Kendelse af 07-11-2019 - indlagt i TaxCons database den 28-11-2019

Faktiske oplysninger

Klageren ejede ejendommen beliggende [adresse1], [by1], i den i sagen omhandlende periode og havde i perioden fra den 7. november 2009 til den 23. oktober 2015 adresse på ejendommen. Videre fremgår det af CPR-registret, at klageren i perioden fra den 17. juli 2009 til den 7. november 2009 havde adresse på [adresse2], [by2].

Det fremgår af klagerens R-75, at ejendomsværdien for [adresse1], [by1], pr. 31. december 2012 udgjorde 330.000 kr., hvoraf grundværdien var på 126.000, og pr. 31. december 2013 320.000 kr. og 122.900 kr., og pr. 31. december 2014 320.000 kr. og 122.900 kr.

Klageren har ikke selvangivet lejeindtægter for indkomstårene 2012, 2013 og 2014 vedrørende udlejning af værelser i klagerens bolig.

SKAT fremsendte den 25. april 2016 et forslag til afgørelse til klageren, hvor SKAT foreslog at ændre klagerens indkomst for årene 2012, 2013 og 2014. Heri blev klagerens indkomst forhøjet med en af SKAT ansat lejeindtægt i henhold til den underskrevne lejekontrakt mellem klageren og dennes lejer.

Det fremgår af de faktiske oplysninger i SKATs afgørelse:

"Vi har fået oplysninger fra [person1], om at du har udlejet en del af din ejendom siden 01.11.2011. Ifølge modtaget materiale (lejekontrakt) udgør den månedlig husleje 4.841 kr. inkl. forbrug."

SKAT har oplyst, at klageren og klagerens tidligere repræsentant over for SKAT fremkom med følgende bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse:

"(...)

Følgende bemærkninger er modtaget pr. mail den 1. maj 2016 og 3. maj 2016, samt ved telefonsamtale den 11. maj 2016:

Modtaget den 1. maj 2016 fra dig:

"Jeg har modtaget dit brev ang. forslag til ændring af min skat for Årene 2012 -13 og 14.

Jeg har ikke modtaget husleje fra nævnte person. Jeg har ikke modtaget depositum. Havde jeg skrevet lejekontrakten ville huslejen havde været afstemt efter de faktiske udgifter. Ud fra det havde der været betalt depositum. Jeg har ligeledes heller ikke nogen husleje kvitteringer hvor der er to underskrifter på.

Jeg har en meget stærk fornemmelse af at [person1] er ude på at på føre mig ekstra udgifter da han og jeg i den periode levede sammen som par. Jeg har også en stærk fornemmelse af at han kan have modtaget ydelser han ikke kan have været berettiget til."

Modtaget den 3. maj 2016 fra dig:

"Du eftersøger noget dokumentation for at [person1] og jeg var par. Hvilket bevis vil du have for det. Jeg har en ring. Med navne og dato. Datoen er den 6/6 12.

Hvorfor at han vil anklage mig nu efter at vi gik fra hinanden sidste år ved jeg ikke.

Men der har ikke været noget lejeforhold. Kun fra den 1/2 til den 1/6 2015. Hvad han har foretaget sig for at kunne sikre sig selv og kunne have som skødts ved jeg ikke. "

Telefonisk bemærkninger den 11. maj 2016

Forespurgt om der var sket betaling for huslejen, hvilket [person2] oplyste, at der var sket betaling for husleje.

Forespurgt indtil huslejenævnets sag. Dette var for at få en fordeling af forbrugsudgifterne.

[person2] oplyste at de havde været kærester og at han godt nok havde overført betaling for husleje, men at han bag hendes ryg havde anvendt hendes konto til private køb.

Modtaget klage den 18. maj 2016 fra [virksomhed1]:

"Det kan oplyses, at anmelderen, [person1], og min klient dannede par i de perioder, som anmeldelsen vedrører.

Historien kan kort fortælles således:

Parret mødtes, hvorefter min klient hurtigt flyttede ind hos anmelderen, i hans lejlighed i [by2].

