Kendelse af 03-05-2019 - indlagt i TaxCons database den 09-11-2019

Faktiske oplysninger

Klageren købte i 1994 ejendommen [adresse1], [by1], i lige sameje med sin tidligere samlever. Købsprisen var på 708.000 kr., hvor af de 425.000 vedrørte køb af jord og driftsbygninger, klagerens andel heraf udgjorde således 212.500 kr.

Den 4. juli 2014, solgte klageren sin andel af ejendommen til den tidligere samlever for 1.012.916 kr. Overtagelsesdatoen for ejendommen var den 1. januar 2014. Handelsværdien for halvdelen af ejendommen var fastsat til 1.585.365 kr. Differencen mellem handelsværdi og salgspris var således på 572.449 kr.

Klageren boede på ejendommen fra den 1. september 1994 til den 8. august 2012, hvor samlivet ophørte.

Afståelsessummen var ifølge overdragelsesaftalen 1.012.915,75 kr. med følgende fordeling:

Af skødets pkt. 1.1. fremgår:

"1.1 Ejendommen med tilbehør og særlige vilkår

Ejendommen sælges med det på grunden beliggende stuehus samt gl. staldbygning, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger m.v.

De på ejendommen beliggende driftsbygninger til rideskole - ridehal, halmlade og løsdriftsstald er alle opført for købers regning og er således ikke en del af handelen."

Af skødets pkt. 6.1 fremgår:

"Ejendommen er pr. 1. november 2012 vurderet til kontant ejendomsværdi kr. 3.350.000, heraf kontant grundværdi kr. 900.200, stuehusværdi 807.700, driftsbygninger 1.687.800

Købesummen fordeles forholdsmæssigt med kr. 403.850,00 for den ideelle andel af stuehus, kr.450.100,00 for den ideelle andel af jorden og kr. 158.965,75 for staldbygningen. "

Den offentlige ejendomsvurdering er pr. 1. oktober 2012 og 1. oktober 2014 sat til 3.350.000 kr.,

med følgende fordeling:

I forbindelse med bindende svar afgivet den 18. december 2012, har SKATs ejendomsvurderingafdeling givet en udtalelse om handelsprisen for ejendommen. De har vurderet handelsprisen til at være 3.395.700 kr. med følgende fordeling:

Der har i forbindelse med sagen fra den tidligere samlevers side være stillet Bindende svar til SKAT, om den skattemæssige behandling af kompensationsbeløbet, som klageren via handlen yder samleveren.

Af Bindende svar af 18. december 2012 fremgår:

"Spørgsmål 1:

Kan [person1] købe ejendommen [adresse1], [by1], af sin samlever [person2] til en handelspris på 1.035.365, uden at SKAT statuerer, at der foreligger gave?

Spørgsmål 2:

Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, ønskes oplyst gavens størrelse.

Spørgsmål 3:

Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, ønskes ligeledes oplyst, om gaveydelsen er skattepligtig eller omfattet af gaveafgiftsreglerne?"

SKAT har svaret:

Generelt:

Overdragelse af fast ejendom, skal efter praksis ske til handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen.

Overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer, kan ske efter reglerne i cirkulære nr. 185 af 17/11-1982, under forudsætning af at familiemedlemmerne er omfattet af boafgiftslovens (BAL) § 22.

I henhold til dette cirkulære kan overdragelsen ske til den senest kendte vurdering +/- 15 %, hvorefter skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

Forudsætningen for at overdragelse kan ske efter disse regler, er bl.a., at der ikke er indtruffet faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger, eller ændret zonestatus, der endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien, jf. cirkulære 185 af 17/11 1982 punkt 8.

BAL § 22 opremser den personkreds som indbyrdes kan give gaver, hvis samlede beløb ikke overstiger et grundbeløb på 58.700 (2012).

Personer, som har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, er omfattet af § 22, stk. 1 litra d.

Efter BAL § 23 skal der betales 15 % i afgift af gaver til personer som nævnt i § 22, stk. 1, litra a-e.

Af den juridiske vejledning 2012-2, afsnit C.A.6.1.2.1, fremgår det, at som udgangspunkt skal en person, der modtager en ydelse fra sin tidligere samlever, betragte ydelsen som en gave og regne den med i opgørelsen af sin indkomst.

