Kendelse af 14-01-2019 - indlagt i TaxCons database den 03-02-2019

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at beskatte [person1] af maskeret udbytte i forbindelse med [virksomhed1] ApS´s salg af sommerhus beliggende [adresse1], [by1] til [person1] niece.

Aktieindkomst

SKAT har skønsmæssigt ansat handelsværdien på [adresse1], [by1] til 1.600.000 kr., og har som konsekvens heraf forhøjet indkomsten med 152.500 kr. (50 % af (1.600.000 kr.-1.295.000 kr.)), jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen til 0 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren er eneejer af [virksomhed2] ApS, som ejer 50 % af [virksomhed3] A/S, som bl.a. ejer 100 % af kapitalen i [virksomhed1] ApS. [virksomhed1] ApS´s regnskabsår løber fra 1. oktober – 30. september. [person2], som er [person1]s bror, ejer 50 % af kapitalen i [virksomhed3] A/S via [virksomhed4] ApS. [person2] har to voksne børn, nemlig [person3] og [person4]. [person1] er gift med [person5]. [person1] og [person5] har datteren [person6].

Den 15. februar 2010 købte [virksomhed1] ApS et sommerhus beliggende [adresse1], [by1] for 2.750.000 kr. Sælgerne er [person7] og [person8].

[virksomhed1] ApS har oplyst, at [adresse1], [by1] er købt med henblik på videresalg. Den 1. oktober 2013 solgte [virksomhed1] ApS[adresse1], [by1] til [person2]s datter [person3] for 1.295.000 kr. Den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 – 1. oktober 2016 udgjorde hhv. 1.300.000 kr., 1.250.000 kr., 1.250.000 kr. og 1.200.000 kr. (2013-2016).

Det fremgår af årsrapporten for [virksomhed1] ApS for regnskabsåret 2012/2013 (perioden fra 1. oktober 2012 – 30. september 2013), at selskabet har nedskrevet værdien af [adresse1] pr. 30. september 2012 med 800.000 kr. og pr. 30. september 2013 med yderligere 515.000 kr. Det er oplyst, at der til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut er givet pant i ejendommen på 1.500.000 kr., og at den regnskabsmæssige værdi pr. 30. september 2013 udgør 1.285.000 kr.

Af note 6 fremgår følgende talmæssige opgørelse:

Af note 2 fremgår, at selskabets egenkapital er negativ med 963. t.kr. pr. 30. september 2013. Det er oplyst, at for at videreføre driften er det nødvendigt, at selskabet tilføres kapital fra koncernen. Det er videre oplyst, at ledelsen har tilkendegivet, at de vil stille den fornødne kapital til rådighed for selskabets fortsatte drift.

Af note 3 fremgår, at selskabet efter balancedagen har afhændet investeringsejendommen til 1.300 t.kr. før fradrag af omkostninger, og at investeringsejendommen som følge heraf er nedskrevet til 1.285 t.kr. pr. 30. september 2013.

Af årsrapporten for [virksomhed1] ApS for 2011/2012 fremgår følgende af revisors påtegning:

”Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet

Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henlede opmærksomheden på note 2 til årsregnskabet. Heri redegøres for selskabets økonomiske situation og de usikkerheder der er forbundet med ledelsens forventning til fremtidigt resultat, herunder værdiansættelse af investeringsejendom.”

Under anvendt regnskabspraksis fremgår af årsrapporten for 2011/2012 for [virksomhed1] ApS følgende:

”Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret model, ejendomsmæglervurdering eller ud fra bud fra uafhængig tredjemand.

Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”.

Af note 2 til årsrapporten for [virksomhed1] ApS for 2011/2012 fremgår følgende:

”Usikkerhed ved indregning efter måling

Ledelsen forventer i regnskabet for 2012/2013 at afhænde investeringsejendommen. På baggrund af den lave omsætning på boligmarkedet, kan et salg udløse yderligere tab for selskabet. Ledelsen forventer dog, at investeringsejendommen kan afhændes til den indregnede værdi på kr. 1.800.000.”

Årsrapporten for 2011/2012 er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28. februar 2013.

[adresse1], [by1] er opført i 2008 i træbeklædning med tag af cementsten af den tidligere ejer, som havde erhvervet grunden med et sommerhus, opført i 1935 for 1.200.000 kr.

[adresse1], [by1] har en bebygget areal på 69 kvm. [adresse1], [by1] ligger i tredje række fra stranden ud til [fjord]. Fra ejendommens hævede stue er der kig til vandet.

