Kendelse af 06-07-2021 - indlagt i TaxCons database den 07-08-2021

Faktiske oplysninger

Klageren overtog sin fars ejendom beliggende [adresse1], [by1], den 1. november 2001.

Ejendommen var i det påklagede indkomstår vurderet som en landbrugsejendom med 9,9 hektar jord. Heraf blev 8,5 hektar af ejendommens jord bortforpagtet.

Af ejendommens BBR-meddelelse af 27. oktober 2015 fremgår, at ejendommen omfattede et stuehus, én bygning med anvendelseskode 210, ”Industri, håndværk og lign.” samt to bygninger med anvendelseskoden 220 ”Landbrug, skovbrug, gartneri”.

Den 10. november 2015 blev ejendommen besigtiget af SKAT, idet ejendommen ikke var registreret korrekt hos kommunen, og SKAT kunne i den forbindelse konstatere, at ejendommen havde 3 lejligheder med egen indgang, køkken, bad og toilet. Lejlighederne blev bygget af klagerens far i hans ejerperiode.

SKAT har oplyst følgende forhold om bygningerne på ejendommen:

”Bygning 1 (stuehus):

Stueplan er på 90-100 m2 og på 1. sal er der et kontor på 18 m2 som lejes ud, og resten af 1. salen benyttes af selskabet til opbevaring faderens tegninger m.v., som var en kendt kunstner.

Lejeindtægt vedr. stuehus kr. 4.000 + varme kr. 1.000 Udlejning til selskab (kontor m.v.) kr. 1.000 inkl. forbrug

Bygning 2 (stenhus):

Bygningen bebos af dig og på ca. 140-150 m2 - lejligheden består af stueplan, hvor en del er åbent til kip, og der hvor der ikke er åbent til kip er der lavet beboelse på 1. sal.

Bygning 3 (er bygget sammen med lade bygningen)

Bygningen bebos af din søn og svigerdatter og er på ca. 140-150 m2 - stueplan og 1.sal er fuldt udnyttet.

Bygning 4 (lade bygning):

Stueplan og 1. sal udnyttes fuldt ud, og benyttes hovedsageligt til opbevaring af faderens kunstnerting (ting, møbler, både m.v.), men også deres private ting.”

Klageren har under SKATs besigtigelse den 10. november 2015, ifølge SKATs afgørelse, oplyst, at stuehuset blev udlejet, imens hun selv beboede stenhuset (bygning nr. 2). Klageren var endvidere medejer af selskabet [virksomhed1] ApS, der lejede sig ind i stuehusets 1. sal for 1.000 kr. månedligt inklusive forbrug.

Klageren indgik en beboelseslejekontrakt med [person1] den 28. februar 2014. Af lejekontrakten fremgår, at lejemålet omfattede stuehusets stueetage, og at lejeren, [person1], ikke havde adgang til stuehusets 1. sal. Lejemålet begyndte den 1. marts 2014, og huslejen udgjorde 4.000 kr., imens aconto varmebidraget udgjorde 1.000 kr. Ifølge lejekontrakten stod klageren for leveringen af vand og varme.

[person1] indbetalte 5.000 kr. til klagernes bankkonto hver måned, idet der dog kun blev bogført 4.000 kr. for december måned 2014.

Under SKATs besigtigelse den 10. november 2015 oplyste klageren, at hun ikke var klar over, at ejendommens registreringsforhold ikke var i orden, og at hun havde kontaktet kommunen med henblik på at få ejendommen registreret korrekt.

Ejendomsværdiskatten for stuehuset (bygning nr. 1) udgjorde 5.671 kr.

Lejligheden i bygning nr. 3, der blev beboet af klagerens søn og svigerdatter, blev opvarmet med jordvarme, og lejligheden havde ikke særskilte varmemålere.