Parret flyttede i 2011 til [ø1], hvor de bor i [person2]s hus ([adresse1], [by1]), indtil parret flyttede fra hinanden.

Lejekontrakten som fejlagtigt er udarbejdet, har [person1] benyttet til at få udbetalt boligstøtte (uberettiget?).

Vedrørende huslejens størrelse, kan den specificeres således:

Husleje .................. 3.041,67

Varme, vand og el ............... 1.800,00

-----------

4.841,67

= = = = = =

Såfremt Skat mener, at min klient skal beskattes af en husleje, som hun aldrig har fået, må den skulle beregnes således:

Husleje, 3.041,67x12 ............... 36.500,04

Bundfradrag .................. 24.000,00

------------

12.500,04

= = = = = = =

Da der er tale om et samlivsforhold, mener vi ikke, at der kan være tale om et skattepligtigt forhold."

(...)"

Det fremgår af SKATs afgørelse og ovenstående vedrørende telefonisk henvendelse til SKAT den 11. maj 2016, at klageren telefonisk til SKAT har oplyst, at der var sket betaling for husleje. Klageren har ikke fremlagt sine kontoudtog for perioden fra lejekontraktens påbegyndelse og til udgangen af indkomståret 2014.

Klageren har som dokumentation for sagens oplysninger fremlagt en adresseoversigt, framelding af licens, mail med billede og et billede af et certifikat med en ring, kopi af dags dato kvitteringer for indbetalt husleje i perioden fra den 1. august 2012 til den 1. december 2012, den første underskrevne lejekontrakt af 13. oktober 2011 inden huslejenævnets afgørelse om huslejeregulering, oplysninger fra SKAT vedrørende biler for perioden 2011-2014, og regninger fra [virksomhed2] vedrørende telefon og internet.

Til brug for sagens oplysning foreligger der endvidere en afgørelse og udskrift af forhandlingsprotokollen for [huslejenævnet] af 14. december 2011, vedrørende klageren som udlejer og klagerens lejer, en revideret huslejekontrakt af 19. december 2011 mellem klageren som udlejer og dennes lejer på baggrund af huslejenævnets afgørelse, og [person1]s kontoudtog for perioden fra den 1. februar 2012 til den 30. januar 2015.

Huslejenævnet konkluderede i deres afgørelse:

"Den 13. december 2011 holdt huslejenævnet møde. Medlemmerne var til stede.

Til behandling forelå.: jnr. [...]

- lejens størrelse for lejemålet [adresse1], [by1]

Udlejer:[person2], [adresse1], [by1]

Lejer:[person1], [adresse1], [by1], indbragt af [boligstøttekontor], [adresse3], [by4].

Der forelå:

Nævnet besigtigede den 22. november 2011 lejemålet.

Nævnets afgørelse

Nævnet lægger til grund,

a) at lejemålets areal udgør 73 m² ud af et samlet boligareal på 120 m² jf. BBR-ejermeddelelse.

b) at der er tale om en byejendom med 2 lejemål

c) at lejeforholdet er påbegyndt den 1. september 2011. Lejen på kr. 4.500,- er betalt første gang den 1. september 2011.

d) at lejekontrakten er autoriseret, og at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer.

e.) at ejendomsværdien pr. 1. april 1973 var kr. 90.000,-.

f) at udgifterne til ejendomsskat, renovation, m.v. i 2011 udgør kr. 6.175,44.

g) at lejer betaler vand, varme a conto.

h) at lejer har betalt depositum ved aftalens indgåelse stort kr. 17.250,-.

(...)

Konklusion

Lejen kan efter nævnets vurdering fastsættes til 500,- kr./m² svarende til en leje på kr. 36.500,- eller en månedlig leje på kr. 3.041,67.

Nævnet finder, at udlejer skal tilbagebetale for meget opkrævet leje fra den 1. september 2011 samt for meget opkrævet depositum.

(...)"

