser for indkomstårene 2012-2014 skal genoptages, idet der er grundlag for korrektion af de fradragsberettigede nettofinansieringsudgifter i henhold til selskabsskattelovens § 11 B og § 11 C.

Selskabets repræsentant har anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:

”Til støtte for påstanden gøres det overordnet gældende, at [virksomhed25] A/S er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, herunder driver næringsvirksomhed med udlejning af fast ejendom. Der er derfor ikke grundlag for beskæring/begrænsning selskabets finansieringsudgifter for de omhandlede indkomstår i henhold til selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C.

Det gøres herunder gældende, at også finansieringsudgifter vedrørende selskabets udlejningsaktivitet må anses som finansieringsudgifter vedrørende næringsvirksomhed, og som derfor også falder uden for fradragsbegrænsningen i medfør af selskabsskattelovens §§ 11 B og C.”

Selskabets repræsentant har i supplerende indlæg af 29. oktober 2019 fremsat følgende bemærkninger:

”1 Kort om problemstillingen

Denne sag drejer sig om genoptagelse af [virksomhed25] A/S' skatteansættelse for indkomstårene 2012-2014 med henblik på at få gennemført den korrektion af begrænsningen af selskabets fradrag for renteudgifter efter reglerne i selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C, som selskabet har krav på som følge af dets næringsvirksomhed med køb, udlejning og salg af fast ejendom.

Ved den påklagede afgørelse af 5. oktober 2016 har SKAT meddelt afslag på genoptagelse af skatteansættelserne for indkomstårene 2012-2014 med den begrundelse, at [virksomhed25] A/S ikke kan anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Afgørelsen af 5. oktober 2016 blev påklaget til Landsskatteretten den 23. december 2016 med påstand om, at [virksomhed25] A/S' skatteansættelser for indkomstårene 2012-2014 genoptages med henblik på korrektion af de fradragsberettigede nettofinansieringsudgifter i henhold til selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C.

Som det fremgår af klagen, skal der i første række tages stilling til, om [virksomhed25] A/S er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, da der i givet fald ikke er tvivl om, af skatteansættelserne for de omhandlede indkomstår skal genoptages.

Selvom [virksomhed25] A/S ikke måtte blive anset for næringsdrivende med salg af fast ejendom, omfattes renteudgifterne i hele projektfasen fra køb af grund og frem til udlejningen af den færdige ejendom dog under ingen omstændigheder af de i denne sag omhandlede regler om beskæring af rentefradragsretten, da gælden i denne periode i relation til rentefradragsbegrænsningsreglerne under alle omstændigheder skal betragtes som varegæld.

Indledningsvis tillader jeg mig dog at bemærke, at det under hensyntagen til dels det store antal salg af ejendomme, som [virksomhed25] A/S har foretaget gennem årene, og dels hovedaktionæren [person2]s omfattende arbejde med køb, udvikling og salg af ejendomme, siden han var 21, forekommer mig uforståeligt, at der overhovedet kan være tvivl om, at [virksomhed25] A/S er næringsdrivende med fast ejendom.

Når der henses til den nedenfor omtalte retspraksis på området, må det være indiskutabelt, at [person2] og de af ham beherskede selskaber er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Nærværende redegørelse er derfor koncentreret omkring beskrivelsen af denne næringsvirksomhed, men jeg forbeholder mig dog at supplere redegørelsen med et indlæg om ovenfor anførte subsidiære anbringende.

2 Sagens faktiske omstændigheder

[virksomhed25] A/S er et selskab i den af [person2] gennem [virksomhed1] A/S ejede [koncern], som driver næring inden for ejendomsbranchen.

Koncernen driver en omfattende næringsvirksomhed inden for ejendomsbranchen, men også isoleret set har [virksomhed25] A/S meget betydelige aktiviteter med køb og salg af fast ejendom. Det er således ikke korrekt, når Skattestyrelsen i afgørelsen af 5. oktober 2016 anfører, at [virksomhed25] A/S kun skulle have foretaget "10 ejendomssalg fra stiftelsesdatoen og til og med den 30. juni 2014". Selskabet har foretaget mere end 30 salg i den nævnte periode, ligesom selskabet også har foretaget flere salg i den efterfølgende periode. Skattestyrelsens fejl er formentlig begrundet i, at styrelsen ikke er opmærksom på, at [virksomhed25] A/S er en fusion af flere ejendomsselskaber. Det skal dog samtidigt bemærkes, at 10 salg er mere end rigeligt til at statuere næring, således som dette er fastslået i flere af de nedenfor under pkt. 3 nævnte domme, og når hertil lægges selskabets "professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet", der blandt andet omfatter projektering, indkøb af materialer og byggestyring, er næringen åbenbar.

- 0 -

Koncernens og dermed også [virksomhed25] A/S' næringsvirksomhed har sit udspring i den næringsvirksomhed med fast ejendom, som [person2] påbegyndte allerede som 21-årig i 1973.

[person2], der gik ud af skolen efter 7. klasse, startede dog sin erhvervsaktive karriere i detailbranchen, hvor han som 16-årig blev afdelingsbestyrer i et supermarked ejet af det daværende ISO samtidig med, at han var freelance pressefotograf.

I 1972, hvor [person2] også aftjente sin værnepligt som soldat, erhvervede han (med overformynderiets tilladelse, da han endnu ikke var myndig) en ejerlejlighed, som han istandsatte og videresolgte to år senere.

I 1973 læste [person2] til ejendomshandler på det daværende ejendomsmæglerakademi på [adresse85] i [by13], og samme år startede han virksomheden [virksomhed31].

I 1973 og de følgende år annoncerede [virksomhed31] jævnligt i forskellige aviser, navnlig [avis3], efter sommerhusgrunde, sommerhuse og helårsboliger, som [person2] formidlede salg af. [person2] solgte blandt andet nogle grunde for gårdejer [person3] i [by18], som på daværende tidspunkt var den største udbyder af sommerhusgrunde på [ø1].

I de første år formidlede [virksomhed31] salg af ca. 15 ejendomme. Herudover købte [person2] i 5-6 tilfælde sommerhusgrunde, som han videresolgte umiddelbart efter købet, ligesom [virksomhed31] også opkøbte sælgerpantebreve, som blev videresolgt til vekselerer som eksempelvis vekselererfirmaet [virksomhed32]

Selvom det gik godt for virksomheden, undgik [person2] dog ikke tab. En tømmerhandler [person4] "lokkede" således [person2] til at betale 10.000 kr. kontant som udbetaling for køb af et større grundstykke i [by19], som kunne udstykkes i 3-4 grunde. Det viste sig imidlertid, at grunden var overbelånt, således at [person2] ikke kunne få skøde på ejendommen, og da han senere forsøgte at stævne [person4], var han "forsvundet". Tabet blev fratrukket i [person2]s skattepligtige almindelige indkomst.

I efteråret 1975 udvidede [person2] virksomheden, idet han købte en sommerhusgrund beliggende [adresse86] i [by20] med henblik på at opføre et sommerhus på grunden og videresælge dette. I de følgende to år købte [person2] yderligere 3 sommerhusgrunde i [by20], hvorpå han opførte sommerhuse, som blev solgt.

Bortset fra arbejde, som skulle udføres af autoriserede installatører (kloak, VVS og el), forestod [person2] alt arbejde, dvs. køb af grund, projektering, myndighedsbehandling, indkøb af materialer, opførelse af huset og salg af disse 4 sommerhuse. Fortjenesten på sommerhusene blev som [person2]s øvrige indtægter beskattet som almindelig indkomst.

[person2] var i årene 1973-1977 fultidsbeskæftiget indenfor ejendomsbranchen med (i) salg af fast ejendom for fremmed regning, (ii) køb og salg af grunde for egen regning, (iii) køb af grunde, opførelse af sommerhuse og salg af disse for egen regning samt (iv) handel med sælgerpantebreve.

Aktiviteterne havde et omfang, så [person2] skattemæssigt utvivlsomt var næringsdrivende med fast ejendom, og som nævnt blev han således også almindelig indkomstbeskattet af indtægterne fra denne virksomhed.

- 0 -

I 1977 stiftede [person2] familie - han blev gift og fik børn - og derfor blev ejendomsaktiviteterne en bibeskæftigelse i et par år, hvor [person2] var konsulent og sælger i [virksomhed33].