Af klagerens årsrapport for udlejnings- og forpagtningsvirksomheden for indkomståret 2014 fremgår følgende resultat:

Følgende oplysninger om huslejeindtægterne og ejendommens driftsudgifter fremgår endvidere af årsrapportens noter for indkomståret 2014:

SKAT har opgjort klagerens udgifter vedrørende renovation, forsikringer, el og forbrugsafgifter, vand, skorstensfejer, Abb. Service varmepumpe, Knus asfalt til vedligeholdelse, afskrivninger – jordvarmeanlæg, som følger:

”Renovation kr. 4.154

Forsikringer kr. 20.488

El og forbrugsafgifter kr. 44.490

Vand kr. 4.824

Skorstensfejer kr. 2.738

Abb. Service varmepumpe kr. 6.652

Knus asfalt til vedligeholdelse kr. 6.219

kr. 89.565

Afskrivninger – jordvarmeanlæg kr. 9.375

Samlet udgift i alt kr. 98.940”

Ifølge SKAT har klageren selvangivet 31.060 kr. af beløbet på 98.940 kr. som private udgifter.

I det påklagede indkomstår anvendte klageren kapitalafkastordningen, og kapitalafkastgrundlaget blev opgjort som følger i klagerens regnskab:

Klageren har opgjort anskaffelsessummen for ejendommen således:

Klageren selvangav et kapitalafkast på 5.220 kr. i indkomståret 2014

SKAT fremsendte et forslag til afgørelse den 9. december 2015, hvor SKAT foreslog at forhøje klagerens skattepligtig indkomst med i alt 102.642 kr. på baggrund af følgende ændringer:

”Lejeindtægt:

Beskatning af objektiv udlejningsværdi vedr. lejlighed udlejet til søn og svigerdatter.

Der henvises til punkt 1 i sagsfremstillingen. 69.000 kr.

Lejeindtægt – egen bolig:

Beskatning af objektiv udlejningsværdi vedr. bolig i egen ejen- dom.

Der henvises til punkt 2 i sagsfremstillingen. 69.000 kr.

I en skrivelse til SKAT den 15. januar 2016 har klagerens repræsentant anført følgende:

”Efter de forskellige afdelinger i kommunen har fået talt sammen, har vi mundtligt fået den oplysning, at ejendommen - som den ser ud lige nu - kun kan godkendes som værende et større bolig/stuehusbyggeri, beliggende i landzone - med to boligenheder. Hvilket er ret normalt på større gårde ude på landet. Ude på landet hedder det ikke en "to familie ejendom"

Derefter er det vores opfattelse, at indkomsten fra "gården" for indkomståret 2014 skal opgøres således:

Der ønskes anvendt kapitalafkastordningen, hvor beløbet bliver maksimeret til kr. 11.708

Den 2. februar 2016 skrev klagerens repræsentant følgende til [Skattecentret], Ejendomsvurderinger:

”Vedrørende ejendom beliggende [adresse1], [by1]. Kommune nr. 390, ejendoms nr. 21443.

På vegne af ejeren [person2] fremsendes følgende:

Vi er blevet opmærksomme på, at anvendelsen og grundlaget for denne ejendoms vurdering har været forkert.

Ejendommen har været vurderet som en almindelig landbrugsejendom med et stuehus beliggende i landzone.

Dette er nu blevet rettet, jf. vedlagte udskrift fra BBR registeret af 26-01-2016.

Der er to boligenheder på ejendommen:

Den ene er:

Bygning nr. 1 med benyttelseskode 110 - stuehus til landbrugsejendom og bygning nr. 2 med benyttelseskoden 190 anden bygning til helårsbeboelse.

Denne boenhed har adresssen [adresse1] og benyttes samlet af ejeren samt dennes samlever til privat og egen beboelse.

Den anden er

Bygning nr. 3 med anvendesleskode 130 og har adressen [adresse2].

Denne boenhed benyttes af ejerens voksne søn og dennes samlever.

Vi skal derfor anmode om at få ændret ejendomsvurderingen i overensstemmelse hermed.”

Af den tilrettede BBR-meddelelse dateret den 26. januar 2016 fremgår, at ejendommen har to adresser, [adresse1], [by1], og [adresse2], [by1], og at ejendommen består af i alt 4 bygninger.