Når man skal afgøre, om en person skal betale indkomstskat af en ydelse, som han/hun har modtaget fra en tidligere samlever, er det afgørende, om modtageren har et retskrav på kompensation.

Hvis modtageren har et retskrav på kompensation, er der ikke tale om en gave, og modtageren skal derfor ikke betale indkomstskat. Se UfR1986.22H, UfR 1986.435H, VLD 9.4.1981, (skd 58.295) og TfS 1994,164LSR.

Konkret: Spørgsmål 1:

[person1] og [person2] er ikke gift. De har dog været samboende i mere end 2 år på ejendommens overdragelsestidspunkt, og er således omfattet af BAL § 22.

Parterne ønsker at overdrage [person2]s halvdel af ejendommen til [person1] til 1.035.365 kr. Denne overdragelsessum er mindre end minus 15 % af den seneste offentlig ejendomsvurdering, og cirkulæret ønskes ikke anvendt.

Parterne er enige om, at handelsprisen for hele ejendommen er 3.170.730 kr. For at udligne formue- forskellen mellem [person1] og [person2], som er opstået i årenes løb, er parterne enige om, at [person2]s andel af ejendommen er 1.035.365 kr.

Handelsprisen 3.170.730 kr., som parterne er enige om, som værende overdragelsessummen for hele ejendommen, fremgår af oplysning til vurderingsmyndigheden ved besigtigelsen den 19. no- vember 2012.

Ejendomsvurderingen ved SKAT har udtalt at handelsprisen som parterne er enige om, 3.170.730 kr. for hele ejendommen, kan godkendes som handelsprisen på nuværende tidspunkt.

Såfremt overdragelsen af 50 % ejendommen til [person1] fra [person2] skal ske uden gaveafgiftsberegning, skal overdragelsen ske til 50 % af handelsværdien, altså 1.585.365 kr.

Formueforskydningen, som er opstået i årenes løb kan ikke indgå i fastsættelsen af handelsprisen på ejendommen. Formueforskydningen er gave, eller evt. et skattefrit kompensationsbeløb.

Spørgsmål 2:

Det er SKATs opfattelse, at gavens eller kompensationsbeløbets størrelse er forskellen mellem den konkrete overdragelsessum på 1.035.365 kr., og den godkendte handelspris på 50 % af 3.170.730 kr., 1.585.365 kr., altså 550.000 kr.

Spørgsmål 3:

BAL § 22 indeholder oplysning om, hvem der afgiftsfrit kan modtage gaver.

[person1] og [person2] har været samboende i mere end 2 år, og opfylder betingelsen i BAL § 22, stk. 1, litra d., og er omfattet af den personkreds, som afgiftsfrit kan modtage gaver, når beløbet ikke overstiger 58.700 kr. (2012).

I BAL § 23 er det bestemt, at værdien af gaven, som ligger ud over beløbet i § 22, skal gaveafgiftsberigtiges med 15 %.

Det er SKATs opfattelse, at [person1] og [person2] er omfattet af BAL §§ 22-23, og at de således skal betale 15 % i gaveafgift for det beløb, som gaven overstiger beløbet i § 22.

Der er i det bindende svar ikke taget stilling til om hele, eller en del af differencen mellem handelsprisen og den aftalte pris er gave, eller kan anderkendes som et kompensationsbeløb."

SKATs afgørelse

SKAT har ansat ejendomsavance til 751.572 kr.

SKAT har som begrundelse anført:

"Fastsættelse af salgssum

I henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 har skattemyndighederne hjemmel til at efterprøve parternes kontantomregnede afståelsessum, samt fordelingen på aktiver. Det følger af juridisk vejledning og retspraksis, at afståelsessummen kan prøves ved overdragelse mellem uafhængige parter såvel som ved overdragelse mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse mellem uafhængige parter må forskellen mellem den aftalte fordeling af den samlede overdragelsessum for grund og bygninger m.v. i forhold til de fastlagte værdiansættelser på grundlag af ejendomsvurderingen være særlig klar og tydelig, således at korrektion alene sker, hvor værdiansættelsen er åbenbart forkert.

