Kendelse af 21-06-2017 - indlagt i TaxCons database den 04-08-2017

Sagen drejer sig om maskeret udlodning ved køb af ejendom fra selskab.

Indkomståret 2008

SKAT har beskattet klageren af maskeret udbytte på 5.600.000 kr.

vedrørende køb af ejendom.

Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen til 0 kr.

Indkomståret 2010

SKAT har beskattet klageren af maskeret udbytte vedrørende efterfølgende

dekort på 10.000.000 kr. ved køb af ejendom.

Landsskatteretten forhøjer klagerens kapitalindkomst med 10.000.000 kr.

vedrørende en skattepligtig gældseftergivelse.

Faktiske oplysninger

Klageren var i 2008 og 2010 hovedaktionær i en række selskaber, herunder [virksomhed1] A/S., som ejede [virksomhed2] ApS. Klageren er udannet læge og driver egen lægepraksis med cvr nr. [...1].

Af SKATs sagsfremstilling vedrørende [virksomhed2] ApS fremgår bl.a. følgende oplysninger:

”[virksomhed1] A/S og datterselskaber blev i 2008 udsat for et stort pres fra sin primære finansieringskilde [finans1] A/S. [finans1] A/S krævede en større finansiel løsning for selskaberne på grund af pres fra Finanstilsynet.

Koncernen indgår derfor en rekonstruktionsaftale med [finans1] A/S den 30. juni 2008. Herunder blev det aftalt (ifølge [person1]s beskrivelse på side 6 i stævning), at ”[virksomhed1] skulle sælge ejendommene [adresse1] og [adresse2] ud af koncernen til [person2] for at få koncernbalancen ned, og at banken skulle stille likviditet til rådighed for [person2] på særligt favorable vilkår, da [person2] ikke havde likviditet af denne størrelse til disposition."

I efteråret 2008 viser det sig, at [finans1] A/S ikke overholder den beskrevne aftale. I 2009 indgiver [virksomhed1] A/S på vegne af selskabet [virksomhed2] ApS m.fl. en stævning imod [finans1] A/S med krav om betaling af en erstatning på kr. 383.500.000.

Den 21. juli 2009 indgav [finans1] A/S konkursbegæring mod [virksomhed2] ApS og 4 andre selskaber i koncernen. Den 28. august 2009 anmeldte selskaberne betalingsstandsning og konkursbegæringerne blev tilbagekaldt med henblik på at søge at finde en forligsmæssig løsning.

2. juli 2010 indgås forligsaftale med [finans1] A/S, tiltrådt af beskikket tilsyn, advokat [person3].”

Den 30. juni 2008, kl. 22:21 sendte [person4], [finans1], en e-mail til [person1] [virksomhed1] A/S. Heraf fremgår bl.a.: ”Aftalekompleks vedr. doc Her er vores oplæg til aftalen som du bedes underskrive og faxe retur. Vi tales ved i morgen vedr. underskrifter på dokumenter”.

”Aftalekompleks vedr. [virksomhed1] A/S, [virksomhed3] ApS, [virksomhed4] A/S og [person2]”

Den 2. juli 2010 blev der indgået en forligsaftale mellem:

[virksomhed1] A/S i betalingsstandsning,

[virksomhed3] ApS i betalingsstandsning,

[virksomhed5] i betalingsstandsning,

[virksomhed2] ApS i betalingsstandsning,

[virksomhed6] ApS i betalingsstandsning,

[person1],

[person2],

[virksomhed7] ApS

og

[finans1] A/S

Det er om baggrunden for aftalen oplyst, at [finans1] A/S den 21. juli 2009 indgav konkursbegæring mod [virksomhed1] A/S, [virksomhed3] ApS, [virksomhed2] ApS, [virksomhed5] ApS og [virksomhed6] ApS. Selskaberne bestred konkursbegæringerne. Den 28. august 2009 anmeldte selskaberne betalingsstandsning. Selskaberne udtog stævning mod [finans1] A/S med påstand om betaling af erstatning på 383 mio. kr.

Af forligsaftalens pkt. 5.2 vedrørende [virksomhed2] ApS fremgår under pkt. 5.2.1.:

”[person2] køber [adresse2] for en købesum på DKK 15 mio.

[person2] låner personligt købesummen, på DKK 15 mio., til brug for køb af ejendommen i [finans1] A/S. Lånet forfalder til indfrielse senest den 1. juni 2013.

I forbindelse med erhvervelsen af [adresse2] godtgøres [person2] af [virksomhed2] ApS, som sælger af ejendommen, via refusionsopgørelsen for ejendommen DKK 10 mio. på grund af ejendommens stand.

Provenuet for salg af ejendommen, DKK 5 mio., afskrives på [virksomhed2] ApS´s gæld i [finans1] A/S.

Eventuelle skattemæssige konsekvenser for [person2], [person1] eller [virksomhed2] ApS som følge af refusionen er [finans1] A/S uvedkommende.

[person2] er desuden berettiget til at få etableret et ombygningslån på DKK 10 mio. i [finans1] A/S i 3 år (til 1. juni 2013) til istandsættelse af hovedbygningen og resten af gården på [adresse2]. [person2] hæfter personligt for byggelånet. Lånet kan udnyttes til betaling af allerede afholdte driftsomkostninger vedrørende ejendommen, f.eks. ejendomsskatter, forsyningsafgifter, forsikringer m.v., maksimalt DKK 300.000.

De DKK 10 mio. som [person2] godtgøres via refusionsopgørelsen, anvendes til nedbringelse af [person2]s eksisterende engagement i [finans1] A/S, som pr. 1. juni 2010 udgør DKK 11 mio. inkl. renter, jf. nedenfor i pkt. 6.1. Beløbet overføres direkte af [finans1] A/S.

Såfremt retten til at optage ombygningslån i ejendommen udnyttes, udgør [person2]s personlige lån i [finans1] A/S herefter i alt DKK 26 mio., hidrørende fra [person2]s eksisterende restengagement på DKK 1 mio., jf. pkt. 5.1, lån på DKK 15 mio. til brug for erhvervelse af [adresse2] m.m. og DKK 10 mio. bestående i ombygningslån, i alt DKK 26 mio.

Det til enhver tid værende engagement forrentes med cost of funds + 1 %. Renter tilskrives lånene fra 1. juni 2010 og skal betales af [person2] hvert kvartal. Første rentebetaling på lånene betales således 30. september 2010. Engagementet forfalder til indfrielse senest den 1. juni 2013.

Til sikkerhed for ethvert tilgodehavende hos [person2], såvel eksisterende som de nye lån, får [finans1] A/S pant i ejendommen, [adresse2], med DKK 28 mio.

[person2] forpligter sig til at underskrive samtlige dokumenter, som [finans1] A/S måtte finde nødvendige eller hensigtsmæssige med henblik på, at overdragelsen samt etableringen af ovennævnte pant kan gennemføres i henhold til nærværende aftale, herunder dokumenter vedrørende tinglysning, underpantsætningserklæringer m.m.

Det er en forudsætning for [finans1] A/S´s fremadrettede finansiering, at [person2] løbende fremsender sine personlige regnskaber til [finans1] A/S.

Der tinglyses salgs- udlejnings- og pantsætningsforbud på ejendommen med [finans1] A/S som påtaleberettiget. [person2] forpligter sig til at underskrive tinglysningsfuldmagter udstedt til [virksomhed8] med henblik på tinglysning af salgspantsætnings- og udlejningsforbud på ejendommen. Deklaration samt tinglysningsfuldmagter vedlægges som bilag 13.

[person2] garanterer, at hun vil sørge for, at ombygningen af [by1]gård færdiggøres og vil – såfremt ombygningslånet på DKK 10 mio. ikke rækker til færdiggørelse af ombygningen af ejendommen – sørge for, at færdiggørelsen finansieres på anden vis. [person2] indestår for [finans1] A/S´ eventuelle tab ved, at ejendommen ved et eventuelt salg, ikke måtte være færdiggjort.

Se desuden nedenfor, i pkt. 6.2, og supplerende sikkerheder.”

Af de indberettede oplysninger (R75) for [person2] for 2010 fremgår følgende formueoplysninger:

I den indberettede formue er ikke medtaget klagerens værdien af klagerens lægepraksis.

Den 12. oktober 2015 anmodede Erhvervsstyrelsen Sø- og Handelsretten om at tvangsopløse [virksomhed1] A/S, og den 20. april 2016 blev selskabet taget under konkursbehandling.

[virksomhed2] ApS erhvervede ved et betinget skøde, der er underskrevet for sælger [virksomhed9] ApS, den 19. marts 2007, og af [person2] for køber [virksomhed2] ApS den 13. marts 2007, ejendommen [adresse2], matr.nr. [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8], [...9], [...10] og [...11], beliggende [adresse4] og [adresse5], [by1] til overtagelse den 15. september 2006 for 35.000.000 kr.

[virksomhed9] ApS er ikke koncernforbundet med [virksomhed2] ApS. [virksomhed9] ApS har c/o adresse hos [virksomhed10] A/S [adresse6], 1, [by2]. [virksomhed10] A/S er moderselskab for [virksomhed9] ApS.