I den pågældende BBR-meddelelse er bygning nr. 1 registeret som et ”Stuehus til landbrugsejendom” med anvendelseskode nr. 110. Bygningen er angivet som en beboelseslejlighed med eget køkken, 1 badeværelse, 1 toilet og 5 værelser. Der er registeret et boligareal på 152 m².

Bygning nr. 2 er registeret som ”Anden bygning til helårsbeboelse” med anvendelseskode nr. 190. Bygningen er angivet som en beboelseslejlighed med eget køkken, 2 værelser, 1 toilet og 1 badeværelse. Der er registeret et boligareal på 133 m².

Bygning nr. 3 er registeret som et ”Række-,kæde- eller dobbelthus (lodret adskillelse mellem enhederne)” med anvendelseskode nr. 130. Bygningen er angivet som en beboelseslejlighed med eget køkken, 3 værelser, 1 toilet og 1 badeværelse. Der er registeret et boligareal på 139 m².

Bygning nr. 4 er registeret som en bygning til erhvervsmæssig produktion med et erhvervsareal på 136 m².

Den 22. januar 2016 fremsendte SKAT et fornyet forslag til afgørelse med forslag om at forhøje klagerens skattepligtige indkomst med 73.120 kr., idet SKAT frafaldt punktet om beskatning af objektiv udlejningsværdi af klagerens benyttelse af sin egen bolig.

Den 8. februar 2016 fremsendte klagerens repræsentant følgende bemærkninger til SKATS fornyede forslag til afgørelse.

”Vi er stadig ikke helt enige om opgørelsen og principperne herfor.

Vi har med tilfredshed noteret os, at der i punkt 2.3 er noteret, at SKAT skal tage udgangspunkt i de faktiske forhold.

Disse faktiske forhold er nu efterhånden ved at falde på plads og kan beskrives således:

Med udskriftsdato den 26-01-2016 er der modtaget en ny BBR meddelelse. Denne viser at der på ejendommen er registeret to boenheder, benævnt med adresserne [adresse1] og [adresse2].

Den adresse, som hedder [adresse1] er beboet af ejeren og dennes samlever.

På grund af misforståelse af reglerne for betaling af beløb parterne imellem blev der oprettet en lejekontrakt med lejestart den 1. marts 2014 for hendes samlever.

Dette var en fejl - den skulle opfattes som en skriftlig aftalt om hvor meget han skulle bidrage med til fælles husholdning og som hun derfor mente skulle beskattes. Det skal her oplyses, at de har kendt hinanden i en længere årrække - 8 år, inden han valgte at flytte til [adresse1].

Beløb som samlevende parter betaler tilfælles husholdning er jo skatteopgørelsen uvedkommende!

Den adresse, som hedder [adresse2] er beboet af hendes voksne søn og dennes samlever.

Vi anerkender, at der for denne adresse skal beregnes og beskattes et lejebeløb, som i de tidligere forslag har været ansat til kr. 69.000 pr. år. I dette beløb mener vi der skal bortses fra - eller fratrækkes et beregnet beløb til varme kr. 15. 000 pr. år. Netto til beskatning kr. 45.000 for indkomståret 2014.

Herefter mener vi opgørelsen skal se således ud:

Indkomsten fra "gården" for indkomståret 2014 skal opgøres således:

Kapitalindkomst:

Heraf var allerede tidligere medregnet i årsopgørelsen kr. 5.220.

Disse opgørelser ønskes anvendt til ændring af indkomstopgørelsen for indkomståret 2014.”

Den 9. februar 2016 kvitterede SKATs vurderingsafdeling for modtagelsen af anmodningen om ændringen af ejendomsvurderingen af 2. februar 2016.

Ifølge klagerens repræsentant har SKAT den 29. marts 2016 telefonisk oplyst, at vurderingssagen vil blive behandlet, og at resultatet vil blive, at ejendommen vurderes ud fra to boenheder, men at der dog ikke ville komme noget på skrift før den kommende almindelige ejendomsvurdering.

