|
|
Kendelse af 02-11-2021 - indlagt i TaxCons database den 14-12-2021
Journalnr. 16-0542872
SKAT har anset klageren for at have en skattepligtig fortjeneste på 635.000 kr. ved salg af fast ejendom.
Landsskatteretten godkender tab til fremførsel på i alt 148.667 kr.
Faktiske oplysninger
Klagerens nu afdøde ægtefælle erhvervede den 1. juli 2004 ejendommen beliggende [adresse1], [...], [by1] for 775.000 kr. Ejendommens grundareal udgjorde 690 m2. Ifølge oplysninger fra BBR udgjorde ejendommens bygninger 111 m2 efter tilbygninger.
Ved ægtefællens død den 27. februar 2012 overtog klageren ejendommen ved uskiftet bo. Ejendommen blev solgt den 15. maj 2013 for 1.500.000 kr.
[by1] Kommune har den 19. januar 2006 givet byggetilladelse til, at der blev opført en tilbygning på 42 m2 samt en carport på 19 m2.
Klagerens repræsentant har oplyst, at hensigten med at købe ejendommen var først at anvende ejendommen som sommerbolig og på sigt at bebo ejendommen som helårsbeboelse. Klagerens nu afdøde ægtefælle fik imidlertid konstateret cancer i 2009 og afgik ved døden i februar 2012, hvormed hensigten med at bebo ejendommen ikke blev realiseret.
Repræsentanten har på kontormødet med Skatteankestyrelsen oplyst, at ejendommen har været anvendt som sommerbolig, og at klageren ville ansøge om at ændre ejendommens status til fritidsbolig. Det fremgår af en mail fra [by1] Kommune, at det er muligt at ansøge herom, da ejendommen er beliggende i et sommerhusområde. Det er oplyst, at klageren ikke har ansøgt om at ændre ejendommens status. Det er desuden oplyst, at ejendommen har været udlejet til klagerens nu afdøde ægtefælles datter i en periode af ejertiden.
Hverken klageren eller hans nu afdøde ægtefælle har været tilmeldt adressen [adresse1], [...], [by1] i perioden 2004-2013.
Repræsentanten har oplyst, at der er afholdt udgifter til til- og ombygninger for 727.125 kr., klageren har imidlertid ikke gemt dokumentation herfor, da klageren var af den opfattelse, at salget af ejendommen ville være skattefrit.
Repræsentanten har opgjort ejendomsavancen således:
Salgssum | 1.500.000 | |
Salgsomkostninger, ejendomsmægler | 68.638 | |
Tilstandsrapport | 4.400 | |
Energimærke | 3.200 | |
Foto | 2.494 | |
Elinstallationsrapport | 1.700 | 1.419.568 |
Købesum | 775.000 | |
Ombygningsomkostninger | 727.135 | |
Stempelomkostninger | 6.100 | |
Advokat | 10.000 | |
Tillæg jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 | 90.000 | 1.608.235 |
Skattemæssig avance (tab) | 188.667 |
Der har under klagesagens behandling været afholdt syn og skøn vedrørende omfanget af forbedringsudgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen. Af syns- og skønserklæring af 24. oktober 2019 fremgår blandt andet:
"Spørgsmål 1:
Kan det antages, at der i årene 2006-2009 er udført vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen på følgende punkter:
| a) | Tilbygning med stue, 45m2 |
| b) | Carport. |
| c) | Sandblæsning og pudsning af facader på oprindelig bygning. |
| d) | Nyt tag på oprindelig bygning. |
| e) | Efterisolering i oprindelig bygning. |
| f) | Fornyelse af gulve i oprindelig bygning, herunder fjernelse af gamle gulve, støbning af nye samt isolering. |
| g) | Pålægning af nye gulvbelægninger i oprindelig bygning. |
| h) | Nyt køkken i oprindelig bygning. |
| i) | Nyt Gæstetoilet i oprindelig bygning. |
| j) | Etablering af gulvvarme. |
| k) | Installering af brændeovn. |
| l) | Installering af varmepumpe. |
Svar på spørgsmål 1a tilbygning med stue 45m2:
| - | Skønsmanden kunne konstatere at der ved den oprindelige bygning er opført en nyere bygning, som udvendig måler ca. 600x665cm, og indvendigt består kun af et rum (stue). |
| - | Facader og gavle er muret op med mursten, som efterfølgende er filsede og som fremstår i cementgrå farve. |
| - | Bygningen er udført med ca. 30gr. taghældning, hvorpå der er pålagt brune betontagsten, som er forskellede ved de murere gavle. Rygning er udført som ventileret rygning. |
| - | Der er isat døre og vinduer alle med termoruder. |
| - | Indvendig er alle vægge filsede i en cementgrå farve. |
| - | På den ene side af bygning, er der etableret en terrasse udført som en stolpekonstruktion med terrassebrædder pålagt som gulv. |
| - | Der er installeret brændeovn med skorsten/aftræk op gennem tag, og der er installeret varmepumpe begge dele til opvarmning af stuen/tilbygning. |
| - | Gulvet er et fyrretræsgulv som er lakeret. |
| - | Lofter er udført med profilbrædder og er ludbehandlede. |
| - | Mellem oprindelig bygning og tilbygning er etableret en forbindelsesgang som udvendig måler ca. 230x310cm og indeholder en mellemgang og et bad og toilet. |
| - | Taget på mellembygning er udført som et fladt tag med ensidigt fald og pålagt tagpap. |
| - | Det er skønsmandens vurdering, at tilbygning og mellembygning er af nyere dato, og meget vel kan være opført i årene 2006-2009 |
...