Det er i skødet oplyst, at ejendommen pr. 1. oktober 2004 er vurderet til 9.350.000 kr., heraf grundværdi 3.493.800 kr.

Købesummen på 35. mio. kr. er fordelt således:

Af skødets § 3, fremgår at køber indtræder i de verserende sager med ejendommens lejere, som køber har sat sig ind i, og at køber er bekendt med verserende sager for naturklagenævnet m.v. om anvendelse af ejendommen. Af skødets § 8 fremgår følgende ansvarsfraskrivelsesbestemmelse:

Ved et endeligt skøde af 30. juni 2008 solgte [virksomhed2] ApS ejendommen [adresse2], matr.nr. [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8], [...9], [...10] og [...11], beliggende [adresse4] og [adresse5], [by1] til klageren for en købesum på 15 mio. kr., heraf udgjorde værdien af hovedhuset 1.800.000 kr. Det er aftalt, at købesummen berigtiges kontant ved tinglysning af skødet. Det er aftalt, at ejendommen overtages den 30. juni 2008. Af skødets § 3, fremgår at køber indtræder i de verserende sager med ejendommens lejere, som køber har sat sig ind i, og at køber er bekendt med verserende sager for naturklagenævnet m.v. om anvendelse af ejendommen. Af skødets § 7.1 fremgår en ansvarsfraskrivelsesbestemmelse, som har samme ordlyd, som den ansvarsfraskrivelsesbestemmelse, som findes i det betingende skøde mellem [virksomhed9] ApS og [virksomhed2] ApS.

§ 2 i det betingede skøde mellem [virksomhed9] og [virksomhed2] ApS og § 2 i det endelige skøde mellem klageren og [virksomhed2] ApS har begge følgende ordlyd:

Skødet mellem [person2] og [virksomhed2] ApS blev tinglyst den 6. oktober 2008. Købesummen på 15.000.000 kr. blev ikke betalt ved tinglysning af skødet.

Ejendommen [adresse2], matr.nr. [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8], [...9], [...10] og [...11], beliggende [adresse4] og [adresse5], [by1] (”[adresse2]”) bestod ved [virksomhed2] ApS´s erhvervelse af ejendommen i 2006 ifølge SKATs ejendomssystem SVUR af 6. bygninger:

Bygningerne danner tre sammenhængende driftslænger (U-form) i én etage, og på pladsen mellem disse er der en halvåben vognport.

På et møde den 29. maj 2016 med Skatteankestyrelsens sagsbehandler oplyste klagerens repræsentant, at fodermesterbygningen var (delvist) nedbrændt, da [virksomhed2] ApS erhvervede ejendommen i 2006.

Bygning nr. 1, 2, 3, 4 og 5 er fredet i henhold til en kendelse afsagt af Fredningsnævnet den 5. oktober 1971. Fredningen har til formål at bevare det nuværende landskab samt det landskabelige og kulturhistoriske miljø, der præger [by1], herunder særligt arealerne mellem [...], [...] og [...]. Fredningsbestemmelserne indebærer:

Ved en skrivelse af 20. december 1995 ansøgte [by3] Kommune på vegne af ejeren om Fredningsnævnets tilladelse til renovering af [adresse2], herunder at nedrive samtlige driftsbygninger og nyopføre erhvervsbyggeri i stort set samme U-formede grundplan, bygningskrop og bebyggede areal, i alt ca. 2.700 kvm. Fredningsnævnet meddelte tilladelse til det ansøgte med enkelte vilkår. Tilladelsen bortfaldt, hvis den ikke blev udnyttet inden 3 år fra tilladelsens meddelelse.

Fredningsnævnets tilladelse blev af Borgerlisten i [by3] påklaget til Naturklagenævnet. Naturklagenævnet ophævede ved en afgørelse i 1999 Fredningsnævnets dispensation/tilladelse.

Den 10. marts 2006 meddelte Fredningsnævnet for [by4] Amt dispensation til gennemførelse af et projekt for istandsættelse med delvis nedrivning og genopførelse til fremtidig anvendelse af [by1] ladegård. Tilladelsen er meddelt [virksomhed10] A/S, [adresse6], [by2]

Fredningsnævnet traf afgørelse om, at følgende dele af projektet var i overensstemmelse med fredningens formål:

Fredningsnævnet gav afslag på ansøgningen om ombygning af eksisterende vognport midt i gårdsrummet til erhvervsformål med stort glasparti.

Det fremgår bl.a. af Fredningsnævnets tilladelse til nedrivning af vestfløjen er begrundet med dens ringe stand.

Fredningsnævnets dispensation af 10. marts 2006 blev af Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomite i [by3] påklaget til Naturklagenævnet. Dispensationen bortfaldt, hvis den ikke blev udnyttet inden 3 år fra dens meddelelse. Ved en afgørelse af 16. oktober 2006 stadfæstede Naturklagenævnet Fredningsnævnets dispensation af 10. marts 2006. Under sagens behandling bemærkede lokalkomiteen bl.a., at ejendommen siden 1985 har været ejer af 4 forskellige selskaber og i hele perioden har været genstand for systematisk manglende vedligeholdelse sigtende mod en total ombygning til andet formål end angivet i fredningskendelsen, at hele ejendommen fremtræder meget forsømt og en del af bygningerne er tæt på en ruinlignende tilstand. [by3] Kommune henviste til, at der på kommunens foranledning i 2002 blev udarbejdet en byggeteknisk rapport, hvor det fremgår, at en restaurering må indebære en høj grad af genopbygning af såvel facader som tagkonstruktion. Der skønnes en genanvendelse på mellem 10 – 25 %.

Af [Fredningsnævnet]s afgørelse af 4. december 2008 fremgår bl.a. følgende:

”FS 150/2007 Ændret anvendelse af bebyggelse af [adresse2], matr.nr. [...2], [by1] By, [by1], [by3] Kommune

Ansøgning

[virksomhed11] a/s har ved skrivelse af 14. december 2007 på vegne ejeren [virksomhed2] ApS ansøgt om tilladelse til at foretage omfattende ombygning af [adresse2]. Med ansøgningen er medsendt en række bilag med tegninger og fotografier, der viser både de nuværende forhold og de ansøgte ændringer. I ansøgningen er anført, at [virksomhed2] ApS den 19. september 2006 købte [adresse2] til privat formål. Det er bygherres ønske selv at bosætte sig på gården og drive gården som landbrugsejendom og herunder etablere et stutteri med plads til 20 heste, heraf 7-10 avlshopper og dyrke jorderne med afgrøder til brug for foder og strøelse.

I øjeblikket er hovedhuset disponeret som 2 private boliger. Ejendommens vestlænge er sammenstyrtet og anvendes ikke. Østlængens nordlige del er disponeret som vognport, men anvendes ikke. Den sydlige del af østlængen samt tilbygning mod øst er disponeret med stalde og anvendes af en privat rideskolevirksomhed. Ladebygningen anvendtes til ridehal, indtil [by3] Kommune den 6. september 2007 grundet nedstyrtningsfare udstedte påbud om at rømme og aflukke bygningen. Et mælkeri er delvist sammenstyrtet og anvendes kun delvis til opbevaring for rideskolen. En fritliggende fodermesterbolig anvendes ikke og er delvis sammenstyrtet og nedbrændt, men var oprindeligt disponeret som tofamiliebolig.

Efter renovering ønskes hovedhuset disponeret med privat bolig til bygherren og hans familie.

På baggrund af bygningernes dårlige stand og herunder i forlængelse af det anførte i tilstandsrapport fra [virksomhed12] A/S fra september 2007 ansøges om tilladelse til at nedrive hele avlsanlægget og genopføre dette i samme stil og med samme arkitektoniske udtryk som det eksisterende.

Tilstandsvurderingens sammenfatning er således:

"Den generelle tilstand af de undersøgte primære bygningskomponenter svarer ret nøje til den i CN- rapport af 10. maj 2002 beskrevne, og det er åbenlyst, at nedbrydningsmekanismerne for alle disse accelererer (befinder sig på den stejle del "af forløbskurven i ovennævnte rapport). Dette forhold implicerer, at der over alt i østfløjen og vestfløjen (måske kun i dennes sydende, såfremt den stedfundne istandsættelse af nordenden har været grundig nok) samt i vognportenes buehalvdel er risiko for lokalt kollaps (nedstyrtning) af trykbuer, idet selv beskedne rystelser og temperatur-/fugtgenerende horisontal bevægelse vil kunne få løse fuger til at falde ud, hvorved trykbuens bæreevne svigter uvarslet. I øst- og vestfløjen (igen med ovennævnte mulige begrænsning) er der endvidere risiko for større totalkollaps (specielt i ugunstige vejrligssituationer), idet de vitale forankringer mellem 3 spærfag, stålbure og facademure med stor sandsynlighed er stærkt på vej mod total bæreevnesvigt (som allerede udløst i vestfløjens sydende). For ridehallens vedkommende må det konstateres, at stabilitet for vind på langs af bygningen med sikkerhed ikke kan eftervises beregningsmæssigt og i praksis i bedste fald er til stede via tilfældige sekundære effekter, som friktion i samlinger og måske en beskeden rammeeffekt i gavlhalvbuer. Ridehallens svære stabilitet er både beregningsmæssigt og i praksis tvivlsom i kraftig storm i de vitale samlinger mellem stålbuer og træspærfag er svækket i betydelig grad af rust, tæring, råd. Anbefalet strategi for istandsættelse. Det vil næppe i praksis være muligt at istandsætte udlængerne til acceptabel (dvs. normmæssig dokumenterbart) sikkerhedsniveau under anvendelse af eksisterende bygningskomponenter, som ikke allerede er total ned brudt - lønudgifterne til partiel eller total nedtagning og genopbygning vil være urealistisk høje, og det vil med stor sandsynlighed vise sig, at stålbuer efter effektiv afrensning og korrektionsbeskyttelse lokalt eller globalt er for svækkede for genopbygning med fornøden styrke. Anbefaling må være total nedrivning af østfløj, vestfløj og ridehal (efter grundig registrering) og genopførelse med passende justering for relevante nugældende myndighedskrav og funktionskrav."

