Kendelse af 02-10-2020 - indlagt i TaxCons database den 08-11-2020

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

1) Kan mit køb af ejendommen, [adresse1], [by1], matrikel nr. [...1], af anpartsselskabet [virksomhed1] ApS, CVR nr. [...1] (jeg ejer 100 % af anparterne i selskabet) for 2.000.000 kr. anses for svarende til handelsprisen?

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Af SKATs bindende svar af 23. juni 2016 fremgår bl.a.:

"Af anmodning om bindende svar fremgår:

Jeg ejer et anpartsselskab "[virksomhed1] ApS", CVR nr. [...1]. Jeg ejer alle anparterne i selskabet. [virksomhed1] ApS ejer en ejendom: [adresse1], [by1], matrikkel nr. [...1] Bygrunde. Ejendommen har været udlejet erhvervsmæssigt i selskabet, men står for øjeblikket tom (uden lejere). Jeg ønsker nu at købe ejendommen ud af selskabet, så jeg fremover kan bruge ejendommen som min private bolig. Jeg har fået ejendommen vurderet af [virksomhed2] (11. marts 2016) til 2.000.000 kr. Jeg har medsendt vurderingsrapporten fra [virksomhed2]."

Af den indsendte Vurderingsrapport fremgår bl.a. at [adresse1], [by1] er "Velbeliggende og markant beliggende hjørneejendom", "Flot og velbevaret ejendom", "For nylig renoveret og efterisoleret".

SKATs fremskaffede oplysninger i øvrigt:

Ifølge Bygnings- og Boligregistret er [adresse1], [by1] (herefter: Ejendommen) en erhvervsejendom til kontor/handel, opført i 1896, med et samlet erhvervsareal på 277 m2, beliggende på en grund på 322 m2.

[virksomhed1] ApS ejer også naboejendommen [adresse2]. Ifølge Bygnings- og Boligregistret er [adresse2], [by1] (herefter: Ejendom 2) en erhvervsejendom til kontor/handel, opført i 1868, med et samlet erhvervsareal på 275 m2 beliggende på en grund på 570 m2.

Ejendommen og Ejendom 2 er udbudt til salg hos fra [virksomhed2] for samlet 5.495.000 kr.

Af annoncering fremgår, at "Ejendommene har attraktiv beliggenhed", "Ejendommenes facader er netop istandsat og malet, ligesom der i [adresse1] er lavet efterisolering indvendigt i ejendommen - dermed er nogle af de grundlæggende og bekostelige forhold udbedret i ejendommene".

Det er desuden anført at et arkitektfirma har lavet skitser og overslag på ombygning til fire lejligheder, samt "Da ejendommene har været anvendt vil boligerne kunne etableres som ejerlejligheder, ligesom der vil være fri lejefastsættelse ved udlejning".

En fordeling af udbudsprisen i forhold til vurderingen, svarer til en udbudspris for [adresse1] på 2.839.083 kr.

Du har efterfølgende oplyst, at [virksomhed1] ApS har anskaffet Ejendommen i 2002 for 1.400.233 kr. og efterfølgende forbedret den i 2007/8 for 217.138 kr. Samlet anskaffelsessum udgør 1.617.371 kr. Ifølge salgsannonce er der imidlertid for nylig afholdt bekostelige forbedringer.

Ejendom 2 er anskaffet i 2007 for 1.931.100 kr. og forbedret i 2007 og 2008 for i alt 106.245 kr. Samlet anskaffelsessum udgør 2.037.345 kr.

SKAT har anmodet SKAT Ejendom om en udtalelse om Ejendommens handelsværdi.

SKAT Ejendom har udtalt: "Ejendommen fremtræder som en præsentabel og velholdt ejendom, der kan anvendes til enten erhverv eller ombygges til beboelse (udlejningsejendom eller evt. ejerlejligheder) på grundlag af den attraktive beliggenhed. Bygningen er i en almindelig god vedligeholdelsesstand og er på det seneste renoveret udvendigt (maling og reparation af facade samt efterisolering).

Under hensyn til ovenstående, herunder ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsesstand samt handelspriserne på sammenlignelige ejendomme i området, er det SKAT, Ejendoms opfattelse, at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør ca. 2.800.000 kr."

Ifølge SKATs oplysninger har du købt Ejendommen pr. 29. april 2016 for 2.000.000 kr.

Jeres opfattelse og begrundelse herfor

Det er din opfattelse at spørgsmålet kan besvares med “JA”.

Som begrundelse har du anført: ”Jeg mener vurderingen fra [virksomhed2] er retvisende.”

Som svar på SKATs udkast til bindende svar har [virksomhed3] ApS, i henhold til aftale med dig, fremsendt følgende bemærkninger:

”De skriver at [virksomhed2] har haft Ejendommen og Ejendom 2 udbudt til salg for 5.495.000 kr. Det er korrekt, men ejendomme blev ikke solgt for den værdi. Ejendommene stod til salg i 9 måneder, og der kom kun et bud på ejendommene, som lød på 4.000.000 kr. for begge ejendommene.

Ligeledes skal det bemærkes, at [virksomhed4] [by1] vurderede ejendommene i juli måned 2015. De stillede 4 muligheder op, og deres vurdering af de to ejendomme var også omkring 4.000.000 kr. [virksomhed4]s vurdering fra juli måned 2015 er vedlagt.

De skriver, at de af annoncen fra [virksomhed2] fremfår, at facaden er ny renoveret og malet ligesom der er lavet efterisolering af Ejendommen.

