Kendelse af 16-11-2018 - indlagt i TaxCons database den 08-12-2018

Faktiske oplysninger

[person1] (herefter klageren) ejer alle anparter i [virksomhed1] ApS (herefter holdingselskabet). Holdingselskabet ejer alle anparter i [virksomhed2] ApS (herefter selskabet).

Den 1. april 2006 erhvervede klageren landbrugsejendommene beliggende [adresse1], [by1] og [adresse2], [by1] for henholdsvis 12.000.000 kr. og 22.000.000 kr.

I marts 2012 gennemførte klageren en skattepligtig virksomhedsomdannelse. Ejendommene beliggende [adresse1], [by1] og [adresse2], [by1] blev overdraget fra klagerens personejede virksomhed, til selskabet. Ejendommene blev overdraget for 25.200.000 kr.

I forbindelse med overdragelse af ejendommene blev der udarbejdet en vurderingsrapport fra [virksomhed3], hvor der blev foretaget en vurdering af driftsbygninger og inventar på de to ejendomme. I vurderingsrapporten blev bygningernes værdi vurderet at udgøre 1.800.000 kr., mens inventaret blev vurderet til at udgøre 250.000 kr.

Efter den offentlige ejendomsvurdering udgjorde værdien af ejendommen beliggende [adresse1] 12.100.000 kr. i oktober 2011, 10.600.000 kr. i oktober 2012, og 10.600.000 kr. i oktober 2014.

Efter den offentlige ejendomsvurdering udgjorde værdien af ejendommen beliggende [adresse2] 23.900.000 kr. i oktober 2011, 21.800.000 kr. i oktober 2012, og 26.500.000 kr. i oktober 2014.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 10.800.000 kr. for indkomståret 2012.

Som begrundelse er anført:

”(...) 1.4SKATs bemærkninger og begrundelse

Skat har i breve af den 12. februar 2016 og 6. april 2016, anmodet hovedanpartshaver [person1] om at indsende dokumentation for køb og salg af ejendommene [adresse1]/ [adresse2] i [by2]. Derudover har SKAT anmodet om dokumentation for værdiansættelsen af ejendommene [adresse1]/ [adresse2] ved overdragelse af ejendommene til selskabet.

Skat har den 27. april 2016, modtaget en vurderingsrapport, udarbejdet af [virksomhed3]. Det fremgår af denne vurdering, at der alene er foretaget en vurdering af driftsbygninger og inventar på de to grunde/ejendomme. Driftsejendommene vurderes til 2.050.000 kr. af [virksomhed3].

Selskabet er stiftet den 1. januar 2012 og pr. 2. marts 2012 overdrages ejendommene, ved en skattepligtig virksomhedsoverdragelse til selskabet [virksomhed2] ApS.

Der er ved overdragelsen af ejendommene anvendt en samlet værdi på 25.200.000 kr.

Af den juridiske vejledning afsnit C.C.7.1.1. fremgår følgende:

(...)

Det fremgår endvidere af den juridiske vejledning afsnit C.C.7.1.1:

(...)

Armslængdeprincippet

(...)

Det er SKATs opfattelse at hovedanpartshaver [person1] er omfattet af reglerne i ligningslovens § 2, idet han har bestemmende indflydelse [virksomhed2] ApS i kraft af sit ejerskab i [virksomhed1] ApS.

(...)

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR

Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens handelsværdi.

Skat har den 29. april 2016 modtaget en vurderingsrapport udarbejdet af [virksomhed3] på driftsbygningerne og inventar. Det er Skats opfattelse at den indsendte vurderingsrapport ikke kan lægges til grund ved opgørelsen af ejendommene/grundenes værdi ved den skattepligtig virksomhedsoverdragelse.

Ved handel mellem interesseforbundne parter er der en skærpet bevisbyrde for, at handlen er sket på markedsvilkår. SKAT har gennemgået den indkomne dokumentation for hvorledes selskabet og hovedanpartshaver [person1] har fastsat handelsprisen og har ikke fundet denne dokumentation tilstrækkelig til at godkende den værdiansatte overdragelsespris.er er ved dette lagt til grund at den indhentede vurdering, anses at være en ensidigt indhentet erklæring og kan derfor ikke tillægges vægt ved vurderingsrapport af driftsbygningernes. Det er vanskeligt at bedømme sagligheden/objektiviteten af en sådan erklæring og en sådan erklæring kan derfor ikke benyttes som bevisværdi ved vurdering af ejendommens samlede handelspris. Ligeledes ses der ikke ved vurderingsrapporten, at være indhentet tilstrækkelig dokumentation for værdiansættelsen, idet der ses at være flere forudsætninger og forhold der ikke er undersøgt yderligere i den indsendte rapport. Herunder blandt andet kloakforhold, det forudsættes produktionen er lovlig, ejendommen og installationer er lovligt opført osv.

