Kendelse af 12-10-2018 - indlagt i TaxCons database den 03-11-2018

Indkomståret 2014

SKAT har anset klageren for at være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen [adresse1], [by1], [by2].

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Det fremgår af Statens Salgs- og Vurderingsregister, at klageren erhvervede ejendommen [adresse1], [by1], den 15. april 2010. Klageren flyttede sammen med sin samlever og søn ind på [adresse1] den 1. juli 2010. Klagerens samlever og søn fraflyttede ejendommen den 8. august 2013, hvor de flyttede til [adresse2], [by3], Sverige. Den 1. januar 2014 flyttede klageren selv til [adresse2].

Den 15. november 2013 kontaktede klageren [virksomhed1] ApS med henblik på, at få ejendommen fremvist i [...]-programmet ”[x1]”.

I de følgende måneder fulgte en korrespondance mellem klageren, TV-producenten og ejendomsmægleren, der skulle medvirke i programmet. Korrespondancen afsluttedes med en aftale om et møde den 9. januar 2014 mellem klageren og den optrædende ejendomsmægler, angående vilkårene for deltagelse i programmet.

Efter mødet med ejendomsmægleren blev det aftalt, at parterne ikke ville foretage sig yderligere, før det blev forår. Klageren foreslog i den forbindelse, at der skulle sættes en salgspris på 26.500.000 kr.

Der foreligger ikke nærmere oplysninger om den efterfølgende periode fra den 17. januar 2014 til 27. april 2015. Klagerens repræsentant har oplyst, at det planlagte forløb ikke gik som forventet, grundet ejendomsmæglerens senere sygdomsforløb. Ejendommen kom således ikke med i sæsonen af ”[x1]” for 2014, men skulle have været med i sæsonen for 2015. Dette blev dog opgivet grundet ejendomsmæglers sygdomsforløb og dødsfald.

Den 27. april 2015 henvendte klageren sig til ejendomsmægleren og spurgte ind til markedet. Den 29. april 2015 modtog klageren besked fra ejendomsmæglerfirmaet om, at ejendomsmægleren var afgået ved døden.

Der foreligger ikke dokumentation for en indgået formidlingsaftale med ejendomsmægleren. Firmaet, der har overtaget afdødes ejendomsmæglerforretning, har ikke kunnet bekræfte, at det har overtaget salget af [adresse1].

Den 6. januar 2016 sendte SKAT forslag om skønsmæssig fastsættelse af klagerens skattepligt for 2014, da klageren ikke havde selvangivet for 2014. Af forslaget fremgik en pligt til at betale ejendomsværdiskat for [adresse1].

Klagerens revisor tog herpå kontakt til SKAT med påstand om, at der ikke skulle svares ejendomsskat.

Den 29. juni 2016 sendte SKAT nyt forslag til afgørelse, hvoraf fremgik skattetillæg som følge af manglende selvangivelse samt fastholdelse af pligt til at svare ejendomsværdiskat af [adresse1].

SKAT traf den 23. august 2016 endelig afgørelse om ejendomsværdiskat og skattetillæg for manglende selvangivelse for indkomståret 2014, hvori der i SKATs beregning af klagerens skat indgik en forpligtelse til at betale ejendomsværdiskat af [adresse1].

Ejendomsværdiskatten var i klagerens årsopgørelse nr. 1, specificeret som følger:

”Ejendomsnr. [...]. [adresse1]

10 promille af grundbeløb 3.040.000 30. 400, 00

30 promille af resten 3.560.000 (6.600.000 – 3.040.000) 106. 800, 00

Ejendomsværdiskat 137. 200, 00

Beregningsgrundlaget udgør mindste værdi af ejendomsværdi pr. 1/1 2001 tillagt 5 %, 6.615.000, pr. 1/1 2002, 6.600.000, eller pr. 1/10 2014, 10.900.000”

I april 2016 indgik klageren en formidlingsaftale med ejendomsmægler [person1].

Klageren solgte [adresse1] med overtagelse den 1. april 2017.

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for at være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen [adresse1], [by1], i indkomståret 2014.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”SKAT finder det, ud fra det oplyste, ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendommen [adresse1] har været sat til salg, i en sådan grad, at du ikke har haft rådighed over ejendommen i en eventuel salgsperiode.