Svar på spørgsmål 1b, carport:
| - | Skønsmanden kunne konstatere at der i indkørslen er opført en carport, som måler ca. 350x540cm. |
| - | Carporten er opført på 8 stk. punktfundamenter, hvorpå der står lodrette høvlede stolper i dimensionen 90x90mm. |
| - | Tag er udført med spær pålagt brune betontagsten, som er afsluttet med vindskeder i træ ved gavle. |
| - | Gavle er monteret med en let beklædning i træ. |
| - | Carporten er lukket med en let beklædning i træ på siden ind mod naboen, på endegavl, samt på den ene 1/3 ind mod beboelse. |
| - | Loft i carport er udført som et profilloft. |
| - | Alt træværk er malet. |
| - | Det er skønsmandens vurdering, at den opførte carport er af ældre dato en fra perioden 2006-2009. |
...
Svar på spørgsmål 1c, sandblæsning og pudsning af facade på oprindelig bygning:
| - | Oprindelige bygningsfacader fremstår i en cementgrå farve, hvor man kan se murstensstrukturen igennem de fleste steder. |
| - | Generelt er der en god vedhæftning af den påførte mørtel, dog er denne slået fra omkring en utæt tagrende, samt visse steder omkring fuger ved vinduerne. |
| - | Det er skønsmanden vurdering at arbejdet godt kunne være udført i perioden 2006-2009. |
| - | Det er skønsmandens vurdering af der forinden påføring af mørtel på facader og gavle er udført en afrensning, som meget vel kunne være en sandblæsning. Skønsmanden bygger sit skøn på den gode vedhæftning af den påførte mørtel. |
| - | Det er skønsmanden vurdering at facader og gavle ikke er pudsede, men at disse er filsede med en tynd fils på 1-2 mm. Skønsmanden vurdering bygger på, at man tydelig kan se konturerne af de bagvedliggende mursten. Ved en dissideret puds, som er ca. 20mm tyk, kan bagvedliggende mursten ikke ses i konturer. |
...
Svar på spørgsmål 1d, nyt tag på oprindelig bygning:
| - | Oprindelige bygnings tag er belagt med brune betontagsten. Rygning er udført med brune betonrygningssten, og det forventes at rygning er udført ventileret (ingen mørtel rygning). |
Ved gavle er der afsluttet med vindskeder udført i træ.
| - | Da loftlem var blokeret og adgang til loftsrum ikke var mulig, kunne skønsmanden kun et enkelt sted se loft/underside taget, og her var der et undertag, udført med brædder som må forventes af være pålagt tagpap (kunne ikke konstateres). |
| - | Det er skønsmandens vurdering at der er kommet nyt tag på oprindelige bygning, og at dette sagtens kunne være udført i perioden 2006-2009, når man ser på typen af tagsten, samt den patina taget har. |
...
Svar på spørgsmål 1e, efterisolering af vægge i oprindelig bygning:
| - | Ydermure på oprindelige bygning er målt til samlet tykkelse på 37cm. |
| - | Husets alder taget i betragtning (100-120år), er det skønsmandens vurdering at huset oprindelig må forventes at være opført med en ydermur som en 1-stens mur, hvilket svarer til 25 cm. |
| - | Skønsmanden kunne ikke uden et evt. destruktivt indgreb konstatere opbygningen af de efterisolerede vægge, men det er skønsmandens vurdering at en indvendig isolering af ydervægge er udført af regler som skellet og opretning, med ilagt 100 mm isolering imellem, og afsluttet med dampspærre, samt 1x13mm gipsplade ind mod rummene. |
| - | Det er skønsmandens vurdering, at en indvendig isolering sagtens kunne være udført i perioden 2006-2009, ud fra den betragtning at vægge står rimelige skarpe og lige, samt uden det store slid eller skader. |
...