Derudover fremgår det ikke af indsendte vurderingsrapport, at være en stillingtagen til stuehusværdierne og grundenes værdi.

Ligeledes ses din samlede vurdering af de overdraget ejendomme, at være vurderet til den overdraget gæld der er i ejendommene. Dette er ligeledes med til at indikere, at det ikke er foretaget en objektiv vurdering af de overdraget ejendomme, men at vurderingen er udarbejdet til formålet, at næsten at skulle ”ramme” selskabskapitalen på 125.000 kr.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommens vurdering pr. 1. oktober 2011 er udtryk for handelsprisen pr. 2. marts 2012. Du ses ikke at have påklaget ejendomsvurderingerne og det er derfor SKATs opfattelse, at denne ejendomsvurdering ikke er fejlbehæftet. Du har stiltiende accepteret denne vurdering som således anses at være udtryk for handelsprisen ved ikke at have påklaget denne. Ligeledes ses dit selskab [virksomhed2] ApS ikke at have påklaget vurderingen af ejendommen, efterfølgende hvor den er steget til henholdsvis 26.500.000 kr. og 10.500.000 kr. i den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2014.

Det er SKATs opfattelse at den reelle handelsværdi for ejendommene ved overdragelsen er henholdsvis 23.900.000 kr. og 12.100.000 kr. i alt 36.000.000 kr. og den af selskabets anvendte på 25.200.000 kr. Differencen på 10.800.000 kr. anses for et skattepligtigt tilskud til selskabet, idet selskabet har fået overdraget ejendomme/grunde m.v. til en for lav værdi. Beløbet er skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4.

SKAT har modtaget selskabets mail af den 28. april 2016, hvor de oplyser de ikke er enige i, at det er anvendelse af ejendomsvurderingerne for [adresse1] og [adresse2] fra 1.10.2011 = de priser 3.mand ville betale for ejendommene 2.3.2012.

Derudover skriver I, at ejendommene er overdraget til de priser 3. mand vil betale for de 2 ejendomme på handelstidspunktet.

Selskabet ses ikke at have dokumenteret eller sandsynliggjort denne påstand yderligere, hvorfor SKAT fastholder at det er de sidst kendte ejendomsvurderinger, der skal anvendes som handelspriser.

(...)”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelsen på 10.800.000 kr. nedsættes til 0 kr. i indkomståret 2012.

Til støtte for klagerens påstand er følgende gjort gældende:

” ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at [virksomhed2] ApS ikke har fået overdraget landbrugsejendommene beliggende [adresse1] og [adresse2], [by1], til en for lav værdi som antaget af SKAT, hvorfor der ikke er grundlag for en tilskudsbeskatning af selskabet af differencebeløbet på 10,8 mio. kr. (36 mio. kr. - 25,2 mio. kr.).

Det gøres gældende, at landbrugsejendommene i overensstemmelse med armslængdeprincippet i ligningslovens § 2, blev overdraget til [virksomhed2] ApS til handelsværdien pr. 2. marts 2012. Den på overdragelsestidspunktet senest kendte ejendomsvurdering, var vurderingen pr. 1. oktober 2011, hvorefter [adresse2] var vurderet til 23.900.000 kr. og [adresse3] til 12.100.000 kr. Denne ejendomsvurdering gav ikke et retvisende billede af landbrugsejendommenes reelle handelsværdi pr. 2. marts 2012 og kan derfor ikke som antaget af SKAT lægges til grund som værende udtryk for ejendommenes handelsværdi pr. 2. marts 2012.”

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn under Landsskatterettens behandling af sagen vedrørende handelspriser for ejendommene.

Af syns- og skønserklæringen fremgår bl.a.:

”(...)Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes fremkomme med sin vurdering af den kontante handelsværdi pr. 2. marts 2012 for henholdsvis [adresse1] og [adresse2], [by1].