SKAT lægger b.la. andet til grund, at der ikke udover det mundtlige oplyste, foreligger nogen dokumentation for at ejendommen har været sat til salg. Dermed anses rådigheden over ejendommen ikke for at have været opgivet jf. EVSL § 1 og 4.

Din revisor oplyser, at der har foreligget en mundtlig aftale om salg af ejendommen med ejendoms­ mægleren. Dette tillægges ikke vægt, i forbindelse med vurderingen af, om du ikke fortsat har haft rådighed over boligen. SKAT finder det mest sandsynligt, at du fortsat har haft rådighed over ejendommen, da der ikke foreligger nogen dokumentation for, at du skulle have været afskåret rådighed.

SKAT henviser til SKM 2013.736 BR hvor der skulle betales ejendomsværdiskat selvom ejendom­ men havde været sat til salg ved ejendomsmægler. Retten fandt, efter en samlet vurdering det ikke dokumenteret, at ejendommen var fraflyttet i en sådan grad, at der ikke skulle betale ejendomsværdiskat.

Indsigelse af 5. juli

Din revisor har i mail af 5. juli 2016 indsendt følgende indsigelse over forslaget:

Vi håber hermed, at vi har sandsynliggjort, at ejendommen har været sat til salg ved [person2]. Revisor anmoder om at blive kontaktet før der udarbejdet endelige afgørelse.

SKATs kommentar til indsigelsen og endelig begrundelse

SKAT finder fortsat, at der skal betales ejendomsværdiskat af ejendommen. Det er fortsat ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendommen har været sat til salg eller forsøgt solgt i en sådan grad, at du ikke har haft rådighed over ejendommen jf. ejendomsværdiskatteloven § 2 og 11.

SKAT finder det usædvanligt, at ejendommen skulle være sat til salg hos en ejendomsmægler i 2014 uden at der er indgået en skriftlig aftale eller lign med ejendomsmægleren, når denne har haft nøgle og koder til huset.

SKAT har kontaktet revisor pr. telefon den 23. august 2016 som der er anmodet om i indsigelsen af 5. juli 2016.

SKAT mener fortsat, efter telefonsamtale med din revisor, ikke at det er sandsynliggjort, at ejendommen har været sat til salg i en sådan grad, at din rådighed over ejendommen har været afskåret.

Revisor oplyser, at de mundtlige oplysninger om, at [person2] havde haft nøgler og koder til huset og at ejendommen skulle med i programmet "[x1]" skulle kunne sandsynliggøre, at ejendommen har været sat til salg. Derfor har du ifølge revisor ikke har haft rådighed over ejendommen.

SKAT mener dog fortsat ikke, at det er dokumenteret, at ejendommen har været sat til salg i en sådan grad, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat jf. EVSL § 1 og 4. ”

SKAT har den 25. juni 2018 indsendt bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med følgende bemærkninger:

Fakta:

Ejendommen [adresse1] – ejendomsnummer [...] – erhverves af klager den 15/4 2010. Klager ejer ejendommen 100 %.

Klager og samleveren samt sønnen flytter ind i ejendommen den 1/7 2010.

Samleveren og sønnen fraflytter adressen den 8/8 2013 til [adresse2], [by3], Sverige. Klageren tilflytter samme adresse den 1/1 2014.

Ejendommen er beliggende syd for [...].

Klager er registreret som fuld skattepligtig i 2013, og for 2014 registreret som Dobbeltdomicileret.

Dobbeltdomicileret er fuldt skattepligtige til både Danmark og et andet land, når personen anses for hjemmehørende i udlandet.

Klagen vedrører således beregning af ejendomsværdiskat for ejendommen.

Det følger af § 1 i ejendomsværdiskatteloven ”betaler ejeren ejendomsværdiskat” og i henhold til § 2 ”Ejendomsværdiskatten på hviler personer der ejer fast ejendom”.

Ved lov nr. 290 af 15/5 2002, blev ejendomsværdiskatteloven ændret således at der også skulle tages hensyn til de faktiske ind- og udflytningsdage i forhold til overtagelsesdatoen.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at formålet er at sikre, at ejere af en fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat, og at ejendomsværdiskat ikke skal betales af ubeboelige ejendomme.

