Kendelse af 30-04-2019 - indlagt i TaxCons database den 07-06-2019

Sagen vedrører et bindende svar om fastsættelse af markedsværdien ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Selskabet har stillet følgende spørgsmål:

”Kan [person1] købe lejligheden [adresse1], [by1] for 1.900.000 kr. af [virksomhed1] ApS”

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Den 3. maj 2016 anmodede selskabet om bindende svar fra SKAT vedrørende fastsættelse af markedsværdien af selskabets ejendom beliggende [adresse1], st., [by1]. (herefter ejerlejligheden)

Af de faktiske oplysninger, som danner grundlag for det bindende svar fra SKAT fremgår:

”[person1] ejer hele anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS ejer ejerlejligheden [adresse1], st. (ejendomsnr. [...]). Lejligheden er udlejet. Lejligheden ønskes overført til virksomhedsskatteordningen. I den forbindelse skal værdien af lejligheden fastsættes.

Lejlighedens seneste offentlige vurdering er 1.900.000 kr.

Der er foretaget ombygning af lejligheden, idet der er etableret et konto/the køkken i lejligheden.

Lejligheden er ikke opdelt i 2 lejligheder/lejemål. BBR er korrekt.

Der er tidligere indsendt dokumentation for vedligeholdelse/forbedringer.”

Oplysninger indhentet af SKAT og oplysninger fra SKATs systemer

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] blev ved seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering, vurderingen pr. 1. oktober 2012 vurderet til en ejendomsværdi på 1.900.000 kr., heraf grundværdi 829.600 kr.

Den 27. maj 2016 er Ejendomsvurderingen anmodet om en stillingtagen til lejlighedens handelsværdi.

SKATs Ejendomsvurdering har besigtiget ejendommen/lejligheden den 17. juni 2016. Hvor der er konstateret følgende:

”Ejendommen er beliggende i en flot og velvedligeholdt hvidpudset ejendom, der er sammensat af ejerlejligheder til både erhverv og beboelse.

Lejligheden fremstår på besigtigelsestidspunktet i rigtig pæn stand. Både for den del af arealet som ejer selv benytter, oplyst til ca. 100 m² og for den del ejer har udlejet – også ca. 100 m².

Arealerne er opdelt ved opsætning af skillevæg. Der er mindre køkken og toilet til begge arealhalvdele. Lokalerne er højloftede og derudover ikke særligt indrettet. Hele lejligheden betragtes at have god anvendelighed til alternative formål andet end kontor som lejligheden anvendes til d.d.”

Endvidere blev der ved besigtigelsen oplyst, at lejen udgør 8-9000 kr. pr. måned.

Det er SKATs Ejendomsvurderings opfattelse, at lejlighedens handelsværdi på nuværende tidspunkt kan anses for at være 3.900.000 kr.”

Der er indhentet tinglyst skøde af den 5. december 2013, hvoraf fremgår, at selskabet erhvervede ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1] for 3.900.000 kr. i en almindelig fri handel på markedsvilkår. Det fremgår, at købsaftale blev indgået den 29. maj 2013, og at selskabet overtog ejerlejligheden den 1. september 2013. Det fremgår, at mere end halvdelen af lejligheden havde været udlejet i 2012.

SKAT Ejendomsvurderingen har besigtiget ejerlejligheden den 17. juni 2016 og afgivet udtalelse den 7. juli 2016. SKAT Ejendomsvurderingen anslog værdien af lejligheden til 3.900.000 kr. per 7. juli 2016.

Efter den offentlige ejendomsvurdering udgjorde værdien af ejendommen 1.900.000 kr. i oktober 2010, og 1.900.000 kr. i oktober 2012.

SKATs afgørelse

SKAT har svaret ”NEJ” til følgende spørgsmål fremsat af selskabets repræsentant:

”Kan [person1] købe lejligheden [adresse1], [by1] for 1.900.000 kr. af [virksomhed1] ApS”

SKAT har begrundet svaret således:

”(...) Det kan ikke godkendes at selskabet [virksomhed1] ApS overdrager ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1] for 1.900.000 kr. til [person1], da det ikke svarer til handelsværdien på nuværende tidspunkt.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at der efter det oplyste er sket ombygning af lejligheden efter erhvervelsen.

