Kendelse af 06-05-2021 - indlagt i TaxCons database den 27-05-2021

Faktiske oplysninger

Klageren driver virksomheden [adresse1]/ [person1] med CVR-nr. [...1] fra adressen [adresse2], [by1] under branchekoden 014610 ”avl af smågrise”. Klageren ejer desuden selskabet [virksomhed1] ApS med CVR-nr. [...2], der drives fra samme adresse.

Klageren lejede i det påklagede indkomstår lokaler i ejendommen beliggende [adresse3], [by2]. Ejendommen er ejet af [virksomhed1] ApS. Klageren har betalt 200.000 kr. til selskabet i leje.

Det fremgår af BBR-meddelelsen for [adresse3], [by2], at bygningen er opført i 1980 med et samlet bebyggelsesareal på 2.849 m².

Ifølge oplysninger fra SKAT har klageren anvendt ca. 60 % af lokalerne til opbevaring af halm fra klagerens nærliggende jordarealer. Derudover er der blevet opbevaret driftsmidler og ældre inventargenstande i mindre omfang.

Der er ikke udarbejdet en lejekontrakt mellem selskabet og klageren.

Klagerens repræsentant har oplyst, at ejendommen er besigtiget af SKAT og klageren den 16. januar 2016, hvor klageren oplyste, at halvdelen af lagerhallen var udlejet til [virksomhed2] for 100.000 kr. ekskl. moms i 2014, hvilket svarer til 150 kr. pr. m².

SKAT har opgjort fordelingen af kvadratmeter for lokalerne på baggrund af en skitse udarbejdet af klageren. Fordelingen er opgjort således:

”

Der har under sagens behandling i Skatteankestyrelsen været afholdt syn og skøn vedrørende markedslejen for [adresse3], [by2]. Af syns- og skønserklæringen af 17. november 2020 fremgår bl.a.:

”8. Den overordnede ramme for syn og skøn

...

Genstand for syn og skøn er en fabriks- og lagerhal med et areal på 2.597 m² og et tilhørende kontorareal med toilet og køkken på 252 m² beliggende på ejendommen [adresse3], [by2].

[virksomhed4] ApS, der ejer ejendommen [adresse3], [by2], udlejer lokalerne til flere lejere, bl.a. til [person1], der er hovedaktionær i selskabet [virksomhed5] ApS, der ejer [virksomhed4] ApS 100 pct.

Den oprindelige fabriksbygning på 1.432 m² er opført i 1980. I 1988 er der tilbygget en lagerhal på 1.165 m² og et kontor på 252 m². Både fabriksbygning og lagerhal anvendes som lagerlokaler. BBR-meddelelse af 4. marts 2020 fremlægges som bilag 1. Tingbogsattest af 30. marts 2020 fremlægges som bilag 2.

Formålet med syn og skøn er at få fastlagt den objektive markedsleje i industriområdet i [by2] i 2014, herunder den objektive markedsleje af lokalerne lejet af [person1].

9. Generelt om skønsforretningen

...

Ejendommen opført i år 1980 og tilbygget med ekstra lager/produktion i år 1988. Kontorerne, som udgør 252 m², er i røde mursten med trætermovinduer. Kontorerne står p.t. ubenyttet hen og i år 2020 fremstår de i dårlig stand. De har ikke været brugt de sidste 13 – 14 år. Vinduerne er rådnet op, de indvendige lofter er flere steder faldet ned i kontorerne og de bærer præg af ingen vedligeholdelse. Det skal dog bemærkes, at for 6 år siden var lofterne ikke faldet ned og vinduerne i lidt bedre stand end nu. Tag er built-up.

Lager/produktionslokalerne er opdelt i 5 dele, men er alle ensartede i stand. Den ene side af bygningen er opført med betonelementer, mens modsatte side er i isolerede stålplader. Søjlefri isolerede lokaler med built-up tag. Der er 3,1 meter frihøjde under spær, hvilket er lidt lavt i forhold til anvendelse til lager i forhold til nutidens krav. Adgang via 4 manuelle porte. 3 stk. til de 4 store lagerdele (den ene port benyttes ikke pga. placering) og 1 port til [virksomhed6]. I den bagerste del af hallerne er der et køreareal på ca. 250 m², som ikke har været lejebærende i år 2014 pga., at det er et must for at kunne benytte den ene hal.