Der er her tale om udbedring af skader på Ejendommen som følge af skimmelsvampe. [by1] Kommune var lejer af Ejendommen, men flyttede ud af lejemålet på stadslægens anbefaling på grund af konstaterede skimmelsvampe i ejendommen. Isoleringen, der er foretaget på ejendommen, er kun foretaget på muren mod [adressen] for at undgå kuldebroer. Facaden er malet som led i bekæmpelsen af skimmelsvampe. Rapport fra Miljø og Plan samt [virksomhed5] ([virksomhed5]) vedlægges.

Vi mener stadig, at den rigtige vurdering af Ejendommen er 2.000.000 kr.”

SKATs begrundelse for svaret

Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser. Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 - 6.

I henhold til ligningslovens § 2 skal interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part, beskattes forskellen som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

Den påtænkte overdragelse er omfattet af ligningslovens § 2, da der er tale om handel mellem parter med interessesammenfald, idet der er tale om et salg af Ejendommen fra [virksomhed1] ApS (som sælger) til dig (som køber). Du har som hovedanpartshaver den bestemmende indflydelse i selskabet.

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter sker efter retningslinjer som fremgår af Den juridiske vejledning (2016-1), afsnit C.B.3.5.4.3. Heraf følger, at retningslinjerne finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af skd. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsesprisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

SKAT Ejendom har udtalt at ejendommens aktuelle handelsværdi udgør ca. 2.800.000 kr.

På baggrund heraf, samt henset til Ejendommens udbudspris over for 3. mand, er det SKATs opfattelse, at en kontant handelspris på 2.000.000 kr. ikke kan anses for et passende udtryk for handelsværdien af Ejendommen ved salget pr. 29. april 2016.

Spørgsmålet er herefter besvaret med "Nej".

SKATs kommentarer til de indsendte bemærkninger:

Af det indsendte oplæg til salg af ejendommene [adressen] fra [virksomhed4] fremgår det, at det er ejendomsmæglerens opfattelse, at: ”begge ejendomme i et samlet salg som minimum bør kunne sælges for kr. 5.000.000,- idet der i ovennævnte beregninger ikke er taget 100 % hensyn til den liebhaverværdi, som kan ligge i ejendommene. ”

Det er SKAT opfattelse, at uanset årsag til efterisolering og maling af facader, fremstår Ejendommen nymalet og isoleringsmæssigt forbedret.

Det er på baggrund heraf SKATs opfattelse, at der ikke er fremkommet nye oplysninger der kan begrunde, at en kontant handelspris på 2.000.000 kr. kan anses for et passende udtryk for handelsværdien af Ejendommen ved salget pr. 29. april 2016.”

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn under klagesagens behandling af sagen vedrørende handelsprisen for ejendommen.

Af syn- og skønserklæringen af 30. august 2018 fremgår bl.a.:

Spørgsmål 1a:

Under den forudsætning at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført før 1. maj 2016, bedes skønsmanden oplyse, om 2.000.000 kr. skønnes at være en realistisk handelsværdi for Ejendommen pr. 1. maj 2016, henset til den stand som Ejendommen da var i.

Svar på spørgsmål 1a:

Nej – en handelsværdi for ejendommen den 1. maj 2016 på kr. 2.000.000 skønnes ikke at være realistisk, idet dette beløb ikke tilnærmelsesvist afspejler ejendommens reelle handelsværdi på det pågældende tidspunkt, henset til den stand ejendommen da ville være i.

Spørgsmål 1b:

Under den forudsætning at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført efter 1. maj 2016, bedes skønsmanden oplyse, om 2.000.000 kr. skønnes at være en realistisk handelsværdi for Ejendommen pr. 1. maj 2016, henset til den stand som Ejendommen da var i.

Svar på spørgsmål 1b:

Nej – en handelsværdi for ejendommen den 1. maj 2016 på kr. 2.000.000 skønnes ikke at være realistisk, idet dette beløb ikke afspejler ejendommens reelle handelsværdi, henset til den stand ejendommen da var i.

Spørgsmål 2a:

Hvis skønsmanden besvarer spørgsmål 1 benægtende, bedes skønsmanden under den forud- sætning, at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført før1. maj 2016, oplyse, hvilken handelsværdi Ejendommen da skønnedes at have. Ved besvarelse af spørgsmålet bedes skønsmanden angive, på hvilket grundlag værdien er fastsat, og med hvilken sikkerhed spørgsmålet besvares.

Svar på spørgsmål 2a:

Ejendommen ville da skønnes at have en handelsværdi på kr. 3.150.000.

Ejendommens værdi er fastsat med grundlag i, at ejendommen er en tom brugerejendom pr. 01.05.2016 (dvs. ledig for køber – velegnet til kontor og klinikformål), at den fremstår i en pæn og præsentabel stand såvel inde som ude – bl.a. med nyt skifertag, flotte velholdte facader og vinduer samt at ejendommen indvendigt har gennemgået renoveringer af bl.a. gulve, lofter og vvs, ligesom ejendommen er blevet efterisoleret.

Ved vurderingen er der desuden lagt vægt på, at ejendommen er en gammel ejendom – hvilket har sin charme, med som også medfører opdeling i flere rum og en mere utidssvarende indretning end i et moderne, åbent kontorbyggeri.

Ved vurderingen er der endvidere lagt vægt på ejendommens synlige og bynære beliggenhed, på hjørnet af Kronprinsensgade/Havnegade, som sammenholdt med ejendommens markante byggestil, giver ejendommen et oplagt potentiale som domicilejendom eller ombygning til boligformål.

Spørgsmål 2a besvares med stor sikkerhed, idet ejendommen vurderes som ved en konservativ realkreditvurdering – hvorved det skønnes, at ejendommen under de gældende forudsætninger vil kunne sælges til denne pris indenfor en 6 mdrs. periode.