Det er SKATs opfattelse, at du (som sælger) og køber af ejendommen ikke har modstridende interesser med hensyn til fastsættelse og fordelingen af salgsprisen, da du har solgt din andel til din tidligere samlever, og som du har børn med. Endvidere er det oplyst, at det er din tidligere samlever, der har afholdt alle udgifter til opførelse af en løsdriftsstal i 2002, en hal til halm i 2005 og en ridehal i 2005. Ved højere salgspris, ville hun således komme til at betale to gange for forbedringerne. Ved en højere salgspris vil du få en større avance, og det må formodes, at du ikke er interesseret i at blive beskattet at din tidligere samlevers virksomheds bidrag.

Yderligere omfatter den fastsatte pris ikke hele den faste ejendom. Der er ifølge aftalen overdraget "Ejendommen sælges med det på grunden beliggende stuehus samt gl. staldbygning, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantning m.v.

De på ejendommen beliggende driftsbygninger til rideskole - ridehal, halmlade og løsdriftsstald er alle opført for købers regning og er således ikke en del af handelen."

Den af jer fremkommende pris er fastsat således, at der betales for den ideelle andel af stuehus og jorden, og en andel af driftsbygningerne. Da ejendommen er købt i lige sameje i 1994 betyder det, at I ejer en ideel andel af ejendommen, med dertilhørende grund, stald, lade m.v. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom gælder reglerne for helsalg, så en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen, der svarer til den ideelle andel, lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab ved salget af den ideelle andel.

Det betyder at uanset, en del af den faste ejendom er i din tidligere samlevers virksomhed, ejer du en ideel andel heraf, og det er den ideelle andel der afstås.

Det er ikke muligt at holde en del af den faste ejendom, udenfor den samlede ejendom. Begrebet fast ejendom fortolkes med anvendelsen i udstykningsloven, her fremgår af§ 1, "Ved en samlet fast ejendom forstås i denne lov

Stk. 2. Hvis en samlet fast ejendom er noteret i matriklen som en landbrugsejendom, omfatter den tillige arealer, der ifølge lov om landbrugsejendomme skal henregnes til landbrugsejendommen."

Det er således det samlede matrikelnummer der danner grundlag for ejendommen og omfanget heraf Ifølge tinglysningslovens § 19, er det muligt at opføre en bygning på lejet grund og få denne tinglyst med en anden ejer end grundens. Men da der er sammenfald mellem ejer af bygningen og grunden, kan der ikke etableres en særskilt ret over bygningen. Se hertil U 1983.449V der fastslår at selvom den pågældende landbrugsbygning, der er opført af sælger, er beliggende på det areal af landbrugsejendommen, som sælger har udlejet til køberen af bygningerne, findes de dog fortsat sammen med landbrugsejendommen at udgøre en bestemt fast ejendom. Det var tale om salg af nogle driftsbygninger på ejendommen, men ikke dem alle.

Dette følger af enhedsgrundsætningen i tinglysningslovens § 10, stk. 1 om "bestemt fast ejendom" og af tinglysningslovens § 38, hvorefter rettigheder i grunden også omfatter eventuelle bygninger, som opføres på denne. Højesteret har i afgørelsen gengivet i U1985.305H fastslået følgende: "Det tiltrædes, at tinglysningslovens § 19 ikke giver hjemmel til særskilt afståelse af en ejendommens ejer tilhørende bygning på grunden, og at skødet derfor med rette er afvist i medfør af lovens § 10, stk. I." I situationer, hvor der er sammenfald af ejendomsretten, tillægges det derfor heller ikke vægt tingsretligt, at grund og bygning er registreret separat i tingbogen.

Det er således ikke muligt at holde en del af den faste ejendom udenfor salgssummen.

SKAT har således adgang til at ændre den af jer fastsatte salgspris. Overdragelse af fast ejendom, skal efter praksis ske til handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen.

Den offentlige ejendomsvurdering er pr. I. oktober 2012 og I. oktober 2014 3.350.000 kr. og Ejendomsvurderingen [by2] har den 18. december 2012 udtalt at ejendommens handelsværdi er 3.395.700 kr. I forbindelse med Ejendomsvurderings besigtigelse af ejendommen den 19. november 2012, er en handelspris på 3.170.730 kr. oplyst, og denne pris ligger indenfor skønsusikkerheden.

