Kendelse af 29-09-2017 - indlagt i TaxCons database den 12-11-2017

Klageren har anmodet SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

Faktiske oplysninger

Der er givet følgende oplysninger i klagerens anmodning om bindende svar:

"Spørger og hendes nu afdøde mand har igennem mange år drevet og beboet ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen er nu reduceret til godt 10 ha hvoraf godt 2 ha er engjord. Hun er fraflyttet ejendommen i maj 2014.

De seneste år har hun ikke drevet egentlig landbrug på ejendommen og ejendommens stalde er nedrevet. På ejendommen er der en bolig på 128 kvm. samt en garage og værkstedsbygning (gammel lader). Der er således ikke på ejendommen driftsbygninger til en erhvervsmæssig landbrugsdrift.

Ejendommen kan efter vores opfattelse anses for at være en beboelsesejendom. Den er uden egentlige driftsbygninger og jorden er udlagt i natur eller bortforpagtet til hendes søn [person2]. Der er ikke indgået nogen skriftlig forpagtningsaftale mellem Spørger og hendes søn. Der er tale om en mundtlig aftale, de har haft i de seneste 35 år. Den årlige bortforpagtningsafgift er på 16.000 kr. og overskuddet af forpagtningen er for 2014 og 2015 selvangivet med ca. 11.000 kr. jf. vedlagte årsopgørelser.

Vi anbefaler at ejendommen besigtiges.

Vedlagt følger erklæring fra Syddjurs kommune om, at det ikke er muligt at udstykke til selvstændig bebyggelse."

SKAT har i det bindende svar anført følgende indhentede oplysninger:

”Oplysninger indhentet af SKAT og oplysninger fra SKATs systemer

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] blev ved seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering, vurderingen pr. 1/10 2014 vurderet som en landbrugsejendom til en ejendomsværdi på 2.300.000 kr., heraf grundværdi 511.809 kr., samt ejerboligværdi på 1.131.600 kr., vurderet areal 106.809 m².

Den 9. maj 2016 er Ejendomsvurderingen anmodet om en udtalelse ved følgende mail:

"I forbindelse med behandling af en anmodning om bindende svar fra [virksomhed1], [adresse2], [...], [by2] anmodes om en udtalelse med hensyn om ejendommen beliggende, [adresse1], [by1], ejendoms nr. [...], kan vurderes som en beboelsesejendom, samt en udtalelse om handelsværdien for 8 ha jord fra ejendommen.

Ejendommens ejer [person1] påtænker at overdrage hele ejendommen til hendes søn [person3] eller overdrage 8 ha jord fra ejendommen for 93.000 kr. pr. ha.

Anmodningen om en udtalelse er begrundet i, at der vil blive tale om en handel mellem interesseforbundne parter, og at ejendommens samlede areal udgør 10,6809 ha."

Den 2. juni 2016 har Ejendomsvurderingen fremsendt følgende udtalelse:

"Besigtigelse af ejendom

Ejendommen er besigtiget d. 27. maj 2016. Til stede ved besigtigelse var ejers søn [person3].

Beskrivelse af ejendommen.

Ejendommen er beliggende tæt op ad hovedvejen [adresse1] ca. 7 km sydøst for [by3]. Til ejendommen hører et jordtilliggende på 10,6809 ha, alt beliggende i landzone. Hele arealet er landbrugsmæssigt noteret. Af arealet er ca. 2 ha engjord, og ca. 8 ha er agerjord, der betegnes som værende sandjord - bonitet 1. Agerjorden er pt. tilsået med vinterrug.

Ifølge BBR har stuehuset et bebygget areal på 138 m² heraf 14 m2 udestue. Opført i 1975 i røde sten med eternittag. Huset fremstår som oprindeligt opført, og der er således ikke sket modernisering. Alm. god vedligeholdelsesstand.

Lade ifølge BBR opført i 1946 på 100 m². Fremstår dels i puds dels i profilplader. Almindelig vedligeholdelsesstand.

Udtalelse

SKAT Ejendom skal udtale, at på det foreliggende grundlag, de nuværende planforhold og efter besigtigelse af ejendommen kan den vurderingsmæssige status passende fastholdes som landbrug.

Ved frasalg af 8 ha jord kan handelsværdien for dette areal passende ansættes til 920.000 kr. svarende til 115.000 kr. pr. ha.

Begrundelse

Set ud fra en samlet bedømmelse er ejendommen at betragte som en landbrugsejendom. Der er herved henset til ejendommens jordtilliggende, ejendommens karakter, samt det forhold at den landbrugsmæssige del af ejendommen anses at udgøre den værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom.

Ved fastsættelsen af handelsværdien for 8 ha jord er henset til dels analyse af salg af jord i området, dels jordens beskaffenhed- sand samt jordens arrondering."

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret begge klagerens spørgsmål med ”Nej”.

SKAT har bl.a. begrundet afgørelsen med følgende:

”Generelt

Ved en overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af Boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i Boafgifts-lovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktiverne som udgangspunkt overdrages til værdien i handel og vandel.