Spørgsmål 2b:

Hvis skønsmanden besvarer spørgsmål 1 benægtende, bedes skønsmanden under den forudsætning, at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført efter1. maj 2016, oplyse, hvilken handelsværdi Ejendommen da skønnedes at have. Ved besvarelse af spørgsmålet bedes skønsmanden angive, på hvilket grundlag værdien er fastsat, og med hvilken sikkerhed spørgsmålet besvares.

Svar på spørgsmål 2b:

Ejendommen ville da skønnes at have en handelsværdi på kr. 2.550.000.

Ejendommens værdi er fastsat med grundlag i, at ejendommen er en tom brugerejendom pr. 01.05.2016 (dvs. ledig for køber – velegnet til kontor og klinikformål), at den fremstår velbevaret, i en god til middel stand, for nyligt renoveret og efterisoleret, og at ejendommen fremstår med flot- te, velholdte facader og vinduer – men hvor der ses bort fra det nye skifertag, carport samt indvendige renoveringer som fremgår af underbilag 1-7 i bilag 7.

Ved vurderingen er der desuden lagt vægt på, at ejendommen er en gammel ejendom – hvilket har sin charme, med som også medfører opdeling i flere rum og en mere utidssvarende indretning end i et moderne, åbent kontorbyggeri.

Ved vurderingen er der endvidere lagt vægt på ejendommens synlige og bynære beliggenhed, på hjørnet af Kronprinsensgade/Havnegade, som sammenholdt med ejendommens markante byggestil, giver ejendommen et oplagt potentiale som domicilejendom eller ombygning til boligformål.

Spørgsmål 2b besvares med stor sikkerhed, idet ejendommen vurderes som ved en konservativ realkreditvurdering – hvorved det skønnes, at ejendommen under de gældende forudsætninger vil

kunne sælges til denne pris indenfor en 6 mdrs. periode.

Spørgsmål 3a:

Under den forudsætning at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført før 1. maj 2016, bedes skønsmanden oplyse, hvilket materiale ud over det fremlagte, der har dannet grundlag for vurderingen, ligesom han bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt væsentlig eller særlig betydning.

Svar på spørgsmål 3a:

Der er ikke anvendt andet materiale udover det fremlagte materiale i bilag 1-7.

Følgende forhold er tillagt væsentlig betydning:

Ejendommens stærke sider:

- Attraktiv beliggenhed mellem havneområdet og bymidten, med mange faciliteter tæt på
- Markant og herskabeligt bygningsmæssigt udtryk (en attraktiv byggestil for mange)
- Stort potentiale som domicilejendom (og dermed ikke helt samme krav fra en købers side til afkast og forrentning)
- Plangrundlaget, ejendommens beliggenhed og indretning rummer potentiale til ombygning til beboelseslejligheder – med højere lejeniveau og lavere afkastkrav/forrentningsprocent til følge – eller som udelukkende beboelse for ejer (ejendommen rummer liebhaverværdi).
- Fremtræder i en pæn og præsentabel stand – med nyt skifertag og omfattende renoveret.

Ejendommens svage sider:

- Den lille grund på 322 kvm begrænser antallet af P-pladser på ejendommen (pt. 2 stk.)
- Pudsede, malede facader kræver mere vedligehold end "blanke" mursten.
- Ejendommen er mindre fleksibel indrettet end moderne kontorbyggeri

Der er ved vurderingen endvidere lagt til grund, at ejendomsmarkedet i [by1] pr. maj 2016 var præget af pæn aktivitet indenfor stort set alle ejendomskategorier, herunder også kontordomiciler og især boligudlejningsejendomme. Særligt centralt beliggende og velholdte ejendomme var efter- tragtede. Udbuddet var dog forholdsvis begrænset i forhold til efterspørgslen.

Forhold i beregningerne, som har særlig betydning for værdien af ejendommen – det være sig anslået lejeværdi, anslået udgiftsniveau, krav til afkast/forretning og kvm-pris i øvrigt – fremgår af prisberegningerne, der vedlægges nærværende syn og skøn som ”bilag SKM2” og ”bilag SKM3”.

Værdien af arbejderne i underbilag 1-7 i bilag 7, andrager i alt kr. 936.422 ex moms. Imidlertid kan 100 % denne ”kostpris” ikke overføres direkte til ejendommens værdi, idet arbejderne til dels erstatter eksisterende materialer/bygningsdele, som også havde en funktionsmæssig værdi. Den samlede værdi af arbejderne er derfor skønsmæssigt ansat til i alt kr. 561.853 ex moms (svarende til 60 %), der indgår i vurderingen. Det er i vurderingen forudsat, at en eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber udenfor vurderingssummen.

Spørgsmål 3b:

Under den forudsætning at arbejdet udført af [virksomhed6], der fremgår af fakturaerne i underbilag 1-7, jf. bilag 7, blev udført efter1. maj 2016, bedes skønsmanden oplyse, hvilket materiale ud over det fremlagte, der har dannet grundlag for vurderingen, ligesom han bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt væsentlig eller særlig betydning.

Svar på spørgsmål 3b:

Samme besvarelse som ovenfor i ”spørgsmål 3a”.

Dog med den forskel, at der ved besvarelsen ikke er indregnet en værdi af renoveringsarbejderne i underbilag 1-7 i bilag 7, hvorfor ejendommen ikke vurderes med nyt tag (men med funktionelt ældre tag), ligesom ejendommen ikke er vurderet med den samme renoveringsmæssige standard, men dog i god og velbevaret stand. Dermed er kr. 561.853, der hidrører fra arbejderne i underbilag 1-7, fradraget i den afrundede skønsmæssige vurdering af ejendommen på kr. 2.550.000.”

Af den supplerende syn- og skønsrapport af 6. oktober 2019 fremgår bl.a.:

”(...)