Det samlede avlsanlæg skal anvendes til stutteri, medarbejderboliger samt erhvervslokaler til eget brug.

For at opfylde de moderne krav, der stilles til staldbyggeri, ansøges der om tilladelse til at udvide øst- og vestlængen med 90 cm i bredden og 30 cm i højden. Der ansøges yderligere om mulighed for at etablere en ridebane, der måler 20 meter i bredden, til opdræt af ungheste, ved at udvide ridehallen ca. 6 meter mod syd. Tilbygningen mod øst på østlængen planlægges ikke genopført.

Vestlængen disponeres med 20 moderne hestebokse med vand og direkte adgang til det fri.

Østlængen disponeres med 6 ens enheder, hvoraf 2 tænkes anvendt til medarbejderboliger og 4 til mindre erhvervslejemål/kontorlokaler. Mælkeriet nedrives og genopføres ikke.

Der etableres ridebane på den indre gårdsplads, således at den, i strid med fredningen etablerede ridebane på østsiden af avlsanlægget, nedlægges.

Ladebygningen tænkes anvendt som ridehal.

Fodermesterboligen tænkes disponeret som en bolig til brug for familien. Fodermesterboligen ønskes genopført som enfamiliebolig med samme udtryk som den eksisterende. Den nye bolig med tilhørende garage tænkes alene opført på det med B markerede afsnit på fredningskortet. Øvrige byggerier tænkes opført på planens afsnit A.

Der ansøges endvidere om tilladelse til at opføre to nye vognporte i forlængelse af øst- og vestlængerne. Vognportene planlægges opført adskilt fra det eksisterende avlsanlæg, således at det vil være Der ansøges endvidere om tilladelse til at opføre to nye vognporte i forlængelse af øst- og vestlængerne. Vognportene planlægges opført adskilt fra det eksisterende avlsanlæg, således at det vil være muligt at skelne mellem nyt og gammelt. Vognportene planlægges opført til foder og maskinpark og i samme arkitektoniske udtryk som det øvrige avlsanlæg.

Fredningsbestemmelser

Området er omfattet af Fredningsnævnets kendelse af 5. oktober 1971 om fredning af [adresse2]...(udeladt her)

Tidligere afgørelser

I Naturklagenævnets afgørelse fra 19. maj 1999 ...(udeladt her)

Ved afgørelse af 16. oktober 2006 tog Naturklagenævnet stilling til klage over Fredningsnævnets dispensation af 10. marts 2006, hvorved der var givet tilladelse til renovering og ombygning af ejendommen med henblik på delvis anvendelse til erhvervsformål. Projektet indebar:...(udeladt her)

Den nye ejer af [adresse2] har ikke foretaget den i afgørelsen tilladte ombygning, men har i stedet indgivet den ansøgning, der skal tages stilling til ved nærværende afgørelse...(udeladt her).

Fredningsnævnet må lægge til grund, at de eksisterende driftsbygninger nu har en sådan manglende vedligeholdelsesstandard, at det i forbindelse med renovering er rimeligt at nedrive disse. Ved genopførelse er det i henhold til fredningens delvise kulturhistoriske formål vigtigt, at de nye bygninger får et udtryk, som svarer til det eksisterende.

Fredningsnævnet finder efter besigtigelse, at de bygninger ansøger ønsker opført, vil fremstå på en måde der absolut kan sammenlignes med de eksisterende bygninger. Det store bygningskompleks vurderes ikke at ville misklæde området.

I forhold til kulturhistorien skønnes det endvidere at være et fremskridt i forhold til den i 2006 meddelte tilladelse, at bygningerne fremover skal bruges til landbrugsrelaterede aktiviteter.

Nedrivning og genopførelse med foreslåede materialer og med det foreslåede udseende findes herefter ikke at være i strid med fredningens formål.

Fredningsnævnet har overvejet, om udvidelsen i forhold til den eksisterende bygningsmasse er acceptabel og herunder, at ridehallen udvides mod syd og ud i landskabsrummet. Efter besigtigelse finder Fredningsnævnet efter en samlet landskabelig vurdering ikke tilstrækkelig grundlag for at meddele afslag på nogen del af det senest ansøgte anlæg ved hovedhuset, selv om der bør udvises forsigtighed med bygningsudvidelser mod syd, og selv om det i det konkrete tilfælde medfører fældning af en række træer mod syd.

Efter kommunens anbefaling, og efter det anførte om det kulturhistoriske aspekt, finder Fredningsnævnet endvidere ikke tilstrækkelig anledning til at modsætte sig, at der opføres en selvstændig fodermesterbolig med samme størrelse og udseende som den, der nedbrændte.

Herefter godkender Fredningsnævnet i medfør af naturbeskyttelseslovens § 50, stk. 1, det ansøgte, således som ansøgningen er blevet korrigeret efter kommunens meddelelse af landzonetilladelse.

Tilladelsen må ikke udnyttes før udløbet af klagefristen på 4 uger, jf. naturbeskyttelseslovens § 87, stk. 3, jf. stk.1. Tilladelsen bortfalder efter § 66, stk. 2, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år fra tilladelsens meddelelse.”

I 2010 blev der påbegyndt nedrivning af bygning 2, 3, 4 og 5. Nedrivningen er afsluttet i 2012, idet der dog ikke i 2012 var bortfjernet alle murbrokker.

Den 20. august 2012 anmodede klagerens ægtefælle [person1] på vegne af klageren [Fredningsnævnet] om at forny Fredningsnævnets dispensation af 4. december 2008. Det er oplyst, at det, der søges om, er identisk med den tilladelse, som blev meddelt den 4. december 2008.

Den 14. april 2013 gav [Fredningsnævnet] dispensation til at gennemføre et projekt, som beskrevet i tilladelsen af 4. december 2008. Dispensationen/tilladelsen gjaldt i 3 år, hvorefter den bortfaldt, hvis den ikke blev udnyttet

I 2008 – 2009 behandlede [Statsforvaltningen] en klage af 13. juni 2008 over [by3]s Kommunes manglende opfølgning af meddelte påbud om istandsættelse i henhold til byggelovens § 14, som den 3. maj 2001 var blevet meddelt ejeren af [adresse2]. Statsforvaltningen fandt, at der trods det meget lange tidsforløb ikke var grundlag for at udtale, at kommunen har tilsidesat sin forpligtelse efter byggelovens § 16 A, stk. 2 og 3, til at søge de omhandlede ulovlige forhold på [adresse2] lovliggjort. Af afgørelsen fremgår bl.a. følgende:

”Ved brev af 25. marts 2009 anmoder Statsforvaltningen Hovedstaden om en udtalelse vedrørende tiltag eller aktiviteter i perioden fra den 12. januar 2005 til 31. marts 2008 som opfølgning på påbud om istandsættelse til ejeren af [adresse2]. I den forespurgte periode indgik kommunen konkrete forhandlinger med ejeren. Z. om istandsættelse af [adresse2]. Disse forhandlinger resulterede i, at Kommunalbestyrelsen anbefalede, at Fredningsnævnet meddeler dispensation fra fredningskendelsen af 5. oktober 1971, hvor ejer opnår tilladelse til ny anvendelse og renovering af hovedhus, driftslænger og arbejderbolig. På den baggrund meddelte Frednings nævnet den 10. marts 2006 dispensation fra fredningen. Kommunen fulgte i perioden ikke op på påbudet med politianmeldelse, da der pågik forhandlinger om istandsættelse. Endvidere har kommunen i brev af 28. april 2009 bl.a. anført:

"Efter telefonsamtale den 21. april 2009 om tiltag i perioden fra den 4/4-2006 til 25/9-2007 kan det oplyses, at der har pågået en del møder og forhandlinger mellem ejer og kommunen om istandsættelse af [adresse2].

Det kan oplyses, at ejendommen skiftede ejer den 15/9-2006 fra A til B, som var i den periode, der foregik forhandlinger. Der blev afholdt møde 8/8-2007, hvor der er vedlagt mødereferat af. Til de øvrige møder ses der ikke umiddelbart at foreligge mødereferater af.