Allerede i 1980 var [person2] dog tilbage på fuld tid i ejendomsbranchen, da blev ansat som kunderådgiver og sælger i [virksomhed29], som var et af de største typehusfirmaer i Danmark på daværende tid. I årene 1980-1982, hvor [person2] arbejdede for [virksomhed29], forestod han salg og udlejning af ca. 100 ejendomme, navnlig villaer og lejligheder. Arbejdet for [virksomhed29] indebar dog også, at [person2] fik en betydelig indsigt i stort set alt omkring byggeri, byggepladser, jura og økonomi i forbindelse med køb, bebyggelse og salg af fast ejendom. Det er således karakteristisk for [person2]s virksomhed, at han behersker alle led i processen og selv styrer byggerierne, der udføres i fagentreprise, med en øget værdiskabelse til følge.

I 1982 fandt [person2] en [Kirke] tilhørende ubebygget grund, som det lykkedes ham at få en køberet til, således at der var grundlag for at arbejde videre med udviklingen af et byggeprojekt omfattende opførelse af ejerlejligheder og butikker på grunden. [person2] foreslog samtidig sin chef hos [virksomhed29], [person5], at gå ind i projektet, hvilket han dog sagde nej tak til.

[person2] fortsatte derfor selv projektet og fik etableret kontakt til entreprenørselskabet [virksomhed34], der fandt frem til [Boligselskab], som mulig køber/bygherre. I mellemtiden havde [person2] fået kontakt til et pengeinstitut, som ville etablere en filial i ejendommen, der lå lige over for et hovedpostkontor.

Det var tale om et stort projekt, og [person2] besluttede sig derfor til at lade et af ham etableret selskab, [virksomhed35] (i dag [virksomhed1] A/S), købe grunden og videresælge den til [virksomhed34]/[Boligselskab]. Det var således også [virksomhed35], der året efter (tilbage)købte en ejerlejlighed af [Boligselskab].

I 1983 erhvervede [person2] en ejendom beliggende [adresse87] i [by7], hvoraf en del var indrettet til bageri. Selve bageriet med inventar blev solgt med fortjeneste allerede inden overtagelsen af ejendommen, som han efter en ombygning og opfyldelse af nødvendige myndighedskrav udstykkede og opdelte i ejerlejligheder, hvoraf en blev solgt allerede samme år, mens de øvrige er solgt senere efterhånden som mulighederne bød sig.

I denne periode købte [person2] også gennem et i 1981 stiftet selskab, [virksomhed36] (i dag [virksomhed2] A/S), en villagrund beliggende [adresse88] i [by1] af [virksomhed37]. Amtet ville alene give tilladelse til, at der på ejendommen var én villa med ind- og udkørsel til [adresse88]. [person2] købte imidlertid en bagved beliggende villa og frastykkede en del af grunden, således at der til erstatning af adgangen fra [adresse88] kunne etableres en ny adgang til [adresse88] fra den bagvedliggende [adresse89]. Som følge heraf gav myndighederne tilladelse til, at der på grunden kunne opføres 8 rækkehuse (andelsboliger) med en betydelig værdistigning til følge (grundens værdi blev femdoblet). Herudover opnåede selskabet en fortjeneste på købet og salget af villaen på [adresse89].

De 8 rækkehuse (andelsboliger) på [adresse88] i [by1] blev solgt af [virksomhed38], som [person2] etablerede et samarbejde med i 1984 om opførelse og salg af andelsboliger, hvor [person2] forestod arbejdet med at finde og forhandle køb af velegnede grunde, udarbejdelse af projekt, forhandlinger med myndigheder, indgåelse af aftaler med håndværkere og entreprenører, indkøb af materialer, byggestyring samt aflevering af ejendommen til den andelsboligforening, som købte ejendommen.

Arbejdet med opførelse af andelsboliger blev typisk udført i regi af [virksomhed36] (i dag [virksomhed2] A/S) eller [virksomhed39] A/S. Arbejdet i forbindelse med de forskellige andelsboligprojekter var betydeligt i de følgende år, men det afholdt dog ikke [person2] fra at involvere sig i andre ejendomsprojekter.

I anden halvdel af 1980'erne var [person2] således både via [virksomhed36] og senere det i denne sag omhandlede selskab, [virksomhed25] A/S, der blev stiftet ved årsskiftet 1987/88, og som i 1996 fusionerede med flere andre ejendomsselskaber, involveret i andre projekter med køb, udvikling og salg af fast ejendom.

- 0 -

Den i 1970'erne etablerede og i 1980'erne fortsatte næringsvirksomhed med fast ejendom blev udviklet yderligere gennem de næste årtier, hvor der er en tendens til, at de enkelte projekter bliver større og større.

Kernen i [koncernen]s næringsvirksomhed er dog fortsat [person2]s talent for at finde/skabe grundarealer, hvor der - ofte efter tilvejebringelse af det fornødne lokalplangrundlag - skabes nye udnyttelsesmuligheder, at skabe projekter, som kan samle interesserede brugere i form af lejere og/eller købere til det påtænkte byggeri, og ikke mindst at indhente tilbud, forhandle og styre både indkøb og byggeri effektivt, således at udgifterne holdes på det lavest mulige niveau, og ved selv at styre byggerierne undgår [person2] og hans selskaber også at aflevere en del af fortjenesten til en hovedentreprenør. Gennem en dygtig og effektiv styring af hele processen sikrer [person2], at værdiskabelsen i alle led bliver størst mulig, således at der er skabt det bedst mulige grundlag for gevinst ved salg af ejendommen.

Det forhold, at projekterne med årene bliver mere omfattende medfører naturligvis også, at projekterne bliver mere langvarige. Det ændrer imidlertid ikke ved, at [koncernen] fortsat driver næring med fast ejendom.

Udover at det i praksis reelt er umuligt at "vaske" den stærke formodning for næring, som både [person2] og de af ham beherskede selskaber er underlagt, af sig, er det i strid med de faktiske forhold, når Skattestyrelsen i denne sag synes at være af den opfattelse, at [virksomhed25] A/S nærmest ikke har solgt fast ejendom.

I forbindelse med påklagen af Skattestyrelsens afgørelse af 5. oktober 2016 har [person2] foretaget en række yderligere undersøgelser med henblik at tilvejebringe en mere fuldstændig oversigt over hans og koncernens aktiviteter siden han begyndte sin næringsvirksomhed med fast ejendom helt tilbage i 1973.

Et af resultaterne af dette arbejde er en revideret oversigt (bilag 2) over de ejendomssalg, som er sket gennem årene. Med denne oversigt i hånden er det som indledningsvis nævnt meget vanskeligt at forstå, at der kan være tvivl om selskabernes næringsstatus. Til denne oversigt knytter der sig em række ringbind, som vil blive medtaget til mødet den 31. oktober 2019, da jeg ikke vil kopiere dette materiale, hvis det ikke er nødvendigt.

Det skal i den forbindelse også bemærkes, at Skattestyrelsen allerede har modtaget et ganske omfattende materiale om koncernens aktiviteter, hvorfor jeg i forbindelse har koncentreret mig om navnlig at belyse den næringsvirksomhed, som [person2] etablerede tilbage i 1970'erne og fortsatte i 1980'erne, da det i Skattestyrelsens afgørelse, side 15, blandt andet hedder:

"Det forhold, at hovedanpartshaver [person2] har opført sit eget hus/fritidshus i 1970'erne og at han for 1980-1981 har været sælger i [virksomhed29], er ikke tilstrækkeligt for at statuere næring, idet han ikke ses at have en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet."

Skattestyrelsens afgørelse efterlader et klart indtryk af, at styrelsen ikke har været bekendt med og dermed - naturligt nok - ikke har tillagt dem den betydning, som de har.

Når Skattestyrelsen i fortsættelse af det ovenfor citerede gennemgår, hvad der kan anses for personer "med en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet", og afslutter afsnittet med at anføre, at "en ejendomsmægler, der kun er involveret i formidling af ejendomme, er ikke omfattet" af næringsformodningen, synes fokus på de momenter, som taler for næring, dog at have være begrænset. Ifølge den juridiske vejledning skal der således "for ejendomsmæglere m.fl. dog kun ganske få ejendomshandler for egen regning til, før handlerne er omfattet af en formodning om næring."

Hertil kommer, at [person2] også som særdeles byggekyndig så absolut er omfattet af den i den juridiske vejledning anførte gruppe af personer med en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet, som er omfattet af næringsformodningen.

- 0 –

Endeligt skal det bemærkes, at [person2] og de af ham beherskede selskaber gennem årene har haft et betydeligt samarbejde med en række forskellige professionelle aktører indenfor ejendomsbranchen, hvilket yderligere understreger koncernens status som næringsdrivende med fast ejendom.