Efter opførelsen af den nye bygning (nye sommerhus) på grundstykket, annoncerede den tidligere ejer sommerhuset til salg i 2008 for 2.995.000 kr. Ifølge [...].dk havde ejendommen i april 2009 en liggetid til udbudsprisen på 2.995.000 kr. på 255 dage. Det fremgår af [...].dk, at boligarealet er på 70 kvm, og grundarealet er på 346 kvm. Kvadratmeterprisen er på 42.785 kr.

Ved skøde af 4. februar 2010 erhvervede [virksomhed1] ApS til overtagelse den 15. februar 2010 [adresse1], [by1] for kontant 2.750.000 kr. Sælgerne er [person7] og [person8].

I september 2010 har [virksomhed1] ApS annonceret [adresse1], [by1] til salg på boligmap.dk og bolica.dk for 2.600.000 kr.

Efter overtagelsen af [adresse1], [by1] den 1. oktober 2013 optog [person3] nye realkreditlån i sommerhuset på 1.200.000 kr. (60 % belåning).

På baggrund af en anmodning fra [virksomhed1] ApS vurderede [virksomhed5] Erhverv [by2] A/S den 29. oktober 2013 på baggrund af en besigtigelse af [adresse1], [by1] sommerhusets handelspris til 1.295.000 kr. med en anslået salgsperiode på 1-3 måneder.

[person3] annoncerede den 26. marts 2015 er [adresse1], [by1] til salg for 2.195.000 kr. på facebook. Heraf fremgår følgende beskrivelse:

”Nyopført fritidshus beliggende på en 353 kvm grund kun et stenkast fra den børnevenlige fladstrand i [by1]. Skønt her ikke er tale om en grund i første række udmærker den sig dog ved at ligge mindre end 100 meter fra den populære badestrand med gode adgangsforhold. Der er desuden udsigt til vandet fra den hævede stue. Rundt om ejendommen er der etableret to gode terrasser, vedligeholdelsesfri have og gode parkeringsmuligheder. Ejendommen indeholder kombineret entre og fordelingsgang, soveværelse med indbyggede skabe, værelse med indbyggede skabe og god hems, lækkert stilrent badeværelse med bruseniche og god opbevaringsplads, køkken med loft til kip hvorfra der er opgang til den hævede stue. Stuen som gør netop denne bolig helt speciel er med loft til kip og har en stor glasfacade, som giver et fantastisk lysindfald. Herfra er der udsigt over vandet, som er en sjælden, men attraktiv detalje. Udestue på 17 kvm udover boligarealet.”

Af e-mail af 28. januar 2015 fra [person9] til [person1] fremgår:

”Tak for fremvisningen af [adressen], forrige søndag. Vi synes rigtig godt om huset – dog er der nogle ændringer vi vil være nødt til at foretage, hvis vi skal eje det.

Vi har som vi nævnte for dig set en del sommerhuse – og vil da også være ærlige og sige at prisen på [adresse1] er meget høj, i forhold til hvad der ellers udbydes, med kort afstand til stranden.

Skulle I på et tidspunkt stå i den situation at I sænker prisen på huset, da vil vi gerne høre fra Jer.”

[person1] skrev den 29. januar 2015 følgende til [person9]:

”Selv tak.

Du skriver at I synes godt om huset, men prisen er for høj.

Hvad mener I huset skal koste, hvis I skal eje det.”

[person9] skrev den 1. februar 2015 følgende til [person1]:

”-ja vi kan jo ikke rigtigt få huset slået ud af hovedet. Du spørger hvad vi mener huset skal koste – og det har vi drøftet rigtigt meget. Vi er ca. 1 million fra det i udbyder huset til.”

På baggrund af en anmodning fra [virksomhed1] ApS foretog SKATs ejendomsvurdering den 17. november 2015 en besigtigelse af [adresse1], [by1].

Af SKATs besigtigelsesnotat fremgår følgende:

”- besigtiget den 17. november 2015

- sommerhus opført i 2008

- beliggende ca. 100 meter fra rigtig god badestrand

- lille grund på 353 m², heraf 42 m² vej

- dårlige parkeringsforhold i forbindelse med sommerhuset

- udestue på 17 m² er fuldt integreret i sommerhuset. Reelt er der ikke tale om en udestue, men den er registreret som udestue af hensyn til bebyggelsesprocenten

- sommerhuset er hævet, så der er en ualmindelig god udsigt over vandet fra stuen/udestuen

- i sommerhuset er der et badeværelse og to værelse, heraf et med hems

- tidligere ejere har i forbindelse med besigtigelsen forklaret at salget er gennemført, fordi både Erhvervs- og Selskabsstyrelsen og banken har forlangt at sommerhuset blev solgt ud af selskabet

- [adresse2], handlet pr. 5/6-14, opført 1997, 55 m², kvadratmeterpris på 14.954 kr.