Udenoms arealerne bærer præg af meget begrænset vedligeholdelse.

Bygningerne er centralt beliggende i [by2] i veludbygget erhvervsområde. Ca. 12 km til motorvejstilkørsel [by3] og ca. 12-13 km til [by4].

10. Spørgsmål fra rekvirenten

...

Spørgsmål 1:

Syns- og skønsmanden anmodes om at beskrive de udlejede lokaler, herunder nærmere beskrive lokalernes alder, stand, indretning og beliggenhed. Endvidere anmodes syns- og skønsmanden om at beskrive, hvorledes de pågældende lokaler anvendes samt i øvrigt beskrive lokalernes egnethed til det anvendte formål.

Svar på spørgsmål 1:

Lokalerne er beskrevet ovenfor. De omtalte 2 lejemål udgør 524 m² samt 201 m² til samme lejer samt 400 m² til anden lejer. I de 2 bagerste haller er der ingen adskillelse fysisk af lejemålene, men blot opsat nogle reoler. Lokalerne benyttes til lager af byggematerialer, traktorer og andet. Til den type varer er lokalerne fint anvendelige, da de ikke rigtig kan stables i højden alligevel.

Spørgsmål 2:

Syns- og skønsmanden anmodes om at beskrive, om den erhvervsmæssige aktivitet i 2014 har været præget af særlige forhold, som f.eks. ikke-påregnelige udefrakommende omstændigheder, herunder – men ikke begrænset til – generelle konjunkturer, så at dette år ikke kan karakteriseres som et normalt udlejningsår.

I bekræftende fald anmodes syns- og skønsmanden om at beskrive disse forhold og samtidig beskrive, hvorledes disse forhold har indvirket på udlejningsaktiviteten, herunder på markedslejen i det pågældende og efterfølgende år.

Svar på spørgsmål 2:

Nej det synes jeg faktisk ikke er tilfældet. Finanskrisen fra år 2008 var stort set ebbet ud på daværende tidspunkt og jeg har selv i år 2012, 2013 og 2014 medvirket til udlejning af lager/produktionslokaler i umiddelbar nærhed til ejendommen. Lejeefterspørgslen efter lager/produktionslokaler er ikke høj i [by2], i forhold til f.eks. i [by4], men efter omstændighederne gik disse udlejninger fornuftigt mht. lejepriser og indenfor en rimelig tid. Lejeprisen skal blot sættes til en rimelig leje.

Spørgsmål 3:

Af det samlede areal i hele lejemålet var der i 2014 udlejet 524 m² til anden lejer, der årligt betalte kr. 50.000, 201 m² var ligeledes udlejet (til samme lejer som også havde lejet de 524 m²) for årligt kr. 30.000, mens 400 m² har været udlejet til anden lejer for årligt kr. 48.999. Herudover har 250 m² været anvendt som adgangsforhold for disse lejere, uden at der er særskilt er sket betaling herfor.

Syns- og skønsmanden anmodes om at vurdere lejemålet på 1.222 m² samt 252 m² kontorlokaler og oplyse den objektive markedsleje i 2014. Lokalelejen bedes opgivet som en kvadratmeterleje i hvilken forbindelse syns- og skønsmanden anmodes om at oplyse, hvorvidt der skal differentieres mellem kvadratmeterlejen for de forskellige arealer i lejemålet.

Ved syns- og skønsmandens vurdering skal syns- og skønsmanden lade indgå, at forbrug m.v. er inkl. i den fastsatte leje.

Svar på spørgsmål 3:

Ved syn- og skønsforretningen oplyste ejer [person1], at ejendommen opvarmes med naturgas, men at der ikke blev brugt varme i lokalerne i år 2014 og frem. Vand bliver der heller ikke brugt noget af, men alene strøm, når der indsættes/hentes varer på lageret, så forbruget er begrænset.

Der er tale om mundtlige lejeaftaler ifølge [person1].