Under klagesagens behandling har klagerens repræsentant fremlagt fotos, hvor [person1] og klageren ses sammen. Endvidere er der fremlagt 5 erklæringer fra venner og slægtninge, der bekræfter, at [person1] og klageren har dannet par siden 2008, og at de har boet sammen siden 2014.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat klagerens lejeindtægt for udlejning af henholdsvis ejendommens stuehus og bygning nr. 3 til henholdsvis 72.000 kr. og 69.000 kr., og opgjort klagerens fradrag for udgifterne til renovation, forsikring, el og forbrugsafgifter, vand, skorstensfejer, varmepumpe, vedligeholdelse og afskrivninger til 65.960 kr.

Endvidere har SKAT ansat klagerens kapitalafkast til 16.923 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”1. Lejeindtægt - stuehus:

(...)

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT er enig i, at man ikke kan bruge begrebet "to familie ejendom" på en landbrugsejendom.

Endvidere kan man heller ikke bruge begrebet "mindre udlejningsejendom".

Her er der tale om en landbrugsejendom med stuehus og 2 lejligheder, hvor de 2 lejligheder anses for erhvervsmæssig udlejet.

SKAT skal tage udgangspunkt i de faktiske forhold jf. ovenstående afgørelser SKM2005.233ØLR og SKM2003.91HR

SKAT er ikke enig i, at man kan anvende reglerne i ligningsloven § 15 P (værelsesudlejning), idet der ikke er tale om udlejning af en del værelser i egen bolig.

Der er tale om erhvervsmæssig udlejning af en bygning, hvor alle lejeindtægterne kr. 60.000 og de kr. 12.000 er skattepligtige, og der vil være fradrag for de faktiske driftsudgifter jf. statsskatteloven § 4 og § 6.

Skattepligtig lejeindtægt kr. 5.000 x 12 mdr.kr. 60.000

- selvangivetkr. 59.000

Yderligere til beskatningkr. 1.000

(...)

1.6. SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT fastholder, at der skal ske beskatning af huslejen på de kr. 60.000 jf. punkt 1.4, idet SKAT skal tage udgangspunkt i de faktiske forhold dvs. der er 3 lejligheder med eget køkken, bad og toilet og egen indgang, og der foreligger en lejekontrakt på stuehuset, og lejeren indbetaler huslejen kr. 5.000 på din bankkonto.

På mødet den 10. november 2015 blev det oplyst - at det er stuehuset, der er lejet ud, og at du bor i bygning 2 (stenhus).

(...)

3. Udlejning til søn og svigerdatter:

(...)

3.3. SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT foreslår, at du skal betale skat af den objektive udlejningsværdi i forbindelse med udlejning af lejlighed til søn og svigerdatter.

Da der er tale om udlejning af en selvstændig lejlighed til nærtstående personer skal lejeindtægten fastsættes ud fra et konkret skøn over, hvad du kunne få i lejeindtægt, hvis du lejede den ud til fremmede.

Ved skønnet har man henset til, at stuehuset (ca. 100 m2) p.t. er udlejet til kr. 4.000 + varme kr. 1.000 pr. mdr.

Den samlede udgift til varme udgør for 2014 kr. 44.490

- heraf betaler lejer af stuehuskr. 12.000

Rest til 2 lejligheder + kontor 18 m2kr. 32.490

Lejligheden er på ca. 140-150 m2 og lejen ansættes skønsmæssigt til kr. 4.500 + varme kr. 1.250 pr. mdr.

Skønsmæssig lejeindtægt: kr. 4.500 x 12 mdr.kr. 54.000

Skønsmæssig varmeindtægt kr. 1.250 x 12 mdr.kr. 15.000

Samlet indtægt til beskatningkr. 69.000

3.4. Dine bemærkninger

I et brev af 8. februar 2016 oplyser din revisor følgende:

Den adresse, som hedder [adresse2] er beboet af hendes voksne søn og dennes samlever.

Vi anerkender, at der for denne adresse skal beregnes og beskattes et lejebeløb, som i de tidligere forslag har været ansat til kr. 69.000 pr. år. I dette beløb mener vi der skal bortses fra - eller fratrækkes - et beregnet beløb til varme kr. 15.000 pr. år. Netto til beskatning kr. 54.000 for indkomst­ året 2014.

