|
|
Kendelse af 04-01-2022 - indlagt i TaxCons database den 18-03-2022
Journalnr. 16-1497957
2013
SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med lejeindtægten på 139.650 kr., som er anset for yderligere løn, nedsat resultat af udlejning med 37.862 kr., samt forhøjet ejendomsværdiskatten med 54.850 kr.
Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.
2014
SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med lejeindtægten på 149.400 kr., som er anset for yderligere løn, nedsat resultat af udlejning med 36.411 kr., samt forhøjet ejendomsværdiskatten med 76.275 kr.
Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klageren er direktør i koncernen [virksomhed1] A/S med CVR-nr. [...1]. Selskabet ejes af andre selskaber, hvori klageren er ejer.
Selskabets hovedkontor er beliggende på [adresse1], [by1].
Klagerens repræsentant har oplyst, at selskabet producerer ventiler og fittings til vand- og gasforsyninger, spildevandsbehandling og brandbekæmpelse. Selskabet har ca. 3.200 medarbejdere på verdensplan fordelt i 77 selskaber.
Klageren ejer ejendommen beliggende [adresse2], [by2], hvor klageren bor privat med hans ægtefælle. Ifølge oplysninger fra BBR består ejendommen af et samlet areal på 533 m2. På ejendommen er der desuden opført en swimmingpool under overdækning. Repræsentanten har oplyst, at 170 m2 af ejendommens samlede areal er vurderet som erhvervsareal i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 5. Erhvervslokalerne har været lejet ud til selskabet siden 1. oktober 2007.
Repræsentanten har oplyst til SKAT, at 170 m2 ikke omfatter swimmingpoolen. Swimmingpoolen indgår udover boligkvadratmeterne med 140m2 registreret som overdækning.
Af lejekontrakten af 1. september 2007 indgået mellem selskabet og klageren, fremgår bl.a. følgende:
”2.0. Lejemålets omfang:
2.1. Lejemålet, der er beliggende [adresse2], [by2], omfatter en gæstefløj, swimmingpool og kontor på i alt ca. 170 m2 i den udlejer tilhørende ejendom.
2.2. Det lejede omfatter ikke inventar og andet løsøre.
3.0. Lejemålets benyttelse:
3.1. Det lejede skal af lejeren anvendes dels til kontor til [person1], og dels til gæstefløj og swimmingpool for [virksomhed1] koncernens forretningsforbindelser. Det lejede på ikke uden udlejerens skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Lejeren har pligt til i hele lejeperioden at anvende det lejede i sin fulde udstrækning til det aftalte formål.
...
6.0. Lejemålets størrelse, betaling, regulering og moms:
6.1. Den årlige husleje er aftalt til 240.000, skriver kroner sekstentusindefirehundredeogseksten – der betales månedsvis forud, hvor den 1. i måneden med 20.000, første gang den 1. oktober 2007.
...
6.4. Herudover reguleres den årlige husleje hvert år den 1. september, første gang den 1. oktober 2008 med 5 % af den forudgående års husleje. (...)
...
8.0. Udgifter til vand, varme, el m.v.:
8.1 Udlejer betaler udgift til normal renovation, der omfatter almindeligt husholdningsaffald. Udgifter til anden form for renovation, herunder industrirenovation og lignende, betales af lejer.
8.2 Udover den i punkt 6 anførte leje skal lejeren betale for rengøring og vinduespolering, mens alle udgifter til forsyning af det lejede med varme, vand (herunder vandafledningsafgift), el og industrirenovation m.v. er indeholdt i lejen.”
I allongen af 1. oktober 2012 til lejekontrakten fremgår det, at den årlige husleje pr. 1. oktober 2012 fastsættes til 180.000 kr., svarende til 15.000 kr. pr. måned.
Repræsentanten har fremsendt en plantegning, hvor det fremgår, at den overdækkede swimmingpool adskiller erhvervsarealet fra den private del af ejendommen. Repræsentanten har ligeledes fremsendt billeder af erhvervsarealet. Det fremgår af billederne, at erhvervsarealet har egen indgang. Der er fremsendt billeder af 3 lokaler. Det ene lokale fremstår indrettet med skrivebord og 2 stole, lamper, vaser, malerier, en printer samt en reol. Det andet lokale fremstår indrettet med en reol, 2 skriveborde, en stol med tilhørende bord, en lampe og malerier. Det tredje lokale fremstår indrettet med et spisebord og 2 stole, et mindre bord, et skab, maleri og lampe. Endelig fremgår der et billede af et mindre køkken med kogeplader, ovn, køleskab, opvaskemaskine, elkedel, diverse køkkeninventar og en køkken ø. Repræsentanten har desuden oplyst, at to af lokalerne har tilhørende bad/toilet faciliteter. Repræsentanten har videre oplyst, at det ene lokale anvendes som klagerens kontor, mens et andet værelse anvendes i forbindelse med videomøder og som mødelokale og det sidste anvendes som arkiv, hvor der bl.a. opbevares fortrolige dokumenter, markedsanalyser, tegninger af nye produkter og patenter.
Repræsentanten har oplyst, at lokalerne primært anvendes af klageren i forbindelse med hans varetagelse som direktør i selskabet. Derudover anvendes lokalerne til forretningsmøder, samt møder der kræver særlig diskretion f.eks. ved virksomhedsopkøb. Endelig har lokalerne også været anvendt til indkvartering af forretningsforbindelser, betydningsfulde gæster og udvalgte direktører fra koncernens udenlandske selskaber. Siden 2010 har lokalerne imidlertid været indrettet i henhold til de fremsendte billeder, hvorfor der ikke har været indkvartering siden.
Repræsentanten har videre oplyst, at klageren arbejder ca. 60-70 timer om ugen. Da der er tale om en global virksomhed, arbejder klageren på skæve tidspunkter af døgnet og i weekenden og har derfor ikke en normal 8-16 arbejdsdag. Oftest arbejder klageren meget tidligt eller meget sent på dagen. Selvom klageren har lokaler stillet til rådighed på selskabets adresse, udfører klageren overvejende arbejde fra hjemmekontoret. Klageren er maksimalt på selskabets lokation én gang om ugen og har ca. 50-100 rejsedage om året.