Svar på spørgsmål 1f, fornyelse af gulve i oprindelig bygning, herunder fjernelse af gamle
gulve, støbning af nye samt isolering:
| - | I betragtning af den oprindelige bygnings alder (100-120år), vurderer skønsmanden at der tidligere har været trægulve i hele huset. Disse trægulve må forventes oprindelig at være lagt på strøer mere eller mindre direkte på jorden, da det var helt naturligt på tidspunktet, da huset blev opført. |
| - | Skønsmanden kunne ikke konstatere om der reelt er gravet ned i korrekt dybde for at opbygge og etablere nye gulve, dette kræver et større destruktivt indgreb. Skønsmanden fik fra rekvirentens klient oplyst, at efter at gamle gulve var fjernet, var der gravet ned, isoleret og efterfølgende støbt. |
| - | Det er skønsmanden vurdering, at som gulvbelægningerne så ud på besigtigelsen (spørgsmål 1g), er det vurderingen, at der har været udført fjernelse af de gamle gulve, og at dette arbejde efter skønsmanden vurdering godt kan være udført i perioden 2006-2009. |
Svar på spørgsmål 1g, pålægning af nye gulvbelægninger i oprindelig bygning:
| - | Skønsmanden kunne konstatere at gulvbelægningerne i de 2 gavlværelser begge var med trægulve. Øvrige rum i den oprindelige bygning var gulvbelægningerne 30x30cm gulvklinker. |
| - | Skønsmanden kunne konstatere at gulvbelægningerne var af "nyere dato" det være sig trægulve som klinkegulve, og skønsmandens vurdering er derfor at gulvbelægninger efter al sandsynlighed er udført i perioden 2006-2009. |
...
Svar på spørgsmål 1h, nyt køkken i oprindelig bygning:
| - | I et rum midt i huset som var indrettet som køkken all-rum, kunne skønsmanden konstatere at der var et køkken, som bestod af hhv. højskabe, underskabe og overskabe alle i hvid udførelse. Køkkenbordpladen var sort. Som hvidevarer var der køle-fryseskab, keramisk kogeplade, opvaskemaskine, samt 2 stk. ovne. Over køkkenbordspladen var der opsat fliser på vægge. |
| - | Det er skønsmanden vurdering af køkken inkl. hvidevarer mm alt er af "nyere dato", og at arbejdet sagtens kan være udført i perioden 2006-2009. |
...
Svar på spørgsmål 1i, nyt gæstetoilet i oprindelig bygning:
| - | Imellem værelse og køkken all-rum i forbindelse med en fordelergang, er der etableret et lille gæstetoilet som rummæssigt måler 85x275cm. |
| - | Gæstetoilet er på gulvet belagt med klinker, inkl. en række klinker nederst på væg ved gulvet. Øvrige vægge står som hvide glatte flader. |
| - | Det er skønsmandens vurdering at gæstetoilet er etableret i samme forbindelse som de øvrige gulve, hvilket skønnes at være i perioden 2006-2009. |
...
Svar på spørgsmål 1j, etablering af gulvvarme:
| - | På dette spørgsmål oplyste rekvirent at spørgsmålet handlede om varme i gulv på badeværelse. |
| - | Skønsmanden kunne ikke mærke om der var varme i gulv. Skønsmanden kunne heller ikke lokalisere regulering/kontakt for gulvvarme nogen steder på vægge i bad. |
| - | Det er derfor skønsmanden vurdering at der ikke er gulvvarme i badeværelset. |
Svar på spørgsmål 1k, installering af brændeovn:
| - | På dette spørgsmål oplyste rekvirent at spørgsmålet handlede om den brændeovn som var at se i køkken all-rummet. |
| - | Skønsmanden kunne konstatere at der i køkken all-rummet var en brændeovn. Som var tilsluttet eksisterende skorsten. |
| - | Brændeovne så på ingen måde "gammel ud" og det er skønsmanden vurdering at brændeovnen meget vel kan være installeret i huset i perioden 2006-2009. |
...
Svar på spørgsmål 1l, installering af varmepumpe:
| - | På dette spørgsmål oplyste rekvirent, at spørgsmålet handlede om varmepumpe installeret i tilbygning. |
| - | Skønsmanden kunne konstatere at der i stuen på tilbygning var installeret varmepumpeanlæg, med aggregat placeret på ydervæg, og selve kompressor mm, placeret på den udvendige side på facaden. |
| - | Det er skønsmandens vurdering, at varmepumpeanlægget har en alder, som reelt betyder at det med stor sandsynlighed kan være installeret i perioden 2006-2009. |
...