3.5. SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT fastholder ændringen jf. 3.1, idet ejendommen ikke er en tofamiliesejendom, og man kan derfor ikke anvende disse regler.

Tofamiliesejendomme er ejendomme, som består af to selvstændige beboelseslejligheder. Lejlighederne kan enten være i samme bygning eller i to separate bygninger på grunden.

Der er tale om en landbrugsejendom med stuehus samt yderligere 2 selvstændige lejligheder, som har eget køkken, toilet og indgang. Der er tale om erhvervsmæssig udlejning og indtægten skal beskattes som personlig indkomst jf. statsskatteloven § 4 stk. 1 litra b.

4. Driftsudgifter:

(...)

4.3 SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT foreslår, at der godkendes fradrag for 2/3 af følgende udgifter, idet ejendommen består af 3 lejligheder, og de 2 af dem anses for erhvervsmæssigt udlejet og 1 lejlighed privat.

Renovationkr. 4.154

Forsikringerkr. 20.488

El og forbrugsafgifterkr. 44.490

Vandkr. 4.824

Skorstensfejer kr. 2.738

Abb. Service varmepumpekr. 6.652

Knus asfalt til vedligeholdelsekr. 6.219

kr. 89.565

Afskrivninger – jordvarmeanlægkr. 9.375

Samlet udgift i altkr. 98.940

Heraf skønnes 1/3 at være privatkr. 32.980

- selvangivet privatkr. 31.060

Yderligere overført som privat udgift – ej fradragkr. 1.920

(...)

6.Kapitalafkast:

(...)

6.3 SKATs bemærkninger og begrundelse

SKAT foreslår, at kapitalafkastet ændres til kr. 16.923, nu hvor virksomhedens resultat er blevet forhøjet jf. ovenstående ændringer og virksomhedsskatteloven § 22 a, stk. 3.

Kapitalafkast jf. regnskabkr. 16.923

- selvangivetkr. 5.220

Ændring af kapitalafkastkr. 11.703”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendommens driftsudgifter skal opgøres til 17.843 kr., og at klagerens lejeindtægt for stuehuset og udlejningen til klagerens søn og svigerdatter nedsættes til henholdsvis 12.000 kr. og 54.000 kr.

Endvidere har klagerens repræsentant nedlagt påstand om, at kapitalafkastet nedsættes til 11.708 kr.

Som begrundelse for påstandene har klagerens repræsentant anført følgende:

”Vi er uenige i SKATs betragtninger om ejendommens opdeling og benyttelse for indkomståret 2014

som beskrevet i punkt 1.6 i vedlagte bilag 1.

Vi anerkender, at registreringsforholdene ikke har været i orden. Da det blev klart, blev der straks taget kontakt til kommunen for at få forholdene bragt i orden.

Dette er nu sket - se vedhæftede BBR meddelelse af 26. januar 2016, som viser at der på ejendommen er to adresser, nemlig [adresse1] som nu bebos af ejer og dennes samlever og [adresse2], som bebos af søn og svigerdatter.

Disse ændringer er videresendt til SKAT's vurderingsafdeling, som ved svar af 9. februar 2016 oplyser, at sagen har fået journal nummer 16-0157766. Se bilag 3.

Vi har efterfølgende telefonisk den 29. marts 2016 fået oplyst, at sagen bliver behandlet og resultatet vil blive som ovenfor beskrevet med to bo enheder på ejendommen. Der vil dog ikke komme noget skriftligt ud om det før ved den kommende almindelige ejendomsvurdering. Dette må forventes at ske om et års tid.

Vi har med tilfredshed noteret os, at SKAT skal tage udgangspunkt i de faktiske forhold, jf. oplysningen i punkt 2.3 i "afgørelse fra SKAT" bilag 1 på side 8.

Derfor mener vi den talmæssige opgørelse skal opgøres således:

Kapitalindkomst:

Det må formodes, at der nu "i systemet" foreligger en ændret vurdering, herunder en konkret ejerboligvurdering, således at beregningen af denne kan blive korrigeret.