Bemærkning 2.2.1 til lovforslaget:

” 2.2. Ejendomsværdiskat ved flytning

2.2.1 De gældende regler og de tidligere regler om lejeværdi Efter den tidligere praksis før ejendomsværdiskatteloven beregnedes ved køb og salg af fast ejendom lejeværdi for køber fra og med overtagelsesdagen, mens sælger fik beregnet lejeværdi indtil overtagelsesdagen. I forbindelse med flytning til en ny bolig skulle der dog ikke betales lejeværdi af den gamle bolig, når man havde opgivet boligen ved at sætte den til salg, således at den stod tom efter indflytning i den nye bolig.

I bemærkningerne til forslaget om ejendomsværdiskat (L 94, 1997-98) gengives praksis således, at der ikke altid betaltes lejeværdi, hvis ejeren midlertidigt har været afskåret fra at benytte boligen, fordi den har været ubeboelig, eller hvis ejeren endeligt har opgivet sin boligret og ved sine dispositioner tilkendegivet dette.

Praksis om opgivelse af boligretten blev ophævet med ejendomsværdiskatteloven. Ejendomsværdiskatten skulle betales, uanset om ejendommen var ubeboelig. Ved flytning skulle ejendomsværdiskat betales fra overtagelsesdag til overtagelsesdag, uanset om afståelsestidspunktet lå før overtagelsestidspunktet, og uanset om man gjorde brug af sin boligret eller ej. Ændringerne skete for at sikre en administrativt enkel metode for beregning af ejendomsværdiskat ved overdragelse af ejendommen.

2.2.2 Forslaget

Det forekommer ikke rimeligt, at der skal betales ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen er ubeboelig.

Det forekommer heller ikke rimeligt, at der kan opstå en periode, hvor en uheldig husejer, der ikke kan få solgt sin gamle bolig, både skal betale ejendomsværdiskat af den gamle og nye bolig samtidig.

Hensynet til de administrative systemer bør ikke veje tungere end hensynet til den enkelte skatteyders situation, sådan som det er sket i ejendomsværdiskatteloven. Regeringen foreslår derfor som udgangspunkt at vende tilbage til de gamle regler fra før ejendomsværdiskatteloven.

Det betyder helt konkret, at der efter forslaget ikke skal betales ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

I flyttesituationerne betyder forslaget, at der alene skal betales ejendomsværdiskat af den gamle bolig indtil udflytningen, og at ejendomsværdiskat af den nye bolig først skal betales fra indflytningen. Ved sommerhuse, hvor sæsonen ikke varer hele året, er det fundet uhensigtsmæssigt at lægge vægt på ind- og udflytning. Her opretholdes de gamle regler, der lægger vægt på overtagelsestidspunktet.”

Det fremgår således af lovforslaget man ønsker at anvende den tidligere praksis omkring lejeværdi – hvor der blev lagt vægt på ubeboelighed eller råde mulighed over ejendommen.

Da ejendommen ikke er ubeboelig er det således et spørgsmål om ejendommen er sat til salg i et sådant omfang at der ikke synes at være mulighed for at anvende ejendommen.

I forbindelse med flytningen til Sverige har der været kontakt med [person2] og TV-programmet ”[x1]” for at få handlet ejendommen. Der foreligger ingen skriftlig aftale om salg af ejendommen med [person2] og det har ikke været muligt at få bekræftet en indgået handelsaftale efter [person2]s død, heller ikke fra den ejendomsmægler der overtog / fortsatte [person2]s virksomhed.

Der foreligger først den 29/4 2016 en bekræftelse fra ejendomsmægler [person1] at ejendommen er sat til salg hos ham, herunder indgået formidlingsaftale. SKAT er således enig i Skatteankestyrelsens indstilling om beregning af ejendomsværdiskat, idet SKAT ikke finder det dokumenteret at ejendommen er sat til salg i 2014, og den omstændighed at ejendommen stilles til rådighed for at indgår i TV programmet ”[x1]” ikke i sig selv findes at kunne sidestilles med at ”sætte til salg”.

Ejendommen kom dog ikke med i TV programmet, og [person2] afgik med døden.

Ejendommen er solgt med overtagelse den 1/4 2017.”