I resultatopgørelsen over klagerens virksomheder fremgår følgende resultat for [adresse2]:
2012 | 2013 | 2014 | |
Lejeindtægt | 233.790 | 182.250 | 192.000 |
Ejendomsskat 35,6 % | -42.107 | -45.055 | -48.622 |
Forbrugsafgifter 35,6 % | -44.809 | -55.258 | -41.339 |
Renovering og vedligeholdelse | 0 | -22.131 | -44.686 |
Revisor | -15.625 | -15.625 | -15.625 |
Resultat | 131.249 | 44.181 | 41.728 |
Ifølge SKATs R 75 kontrol- og udsøgningsblanket har klageren betalt følgende ejendomsskat for [adresse2], [by2]:
2012 | 2013 | 2014 | |
Ejendomsskat | 118.279 | 126.559 | 134.531 |
SKATs afgørelse
SKAT har for indkomstårene 2013-2014 nedsat resultat af udlejning med henholdsvis 37.862 kr. og 36.411 kr., forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med henholdsvis 139.650 kr. og 149.400 kr., som er anset for yderligere løn, samt nægtet nedslag i ejendomsværdiskatten med henholdsvis 54.850 kr. og 76.275 kr.
SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:
”2. [adresse2]
...
2.5. SKATs bemærkninger og begrundelse
2.5.1. Ejendommens vurderingsmæssige status
Ejendommen [adresse2], [by2] er vurderet som en blandet ejendom med bolig og erhverv.
At der er tale om en blandet benyttet ejendom skyldes, at du i 2008 fik registreret ejendommens gæstefløj som erhvervslokaler. Ifølge Teknik- og Miljøafdelingen ved [by2] Kommune skal man ikke opfylde nogle særlige krav ved ansøgning om at få ejendommen opdelt i en bolig og en erhvervsdel, når der alene er tale om benyttelse til liberalt erhverv. Tilladelsen blev givet i 2008, eneste vilkår (som også er tinglyst) er, at tilladelsen kun gælder så længe du ejer og bebor ejendommen (tilladelsen er personlig).
Ejendommen er herefter vurderet efter ejendomsvurderingslovens § 33, stk. 5.
2.5.2. Erhvervslokalernes benyttelse
Du lejer en del af din ejendom ud til [virksomhed1] A/S, som du er direktør i og hovedaktionær af (via din og din families andre selskaber).
Derved har du opnået fradrag for en del af ejendommens driftsudgifter (forbrugsafgifter, ejendomsskat, vedligeholdelse og revisor) med 102.541 kr., 138.069 kr. og 150.272 kr. for årene 2012-2014.
Det er SKATs opfattelse at du ikke er afskåret fra at råde over alle ejendommens lokaler, herunder også gæstefløjen i ejendommen.
Dette begrunder vi med:
| • | Der er intet der gør bygningen uegnet til privat brug. |
| • | Gæstefløjen indeholder 2 værelser med WC/bad, spisekøkken og pejsestue, hvilket ikke i sig selv er erhvervslokaler i gængs forstand. |
| • | Du har kontor på [virksomhed1] A/S forretningsejendom i [by1]/[by3], hvor du har mulighed for at arbejde, når du ikke er på forretningsrejser, og hvor også din sekretær, den øvrige administration og HR har til huse. |
| • | Der ville ikke kunne godkendes fradrag for kontor i hjemmet. Det fremgår af retspraksis, at man er yderst tilbageholdende med at give fradrag. Du ses ikke at opfylde de krav, der skal til for at der undtagelsesvist godkendes fradrag for kontor i hjemmet. |
Det begrunder vi med, at gæstefløjen har ikke skiftet karakter i en sådan grad, at det ikke kan bruges til almindelige boligformål. Værelserne bruges i begrænset omfang, idet det kun er til dit hjemmekontor og til eventuel overnattende forretningsforbindelser. Du har kontor hos din arbejdsgiver og heller ikke arbejdets art og omfang gør det uanvendelig til privat brug.
| • | Udlejning af svømmepoolen, der ifølge lejekontrakten også er omfattet af udlejningen, er under ingen omstændigheder erhverv, men privat. |
| • | [virksomhed1] A/S ejes af dig, dig ægtefælle og jeres 4 børn (via jeres hovedanpartsselskaber Forældre Holding, [virksomhed2], [virksomhed3], [virksomhed4] og [virksomhed5]). Det vil sige du er hovedaktionær i [virksomhed1] A/S. |
| • | Det betyder at I har bestemmende indflydelse i selskabet og der derfor foreligger interessesammenfald mellem jer og [virksomhed1] A/S |
| • | Det er et usædvanligt vilkår, at du modtager ca. 20.000 kr. om måneden i husleje fra [virksomhed1] A/S for gæstefløjen, når [virksomhed1] A/S ´s benyttelse er særdeles begrænset, og bygningen ikke er uanvendelig til almindeligt boligformål |
| • | De usædvanlige vilkår kan kun være et resultat af det foreliggende interessesammenfald. |
SKATs bemærkninger til dine indsigelser
Lønmodtagere har kun i ganske særlige tilfælde fradrag for udgifter til et arbejdsværelse i hjemmet. Dette skyldes at udgifter til arbejdsværelse som alt overvejende hovedregel bliver anset for private udgifter som ikke er nødvendige for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Kontor indrettet i en privat bolig anses normalt også for anvendeligt til private formål.
Gæstefløjen udgør både indretnings- og størrelsesmæssigt en hel lejlighed. Den har særskilt indgang, men den er alene indrettet som kontor, møderum, overnatningsmuligheder, og således har den ikke skiftet karakter på grund af særlige møbler/udstyr. Se UfR1961.107.H.
Endvidere har du kontor til rådighed på [virksomhed1]s hovedkontor i [by1], ca. 20 minutters kørsel fra din bopæl. Det er også her din sekretær er. Det er endvidere oplyst, at du har over 100 rejsedage om året. Af disse grunde har kontoret i hjemmet ikke udelukkende været dit hovedarbejdssted.