Beskrivelse af sagen og begrundelse for vores påstand:

Ejendommen er en landbrugsejendom med et større 4-længet bygningskompleks.

De to længer (bygning 1 og 2) er en samlet boenhed, som nu bebos af ejeren og dennes samlever.

Denne enhed har tidligere og indtil ultimo februar 2014 været delvis udlejet til "fremmede" lejere.

Bygning 3 er adressen [adresse2], som bebos af søn og svigerdatter.

Bygning 4 er erhvervsbygninger, delvis udlejet til et anpartsselskab, som har en række tegninger, skitser og modeller opbevaret der.

Bilag 2 indeholder vores påstand om hvorledes den talmæssige opgørelse skal være.

Afsluttende bemærkninger:

Efter vores mening er det forkert, når SKAT ikke vil anerkende de faktiske forhold, men henholder sig til, hvorledes ejendommen var registreret hos vurderingsmyndighederne i indkomståret 2014.

Der skal i stedet for lægges vægt på de faktiske forhold.

Såfremt Skatteankestyrelsen ikke er enig i vores betragtninger om betydningen af den faktiske anvendelse, vil vi henvise til de nye oplysninger om vurderinger og fordelinger, som er telefonisk oplys os.

(...)”

Under kontormødet hos Skatteankestyrelsen har klageren oplyst, at det på Facebook kan ses, at hun og [person1] er et kærestepar.

Klagerens repræsentant er fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

”De faktiske forhold, der lægges til grund for Ankestyrelsens indstilling, er ikke i overensstemmelse med de virkelige forhold. Der er således ikke lagt vægt på, at [person1] og [person2] danner par og dermed er de facto ægtefæller, der udgør en husstand. Imidlertid har de anførte dannet par helt tilbage fra 2008 og med fælles husstand fra 2014. Dette vil overfor Landsskatteretten blive dokumenteret i form af dels fotomateriale, dels erklæringer fra troværdige tredjemænd, der vedhæftes som bilag på 14 sider.

De facto ægtefællerne har siden [person1]s indflytning sammen benyttet bygningerne 1 og 2.

Disse er stort set sammenhængende, hvilket også er formelt fastslået, efter at de fejlagtige registreringsforhold i BBR blev bragt på plads, således at der på ejendommen kun er registreret to lejligheder. Den relevante af disse har været beboet og fælles benyttet af en husstand bestående af [person1] og klageren. At sidstnævnte uvidende om mulige skattemæssige konsekvenser men ud fra et ønske om klare økonomiske retningslinjer har udfærdiget en aftale om udgiftsdeling, som i formen fremtræder som en lejekontrakt, ændrer ikke på dette forhold, og det kan i forbindelse hermed tilføjes, at den aftalte udgiftsfordeling fortsat er gældende.

Når det lægges til grund, at der kun er tale om en fælles husstand, der sammen har benyttet lejligheden bestående af de stort set sammenhængende bygninger 1 og 2, kan forholdene sidestille med afgørelsen i sagen SKM2020.137.lsr, hvor det bl.a. fastslås, at der ikke skulle fastsættes en objektiv udlejningsværdi af en del af ejendommen.”

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for erhvervsmæssig virksomhed. Indtægter forbundet med udlejningen er skattepligtige i henhold til statsskattelovens § 4, litra b, imens drifts- og vedligeholdelsesudgifter vedrørende udlejningen kan fradrages efter statsskattelovens § 6, litra a og litra e.

I overensstemmelse med oplysningerne fra BBR-meddelelsen af 26. januar 2016, hvor det fremgår, at ejendommen består af tre beboelseslejligheder med eget køkken, toilet og badeværelse, og SKATs besigtigelse af ejendommen den 10. november 2015, lægger Landsskatteretten indledningsvist til grund, at klagerens ejendom, der er vurderet som en landbrugsejendom, består af 3 boliger.