SUPPLERENDE OPLYSNINGER PR. 27.2.2019:

Det er ovenfor nævnt, at Ejendommen er udbudt til salg hos [virksomhed7], [by1], til 4.998.000 kr. Denne pris blev efter ca. 6 måneder nedsat til 4.775.000 kr. Efter 9 måneder uden købstilbud valgte [person1] at opsige formidlingsaftalen med [virksomhed7], [by1].

[person1] har indhentet vurdering af 3. august 2018 fra [virksomhed4], der lyder på 4.200.000 kr.

Vurderingen vedlægges som bilag 8.

[person1] har ligeledes indhentet vurdering af 11. oktober 2018 fra [virksomhed8], der lyder på 4.395.000 kr. og vedlægges som bilag 9, og revideret vurdering af 26. oktober 2018 fra [virksomhed7], der lyder på 4.000.000 – 4.250.000 kr. og vedlægges som bilag 10.

Ejendommen er pt. ikke udbudt til salg.

[person1] har ved mail af 29. august 2018 klaget over larm fra [virksomhed9]s vareindlevering. Klagen vedlægges som bilag 11. Generne var også til stede pr. overtagelsen den 1. maj 2016.

(...)

SUPPLERENDE SPØRGSMÅL PR. 27.2.2019:

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke referencer han baserer sit skøn på.

Svar på spørgsmål 4:

I forhold til vurdering af værdien af renoveringer/forbedringer i en given ejendom, er det basisviden som vurderingsmand, at den faktiske omkostning til sådanne renoveringer/forbedringer kun i få tilfælde kan overvæltes 100 % i en given ejendoms pris/værdi. Som eksempel herpå er nyetablering af altan eller elevator, som ikke erstatter noget i forvejen eksisterende. Udgifter til et nyt køkken eller til nye vinduer derimod, som erstatter noget eksisterende, overvæltes ikke 100 % i værdien på en ejendom. Sådan forholder det sig i forbindelse med beregning af omkostningsbestemt husleje (Boligreguleringsloven), og sådan forholder det sig også ved realkreditvurderinger i forbindelse med renoveringsprojekter (”før og efter-vurderinger”).

I forhold til at finde solgte ejendomme, er det vanskeligt at finde et bredt udvalg af fuldt sammenlignelige ejendomme – dvs. med omtrent samme centrale beliggenhed som nærværende ejendom, samme størrelse, stand, beskaffenhed (f.eks. egen grund, dvs. en ejendom på lejet havnegrund er ikke fuldt sammenlignelig), samme planforhold (f.eks. både bolig og liberalt erhverv kan tillades) – idet udbuddet, og dermed omsætningshastigheden, af sådanne fuldt sammenlignelige ejendomme er relativ lille.

To ejendomme, som har lignende karaktertræk med nærværende ejendom, og som undertegnede skønsmand samtidig har et direkte kendskab til, er følgende ejendomme, på hvilke der vedlægges materiale som bilag:

- [adresse3], [by1]:

283 kvm + 101 kvm kælder - solgt for 3,3 mio. d. 08.10.2018 (jf. Bilag SMK4a)

- [adresse4] [by1]

333 kvm + 179 kvm kælder - solgt for 4,3 mio. d. 01.11.2017 (jf. Bilag SMK4b).

Til sammenligning råder nærværende ejendom over et etageareal på 277 kvm + 103 kvm kælder.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, hvad lejen ville være for Ejendommen i den gamle stand, dvs. inden

Ejendommen undergik de under pkt. 3 nævnte forbedringer.

Svar på spørgsmål 5:

Ejendommen skønnedes da at have en samlet årlig lejeværdi på ca. kr. 253.500.

Ejendommens lejeværdi er under den forudsætning, at ejendommen er velegnet til kontor og klinikformål, at den fremstår flot og velbevaret, for nyligt renoveret og efterisoleret, og at ejendommen fremstår med flotte, velholdte facader, vinduer og vægge – men hvor der ses bort fra nyt skifertag, carport samt indvendige renoveringer som fremgår af underbilag 1-7 i bilag 7.

Det bemærkes, at udvendigt vedligehold sædvanligvis påhviler udlejer, mens indvendigt vedlige- hold sædvanligvis påhviler lejer. Om et tag er nyt eller ældre, udgør ikke nødvendigvis nogen lejemæssig værdi for lejer, idet taget forudsættes at være tæt uanset – men et nyt tag medfører dog sparet vedligehold for udlejer.

Spørgsmål 5 besvares med nogen usikkerhed, af flere årsager. Dels er det ikke udførligt dokumenteret præcist hvilke ud- og indvendige arbejder underbilag 1-7 i bilag 7 indeholder. Dels er det ikke udførligt dokumenteret og/eller visualiseret, hvordan lokalerne så ud inden ejendommen undergik de i pkt. 3 (underbilag 1-7 i bilag 7) nævnte forbedringer.

Samtidig er der stor variation i lejeprisen for kontor-/kliniklokaler, såvel dengang i 2016 som nu. Lejeniveauet lå på daværende tidspunkt fra ca. 600 kr./kvm til 1000 kr./kvm, afhængigt af stand, indretning, beliggenhed, faciliteter, synlighed m.v.

Desuden er nærværende ejendom ikke nogen ”hyldevare”, som der findes mange af i nærområdet. På den ene side har ejendommen en indretning, der vil være udfordrende for de fleste lejere indenfor kontor-/kliniksegmentet, og rummer faciliteter, der ikke kan måle sig med nyt, moderne kontorbyggeri. Samtidig rummer ejendommen en markant bygningsmæssig stil og charme samt en central og samtidig synlig beliggenhed, som medfører ejendommen et potentiale som virksomhedsdomicil. Hvor ejendommen dermed kan have lav værdi for en type lejer, kan den modsat ha- ve høj værdi for en anden type lejer. En årlig leje på kr. 253.500 forudsætter dog, at ejendommen samlet set er optimal for lejer.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken betydning han tillægger det for vurderingen, at Ejendommen er plaget af natlig støj og tung trafik fra den nærliggende [virksomhed9], jf. bilag 11.