- [adresse3], handlet pr. 25/3-14, opført 2009, 149 m², kvadratmeterpris på 15.771 kr.

- [adresse4], handlet pr. 11/3-14, opført 1997, 94 m², kvadratmeterpris på 17.021 kr.

- [adresse5], handlet pr. 31/10-14, opført 2003, 123 m², kvadratmeterpris på 13.875 kr.

- alle 4 ejendomme blev besigtiget udefra og ingen har samme gode udsigt.”

SKAT Ejendomme vurderede handelsprisen den 1. oktober 2013 til 1.600.000 kr.

[virksomhed6] har den 30. januar 2017 vurderet den kontante handelspris til 1.495.000 kr.

[virksomhed7] har den 9. februar 2017 vurderet den kontante handelspris til 1.595.000 kr.

Det fremgår i øvrigt en google-søgning på handler på [adressen], [by3], at [adresse6], den 24. oktober 2009 er handlet for 1.425.000 kr. Boligarealet er på 60 kvm, grundareal på 686 kvm, byggeår 1978 (efterfølgende moderniseret). I 2018 blev samme ejendom solgt for 1.285.000 kr. Udbudsprisen var 1.340.000 kr.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har klageren fremlagt en e-mailtråd af 21. oktober 2009 til beskrivelse af klagerens synspunkt om, at [virksomhed1] ApS i februar 2010 betalte en pris for [adresse1], [by1], der lå væsentlig over handelsprisen i februar 2010.

Den 21. oktober 2009, kl. 15:08 sendte [person1] fra [virksomhed8] en e-mail til [person10]. I emnefeltet er skrevet: ”Vedr. Handel”.

”Hej [person10]

Oplæg til handel:

[virksomhed1] ApS køber [adresse1], [by1], [by3]. Huset færdiggøres 100 %. [virksomhed1] laver selv udenomsarealet færdigt. Dog med den betingelse at der lovligt kan opføres træ terrasse som lovet. Sælger hjemtager lån.

Pris 2.750.000,-

[person11] køber [adresse7] [...], [by4]. Ejendommen er bestående af 5 lejligheder. Hvis nogle af lejlighederne ikke er lejet ud på overtagelsesdagen stilles lejegaranti op mod 6 mdr.

Pris 3.000.000, - svarende til ca. 6 % i forrentning.

Måtte dette have Deres interesse, synes jeg vi bør holde et møde.”

Den 21. oktober 2009, kl. 15:27 sendte [person10] direktør i [virksomhed9] A/S følgende e-mail til [person11] i Natur- og Miljøforvaltningen [by2] Kommune:

”Hej [person11]

Så tror jeg vi er ved at være i mål.

Ring til mig, når du ser mail.”

Klageren har fremlagt skøde mellem [virksomhed1] ApS som sælger og [person11] og [person7] som køber af ejendommen matr.nr. [...1], [...], [...], beliggende [adresse8], [...], [by4]. Overtagelsesdagen er aftalt til 15. februar 2010. Købesummen er fastsat til 3.000.000 kr. kontant. Skødet er underskrevet den 4. december 2010.

Klageren har endvidere bl.a. fremlagt ejendomsmæglervurderinger fra [virksomhed7] og [virksomhed6] i 2017.

SKATs afgørelse

Sommerhuset [adresse1], [by1] er solgt til et familiemedlem til en pris, der ligger væsentligt under handelsprisen, hvilket har medført et tab for [virksomhed1] ApS i forhold til selskabets anskaffelsessum.

SKAT lægger til grund, at den tidligere ejer, som solgte [adresse1], [by1], til [virksomhed1] ApS i 2007, har erhvervet grunden for 1.200.000 kr. Det skyldes, at den tidligere ejer har nedrevet det oprindelige sommerhus, og bygget det sommerhus, som [virksomhed1] ApS erhvervede den 15. februar 2010 for 2.750.000 kr.