Videre er der oplyst i forbindelse med det bindende svar, at for at udligne formueforskellen mellem dig og din tidligere samlever, som er opstået i årenes løb, er I enige om, at din andel af ejendommen er 1.035.365 kr. Som svar herpå, er det oplyst, at en formueforskydning ikke kan indgå i fastsættelsen af handelsprisen på ejendommen. Der skal derfor tages udgangspunkt i den af jer aftalte salgspris oplyst den 19. november 2012 til Ejendomsvurderingen, da denne ligger indenfor den skønsusikkerhed der er forbundet med Ejendomsvurderingens skønnede pris.

Prisen for ejendommen sættes til 3.170.730 kr. halvdelen her af er 1.585.365 kr. Det er 572.449 kr. højere end den af jer fastsatte pris på 1.012.916 kr.

Fordeling af salgssummen

Som beskrevet ovenfor har SKAT adgang til at efterprøve fordelingen af salgssummen på aktiverne. Da jeres fordeling ikke tager højde for værdien af driftsbygningerne er den derfor forkert, og skal ændres.

Salgssummen er aftalt til 1.012.915,75 kr. med følgende fordeling:

50 %Andel

Ejendomsvurderingen [by2], har i forbindelse med afsigelse af bindende svar den 18. december 2012, udarbejdet følgende fordeling.

Det er Ejendomsvurderingens fordeling af slagssummen på aktiverne, der lægges til grund ved den efterfølgende beregning af ejendomsavance, hvor salgssummen skal være 1.585.365 kr.

Fradrag i salgsomkostninger.

Omkostninger der er en direkte følge af salget af en ejendom, og som sælger afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen, det følger af Ejendomsavancebeskatningsloven § 4. Det omfatter eksem­ pelvis advokat, ejendomsmægler og tinglysningsafgift. Det er således udgifter med nær tilknytning til den opnåede salgssum.

Advokatomkostninger

Udgifter til advokat er delt op på to faktura på henholdsvis 16.250 kr. fakturadato den. 18. november 2014 og 40.663 kr. med forfaldsdato den 30. august 2013. Der fremgår ingen fakturadato.

Da regningen på 40.663 kr. har forfaldsdato ca. et år før underskrevet købsaftale på salget af [adresse1], kan den ikke anses som i nær tilknytning til salget, og kan derfor ikke fratrækkes i salgssummen.

Udgifter til [virksomhed1]

Der er to faktura fra [virksomhed1], den ene på 1.678,75 kr. fakturadato den 31. december 2012 og den anden på 2.945.63 kr. fakturadato den 24. januar 2013.

Da det er mere end et år før salget af [adresse1], kan de ikke anses for nær tilknytning til salget, og kan derfor ikke fratrækkes i salgssummen.

[virksomhed2]

Vi har ikke modtaget dokumentation for udgiften på 7.500 kr. til [virksomhed2], og udgiften kan derfor ikke fratrækkes i salgssummen.

Tingslysningsafgift

Af fremsendte skøde, er oplyst en tinglysningsafgift på 11.760 kr. halvdelen af dette beløb er 5.880 kr. I opgørelsen af ejendomsavancen er medtaget et beløb på 6.580 kr. Der er medtaget 700 kr. for meget i tingslysningsafgift, som ikke kan fratrækkes i salgssummen.

Nyt fradrag i salgsomkostningerne.

Der kan på baggrund af ovenstående fradrages følgende i salgssummen. Handelsomkostninger advokat 16.250 kr.

Handelsomkostninger [virksomhed1] O kr.

[virksomhed2] O kr.

Tinglysnings afgift 50 % 5.880 kr.

Total 22.130 kr.

Ny avanceopgørelse.

Ud fra korrigerede salgssum og regulering af omkostninger i forbindelse med købet, bliver avanceopgørelsen som følgende:

(......)

Skattestyrelsen har supplerende til klagen udtalt:

"Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen. Skattestyrelsen skal præcisere, at det kun er forbedringsudgifter betalt af [person2], som kan medtages i ejendommen anskaffelsessum.