Svar på spørgsmål 6:

Det er ikke tillagt nogen særlig betydning. Dels har det slet ingen betydning for en erhvervsdrivende i ejendommen, at der er natlig støj og tung trafik fra den nærliggende [virksomhed9]. [virksomhed9] har ligget på dens nuværende placering i rigtig mange år, og tung trafik til og fra [virksomhed9] må derfor ej heller antages at være en nyopstået gene. Midtbyens liv, herunder også natlig støj og tung trafik om natten, må betragtes som en del af præmissen for at bo på netop en sådan placering – på samme måde som den konstante trafik på [adressen], langs bygningens primære facade, er en præmis man skal kunne leve med, hvad enten man er erhvervsdrivende eller privat beboer i området.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorfor der ikke er afsat omkostninger til vicevært og administration, når Ejendommen er afkastfastsat som en investeringsejendom.

Svar på spørgsmål 7:

Der er ikke afsat omkostninger til vicevært og administration, fordi ejendommen vurderes som en ”tom brugerejendom” – dvs. ledig for en køber/bruger, som selv skal bruge ejendommen. Ejendommen var ifølge det oplyste (Bilag 2) uden lejere den 1. marts 2016. Når ejendommen vurderes med henblik på salg til en bruger er det sædvanlig praksis, at der ikke afsættes beløb til vicevært og administration, idet der ikke er nogen lejere at administrere og servicere med vicevært. Vurderes ejendommen derimod som en investeringsejendom – dvs. når køber ikke selv skal anvende ejendommen til eget brug, men udelukkende som investering – skal der afsættes beløb til administration og vicevært. Ejendommen er ikke afkastfastsat som en investeringsejendom. I begge prisberegninger (bilag til spm. 2a og 2b) står der således også anført, at ejendommen vurderes - som en brugerejendom – dvs. som en tom ejendom uden lejere, og til benyttelse for køber.

Spørgsmål 8:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorfor der ikke er foretaget et fradrag for at overtage Ejendommen tom for lejere, når man må forvente en vis genudlejningsperiode.

Svar på spørgsmål 8:

Der er ikke foretaget et fradrag for at overtage ejendommen tom for lejere, fordi ejendommen er vurderet som en ”tom brugerejendom” – dvs. med den forudsætning, at køber selv skal bruge ejendommen. Dette fremgår af beregningerne vedlagt som bilag til spm. 2a og 2b.

Spørgsmål 9:

Skønsmanden har under spørgsmål 2b alene fradraget 60 % af renoveringsomkostningen, da renoveringsarbejderne til dels erstatter eksisterende materialer/bygningsdele, som også havde en funktionsmæssig værdi. Skønsmanden bedes oplyse, om renovering af Ejendommen var nødvendig pr. 1. maj 2016 (forudsat at de under pkt. 3 nævnte forbedringer ikke var udført).

Svar på spørgsmål 9:

At dømme ud fra billederne i Bilag 2 (vurderingsrapport fra 11.03.2016), hvor begge billeder af ejendommen er udendørs fotos, fremstod ejendommen på daværende tidspunkt i en flot og velbevaret stand udvendigt, ligesom det også er beskrevet i nævnte bilag.

Det er umuligt for skønsmanden entydigt at oplyse, om renovering af ejendommen var nødvendig pr. 1. maj 2016 (forudsat at de under pkt. 3 nævnte forbedringer ikke var udført). Dette afhænger også af den fremtidige anvendelse, dvs. om der skal være fortsat erhverv (kontor/klinik) eller om der skal ske opdeling i to beboelseslejligheder – som i nærværende tilfælde. Ombygning fra erhverv til to beboelseslejligheder medfører utvivlsomt større investeringer end blot renovering af fortsat erhverv. Men hvor meget er nødvendig ombygning (nye installationer, brandadskillelse m.v.) og hvor meget er henholdsvis nødvendig renovering og ikke-nødvendig renovering.

Spørgsmål 10:

En køber må forventes at regne baglæns, således at han fastsætter købesummen til, hvad en ejendom er værd efter en renovering fratrukket omkostningen til renoveringen. Skønsmanden

bedes oplyse, hvorfor renoveringen alene medregnes til 60 % af omkostningerne.

Svar på spørgsmål 10:

Det er der flere årsager til. Dels erstatter ”det nye” noget i forvejen ”eksisterende ældre”. Intet hol- der for evigt og løbende vedligehold, renovering og fornyelse er således en uundgåelig nødvendighed i det at eje en ejendom. Samtidig er indretning og stand i høj grad også smag og behag – og hvad der er meget værd for en person, er ikke nødvendig noget værd for en anden person. Har sælger f.eks. investeret i et rødt køkken til 200.000 kr., som en køber ikke kan fordrage, er dette røde køkken ikke 200.000 kr. værd i købers øjne – og det er måske tværtimod en latent udgift for køber. Derudover kan det spille ind, at køber selv kan foretage renoveringer på ejendommen, til en helt anden pris end det er muligt at købe sig til hos autoriserede håndværkere m.fl.

Endeligt er renoveringer også ”sparet vedligehold” i en periode.

Spørgsmål 11:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke eksisterende materialer/bygningsdele, som efter skønsmandens opfattelse havde en funktionsmæssig værdi, som en køber vil give betaling for.