Svar på spørgsmål 3:

[adresse1], [by1]

Med baggrund i foran anførte beskrivelse og beregning vurderes ejendommenes markedsværdi inklusiv betalingsrettigheder og eksklusiv løsøre til:

12.050.000,- kr.

skriver tolv millioner femti tusinde kroner 00/100

[adresse2], [by1]

Med baggrund i foran anførte beskrivelse og beregning vurderes ejendommenes markedsværdi inklusiv betalingsrettigheder og eksklusiv løsøre til:

12.990.000,- kr.

skriver tolv millioner nihundrede niti tusinde kroner 00/100

Spørgsmål 3.1:

Skønsmanden anmodes i den forbindelse om at foretage en fordeling af købesummen for de to landbrugsejendomme på de relevante aktiver, herunder stuehus, driftsbygninger og jord m.v.

Svar på spørgsmål 3.1:

Fordeling af købesum for [adresse1], [by1]

Ager 8.800.000 Kr.

Græs 300.000 Kr.

Bolig med grund 1.800.000 Kr.

Maskinhus med planlager 750.000 Kr.

Andre bygninger 350.000 Kr.

Betalingsrettigheder alm 50.000 Kr.

I alt 12.050.000 Kr.

Fordeling af købesum for [adresse2], [by1]

Ager 10.000.000 Kr.

Græs 1.440.000 Kr.

Skov 100.000 Kr.

Bolig med grund 1.000.000 Kr.

Gyllebeholdere 500.000 Kr.

Svineprod.anlæg (nedrevet) -700.000 Kr.

Driftsbygninger 600.000 Kr.

Betalingsrettigheder alm 50.000 Kr.

I alt 12.990.000 Kr.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken betydning han ved besvarelsen af spørgsmål 3 har tillagt det forhold, at finanskrisen indtrådte omkring 2008.

Svar på spørgsmål 4:

Finanskrisens indtræden omkring 2008 påvirkede hele ejendomsmarkedet mht. omsætningshastighed og priser. Jordpriserne var før, og er stadig efter finanskrisen meget forskellige fra område til område. Vores vurdering af jordprisen i nærværende vurdering er foretaget ud fra vores bedste skøn mht. de jordpriser der kunne opnås i det pågældende område i 2012. (...)”

Selskabets repræsentant har til syns- og skønserklæringen anført:

”(...) Det gøres gældende, at den foreliggende skønserklæring klart understøtter vores opfattelse af, at der ikke er grundlag for at korrigere den mellem parterne aftalte overdragelsespris på 25,2 mio. kr. Skønsmand [person2] har således efter en nøje gennemgang af de to landbrugsejendomme konstateret, at den samlede markedspris for de to ejendomme pr. 2. marts 2012 udgjorde 25.040.000 kr. eksklusiv inventar. Tillægges værdien af inventaret på 250.000 kr. kommer den samlede værdi af ejendommene op på 25.290.000 kr.

Uanset om værdien af inventaret medregnes eller ej, må parternes samlede værdiansættelse af landbrugsejendommene til 25,2 mio. kr., siges at ligge indenfor den skønsusikkerhed, der nødvendigvis vil være til stede ved værdiansættelsen af denne type af landbrugsejendomme og særligt på dette tidspunkt i 2012, hvor finanskrisen fortsat prægede handler med landbrugsejendommen, jf. også skøns­ mandens besvarelse af spørgsmål 4.

Den af SKAT ønskede anvendte overdragelsespris på 36 mio. kr. baseret på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering for de to landbrugsejendomme, giver ikke et retvisende billede af landbrugsejendommenes markedsværdi, hvilket den nu foreliggende skønsrapport fra ejendomsmægler [person2] klart understøtter.

På baggrund af konklusionerne i skønserklæringen må det konstateres, at den af SKAT ønskede overdragelsespris på 36 mio. kr. ikke kan opretholdes. I stedet bør parternes aftalte overdragelsespris på 25,2 mio. kr. fastholdes, hvilket medfører, a der ikke er grundlag for de af SKAT gennemførte forhøjelser hos henholdsvis [person1], [virksomhed2] ApS og [virksomhed1] ApS (...)”

Landsskatterettens afgørelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskatteloven § 4.

Det fremgår af ligningsloven § 2, stk. 1, at skattepligtige, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne, jf. ligningsloven § 2, stk. 1.

Klageren og selskabet var omfattet af ligningsloven § 2, da klageren indskød de to ejendomme i selskabet ved apportindskud for 25.200.000 kr.

På baggrund af syns- og skønserklæringen, vurderes ejendommenes handelsværdi at have udgjort 25.040.000 kr. den 2. marts 2012, da ejendommene blev indskudt i selskabet.

Selskabet anses herefter ikke at have modtaget tilskud i forbindelse med overdragelse af ejendommene.

SKATs afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.