Ligeledes fremgår det af huslejenævnets afgørelse, at klageren er blevet partshørt og fremkommet med bemærkninger til huslejenævnets skrivelse til klageren som udlejer og det vedlagte skyggebudget. Bemærkningerne og skyggebudgettet er ikke fremlagt i nærværende sag.

Der blev på baggrund af huslejenævnets afgørelse indgået og underskrevet en ny revideret lejekontrakt mellem klageren og lejeren.

Af den reviderede underskrevne huslejekontrakt af 19. december 2011 fremgår det, at klageren udlejede tre værelser i sin bolig for i alt 4.841 kr. om måneden inklusive forbrug, hvoraf huslejen udgjorde 3.041 kr. og aconto varmebidrag 1.000 kr., aconto vandbidrag 200 kr., og aconto antennebidrag udgjorde 600 kr. om måneden. Lejemålet påbegyndte den 1. september 2011, og der blev indbetalt 9.125 kr. i depositum, hvilket svarede til tre måneders husleje, samt forudbetalt en månedshusleje på 4.841 kr. den 1. august 2011. Det fremgår af lejekontrakten, at udlejer leverede varme, varmt vand, el og el-varme, således at det var udlejer der stod for opvarmning af lejemålet og leverede vand, uden at udgiften til vand skulle fordeles på grundlag af individuelle vandmålere, og uden at der skulle laves årsregnskaber for varme, vand og el. Ligeledes skulle udlejer leverer fællesantenne mod at lejer betalte antennebidrag herfor. Videre var det aftalt, at lejer havde råderet over haven, gårdhaven og garagen.

Af kontoudtogene fra lejeren fremgår posteringer for hver måned til klageren på 4.841,67 kr. i perioden fra den 1. februar 2012 til den 30. januar 2015.

Ifølge CPR- registret har klagerens lejer haft adresse på [adresse2], [by2], i perioden fra den 15. februar 2006 til den 1. maj 2011, og på [adresse1], [by1], i perioden fra den 1. maj 2011 og frem til den 1. juli 2015.

I forbindelse med at Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har været i høring, har klageren fremsendt yderligere dokumentation i form af kontoudtog for enkelte måneder i årene 2010, 2012 og 2013.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat klagerens overskud ved udlejning af værelser i klagerens bolig til 34.092 kr. for hvert af årene 2012, 2013 og 2014. Som begrundelse herfor har SKAT anført:

"SKAT har ændret grundlaget for din skat for 2012-2014 sådan:

2012:

2013:

2014:

(...)

SKAT´s bemærkninger og begrundelse

SKAT fastholder fremsendt forslag af den 25. april 2016.

Ifølge foreliggende dokumenter er der indgået en skriftlig bindende lejekontrakt mellem 2 parter, det er endvidere dokumenteret ved kontoudtog, at betaling er sket i overensstemmelse med lejekontrakten.

Dette er også bekræftet af dig ved telefonsamtale den 11. maj 2016.

Der er endvidere modtaget dokumentation for, at lejeaftalen den 13.12.2011 har været afprøvet ved huslejenævnet for [kommunen], hvor du som udlejer er blevet partshørt.

Det fremgår af modtaget klage fra [virksomhed1], at fastholder SKAT beskatning skal der ikke beskatning af modtaget betaling for el, vand og varme.

Det fastholdes, at der har været indgået et retslig aftale vedrørende udlejning af værelse og der er sket betaling herfor jf. modtaget kontoudtog. Det fastholdes derfor, at modtaget huslejen samt betaling for el, vand og varme er skattepligtig jf. ligningslovens § 15P samt juridisk vejledning afsnit C.H.3.4.1.1 Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året.

Af ligningslovens § 15 P, stk. 1 fremgår det at: "Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen"

Ved anvendelse af regnskabsmetoden vil der ved udlejning af bolig være fradrag for udgifter til el, vand og varme. Omvendt vil betaling herfor også skulle beskattes. Derfor skal betaling for el, vand og varme modsætningsvis også medregnes ved opgørelsen når beregningsmetoden bundfradraget anvendes"

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at SKATs ansættelse af overskud ved udlejning af værelser, og derved forhøjelsen af klagerens indkomst, i årene 2012, 2013 og 2014 skal nedsættes til 0 kr. Som begrundelse herfor har klageren anført:

"Omhandlende: Skatteændrings foreslag, for årene 2012 - 2013 - 2014.