Det er i øvrigt ikke korrekt, som oplyst, at alle dine børn bor i nærheden. Din ene søns familien med hustru og to børn, har boet i Kina i de pågældende år, og din søn har haft adresse hos dig. Det er oplyst, at han har opholdt sig i Kina, men det må formodes, at han og hans familie kan have boet hos dig, når han var i Danmark.
Vi medgiver, at du kan have været nødsaget til at arbejde hjemme i et omfang, idet bl.a. en del af koncernens underdirektører m.v. refererer direkte til dig, og disse kan være placeret udenfor vores tidszone, hvilket kræver adgang til kontor uden for normal arbejdstid.
Men i særdeleshed kan vi ikke anse hele gæstefløjen for at være anvendt erhvervsmæssigt i overvejende grad, idet det er oplyst, at denne bruges til møder og overnattende forretningsforbindelser, og således ikke tilnærmelsesvis anvendt erhvervsmæssigt i væsentlig omfang.
I de særlige tilfælde, hvor der ifølge retspraksis er givet fradrag for kontor i hjemmet, er der givet fradrag for ét lokale, og ikke en hel lejlighed på 170 m2. Anderledes kan det forholde sig, når lokalerne har skiftet karakter til f.eks. frisørsalon, laboratorium, tegnestue osv.
Ud fra det oplyste på vort møde og efter en konkret vurdering, kan vi undtagelsesvist godkende fradrag for kontor i hjemmet. Vi har anerkendt10 % af ejendommen. Dette svarer til godt 50 m2 af gæstefløjen. Der er tale om et lempeligt skøn, idet vi således har godkendt fradrag for mere end blot ét lokale, på trods af, at disse ikke er særlig indrettet og du har kontor, mødefaciliteter m.v. til rådighed hos selskabet i [by1].
2.5.3. [virksomhed1] A/S´s benyttelse af ejendommen
Du har selvangivet en leje fra [virksomhed1] A/S på 233.790 kr. for 2012, 182.250 kr. for 2013 og 192.000 kr. for 2014.
[virksomhed1] A/S ejes af dig, dig ægtefælle og jeres 4 børn (via jeres hovedanpartsselskaber Forældre Holding, [virksomhed2], [virksomhed3], [virksomhed4] og [virksomhed5]). Det vil sige du er hovedaktionær i [virksomhed1] A/S.
Det betyder at I har bestemmende indflydelse i selskabet og der derfor foreligger interessesammenfald mellem jer og [virksomhed1] A/S.
Det er et usædvanligt vilkår, at du modtager ca. 20.000 kr. (fra 2013 15.000 kr.) om måneden i husleje fra [virksomhed1] A/S for en del af din private bolig, når du har kontor hos [virksomhed1] A/S, og du ikke selv er afskåret fra at benytte gæstefløjen i din villa, og den heller ikke er uegnet hertil.
Da der er tale om usædvanlige vilkår i kombination med det foreliggende interessefællesskab, og da de usædvanlige vilkår er et resultat af interessefælleskabet, er SKAT berettiget til at korrigere de usædvanlige vilkår.
SKAT skal i den forbindelse bemærke, at det er uden betydning for [virksomhed1] A/S, om det samlede vederlag til dig udbetales som løn eller en del af vederlaget i stedet udbetales som vederlag for leje. For dig kan der imidlertid opnås væsentlig skattebesparelse, hvis en del af vederlaget kan omkvalificeres fra løn til lokaleleje.
Det er SKATs opfattelse, at du uretmæssigt har ladet en del af din direktørløn omkvalificeres til lokaleleje netop for at opnå en væsentlig skattebesparelse.
Det beløb som [virksomhed1] A/S i 2012, 2013 og 2014 har udbetalt til dig som leje af en del af din private villa ved [by2], dækker reelt over vederlag for noget andet. Det skal i den forbindelse bemærkes, at du i alle de omhandlende år både var hovedaktionær i koncernen og administrerende direktør i [virksomhed1] A/S.
[virksomhed1] A/S er et større selskab med et overskud efter skat på mellem 62.000.000 kr. og 121.000.000 kr. om året for regnskabsårene 12/13 til 14/15. I de samme år har selskabet haft mellem 72 og 119 ansatte. Her udover har selskabet en række datterselskaber.
Din løn som administrerende direktør i [virksomhed1] A/S har for åren 2012 til 2014 kun udgjort ca. 1.000.000 kr. om året.
På det grundlag må en del af det lejebeløb, som [virksomhed1] A/S har udbetalt til dig rettelig kvalificeres som yderligere løn til dig, som administrerende direktør i selskabet.
2.5.4. Skattemæssig konsekvens
Ovennævnte betyder, at ejendommen ikke i vurderingsmæssig henseende er at betragte som en blandet benyttet ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, da kontor i hjemmet er godkendt med under 25 % af ejendommens totale areal. Det betyder, at ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 1.
Fradraget beregnes som en forholdsmæssig del af udgiften til el og varme svarende til arbejdsværelsets andel af det samlede areal. Der er ikke fradrag for udgifter til ejendomsforsikring, renovation m.v. Der er således ikke fradrag for de faktiske udgifter, jf. ligningslovens § 15 J.
Da arbejdsværelset udgør 10 % af ejendommens vurderede areal, er der fradrag for den forholdsmæssige del af ejendomsskatten, der vedrører ejendommens erhvervsmæssige anvendelse.
Lejen ansættes til 800 kr./m2 som foreslået af selskabet.
[adresse2]
2013 | 2014 | |
Lejeindtægt | 42.600 | 42.600 |
Ejendomsskat | -12.656 | -13.658 |
El/varme, skøn | -8.000 | -8.000 |
Revisor | -15.625 | -15.625 |
Resultat | 6.319 | 5.317 |
Revisor er godkendt fratrukket her, idet udgiften ikke ses fratrukket i nogle af dine andre udlejningsejendomme.
Virksomhedsindkomsten nedsættes med:
2013: (6.319 - 44.181) = 37.862 kr.