Den 29/8-2007 var forvaltningen på en besigtigelse for at vurdere ejendommens tilstand, notat vedlagt. Der blev herefter udstedt påbud den 4/9-2007, påbud vedlagt. Årsagen til at der ikke er sket yderligere i perioden er at kommunen på baggrund af samtaler med den nye ejer og hans rådgivere, har arbejdet på at få fremstillet et projekt der kunne danne grundlag for en dispensation fra fredningskendelsen. Fredningsnævnet har den 10. marts 2006 meddelt dispensation fra kendelsen, således at gårdens fornyelse kan gennemføres. På baggrund af de positive forhandlinger med den nye ejer og fredningsmyndigheden om el nyt projekt for [adresse2], har kommunen fundet det hensigtsmæssigt at bruge ressourcer på at få et projekt godkendt, således at ejeren hurtigst muligt kunne påbegynde genopførelse og renovering af bygningsanlægget." [by3] Kommune meddelte den 10. april 2001 ejeren af [by1] ladegård varsel om på bud. Heri er bl.a. anført ”Teknisk Forvaltning har ved tilsyn på ovennævnte ejendom den 28.02.2001 konstateret, at en stor del af bygningerne er i meget dårlig stand. Tagene er generelt utætte med store huller hvor tagpapdækningen mangler helt. Vinduer er knuste - rammer og karmtræ ved både døre porte og vinduer er råddent. Ydervægge fremtræder generelt i meget dårlig stand med afskalninger af puds og med frostsprængninger der visse steder helt har ødelagt murenes bæreevne."”

Af årsrapporten for [virksomhed2] ApS for 2007 er ejendommen [adresse2] optaget under omsætningsaktiver som en projektejendom til en værdi på 38.200.449 kr. Under passiver er optaget kortfristet gæld på i alt 38.631.196 kr., som er specificeret således:

Af note 4 til årsrapporten for 2007 fremgår, at der til sikkerhed for mellemværende med kreditinstitut er deponeret ejerpantebreve på hhv. 12.000.000 kr. og 16.000.000 kr. i selskabets projektejendom [adresse7] og [adresse8].

Af specifikationshæftet til årsrapporten for 2008 for [virksomhed13] A/S fremgår, at ejendommen [adresse2] forud for salget var bogført til 40.411.336 kr. Beløbet er fremkommet som bogført værdi pr. 1. januar 2008 på 38.200.449 kr. med tillæg af tilgang i året på 2.210.887 kr.

Af revisionspåtegningen på årsrapporten for 2008 for [virksomhed2] ApS fremgår, at revisionen har givet anledning til forbehold. Der er taget forbehold for going concern. Under supplerende oplysninger er nævnt, at mellemregning m/ledelsen på 15.000.000 kr., som er opstået i forbindelse med salg af selskabets projektejendom er i strid med anpartsselskabslovens § 49.

Af [virksomhed2] ApS´s årsrapporter for 2008 – 2010 fremgår bl.a.:

Af specifikationshæfte til årsrapporten for [virksomhed2] ApS for 2008 fremgår, at selskabet under administrationsomkostninger har fratrukket tab ved salg af [adresse2] til klageren i henhold til endeligt skøde af 30. juni 2008 på 25.411.336 kr. Selskabet har indtægtsført en gældseftergivelse fra [virksomhed1] A/S på 13.933.809 kr. Tabet ved salg af [adresse2] til klageren den 30. juni 2008 på 24.174.659 kr. er specificeret således:

Den skattepligtige indkomst for [virksomhed2] ApS for 2008 er opgjort til -24.477.412 kr. Beløbet er fremkommet således:

Det fremgår ikke af årsrapporten eller af specifikationshæftet for 2008, at ejendommen [adresse2] er afstået til [person2].

Af specifikationshæfte til årsrapporten for [virksomhed2] ApS for 2010 fremgår, at selskabet som administrationsomkostning har fratrukket dekort på salgssum på 10.000.000 kr. (salg af ejedommen [adresse2]), Selskabet har regnskabsmæssigt indtægtsført en gældseftergivelse på 22.264.477 kr. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst er beløbet på 10.000.000 kr. tilbageført. Selskabet har anset gældseftergivelsen på 22.264.477 kr. som skattefri.

SKAT bad ved brev af 21. september 2011 [virksomhed2] ApS om at redegøre for værdiansættelsen på 15.000.000 kr. ved salg af ejendommen til klageren bilagt al relevant dokumentation. SKAT bad endvidere bl.a. om kontospecifikation af mellemregningskontoen mellem [virksomhed2] ApS og [person2] samt om dokumentation for dekort på 10.000.000 kr.

Selskabet oplyste følgende:

køber [adresse2] for 35 mio. d. 15. september 2006, og købesummen fordeler sig således jf. skøde bilag 1.

Værdiansættelsen af de respektive dele tog udgangspunkt i følgende:

Bygningerne ca. 2500 m2 kunne ombygges til kontor og administration, og der var indsendt byggeansøgning på projektet, som sandsynliggør, at bygningerne kunne anvendes således.

Landbrugsjorden var fastsat til 5 mio. svarende til 165.000 pr. hektar, hvilket er lidt over den offentlige vurdering af jord.

Strandgrunden fik vi oplyst kunne udstykkes og frasælges individuelt og indbringe min. 15 mio. kr.

Efterfølgende salg

Den 30. juni 2008 køber [person2] [adresse2] for 15 mio. Prisen tager udgangspunkt i følgende:

Strandgrunden viste sig at være fredet og kunne ikke udstykkes og var dermed i princippet nul kr. værd.

Ejendommen var udlejet, og de to lejere havde nægtet at fraflytte lejemålene. Der startede 2 retssager op omkring disse lejemål, som i alt indbragte ca. 60.000 i årlig lejeindtægt for alle bygningerne. Ingen vidste derfor om bygninger kunne blive til fri disposition for køber.

Den offentlige ejendomsvurdering var ca. 15 mio., og ejendomsmægler [person5], [virksomhed14], har ligeledes vurderet ejendommen til 15 mio. kr.

pkt. 4

Der aftales en dekort på 10 mio. for købet af [adresse2], idet det viser sig, at de bygninger, som der var søgt renoveringstilladelser til, var nedstyrtnings truede, og vi modtog påbud fra [by3] kommune om ikke at måtte færdes i bygningerne.

Dermed skulle hele den erhvervsmæssige bygningsmasse på 2000 m2 nedrives, hvorefter gården alene havde en værdi af jorden og et stærkt faldefærdigt hovedhus.

Det viste sig også, at en villa beliggende på jorderne syd for hovedbygningen var nedbrændt, og at der mod forventning ikke var forsikring på denne.

Det viste sig yderligere, at grunden var stærkt forurenet, idet der tidligere havde været farve-/lakproduktion på grundarealet, og en uoverskuelig forureningsopgave lå forude. Vi har efterfølgende fået jorden undersøgt, og som bilag vedlægges redegørelse. Herefter blev der indgået forlig mellem køber og sælger på en reduktion af prisen ned til 5 mio., som var den reelle værdi grundet ovenstående.

Dette forlig blev godkendt af selskabets kurator [person3], idet selskabet var i betalingsstandsning.

Af kontospecifikation af konto for mellemregning mellem [virksomhed2] ApS og [person2] for 2010, konto nr. [...88], fremgår følgende posteringer i 2010:

Af geoteknisk rapport udarbejdet af [virksomhed15] AS den 16. marts 2011 fremgår under overskriften konklusion, at det planlagte byggeri kan opføres med en direkte fundering uden væsentlige gener fra grundvandet.

Af geoteknisk rapport udarbejdet af [virksomhed15] AS den 21. marts 2011 fremgår under overskriften konklusion, at:

”I 3 af prøverne af overfladejorden, udtaget til analyse, er der konstateret tegn på kemisk forurening, der overskrider grænseværdierne for kategori 1 (ren jord).

Jorden i overfladeprøven fra boring 1 bliver pga. forhøjede PAH værdier klassificeret som en kraftig forurenet klasse 4 jord i henhold til Sjællandsvejledningen. Jord, der er udtaget i overfladen fra boring 5 og 6, er lettere forurenet klasse 2 jord, idet der her er truffet en lille overskridelse af indholdet af tjærestoffet benz(a)pyren.

Forurenet jord skal køres til godkendt modtageanlæg.

I de øvrige prøver af overfladejorden, udtaget til analyse, er der ikke konstateret tegn på kemisk forurening, der overskrider miljøstyrelsens jordkvalitetskriterium.

I prøverne af intaktjorden, udtaget til analyse, er der ikke konstateret tegn på kemisk forurening, der overskrider grænseværdierne for kategori 1 (ren jord) i nogen af boringerne. Jorden bliver i henhold til Sjællandsvejledningen klassificeret som klasse 0 og 1 jord. Klassificeringen for de enkelte boringer fremgår af tabel 5.

De udførte analyser indikerer således, at der ikke skulle være nogen miljømæssige problemer forbundet med intaktjorden.