Repræsentanten angiver:"/ skødet burde der være anført 50 % af den fulde salgssum, og en del af berigtigelsen ville da være udligning af [person2]s gæld til [person1], da hun havde betalt samtlige forbedringsudgifter.

Vi må derfor fastholde, at anskaffelsessummen skal forhøjes med 50 % af de afholdte forbedringsudgifter, idet disse jo netop er afholdt af [person2], men betalingen sker først i forbindelse med overdragelsen af den ideelle andel til den tidligere samlever"

Skattestyrelsen finder det ikke dokumenteret, at der foreligger et sådant lånearrangement, hvor [person1] har afholdt samtlige udgifter (løbende driftsudgifter såvel som forbedringer på drifts­ bygningerne) på etableringstidspunktet af rideskolen, og at [person2] i tilfælde af samlivsophør, skal tilbagebetale sin andel af drifts- og forbedringsudgifter. Det fremgår bl.a. af det bindende svar af 15. december 2012 og af 18. november 2013, at det er [person1] der har afholdt samtlige udgifter. Det underbygges yderligere af, at i skødets punkt 1.1. er anført at: "De på ejen­ dommen beliggende driftsbygninger til rideskoleridehal, halmlade og løsdriftsstald er alle opført for købers regning". Der kan således ikke være tale om, at betalingen først skal finde sted ved salg af 50 % af ejendommen til [person1]. [person2] har heller ikke løbende tilkendegivet, at han har afholdt forbedringsudgifter ved at have afskrevet på de forbedringsudgifter, som benyttes erhvervsmæssigt af rideskolen.

[person2] har på den baggrund ikke afholdt nogle af udgifterne, og kan derfor ikke med­ tage en andel på 50 %, som en del af ejendommens anskaffelsessum.

Skattestyrelsen er af den opfattelse at principperne i TfS 1999.35.LSR kan ligges til grund. I denne afgørelse er det kun forbedringsudgifter afholdt af ejeren, der kan medtages i ejendomsavanceopgø­ relsen. Repræsentanten har henvist til TfS 1999.25 LSR, hvilket anses som en tastefejl.

Derudover henviser vi til det bindende svar af 15. december 2012 der angiver: "formueforskydningen, som er opstået i årenes køb kan ikke indgå i fastsættelsen af handelsprisen på ejendommen.

Formueforskydningen er gave, eller evt. et skattefrit kompensationsbeløb.

Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen, inden Skatteankestyrelsen træffer afgørelse i sagen."

Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Klagen vedrører spørgsmålet om der er sket en overdragelse mellem tidligere samlevende på sådan vilkår at der er tale om skattepligtig gave.

Klager og samleveren har i indkomståret 1994 anskaffet ejendommen [adresse1], [by1], i lige sameje.

De har været samlevende indtil 8/8 2012, hvor samlivet ophørte og klager fraflyttende ejendommen.

Klager afhænder sin andel til sin tidligere samlever med virkning fra og med 4/7 2014.

Det fremgår af sagen at der er enig om at ejendommen skal overdrages til den faktiske handelspris på overdragelsestidspunktet, uanset hvorledes finansieringen af nybygninger m.m. er foretaget.

Samleveren har anvendt ejendommen i sin virksomhed, og har afholdt udgifterne til opførelse af en ridehal, halmlade og løsdriftsstald, hvilket er særskilt bemærket i skødet, at disse enheder ikke indgår i handlen.

Der er således opstået en skævdeling for ejendommens værdi, da parterne skal opgøre købs- og salgssummen ud fra ejendommens handelsværdi.

Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen at ud fra de nu foreliggende oplysninger, at der ikke imellem parterne har været en hensigt om at overføre gaver, jf. betingelserne i skødet.

Værdiforøgelsen som indgår i ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, skal reguleres med et kompensationsbeløb:

Skattestyrelsen er således enig at den skattepligtige del af avance ved salget af ejendommen skal opgøres som:

Afståelsessum stald og jord 1.186.340,- kr

- Kompensationsbeløb - 572.449,- kr.

613.891,- kr.