Spørgsmål 2:
Hvilke udgifter kan der under de enkelte spørgsmål 1 nævnte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder anslås at have indebåret i 2006-2009 priser, såvel materialeudgifter som arbejdsudgifter for hvert enkelt punkt bedes anslået.
Svar på spørgsmål 2:
Generelt for optimal forståelse af alle svar på spørgsmål 2a-2l:
| - | Skønsmanden har opdelt de enkelte svar som bedt om i arbejdsløn og materialer. Skønsmanden er dog nødsaget til at oplyse, at ud over arbejdsløn og materialer, så kræves der til den pågældende opgave også materiel i form af stilladser, der kræves etablering og drift af byggeplads, herunder løbende at bortkøre byggeaffald mm. Skønsmanden har derfor i sine betragtninger og vurderinger, været nødsaget til at medregne disse yderligere omkostninger, som reelt er en del af arbejdet, eller nødvendig at have for at kunne gennemføre opgaven. Skønsmanden har derfor ud over arbejdsløn og materialer også oplyst et ekstra punkt kaldet "andel byggeplads og materiel". |
| - | Skønsmanden skal ligeledes gøre opmærksom på, at oplyste priser er inkl. alle tillæg som feriepenge, sociale omkostninger, pension, kørsel etc. samt en normal fortjeneste for de forskellige faggrupper, til de udførende firmaer. |
| - | Med hensyn til oplysning af priser omregnet til 2006-2009 priser, kan skønsmanden oplyse at udgangspunkt i byggeindeks for 2006-2009 og 2019 jf. Danmarks Statistik for 1. kvartal 2006 er på 79,3, og for 4. kvartal 2009 på 88,6. Skønsmanden har taget gennemsnitsindekset for hhv. 4. kvartal 2007 og 1. kvartal 2008 (midtvejs), hvilket giver 87,8. Byggeindekset i 2. kvartal 2019 er på 105,2. |
Svar på spørgsmål 2a:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 664.700,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 394.000,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 227.300,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 43.400,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2b:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 54.600,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 26.900,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 26.300,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 1.400,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2c:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 41.500,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 23.800,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 3.400,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 14.300,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2d:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 179.700,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 73.700,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 76.200,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 29.800,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2e:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 36.700,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 23.400,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 11.000,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 2.300,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2f:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 86.400,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 60.500,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 16.200,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 9.700,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2g:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 112.000,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 76.500,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 31.600,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 3.900,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2h:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 61.400,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 23.100,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 37.100,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 1.200,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2i:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 18.700,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 10.800,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 7.400,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 500,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2j:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 2.100,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 1.100,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 5.200,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 0,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2k:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 6.300,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 1.100,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 5.200,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 0,00 inkl. moms. |
Svar på spørgsmål 2l:
| - | Omfang af den kalkulerede overslagspriser, er med udgangspunkt i den kortfattede omfangsbeskrivelse nævnt i skønsmanden svar i spørgsmål 1. |
| - | Skønsmanden vurdering er at det samlede arbejde kan udføres for i alt kr. 16.700,00 inkl. moms. |
| - | Arbejdet kan opdeles som følgende |
| · | Arbejdsløn kr. 4.200,00 inkl. moms. |
| · | Materialer kr. 12.500,00 inkl. moms. |
| · | Andel byggeplads og materiale kr. 0,00 inkl. moms." |
SKATs afgørelse
SKAT har anset salget af ejendommen beliggende [adresse1], [...], [by1] for skattepligtigt med en fortjeneste på 635.000 kr.
SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:
"1. Ejendomsavance
...
1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Det er SKATs vurdering, at anskaffelse og salg af ejendommen [adresse1] ([...]) er omfattet af reglerne om skattepligtigt salg af fast ejendom, i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens almindelige bestemmelser.
SKAT har i brev af 26. juni 2015 oplyst, at SKAT - på det foreliggende grundlag - er af den opfattelse at du har overtaget ejendommen ved et uskiftet bo i 2012. Skiftet sker på dødsdagen, hvor du skattemæssigt indtræder i afdødes skattemæssige anskaffelsessum og hensigt. Du er ikke fremkommet med bemærkninger hertil.
SKAT har den 26. juni 2015 rykket for det manglende materiale. Du har ved mail af 1. august 2015 oplyst at du forventede at vende tilbage i løbet af et par uger. Der er fortsat ikke modtaget yderligere materiale. Det skal hertil bemærkes, at det er SKATs opfattelse, at en foreløbig opgørelse af "salgsprovenu" fra ejendomsmægleren ikke dokumenterer den endelige udgifts størrelse eller afholdelse.