Endvidere er der ved afgørelsen lagt vægt på, at ved besigtigelsen blev det oplyste, at den månedlige leje udgør 8 – 9.000 kr. for halvdelen eller ca. 100 m² af lejlighedens areal. Og på grundlag heraf kan der ved en leje på 9.000 kr. pr. måned beregnes en årlige leje pr. m² på 1.080 kr. Ved en lejefaktor på 17,3 vil ejendommens samlede værdi kunne opgøres til 3.736.800 kr.

Herudover er der lagt vægt på, at selskabet erhvervede ejendommen i 2013 for 3.900.000 kr.

Desuden er der lagt vægt på, at lejligheden fremstår i en rigtig pæn stand ved besigtigelsen.

Endelig er der henset til, at der seneste er foretaget en ejendomsvurdering i 2012. (...)”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at det bindende svar skal ændres til ”JA”.

Repræsentanten har anført følgende begrundelse:

”[person1] ejer hele anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS ejer ejerlejligheden [adresse1], (ejendomsnr. [...]). Lejligheden er udlejet. Lejligheden ønskes overført til virksomhedsskatteordningen. I den forbindelse skal værdien af lejligheden fastsættes.

Lejligheden seneste offentlige vurdering er 1.900.000 kr.

Der er foretaget ombygning af lejligheden, idet der er etableret et kontor/the køkken i lejligheden. Ombygningen har ingen indflydelse på den offentlige vurdering, idet et kontor/the køkken ikke har indflydelse på den offentlige vurdering.

Lejligheden er ikke opdelt i 2 lejligheder/lejemål. BBR er korrekt.

(...)

I forbindelse med overdragelse af en ejendom fra et helejet selskab til virksomhedsskatteordningen skal værdien af lejligheden fastsættes.

Der kan som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige vurdering som handelsværdi jf. Den Juridiske Vejledning afsnit C.B.3.5.4.3. Dette gælder dog ikke såfremt den seneste offentlige vurdering ikke er retvisende. Skal den offentlige vurdering fraviges, kræves det som minimum at den offentlige ejendomsvurdering er foretaget på et forkert grundlag.

Landsskatteretten har senest i en nyere afgørelse (Journalnr. [...]) bemærket, at der skal foreligge særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet før den offentlige vurdering kan fraviges.

Da den offentlige vurdering som udgangspunkt er et udtryk for den offentlige vurdering, bør ejendommen efter vores opfattelse værdiansættes på baggrund af den seneste offentlige vurdering. For at fravige fra hovedreglen om, at den offentlige vurdering er et udtryk for handelsværdien, er det en betingelse, at ejendomsvurderingen er foretaget på et faktuelt forkert grundlag. Den offentlige vurderinger ikke foretaget på en faktuelt forkert grundlag, hvorfor ejendomsvurderingen vil kunne lægges til grund for en overdragelsessum.

Af Juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3. fremgår det, at ejendomsvurderingen ikke afspejler ejendommens værdi, hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Det skal derfor gøres gældende, at fravigelse af den offentlige vurdering som handelsværdi, alene kan fravige, såfremt grundlaget for vurderingen har været forkert. Der ses ikke at foreligge konkrete oplysninger om, at ejendomsvurderingen er fejlbehæftet, ligesom der ikke foreligger oplysninger om at grundlaget for vurderingen er forkert.

Det er derfor vores vurdering af lejligheden kan overdrages til den offentlige vurdering svarende til 1.900.000 kr.”

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

”Skattestyrelsen er enig i skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse af sagen.

Skattestyrelsen fastholder sin afgørelse, da selskabet overdragelsespris ikke svarer til handelsværdien på nuværende tidspunkt.

Der er i afgørelsen lagt vægt på:

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

[person1] ejer selskabet, hvorfor overdragelse af ejerlejligheden må ske på armslængdevilkår, jf. ligningslovens § 2.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2016-2 afsnit C.B.3.5.4.3, at prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skattemyndighederne ikke er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR. Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig til udtryk i ejendommens handelsværdi.

Overdragelse af ejerlejligheden til seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2012 - for 1.900.000 kr. - kan ikke anses for en handel på armslængdevilkår. Ejendomsvurderingen fra 2012 giver ikke et retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi i 2016, hvorfor lejligheden ikke kan overdrages for 1.900.000 kr.

Der er herved lagt vægt på, at selskabet købte ejerlejligheden i 2013 for 3.900.000 kr. i en almindelig fri handel, hvorfor markedsværdien i 2013 kan ansættes til 3.900.000 kr. Det må lægges til grund, at værdien af lejligheden ikke er faldet i perioden efter selskabets køb.

På den baggrund stadfæstes SKATs afgørelse.