Anskaffelsessum - 449.250,- kr.

Avance til beskatning 164.641,- kr.

Avancen på stuehuset er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, idet klager har haft bopæl på ejendommen i mere end 2 år."

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, ejendomsavancen skal reguleres for forbedringsudgifter og, at der ved avanceopgørelsen sker pristalsregulering af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5A, i stedet for bundfradrag efter § 6, stk. 2. Endelig tages der forbehold for SKATs kontantomregning.

Til støtte for påstanden har repræsentanten fremført:

"Den af SKAT opgjorte ejendomsavance ved salg af 50 % af [adresse1], [by1] på

751.572 kr. påstås nedsat med yderligere anskaffelsessum (forbedringsudgifter afholdt i ejertiden) svarende til den ideelle ejerandel af ejendommen på 50 %.

Vi har ikke været i stand til at fremskaffe oplysningerne om forbedringer på ejendommen i ejertiden, jf. senere herom.

I stedet for bundfradraget i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 2, ønskes anskaffelsessummen m.v. pristalsreguleret efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A.

Endelig tages forbehold for den af SKAT foretagne kontantomregning, hvor den nominelle restgæld på 412.916 kr. er omregnet til kontant 432.000 kr., idet det er vores umiddelbare opfattelse, at gæld, der kan indfries til 100, ved kontantomregningen ikke kan fastsættes til mere end pari.

Baggrund

I 1994 købte [person2] sammen med sin daværende samlever [person1] en landbrugsejendom beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen blev købt i lige sameje.

Samlivet blev ophævet i 2012, hvor [person2] flyttede fra ejendommen. Der var tale om en "hård" samlivsophævelse, hvor blandt andet delingen af parrets aktiver voldte problemer. Som følge heraf havde begge parter hyret advokathjælp.

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] skulle overtages af [person1], hvilket betød, at vor klient skulle overdrage/sælge den ham tilhørende ideelle andel på 50 %. Ved advokaternes mellemkomst fandt man dog rimeligt hurtigt ud af, at den samlede handelsværdi for ejendommen udgjorde 3.170.730 kr.

Den 12. oktober 2012 bad [virksomhed1] I/S SKAT om et bindende svar på de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af 50 % af ejendommen fra [person2] til [person1]. Der anmodes blandt andet om svar på de skattemæssige konsekvenser, såfremt [person2] overdrager sin ideelle andel til 1.035.365 kr. Baggrunden for denne "lave" overdragelsessum var, at [person1] i ejertiden havde afholdt væsentlige forbedringsudgifter m.v. på ejendommen.

Af de faktiske oplysninger i det bindende svar fremgår, at parterne var enige om, at handelsprisen for hele ejendommen udgjorde 3.170.730 kr., hvoraf 50 % udgør 1.585.365 kr. Prisen var dog ikke oprindeligt oplyst ved indgivelsen af anmodningen om det bindende svar, men kom først frem under sagens behandling.

SKATs svar var, at ejendommen skulle overdrages til den "korrekte" handelsværdi.

Ejendomsvurderingen ved SKAT besigtigede ejendommen den 19. november 2012 og fandt, at handelsværdien for hele ejendommen passende kunne ansættes til 3.350.000 kr. Da den af parterne reelt aftalte handelsværdi udgjorde 3.170.730 kr., udtalte SKAT, at denne værdi kunne godkendes henset til skønsusikkerheden.

Kopi af det bindende svar vedlægges til orientering.

Først i 2014 skete overdragelsen af ejendommen. [person2] overdrog sin ideelle andel på 50 % af ejendommen til [person1] for 1.012.920 kr.

Kopi af skødet følger vedlagt.

I forbindelse med indgivelse af selvangivelsen for [person2] for indkomståret 2014 anvendes salgssummen i skødet ved opgørelsen af den skattepligtige avance.

Salgssummen i skødet på 1.012.920 kr. svarer stort set til den nedsatte overdragelsespris, der blev anført i anmodningen om det bindende svar, nemlig 1.035.365 kr. Differencen skyldes alt andet lige afdrag på prioritetsgæld i den mellemliggende periode.