På retsmødet for Landsskatteretten anførte Skattestyrelsen, at ejendommen er købt i april 2010, hvorefter klageren flyttede ind med sin samlever og søn. Samleveren fraflyttede med sønnen igen i 2013. Klageren flyttede efterfølgende i 2014. Klageren var registreret som fuldt skattepligtig i 2013 og som dobbeltdomicileret i 2014. Disse forhold ses ikke at være påklaget. Klageren var derfor omfattet af pligten til at svare ejendomsværdiskat af ejendommen. Med lovændringen i 2002 blev de tidligere regler ændret. Lovændringen gik ud på, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat ved ubeboelighed, hvis ejendommen var sat til salg eller ejeren i øvrigt havde fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. Der stod en del møbler i ejendommen og klageren har således haft mulighed for at benytte ejendommen til beboelse. Der foreligger ikke en formidlingsaftale og det er ikke dokumenteret, at sagen blev overtaget af en ny ejendomsmægler. Der er derfor formodentligt ikke noget på skrift om et salg, hvilket understreger, at der er tale om en mundtlig aftale.

Det kan ikke sidestilles med salg, at få sin ejendom med i programmet ”[x1]”. Det følger af aftalen med producenten, at der ikke var nogen tvang til at bruge den udvalgte ejendomsmægler og at man frit kunne vælge en anden ejendomsmægler efter programmet. Der var således heller ikke et krav om, at ejendommen skulle sælges efter programmet. Først den 29. april 2016 forligger der dokumentation for indgået formidlingsaftale, og der kom i øvrigt aldrig en sæson for 2015 af ”[x1]”. Ejendommen er solgt den 17. april 2017 med en liggetid på omkring 17 måneder. Dette er et væsentligt hurtigere salg, end den samlede proces, som klageren havde sat til værks med at få huset i ”[x1]” og et efterfølgende salg. Rådigheden kan derfor ikke anses for frasagt i en sådant omfang, at ejendomsværdiskatten kan frafalde.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke skal betale ejendomsværdiskat af [adresse1], [by1], for 2014, idet ejendommen har været fraflyttet og sat til salg i perioden.

Repræsentanten har anført følgende begrundelse:

”[person3] er fraflyttet Danmark 1.januar 2014. Efterfølgende er ejendommen sat til salg via ejendomsmægler [person2].

Ejendommen skulle have været med i programmet "[x1]" på [...], men pga. forskellige omstændigheder lykkedes det ikke at få ejendommen med i programmet i 2014. Ejendommen skulle i stedet for have været med i "[x1]" sæson 2015. Dette blev droppet, da [person2] blev syg og efterfølgende desværre døde.

[person3] har siden ultimo 2013 haft en aftale med [person2] om, at han skulle sælge ejendommen [adresse1]. Det var [person2]s vurdering, at han havde nogle købere til ejendommen. Det var ligeledes [person2]s vurdering, at det ville være nemt at få solgt ejendommen, når denne havde været med i "[x1]".

Derfor blev ejendommen ikke sat til salg på internettet m.v., da programmet "[x1]", efter [person2]s opfattelse, ville skabe rigeligt med interesserede købere. Det passede [person3] fint, da andre huse i området havde været udsat for hærværk og indbrud, efter de var blevet sat til salg med billeder på nettet.

[person2] havde nøgler og kode til huset til brug for fremvisninger. [person2] har til [person3] oplyst, at ejendommen har været fremvist til potentielle købere 5-6 gange.

[person3] lod halvdelen af sine møbler blive i ejendommen, da det var [person2]s vurdering, at et hus sælges bedst, hvis der er noget indbo i det, således at huset ikke bare stod tomt ifm. fremvisninger.

Det lykkedes desværre ikke for [person2] at sælge ejendommen, og ejendommen er efterfølgende sat til salg via ny mægler [person1]. Dette p.t. uden held.

Det har desværre ikke været muligt at fremsende bekræftelse fra [person2] omkring aftalen samt salgsforløbet (herunder hvilke fremvisninger og korrespondance, der har været med potentielle købere osv.), da [person2] som sagt er afgået ved døden.

...

Det er vores opfattelse, at [person3] ikke skal betale ejendomsværdiskat for 2014, da ejendommen har været til salg i indkomståret 2014.

Vi henviser til bemærkninger til ejendomsværdiskatteloven - LOV 290 af 15/5 2002 fremsat som L 100-2 2001/02:

"1.2. Ejendomsværdiskat ved flytning

Formålet med forslaget er, at sikre at ejere af en fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat og at sikre at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af ubeboelige ejendomme. Forslaget går ud på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig, der er sat til salg (vores fremhævning og understregning). Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig. Desuden skal der efter forslaget ikke betales ejendomsværdiskat af boliger, der ikke kan tjene til bolig for ejeren eller dennes husstand. "

Som det fremgår af ovenstående bemærkninger til ejendomsværdiskatteloven, skal der ikke betales ejendomsværdiskat, når ejendommen er fraflyttet og sat til salg. [person3] har via sin aftale med [person2] haft ejendommen til salg, efter han fraflyttede ejendommen og Danmark 1. januar 2014.