2014: (5.317 - 41.728) = 36.411 kr.
A-indkomsten forhøjes med lejebeløb som yderligere løn:
2013: (42.600 - 182.250) = 139.650 kr.
2014: (42.600 - 192.000) = 149.400 kr.
3. Ejendomsværdiskat
...
3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Som det fremgår ovenfor under afsnit 2, kan SKAT anerkende fradrag for kontor i hjemmet med 10 %.
Der skal derfor beregnes ejendomsværdiskat af 90 % af beregningsgrundlaget, således:
Ejendomsnr. [...]. [adresse2] | |
10 promille af grundbeløb 3.040.000 | 30.400,00 |
30 promille af resten 6.128.500 (9.168.500 – 3.040.000) | 183.855,00 |
Pensionistnedslag 4 promille af 9.168.500. Maks. 6.000 for helårsbolig | -6.000,00 |
208.255,00 | |
Reduktion pensionistnedslag 5 % af indkomst over grundbeløb (12045464,00 – 268.00). Maks. 6.000,00 | 6.000,00 |
Ejendomsværdiskat | 214.255,00 |
Nedslag 10 % | -21.425,00 |
Ejendomsværdiskat herefter | 192.830,00 |
Beregningsgrundlaget udgør mindst værdi af ejerboligværdi pr. 1/1 2001 tillagt 5 %, 9.626.925, pr. 1/1 2022, 9.168.500, eller pr. 1/10 2012, 15.163.800
Ejendomsværdiskatten ændres med (192.830 – 137.980) = 54.850 kr.”
SKAT har fremsendt følgende supplerende bemærkninger:
”Klager har indgået lejekontrakt med [virksomhed1] A/S om selskabets leje af gæstefløjen i hans private villa. Dette til brug for kontor til ham selv. Klager er hovedaktionær og administrerende direktør i [virksomhed1] A/S, hvorfor parterne er interesseforbundne.
Som det fremgår af klagen, har SKAT undtagelsesvist anerkendt fradrag for arbejdsværelse i hjemmet for indkomstårene 2013-2014 med 10 % af ejendommen. Dette efter møde med klager og dennes repræsentant, hvor det blev oplyst, at klager har skiftende/skæve arbejdstider, grundet en del udenlandske forretningsforbindelser, hvilket kræver at klager har kontor til rådighed i hjemmet.
Vi fastholder, at gæstefløjens indretning ikke gør, at den er uanvendelig til privat brug, uanset om den også benyttes til kontor m.v.
Vi kan ikke anerkende fradrag for kontor i hjemmet med hverken 170 m2 (31,9 %), eller med de 35,6 % af ejendommens driftsudgifter, som klager har fratrukket, hvilket svarer til 190 m2.
Det er uden betydning at ejendommen er vurderet som blandet ejendom (bolig/erhverv), idet klager selv har søgt denne registrering ved [by2] Kommune i 2008, og der ikke er særlige krav, der skal opfyldes, når der alene er tale om liberalt erhverv.
Vi har ingen oplysninger om, at den tidligere ejer [person2] og hustru har anvendt gæstefløjen til erhverv. Ingen af ejerne var ejendomsmæglere, og de har ikke fået nedslag i ejendomsværdiskatten for nogen erhvervsmæssig andel af ejendommen. Ejendommen bliver da også først vurderet med erhvervsareal ved klagers ansøgning i 2008.
Hverken klager eller dennes repræsentant har under sagens behandling hos SKAT redegjort eller dokumenteret indretningen af gæstefløjen. Det blev oplyst ved repræsentantens brev af 18. marts 2016, at del af den private ejendom bliver anvendt til kontor for klager, samt indkvartering af [virksomhed1]-koncernens forretningsforbindelser. Dette blev gentaget i repræsentantens brev af 21. juni 2016.”
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for udgifter vedrørende udlejning af en del af ejendommen samt nedslag i ejendomsværdiskat på 138.069 kr. og 54.800 kr. i indkomståret 2013 og 150.272 kr. og 76.275 kr. i indkomståret 2014. Lejeindtægten på 182.250 kr. i 2013 og 192.000 kr. i 2014 skal ikke anses for at udgøre yderligere løn.
Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:
”Klagen skyldes, at SKAT har ændret [person1]s skattepligtige indkomst i 2013 og 2014, da SKAT mener, at betingelserne for fradrag for udgifter vedrørende ejendommens erhvervsarealer alene er opfyldt med 10 %.
Sagen drejer sig således helt overordnet om, hvorvidt erhvervsarealet på ejendommen [adresse2], [by2], som er udlejet til [virksomhed1] A/S, er drevet erhvervsmæssigt i skattemæssig henseende, og om [person1]s skattepligtige indkomst i 2013 og 2014 kan opgøres som selvangivet i forhold til de løbende lejeindtægter med fradrag af driftsudgifter vedrørende erhvervsarealet.
De øvrige forhold i SKATs afgørelse af 19. august 2016 er ikke omfattet af nærværende klage.
...
Processuelt
SKAT har den 1. juli 2016 også truffet afgørelse om at ændre [person1]s skattepligtige indkomst for indkomstårene 2012. Afgørelsen vedrører samme forhold, som er omfattet af nærværende klage, og er også påklaget til Skatteankestyrelsen d.d. Henset til de to afgørelsers nære sammenhæng skal vi venligst anmode om, at klagerne behandles samlet.
I afgørelsen for indkomståret 2012 har SKAT dog ikke anerkendt fradrag med nogen andel af ejendommen.