Til brug for værdiansættelsen af disse aktiver er der udarbejdet vejledende retningslinjer i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.)

Efter cirkulærets pkt. 6 kan en overdragelsessum for en fast ejendom godkendes, når den ligger indenfor den seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering plus/minus 15 %. Forudsat at der efter cirkulæret pkt. 8 ikke er sket faktiske og retlige ændringer vedrørende ejendommen og som ikke indgår i den seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering.

Den samlede kontantomregnede afståelsessum for en fast ejendom fordeles på driftsbygninger, jordtilliggende, stuehus og driftsmidler, i henhold til reglerne i Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og Afskrivningslovens § 45.

Den samlede afståelsessum og fordelingen heraf er undergivet SKATs prøvelse i henhold til reglerne i Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og Afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Ved afståelse af fast ejendom skal der opgøres en fortjeneste eller et tab efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven.

En fortjeneste kan være skattefri efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og som har følgende ordlyd:

"Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse."

Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit C.H. 2.1.15.5 om reglerne for hvornår fortjenesten ved salget af en ejerbolig er skattefri omhandler bl.a. følgende om mindre landbrug:

"Mindre landbrugsejendomme - skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller stuehusreglen i EBL § 9.

Ved salg af mindre landbrugsejendomme vil den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have ikke være skattepligtig. Det er en betingelse at landbrugsejendommen er omfattet af VUL § 33, stk. 4, og at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand.

Ved salg af mindre landbrugsejendomme kan det være af betydning, om ejendommen er skattefri efter parcelhusreglen eller om ejendommen er omfattet af stuehusreglen i EBL § 9.

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, kan være omfattet af parcelhusreglen. Se EBL § 8, stk. 1.

Bliver ejendommen omvurderet til en beboelsesejendom vil reglerne i EBL § 8 finde anvendelse og fortjenesten ved afståelse af hele ejendommen er således skattefri.

Vurderingsmæssigt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha som udgangspunkt som landbrug og bliver vurderet som landbrugsejendomme. For landbrugsejendomme med et lille jordtilliggende indgår forholdet mellem ejendommens værdi som henholdsvis beboelse og som landbrug i vurderingen af, om ejendommen kan betragtes som en landbrugsejendom. Dette beror på en samlet bedømmelse af forholdene. De små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil derfor alt efter de konkrete forhold kunne vurderes som enten beboelsesejendomme eller som landbrugsejendomme. Det er derfor konkrete forhold, der er afgørende for, om ejendommen vil kunne blive omvurderet til en beboelsesejendom og hermed vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8 eller med delvis beskatning efter de særlige regler for landbrugsejendomme i ELB § 9. Se SKM2012.176.LSR, hvor fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom, der på afståelsestidspunktet ikke havde mistet sin karakter af landbrugsejendom, ikke kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen i EBL § 8, men var omfattet af EBL § 9. Se også SKM2014.414.SR, hvor ejendommen ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, da ejendommen på afståelsestidspunktet fortsat var vurderet som en landbrugsejendom og ejendommen også af de nye ejere blev anvendt til landbrug. Se også SKM2012.441.LSR, hvor en del af en tidligere landbrugsejendom ikke kunne sælges skattefrit efter EBL § 8, da afståelsen fandt sted inden udstykning af ejendommen var endelig gennemført, og da ejeren ikke havde beboet den nye ejendom, der opstod efter udstykningen."

Den juridiske vejledning 2016-1, afsnit C.H. 2.1.5.1 omhandler afståelse af en fysisk del af en fast ejendom og indeholder bl.a. følgende:

"Regel om afståelse af en fysisk del af en fast ejendom

Ved afståelse af en fysisk del af en fast ejendom forstås en afståelse, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor en del af en fast ejendom overdrages betinget af udstykning. Afståelse af en del af en fysisk fast ejendom betyder således, at den fulde ejendomsret til en del af den faste ejendom bliver overdraget. Se EBL § 3 A.

[...]

Konkret

Spørgsmål 1:

[person1] kan ikke sælge ejendommen beliggende [adresse1], [by1] skattefrit efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, da ejendommen anses en landbrugsejendom, hvilket fremgår af seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering.

Der er endvidere ved afgørelsen lagt vægt på Ejendomsvurderingens udtalelse.

Til bemærkningerne modtaget den 23. juni 2016 til det fremsendte udkast til bindende svar, skal det bemærkes, at SKAT fortsat er af den opfattelse, at ejendommen er korrekt vurderet. Der er herved henset til at ejendommen har været besigtiget og at Ejendomsvurderingen i sin udtalelse har taget højde for ejendommens forhold, herunder også jordens arrondering.

Der ses ikke med de fremsendte bemærkningerne at være fremkommet nye faktiske oplysninger, der vil give grundlag for en ændring af besvarelsen af spørgsmål 1.