Den fundne forurening tyder på en diffus forurening af det øverste 0,5 m jordlag. Forureningen stammer med stor sandsynlighed fra spild i forbindelse med arealanvendelsen.

Der er ved denne screening ikke fundet nogen indikation af, at forureningen har bredt sig til intaktjorden.”

Den offentlige vurdering af [adresse2] har udgjort:

SKAT ansatte handelsværdien ved salg af [adresse2] den 30. juni 2008 til skønsmæssigt 20.600.000 kr., svarende til omvurderingen pr. 9. juli 2010 efter klage over en vurdering på 40 mio. kr.

Den offentlige vurdering har pr. 1. oktober i 2005 – 2010 udgjort (www.ois.dk samt SKATs system ”SVUR”)

[Skatteankenævnet] gav den 4. april 2013 forhåndstilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til afholdelse af syn og skøn om handelsværdien af [adresse2] ved afståelsen af ejendommen den 30. juni 2008 til klageren.

Af syn og skønstema udarbejdet af [virksomhed16], fremgår:

”SAGSFREMSTILLING:

Med overdragelsesdag den 30. juni 2008 erhvervede [person2] ejendommen [adresse2] fra [virksomhed13] A/S for kr. 15.000.000. Som bilag 1 fremlægges skøde. [person2] var ejer af [virksomhed13] A/S.

På trods af at ejendommen i 2008 blev tilskødet [person2], var handlen ikke endelig, idet [virksomhed2] ApS ikke kunne levere ejendommen uden hæftelser, hvorfor [person2] heller ikke betalte købesummen. [virksomhed13] A/S havde således udstedt to ejerpantebreve på i alt kr. 28.000.000, som [finans1] A/S havde pant i.

Handlen blev først endelig i juli 2010, hvor der blev indgået et forlig mellem [virksomhed2] ApS i betalingsstandsning, [finans1] A/S og [person2].

Ved forliget accepterede [finans1] A/S at låne [person2] købesummen på de kr. 15.000.000.

Såvel [virksomhed2] ApS i betalingsstandsning som [finans1] A/S accepterede, at [person2] alene skulle overføre kr. 5.000.000 til [virksomhed2] ApS i betalingsstandsning til nedbringelse af selskabets gæld til [finans1] A/S, idet [virksomhed2] ApS i betalingsstandsning via refusionsopgørelsen skulle refundere [person2] kr. 10.000.000. Baggrunden for nævnte var, at det havde vist sig, al ejendommens bygninger var i en væsentligt dårligere tilstand end oprindeligt forudsat, ligesom der i forbindelse med nedrivningen af driftsbygningerne havde vist sig en ubekendt forurening.

Faktum er således reelt, at overdragelsesprisen blev nedsat med kr. 10.000.000 fra kr. 15.000.000 til kr. 5.000.000. Baggrunden for, at man valgte ovennævnte ordning var, at man herved undgik at skulle lave nye overdragelsesdokumenter m.v.

I forbindelsen med forliget frafaldt [finans1] A/S de sikkerheder, som banken havde i ejerpantebrevene for [virksomhed2] ApS' gæld, ligesom [finans1] A/S afskrev sit resttilgodehavende hos [virksomhed2] ApS. [finans1] A/S fik til gengæld ejerpantebrevene til sikkerhed for de gældsforpligtelser, som [person2] havde og måtte få til banken.

Det kan oplyses, at ejendommens driftsbygninger er nedrevet af [person2].

Det kan videre oplyses, at stuehusets vedligeholdelsestilstand såvel i 2008 som i 2010 var særdeles ringe, og at det trængte til en totalrenovering. [person2] er opstartet herpå, og har blandt andet isat nye vinduer m.v.

[person2] har haft udgifter til nedrivning samt opstart på renovering på kr. 2.103.938,56.

--o--

SKAT har ved afgørelse af 29. maj 2012 fundet, at overdragelsessummen ved overdragelse af ejendommen i 2008 burde have været kr. 20.600.000, ligesom SKAT fandt, at den ydede dekort i 2010 på kr. 10.000.000 ikke var forretningsmæssigt begrundet for selskabet, idet der i skødet var en ansvarsfraskrivelse, ligesom [person2] burde have været bekendt med bygningernes dårlige stand allerede ved erhvervelsen i 2008.

[person2] er omvendt af den opfattelse, at ejendommens værdi både i 2008 og 2010 kun var kr. 5.000.000 - og ikke overdragelsesværdien på kr. 15.000.000 - idet det havde vist sig, at alle bygninger på ejendommen var saneringsmodne, ligesom ejendommen var forurenet.

Vedrørende den juridiske problemstilling omkring dekorten - som syns- og skønsmanden ikke skal tage stilling til - skal det bemærkes, at situationen som anført var den, at [virksomhed2] ApS ikke i 2010 havde afleveret ejendommen i pantfri tilstand, ligesom [person2] som følge heraf ikke havde betalt købesummen. Situationen var den, at [virksomhed2] ApS alene havde aktiver for kr. 16.442.409, hvoraf de kr. I 5.000.000 var tilgodehavendet på købesummen fra [person2], medens [virksomhed2] ApS havde en gæld til [finans1] A/S på kr. 28.576.735.

Der var således på tidspunktet for aftalens indgåelse en "gotisk knude" med tre parter ([virksomhed2] ApS, [person2] og [finans1] A/S) - og ikke kun to ([virksomhed2] ApS og [person2]). Realiteten ved dekorten er ikke, at [virksomhed2] ApS gav [person2] en maskeret udlodning, men at [finans1] A/S accepterede en gældseftergivelse på kr. 10.000.000. En del af forliget var således, at [finans1] A/S eftergav [virksomhed2] ApS restgælden efter modtagelsen af salgsprovenuet. Faktum er således, at [finans1] A/S vurderede, at ejendommen alene havde en handelsværdi på kr. 5.000.000. I modsat fald ville [finans1] A/S ikke have accepteret dekorten, men enten have krævet, at [person2] skulle betale et højere beløb, eller have krævet, at handlen måtte ophæves, og ejendommen herefter sælges til 3. mand.

Som bilag 2 fremlægges vurdering af 31. december 2012, foretaget af Statsaut. ejendomsmægler & Valuar [person6]. Som det fremgår af denne vurdering, vurderer [person6] ejendommens værdi i december 2012 til at være på kr. 5.800.000. Som anført er ejendommens driftsbygninger nedrevet, hvorfor der ikke ved handelsværdien er taget højde for de omkostninger, som der ville være ved nedrivningen og bortskaffelsen af materialer.

Til syns- og skønsmandens brug vedlægges følgende yderligere materialer:

Bilag 3: Tingbogsattest

Bilag 4: De offentlige ejendomsvurderinger for 2004 – 2010

Bilag 5: Fredningssag vedrørende ejendommen

Bilag 6: Byplanvedtægt

Bilag 7: Dispensationsafgørelse fra 30/9 og frem

Bilag 8: Miljøteknisk notat

Bilag 9: Geoteknisk rapport”

Syns- og skønsrapport af 4. april 2014:

TEMA FOR VURDERING:

Syns- og skønstemaet vedlægges som bilag, hvorfor kun selve spørgsmålene er noteret her.

Syns- og skønsmanden bedes på baggrund af det vedhæftede syn- og skønstema samt vedlagte bilag og ved indhentelse af fornødne oplysninger besvare følgende spørgsmål:

Spørgsmål 1. Syns- og skønsmanden bedes oplyse handelsværdien den 30. juni 2008 af ejendommen [adresse2], [adresse4] & [adresse5], [by1].

Spørgsmål 2. Syns- og skønsmanden bedes oplyse handelsværdien den juli 2010 af ejendommen [adresse2], [adresse4] & [adresse5], [by1].

Spørgsmål 3. Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Supplerende spørgsmål: Spørgsmål 1 og 2 skal besvares under nedennævnte forudsætninger.

Den nedbrændte fodermesterbolig ([adresse9]) må genopføres i samme størrelse og udseende som den nedbrændte bygning, jf. afgørelse af 4. december 2008 side 9 (bilag 7)

Den nedbrændte fodermesterbolig ([adresse9]) må ikke genopføres.

Besvarelse:

Spørgsmål 1, ad a. Jeg skønner, at handelsværdien den 30. juni 2008 for ejendommen [adresse2], [adresse4] og [adresse5], [by1], vil være kr. 12 mio., skriver kroner tolvmillioner 00/100.

Jeg har forudsat, at det vil koste kr. 3 mio. til genopførelse af fodermesterboligen.

Spørgsmål 1, ad b. Jeg skønner, at handelsværdien den 30. juni 2008 for ejendommen [adresse2], [adresse4] og [adresse5], [by1], vil være kr. 10 mio., skriver kroner timillioner 00/100.

Følgende er endvidere forudsat:

At Naturklagenævnets afgørelse af 13. november 2006, med de givne tilladelser, er lagt til grund for min skønnede vurdering.

At driftsbygningerne skal genopføres og hovedhuset skal renoveres.