Påstand
Den skattepligtige indkomst for indkomstårene 2013-2014 skal opgøres som selvangivet:
2013
Resultat af ejendommen [adresse2] | |
- Lejeindtægt | 182.250 |
- Ejendomsskat | -45.055 |
- Forbrugsudgifter | -55.258 |
- Renovering og vedligeholdelse | -22.131 |
- Revisor | -15.625 |
I alt | 44.181 |
Nedslag i ejendomsværdiskat | 54.850 |
2014
Resultat af ejendommen [adresse2] | |
- Lejeindtægt | 192.000 |
- Ejendomsskat | -48.622 |
- Forbrugsudgifter | -41.339 |
- Renovering og vedligeholdelse | -44.686 |
- Revisor | -15.625 |
I alt | 41.728 |
Nedslag i ejendomsværdiskat | 76.275 |
Anbringender
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende,
| • | at betingelserne for fuldt fradrag for udgifter til kontor i hjemmet efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, er opfyldt, da erhvervsarealet efter sin karakter ikke hører med til boligens almindelige opholdsrum og udelukkende benyttes inden for arbejdstiden, |
| • | at erhvervsarealet berettiger til fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til erhvervsarealet efter ligningslovens§ 15 K, stk. 6, da mere end 25 pct. af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, og da der er foretaget en vurderingsfordeling efter vurderingsloven, |
| • | at der er fradrag for den del af ejendomsskatten, der kan henføres til ejendommens erhvervsmæssige anvendelse, da erhvervsarealet udgør mere end 10 pct. af ejendommen, |
| • | at virksomhedsordningen kan anvendes, da der er tale om et erhvervsareal på mere end 25 m2, og ejendommen opfylder betingelserne for en vurderingsfordeling efter vurderingsloven, |
| • | at der ikke er grundlag for at omkvalificere af den modtagne lejeindtægt fra [virksomhed1] A/S til personlig indkomst, og |
| • | at erhvervsarealet berettiger til et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten for ejendommen efter ejendomsværdiskattelovens § 1 på grund af den erhvervsmæssige benyttelse. |
Faktiske forhold
[person1] er hovedaktionær og administrerende direktør i koncernen [virksomhed1], der producerer ventiler og fittings til vand- og gasforsyning, spildevandsbehandling og brandbekæmpelse. [person1] overtog virksomheden i 1970 med dengang 3 ansatte og et mindre smedeværksted. Koncernen har hovedsæde i [by1]/[by3] ved [by4] og har i dag på verdensplan cirka 3.200 medarbejdere i 77selskaber og en omsætning på mere end 3,2 mia. kr.
I 2006 købte [person1] ejendommen [adresse2], [by2], for 24.000.000 kr., hvor han bor privat sammen med sin hustru, [person3]. Selve ejendommen er på 3 ha, mens bygningsarealet ifølge BBR er på 533 m2 • Af de 533 m2 areal er de 170 m2 erhvervsareal og det resterende er boligareal. En udskrift for ejendommen fra www.ois.dk, hvoraf blandt andet arealstørrelserne fremgår, vedlægges som bilag 2.
Ejendommen er vurderet som en blandet benyttet ejendom med bolig og erhverv efter vurderingslovens § 33, stk. 5 og erhvervslokalerne har siden 1. oktober 2007 været lejet ud til [virksomhed1] A/S. Erhvervslejekontrakten af 1. september 2007 mellem [person1] og [virksomhed1] A/S med tilhørende allonge af 1. oktober 2012 vedlægges som bilag 3.
...
Som det ses af plantegningen udgør erhvervsarealet en selvstændig del af ejendommen med egen indgang. Erhvervsdelen er desuden adskilt fra den øvrige del af ejendommen ved et overdækket udendørsareal og der er ca. 20 meter mellem erhvervsdelen og boligdelen.
Den nuværende indretning af erhvervsarealet er, som da [person1] overtog ejendommen i 2006. De tidligere ejere anvendte ligeledes arealet til erhverv, blandt andet til ejendomsmæglerkontor.
Erhvervsdelen er indrettet med en entre og en forbindelsesgang til 2 værelser med bad/toilet-faciliteter, tekøkken og endeværelse.
Endeværelset er indrettet som kontor til [person1] med bord, reoler etc. Det ene værelse er indrettet med udstyr til videokonferencer, som anvendes i forbindelse med videomøder med direktørerne i de udenlandske enheder. Værelset er desuden indrettet som mødelokale. Det andet værelse anvendes som arkiv for [virksomhed1] A/S med opmagasinering af en mængde ringbind m.v. indeholdende fortrolige dokumenterne som købsaftaler, markedsanalyser, tegninger på nye produkter og patenter m.v. samt en række øvrige forhold relateret til [virksomhed1] A/S.
Erhvervslokalerne anvendes primært af [person1] som kontor i forbindelse med varetagelsen af direktørposten i [virksomhed1] A/S, men lokalerne tjener også som udgangspunkt for møder og forhandlinger, særligt i forbindelse med virksomhedsopkøb, hvor fortrolighed og diskretion er påkrævet. Ved at afholde sådanne møder i ejendommens erhvervslokaler sikrer [virksomhed1] A/S den fornødne diskretion og sparer samtidig udgifterne til leje af lokaler andetsteds.
Ud over at erhvervsdelen tjener som kontor for [person1] og som mødelokale for fortrolige
møder har erhvervsdelen tidligere været benyttet til indkvartering af betydningsfulde gæster/nære forretningsforbindelser af [virksomhed1] A/S samt udvalgte direktører fra koncernens udenlandske selskaber, når de er i Danmark. Denne anvendelsesmulighed er omtalt i lejekontraktens pkt. 3.1. Siden 2010 har erhvervsarealet imidlertid haft den nuværende indretning og anvendelse til overnatning m.v. har siden da ikke været muligt.
Detaljerede vurderingsoplysninger for [adresse2], [by2], vedlægges som bilag 4.
Vores vurdering
Kontor i hjemmet
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at betingelserne for fradrag for kontor i hjemmet efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, er opfyldte for [person1]. Erhvervsarealet på [adresse2], [by2], hører efter sin karakter ikke med til boligens almindelige opholdsrum og benyttes udelukkende i arbejdsøjemed.
Som anført i sagsfremstillingen anvendes erhvervslokalerne primært af [person1] som kontor i forbindelse med varetagelsen af direktørposten i [virksomhed1] A/S. Herudover anvendes lokalerne til møder og forhandlinger, særligt i forbindelse med virksomhedsopkøb, hvor fortrolighed og diskretion er påkrævet.