Som oplyst ovenfor indledte [person2] i 1984 et omfattende samarbejde [virksomhed38], som den gang var [by13]s største ejendomsmæglerfirma. Da der ikke længere var et marked for opførelse og salg af andelsboliger, fortsatte [person2] samarbejdet med ejendomsmægler [person6] om andre projekter med eksempelvis erhvervelse af grunde, projektering m.v., videresalg på projektstadie og opførelse af ejerboliger.

Blandt [person2]s andre samarbejdspartnere inden for ejendomsbranchen kan nævnes [virksomhed14] A/S, [virksomhed40], byggefirmaet [virksomhed41] ApS, [virksomhed42], [virksomhed43], [virksomhed44] A/S, [virksomhed45] A/S, [virksomhed46] A/S, [virksomhed47] A/S, [virksomhed48], [virksomhed7] A/S, [virksomhed23], [virksomhed49] A/S og [virksomhed50] A/S. I forbindelse med sidstnævnte samarbejde har [person2] blandt andet i 2012-2016 været bestyrelsesmedlem i de to ejendomsudviklingsselskaber, [virksomhed51] A/S og [virksomhed52] A/S, som [person2] udviklede i samarbejde med [virksomhed50] A/S, og som han har en køberet til en del af.

Det skal i denne forbindelse også bemærkes, at [virksomhed25] A/S i perioden 2009-2011 var storaktionær i [virksomhed53] A/S (i dag [virksomhed54] A/S), der ligeledes driver virksomhed med ejendomsudvikling med fokus på butiks- og boligejendomme. Formålet med denne investering var at indgå i et samarbejde med omkring udvikling af ejendomme m.v.

[person2] har således gennem årene samarbejdet med dybt professionelle aktører, som alle har drevet omfattende næringsvirksomhed inden for ejendomssektoren, hvilket klart understøtter og bekræfter [person2]s status som næringsdrivende.

- 0 -

Som det fremgår ovenfor, har flere af selskaberne i [koncernen] en historie, der går helt tilbage til den gang, hvor [person2] begyndte at drive næringsvirksomheden gennem selskaber. [virksomhed1] A/S blev således stiftet som [virksomhed35], mens [virksomhed2] A/S blev stiftet som [virksomhed36], og det i denne sag omhandlede selskab, [virksomhed25] A/S, er ligeledes et selskab med en lang historie, der rækker tilbage til årsskiftet 1987/88, hvor selskabet blev stiftet.

[virksomhed25] A/S, der i 1996 fusionerede med en række andre ejendomsselskaber, har siden stiftelsen altid drevet virksomhed inden for ejendomsbranchen, og selskabets samlede aktiviteter er meget betydelige, således som dette fremgår af det af det materiale, som Skattestyrelsen allerede har modtaget, og som det fremgår af den reviderede liste over ejendomssalg har selskabet gennem årene solgt et betydeligt antal ejendomme.

Selskabet har således alene på grundlag af egne aktiviteter næringsstatus, og når dette så sammenlægges med [person2]s notoriske næringsstatus og aktiviteterne i de øvrige selskaber, må det være åbenbart, at der ikke er noget sagligt grundlag for ikke at anerkende selskabets status som næringsdrivende med fast ejendom.

3 Det retlige grundlag

Almindelig indkomstbeskatning af gevinst og tab på fast ejendom ud fra en næringsbetragtning er lige siden indkomstskattesystemets indførsel sket med hjemmel i statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a, hvor det blandt andet hedder:

"Til Indkomst henregnes ikke:

a. Formueforøgelse, der fremkommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi - medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele (herunder indbefattet værdipapirer), for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handelsvirksomhed med faste ejendomme ..."

Statsskatteloven indeholder ikke en nærmere beskrivelse af, hvordan "handelsvirksomhed med faste ejendomme" mere konkret afgrænses.

Hvornår der foreligger en sådan handelsvirksomhed, må derfor i praksis afgøres på grundlag af en konkret vurdering, hvori der kan indgå en række forskellige elementer. Det hedder således i Lærebog om indkomstskat, 15. udgave, side 498, blandt andet:

"Fastlæggelsen af, om en ejendom er anskaffet som led i en skatteyders næringsvej, sker efter praksis ud fra en helhedsbedømmelse, hvori især indgår faktorer som den pågældendes arbejdsområde, ejendomstyper, ejendommens konkrete anvendelse, aktivitetsniveauet, herunder antallet af omsatte ejendomme, den tidsmæssige udstrækning samt størrelsen og kontinuiteten af fortjenesterne."

Praksis om "handelsvirksomhed med faste ejendomme" er righoldig, men i relation til en sag som nærværende er det navnlig væsentlig at være opmærksom, at selv en antalsmæssig beskeden omsætning af fast ejendom kan danne grundlag for en næringsbeskatning, når skatteyderen enten selv er beskæftiget inden for ejendomsbranchen eller agerer sammen med andre, der udøver "handelsvirksomhed med faste ejendomme".

Det skal i den forbindelse erindres, at "handelsvirksomhed med faste ejendomme" kan udøves som binæring. Selv en for skatteyderen relativ beskeden aktivitet kan være tilstrækkelig til, at der statueres næring.

Som et eksempel på at der kan statueres næring, selvom aktiviteten med handel med fast ejendom er yderst beskeden, kan nævnes dommen UfR 1972.716 H, hvor Højesteret anså en gas- og vandmester for næringsskattepligtig af en ved salg af et parcelhus opnået avance. Bortset fra det i sagen omhandlede hus havde den pågældende skatteyder aldrig købt eller bygget huse ud over det, han selv havde beboet i en lang årrække, og landsrettens flertal gav da også skatteyderen medhold. Landsrettens flertal blev imidlertid underkendt af Højesterets flertal på fem dommere, som fandt, at skatteyderen var næringsskattepligtig af avancen, selvom det var første og eneste gang, at skatteyderen havde bygget og solgt et hus, som han ikke selv havde beboet.

Som et andet eksempel kan nævnes dommen TfS 1984, 84 ØL, hvor en tømrermester var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom allerede fra tidspunktet for købet af den første byggegrund, selvom dette køb var foretaget, inden han påbegyndte selvstændig tømrermestervirksomhed. Skatteyderen måtte derfor afkræfte formodningen for, at salget af en værkstedsbygning ikke var omfattet af næringsvirksomheden. Som nærmere redegjort for nedenfor under pkt. 4, er denne dom også relevant i relation til fortolkningen af dommen TfS 1990, 300 ØL, som SKAT har lagt stor vægt på (og fejlfortolket) i forbindelse med spørgsmålet om afsmitning mellem koncernforbundne selskaber.

Som et tredje eksempel kan nævnes dommen TfS 2003, 267 ØL, hvor et selskabs fortjenester ved salg af nogle ejerlejligheder blev anset for opnået som led i næringsvirksomhed, selvom selskabet gennem mere end 20 år kun havde foretaget to ejendomsinvesteringer i form af dels et køb i 1977 af en ejendom med 30 udstykkede og udlejede lejligheder, hvoraf 20 var blevet solgt i takt med, at de var blevet ledige, og dels et køb i 1988 af en afskrivningsberettiget erhvervslejlighed, der var blevet solgt i 1994.

Selv en beskeden aktivitet kan være tilstrækkelig til at statuere næring, og hvis skatteyderen så yderligere involverer sig i ejendomsinvesteringer med andre, der allerede driver næring, kan skatteydere endda blive anset for næringsdrivende uden selv at deltage aktivt i næringsvirksomheden.

Højesteret var således i dommen UfR 1997.918 H enig med landsretten i, at en skatteyder var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, selvom hun på ingen måde deltog aktivt i virksomheden med administration og salg af ejerlejligheder, da de to i sagen omhandlede ejendomme allerede inden skatteyderens erhvervelse af en andel af disse indgik i hendes medinteressents næringsvirksomhed med handel med fast ejendom.

Som andre eksempler på domme, hvor skatteydere er blevet anset for næringsdrivende ved passive og relativt beskedne ejendomsinvesteringer, fordi investeringen er foretaget sammen med næringsskattepligtige, kan nævnes TfS 1993, 421 ØL og TfS 1994, 294 ØL, som klart viser, at ejendomsinvesteringer i samarbejde med personer og/eller selskaber, som allerede er næringsdrivende, fører til næringsskattepligt for skatteydere, der ellers ikke ville være skattepligtige.

I relation til spørgsmålet om afsmitning mellem koncernforbundne selskaber, hvor SKAT, som ovenfor nævnt, har lagt stor vægt på dommen TfS 1990, 300 ØL, er det vigtigt at være opmærksom på dommen UfR 1985.1076 H, hvor Højesteret lagde til grund, at et moderselskab kunne næringsbeskattes af pantebrevsavancer på grund af smitte fra det datterselskab, som havde solgt de pågældende pantebreve til moderselskabet.