Der gives ikke 10.000 kr. tillæg vedrørende salgsåret, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1.
På baggrund af de foreliggende oplysninger kan den skattepligtige ejendomsavance opgøres således:
Kontantomregnet salgssum | 1.500.000 | |
Handelsomkostninger i forbindelse med salget | -0 | 1.500.000 |
Kontantomregnet købssum | 775.000 | |
Handelsomkostninger i forbindelse med købet | 0 | |
Forbedringsudgifter over 10.000 kr. | 0 | |
Fast tillæg på 10.000 kr. pr. ejerår, ekskl. salgsåret (2004-2012) | 90.000 | -865.000 |
Beregnet skattemæssig avance | 635.000 |
SKAT kan ikke godkende den primære påstand, idet huset jævnfør ejendomsværdiskattelovens § 8, stk. 1 skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Det vil sige, at det ikke er hensigten, men den faktiske brug af ejendommen, der er afgørende. Denne betingelse er ikke opfyldt.
Med hensyn til den sekundære påstand, så er der ikke kommet dokumentation ind for købs- og salgsomkostninger, hvorfor at det fortsat er vores opfattelse at avanceopgørelsen skal beregnes som ovenfor.
2. Kort ligningsfrist
...
2.4 SKATs bemærkninger og begrundelse
Den korte ligningsfrist for ændring af skatteansættelsen for 2013 er principielt udløbet, men SKAT kan alligevel ændre grundlaget for din skat, hvis det som minimum anses for at være groft uagtsomt, at du ikke har selvangivet en ejendomsavance på over 100.000 kr.
Det er ikke indsendt en redegørelse for hvorledes ejendommen er behandlet i relation til din selvangivelse, jf. punkt 9 i SKATs brev af 19. maj 2015.
Det er SKATs opfattelse, at det som minimum må betegnes som groft uagtsomt, at du har undladt at selvangive ejendomsavancen samt, at du har undladt at reagere på en forkert årsopgørelse. Der henvises i denne forbindelse til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5."
SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:
"...
| · | Det er ikke hensigten, men den faktiske benyttelse, der er afgørende for om en ejendom har været benyttet til beboelse eller sommerhus. Det er tidligere i brev af 30. november 2015 fra skatteyders revisor oplyst, "at hverken vores klient eller hans ægtefælle nåede at gøre brug af ejendommen, før ægtefællens dødsfald og derved min klients økonomi gjorde det nødvendigt at gennemføre et salg." Huset har været lejet ud til skatteyders afdøde ægtefælles datter fra 7. oktober 2004 til 15. maj 2013, som er næsten hele ejerperioden, som var fra 1. juli 2004 til 15. maj 2013. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der i udlejningsperioden ikke er medregnet resultatet af udlejning. |
| · | Det er uden betydning for sagen, at [by1] Kommune har sagt, at helårsboligen kan nedlægges med henblik på anvendelse til sommerhus, idet ejendommen, som det fremgår af ovenstående punkt, var udlejet til helårsbeboelse frem til salget af denne. |
| · | Der er forsat ikke dokumentation for de oplyste byggeudgifter, hvorfor at de ikke kan godkendes. |
| · | Udokumenterede udgifter kan ikke godkendes. Mht. udgiften til advokat på 10.000 kr. er den anslået og mht. udgiften til stempelomkostninger, kan det ikke vises hvem, der har betalt den, hvorfor de begge heller ikke kan godkendes. |
| · | Det skal i øvrigt bemærkes, at der tidligere i brev af 2. juni 2015 fra skatteyder er opgjort et resultat vedrørende salget, men her gav det et underskud på 105.108 kr. Nu er resultatet i klagen opgjort til et underskud på 188.667 kr." |
Skattestyrelsen har fremsendt følgende bemærkninger til de af repræsentanten anførte udgifter på mødet med Skatteankestyrelsen:
"Vi har følgende bemærkninger til udgifterne:
68.638 kr. salgsomkostninger, ejendomsmægler: Udgiften er nu dokumenteret, hvorfor der kan gives fradrag.
4.400 kr. + 1.700 kr. tilstandsrapport + elinstallationsrapport: Udgifterne er nu dokumenteret, hvorfor der kan gives fradrag.
3.200 kr. + 2.494 kr. energimærke + foto: Beløbene fremgår af dokumentet "salgsprovenu". Det fremgår af opgørelsen, at der er tale om et budgetteret salgsprovenu. Da udgiften ikke er yderligere dokumenteret, mener vi ikke at der er fradrag.