Etableringen og opretholdelsen af en daglig arbejdsplads for [person1] i [by2] er en absolut nødvendighed, dels fordi den globale udbredelse af virksomheden med vidt forskellige tidszoner kræver arbejde på skæve tidspunkter, og dels fordi hjemmekontoret er nødvendigt for, at [person1] trods sin alder fortsat kan tage aktivt del i virksomhedens drift og ledelse. [person1]s arbejdsuge er på ca. 60-70 timer, som er fordelt på "skæve" tidspunkter, herunder i weekender. Koncernens direktører i bl.a. Australien, USA og Kine refererer direkte til [person1], og hans arbejdstid er derfor oftest meget tidligt eller meget sent på døgnet. Dette er for [person1] "normal" arbejdstid. Virksomhedens adresse i [by1] har alene sekretærbistand i hverdagene fra kl. 8 -16. Hvis [person1] ikke havde mulighed for at arbejde fra erhvervslokalerne på [adresse3], ville [virksomhed1] A/S have yderligere omkostninger til sekretærbistand m.v.
Det er således fra ejendommens erhvervslokaler, at [person1] udfører sit arbejde som direktør for [virksomhed1] A/S. Selvom [person1] tillige har kontorlokaler stillet til rådighed på virksomhedens adresse i [by1], er det langt den overvejende del af [person1]s arbejde, der udføres fra erhvervsarealet på [adresse3]. Det er sjældent, at [person1] benytter kontoret på virksomhedsadressen, idet han ikke kommer på adressen i [by1] hver uge. Af hensyn til sin position som direktør i koncernen og hovedaktionær er det dog nødvendigt, at [person1] også har et synligt kontor på virksomhedens adresse. Han er dog ikke tilstede på kontoret mere en højest en dag om ugen. De øvrige dage arbejder han hjemmefra eller er på rejse. Rejseaktiviteter varierer typisk mellem 50-100 dage årligt, og et hjemmekontor er derfor påkrævet for at spare tid og undgå unødig kørsel i et travlt arbejdsmønster.
Det bestrides, at [person1] eller hans familie benytter erhvervslokalerne til private formål. Såvel indretningen med kontor, videolokale, arkiv og tekøkken som størrelsen af den private del af ejendommen i forhold til indretning og størrelse af erhvervsarealet giver intet incitament for [person1] til at benytte erhvervsarealet i privat øjemed. [person1]s børn bor alle i nærheden og har derfor heller intet incitament til at benytte erhvervsarealet. Dette underbygges af, at erhvervslokalerne er adskilt fra ejendommens private del med selvstændige indgange.
I 2012 var den ene af [person1]s sønner udstationeret i Kina og havde i den periode postadresse på [adresse2]. Under sine ophold i Danmark opholdte sønnen sig imidlertid i en lejlighed i [by4], og anvendte ikke erhvervslokalerne til privat ophold. Dette var, som følge af lokalernes indretning, som beskrevet ovenfor, slet ikke en mulighed.
Det bemærkes i den forbindelse også, at SKAT i sin afgørelse lægger vægt på, at erhvervsfløjen indeholder WC/bad, tekøkken og pejsestue og anfører, at dette ikke i sig selv er erhvervslokaler i gængs forstand. Lokalernes indretning er som på overtagelsestidspunktet, og som anført i sagsfremstillingen blev lokalerne også af de tidligere ejere anvendt til erhverv. Der kan ikke stilles krav om ændring af allerede eksisterende kontorer, for at lokalerne ikke per definition er afskåret fra at falde ind under reglerne for fradrag for arbejdsværelse.
Afgørende i relation til spørgsmålet om fradragsret er ifølge praksis, at der er tale om et særligt arbejdsværelse, der ikke hører med til boligens almindelige opholdsrum, og at dette arbejdsværelse i væsentlig grad bliver benyttet inden for arbejdstiden, som denne fordeler sig på døgnet for [person1]. Med henvisning til, at erhvervslokalerne på [adresse2], [by2], både er klart udskilt fra boligens almindelige opholdsrum ved den adskilte beliggenhed, og da [person1] benytter hjemmekontoret mange timer dagligt, er det vores vurdering, at betingelserne for fradrag utvivlsomt er opfyldt. Som følge af indretningen med kontormøbler, arkiv og videoudstyr er lokaler desuden uegnede til opholdsrum.
Det er desuden vores opfattelse, at kontoret på virksomhedsadressen ikke udelukker fradrag for udgifter til arbejdsværelse i hjemmet. Det forhold, at [person1] tillige har et kontor til rådighed på virksomhedsadressen, kan således ikke i sig selv tillægges selvstændig betydning ved vurderingen af, om betingelserne for fradrag for arbejdsværelse er opfyldte.
Fradrag for udgifter vedrørende erhvervsarealet
Som anført ovenfor er det vores vurdering, at ejendommens erhvervslokaler opfylder betingelserne for fradrag for arbejdsværelse i hjemmet.
Erhvervsarealet udgør som anført 170 m2 af det samlede ejendomsareal på 533 m2. Betingelserne for vurderingsfordeling efter vurderingsloven er derfor opfyldt. Ejendommens erhvervsareal kan således indgå i virksomhedsordningen og der kan foretages fradrag for de faktiske udgifter vedrørende erhvervsarealet.
Det er derfor vores opfattelse, at resultatet kan opgøres som selvangivet, således at der er fradrag for en forholdsmæssig andel af de løbende udgifter, herunder også ejendomsskatten, da erhvervsarealet overstiger 10 % af ejendommens samlede areal.
Det er vores vurdering, at der ikke er grundlag for at omkvalificere lejebeløb, som [virksomhed1] A/S har udbetalt til [person1] som yderligere løn til [person1], idet lejeindtægten er på markedsmæssige vilkår.