Endeligt skal Skatterådets bindende svar, SKM2013.112.SR, nævnes, da det bekræfter, at hele koncernen rammes, hvis der er grundlag for at konstatere næringsskattepligt for et enkelt "medlem af familien". Det bindende svar, SKM2017.198.SR, ændrer ikke herved.

4 Anbringender

Til støtte for påstanden gøres det overordnet gældende, at der for de i sagen omhandlede indkomstår ikke er grundlag for beskæring/begrænsning af [virksomhed25] A/S' fradrag for finansieringsudgifter i henhold til selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C, da selskabet er næringsdrivende med køb, udvikling og salg af fast ejendom.

[person2] er ejendomshandler. Det har han været lige siden 1973, hvor han i personligt regi påbegyndte denne aktivitet, som sidenhen er blevet videreført i selskabsform.

Det er karakteristisk for [person2]s aktiviteter med ejendomsinvesteringer, ar han ikke "blot" har købt og videresolgt ejendomme, men lige siden hans første køb af en ejerlejlighed i 1972 har tilført den enkelte ejendom yderligere værdi, inden den er blevet videresolgt.' [person2] er således ikke "kun" næringsdrivende som ejendomshandler, men også qua sin professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet som byggekyndig med beherskelse af hele processen, herunder også projektering, indkøb af materialer og byggestyring.

Oprindeligt var der tale om mere traditionel ejendomsudvikling i form af opførelse af sommerhuse på de i midten af 1970'erne købte grunde, men senere er [person2]s ejendomsudvikling blevet mere sofistikeret med realisering af komplekse ejendomsprojekter, som blandt andet indebærer tilvejebringelse af egnede grunde gennem opkøb og efterfølgende sammenstykning af forskellige grundarealer, udarbejdelse af lokalplaner m.v., som kan bane vejen for opførelse af eksempelvis supermarkeder, boligblokke og butikscentre, udarbejdelse af byggeprojekt og styring af byggeproces, indgåelse af aftaler med lejere m.v. og optimering af driften, alt med henblik på et salg, som kan ske umiddelbart efter opførelsen af ejendommen eller gennem etablering af en ejendomsportefølje af en karakter, som giver adgang til de store institutionelle investorer og dermed det mest lukrative marked for salg af udlejningsejendomme.

[person2] behersker alle trin fra idé til optimering af drift i denne meget komplicerede og vidtfavnende proces, som realiseringen af et sådant erhvervsejendomsprojekt er, og han har gennem alle årene fortsat den næringsvirksomhed, som han påbegyndte i 1973, hvor han tilegnede sig en grundlæggende viden om køb af fast ejendom, gennemførelse af byggeprojekter og salg af fast ejendom, og som han siden da har videreudviklet.

[person2] fik blandt andet udbygget sin viden om og sit kendskab til salg af fast ejendom gennem to års arbejde for den daværende byggematador [person5]s selskab, [virksomhed29]. Ved siden af arbejdet som sælger i [virksomhed29] fortsatte [person2] dog med at arbejde med byggeprojekter, og da [person5] ikke var interesseret i at være med til at realisere disse, valgte [person2] på fuld tid at fortsætte sin egen virksomhed - ikke længere i personligt regi, men gennem de af ham i 1981 og 1982 etablerede selskaber, [virksomhed36] (i dag [virksomhed2] A/S) og [virksomhed35] (i dag [virksomhed1] A/S), og de andre selskaber, som er blevet etableret gennem de efterfølgende år.

De af [person2] etablerede selskaber beskæftigede sig den gang med mere enkle ejendomsprojekter end de, der kendetegner koncernens virksomhed i dag, ligesom virksomheden også omfattede rene køb og salg uden videreudvikling af ejendommen som eksempelvis købet af grunden [adresse90] i 1982 og videresalget af den i 1984 til [Boligselskab], som samtidig solgte en ejerlejlighed til [person2]s selskab - en klar understregning af handelsaktiviteten.

Et af de områder, hvor [person2] så uudnyttede forretningsmuligheder, var andelsboligmarkedet, som blev et væsentligt fokusområde for [person2] i en årrække. Aktiviteterne på dette område blev udøvet i et samarbejde med ejendomsmægler [person6], som på daværende tidspunkt drev [by13]s største ejendomsmæglervirksomhed, og som var næringsdrivende med fast ejendom. Dette samarbejde er således klart med til at cementere [person2]s status som næringsdrivende med fast ejendom.

Aktiviteterne med køb af grunde, opførelse af ejendomme og salg til nyetablerede andelsboligforeninger blev udført gennem mellem parternes fælles - og næringsbeskattede - selskab, [virksomhed39] A/S, som [person2] ejede halvdelen af gennem [virksomhed2] A/S (tidligere [virksomhed36]). Selvom arbejdet med at finde frem til egnede grundarealer, herunder køb af disse, projektudvikling, indgåelse af entreprisekontrakter og byggestyring m.v. samt salget af ejendommene blev udført på vegne [virksomhed39] A/S, var det [person2] personlig, der udførte arbejdet lige fra "opsporingen" af egnede grundarealer og frem til den færdige ejendom var salgsmoden og blev solgt med bistand fra [person6]s ejendomsmæglerfirma.

Omfanget af det af [person2] selv udførte arbejde kommer klart til udtryk derved, at han alene var bistået af en sekretær, men det er i øvrigt også klart, at [person2] ikke kan smyge sin næringsstatus af sig ved at udføre arbejdet gennem et af ham ejet selskab, ligesom det er åbenbart, at [virksomhed2] A/S både via "smitte" og via selskabets eget engagement i arbejdet med at finde og købe egnede grunde med det ene formål at videresælge ejendommen, efter at denne er blevet bebygget, er næringsdrivende med fast ejendom.

Som det fremgår af "Ejendomsliste - solgte ejendomme i [koncernen]", var andelsboligprojekterne, som samlet set omfattede opførelse og salg af mere end 200 boligenheder, en hovedaktivitet i anden halvdel af 1980'erne. [person2] arbejdede dog også med andre ejendomsprojekter, og ved udgangen af 1980'erne, hvor andelsboligmarkedet ikke var så attraktivt længere, blev fokus i større omfang end hidtil flyttet over på ejendomsprojekter med erhvervsejendomme, selvom boligejendomsmarkedet dog på ingen måde blev forladt.

Disse andre aktiviteter, som ikke vedrører andelsboligmarkedet, er gennem årene i vidt omfang blevet udført gennem det i denne sag omhandlede selskab, [virksomhed25] A/S, der blev etableret ved årsskiftet 1987/88, og som i 1996 blev det fortsættende selskab i forbindelse med en fusion af række af de selskaber, som oprindeligt var blevet etableret til hvert deres ejendomsprojekt.

De forskellige projekter var stadig centreret omkring [person2]s evne til ikke blot at se de hidtil usete muligheder, som en ejendom måtte indeholde, og at synliggøre disse gennem en projektskabelse, men også at realisere mulighederne med salgsmodning af ejendommene, således at den betydelige værdi, som ejendommene tilføres, kan realiseres gennem et salg.

Mulighederne for gevinst er naturligvis styrende, og som det fremgår af "Ejendomsliste - solgte ejendomme i [koncernen]", blev den ejendomsvirksomhed, som [person2] og hans selskaber drev med tiden mere vidtforgrenet med store forskelle i omfang og karakter af den projektudvikling, som fandt sted i forbindelse med den enkelte ejendom.

I tiden efter andelsboligprojekterne var der således fortsat ejendomme, der blev videresolgt efter kort tid uden at være bebygget. Ejendommene [adresse91], [by2], [adresse92] og [adresse84], [by1] og [adresse8], [by2], (ejendommene nr. 4.17, 6.05, 6.03 og 6.06) er eksempler på sådanne ejendomme, der ret hurtigt blev videresolgt. Som et andet eksempel kan nævnes ejendommen [adresse93], [by21], (ejendom nr. 6.10), hvor udviklingen af ejendommen navnlig bestod i nedlæggelse af boliglejemål, således at ejendommen kunne sælges som en ren erhvervsejendom. Herved blev støjbelagte boliger ændret til velbeliggende og synlige erhvervslokaler.

Det er klart, at [person2] og hans selskaber fortsat udøvede "handelsvirksomhed med faste ejendomme", som det hedder i statsskattelovens § 5, og denne virksomhed blev fortsat i 1990'erne, således som dette blandt andet er kommet til udtryk gennem købene og salgene af ejendommene [adresse13], [by7], [adresse15] og [adresse16], [by8], og [adresse17], [by9], (ejendommene nr. 6.16, 6.20, 6.21 og 6.18).