(...)

Klagepunkter.

1. Jeg har beviser for parforholdet.

2. Jeg har beviser for at der ikke blev startet et lejeforhold.

3. Jeg har beviser for at der ikke blev afsluttet et lejeforhold

4. Jeg har beviser til skattesag mod Hr [person1].

Som beviser til 1. punkt.

En ring med datoen 6/6 12, og navne [person1] og [person2].

Fælles rejser til [by2]

Fælles adresser i [by2] og [by3].

Jeg er registret for 2 el 3 biler

Jeg er registret for [virksomhed2] abonnement med 3 telefoner

Som beviser til 2. punkt

Der er ingen dokumentation for indbetalt indskud.

Der er ingen dokumentation for forudbetalt husleje

Der er ingen dokumentation for lejlighedssyn før start på påstået lejeforhold.

Som beviser til 3. punkt.

Der er ingen dokumentation for slut regnskab på forbrug.

Der er ingen dokumentation for en afsluttet synsraport.

Som beviser til 4. punkt.

Jeg har forskudsregisteringer og årsopgørelser for Hr [person1] for årene 2012 + 2013.

Mine kontoudtog: som beviser Ingen indbetaling og større el. mindre indbetalinger

Mine kontoudtog: som beviser overeføler til div. her i blandt [...], samt til sig selv. Derudover flere andre.

Mine sider hos Borger.dk samt min eboks: som beviser overførsler til og fra div konti."

Videre har klageren overfor Skatteankestyrelsen anført:

"I skattesagen mod mig er der kun en lejekontrakt, kun understøttet af fem stk. dagsdato kvitteringer. Min dokumentation er køb af forlovelses ringe, fælles bopæl inden påståede lejeforhold. Der er ikke noget andet materiale der kan understøtte påstanden om et lejeforhold."

og

"Hermed ny information til skattesagen mod mig. De3 år at det handler om er 2012, 13 og 14.

Jeg sender dokumentation for at jeg i de tre år står registret for to til tre biler samtidig. Jeg sender også bevis for at jeg betaler for to mobil abonnement en fastnet og tv pakke.

På telefon regningen fra [virksomhed2] står der efternavnet [person3] men det var en misforståelse da mit efternavn på det tidspunkt var [person2]."

Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har været i høring hos klageren, der er fremkommet med følgende bemærkninger hertil:

"Kontoudskrift fra juni 2010 skal bevise at fra det tidspunkt har [person1] adgang til min konto.

Kontoudskrifter for august, september, oktober, november og december 2012 skal bevise hvad der er overført til sammenligning med de fem stk. dagsdatokvitteringer.

Kontoudskrift for 2013 skal være med til at bevidne uregelmæssige betalinger samt ekstra overførsler. Min egne optegnelser skal bevidne, at der udover de normale lønudbetalinger og daglige/måned lige udgifter blev brugt meget på køb, handler med aktier, overførsler til andre konti, der i blandt til hans egen konto.

Jeg har desuden også et regnskab på at hr. [person1] et år overføre ca. 10.000 til sig selv.

Der blev udbetalt et provenu på 32.000 på en af mine pensionsopsparinger.

Der blev udbetalt flere lån det første i 2010. I de år har jeg kun den ene konto som er en kassekredit."

Retsmøde i Landsskatteretten

Klageren fastholdt, at hun ikke skal beskattes af lejeindtægter, idet der ikke var et lejeforhold. Hun anførte, at hun og [person1] har haft et parforhold, og hun fremlagde to ringbind, der indeholder beviser for, at der havde været et parforhold, og at [person1] har haft adgang til hendes konto.