Det er ikke korrekt, som lagt til grund af SKAT, at [virksomhed1] A/S' benyttelse af erhvervsarealet er særdeles begrænset, og at [person1]s behov for kontorrådighed opfyldes ved kontoret på virksomhedens adresse. Som anført i sagsfremstillingen benyttes erhvervsarealet af [virksomhed1] A/S i langt videre omfang end forudsat af SKAT, idet [person1] udfører langt størstedelen af sit arbejde i dagtimerne fra kontoret på [adresse3], ligesom lokalerne benyttes afholdelse af fortrolige møder. Den brug [virksomhed1] A/S gør af erhvervslokalerne afspejler således den fastsatte leje.
Nedslag i ejendomsværdiskat
Det er vores vurdering, at erhvervslokalerne berettiger til et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten i overensstemmelse med praksis ved arbejdsværelse i hjemmet. Det er vores vurdering, at nedslaget skal opgøres som selvangivet forholdsmæssigt på baggrund af erhvervslokalernes andel af det samlede ejendomsareal.”
Repræsentanten har fremsendt følgende supplerende bemærkninger:
”Med henvisning til SKATs udtalelse fremsendt af Skatteankestyrelsen den 20. oktober 2016 kan det præciseres, at ejendommens erhvervslokaler ligeledes har været anvendt til erhverv af den forrige ejer af ejendommen, [person4]. Under dennes ejertid var erhvervslokalerne udlejet til ejendomsmæglervirksomhed ved [virksomhed6] A/S, [by2].
Vi vedlægger desuden billeddokumentation for lokalernes indretning (bilag 5). Billederne underbygger vores beskrivelse af lokalernes indretning i de fremsendte klager og dokumenterer, at lokalerne anvendes erhvervsmæssigt og er indrettet således, at [person1] kan udføre sit arbejde for [virksomhed1]-koncernen herfra. Det fremgår således også afbillederne, at lokalerne ikke er indrettet med henblik på privat benyttelse, eller i øvrigt med den nuværende indretning (og som denne har været siden [person1]s overtagelse af ejendommen) på nogen måde er egnede hertil.”
Der er vedlagt 6 billeder af ejendommen. Af billederne fremgår lokalernes indretning med skrivebord, stole, reoler og et mindre køkken.
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
”...
Bemærkninger til Skattestyrelsens forslag til afgørelse vedrørende indkomståret 2013
(journalnr. [sag1])
Skatteankestyrelsen indstiller, at huslejen skal fastsættes til DKK 180.000 og ikke det modtagne beløb på DKK 182.250. Det resterende modtagne beløb skal anses for yderligere løn til klageren.
Landsskatteretten godkender fradrag for den erhvervsmæssige del svarende til 31,9 % af de afholdte udgifter til el, vand, varme og ejendomsskat.
Landsskatteretten godkender endvidere udgiften til revisor på DKK 15.625.
Landsskatteretten godkender fradrag for erhvervsmæssige udgifter til renovering og vedligeholdelse af det erhvervsmæssigt udlejede. Vi gør for en god ordens skyld opmærksom på, at de i Klagers skatteregnskab anførte beløb svarer til de faktisk udgifter vedrører det udlejede.
De talmæssige opgørelser overlades til Skattestyrelsen, jf.§ 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013.
Det fremgår desuden af Skattestyrelsens forslag til afgørelse, at 31,9 % af ejendommen udlejes
erhvervsmæssigt, hvorfor der ikke skal betales ejendomsværdiskat af denne del.
De talmæssige opgørelser overlades til Skattestyrelsen, jf.§ 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013.
Vi vedlægger bilag 2 vedrørende [adresse2], [by2]. Af bilaget fremgår Klagers oprindelige
selvangivelse, SKATs (nu Skattestyrelsen) forhøjelse, indstillingen til afgørelse i Landsskatteretten
samt Klagers opgørelse baseret på den hjemviste erhvervsmæssige andel på 31,9 % af ejendomsskat og forbrug samt omkostninger til renovering og vedligeholdelse af det udlejede.
Vi gør for en god ordens skyld opmærksom på, at indstillingen til afgørelse i Landskatteretten svarer til Klagers oprindelige selvangivelse, hvor en andel af lejeindtægten "omkonteres" fra resultat af virksomhed til løn, og hvor den erhvervsmæssige andel reduceres fra 35,6 % til 31,9 %.
Bemærkninger til Skattestyrelsens forslag til afgørelse vedrørende indkomståret 2014
(journalnr. [sag1])
Skatteankestyrelsen indstiller, at huslejen skal fastsættes til DKK 180.000 og ikke det modtagne beløb på DKK 192.000. Det resterende modtagne beløb skal anses for yderligere løn til klageren.
Landsskatteretten godkender fradrag for den erhvervsmæssige del svarende til 31,9 % af de afholdte udgifter til el, vand, varme og ejendomsskat.
Landsskatteretten godkender endvidere udgiften til revisor på DKK 15.625.
Landsskatteretten godkender fradrag for erhvervsmæssige udgifter til renovering og vedligeholdelse af det erhvervsmæssigt udlejede. Vi gør for en god ordens skyld opmærksom på, at de i Klagers skatteregnskab anførte beløb svarer til de faktisk udgifter vedrører det udlejede.
De talmæssige opgørelser overlades til Skattestyrelsen, jf. § 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013.
Det fremgår desuden af Skattestyrelsens forslag til afgørelse, at 31,9 % af ejendommen udlejes erhvervsmæssigt, hvorfor der ikke skal betales ejendomsværdiskat af denne del.
De talmæssige opgørelser overlades til Skattestyrelsen, jf. § 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013.
Vi vedlægger bilag 3 vedrørende [adresse2], [by2]. Af bilaget fremgår Klagers oprindelige
selvangivelse, SKATs (nu Skattestyrelsen) forhøjelse, indstillingen til afgørelse i Landsskatteretten
samt Klagers opgørelse baseret på den hjemviste erhvervsmæssige andel på 31,9 % af ejendomsskat og forbrug samt omkostninger til renovering og vedligeholdelse af det udlejede.
Vi gør for en god ordens skyld opmærksom på, at indstillingen til afgørelse i Landskatteretten svarer til Klagers oprindelige selvangivelse, hvor en andel af lejeindtægten "omkonteres" fra resultat af virksomhed til løn, og hvor den erhvervsmæssige andel reduceres fra 35,6 % til 31,9 %.”