Som oplyst under sagens baggrund havde [person2] nøgler og kode til huset til brug for fremvisninger, og ejendommen har været fremvist til potentielle købere 5-6 gange. Pga. [person2]s dødsfald har det desværre ikke været muligt at få disse oplysninger bekræftet. Men omstændigheder omkring deltagelse i programmet "[x1]" og fraflytning fra Danmark m.v. sandsynliggør efter vores opfattelse, at ejendommen har været til salg.

[person3] har ikke anvendt ejendommen, da han ønskede og fortsat ønsker at sælge ejendommen, hvilket den efterfølgende skriftlige aftale med ejendomsmægler [person1] bekræfter.

Da ejendommen har været til salg hos ejendomsmægler [person2] i hele indkomståret 2014, er det vores opfattelse, at [person3] ikke skal betales ejendomsværdiskat for 2014. ”

På retsmødet for Landsskatteretten anførte repræsentanten, at klageren flyttede til Danmark i 2009, og at han flyttede tilbage til Sverige i 2014. Den omtvistede ejendom er en dyr ejendom, hvorfor ejendomsværdiskatten er høj. Dette er også årsagen til, at sagen er ført. Klageren fik i 2013 et nyt hjem i Sverige, hvorfor han gerne ville sælge [adresse1] gennem ejendomsmægler [person2]. Dét at ejendommen kunne komme med i ”[x1]” gav god eksponering, og der ville tillige kunne opnås en højere salgspris, idet købere går op i, at en ejendom er med i programmet. Der blev lavet en mundtlig aftale med [person2] i sin tid og ikke en skriftlig formidlingsaftale. [person2] har vist ejendommen frem 5-6 gange, forinden parterne fandt ud af, hvornår ejendommen skulle med i programmet. Idet [person2] afgik ved døden, har det været svært at komme med noget på skrift til at dokumentere, at ejendommen var sat til salg. [person2] havde ejendommen som et skuffesalg, idet [person2] da kunne få en større provision og klageren en større fortjeneste. Klageren har ikke brugt ejendommen i 2014.

Repræsentanten anførte tillige at det ud fra den foreliggende mailkorrespondance anses for dokumenteret af ejendommen var sat til salg. Efter [person2]s død var der dog tvivl om, hvem der skulle overtage salget af ejendommen. Det følger af bemærkningerne til ejendomsværdiskattelovens § 11, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, når en ejendom er sat til salg. Derfor skal der ikke betales ejendomsværdiskat i 2014. Det er umiddelbart ligegyldigt for sagen, om klageren var dobbeltdomicileret i 2014, idet ejendommen allerede i 2013 blev sat til salg.

At der var møbler i ejendommen skyldtes, at det er nemmere at sælge ejendomme på denne måde. Derfor lod klageren 50 % af møblerne blive i ejendommen. ”[x1]” er en alternativ måde at sælge sin ejendom på. Man har her en type hus, der kan bære at være med i programmet. Det er korrekt, at man ikke var forpligtet til at bruge [person2], men det valgte klageren imidlertid at gøre. Der var en klar mundtlig aftale med [person2] om salg af ejendommen, og [person2] havde nøglerne til ejendommen. Liggetiden ved salget i 2016-2017 var lavere, da prisen også var lavere.

Landsskatterettens afgørelse

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4 herunder ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.

Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer, som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder, uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse

Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 1, 1.-2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren i 2014 har været i kontakt med en tv-producent og ejendomsmægler vedrørende fremvisning af ejendommen i programmet ”[x1]” på [...].

Landsskatteretten finder det ikke godtgjort, at klageren havde sat [adresse1] til salg i indkomståret 2014. Der er henset til, bl.a. at der ikke foreligger dokumentation for en indgået formidlingsaftale med ejendomsmægleren, eller anden dokumentation for, at mægleren har forsøgt at sælge ejendommen. At ejendommen var tiltænkt at skulle indgå i programmet ”[x1]”, kan ikke føre til et andet resultat.

Idet klagerens rådighed over ejendommen i øvrigt ikke ses at være afskåret på anden vis, har klageren derfor været forpligtet til at betale ejendomsværdiskat af ejendommen i 2014.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.