727.135 kr. ombygningsomkostninger: Omkostningerne er skønsmæssigt anslået af klager. Vi har hverken et grundlag eller fornøden indsigt til, at kunne komme med et skøn over udgifter afholdt til om- og tilbygning på den oprindelige ejendom, hvorfor vi alene henholder os til at der ikke er dokumentation for de afholdte udgifter. Vi mener derfor ikke, at udgifterne kan godkendes fratrukket.
6.100 kr. stempelomkostninger: Da beløbet fremgår af skødet og tillige i punkt 4 i samme dokument fremgår, at det er køber der har betalt, kan der gives fradrag for udgiften.
10.000 kr. advokat: Udgiften er anslået, hvorfor fradrag ikke kan godkendes."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at salget af [adresse1], [...], [by1], er undtaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 eller 2. Subsidiært er der nedlagt påstand om, at der godkendes tab ved salg af ejendom med 188.667 kr. i henhold til repræsentantens opgjorte ejendomsavance.
Repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:
"Sagens faktiske forhold:
[person1]'s nu afdøde ægtefælle, [person2], erhverver med virkning fra den 1. juli 2004 ovennævnte ejendom, med den hensigt, på sigt, selv at bebo ejendommen. Ejendommens bebyggede areal udgør på tidspunktet for erhvervelsen 66 kvm. Den 5. oktober 2005 ansøges der om byggetilladelse i [by1] Kommune til opførelse af tilbygning stor 45 kvm. samt opførelse af carport stor 19 kvm. Der gives byggetilladelse den 19. januar 2006. Herefter gennemgik ejendommen en gennemgribende renovering/ombygning, der omfattede følgende:
Oprindelig bygning:
Facade sandblæst og pudset
Nyt tag pålagt.
Efterisolering af gamle vægge.
Gamle gulve hugget op, nye gulve støbt og isoleret.
Nye gulvbelægninger (klinker og træ).
Nyt køkken
Nyt gæstetoilet
Ny tilbygning:
Jf. byggetilladelse, 45 kvm ned stue entre og badeværelse
Jf. byggetilladelse, 19 kvm. carport.
I forbindelse med renoveringen og tilbygningen, blev alle installationer udskiftet, ligesom der blev etableret gulvvarme, installeret brændeovn, installeret varmepumpe.
Ifølge [person1] udgjorde de samlede omkostninger til om- og tilbygning kr. 727.135 kr.
Dokumentation for om- og tilbygningsomkostninger blev i forbindelse med ægtefællens død smidt ud, da [person1], ikke på noget tidspunkt, var af den opfattelse, at et efterfølgende salg af ejendommen ville medfører beskatning, idet hensigten hele tiden havde været, selv at bebo ejendommen.
Da [person2] i 2009 får stillet diagnosen cancer, bliver planerne omkring, at flytte til
[adresse1] ændret, idet hun skal igennem et længerevarende behandlingsforløb på [by1]
Sygehus. [person2] og [person1] flytter derfor ind i et rækkehus i [by1].
[person2] bliver aldrig erklæret rask og afgår ved døden den 27. februar 2012.
[person1] skulle jf. gensidigt testamente hensidde i uskiftet bo.
Idet [person1] nu er alene, hvilket medfører en indskrænkning af det økonomiske
råderum, ser han sig nødsaget til at afhænde ejendommen beliggende [adresse1].
Skats afgørelse
...
Klagerens påstand og argumenter
Vores primære påstand er, at salget af ejendommen bør fritages for beskatning jf. EBL § 8, da hensigten med [person2]s erhvervelse af ejendommen, har været selv at bebo den, herunder som fritidsbolig og efterfølgende som helårsbeboelse.
Det skal herunder oplyses, at ejendommen, jf. skrivelse fra [by1] Kommune dateret den 22. august 2011, har kunnet anvendes til sommerhus. Jeg skal i den forbindelse henvise til ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 2
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes
husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke
Skats argument omkring at skatteyder ikke har beboet ejendommen er således uden betydning, da ejendomsavancebeskatningslovens§ 8 stk. 2, udelukkende fordrer, at ejendommen har været benyttet til private formål.
Sekundært er vores påstand, at ejendomsavance skal opgøres som følger:
Salgssum | 1.500.000 | |
Salgsomkostninger, ejendomsmægler | 68.638 | |
Tilstandsrapport | 4.400 | |
Energimærke | 3.200 | |
Foto | 2.494 | |
Elinstallationsrapport | 1.700 | 1.419.568 |
Købesum | 775.000 | |
Ombygningsomkostninger | 727.135 | |
Stempelomkostninger | 6.100 | |
Advokat | 10.000 | |
Tillæg jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 | 90.000 | 1.608.235 |
Skattemæssig avance (tab) | 188.667 |
Der vedlægges dokumentation for omkostninger til ejendomsmægler samt bankudskrift hvoraf det fremgår at der er betalt for tilstandsrapport og el-tjek.