Såfremt lejemålene var regulært opdelt med vægge og tilknyttet/udlejet sammen med f.eks. kontorer, vil jeg vurdere, at

Lager/produktionslokalerne burde koste kr. 225 – 250 pr. m² i leje + forbrug. I dette konkrete tilfælde, hvor det er fjernlager og uden fysisk opdeling med skillevægge, samt uden tilknyttet leje af kontorer, vil jeg vurdere at lejen inkl. el bør koste kr. 200 pr. m².

Da adgangen til den bagerste hal er lidt dårlig, vil jeg vurdere at dette areal vil være svært at opkræve leje for. Når der ikke opkræve leje for dette areal, vurderer jeg, at markedslejen på kr. 200 pr. m² inkl. el er passende for alle arealerne. Dvs. ved 1.222 m² svarer det til en leje inkl. el på kr. 244.400 pr. år. Der var på syn- og skønsforretningen lidt usikkerhed omkring hvor stort adgangsarealet reelt er. Jeg har lagt de 250 m² køreareal til grund, som der er oplyst i materialet ikke er lejebærende og som er illustreret i modtaget plantegning modtaget d. 17.11.2020.

Kontorerne har som sådan ikke været udlejet. Jeg vil vurdere, at lofterne var intakte i år 2014 og vinduerne i noget bedre stand. På daværende tidspunkt burde markedslejen have udgjort ca. kr. 375 pr. m² + forbrug (lejen er lavere end andre kontorer i nærområdet pga. større størrelse og stand), eller ved 252 m² svarer det til en årlig leje på kr. 94.500.

Spørgsmål 4:

Syns- og skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilket materiale ud over de i sagen fremlagte bilag til skønstemaet, der har dannet grundlag for syns- og skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1-3

Svar på spørgsmål 4:

Jeg har arbejdet med og udlejet følgende lokaler i nærområdet [by2] på daværende tidspunkt:

[adresse4] – udlejet 1.11.2012:

330 m2 lager og 95 m2 kontor/folkerum for kr. 250 henholdsvis 475 kr./m2

[adresse5] - udlejet 1.1.13:

450 m2 lager/produktion og 80 m2 kontor/folkerum for kr. 250 henholdsvis kr. 500 kr./m2

[adresse6] - udlejet 1.5.2014:

1020 m2 koldlager med 4,5 m. frihøjde for kr. 117,65 pr. m2 + strøm.

[adresse7] (hele ejendommen) – udlejet 1.9.2014:

780 m2 lager/produktion og 155 m2 kontor/folkerum til kr. 215 henholdsvis kr. 425 pr. m2 + forbrug.

Spørgsmål 5:

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er indgået i syns- og skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1-3, og hvilken vægt disse forhold er tillagt i besvarelsen

Svar på spørgsmål 5:

Lager/produktionslokalerne ser ud til at være ok isolerede og med gode porte. Regulære lokaler med en i forhold til lager lidt lav loftshøjde.

Adgangsforholdene og adskillelsen i de bagerste 2 haller er ikke optimal, men dette er der i rimeligt omfang kompenseret for, idet kørearealet ikke er lejebærende.

Kontorerne er større end sammenlignelige kontorer i nærområdet og er i ringere stand, hvorfor markedslejen er i år 2014 er vurderet lavere end referencerne.”

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for huslejeudgifter ved leje af [adresse3], [by2] på i alt 200.000 kr. i indkomståret 2014. SKAT har i stedet godkendt fradrag for lejeudgifter på 120.000 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”2.4.SKATs bemærkninger og begrundelse

Af juridisk vejledning afsnit C.C.2.2.2.12 (omkring lejeudgifter) fremgår det blandt andet, at

En selvstændigt erhvervsdrivende kan trække lejeudgifter og leasingudgifter fra ved indkomstopgørelsen til såvel fast ejendom, driftsinventar, m.v. efter SL § 6, stk. 1 , litra a.

Fradraget forudsætter, at lejeudgiften har været naturlig og nødvendig at afholde for at sikre, erhverve og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften. Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, om denne nære forbindelse mellem driftsudgifter og -indtægter er til stede.