Udlejning af ejendommens stuehus (bygning nr. 1) til [person1]

SKAT har anset [person1] for at have lejet stueetagen i ejendommens stuehus fra marts 2014, og SKAT har derfor fundet, at klageren er skattepligtig af lejeindtægten fra [person1] på 50.000 kr.

Klagerens repræsentant har heroverfor gjort gældende, at klageren og [person1] er samlevende, og at der således ikke foreligger et lejeforhold, idet [person1]s betalinger til klageren skal anses som bidrag til en fælles husholdning, der for skatteopgørelsen er uvedkommende.

Klageren har underskrevet en beboelseslejekontrakt med [person1], og af lejekontraktens særlige vilkår fremgår konkret, at lejemålet vedrører ejendommens mod syd beliggende stuehus, og at lejemålet alene omfatter stuehusets stueetagen og ikke 1. salen. Endvidere fremgår det af SKATs afgørelse, at klageren, under SKATs besigtigelse af ejendommen den 10. november 2015, har oplyst, at hun bebor stenhuset, bygning nr. 2, imens stuehuset udlejes.

På baggrund af disse forhold er det Landsskatterettens opfattelse, at [person1] må anses for at have lejet stuehuset i det påklagede indkomstår, imens klageren har beboet bygning nr. 2, og [person1]s indbetalinger til klageren må derfor anses for at være skattepligtige lejeindtægter.

Landsskatteretten finder således ikke, at forklaringen om, at lejekontrakten blev indgået ved en fejl, og at lejekontrakten blot skal opfattes som en skriftlig aftale om [person1]s bidrag til den fælles husholdning, er tilstrækkeligt til at godtgøre, at der ikke er tale om et skattepligtigt lejeforhold.

Repræsentantens oplysning om, at klageren og [person1] har dannet par siden 2008, samt de fremlagte fotos og erklæringer fra venner og slægtninge, kan efter Landsskatterettens opfattelse ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten finder i øvrigt, at SKM2020.137.LSR, som repræsentanten henviser til, ikke kan sammenlignes med nærværende sag. I afgørelsen fandt Landsskatteretten, at det værelse, som klagerens svoger og svigerinde boede, var en fuld integreret del af klagerens øvrige ejendom, og at ejendommen ikke kunne betragtes som to selvstændige boliger. Der var desuden lagt vægt på ejendommens vurdering som et énfamilieshus med én beboelseslejlighed, og der var ikke oplysninger i sagen, der begrundede en afvigelse fra denne vurdering. Afgørelsen kan således ikke sammenlignes med nærværende sag, hvor klagerens ejendom, ifølge BBR-meddelelsen af 26. januar 2016 og SKATs besigtigelse af ejendommen den 10. november 2015, har bestået af tre selvstændige boliger.

Indtægterne for udlejningen af stuehuset til lejerne i januar og februar måned 2014 har udgjort 10.000 kr. Indtægten for udlejningen af stuehuset til [virksomhed1] ApS har udgjort 12.000 kr., og indtægten fra [person1]s leje af stuehuset har udgjort 50.000 kr.

Det er herefter med rette, at SKAT har opgjort klagerens lejeindtægt for udlejningen af stuehuset til 72.000 kr.

Fradrag for ejendommens udgifter samt opgørelse af lejeindtægt for udlejning af bygning nr. 3

Klagerens repræsentant har i det fremlagte regnskab anført, at der i lejeindtægten vedrørende stuehuset skal fratrækkes udgifter for varme, ejendomsskat, renovation og istandsættelse.

Landsskatteretten bemærker i den forbindelse, at SKAT har indrømmet klageren fradrag for 2/3 af følgende af ejendommens samlede driftsudgifter svarende til 65.960 kr., idet klageren i det påklagede indkomstår har beboet den ene bolig, imens de to øvrige boliger på ejendommen har været udlejet:

”Renovationkr. 4.154

Forsikringerkr. 20.488

El og forbrugsafgifterkr. 44.490

Vandkr. 4.824

Skorstensfejer kr. 2.738

Abb. Service varmepumpekr. 6.652

Knus asfalt til vedligeholdelsekr. 6.219

kr. 89.565

Afskrivninger – jordvarmeanlægkr. 9.375

Samlet udgift i altkr. 98.940

Heraf skønnes 1/3 at være privatkr. 32.980”

Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte denne opgørelse, hvor de fradragsberettigede driftsudgifter er ansat til 2/3 af ejendommens samlede udgifter.