For så vidt angår omkostninger ved købet vedlægges der kopi af endeligt skøde, hvoraf det fremgår, at stempelafgiften udgør kr. 6.100. Advokatsalæret er anslået, men sandsynliggjort ved fremlæggelse af kopien af det endelige skøde.
Som tidligere nævnt foreligger der ikke dokumentation for omkostninger afholdt i forbindelse med om- og tilbygning. Jeg vedlægger dog kopi af byggetilladelse samt udskrift fra BBR-registret, hvoraf det fremgår og derved sandsynliggøres, at der har fundet en om- og tilbygning sted, idet ejendomsarealet stiger fra 66 kvm. til 111 kvm. Det er endvidere ved de samme dokumenter sandsynliggjort, at der er opført en carport på 19 kvm. Det er således sandsynliggjort at der samlet set er tilført ejendommen et areal stort 64 kvm. Dette har, anslået af [person1] kostet kr. 727.135, svarende til kr. 11.361 pr. bygget kvm. Jeg er derfor af den opfattelse, forudsat vores primære påstand ikke anerkendes, at der bør ansættes et beløb rent skønsmæssigt for om- og tilbygningsomkostninger, således at ejendomsavancen nedsættes i væsentligt omfang."
Der har været afholdt møde mellem klagerens repræsentant og Skatteankestyrelsens sagsbehandler. På mødet blev det oplyst, at formålet med at erhverve ejendommen var at benytte det som sommerhus. Ejendommen skulle ligeledes registreres som sommerhus, men blev imidlertid aldrig omregistreret. Repræsentanten oplyste videre, at det er svært at dokumentere, at ejendommen blev anvendt som sommerhus, men at der kunne forelægges dokumentation for vand- og elforbrug.
Repræsentanten fastholdt, at der har været omkostninger for 727.135 kr. til ombygning af ejendommen, hvilket er sandsynliggjort og dokumenteret igennem dokumenter om færdiggørelse samt BBR udskrifter fra før og efter ombygningen. Derudover er det repræsentantens opfattelse, at omkostningerne for salget af ejendommen i 2013, herunder salgsomkostninger, udgifter til tilstandsrapport og elinstallationsrapport, udgifter til energimærke samt stempelomkostninger, er dokumenteret. Udgifter til advokat er ansat skønsmæssigt.
Der er ikke fremsendt opgørelser over el- eller vandforbruget.
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger efter det afholdte møde med Skatteankestyrelsen:
"...
Som aftalt fremsender jeg bilag fra [by1] Kommune vedrørende udførte ombygninger, herunder byggetilladelse med tegninger, færdigmeldinger m.v. Jeg vedlægger endvidere BBR-meddelelse hvoraf det fremgår, at ejendommen er om- og tilbygget.
Af ovennævnte materiale fremgår det således tydeligt, at der i perioden 2006 -2009 er foretaget følgende om- og tilbygning:
Tilbygning af 45 kvm indeholdende stue, entre og badeværelse
Opførelse af carport på 19 kvm.
Ifølge [person1] udgjorde de samlede omkostninger til om- og tilbygning kr. 727.135, svarende til kr. 11.361 pr. kvm.
Da der som tidligere nævnt ikke foreligger dokumentation i form af bilag, er jeg af den opfattelse, at der skal foretages et skøn over ombygningsomkostningerne. Et sådan skøn bør efter min opfattelse svare til ca. kr. 10.000 pr. kvm, da det svarer til, hvad byggeomkostninger vil udgøre hos et typehusfirma eller hos et byggefirma.
Min primære påstand er fortsat, at salget af ejendommen bør fritages for beskatning jf. EBL § 8, da hensigten med [person2]s erhvervelse af ejendommen, har været selv at bebo den, herunder som fritidsbolig og efterfølgende helårsbeboelse.
Jeg skal henvise til SKM2014.3SR, hvor salg af en helårsejendom kunne ske skattefrit efter administrativ praksis for salg af helårsbolig anvendt som sommerbolig.
I forhold til min sekundære påstand omkring beregning af den skattepligtige avance, skal jeg henvise til SKM2016.64.BR samt SKM2012.443BR."
Landsskatterettens afgørelse
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8
Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.
Fortjeneste ved salg af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder medregnes ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne nævnt i bestemmelsens nr. 1, 2 eller 3., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Reglerne i stk. 1, gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Klagerens nu afdøde ægtefælle har den 1. juli 2004 erhvervet ejendommen beliggende [adresse1], [...], [by1]. Klageren har erhvervet ejendommen ved uskiftet bo i 2012.