Repræsentanten har vedlagt nye opgørelser af klagerens selvangivelser for indkomstårene 2012-2014 på baggrund af Skatteankestyrelsens indstilling.
Landsskatterettens afgørelse
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettiget i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Det kræver dels, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, som er indkomstopgørelsen uvedkommende.
Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.
I henhold til retspraksis kan der kun i særlige tilfælde godkendes fradrag for udgifter til arbejdsværelse i hjemmet som en driftsudgift efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der foretages en samlet konkret vurdering, hvor der bl.a. lægges vægt på arbejdsværelsets indretning samt omfanget af den erhvervsmæssige benyttelse.
Klageren er direktør i selskabet [virksomhed1] A/S. Det lægges til grund, at klageren og hans familie er hovedaktionær i selskabet, da klageren og hans familie er hovedaktionær i de selskaber, der udgør ejerkredsen af [virksomhed1] A/S. Som følge heraf er klageren og selskabet omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet. Det betyder, at der ved handelsmæssige transaktioner skal anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter.
Klageren har modtaget 182.250 kr. og 192.000 kr. i husleje i indkomstårene 2013-2014 fra selskabet. Huslejen vedrører klagerens udlejning af lokaler i klagerens ejendom, der anvendes af klageren til kontor.
SKAT har godkendt fradrag for udgifter vedrørende forbrug efter et skøn og ejendomsskatter med 10 %, idet SKAT anerkender 10 % af ejendommen som erhvervsmæssig. Udgifterne til revisor er godkendt som selvangivet.
SKAT har derudover ansat lejeindtægten til at udgøre 42.600 kr. i begge indkomstår, hvormed den resterende lejeindtægt anses for at udgøre yderligere løn.
Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for erhvervsmæssig i skattemæssig henseende. Herunder også når der udlejes til nærtstående eller et selskab, hvori ejeren er hovedanpartshaver. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR.
Da den udlejede del af ejendommen er beliggende sammen med klagerens private bolig, skal det vurderes, om den faktiske reelle benyttelse har været af privat karakter og om virksomhedens betaling af leje skal anses for at udgøre yderligere løn.
Landsskatteretten finder det godtgjort, at den udlejede del af ejendommen har været anvendt som klagerens hovedarbejdssted og ikke i privat regi. Der er lagt vægt på det oplyste om, at klageren gennemsnitligt arbejder 60-70 timer om ugen, at lokalerne anvendes til at afholde møder og opbevare dokumenter, der kræver diskretion, samt at klagerens varetagelse af jobbet som direktør i et internationalt selskab medfører, at han arbejder på skæve tidspunkter af døgnet. Der er yderligere lagt vægt på, at den udlejede del af ejendommen er adskilt fra den private bolig og har egen indgang.
Landsskatteretten finder som følge heraf, at klagerens udlejning af en del af ejendommen til selskabet, hvori klageren er hovedaktionær, er erhvervsmæssig.
Lejeindtægt
Klageren har ifølge regnskabet modtaget 182.250 kr. i 2013 og 192.000 kr. i 2014 i lejeindtægt.
Det fremgår af allongen til lejekontrakten, at den årlige husleje pr. 1. oktober 2012 fastsættes til 180.000 kr. årligt, svarende til 15.000 kr. pr. mdr. Repræsentanten har ligeledes oplyst, at en markedsleje svarende til 15.000 kr. må anses for at udgøre den korrekte markedsleje.
Landsskatteretten finder som følge heraf, at det alene er godtgjort, at huslejen kan fastsættes til 180.000 kr. årligt, svarende til 15.000 kr. pr. mdr., hvorfor klagerens indtægt vedrørende husleje nedsættes fra 182.250 kr. og 192.000 kr. til 180.000 kr. Landsskatteretten finder ikke grundlag for ikke at antage, at dette ikke er udtryk for markedslejen.
Differencen svarende til henholdsvis 2.250 kr. og 12.000 kr. anses for at have udgjort yderligere løn til klageren.
Fradrag for driftsudgifter
Da udlejningen af en del af ejendommen anses for erhvervsmæssig, er der fradrag for de udgifter, der er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Det er en forudsætning for fradragsretten, at udgiften ikke har privat karakter.
Fradrag for udgifter vedrørende den udlejede del af ejendommen beregnes som de erhvervsmæssige andele af udgifter til el, vand, varme samt ejendomsskat.
Det lægges til grund, at den erhvervsmæssig andel af ejendommen udgør 170 m2 svarende til 31,9 %. Der er henset til oplysningerne fra BBR og lejekontrakten.
Landsskatteretten godkender fradrag for udgifter til den udlejede del af boligen med en erhvervsmæssig andel på 31,9 % svarende til 170 m2.
Landsskatteretten godkender i overensstemmelse med SKAT udgiften til revisor i begge indkomstår.
Det er ikke oplyst, hvad udgifterne til vedligeholdelse på 22.131. kr. og 44.686 kr. vedrører og der er ikke fremlagt dokumentation for afholdelsen af udgifterne. Det kan derfor ikke udledes, om de vedrører hele klagerens ejendom eller må antages at kunne henføres til den del af ejendommen, som klageren udlejer. Landsskatteretten hjemviser derfor dette punkt til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.
Den talmæssige opgørelse overlades til Skattestyrelsen, jf. § 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013 om forretningsorden for Landsskatteretten.
Ejendomsværdiskat
Af ejendomsværdiskattelovens § 1 fremgår, at ejeren af ejendomme som nævnt i § 4, skal betale ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.
Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.
Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 1, 1.-2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.
Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 2, 2.-3. pkt., fremgår, at ved hel eller delvis udleje af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt., ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter §§ 5-10 med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten.
Landsskatteretten finder, at 31,9 % af ejendommen anses for at være erhvervsmæssigt udlejet. Som følge heraf nedsættes ejendomsværdiskatten i overensstemmelse hermed.
Den talmæssige opgørelse overlades til Skattestyrelsen, jf. § 12, stk. 4, i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december om forretningsorden for Landsskatteretten.