Landsskatteretten bemærker i øvrigt, at udgiftsposten i klagerens regnskab vedrørende ejendomsskatter på 3.542 kr. ikke ses at være nedsat af SKAT i den påklagede afgørelse.

For så vidt angår bygning nr. 3, som klageren har udlejet til sin søn og svigerdatter, har SKAT opgjort klagerens lejeindtægt inklusive betaling for varme til i alt 69.000 kr. på baggrund af en objektiv udlejningsværdi.

Klagerens repræsentant har heroverfor gjort gældende, at klageren alene skal beskattes af nettolejeindtægten på 54.000 kr., idet betalingen for varme ikke skal medregnes i klagerens lejeindtægt.

Som det fremgår af opgørelsen ovenfor, har SKAT i den påklagede afgørelse indrømmet klageren fradrag for udgifter relateret til udlejningen af ejendommen, herunder for forbrug. Da klageren ikke har fremlagt et varmeregnskab relateret til udlejningen af bygning nr. 3, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs opgørelse af lejeindtægten for bygning nr. 3, der er beregnet inklusiv varme.

Det er herefter med rette, at SKAT har opgjort de pågældende udgifter vedrørende den udlejede del af ejendommen til 65.960 kr., ligesom SKAT med rette har opgjort klagerens lejeindtægt inklusive varme til 69.000 kr. for udlejningen af bygning nr. 3.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse på disse punkter.

Kapitalafkast

Af den dagældende virksomhedsskattelovs § 22 a, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 1114 af 18. september 2013), fremgår, at skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, i stedet for virksomhedsskatteordningen kan vælge at beregne et kapitalafkast af de erhvervsmæssige aktiver. Kapitalafkastet fragår i den personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten.

Af lovens § 22 a, stk. 3, fremgår, at kapitalafkastet ikke kan overstige den største talmæssige værdi af følgende beløb:

”1) positiv personlig nettoindkomst fra selvstændig erhvervsvirksomhed, jf. personskattelovens § 3, eller

2) negativ nettokapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4. Ved opgørelsen af nettokapitalindkomsten ses bort fra kapitalafkast efter denne bestemmelse og negativ kapitalindkomst, der er omfattet af reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9 og 11.”

I det påklagede indkomstår har klageren drevet erhvervsmæssig virksomhed i form af udlejning af de to selvstændige boliger på ejendommen samt bortforpagtning af markerne, og der kan således beregnes et kapitalafkast af de erhvervsmæssige aktiver, der indgår i den pågældende virksomhed.

Klageren har opgjort kapitalafkastet til 2 procent af ejendommens forholdsmæssige anskaffelsessum, af de erhvervsmæssigt anvendte bygninger og grund. Det fremgår af regnskabet at værdien af klagerens egen bolig er trukket ud af kapitalafkastgrundlager. Kapitalafkastet er herefter opgjort til 16.923 kr.

Klageren har endvidere opgjort nettoindkomsten for udlejnings- og forpagtningsvirksomheden før renter til 5.220 kr., og klageren har i den forbindelse selvangivet et kapitalafkast svarende til dette beløb, idet kapitalafkastet, jf. virksomhedsskattelovens § 22, stk. 3, nr. 1, ikke kan overstige den talmæssige værdi af den positive personlige nettoindkomst fra den selvstændige erhvervsvirksomhed.

Idet SKATs ændringer af klagerens skattepligtige indkomst har medført en forhøjelse af resultatet for udlejningsvirksomheden på i alt 73.120 kr., vil den positive personlige nettoindkomst fra erhvervsvirksomheden overstige kapitalafkastet på 16.923 kr.

Det er derfor med rette, at SKAT for indkomståret 2014 har opgjort kapitalafkastet til 16.923 kr., og Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.