Efter købet af [adresse1], [by1] fra har [person3] optaget realkreditlån i ejendommen på 1.200.000 kr. hos [finans1]. I sommerhuse kan der maksimalt opnås realkreditlån svarende til 60 % af den handelspris, som fastsættes af realkreditinstituttet. SKAT lægger derfor til grund, at [finans1] har vurderet handelsprisen til 2.000.000 kr.

I Skatterådets bindende svar i SKM2015.616 lå belåningsværdien ganske vist på over 70 %, som landbrugsejendomme må belånes med. Denne afgørelser vedrører imidlertid kautionsforpligtelser i virksomhedsordningen. Skatterådet har ikke taget stilling til handelspriser. Det fremgår af realkreditloven, at sommerhuse maksimalt må belånes med 60 % af den handelsværdi, som realkreditinstituttet fastsætter.

Belåningen ligger i tråd med den pris, som [person3] efterfølgende satte sommerhuset til salg for samt den pris, som selskabet i 2010 udbød sommerhuset til salg for.

SKATs ejendomsvurdering har på baggrund af en besigtigelse og på baggrund af 4 handler med sommerhuse i samme område skønnet handelsprisen til 1.600.000 kr. i forbindelse med overdragelsen fra [virksomhed1] ApS til [person3]. De 4 sammenlignelige ejendomme er solgt til kvadratmeterpriser på mellem 13.875 kr. og 17.021 kr. Ved udøvelsen af skønnet over handelsprisen har SKAT endvidere taget hensyn til, at ingen af de 4 sommerhuse har samme gode udsigt over vandet fra stuen samt, at der ved en belåningsprocent på 60 er taget udgangspunkt i en handelspris på 2.000.000 kr.

En skønnet handelspris på 1.600.000 kr. svarer til en kvadratmeterpris på 23.188 kr.

Da udestuen på 17 kvm er integreret i boligen, kan kvadratmeterprisen ikke fastsættes på grundlag af et areal på 52 kvm, som påstået af klageren. Der er endvidere henset til, at [person2] og [person1]s oplysning om, at de 17 kvm i BBR er registreret som udestue, fordi bebyggelsesprocenten for grunden eller vil blive overskredet.

Af de anførte grunden giver den offentlige vurdering ikke et retvisende billede af handelsværdien.

Det fremgår af SKM2006.241 VLR, at der kan ske korrektion af vilkår og priser, hvis køber og sælger ikke har konkret modstående interesser. Det har således ikke været hensigten med ligningslovens § 2 at ændre praksis for korrektion, når en overdragelse ikke er omfattet af ligningslovens § 2. Det fremgår af bestemmelsens forarbejder.

SKAT har anset forskellen mellem overdragelsesprisen på 1.295.000 kr. og den skønnede handelsværdi på 1.600.000 kr., svarende til 305.000 kr., som maskeret udbytte til hhv. [person1] og [person2]. Udbyttet er først udloddet gennem [virksomhed10] ApS og videre gennem hhv. [virksomhed11] ApS og [virksomhed4] ApS.

Hvis de udloddede værdier fordeles anderledes til aktionærerne end i forhold til aktionærernes udbytteret, anses værdierne som udgangspunkt for videreoverdraget fra aktionærerne direkte til dem, der faktisk har modtaget værdierne. SKAT har anset de udloddede værdier for at være fordelt anderledes i forhold til udbytteretten, således:

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af indkomsten nedsættes med 152.500 kr. Der er ikke grundlag for at forhøje klagerens indkomst med maskeret udbytte i forbindelse med salg af [adresse1], [by1] fra [virksomhed1] ApS til [person3] ApS, idet sommerhuset er overdraget til handelsværdien og fordi, at køber og sælger ikke er interesseforbundne. Det har formodningen imod sig, at klageren har ønsket at give sin niece [person3] en gave.

Efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling- og endelige indstilling samt SKATs udtalelse har klageren bemærket, at de tidligere ejere af [adresse1], [by1] erhvervede sommerhuset før finanskrisen for 1.200.000 kr. Erhvervelsen skete med henblik på nedrivning for at bygge et nyt.