Det betyder, at udgifter, der anses for private eller for at vedrøre indkomstgrundlaget (formuen), falder uden for driftsindkomstbegrebet og betragtes som ikke fradragsberettigede omkostninger efter SL § 6 in fine.

SKAT er enig i, at du i et vist omfang har anvendt de ledige erhvervslokaler på adressen [adresse3] i [by2] til erhvervsmæssige formål.

Det er imidlertid SKATs opfattelse, at den betalte husleje på 200.000 kr. ekskl. moms til [virksomhed4] ApS ikke fuldt ud kan anses for nødvendig at afholde for at sikre, erhverve og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften.

Supplerende kan det oplyses, at det af regnskabet for 2014 for [virksomhed4] ApS fremgår, at egenkapitalen er tabt og at der er afgivet støtteerklæring, hvori ledelsen erklærer at stille den nødvendige likviditet til rådighed, foreløbig frem til udgangen af 2015.

Eneste indtægtskilde hos [virksomhed4] ApS er indtægter ved udleje af ejendommen [adresse8] i [by2]. Ved vigende lejeindtægter er der behov for yderligere kapitaltilførsel.

Ved udlejning mellem interesseforbundne parter, skal lejen fastsættes til markedslejen.

Markedslejen må fastsættes med udgangspunkt i den leje, der påviseligt kan opnås ved udlejning til tredjemand. Ejendommens anvendelsesmuligheder – herunder adgangsforholdene - har ligeledes betydning for lejeniveauet.

Lejeniveauet for naboejendommen kan ikke tillægges afgørende betydning ved bedømmelsen af, hvad markedslejen er for lagerlokaler på [adresse3].

En fremtidig lejeindtægt af et mindre areal med gode adgangsforhold kan ikke tillægges betydning ved bedømmelsen af lejeniveauet for 2014.

SKAT skønner, at en realistisk leje for de lejede - og benyttede lagerlokaler - ikke kan overstige 120.000 kr. på årsbasis ekskl. moms.

Ved udøvelsen af dette skøn indgår følgende momenter:

SKAT har følgende bemærkninger til indsigelse i brev af 25. april 2016:

Det er et faktum, at jo højere lejeindtægt, der kan opnås fra dig - og øvrige lejere i ejendommen - jo mindre privat kapitaltilførsel er der behov for.

SKAT finder ikke, at der i indsigelsen er fremkomet oplysninger, der har kunnet ændre skønnet over den realistiske markedsleje for det areal du har kunnet disponere over i ejendommen [adresse3].

SKAT fastholder derfor, at en realistisk leje for de lejede – og benyttede – lagerlokaler, ikke kan overstige 120.000 kr. på årsbasis ekskl. moms.

Indkomsten forhøjes på dette grundlag med 80.000 kr. og momsen reguleres med 20.000 kr. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for huslejeudgifter ved leje af [adresse3], [by2] på i alt 200.000 kr. i indkomståret 2014.

Klagerens tidligere repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”...

Det er skatteyderens opfattelse at den leje, som han har betalt til [virksomhed4] ApS, anses for at svare til markedslejen i området og ikke afviger fra armslængdeprincippet i hovedaktionærforhold.

Som begrundelse herfor kan anføres, at skatteyder ved, at tilsvarende lejemål i området betales med ca. 200. kr. pr. m2. Skatteyder anfører endvidere, at selskabet [virksomhed4] ApS har realiseret en lejeindtægt på 352 kr. pr. m2 på et andet areal på 175 m2 udlejet til [virksomhed6] i selskabets ejendom på [adresse3].

Det bør ikke tillægges væsentlig betydning, at [virksomhed4] ApS ikke helt har kunnet opnå den samme m2 pris hos [virksomhed2] og [virksomhed3] da denne anses for midlertidig, og at der er bestræbelser i gang for at opnå en højere lejeindtægt fra de eksterne lejere, og at den indgåede aftale med [virksomhed6] på 352 kr. pr. m2 viser, at man er på rette vej.