[person2] er naturligvis altid på udkig efter ejendomme med udviklingspotentiale og dermed stor gevinstmulighed, men i løbet af 1990'erne fik han særligt øje for de muligheder, som ejendomme ved trafikknudepunkter (S-togsstationer m.v.) kunne rumme, og det førte ved årtusindeskiftet til opkøb ved både [by10], [by22] og [by23] Station.

Sådanne projekter med udvikling af "stationsejendomme" og lignende er karakteriseret ved at være både mere komplekse og langvarige end [person2]s andre ejendomsprojekter, som typisk har en tidshorisont på 2-5 år.

Til gengæld er gevinstmulighederne også endnu større, således som [...]-projektet er et tydeligt bevis for, for selvom [person2] - efter at det på 2 år var lykkedes af 5 forskellige ejere at købe de ejendomme, som var en forudsætning for projektets gennemførelse - måtte konstatere, at det for ham kunne være vanskeligt at skaffe finansiering til at fuldføre projektet inden et salg, så havde hans arbejde med udvikling af de pågældende ejendomme (ejendommene nr. 6.27 og 6.28) tilført en så betydelig værdi, at dette ejendomsprojekt kunne sælges med en fortjeneste på ca. 70 mio. kr.

[person2] og hans selskaber har dog til stadighed også beskæftiget sig med andre typer af ejendomsprojekter, således som dette kan illustreres med købene og salgene af ejendommene [adresse36], [by14], [adresse37] og [adresse38], [by15] og [adresse39], [by16], (ejendommene nr. 63-65). Der er ligeledes også fortsat sket køb og videresalg af grundarealer i ubebygget stand, som [adresse94], [by24], (ejendom nr. 62), der blev gennemført ved salg af selskabet, [virksomhed55] ApS, til [virksomhed50] A/S.

På intet tidspunkt siden starten i 1973 er [person2] og de af ham gennem årene etablerede selskaber ophørt med at drive næring med fast ejendom. Som indledningsvis nævnt, forekommer det uforståeligt, at SKAT nægter at anerkende, at [virksomhed25] A/S er næringsdrivende med fast ejendom. Det af SKAT til støtte herfor anførte synes også efter min opfattelse til fulde at afsløre de vanskeligheder, som SKAT har med at begrunde det resultat, som SKAT har ønsket at nå i denne sag.

- 0 -

I afsnittet med SKATs endelige indstilling og begrundelse i afgørelsen af 5. oktober 2016, forsøger SKAT under gennemgangen af lovgrundlag og praksis, side 28 nederst i afgørelsen, at fjerne grundlaget for ved vurderingen af, om [virksomhed25] A/S er næringsdrivende med fast ejendom, at kunne lægge vægt på de aktiviteter, som er udøvet af [person2] og de øvrige selskaber.

Baggrunden herfor er naturligvis, at næringsskattepligten er åbenbar, når [person2] og selskabernes aktiviteter ses under et. Det er derfor klart, at SKAT intet grundlag har for at nægte [virksomhed25] A/S genoptagelse, hvis SKAT ikke kan isolere det enkelte skattesubjekt ved næringsvurderingen.

Det er imidlertid efter min opfattelse lige så klart, at [virksomhed25] alene vurderet på egne aktiviteter er næringsdrivende med fast ejendom, men hertil kommer, at det ganske enkelt er forkert, når SKAT gør gældende, at der ikke finder afsmitning sted mellem koncernselskaber.

Til støtte for, at der ikke finder en sådan afsmitning sted, henviser SKAT til den juridiske vejlednings afsnit C.H.2.3.2.4, hvor det er anført, at der normalt ikke sker afsmitning mellem selskaber i samme koncern, og den der anførte dom, TfS 1990, 300 ØLR, som SKAT tager til indtægt for, at søsterselskabers handel med fast ejendom ikke har afsmittende virkning på de øvrige selskaber inden for en koncern.

Den konklusion giver dommen imidlertid ikke grundlag for.

TfS 1990, 300 ØLR omhandlede et selskab, [virksomhed56] A/S, i en koncern, som var ejet af [person5]. [virksomhed56] A/S, hvis vedtægtsmæssige formål var at drive handel, håndværk og industri samt køb og salg af fast ejendom, herunder produktion og fabrikation af parcelhuse og anden dermed forbunden virksomhed, og som ikke tidligere havde foretaget salg af fast ejendom, solgte i 1981 en ejendom til et søsterselskab, som herefter udlejede ejendommen til [virksomhed56] A/S, der havde erhvervet ejendommen nogle år tidligere som en byggegrund, hvorpå det havde opført en lagerbygning til brug for selskabets egen virksomhed som produktionsselskab for koncernen.

[virksomhed56] A/S havde skattemæssigt anset salget af ejendommen for sket som led i næring, mens skattemyndighederne fandt, at ejendommen skulle anses for en anlægsejendom, således at avancen skulle opgøres efter reglerne om særlig indkomst, hvilket førte til en forhøjelse af selskabets indkomst med 1,2 mio. kr. Landsskatteretten stadfæstede forhøjelsen, og selskabet indbragte herefter sagen for Østre Landsret, der imidlertid frifandt skatteministeriet.

[virksomhed56] A/S indgik i en koncern med selskaber, som ubestridt drev næring med fast ejendom, og selskabets formålsbestemmelse omfattede også køb og salg af fast ejendom.

[virksomhed56] A/S havde imidlertid aldrig selv handlet med fast ejendom, hvortil kom det helt afgørende, at der var tale om en grund, hvorpå selskabet havde opført en lagerbygning til eget vedvarende brug. Der var således tale om en ejendom af en art, hvor formodningen for næring typisk kan afkræftes, således som dette blev fastslået af Østre Landsret i den ovenfor under pkt. 3 omtalte dom TfS 1984, 84 ØL, hvor formodningen for næring endda blev anset for afkræftet, selvom skatteyderen på købstidspunktet ubestridt var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Det er således ikke overraskende, at Østre Landsret i dommen TfS 1991, 300 ØL fandt, at det pågældende selskab ikke kunne anses for næringsskattepligtig af gevinst og tab på lagerejendommen, da ejendommens art og anvendelse afkræftede formodningen for næring, herunder en næringsformodning baseret på smitte.

Hertil kommer, at der var tale om et salg til et søsterselskab, der herefter lejede ejendommen tilbage til det sælgende selskab og dermed en disposition, der er foretaget af koncernstrukturmæssige og/eller finansielle grunde, hvilket understreger anlægsformålet.

Det er udtryk for en klar fejlfortolkning af dommen, når SKAT vil tage dommen til indtægt for, at selskaber i samme koncern normalt ikke smitter hinanden. Dommen UfR 1985.1076 H viser tværtimod, at smitten mellem koncernselskaber er både stærk og vidtgående, og det er således åbenbart, at der gælder en formodning for næring for alle selskaber i [koncernen].

- 0 –

I sin sammenfatning på side 38 i afgørelsen af 5. oktober 2016 giver SKAT blandt andet udtryk for den opfattelse, at der ikke har været en varig og mere systematisk virksomhed med køb og salg af fast ejendom, og at der således ikke har været den kontinuitet, som kræves for at blive omfattet af næringsformodningen. Samtidig hermed anføres det med henvisning til dommen TfS 1996, 421 VL, at enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selvom de foretages med henblik på at opnå fortjeneste.

Det er betegnende for SKATs problemer med at begrunde det ønskede resultat, at SKAT forsøger at drage paralleller mellem nærværende sag og dommen TfS 1996, 421 VL, hvor en skatteyder ønskede at opnå fradrag for et tab på en ejendom i sin almindelige indkomst ud fra en næringsbetragtning. Den i dommen TfS 1996, 421 VL omhandlede situation er imidlertid på ingen måde sammenlignelig med nærværende sag.

I dommen TfS 1996, 421 VL var der tale om en skatteyder, som primært havde været beskæftiget som lønmodtager inden for ejendomsbranchen, og som gjorde gældende, at han var næringsdrivende med fast ejendom, således at han kunne fratrække tabet på en i 1990 solgt ejendom, som han havde erhvervet på en tvangsauktion i 1989.

Forud for købet af den pågældende ejendom i 1989 havde han købt og solgt enkelte ejendomme.

I 1986 havde han købt og videresolgt en ejendom uden fortjeneste. Der var tale om en grund i en kommunal udstykning, hvor der blev trukket lod blandt de interesserede købere, og hvor han havde deltaget i lodtrækningen på en andens vegne for at øge den pågældendes chancer for at kunne købe en grund.