Skattestyrelsen fastholdt, at klageren skal beskattes af overskud ved udlejning af værelser i egen bolig, idet der har været indgået en bindende lejekontrakt mellem to parter. Den omstændighed, at klageren og hendes lejer har haft fælles bopæl i en periode inden lejekontraktens indgåelse, ændrer ikke på, at der har foreligget et reelt lejeforhold.

Landsskatterettens afgørelse

Huslejeindtægter er skattepligtige efter statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, i det indkomstår, hvori der er erhvervet ret hertil.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder Landsskatteretten, at det må lægges til grund, at klageren i omhandlede periode har udlejet værelser i sin bolig. Retten har herved lagt vægt på de fremlagte underskrevne lejekontrakter, hvoraf fremgår, at der har været indgået en aftale mellem klageren som udlejer og lejeren om leje af værelser i klagerens bolig. Retten finder således, at der forelå en bindende aftale mellem parterne, hvor klageren var forpligtet til at stille værelser til rådighed for lejeren i dennes hjem, og lejeren var forpligtet til at indbetale den aftalte husleje hver måned til klageren. Dette er tillige dokumenteret ved kontoudtog med betalinger for huslejen, enkelte kvitteringer for betaling af husleje, samt [huslejenævnet]s afgørelse.

Retten finder således, at der har været indgået en retlig bindende lejekontrakt mellem klageren og lejeren, og at der derfor har været indgået et lejeforhold.

Det forhold, at klageren og lejeren efter det oplyste har været i et parforhold både før og efter lejekontraktens indgåelse, og at klageren og lejeren har haft fælles bopæl i en periode inden lejekontraktens indgåelse og ikrafttræden, ændrer ikke på rettens vurdering af ovenstående. Ej heller det forhold, at lejeren ifølge det af klageren oplyste har haft adgang til klagerens konto, kan føre til et andet resultat. Landsskatteretten finder ikke, at dette dokumenter, at lejeforholdet ikke har været reelt.

Da klageren har udlejet værelser i sin egen bolig og ikke har udarbejdet et regnskab, kan indkomstopgørelsen for udlejningen ske efter ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3. og 6. pkt., hvoraf det fremgår:

"(...)Ejere, der udlejer en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1? pct. af ejendomsværdien, jf. § 4 a, stk. 1, nr. 1, i ejendomsværdiskatteloven, dog altid mindst 24.000 kr., jf. dog 5. pkt. (...) Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen. (...)"

Det betyder at årsindkomstopgørelsen er bruttolejeindtægten for tolv måneder, det vil sige et helt år, minus bundfradraget på mindst 24.000 kr.

Bruttolejeindtægten, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3. pkt., opgøres som værdien af den samlede husleje som lejeren betaler, det vil sige den rene lejebetaling for værelserne, samt eventuelle øvrige betalinger for udgifter til f.eks. varme, el, vand, antennebidrag m.v. Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser, hvorfor de skal medregnes i bruttolejeindtægten. Retten skal her henvise til TfS 1998, 409 ØLR, der vedrørte opgørelsen af bruttolejeindtægten, og hvad der skulle indeholdes i bruttolejeindtægten.

I indkomstopgørelsen kan der fradrages et bundfradrag, som altid er mindst 24.000 kr., jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3. pkt. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i indkomstopgørelsen i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1, 6. pkt., herunder udgifter til f.eks. varme, el, vand, antennebidrag m.v.

Klagerens lejeindtægt udgjorde 4.841 kr. pr. måned inklusive forbrug. Huslejen udgjorde 3.041 kr. og aconto forbrug udgjorde 1.800 kr. pr. måned.

Klagerens samlede bruttolejeindtægt pr. år udgjorde herefter 4.841 kr. * 12, i alt 58.092 kr. I dette skal der fratrækkes et bundfradrag på 24.000 kr.

Klagerens overskud ved udlejning af værelser udgjorde herefter 34.092 kr. pr. år for årene 2012, 2013 og 2014. Et samlede overskud for perioden på 102.276 kr.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.