Svar på spørgsmål 11:

Det må antages, at hele ejendommen bestod af eksisterende materialer/bygningsdele, som i mere eller mindre grad havde en funktionsmæssig værdi. Dermed også sagt, at en køber vil give betaling for alle materialer/bygningsdele i ejendommen, medmindre noget var særligt udtjent/saneringsmodent. Der foreligger ingen tilstandsrapport e.l., der beskriver den funktionsmæssige værdi på de enkelte materialer/bygningsdele. Nu sættes værdien på en ejendom dog ikke ud fra summen af den nedskrevne værdi på de enkelte materialer/bygningsdele, men derimod på summen af ejendommens nytteværdi og potentiale, for en given køber.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at det afgivne bindende svar ændres til ja, således at handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], pr. 1. maj 2016 udgjorde 2.000.000 kr.

Repræsentanten har efterfølgende nedlagt subsidiær påstand om, at handelsværdien beliggende [adresse1], [by1], pr. 1. maj 2016 fastsættes til et beløb efter Landsskatterettens skøn mellem 2.000.000 kr. og 2.800.000 kr.

Til støtte herfor er følgende gjort gældende:

ANBRINGENDER

Til støtte for de nedlagte påstande gøres følgende anbringender gældende:

1 Arbejde udført af [virksomhed6]

Af Skønserklæring I fremgår det af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2a og 2b, at Ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet skønnes at være henholdsvis 3.150.000 kr. og 2.550.000 kr., jf. bilag 6.1 og bilag 6.2, afhængigt af, om det af [virksomhed6] udførte arbejde blev udført før eller efter overdragelsestidspunktet.

Det taler for, at det af [virksomhed6] udførte arbejde blev udført efter [person1]s overtagelse af Ejendommen pr. 1. maj 2016, at samtlige fakturaer udstedt af [virksomhed6], jf. bilag 4.4, side 16 - 22, er udstedt i perioden 27. maj 2016 til 5. september 2016 og dermed efter overdragelsestidspunktet 1. maj 2016. Det forekommer ikke sandsynligt, at en håndværker drypvis over en periode på 31/2 måneder vil udstede fakturaer på knap 1,2 mio. kr., der vedrører arbejde, der er udført for i hvert fald over 4 måneder siden. Havde arbejdet været endeligt udført inden overdragelsestidspunktet, havde faktureringen været samlet.

Det taler yderligere for, at det af [virksomhed6] udførte arbejde blev udført efter [person1]s overtagelse af Ejendommen pr. 1. maj 2016, at samtlige fakturaer er udstedt til [person1] personligt og ikke til [virksomhed1] ApS. Var der tale om arbejde, der allerede var udført pr. overdragelsestidspunktet, havde det været økonomisk mere fordelagtigt at lade [virksomhed1] ApS afholde omkostningerne, da selskabet havde mulighed for at fratrække momsen.

Da de anvendte omkostninger desuden ikke forhøjede Ejendommens værdi krone for krone, ville [person1] have haft en fordel ved at lade selskabet foretage renoveringen, da han herved indirekte ville have fået "fradrag" for omkostningen. Er der f.eks. anvendt 1.000.000 kr. på renovering, men denne kun medfører en værdistigning på ejendommen på 600.000 kr., har man således som køber sparet 400.000 kr.

At omkostningerne i stedet er afholdt af [person1] personligt indebærer derfor en stærk formodning for, at omkostningerne er afholdt i hans ejertid - nemlig tiden efter overdragelsestidspunktet.

SKAT har intet sagligt grundlag for at betvivle, hvornår arbejdet er udført, da SKAT ikke er bekendt med, hvor lang tid arbejdet har taget at udføre; hvor hurtigt [virksomhed6] har faktureret sit arbejde, og om der muligvis var aftalt forudbetaling.

For det tilfælde, at Landsskatteretten betvivler, hvornår [virksomhed6] udførte arbejdet, gøres det yderligere gældende, at det ikke er afgørende, hvis arbejdet reelt blev påbegyndt før overdragelsestidspunktet, da det ikke er usædvanligt, at køber får adgang til ejendommen før den formelle overtagelsesdag, og da dette gælder så meget desto mere, da Ejendommen stod tom, og da sælger af Ejendommen var et selskab ejet af [person1]. Det afgørende er, at arbejdet hovedsageligt blev udført efter den 1. maj 2016 og for [person1]s regning, hvilket de udstedte fakturaer bevidner.

2 Andet arbejde som SKAT har problematiseret

Som nævnt ovenfor i sagsfremstillingens afsnit 3 problematiserede SKAT yderligere forbedringerne markeret med nr. 24, 25, 27, 28, 29, 31 og 40.

Det skal hertil bemærkes, at forbedringerne markeret med nr. 24, 25, 27, 28, 29 og 31 er tilbud. [person1] har naturligvis vidst før den 1. maj 2016, at han påtænkte at overtage Ejendommen, og i den forbindelse har han indhentet forskellige tilbud med henblik på en afklaring af, hvilke omkostninger han kunne forvente at skulle afholde på Ejendommen. At et tilbud er dateret før overtagelsesdagen siger derfor intet om, hvornår arbejdet er udført og for hvis regning.

For så vidt angår forbedringen markeret med nr. 40 er der tale om, at der på daværende tidspunkt var tilbud i [virksomhed10] på blandt andet skabe. Da [person1] ultimo april 2016, hvor han foretog købene i [virksomhed10], har vidst, at han få dage efter ville overtage Ejendommen, har han naturligvis benyttet sig af tilbuddene. Selv for det tilfælde, at [person1] havde betalt fuld pris for varerne, siger købstidspunktet intet om, hvornår arbejdet er udført og for hvis regning.

3 Skimmelsvamp

I forlængelse af ovennævnte pkt. 1 skal det også bemærkes, at Ejendommen i foråret 2016 var uden lejere, da den hidtidige lejer ([by1] Kommune) på Stadslægens anbefaling var fraflyttet Ejendommen på grund af skimmelsvampe.