At jeg skønner, at nedrivning af eksisterende driftsbygninger og opførelse af disse, renovering af hovedhuset/stuehuset vil andrage anslået kr. 28 mio.. Beløbet er taget fra kalkulationsoverslag udarbejdet af [person1] dateret 21. september 2011 (kr. 25.827.607,00), samt oplysning fra [person7]s syns-og skønstema af 30.12.2013 om at nedrivninger afholdt i størrelsesordenen på kr. 2 mio.. Dette er gjort velvidende, at det ikke er helt det samme byggeri, som kalkulationen er baseret på, og at der er en tidsforskydning på ca. 3 år. I modsat fald bør der udarbejdes et overslag, på det tilladte byggeri samt nedrivning i juni 2008.

At det af tingbogen fremgår at der er forurening på grunden, noteret den 16.01.2003 og 20.12.2006. [person1] har oplyst, at oprensning af det forurenede jord vil andrage mellem kr. 4 og 5 mio.

Ad a. At det er mit skøn, at den færdigbyggede ejendom ikke ville kunne sælges for mere end kr. 50 mio. pr. 30. juni 2008.

Ad b. At det er mit skøn, at den færdigbyggede ejendom ikke ville kunne sælges for mere end kr. 45 mio. pr. 30. juni 2008.

Spørgsmål 2, ad a. Jeg skønner, at handelsværdien den juli 2010 for ejendommen [adresse2]. [adresse4] og [adresse5], [by1], vil være kr. 2 mio., skriver kroner to millioner 00/100.

Jeg har forudsat, at det vil koste kr. 3 mio. til genopførelse af fodermesterboligen.

Spørgsmål 2, ad b. Jeg skønner, at handelsværdien den juli 2010 for ejendommen [adresse2], [adresse4] og [adresse5], [by1], vil være kr. 1 mio., skriver kroner énmillion 00/100.

Følgende er forudsat:

At driftsbygningerne skal genopføres og hovedhuset/stuehuset skal renoveres.

At jeg skønner, at nedrivning af eksisterende driftsbygninger og opførelse af disse, samt renovering af hovedhuset/stuehuset vil andrage anslået kr. 28 mio. Beløbet er taget fra kalkulationsoverslag udarbejdet af [person1] dateret 21. september 2011 (kr. 25.827.607,00), samt oplysning fra [person7]s syns- og skønstema af 30.12.2013 om at nedrivninger afholdt i størrelsesordenen på kr. 2 mio.. Dette er gjort velvidende, at der er en tidsforskydning.

At det af tingbogen fremgår at der er forurening på grunden, noteret den 16.01.2003 den 20.12.2006 samt den 15.10.2009. [person1] har oplyst, at oprensning af det forurenede jord vil andrage mellem kr. 4 og 5 mio.

Ad a. At det er mit skøn, at den færdigbyggede ejendom ikke ville kunne sælges for mere end kr. 40 mio., pr. den juli 2010. Landejendomme i Nordøstsjælland er i peroden 2007 og til 2010 faldet op til 30 %.

Ad b. At det er mit skøn, at den færdigbyggede ejendom ikke ville kunne sælges for mere end kr. 36 mio., pr. den juli 2010. Landejendomme i Nordøstsjælland er i perioden 2007 og til 2010 faldet op til 30 %.

Spørgsmål 3: Se ovennævnte besvarelser samt ejendomsbeskrivelsen... (udeladt her)”

Syns- og skønsrapport udarbejdet af [virksomhed17] A/S den 11. april 2016.

”... Vurdering

Nedenstående er sammendrag af bilag 1

Det er min opfattelse, at omkostningerne til indvending nedbrydning i hovedbygninger:

2014K2 priser: 240.816

2010K2 priser: 219.616

2008K2 priser: 218.347

Det er min vurdering, at omkostningerne til håndtering af jordforurening:

2014K2 priser: 823.570

2010K2 priser: 751.066

2008K2 priser: 746.728

Det er min vurdering, at omkostningerne til landskabsarbejder:

2014K2 priser: 860.197

2010K2 priser: 784.469

2008K2 priser: 779.938

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopførelse af vognport vest:

2014K2 priser: 1.144.717

2010K2 priser: 1.043.941

2008K2 priser: 1.037.911

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopførelse af vestlænge, bolig:

2014K2 priser: 2.568.003

2010K2 priser: 2.341.926

2008K2 priser: 2.328.400

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopførelse af vestlænge lager:

2014K2 priser: 2.847.216

2014K2 priser: 2.596.558

2008K2 priser: 2.581.562

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopførelse af Ridehal:

2014K2 priser: 8.726.502

2010K2 priser: 7.958.255

2008K2 priser: 7.912.291

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopførelse af østlænge stald:

2014K2 priser: 4.823.550

2010K2 priser: 4.398.903

2008K2 priser: 4.373.497

Det er min vurdering, at omkostningerne til genopbygning af vognport øst:

2014K2 priser: 1.442.725

2010K2 priser: 1.315.713

2008K2 priser: 1.308.114

Det er min vurdering, at omkostningerne til renovering af hovedhus:

2014K2 priser: 5.152.487

2010K2 priser: 4.697.970

2008K2 priser: 4.670.837

Det er min vurdering, at omkostningerne til renovering af ridebane:

2014K2 priser: 551.461

2010K2 priser: 502.913

2008K2 priser: 500.008

Før der udregnes totalsum afsættes der udregnes der til:

Forundersøgelser/rådgivning indledende: 6,41 %

Vinterforanstaltninger: 2,20 %

Uforudsigelige: 12,20 %

Det er således min vurdering at en genopførelse/renovering af [adresse2] vil koste:

2014K2 priser: 35.652.439

2010K2 priser: 32.431.660

2008K2 priser: 32.244.348”

Tillæg til syn- og skønsrapport udarbejdet af [virksomhed18] den 25. april 2016:

Advokat [person7] har ved mail af 20. april 2016 fremsendt [virksomhed17] A/S´s opgørelse over udgifterne ved opførelse af [adresse2], og udbedt sin den endelige skønsrapport med [virksomhed17] A/S´s beløb.

Spørgsmål 1, ad a. Jeg skønner, at handelsværdien den 30. juni 2008 for ejendommen [adresse2], vil være kr. 13 mio., skriver kr. trettenmillioner 00/100.

Spørgsmål 1, ad b. Jeg skønner, at handelsværdien den 30. juni 2008 for ejendommen [adresse2], vil være kr. 11 mio., skriver kroner ellevemillioner 0/00.

Spørgsmål 2, ad. a. Jeg skønner, at handelsværdien den juli 2010 for ejendommen [adresse2], vil være kr. 3 mio., skriver tremillioner 00/100.

Spørgsmål 2, ad b. Jeg skønner, at handelsværdien den juli 2010 for ejendommen [adresse2] vil være kr. 2 mio., skriver tomillioner 00/100.

Forudsætningerne er de samme, som anført i syn- og skønsrapporten af 4. april 2014.

Det skal særskilt anføres, at jeg har tillagt moms på følgende udgifter, indvending nedbrydning i hovedbygningen, genopbygning af vestlænge, bolig og renovering af hovedhus.”

Skatteankestyrelsen har ikke givet tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til afholdelse af syn- og skøn over ombygningsudgifterne.

SKATs afgørelse

Maskeret udbytte ved køb af ejendom i 2008

”Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomi­ ske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.

Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

SKAT finder ikke, at den fastsatte handelsværdi på 15.000.000 kr. ved overdragelsen til hovedaktionær [person2] er udtryk for den pris der kunne være opnået, hvis ejendommen var handlet mellem uafhængige parter.

Der er herved særligt lagt vægt på, at ejendommen er handlet i 2007 mellem uafhængige parter til en handelsværdi på 35.000.000 kr. Endvidere er der lagt vægt på, at selskabets bogførte værdi af ejendommen udgør 40.411.336 kr. på tidspunktet for overdragelsen til [person2]. Endvidere er der lagt vægt på, at ejendomsvurderinger har været påklaget to gange omkring handelstidspunktet og i begge tilfælde er SKATs afdeling for ejendomsvurdering kommet frem til, at ejendomsværdien er 20.600.000 kr.

Dette gælder uagtet, at handlen indgår som en del af aftalen med [finans1] A/S, som tiltrådt af beskikket tilsyn for [virksomhed13] A/S. SKAT er ikke bundet af de foretagne værdiansættelser, idet handlen med [adresse2] skal ses som en del af den samlede aftale, som er meget omfattende og ikke afgrænset til [virksomhed2] ApS. Aftalen tager ikke specifikt stilling til ejendommens handelsværdi. Forliget med [finans1] A/S er efter SKATs opfattelse sammensat på en sådan måde, at begge parter har opnået diverse begunstigelser mod at påtage sig forpligtigelser eller give afkald på krav på andre områder.

På grundlag af nævnte handel mellem uafhængige parter i 2007 og afgørelsen fra SKATs ejendomsvurdering finder SKAT, at den solgte ejendoms handelsværdi pr. den 30. juni 2008 skønsmæssigt kan fastsættes til 20.600.000 kr.