Skatteyder kan ikke anerkende at SKAT ikke har anset den betalte husleje på 200.000 kr. for fuldt ud at kunne anses for nødvendig for at erhverve, sikre og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften, jf. SL § 6. Den primære årsag til netop at benytte de ledige arealer i lagerhallen har været, at markerne ligger tæt ved lejemålet, og at det var særdeles oplagt at benytte lagerhallen til opbevaring af den halm som skulle anvendes til halmfyring, og dermed skulle opbevares tørt.

Skatteyder er ikke uenig i, at det er formålstjenligt med kapitaltilførsel til [virksomhed4] ApS da selskabet har tabt egenkapitalen. Der udfoldes bestræbelser på at opnå større lejeindtægter i selskabet, så den omstændighed at skatteyder betaler en leje på 164 kr. pr. m2 til selskabet

frem for et af SKAT ansat lavere beløb, har ikke den helt store betydning i den sammenhæng. Skatteyder fremhæver i den forbindelse, at såfremt der som SKAT påstår i afgørelsen, skulle være belæg for at fremføre dette argument som baggrund for fastsættelsen af lejen, burde den have været væsentligt højere f.eks. 400-500 kr. pr. m2, og ikke som aftalt med selskabet 164 kr. pr. m2.

Der er tale om ikke uafhængige parter, så derfor skal lejen vedrørende lagerlokalerne på [adresse3], [by2] fastsættes med udgangspunkt i markedslejen, som er den leje der påviseligt kan opnås ved udlejning til en uafhængig tredjemand.

I industriområdet omkring [adresse3], [by2] er beliggende adskillige andre bygninger af tilsvarende art, hvor lejeniveauet er ca. 200 kr. pr. m2 bør det tillægges afgørende betydning ved bedømmelsen af, hvad skatteyder skal betale i leje til sit selskab ud fra hvad den tilsvarende m2 leje er for tilsvarende lejemål i området.

Skatteyder fastholder derfor at den betalte leje på 200.000 kr. svarende til 164 kr. pr. m2 er udtryk for hvad markedslejen som minimum i området gennemsnitligt ligger på.”

Klagerens repræsentant har anført følgende bemærkninger til syns- og skønsrapporten:

”Bemærkninger til skønsrapporten

I klagesagen har klager nedlagt påstand om, at den af [person1] og Selskabet [virksomhed5] ApS, ved direktør [person1] fastsatte leje på 200.000 kr. er udtryk for markedslejen og derfor skal anerkendes af Skattestyrelsen.

Parterne har ved fastsættelse af lejen taget udgangspunkt i en markedsleje for området på 200 kr. pr. m².

I skønsrapporten under svar på spørgsmål 3 vurderer skønsmanden, at markedslejen inkl. el bør udgøre 200 kr. pr. m².

Det er således vores opfattelse, at skønsrapporten understøtter klagers påstand i sagen.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der skal således foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver bl.a., at udgiften ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, der er indkomstopgørelsen uvedkommende.

Bevisbyrden for afholdelsen og størrelsen af en udgift, og for at udgiften er fradragsberettiget, påhviler som udgangspunkt den skattepligtige. Det følger af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Virksomheden har afholdt en udgift på 200.000 kr. i indkomståret 2014 til husleje. SKAT har godkendt fradrag for 120.000 kr. og har således forhøjet indkomsten med 80.000 kr.

Det lægges til grund, at den afholdte udgift til leje er en driftsomkostning, der er fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1. litra a.

Det lægges endvidere til grund, at klageren har kunne disponere over lokaler med et areal på 1.222 m².

Det fremgår af syns- og skønsrapporten af 17. november 2020, at skønsmanden har vurderet, at den årlige leje for lokalerne på 1.222 m² kan fastsættes til 244.400 kr. inkl. moms.

Henset til oplysningerne i skønsrapporten og skønsmandens vurdering finder Landsskatteretten, at udgiften på 200.000 kr. vedrører husleje og således er fuldt fradragsberettiget. Der er henset til, at skønsmandens vurderinger er inkl. el, men ikke afviger væsentlig fra den af klageren oplyste husleje.

Der gives medhold i klagen.