Primo 1989 købte han på tvangsauktion en ejendom, som han videresolgte to måneder senere med en fortjeneste på ca. 25.000 kr.

I maj 1989 købte han ligeledes på tvangsauktion den i sagen omhandlede ejendom, som han videresolgte i august 1990 med et tab på ca. 80.000 kr.

Senere i 1989 købte han en byggegrund med henblik på opførelse af et hus til egen beboelse, og senere i 1989 solgte han det hus han og hans familie havde boet i siden 1981.

Herudover købte han primo 1990 to "sammenhængende" byggegrunde, som han solgte senere i 1990 med en samlet fortjeneste på ca. 50.000 kr.

Skatteyderen havde ikke siden da handlet fast ejendom for egen regning - heller ikke gennem selskaber ejet/kontrolleret af ham.

Omfanget af aktiviteterne i dommen TfS 1996, 421 VL tåler ikke nogen form for sammenligning med de af [person2] i mere end 45 år personligt og gennem de af ham ejede/kontrollerede selskaber udøvede aktiviteter inden for ejendomsbranchen med køb af grunde og ejendomme, med udvikling og gennemførelse af byggeprojekter, herunder projektering, indkøb af materialer og byggestyring og med salg af grunde og ejendomme.

SKATs henvisning til dommen TfS 1996, 421 VL er således illustrerende for SKATs mangel på sagligt grundlag for at frakende [virksomhed25] A/S status som næringsdrivende med fast ejendom - ikke mindst når det samtidig erindres, at SKAT undlader at forholde sig til de afgørelser som eksempelvis UfR 1972.716 H og TfS 2003, 267 ØL, der klart viser, at langt mere beskedne aktiviteter med fast ejendom end de i nærværende sag omhandlede er tilstrækkeligt til at statuere næring.

Når SKAT videre i sammenfatningen side 39, 4. afsnit, afviser at medinddrage de aktiviteter med køb og salg af fast ejendom, som [person2] har udøvet gennem blandt andet [virksomhed2] A/S, er det illustrerende for, hvorledes SKAT meget selektivt tilpasser argumentationen det ønskede resultat, da det er udtryk for en fejlagtig analyse, når SKAT ønsker at se bort fra aktiviteterne i [virksomhed2] A/S ud fra en betragtning om, at den næringsaktivitet, som blev udøvet af dette selskab, er opført.

For en næringsdrivende person som [person2] og den af ham beherskede koncern kan det enkelte selskabs aktiviteter, som fastslået i blandt andet ovenfor under pkt. 3 nævnte dom UfR 1985.1076 H, ikke isoleres og vurderes uafhængigt af aktiviteterne i de øvrige koncernselskaber. [person2] og selskaberne i hans koncern kan selvfølgelig ikke "tørre næringsbeskatningen af sig" ved blot at lukke et selskab ned og fortsætte aktiviteterne i et andet.

Og når SKAT så afslutningsvis i 4. afsnit på side 39 anfører, at det i øvrigt er uden betydning, hvilke aktiviteter andre koncernselskaber har udøvet, da selskaberne ikke smitter hinanden, baserer SKAT sig, som ovenfor redegjort for, på en åbenbar fejlfortolkning af dommen TfS 1991, 300 ØL.

SKATs problemer med at begrunde resultatet kommer også til udtryk to afsnit tidligere på side 39, når SKAT i modstrid med det i den juridiske vejledning pkt. C.H.2.3.2.4 under "Ejendomsselskaber" anførte lægger vægt på selskabets formålsbestemmelse. Som det fremgår af dommen TfS 1991, 300 ØL skal et selskab ikke næringsbeskattet, blot fordi det ifølge formålsbestemmelsen kan drive næring med fast ejendom, og ganske på samme måde kan et selskab ikke undgå en næringsbeskatning ved ikke at have en formålsbestemmelse, der omfatter køb og salg af fast ejendom. I virkelighedens verden er formålsbestemmelsen ret ligegyldigt, selvom både SKAT og rådgivere ofte medinddrager dette element i argumentationen.

For beskatningen af fortjeneste på fast ejendom, som ikke bebos af ejeren, har det i efterhånden en del år reelt været uden økonomisk betydning, om fortjenesten blev anset for opnået som led i næring eller ej, og det er formentlig også baggrunden for, at SKAT i en årrække tilsyneladende ikke har haft fokus på dette spørgsmål.

Helt patetisk bliver det derfor også, når SKAT afslutningsvis i sin sammenfatning lægger vægt på, at selskaberne selv har selvangivet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og ikke som næringsdrivende. SKAT er naturligvis fuldt ud klar over, at SKATs manglende kontrol ikke kan tages som udtryk for en stiltiende accept af en given skattemæssig kvalifikation, og ganske på samme måde kan SKAT naturligvis ikke vælge at fastholde en notorisk forkert kvalifikation under henvisning til, hvorledes selskabet har selvangivet.

Med det massive engagement i ejendomsbranchen, som har kendetegnet [person2] og de af ham kontrollerede selskaber i efterhånden 45 år, er det åbenbart, at [person2] og selskaberne udøver næring med fast ejendom, og at der således gælder en overordentlig stærk formodning for, at ethvert ejendomskøb er omfattet af denne næringsvirksomhed.

[virksomhed25] A/S er således utvivlsomt næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og den selskabet påhvilende gæld skal derfor ved opgørelse af fradragsbegrænsning efter selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C opgøres efter de for næringsdrivende med fast ejendom gældende regler.

- 0 –

Som indledningsvis nævnt, gøres det endvidere gældende, at fradragsbegrænsningen efter selskabsskattelovens §§ 11 B og 11 C ikke kan opgøres, som krævet af SKAT, gældende, at der ikke skal ske fradragsbegrænsning for så vidt angår gæld i perioden fra købet af den enkelte grund/ejendom og frem til ejendommen er færdigopført og udlejet, da grunden er at betragte som en del af selskabets næringsaktiver (varelager), som udvikles og forarbejdes gennem de år, der går med projektudvikling og projektskabelse samt opførsel og udlejning af ejendommen.

Som redegjort for ovenfor, er det efter min opfattelse så åbenbart, at [person2] og de af ham beherskede selskaber er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, at jeg har valgt at koncentrere nærværende redegørelse omkring beskrivelsen af denne næringsvirksomhed. ”

Selskabets repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 20. december 2019:

” Indkomstårene 2012-2014 - ordinær genoptagelse - næring

Det er naturligvis med stor tilfredshed, at min klient konstaterer, at Skatteankestyrelsen er enig i, at min klient er næringsdrivende med fast ejendom.

Som jeg har givet udtryk for i redegørelsen af 29. oktober 2019 til Skatteankestyrelsen, kan der efter min opfattelse heller ikke være tvivl om, at min klient er næringsdrivende med fast ejendom.

Det er derfor overraskende at konstatere, at Skattestyrelsen i udtalelsen af 20. december 2019 blot fastholder sin afgørelse uden at forholde sig til hverken de nye faktuelle oplysninger eller den retspraksis, som er behandlet i min redegørelse af 29. oktober 2019.

Skattestyrelsen forholder sig således ikke til, at [person2] siden midten af 1970'erne har været næringsdrivende med fast ejendom, og at både [person2] personligt og de af ham beherskede selskaber derfor er underlagt en formodning for næring, som indebærer, at enhver ejendom som udgangspunkt anses for erhvervet som led i næringsvirksomheden.

Den formodning for næring, som gælder i en sag som nærværende, kan kun afkræftes, hvis det for den enkelte ejendom er muligt at dokumentere, at den pågældende ejendom er ophørt med at være en del af næringsvirksomheden. Efter retspraksis er dette kun muligt gennem privat anvendelse af ejendommen gennem en meget lang årrække eller gennem anvendelse af ejendommen til brug for driften af virksomhedens aktiviteter, som der var tale om i dommene TfS 1984, 84 ØL og TfS 1991, 300 ØL.

Retspraksis viser således, at det er en sjælden undtagelse, at formodningen for næring kan afkræftes, men denne kendsgerning vælger Skattestyrelsen at se bort fra. I forbindelse med omtalen af min klients aktiviteter forholder Skattestyrelsen sig heller ikke til den retspraksis, som klart og utvetydigt viser, at langt mindre aktiviteter end det, der er tale om i denne sag, konstituerer næring. Et enkelt salg kan være tilstrækkeligt til at statuere næring, således som dette fremgår af Højesterets dom, UfR 1972.716 H.