Da ejendommen er overdraget for 15.000.000 kr., udgør den skønsmæssigt fastsatte handelsværdi 5.600.000 kr. mere end den faktisk anvendte salgssum. Konsekvensen er, at SKAT fastsætter maskeret udlodning til [person2], jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, til at udgøre 5.600.000 kr.

Under henvisning til indsigelse vedrørende [virksomhed2] ApS fra revisionsfirmaet [virksomhed19] i skrivelsen af 29. februar 2012 skal det bemærkes, at bygningernes dårlige stand må have været kendt ganske længe. Allerede i 1999 vurderes det således, at de eksisterende bygninger er i en stærkt forfalden tilstand. Allerede i 2001 vurderes det, at ydervægge er i meget dårlig stand med frostsprængninger, der visse steder helt har ødelagt murenes bæreevne. I tilknytning hertil bliver der udstedt forbud mod benyttelse af ridehuset i stærk blæst.

Bygningerne må således have været i stort set samme stand, da ejendommen købes af uafhængig tredjemand i marts 2007 for 35.000.000 kr., som ved overdragelsen til [person2] medio 2008.

SKAT finder fortsat, at den solgte ejendoms handelsværdi pr. den 30. juni 2008 skønsmæssigt kan fastsættes til 20.600.000 kr. på baggrund af handlen i 2007 mellem uafhængige parter og på bag­ grund af afgørelsen fra SKATs ejendomsvurdering.

Som tidligere anført gælder dette uagtet, at handlen indgår som en del af aftalen med [finans1] A/S, som tiltrådt af beskikket tilsyn for [virksomhed13] A/S.”

Maskeret udlodning ved dekort ved køb af ejendom fra [virksomhed2] ApS

”Et selskab og dets aktionærer kan, som selvstændige rets- og skattesubjekter, drive samhandel med hinanden eller i øvrigt indgå bindende aftaler med hinanden. De skattemæssige følger af sådanne dispositioner adskiller sig som udgangspunkt ikke fra konsekvenserne af tilsvarende aftaler mellem uafhængige parter.

Mellem et selskab og dets aktionærer og mellem koncernforbundne selskaber indgås undertiden aftaler med et indhold, der afviger så meget fra almindelige forretningsmæssige dispositioner, at de kun kan anses opnået i kraft af aktionærindflydelsen. Sådanne aftaler kan ikke tillægges skattemæssig virkning efter deres indhold.

Yde]sen af dekort på 10.000.000 kr. vedrørende salgssummen for ejendommen [...]. som sælges i 2008 til hovedaktionær [person2], anses for en disposition, der ikke er forretningsmæssigt begrundet for selskabet.

Dekorten skal ifølge selskabets redegørelse dække forureningsudgifter og andre mangler ved ejen­ dommen. Ejendommen er handlet med en ansvarsfraskrivelse fra sælgers side, jf. skødets § 7 og de forhold, der begrunder akkorden, må [person2] derfor selv bære.

Bygningernes dårlige stand kan under ingen omstændigheder begrunde en dekort. Allerede i 1999 vurderes det, at de eksisterende bygninger er i en stærkt forfalden tilstand. Allerede i 2001 vurderes det, at ydervægge er i meget dårlig stand med frostsprængninger, der visse steder helt har ødelagt murenes bæreevne. I tilknytning hertil bliver der udstedt forbud mod benyttelse af ridehuset i stærk blæst.

Endvidere foreligger det oplyst, at det allerede før [person2]s køb af ejendommen var planen, at "rive ned og bygge nyt" på ejendommen.

Ydelsen af dekort på 10.000.000 kr. anses som følge heraf som maskeret udlodning til [person2], jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Dette gælder uagtet, at dekorten fremgår som en del af aftalen med [finans1] A/S, som tiltrådt af beskikket tilsyn for [virksomhed2] ApS. SKAT er ikke bundet af dette, idet ydelsen af dekorten skal ses som en del af den samlede aftale, som er meget omfattende og ikke afgrænset til [virksomhed2] ApS. Aftalen tager ikke specifikt stilling til dekorten. Forliget med [finans1] A/S er efter SKATs opfattelse sammensat på en sådan måde, at begge parter har opnået diverse begunstigelser mod at påtage sig forpligtigelser eller give afkald på krav på andre områder. Endvidere skal det bemærkes, at det fremgår af forliget, at eventuelle skattemæssige konsekvenser for [person2], [person1] eller [virksomhed2] ApS som følge af refusionen er [finans1] A/S uvedkommende.

Under henvisning til indsigelse vedrørende [virksomhed2] ApS fra revisionsfirmaet [virksomhed19] i skrivelsen af 29. februar 2012 skal det bemærkes, at bygningernes dårlige stand må have været kendt ganske længe. Allerede i 1999 vurderes det således, at de eksisterende bygninger er i en stærkt forfalden tilstand. Allerede i 2001 vurderes det, at ydervægge er i meget dårlig stand med frostsprængninger, der visse steder helt har ødelagt murenes bæreevne. I tilknytning hertil bliver der udstedt forbud mod benyttelse af ridehuset i stærk blæst.

Bygningerne må således have været i stort set samme stand, da ejendommen købes af uafhængig tredjemand i marts 2007 for 35.000.000 kr., som ved overdragelsen til [person2] medio 2008.

For så vidt angår selskabets forklaring, hvorefter dekorten skal dække forureningsudgifter og andre mangler ved ejendommen, fastholder SKAT, at ejendommen er handlet med en ansvarsfraskrivelse fra sælgers side, jf. skødets § 7 og de forhold, der begrunder akkorden ifølge selskabets forklaring, må [person2] derfor selv bære.”

Skatteankestyrelsen fremsendte den 14. december 2016 sagsfremstilling med forslag om, at forhøjelsen af klagerens indkomst i 2008 blev nedsat til 0 kr., og at SKATs forhøjelse af klagerens indkomst i 2010 blev stadfæstet, idet Skatteankestyrelsen dog foreslog, at nedsættelsen af klagerens gæld til [virksomhed2] ApS blev anset som en skattepligtig gældseftergivelse. Det fremgår af Skatteankestyrelsens forslag, at bevisbyrden for at gældseftergivelsen er skattefri, påhviler klageren.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af klagerens indkomst i 2008 og 2010 nedsættes til 0 kr.

”Det er vores primære påstand, at handlen mellem [virksomhed2] ApS og [person2] er foregået på markedsvilkår svarende til en handel mellem uafhængige parter, da overdragelsesaftalen er udarbejdet på opfordring af først [finans1], og siden godkendt af Finansiel Stabilitet.

Subsidiært gør vi gældende, at afståelsessummen vedrørende ejendommen [adresse2], [adresse4] og [adresse5] fastsat til DKK 5.000.000 svarer til handelsværdien på afståelsestidspunktet.

Baggrund

Ejendommen [adresse2], [adresse4] og [adresse5] er som en del af aftale­ komplekset mellem [virksomhed1] A/S m.fl. og [finans1] i forbindelse med omstrukturering af koncernen overdraget til hovedaktionær [person2].

Der var i første omgang aftalt en overdragelsespris på DKK 15.000.000. Handlen blev pga. [finans1]s konkurs ikke endeligt gennemført inden Finansiel Stabilitet overtog kontrollen med banken. I forbindelse med indgåelse af aftalekomplekset mellem [virksomhed1] A/S m.fl. og Finansiel Stabilitet blev værdien af ejendommen nedjusteret til DKK 5.000.000 pga. ejendommens stand ved overtagelsen. Forligsaftalen tiltrådt af Finansiel Stabilitet er vedlagt i bilag 5.

SKAT har forhøjet selskabets afståelsessum og udlodningsbeskattet hovedaktionæren, da man ikke mener, der er handlet til markedsværdier.

SKAT har således i afgørelse af 29. maj 2012 foretaget følgende ændringer:

Vores vurdering

Da først [finans1] og siden Finansiel Stabilitet har medvirket til udarbejdelsen af overdragelsesaftalen for [adresse2], er det vores opfattelse, at handlen er indgået på markedslignende vilkår.

Da ledelsen og aktionærerne i [virksomhed2] ApS således reelt ikke har haft mulighed for frit at træffe beslutninger i selskabet, er der reelt handlet mellem parter med modstående interesser.

Vi fastholder derfor, at der ikke er hjemmel til at udlodningsbeskatte hovedaktionæren.

Subsidiært kan det oplyses, at ejendommen henligger (og henlå) i ruiner. Ejendommens markedsværdi må derfor sættes til grundværdien fratrukket omkostninger til nedrivning og bortskaffelse af bygninger m.v. på ejendommen.

Grundværdien udgjorde I 2008 DKK 6.641.000 (vurderingsdato 1.10.2007). Markedsværdlen er derfor skønsmæssigt fastsat til DKK 5.000.000. Denne værdi er desuden tiltrådt af Finansiel Stabilitet i det indgåede aftalekompleks i forbindelse med [finans1]s konkurs. Dette fremgår af side 9 i vedlagte bilag 5.

Vi fastholder derfor, at handlen af ejendommen [adresse2] er gennemført til markedsværdi.”