Forskellen mellem den af parterne aftalte handelsværdi, og den i skødet anførte lavere værdi skyldes, som det fremgår af det bindende svar, at [person2] havde en gæld til [person1].

Begrundelse m.v. for vores påstand

Vi er naturligvis enige i, at det er den korrekte handelsværdi, der skal anvendes ved opgørelsen af den skattepligtige avance. Handelsværdien for 50 % af den ideelle andel af ejendom er ubestridt 2.585.365kr. Den af SKAT foretagne fordeling af handelsværdien på grund af bygninger har vi ingen bemærkninger til, ligesom vi kan acceptere beskæringen af salgsomkostninger.

SKAT har som begrundelse for anvendelsen af den korrekte handelsværdi anført, at når man er ejer 50 % af en ejendom, så er der tale om en ideel andel af hele ejendommen, uanset hvorledes udgifter til forbedring, løbende drift m.v. måtte være fordelt mellem ejerne. Som anført oven for er vi enige heri, og avanceopgørelsen skal derfor foretages ud fra en salgssum på 1.585.365 kr.

SKAT anfører endvidere, at der er givet en gave fra [person1] til [person2] på 572.449 kr. svarende til forskellen mellem den selvangivne salgspris (prisen ifølge skødet) og den korrekte salgspris (den handelsværdi parterne var enige om, og som er accepteret af SKAT). Denne gavebetragtning er vi ikke enige i, hvilket kan begrundes med blandt andet følgende:

Da der i forbindelse med selvangivelsen for salgsåret/indkomståret 2014 opgøres en avance på ejendommen, medtages kun den oprindelige anskaffelsessum i 1994. Forklaringen herpå er naturligvis, at når man anvender e "nedsat" salgspris på grund af økonomiske mellemværender mellem parterne, hvori indgår opførelsesudgifterne til løsdriftsstald i 2002, hal til halm i 2005 og ridehal i 2005, så medtager man ikke disse forbedringsudgifter i anskaffelsessummen.

SKAT har på side 3 i sagsfremstillingen blandt andet anført følgende:

"Da ejendommen er købt i lige sameje i 1994 betyder det, at I ejer en ideel andel af ejendommen, med dertilhørende grund, stald, lade m.v. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom gælder reglerne for helsalg, så en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen, der svarer til den ideelle andel, lægges til grund ved opgørelse af fortjeneste og tabet ved salget af den ideelle andel.

Det betyder, at uanset en del af den faste ejendom er i din tidligere samlevers virksomhed, ejer du en ideel andel heraf, og det er den ideelle andel, der afstås."

SKATs ovenstående udtalelse om, at der ved avanceopgørelsen skal anvendes "en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen" er vi naturligvis enige i. Men i SKATs avanceopgørelse anvendes imidlertid kun 50 % af den oprindelige anskaffelsessum for ejendommen i 1994, og man glemmer således 50 % af de forbedringer, der er foretaget i ejertiden.

I stedet for bundfradraget i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 2, ønskes anskaffelsessummen m.v. pristalsreguleret efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A."

Klagerens repræsentant har desuden udtalt:

"[person1] har afholdt udgifterne til forbedringer i ejertiden. Det er netop derfor, at ejendommen "fejlagtigt" er handlet til for lav en salgspris. I skødet burde der være anført 50 % af den fulde salgssum, og en del af berigtigelsen ville da være udligning af [person2]s gæld til [person1], da hun havde betalt samtlige forbedringsudgifter.

Vi må derfor fastholde, at anskaffelsessummen skal forhøjes med 50 % af de afholdte forbedringsudgifter, idet disse jo netop er afholdt af [person2], men betalingen sker først i forbindelse med overdragelsen af den ideelle andel til den tidligere samlever.

SKAT henviser til en afgørelse i TfS 1999.25 LSR. Afgørelsen omhandler udgifter afholdt af en lejer, og er derfor uanvendelig i nærværende sag.

Endelig skal det anføres, at vi ikke er af den opfattelse, at der kan anvendes en nedsat salgspris grundet gæld mellem parterne. Det er som ovenfor anført fejlagtigt, at parterne har nedjusteret handelsprisen. Udligning af gælden er derimod en del af berigtigelsen af den korrekte salgspris for 50 % af ejendommen.