Det er muligt, at Skattestyrelsen i dag er af den opfattelse, at den retspraksis om næringsbeskatning, som er blevet fastholdt gennem årtier, er for vidtgående, men Skattestyrelsen er naturligvis forpligtet til at administrere i overensstemmelse med denne retspraksis – også selvom skattemyndighederne ikke længere (provenumæssigt) har en interesse i at fastholde hidtidig praksis.

Det skal i den forbindelse også bemærkes, at Skattestyrelsen ligeledes ser bort fra, at styrelsens egne betragtninger om, at der ikke foreligger næring, fordi salgene skulle være foretaget på grund af økonomiske vanskeligheder og som følge af krav fra kreditorerne, ikke på samme måde som min klients synspunkter understøttes af retspraksis.

Det er tendentiøst, når Skattestyrelsen ser bort fra både den retspraksis, som klart støtter min klients synspunkter, og de meget betydelige og siden virksomhedens etablering vedvarende aktiviteter med køb, udvikling og salg af fast ejendom, som [person2] og de øvrige af ham beherskede selskaber har udøvet i 45 år. Når hertil lægges, at Skattestyrelsen ensidigt beskriver min klients egne aktiviteter med henblik på at reducere disse mest muligt, kan man vanskeligt undgå at få den tanke, at styrelsen lader sig påvirke af provenumæssige betragtninger.

Når jeg tillader mig at være så kritisk over for Skattestyrelsens behandling af sagen, skal det også ses i det lys, at jeg efter udarbejdelsen af redegørelsen af 29. oktober 2019 til Skatteankestyrelsen har oplyst Skattestyrelsen om omfanget af det materiale, som er fremskaffet til brug for udarbejdelsen af redegørelsen af 29. oktober 2019, og har tilbudt Skattestyrelsen et møde, hvor [person2] og jeg kunne gennemgå materialet med Skattestyrelsen, således at styrelsen kunne sikre sig, at oplysningerne i redegørelsen er korrekte.

Som oplyst i redegørelsen af 29. oktober 2019 er det i denne sag blandt andet nødvendigt at være opmærksom på, at [virksomhed25] A/S er en fusion af en række selskaber, hvorfor der naturligt nok er flere køb/salg, som ikke er sket under navnet [virksomhed25] A/S, men det ændrer ikke ved, at aktiviteterne skal medregnes ved opgørelsen af [virksomhed25] A/S' egne aktiviteter.

Det skal i den forbindelse understreges, at min klient har været meget omhyggelig i forbindelse med udarbejdelsen af den som bilag 2 fremlagte oversigt. Min klient har eksempelvis i flere tilfælde indhentet kopi af skøder fra rigsarkivet som dokumentation for de pågældende handler. Det kan således lægges til grund, at samtlige de på oversigten (bilag 2) anførte ejendomshandler er foretaget i regi af [person2] og de af ham ejede selskaber.

Det er dog samtidig klart, at der kan være fejl i den som bilag 2 til redegørelsen af 29. oktober 2019 fremlagte oversigt over den samlede virksomheds ejendomshandler gennem årene, da oversigten omfatter et meget stort antal handler foretaget over en lang årrække af forskellige selskaber, hvoraf flere er blevet fusioneret.

En gennemgang af Skattestyrelsens oversigt (bilag 4a) har således vist, at der under [virksomhed25] A/S er medtaget en handel (ejendommen [adresse1], [by1]), som er foretaget af [virksomhed22] ApS, der er fusioneret med det selskab, som i dag er [virksomhed1] A/S og ikke [virksomhed25] A/S. En gennemgang af de handler, hvor Skattestyrelsen i oversigten (bilag 4a) oplyser, at [virksomhed25] A/S ikke ses at have været ejer af ejendommen, bekræfter dog, at der er tale om en enkeltstående fejl.

Som det fremgår af Skatteankestyrelsens indstilling, har ankestyrelsen imidlertid ved sin vurdering af sagen set bort fra de ejendomme, hvor [virksomhed25] A/S' ejerskab ikke kan bekræftes gennem BBR m.v. Ovennævnte enkeltstående fejl, der under alle omstændigheder må anses for uden reel betydning for den samlede vurdering, er således allerede af den grund uden betydning i nærværende sag. Den er derimod et eksempel på en fejl, som hurtigt kunne være klarlagt ved en gennemgang af de pågældende handler med Skattestyrelsen.

For så vidt angår de øvrige ejendomme, som min klient ikke ses at have været ejer af, er der tale om ejendomme, som har været ejet af selskaberne [virksomhed19] ApS (REG.NR. ApS[...2]), [virksomhed57] ApS (REG.NR. ApS[...3]), [virksomhed58] ApS (REG.NR. ApS[...4]) og [virksomhed21] ApS (REG.NR. ApS[...5]), som i 1996 fusionerede med flere andre selskaber, som i dag er [virksomhed25] A/S. Jeg tillader mig at gå ud fra, at det ikke bestrides, at de nævnte selskaber fusionerede i 1996, og at de således indgår i [virksomhed25] A/S.

For så vidt angår ejendom nr. 2 i Skattestyrelsens oversigt, ejendommen [adresse42], solgte [virksomhed20] (i dag [virksomhed2] A/S) ved skøde af 6. oktober 1987 (bilag 3) ejendommen [adresse95] til [virksomhed19] ApS, der allerede ved skøde af 1. juli 1986 (bilag 4) havde er hvervet ejendommen [adresse96] med henblik på opførelse af rækkehuse, som beskrevet i en artikel i [avis4] (bilag 5). Projektet blev efterfølgende ændret til en ejendom med en detailforretning ([virksomhed59]) og 18 lejligheder.

Ejendom nr. 5, [adresse2], [by1], blev købt [virksomhed19] ApS ved skøde af 26. februar 1988 (bilag 6). Ejendommen blev købt som led i [person2]s plan om at købe så mange ejendomme som muligt langs [adressen] med henblik pa at videresælge dem til [by1] Centret.

Ejendom nr. 6, [adresse2] (ændret til 12), [by1], var blevet købt af [virksomhed19] ApS, der ved skøde af 28. juni 1991 (bilag 7) solgte ejendommen til [virksomhed58] ApS. Ejendommen blev senere solgt til [by1] Kommune, som nedrev bygningen og videresolgte grunden sammen med nogle andre ejendomme.

Ejendom nr. 16, [adresse12], [by6] blev ved skøde af 14. maj 1986 (bilag 8) købt af [virksomhed60] A/S, der var ejet af ejendomsmægler [person6], og [virksomhed36] ApS (I dag [virksomhed2] A/S), der ved skøde af 21. juni 1995 (bilag 9) videresolgt sin halvdel af ejendommen til [virksomhed21] ApS.

De omhandlede ejendomme har således været ejet af selskaber, der i dag er [virksomhed25] A/S. Skattestyrelsen har intet grundlag at betvivle rigtigheden af min klients oplysninger i det omfang, som Skattestyrelsen gør, og som tidligere anført, har Skattestyrelsen jo heller ikke selv ønsket at få afklaret, om oplysningerne var rigtige, da Skattestyrelsen i så fald ville have taget imod tilbuddet om at få lejlighed til at gennemgå det materiale, der var tilvejebragt til brug for udarbejdelsen af redegørelsen af 29. oktober 2019.”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2, at en skattepligtig, der ønsker at få ændret sin ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat, senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb skal fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Selskabets anmodning om genoptagelse af skatteansættelserne for indkomstårene 2012-2014 ligger inden for den ordinære ansættelsesfrist i skatteforvaltningslovens § 26. Det er en betingelse for at opnå ordinær genoptagelse, at selskabet ved fremlæggelse af nye oplysninger kan sandsynliggøre eller dokumentere, at skatteansættelsen er materielt forkert, og at en genoptagelse derfor vil kunne føre til en ændret skatteansættelse.

Selskabsskattelovens § 11 B og § 11 C regulerer selskabers adgang til at fradrage nettofinansieringsudgifter i den skattepligtige indkomst.

Renteudgifter på gæld, der er optaget ved anskaffelse af en næringsejendom, betragtes som renteudgifter til en varekreditor, der ikke skal medregnes til nettofinansieringsudgifterne, der fradragsbegrænses i henhold til selskabsskattelovens § 11 B, stk. 1, jf. stk. 4, nr. 1. Det fremgår af Skatteministeriets kommentarer på to henvendelser vedrørende lov nr. 540 af 6. juni 2007, offentliggjort som SKM2008.240.DEP, der er bekræftet i SKM2013.128.SKAT.

Det følger af selskabsskattelovens § 11 C, stk. 3, at der ved overstigende låneomkostninger til nedsættelse af den skattepligtige indkomst i henhold til bestemmelsen forstås nettofinansieringsudgifter i henhold til lovens § 11 B, stk. 4, nr. 1-4.