Skimmelsvamp er usundt for alle mennesker, og for nogle mennesker er det decideret sundhedsskadeligt. Alene det faktum, at en ejendom er angrebet af skimmelsvamp, kan få mange potentielle købere til at afstå fra at købe ejendommen, da det er forbundet med dels stor usikkerhed, hvilke tiltag der kræves for at komme skimmelsvampen til livs, dels potentielt store omkostninger hertil.

Dette taler for, at værdien af Ejendommen fastsættes meget forsigtigt.

4 Frie vurderinger af Ejendommen

Markedsværdien af en ejendom er den pris, som en køber vil give. Er der tale om en standardejendom, er der en stor køberskare, mens der ved liebhaverejendomme er en mindre køberskare. Ejendommen var og er en liebhaverejendom, og det skal derfor tages i betragtning, når Ejendommens værdi skønnes, at køberskaren potentielt kan være ganske lille. Det betyder også, at der kan være stor usikkerhed knyttet til den værdi, Ejendommen skønnes at have. Hertil kommer som ovenfor nævnt, at Ejendommen var angrebet af skimmelsvamp.

Forinden overdragelsen fra [virksomhed1] ApS til [person1] havde Ejendommene i 2015 været udbudt til salg via [virksomhed2] til en samlet udbudssum på 5.495.000 kr. Ejendommene blev ikke solgt, da der over en periode på ni måneder kun kom et bud på samlet 4.000.000 kr. Denne værdi - vel at mærke for begge ejendomme - blev bekræftet i juli 2015 af [virksomhed4], [by1], jf. bilag 2. Værdien blev yderligere bekræftet i marts 2016, hvor [virksomhed2] vurderede Ejendommen - og dermed kun den ene af Ejendommene - til 2.000.000 kr., jf. bilag 3.

Disse momenter taler derfor for, at overdragelsessummen på 2.000.000 kr. svarede til handelsværdien.

(...)

Efterfølgende - efter [person1]s overtagelse og istandsættelse af Ejendommen - har Ejendommen igen været udbudt til salg. De forskellige vurderinger af Ejendommen har ligget på 4.000.000 kr. - 5.000.000 kr., jf. bilag 4.1, bilag 7, bilag 8 og bilag 9. For det første viser disse vurderinger, at der selv blandt sagkyndige er meget stor forskel på, hvilken værdi Ejendommen skønnes til. For det andet viser vurderingerne, at de er for høje, da Ejendommen stadig ikke er blevet solgt.

5 Skøn over handelsværdi

Skønsmanden har i Skønserklæring I som svar på spørgsmål 2a og 2b angivet en skønnet handelsværdi på henholdsvis 3.150.000 kr. og 2.550.000 kr. afhængigt af, om det af [virksomhed6] udførte arbejde blev udført før eller efter overdragelsestidspunktet 1. maj 2016. Det gøres gældende, at disse handelsværdier er for høje.

Indledningsvis skal det bemærkes, at skønsmandens vurdering af Ejendommens markedsværdi pr. 1. maj 2016 er foretaget som en beregnet værdi. Ændrer man de underliggende værdier i selve beregningen, vil vurderingen derfor også ændre sig.

Anvender man i stedet de værdier, der fremgår af bilag 13 og bilag 14, ændres vurderingen af Ejendommen til 2.200.000 kr. ([virksomhed11]) og 2.850.000 kr. ([virksomhed2]), hvis forbedringerne var foretaget før overdragelsen. Anser man derimod forbedringerne for foretaget efter overdragelsen, kan vurderingen af Ejendommen angives til 1.600.000 kr. ([virksomhed11]) og 2.250.000 kr. ([virksomhed2]). Disse sidstnævnte tal er i overensstemmelse med den handelsværdi, som Ejendommen faktisk blev overdraget til, og i overensstemmelse med den konkrete vurdering af Ejendommen, som [virksomhed2] foretog på det pågældende tidspunkt, jf. bilag 3.

Som det ses, er der betydelige svingninger i vurderingerne, hvilket helt naturligt hænger sammen med, at vurderingerne er beregnet af flere underliggende værdier. Dette indebærer også en betydelig usikkerhed, da det netop ikke kræver store ændringer af de underliggende værdier, før vurderingen af handelsværdien ændrer sig. Som det ses af bilag 13 og bilag 14, var der forskelle i, hvordan professionelle aktører på markedet vurderede markedslejen og afkastkravet på daværende tidspunkt, og dette medfører, at der må accepteres et vist udsving i den markedsværdi af Ejendommen, som kan anses for at være "den rigtige". Dertil kommer, at værdierne i bilag 13 og bilag 14 er angivet på det relevante tidspunkt - altså 2. kvartal 2016 - mens skønsmandens ansættelse af værdierne og dermed den samlede vurdering er foretaget på bagkant i sommeren 2018. Skønsmanden har derfor ikke haft det relevante marked i sin bevidsthed, ligesom skønsmanden har skullet bortse fra Ejendommens opgraderede stand på sit vurderingstidspunkt. Derfor kan de vurderinger af sammenlignelige ejendomme, som skønsmanden har vedlagt Skønserklæring II, heller ikke tillægges vægt, da disse ejendomme er solgt 1 % - 2 % år senere.

I skønsmandens vurdering, hvor renoveringerne anses for foretaget efter overdragelsestidspunktet, jf. bilag 6.2, er renoveringsomkostningerne fradraget med 60 %. Det gøres gældende, at denne sats er for lav, da Ejendommen var i en temmelig dårlig forfatning, jf. også at Ejendommen var angrebet af skimmelsvamp, hvorfor Stadslægen havde anbefalet fraflytning af Ejendommen. En sats på 70 % vil nedsætte vurderingen af Ejendommens markedsværdi med ca. 100.000 kr., hvilket yderligere taler for, at der må gives et vist spillerum i ansættelsen af Ejendommens markedsværdi pr. overdragelsestidspunktet.