Da [adresse1], [by1] blev anskaffet af [virksomhed1] ApS med videresalg for øje, var det som led i en byttehandel, hvor [virksomhed1] ApS solgte ejendommen [adresse7] i [...] og til gengæld købte [adresse1], [by1]. [virksomhed1] ApS betalte formentlig en for høj pris for sommerhuset på grund af [person7] og [person11]´s belåning af sommerhuset. Da [virksomhed1] ApS kiggede på det samlede provenu på den gennemførte handel, accepterede selskabet, at priserne på begge ejendomme blev opskrevet. [virksomhed1] ApS er blevet beskattet af den skattepligtige avance med baggrund i den forhøjede handelspris for [adresse7], hvilket fremgår af regnskabet 1. oktober 2009 til 30. september 2010 for [virksomhed1] ApS. [virksomhed1] ApS samlede provenu ved gennemførelse af de 2 handler kan opgøre således:

Regnskabsmæssig fortjeneste ved salg af [adresse7]: 1.773.762 kr.

Regnskabsmæssigt tab ved salg af [adresse1], [by1]: - 1.574.676 kr.

Samlet fortjeneste ved de to ejendomshandler set under èt: 199.086 kr.

At den samlede handel er gennemført til opskruede handelspriser, er salget af [adresse1], [by1] til [person3] til en betydelig lavere pris samt videresalg af [adresse7] i [...] til 1.000.000 kr. i 2016 et synligt bevis på.

I 2013 blev [virksomhed1] ApS bedt om at nedbringe balancen af banken, hvorfor salg af [adresse1], [by1] bliver en realitet.

Som dokumentation for byttehandlens gennemførelse se bilag 1, 2 og 3.

Bilag 1: Mailkorrespondance mellem formidler [person10], [person11] og [person1]

Bilag 2: Skøde på [adresse7], [...], [by4]

Bilag 3: Skøde på [adresse1], [by1], [by3]

[person3] købte [adresse1], [by1], [by3] 1. oktober 2013 for 1.295.000 kr.

Med henblik på salg af [adresse1], [by1] blev [virksomhed5] i [by2] kontaktet for at få en prisfastsættelse. [virksomhed5] anslog salgspris til 1.295.000 kr. Det fremgår af brev af 29. oktober 2013 (bilag 4). På baggrund af dette, gennemføres handlen pr. 1. oktober 2013.

Skatteankestyrelsen har stillet spørgsmålstegn ved [person3]´s belåning, der ligger over de normale 60 %.

Vedrørende [finans1]s långivning på 1.200.000 kr. henvises der til SKM2015.616.SR. Af dette bindende svar fremgår, at en landbrugsejendom havde en købspris på 30.000.000 kr., hvor et restbeløb på 27.000.000 kr. efter en kontantbetaling på 3.000.000 kr. blev finansieret ved et realkreditlån. Af Realkreditrådets lånegrænser fremgår det, at en maksimal lånegrænse for landejendomme er 70 %, hvilket i den pågældende sag vil betyde en lånegrænse på 21.000.000 kr. og ikke 27.000.000 kr.

Endvidere kan henvises til salg af et andet fritidshus beliggende [adresse9], [by5] ligeledes i [by3]. Huset er solgt pr. 1. december 2011 til en pris på 1.150.000 kr., hvorefter der optages lån hos [finans1] på 1.800.000 kr., hvilket også overgår Realkreditrådets lånegrænse.

Således anses Skatteankestyrelsens følgebeslutning vedr. lånegrænser på sommerhuse ikke at kunne gøres gældende med baggrund heri.

Med hensyn til SKATs besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen bemærkes, at det er rigtigt, at [adresse1], [by1] har været udbudt til højere priser både ved mægler og på nettet.

Tidspunktet hvor huset blev solgt var meget ugunstigt, idet sommerhusmarkedet lå fuldstændig stille hen. Men der er forskel på, hvad man håber at få, og hvad der er realistisk at få. Da sommerhuset var udbudt til salg til 2.195.000 kr., var der én enkelt henvendelse fra [person9] og [person12]. De var meget interesseret i huset, men synes dog, prisen var alt for høj, hvilket resulterede i et bud fra dem, der lå 1.000.000 kr. under udbudsprisen. Mailkorrespondance vedlægges som bilag 7.

I forhold til SKAT´s egen sammenligning med sommerhuse i området blev [adresse3] solgt til 2.350.000, hvilket er ca. 2.000.000 kr. under udbudsprisen på 4.300.000 kr. (Bilag 8). Så der er ofte stor forskel på udbudspris og salgspris.

Med hensyn til mæglervurderinger bemærkes, at [virksomhed6] mener, at sommerhuset skal udbydes til 1.495.000 kr. Denne pris er ikke, som anført af Skatteankestyrelsen, den kontante handelspris. Prisen på 1.495.000 kr. er en udbudspris. Der er i [virksomhed6]s skrivelse til udbudsmaterialet anført, at der skal forventes et afslag i prisen i størrelsesordenen 100.000 kr. Dog forventes prisen ikke at være mindre end 1.400.000 kr. (bilag 9).