Sagen angår både om salget af ejendommen er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og 2.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, stiller ikke krav om beboelsens længde, men ejendommen skal have tjent til reel, permanent beboelse. Det fremgår bl.a. af Højesterets dom SKM2007.74.HR.
Det påhviler klageren at dokumentere, at ejendommen har tjent til bolig for ham eller hans husstand i en del af den periode, han har ejet ejendommen.
Klageren har oplyst, at der ikke blevet taget ophold på ejendommen, men at hensigten var at bebo ejendommen permanent. Hverken klageren eller hans nu afdøde ægtefælle har haft folkeregisteradresse på ejendommen.
Da ejendommen ikke har tjent til bolig for klageren eller hans husstand, anses avancen ikke for skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Det forhold at klageren havde til hensigt at anvende ejendommen som bolig i fremtiden, er ikke tilstrækkeligt til at anse betingelserne for skattefrit salg efter § 8, stk. 1, for opfyldt.
Landsskatteretten finder, at afståelse af ejendommen ikke er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Klageren har endvidere gjort gældende, at ejendommen kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Klageren har oplyst, at ejendommen har været anvendt til sommerbolig, da den er beliggende i et sommerhusområde. Ejendommen har status som helårsbolig.
Det følger af administrativ praksis, at fortjeneste ved salg af en helårsbolig kan være skattefri efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt skatteyderen har erhvervet ejendommen med henblik på anvendelse som fritidsbolig og ejendommen udelukkende har været anvendt som fritidsbolig i ejertiden. Der henvises til Højesterets dom af 9. marts 2007, offentliggjort i SKM2007.209.HR.
Da ejendommen har tjent til bolig for klagerens nu afdøde ægtefælles datter i klagerens ejertid, har ejendommen ikke udelukkende været anvendt til fritidsformål, hvorfor avancen ikke er skattefri efter den særlige administrative praksis for ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Forbedringsudgifter
Fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.
Fortjenesten opgøres i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 og 2, som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4, og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3, og reguleret efter § 5.
Anskaffelsessummen omregnes til en kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2.
Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 og 2, forhøjes anskaffelsessummen med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret, og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives ikke for afståelsesåret, medmindre det er i samme kalenderår som anskaffelsesåret. Anskaffelsessummen kan forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang, disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.
Det er en forudsætning for forhøjelse af anskaffelsessummen, at de afholdte forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter kan dokumenteres eller i hvert fald sandsynliggøres.
Bevisbyrden for at der er afholdt udgifter på ejendommen påhviler - i overensstemmelse med hvad der generelt gælder for skattemæssige fradrag - den skattepligtige. Der kan bl.a. henvises til Retten i [by2]' dom af 6. oktober 2009, offentliggjort i SKM2009.626.BR.
Det udelukker dog ikke, at en skatteyder kan sandsynliggøre, at der har været afholdt udgifter, der kan medtages ved opgørelsen af anskaffelsessummen.
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 1, fremgår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2-6.
Det fremgår i ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, at tab kan modregnes i årets fortjenester. Overstiger årets tab årets fortjenester, kan det overskydende tab fradrages i efterfølgende indkomstårs skattepligtige fortjenester ved afståelse af fast ejendom.
Henset til skønsmandens vurdering af de afholdte forbedringsudgifter på ejendommen, finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte de af repræsentanten opgjorte forbedringsudgifter. Der er lagt vægt på, at der er opført to nye bygninger på ejendommen, og det må anses for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren og klagerens nu afdøde ægtefælle har afholdt udgifter til forbedringer.
Landsskatteretten finder desuden, i overensstemmelse med Skattestyrelsens tilkendegivelse, at udgifterne til ejendomsmægler på 68.638 kr., tilstandsrapport på 4.400 kr., elinstallationsrapport på 1.700 kr. og stempelomkostninger på 6.100 kr. er blevet tilstrækkelig dokumenteret, hvormed der indrømmes fradrag for udgifterne. Landsskatteretten finder det derudover tilstrækkelig sandsynliggjort, at der har været afholdt udgifter til energimærke på 3.200 kr., foto på 2.494 kr. og advokat på 10.000 kr. i forbindelse med køb og salg af ejendommen, hvormed der godkendes fradrag herfor.
Landsskatteretten nedsætter desuden det af repræsentanten opgjorte tab med i alt 40.000 kr. Der er henset til, at klageren har oplyst at forbedringerne er udført i årene 2006-2009, hvorfor der alene er tillæg til anskaffelsessummen for udgifter til forbedring, der overstiger 10.000 kr. pr. år, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.
Landsskatteretten godkender som følge heraf et tab til fremførsel på i alt 148.667 kr. i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3.