Vores konklusion er derfor fortsat, at der skal anvendes 50 % af den ubestridte handelspris for ejendommen. Da [person2] har betalt for 50 % af de afholdte forbedringsudgifter i forbindelse med salget af sin ideelle andel af ejendommen til den tidligere samlever, skal 50 % af de i ejertiden afholdte forbedringsudgifter derfor tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige avance."

Klagerens repræsentant har efterfølgende erklæret sig enig i Skatteankestyrelsens indstilling.

Landsskatterettens afgørelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst. Der fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4. Alene forbedringsudgifter afholdt af ejeren selv kan medregnes jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Ved afståelse af fast ejendom kan skattemyndigheden efterprøve både den samlede kontantomregnede afståelsessum og den fordeling på aktiver, som parterne har aftalt. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Ved afståelse af en del af en fast ejendom forstås afståelser, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor der overdrages en del af en fast ejendom betinget af udstykning. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 3 A.

Definition af en samlet fast ejendom fremgår af udstykningslovens § 2.

Hvis sælgeren er blevet beskattet af værdiforbedringer på en ejendom udført af tredjemand, f.eks. en lejer, som ikke kan tillægges anskaffelsessummen efter § 5, stk. 2, anerkendes, at denne værdi i stedet kan fragå i afståelsessummen, jf. TfS 1999.35 LSR.

Klageren og hans daværende samlever anskaffede ejendommen i 1994 og ejede den i lige sameje. Parret var samboende indtil 8. august 2012, hvor samlivet ophørte. Klageren solgte herefter sin andel af ejendommen til den tidligere samlever den 4. juli 2014 på hvilket tidspunkt de blev enige om betingelserne for overdragelsen.

Under samlivet har klagerens samlever afholdt udgifter til opførelse af driftsbygninger til brug for hendes virksomhed med drift af rideskole. I skødet er det aftalt, at disse driftsbygninger ikke er en del af handelen. I skødet er afståelsessummen således fordelt på stuehus, jord og den oprindelige staldbygning.

I skødet er klagerens ideelle andel af driftsbygningerne ansat til 158.966 kr. SKATs ejendomsvurderingsafdeling har udtalt, at den ideelle andel af driftsbygningerne ved salget udgør 843.900 kr.

Klagerens samlever har drevet sin virksomhed på den fælles ejendom og har i den forbindelse afholdt udgifter til opførelse af driftsbygninger, hvilket lægges til grund. Det forhold, at klagerens samlever har afholdt udgifter til driftsbygninger godtgør ikke i sig selv, at hun derved har opnået et kompensationskrav. Det forhold, at der i skødet, ca. 2 år efter samlivets ophør, er aftalt en skævdeling af fordelingen af ejendommen, underbygger dog, at samleveren har haft et krav mod klageren. Der er ikke forhold der tilsiger, at der fra klagerens side har været en gavehensigt. Der ses heller ikke fra samleverens side at have forelagt en gavehensigt.

Der er tale om deling af ejendommen i forbindelse med samlivsophævelse, hvor hensigten findes at være, at ingen af parterne derved opnår en formuegevinst. Kompensationsbeløbet knytter sig således til ejendommen.

Det forhold, at klageren i forbindelse med handlen beskattes af den værdiforøgelse, som samleveren har tilført ejendommen, uden at kunne fratrække en andel af forbedringsudgifterne i anskaffelsessummen modsvares således af, at han kan fratrække kompensationsbeløbet, som en afståelsesomkostning, i afståelsessummen.

Ved avanceopgørelsen er det mest fordelagtigt at anvende ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 2 i stedet for pristalsregulering efter § 5A eftersom klageren ikke har afholdt udgifter til driftsbygninger, udover ved anskaffelsen i 1994.

Ved kontantomregning af afståelsessummen skal det obligationsbaserede konverterbare realkreditlån omregnes til pari, jf. SKM2008.583.

Avancen kan herefter opgøres således:

Afståelsessum stald og jord1.186.340

613.891

Anskaffelsessum, jf. SKATs afgørelse-449.250

Avance164.641

Landsskatteretten nedsættes således ejendomsavancen til 164.641 kr.