Ved næring forstås den professionelle, omfattende og systematiske omsætning af den pågældende type aktiv, som sker med videresalg for øje og med det formål at opnå et samlet økonomisk overskud. Det er en betingelse, at skatteyderen har erhvervet det konkrete aktiv med henblik på senere salg med fortjeneste, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.C.2.1.3.3.2.

Af Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.3.1, fremgår, at næringsvirksomhed ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt defineres på samme måde som andre former for næringsvirksomhed, der er omfattet af statsskattelovens næringsregler, og at der ved næring forstås den varige virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej ved køb og salg af fast ejendom.

Selskabet blev stiftet den 1. januar 1988 og er i CVR registreret under branchekode ”682040 Udlejning af erhvervsejendomme”.

I ledelsespåtegningen i [virksomhed1] A/S’ årsrapport for 2010/2011 hedder det bl.a., at ”Selskabets hovedaktivitet er formueanlægsinvestering i fast ejendom dels direkte dels via datterselskaber”.

I ledelsespåtegningerne i holdingselskabets årsrapporter for 2011/2012, 2012/2013 og 2013/2014 er det bl.a. anført, at ”Koncernens hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom”, og at ”Koncernen investerer i velbeliggende og synlige ejendomme – med den målsætning at udleje lokalerne til solide lejere på langt løbende lejeaftaler”.

Af ledelsespåtegningerne i selskabets årsrapporter for 2011/12, 2012/2013 og 2013/2014 fremgår bl.a., at ”Selskabets hovedaktivitet er udlejning af fast ejendom”, og at ”[virksomhed25] A/S investerer i velbeliggende og synlige ejendomme – med den målsætning at udleje lokalerne til solide lejere på langt løbende lejeaftaler”. Det er oplyst, at selskabets formålsbestemmelse ikke på noget tidspunkt har været ændret.

Af selskabets årsrapport for 2011/2012, fremgår endvidere blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

På trods af den nuværende økonomiske finanskrise, har selskabet mange seriøse henvendelser fra lejere, som ønsker at etablere sig i de planlagte projekter, men udlejningsprocessen er af længere varighed end tidligere.

UDVIKLINGSPROJEKTER

Der er i årets løb investeret 124 mio. kr. i udviklingsprojekter. Når projekterne er afsluttet forventes ejendommene udlejet på vilkår svarende til de fastlagte budgetter.

Ejendommene som har centrale og synlige placeringer er efter ledelsens vurdering erhvervet på fordelagtige vilkår - og det er ledelsens forventning, at der er foretaget investeringer som forbedrer selskabets fortjeneste yderligere i de kommende år.

[virksomhed25] A/S har bl.a. videreudviklet en byggegrund til et større shoppingcenter i centrum af [by12], hvor metrostationen vil være en integreret del af byggeriet. Shoppingcentrets navn er [x1] med et samlet areal på i alt 55.000 m2 erhverv, fordelt med 18.000 m2 butikker, 3.000 m2 restauranter/cafeer, 3.000 m2 fitnesscenter, 6.500 m2 kontor og serviceformål, 5.500 m2 til kulturelle formål samt 19.000 m2 parkeringsareal.

[...]

INVESTERINGSEJENDOMME

[...]

Selskabet har optimeret driften af sine investeringsejendomme i regnskabsåret 2011/12 ved ombygning, genforhandling af lejekontrakter, samt indgåelse af flere nye lejekontrakter.

Eksempelvis har selskabet færdiggjort [adresse48] og udlejet til [virksomhed26], [virksomhed27] og [virksomhed28].

Af selskabets årsrapport for 2012/2013, fremgår blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

Selskabet har i regnskabsåret arbejdet på yderligere styrkelse af organisationen og soliditet. Organisationen er styrket med to medarbejdere indenfor henholdsvis administration og udlejning. Samtidig er der i regnskabsåret og efterfølgende indgået aftaler om salg af et antal ejendomme med et bruttoprovenu på i alt ca. 50 mio. kr., hvilket fremadrettet blandt andet vil forbedre selskabets soliditet yderligere. Regnskabet afspejler dog ikke effekten af salgene fuldt ud, idet ikke alle handler er endeligt gennemført på tidspunktet for regnskabets aflæggelse.

[...]

Selskabet oplever en tilfredsstillende udvikling indenfor udlejningsaktiviteterne og positiv interesse for de lejemål, der til tider bliver ledige. Den samfundsøkonomiske usikkerhed bevirker dog en vis forsigtighed i markedet.

UDVIKLINGSPROJEKTER

Årets investeringer i udviklingsprojekter udgør 63,7 mio. kr. Det forventes, at ejendommene udlejes på vilkår svarende til de lagte budgetter, når projekterne afsluttes.

Det enkeltstående største udviklingsprojekt i selskabet er en byggegrund ved [by12] station, der udvikles til et større shoppingcenter, hvor metrostationen vil være en integreret del af byggeriet. Shoppingcenterets navn er [x1] og vil med et samlet areal på i alt 55.000 m2 erhverv byde på 18.000 m2 butikker, 3.000 m2 restauranter/cafeer, 3.000 m2 fitnesscenter, 6.500 m2 kontor og serviceformål, 5.500 m2 til kulturelle formål samt 19.000 m2 parkeringsareal.

I løbet af året er der indgået lejekontrakter med større ankerlejere indenfor blandt andet dagligvare og detailhandel på de budgetterede udlejningsniveauer.”

Af selskabets årsrapport for 2013/2014, fremgår blandt andet:

”UDVIKLINGEN I AKTIVITETER OG ØKONOMISKE FORHOLD

[...]

Selskabet oplever en tilfredsstillende udvikling indenfor udlejningsaktiviteterne og positiv interesse for de lejemål, der til tider bliver ledige. Den samfundsøkonomiske usikkerhed bevirker dog en vis forsigtighed i markedet.

Organisationen har i løbet af året haft fokus på at servicere lejere og opretholde og forbedre standarden på selskabets ejendomme. Selskabets ejendomsportefølje er primært fokuseret mod retail og ejendommenes placeringer giver grundlag for en tilfredsstillende udlejning og et cash flow, der kan forrente den investerede kapital tilfredsstillende.

Selskabet har i regnskabsåret gjort en betydelig indsats for at opnå en aftale med investorer om fortsættelse af byggeriet af shoppingcenteret [x1], og det er med stor tilfredshed, at bestyrelsen efter regnskabsårets udløb har forhandlet de nødvendige aftaler til at sikre en investor til at overtage og færdigbygge [x1] (se nedenfor).

Der er endvidere afhændet 6 mindre ejendomme til bogført værdi på i alt 60.545 t.kr.

[...]

FORVENTNINGER TIL DET KOMMENDE ÅR

Med afhændelsen af shoppingcenteret [x1] står selskabet stærkt til at kunne fortsætte udviklingen af kerneporteføljen af ejendomme med henblik på at forbedre udlejning og driftsøkonomi og til gavn for koncernens eksisterende og kommende lejere.

Der forventes således en forbedring i driften på de enkelte ejendomme, men som følge af de gennemførte salg af investeringsejendomme forventes det samlede resultat før kurs- og værdireguleringer at blive lidt lavere end i regnskabsåret 2013/2014.”

I overensstemmelse med det, der er anført i årsrapporterne, har selskabets indtægter igennem årerne i helt overvejende grad bestået i lejeindtægter. Avanceopgørelserne på de ejendomme, selskabet har afstået, har stedse været opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven og således på intet tidspunkt efter reglerne for næringsejendomme.

På grundlag af disse oplysninger sammenholdt med omfanget af solgte ejendomme, der i overensstemmelse med bl.a. oplysningerne i årsrapporterne må anses som sket som led i omlægninger af selskabets anlægsformue og soliditetshensyn, er Landsskatteretten enig i SKATs afgørelse om, at selskabet i indkomstårene 2012-2014 ikke drev næring med køb og salg af fast ejendom.

Det forhold, at [person2] i tiden forud for selskabets stiftelse måtte have været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, kan under disse omstændigheder ikke føre til et andet resultat.

Hvad angår selskabets subsidiære anbringende, finder Landsskatteretten, at ingen del af renteudgifterne vedrørende selskabets udlejningsejendomme kan anses som renteudgifter til varekreditorer m.v., jf. selskabsskattelovens § 11, stk. 4, 1), 2. punktum.

Landsskatteretten finder således, at selskabet ikke i henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2, har fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring af skatteansættelserne for de omhandlede indkomstår.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.