Som der er argumenteret for ovenfor i afsnit 1, taler alt for, at arbejdet udført af [virksomhed6] er foretaget efter overdragelsen. Det er en unødvendig formalistisk betragtning fra SKAT's side at problematisere dette, når fakturaerne bevisligt er udstedt og betalt af [person1] personligt, og når det øvrige arbejde, som SKAT også problematiserede udførelsestidspunktet for, bevisligt blev udført efter overdragelsen. Den relevante af de to vurderinger, som skønsmanden har foretaget, er derfor vurderingen, hvor arbejdet anses for udført efter overdragelsen.

Denne vurdering lyder på 2.550.000 kr.

Dertil kommer, at vurderingen er foretaget som en beregningsteknisk vurdering 2 år efter overdragelsen, hvorfor der er betydelig usikkerhed vedrørende de værdier, der er anvendt i beregningen. Det gælder både på indtægtssiden, jf. markedsundersøgelserne i bilag 13 og bilag 14, og på udgiftssiden, jf. skønnet over hvilken andel af renoveringsomkostningerne, der kunne overføres til Ejendommens værdi.

En markedsværdi kan aldrig angives 100 % korrekt, og som tallene i nærværende sag viser, er der betydelig usikkerhed knyttet hertil. Da [person1] overtog Ejendommen, gjorde han det på baggrund af en konkret og på daværende tidspunkt udarbejdet vurdering af [virksomhed2], der lød på 2.000.000 kr. Denne vurdering er mindst lige så rigtig som den vurdering, skønsmanden har foretaget 2 år senere.”

Retsmøde i Landsskatteretten

Klagerens repræsentant fastholdt de i sagen nedlagte påstande på retsmødet i Landsskatteretten.

I forhold til den principale påstand gjorde repræsentanten gældende, at de vurderinger, der blev foretaget af ejendommen af [virksomhed4] og [virksomhed2] er retvisende, da vurderingerne blev foretaget før renoveringen af ejendommen. Den vurdering, som skønsmanden har foretaget, var derimod sket efter renoveringen, og derfor bør denne tillægges mindre betydning. Repræsentanten gjorde gældende, at udgifter til renovering er afholdt af klager personligt og ikke af selskabet. Endvidere anførte repræsentanten, at der i syn- og skønsrapporten ikke var medtaget udgifter til administration og vicevært, og at renoveringsomkostninger afholdt af klageren skulle kursfastsættes til mere end 60 %. Repræsentanten gjorde herefter gældende, at det er sandsynliggjort i fornødent omfang, at værdien af ejendommen kan opgøres til 2.000.000 kr. eller i hvert fald væsentlig lavere end skønsmandens vurdering.

I forhold til den subsidiære påstand anførte repræsentanten, at skatteforvaltningslovens kapitel 8, §§ 21-25, om bindende svar ikke er til hinder for, at Landsskatteretten kan tage stilling til prisansættelsen af ejendommen samt at Landsskatteretten kan bekræfte, at prisen skal fastsættes til højere end 2.000.000 kr. Repræsentanten anførte dertil, at Landsskatteretten har grundlaget for at foretage denne vurdering i kraft af de foreliggende vurderinger, syn og skøns-rapporter og øvrige oplysninger.

Skattestyrelsen anførte at SKAT har været berettiget til at besvare det af klager stillede spørgsmål med et nej. Skattestyrelsen henviste til skønsmandens erklæringer og anførte, at repræsentantens indsigelse vedrørende fastsættelse af renoveringsudgifterne til 60 % er besvaret af skønsmanden i dennes svar til spørgsmål 10. Skattestyrelsen anførte, at værdien af ejendommen er højere end 2.000.000 kr., uanset om renoveringsudgifterne er afholdt før eller efter overdragelsen. Den absolutte mindstepris er ifølge skønsmanden 2.500.000 kr., hvorfor det af klageren rejste spørgsmål skulle besvares med et ”Nej”.

Skattestyrelsen anførte i relation til den subsidiære påstand, at såfremt Landsskatteretten måtte finde, at skønsmandens vurdering af ejendommen var fejlbehæftet eller forbundet med usikkerhed, så er det Skattestyrelsen, der som 1. instans skal behandle den konkrete værdiansættelse af ejendommen.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte­ eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningsloven § 2, stk. 1.

Da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslængdeprincippet overholdes, jf. herved ligningslovens § 2, stk. 1. Ved bedømmelsen af, om salget af ejendommen er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Ved værdiansættelse af markedsværdien for fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, skal værdien svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af de indhentede syns- og skønserklæringer af 30. august 2018 og 6. oktober 2019, at værdien på overdragelsestidspunktet er højere end 2 mio. kr.

Det findes ikke på baggrund af det af repræsentanten anførte godtgjort, at syn- og skønserklæringen ikke kan lægges til grund for værdiansættelse af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Det findes endvidere godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 ikke kan anses at være retvisende for værdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Landsskatteretten finder derfor, at det stillede spørgsmål må besvares benægtende.

Ved klagebehandlingen af et bindende svar kan Landsskatteretten alene træffe afgørelse for så vidt angår spørgsmål, SKAT ved afgivelsen af det bindende svar har truffet afgørelse om, jf. herved skatteforvaltningslovens § 11.

Henset til formuleringen af det spørgsmål, der blev stillet til SKAT i forbindelse med anmodningen om det bindende svar og dermed indholdet af den påklagede afgørelse, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at imødekomme det af repræsentanten anførte om, at Landsskatteretten skal sætte en anden handelsværdi i stedet.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.