[virksomhed7] mener, at sommerhuset skal udbydes til 1.595.000 kr.,og her gør det samme sig gældende som hos [virksomhed6]. Udbudsprisen er ikke identisk med den kontante handelspris. Der må forventes et afslag på den udbudte pris på ca. 15 %, som er det gennemsnitlige afslag, der gives på sommerhuse i 2017. [virksomhed7] forventer dog ikke et afslag i denne størrelsesorden (bilag 10).

Det skal pointeres, at begge mæglervurderinger er lavet i starten af 2017, hvor sommerhusmarkedet er ved at vågne igen. Altså vurderinger der ligger 4 år senere end tidspunktet for salget af [adresse1], [by1].

Skatteankestyrelsen skriver i den foreløbige vurdering af sagen, at de har hentet reference på goggle på [adresse6], [by1], der 24. oktober 2009 er handlet for 1.425.000 kr. Dette salg er sket ca. 4 år inden salg af [adresse1], [by1] 1. oktober 2013, hvilket ikke er sammenligneligt. Huset på [adresse6], [by1] er if. [...] handlet i juni 2018 til 1.285.000 kr. (Bilag 11).

Af de anførte grunde er handelsprisen til [person3] 1. oktober 2013 et retvisende udtryk for salg af sommerhuset på handelstidspunktet.

Landsskatterettens afgørelse

Af ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, fremgår, at til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. dog stk. 3.

Det fremgår af Den juridiske vejledning 2013 version 1-7, punkt C.B.3.5.4.3, at ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen, og at den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Af § 5, stk. 3, nr. 1 i dagældende lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010 af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (realkreditloven) fremgår, at inden for en lånegrænse på 60 % af ejendommens værdi kan der ydes lån til fritidshuse.

Af § 10, stk. 1 i dagældende lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010 af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fremgår under overskriften ”værdiansættelse af ejendomme og udmåling af realkreditlån”, at realkreditinstituttet skal ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen.

Af § 10, stk. 2 dagældende i lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010 af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fremgår, at værdien skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til pris- og markedsforholdene for den pågældende type ejendom må skønnes at ville betale for ejendommen (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen.

Af § 10, stk. 3 i dagældende lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010 af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fremgår, at realkreditinstituttet ved værdiansættelsen skal tage hensyn til eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.

Det omhandlede sommerhus på [adresse1], [by1] er overdraget mellem [virksomhed1] ApS, som er ejet indirekte af klageren og klagerens bror [person2], og sidstnævntes datter [person3]. Der er derfor ikke tale om en kontrolleret transaktion, som nævnt i ligningslovens § 2. Det fremgår af forarbejderne til ligningslovens § 2 (LSF 101 1997/2), at den foreslåede nye bestemmelse i ligningslovens § 2 ikke tilsigter at ændre på praksis, hvorefter skattemyndighederne i tilfælde af et konkret interessesammenfald kan foretage en korrektion. Skattemyndighedernes korrektionsadgang er understøttet af praksis, jf. bl.a. SKM2017.428 VLR, SKM2006.241 VLR og SKM2007.83 ØLR. Sker overdragelsen ikke til handelsværdien er SKAT berettiget til at fastsætte værdien efter et skøn.

De fremlagte mæglervurderinger er alle indhentet egenhændigt og efter salget, hvorfor mæglervurderingerne allerede derfor ikke kan tillægges selvstændig betydning.

SKAT har fundet, at den senest kendte offentlige vurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Den seneste kendte offentlige vurdering forud for overdragelsen var på 1.250.000 kr. Ejendommen er overdraget til en pris på 1.295.000 kr. Den part, der gør gældende, at den offentlige vurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette.

SKATs skøn over handelsprisen er bl.a. foretaget på grundlag af en besigtigelse af ejendommen og andre ejendomme i området. SKAT har efterfølgende udtalt, at SKAT kan tiltræde, at SKATs skøn over handelsværdien nedsættes fra 1.600.000 kr. til 1.450.000 kr. Der er en forholdsmæssig beskeden difference mellem SKATs nye skøn og den aftalte pris. Bl.a. derfor og af de grunde, som klageren har anført, nedsætter Landsskatteretten forhøjelsen af klagerens indkomst til 0 kr.