Repræsentanten har efter modtagelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og indstilling til afgørelse bl.a. udtalt:

”For så vidt angår forhøjelsen vedrørende indkomståret 2010, har såvel SKAT som Skatteankestyrelsen efter min opfattelse helt misforstået faktum, hvorfor jeg kort vil gennemgå dette.

I 2008 havde [person2] købt ejendommen [adresse2] for kr. 15 mio. fra [virksomhed2] ApS. Overdragelsen blev lyst på trods af, at ingen af parterne havde opfyldt deres forpligtelser i handlen. [person2] havde således ikke betalt købesummen, ligesom [virksomhed2] ApS ikke havde fået aflyst de af [virksomhed2] ApS stillede sikkerheder i ejendommen. Begge parter kunne således på tidspunktet for forliget ophæve handlen.

Ved forligsaftalen i 2010 skete der i realiteten en ophævelse af den i 2008 indgåede handel, ligesom der samtidigt blev indgået en ny handel, hvorefter købesummen blev nedsat til kr. 5 mio. Dette som følge af, at ejendommen på daværende tidspunkt ikke var mere værd, og at [person2] som følge heraf ikke havde nogen interesse i at opretholde den oprindelige handel, som var misligholdt af begge parter. Det gøres i denne forbindelse gældende, at [person2] ville kunne have indgået en tilsvarende aftale med en uafhængig tredjemand. En ejendom er nu engang ikke mere være, end den kan sælges til. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at kreditorerne også accepterede, at der skete en ændring af prisen.

For at spare omfattende udgifter (herunder særligt stempel og tinglysningsafgifter), der vil være ved en tilbageførsel af den oprindelige handel og indgåelse af ny aftale og ny tinglysning (og dermed nye udgifter) blev det aftalt, at [virksomhed2] ApS i stedet skulle refundere [person2] kr. 10 mio. via refusionsopgørelsen.

Der var således ikke tale om, at [virksomhed2] ApS på nogen måde har eftergivet [person2] de kr. 10 mio., men at handlen som sådan blev ændret.

Som følge af ovennævnte er der ved det indgåede forlig i 2010 ikke tale om, at [person2] har modtaget et udbytte på kr. 10 mio. eller en skattepligtig gældseftergivelse på kr. 10 mio., hvorfor den foretagne forhøjelse skal bortfalde.”

På retsmødet nedlagde klagerens repræsentant en subsidiær påstand om, at dersom Landsskatteretten i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens sagsfremstilling/forslag og endelige indstilling fandt, at klageren i 2010 havde opnået en gældseftergivelse, skal der ske kursansættelse af [virksomhed2] ApS´s fordring på klageren på tidspunktet for gældseftergivelsen.

Landsskatterettens afgørelse

Af § 21 i lovbekendtgørelse nr. 1002 af 26. oktober 2009 af kursgevinstloven fremgår, at gevinst ved eftergivelse af gæld medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det omfang, at gælden nedskrives til et lavere beløb end fordringens værdi for kreditor på tidspunktet for gældseftergivelsen m.v., jf. tillige § 24 om gældseftergivelse ved akkord m.v.

Af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 2 fremgår, at kapitalindkomst omfatter det samlede nettobeløb af skattepligtige gevinster og fradragsberettigede tab efter kursgevinstloven.

Af ligningslovens § 2, stk. 1 fremgår, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Af ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, fremgår, at til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere.

Af personskattelovens § 4 a, stk. 1, nr. 1, fremgår at aktieudbytte er aktieindkomst.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.

Af ligningsvejledningen for aktionærer og selskaber 2008, afsnit S.F.2.3.2, fremgår bl.a., at ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Den tidligere gældende regel om, at ejendommen ved overdragelse mellem hovedaktionær og selskab kunne ansættes til ejendomsværdien med tillæg eller fradrag af 15 % er bortfaldet.

Endvidere fremgår, at såfremt den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

Landsskatteretten lægger til grund, at den senest kendte offentlige vurdering forud for overdragelsen af ejendommen [adresse2] den 30. juni 2008 er vurderingen pr. 1. oktober 2006 på 14.600.000 kr. SKAT har ansat handelsprisen den 30. juni 2008 til 20.600.000 kr. svarende til den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2008.

På baggrund af sagens oplysninger lægger Landsskatteretten til grund, at der i 2003 og 2006 blev afdækket forurening på grunden, at ejendommens hovedbygning var stærkt misrøgtet og alle stald- og ladebygninger var saneringsmodne. Retten lægger endvidere til grund, at fodermesterbygningen var delvist nedbrændt. Der er ingen oplysninger, der understøtter, at ejendommens tilstand ved klagerens erhvervelse af ejendommen ikke var stort set den samme, da [virksomhed13] A/S erhvervede ejendommen fra en uafhængig tredjemand for 35.000.000 kr.

Landsskatteretten tillægger derfor ikke det nye syn og skøn vedrørende ombygningsudgifterne, der blev gennemført i 2016 betydning, idet dette syn og skøn vedrører afholdelse af ombygningsudgifter, som også [virksomhed2] ApS måtte påregne at skulle afholde, da selskabet erhvervede ejendommen i 2007. Landsskatteretten godkender derfor ikke, at omkostningerne til syn og skøn vedrørende ombygningsudgifterne godtgøres fuldt ud.

Landsskatteretten ansætter handelsværdien af [adresse2] pr. den 30. juni 2008 til 15.000.000 kr. i overensstemmelse med aftalen mellem klageren og [virksomhed2] ApS. Landsskatteretten nedsætter derfor SKATs forhøjelse af klagerens indkomst i 2008 med 5.600.000 kr. til 0 kr. Der er bl.a. lagt vægt på, at det fremgår af syn- og skønsrapporten fra 2014, at der har været et fald i priserne på landejendomme i Nordsjælland 2007 – 2010 på 30 %, og at klageren ved det afholdte syn og skøn i 2014 har godtgjort, at den senest offentlige vurdering på 14.600.000 kr. forud for overdragelsen af ejendommen mellem selskab og aktionær udgjorde et egnet grundlag for udøvelsen af skønnet over handelsværdien.

Aftalen om overdragelse af ejendommen [adresse2] er indgået mellem interesseforbundne parter. Under disse omstændigheder påhviler der klageren en streng bevisbyrde for at godtgøre, at [virksomhed2] ApS ville havde ydet en tredjemand en dekort på 10.000.000 kr., hvis [virksomhed2] ApS i 2008 havde afstået ejendommen til tredjemand. [virksomhed13] A/S havde i skødet fraskrevet sig ansvaret for mangler ved ejendommen, som begrundende et nedslag i overdragelsesprisen i 2010. De forhold, som begrundede dekorten i 2010, var kendte da [virksomhed13] A/S erhvervede ejendommen fra en uafhængig tredjemand i 2007. Syn- og skønsmandens skøn over ombygnings-, genopførelse og bortskaffelse af forurenet jord begrunder ikke, at klageren i henhold til skødet, har ret til et nedslag i købsprisen på 10.000.000 kr., idet der er tale om udgifter, som var klageren bekendt allerede da hun i 2007 besluttede at lade sit selskab erhverve ejendommen. Det er ikke godtgjort, at den forurening, som blev konstateret i 2009 er opstået i [virksomhed2] ApS´s ejertid. Landsskatteretten anser den i 2009 konstaterede forurening for omfattet af den generelle ansvarsfraskrivelsesklausul i skødet.

Den aftale, som i 2010 blev indgået med [finans1] A/S´s mellemkomst, medførte, at klagerens gæld til [virksomhed2] ApS blev nedsat med 10.000.000 kr. Nedsættelsen af gælden med 10.000.000 kr. er, som anført af [virksomhed20] i syn- og skønstemaet, en gældseftergivelse. Bevisbyrden for, at gældseftergivelsen er skattefri, påhviler klageren.

Klageren har ikke, selv om hun, efter at hun den 4. december 2016 blev bekendt med Skatteankestyrelsen sagsfremstilling og forslag, har haft anledning hertil, godtgjort, at gælden ikke blev nedskrevet til et lavere beløb end fordringens værdi for kreditor på tidspunktet for gældseftergivelsen. Landsskatteretten anser derfor gældseftergivelsen for skattepligtig for klageren. Der er bl.a. lagt vægt på, at klageren ifølge de indberettede oplysninger havde en betydelig positiv formue, og at [finans1] A/S i 2010 fandt klageren kreditværdig, idet banken i 2010 stillede nye kreditfaciliteter på i alt 25 mio. kr. til rådighed for klageren i form af 15 mio. kr. til køb af ejendommen og 10 mio. kr. til ombygning af ejendommen. [finans1] A/S fik ved sin medvirken udskiftet en ikke solid debitor med en solid debitor, nemlig klageren. Der er endvidere lagt vægt på, at klageren via sin lægepraksis havde en sikker og løbende indtjening, og at klageren ikke har godtgjort, at fordringen ikke er kurs pari værd. Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse, hvorefter klagerens indkomst i 2010 forhøjes med 10.000.000 kr. Landsskatteretten ændrer beskatningen fra aktieindkomst til kapitalindkomst.