I de fremsendte bemærkninger er der henvist til et ikke offentliggjort bindende svar. Hertil skal det bemærkes, at et ikke offentliggjort bindende svar alene gælder for spørgerens skattemæssige forhold. Endvidere kan SKAT ikke kommentere et sådant bindende svar på grund af reglerne om tavshedspligt.

Spørgsmål 1 besvares med et "Nej".

Spørgsmål 2:

[person1] kan ikke overdrage 8 ha jord fra ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til hendes søn [person3] for 93.000 kr. pr. ha uden gaveafgiftsmæssige konsekvenser, da handelsværdi på 115.000 kr. pr. ha anses for passende.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på Ejendomsvurderingens udtalelse.

Endvidere er der henset til, at de 8 ha jord fra ejendommen ikke udgør en selvstændig vurderet ejendom, som kræves for at ovennævnte cirkulære ru. 185 af 17. november 1982, pkt. 6 kan finde avenendelse.

Spørgsmål 2 besvares med et "Nej".”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], kan sælges skattefrit efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, og at SKATs svar på spørgsmål 1 derfor skal ændres til ”Ja”.

Klagerens repræsentant har ligeledes nedlagt påstand om, at [person1] kan overdrage 8 ha jord, tilhørende ejendommen beliggende [adresse1], [by1], til hendes søn [person2] for kr. 93.000 pr. ha uden at dette udløser gaveafgift, og at SKATs svar på spørgsmål 2 derfor skal ændres til ”Ja”.

Repræsentanten har hertil anført:

”Ejendommen må efter vores opfattelse anses for, at være en beboelsesejendommen. Den er uden egentlige driftsbygninger og klager har udelukkende anvendt ejendommen som beboelse de seneste 35 år.

For så vidt angår vurderingen af om ejendommen i forhold til EBL § 8 kan afstås skattefrit skal vi bemærke, at det afgørende er hvorvidt den pågældende ejer har anvendt ejendommen som en beboelsesejendom eller som landbrugsejendom. [person1] har helt klart anvendt ejendommen som en beboelsesejendom. Evt, landbrugsmæssig anvendelse har udelukkende bestået i, at 8 ha af ejendommen har været forpagtet ud til hendes søn de seneste 35 år. Dette har givet hende en årlig indkomst på 11.000 kr. Denne indkomst må anses for uvæsentlig sammenhold med værdien af at have bolig på ejendommen.”

Landsskatterettens afgørelse

Spørgsmålet vedr. skattefri ejendomsavance, jf. ejendomsavancelovens § 8.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne nævnt i bestemmelsens nr. 1, 2 eller 3.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er en undtagelsesbestemmelse, der i visse situationer giver mulighed for, at fortjenesten ved salg af en ejendom, der har tjent til bolig for ejeren eller hans husstand, ikke skal medregnes ved opgørelsen af den pågældendes skattepligtige indkomst.

Ved salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Anvendelsen af denne regel er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1.

Det afgørende tidspunkt ved bedømmelsen af om en ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller § 9, stk. 1, er afståelsestidspunktet. Ejendommens vurderingsmæssige status er ikke ene afgørende herfor. Det afgørende er, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug, men til beboelse, jf. SKM2003.11.DEP.

Det lægges i sagen til grund, at Ejendomsvurderingen i SKAT har anset ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for at være korrekt vurderet som landbrugsejendom. Endvidere lægges det til grund, at ejendommen var på 10,6809 ha, og at et jordtilliggende på 8 ha. i 35 år har været bortforpagtet til klagerens søn.

Der er lagt vægt på, at ejendommens jordtilliggende har været drevet landbrugsmæssigt af sønnen som forpagter i de seneste 35 år af ejertiden, og at ejendommen har et jordtilliggende på mere end 5,5 ha, hvilket som udgangspunkt medfører, at ejendommen skal henføres til landbrugsmæssig benyttelse, jf. SKM2012.176.LSR.

Retten finder, at ejendommen på tidspunktet for anmodningen om bindende svar ikke har mistet sin karakter af landbrugsejendom, og at der derfor var tale om en landbrugsejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Avancen ved et salg af ejendommen vil derfor ikke være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Spørgsmålet vedr. overdragelse af 8 ha jord, til klagerens søn uden at dette udløser gaveafgift.

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved en overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktiverne som udgangspunkt overdrages til handelsværdien.

I henhold til værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, må SKAT acceptere en værdiansættelse der ligger indenfor 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Jordtilliggendet er ikke selvstændigt vurderet. Pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, finder derfor ikke anvendelse, jf. SKM1997.185LSR.

Vurderingen af, hvorvidt den påtænkte overdragelse vil medføre gaveafgift for modtageren, må derfor tage udgangspunkt i jordens handelsværdi.

SKAT har ved afgivelsen af det bindende svar, lagt vægt på Kundeservice Ejendoms vurdering af handelsværdien for de 8 ha. jord, som er ansat til kr. 920.000, svarende til kr. 115.000 pr. ha.

Retten finder, ud fra det i sagen oplyste, ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs bindende svar på de på påklagede spørgsmål.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.