Kendelse af 04-04-2019 - indlagt i TaxCons database den 03-05-2019

Faktiske oplysninger

Ejendommen, matr.nr. [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8] og [...9] [...], [by1] beliggende [adresse1], [by1] er en bebygget landbrugsejendom bestående af ni samnoterede matrikler på i alt 11,1735 ha.

Omkring 2006/2007 var [by1] kommune i kontakt med ejendommens ejer, [person1] (klagerens moder), med henblik på ekspropriation af ejendommen, da den lå inden for lokalplanområde 179 ”Erhvervsområdet [adresse2]. etape”.

Ifølge klagerens repræsentant boede [person1] på daværende tidspunkt på ejendommen sammen med sin datter [person2], hvorfor hun ikke ønskede at sælge ejendommen.

Ifølge [by1] kommune ville man vente med at overtage ejendommen til senere af hensyn til ejendommens ejer.

[person1] flyttede i januar 2014 på plejehjem, mens hendes datter [person2] flyttede i andelsbolig. [by1] kommune og [person2] var herefter i kontakt med hinanden med henblik på kommunens overtagelse af ejendommen.

I den forbindelse indhentede kommunen en ejendomsmæglervurdering. [person2] indhentede ligeledes en ejendomsmæglervurdering, dateret den 19. marts 2014, hvor ejendommen med ca. 5.000 kvm jordtilliggender blev vurderet til 1.750.000 kr.

Da kommunen ikke kunne acceptere, den af [person2] indhentede ejendomsmæglervurdering, indhentede kommunen en tredje vurdering.

Kommunen indstillede den 22. april 2014 til, at ejendommen blev overtaget ved ekspropriation, at en aftale om frivillig overtagelse kunne erstatte ekspropriation samt at der blev afsat 5.000.000 kr. til formålet. Indstillingen blev godkendt af byrådet den 30. april 2014 på et lukket møde.

Det fremgår af pkt. 73 i forhandlingsprotokollen fra byrådets møde, at:

”Ejeren, der er flyttet på plejehjem, anvender ikke længere ejendommen. som ligger i erhvervsområdet [adresse2] etape 1. Området er i byzone. Arealet er på 11, 1 ha, hvoraf 8,6 er udlagt som erhvervsjord og 2,5 ha. som naturareal. Der vedlægges kortbilag.

Der er kun ca. 8.000 kvm. salgbar jord tilbage i [adresse2], hvorfor der bør erhverves mere areal.

Bygningerne, der består af et ældre stuehus og gamle driftsbygninger, er vurderet af 3 mæglere. Disse ligger på henholdsvis 1.750.000, 1.200.000 og 875.000 kr, svarende til et gennemsnit på 1.275.000 kr. heri er inklusiv 5.000 kvm. grundareal.

Restarealet kan opdeles således:

Erhverv 86.444 kvm. a kr. 39,- 3.371.000 kr

Natur20.256 kvm. a kr. 19,- 385.000 kr.

Bygninger Inklusiv 5.000 kvm1.275.000 kr.

Ialt5.031.000 kr.

Som eventuelt kan afrundes til 5,0 mio. kr.”

Ifølge oplysninger fra kommunen blev klageren og hendes søskende kontaktet hurtigt efter byrådsmødet, muligvis den 1. maj 2014, og oplyst om beslutningen om ekspropriation eller evt. køb af ejendommen.

Ifølge klagerens repræsentant fik klageren og hendes fire søskende først viden om tilbuddet fra kommunen omkring den 19.-21. maj 2014.

[person1] overdrog den 10. maj 2014 ejendommen til klageren og hendes fire søskende med en andel svarende til 1/5 af ejendommen til hver.

Ifølge skøde/købsaftale blev ejendommen overdraget til kontantpris 1.615.000 kr., fordelt med 1.275.000 kr. for stuehus med grundværdi for stuehus og 340.000 kr. for jord og landbrugsbygninger.

Den offentlige ejendomsvurdering per 1. oktober 2012 var 1.900.000 kr. Købesummen svarede derfor til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.

I forbindelse med salget af ejendommen blev der udstedt et gældsbrev, dateret den 10. maj 2014, fra klageren til hendes moder, [person1], på 263.200 kr.

Ved købsaftale underskrevet den 19. maj 2014 af klageren og hendes fire søskende som sælgere og den 21. maj 2014 af kommunen som køber, blev ejendommen solgt til [by1] kommune for 5.000.000 kr.

Af købsaftalen pkt. 3 fremgik det, at [by1] byråd den 30. april 2014 havde vedtaget at foretage ekspropriation af ejendommen, men at nærværende frivillige handel trådte i stedet herfor. Derudover fremgik det, at handlen var betinget af, at sælger blev fritaget for avancebeskatning.

Fritagelsen for avancebeskatning blev bekræftet i bindende svar af 3. juli 2014 afgivet af SKAT til klageren og hendes fire søskende.

[person1] døde den 15. december 2014.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at der er ydet klageren en afgiftspligtig gave på 736.800 kr. fra klagerens nu afdøde moder ved overdragelse af ejendom.

Som begrundelse herfor har SKAT anført følgende:

”Vi vurderer, at der ved overdragelse af ejendommen matr.nr. [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8] og [...9], [...] by [by1], beliggende [adresse1], [by1], den 10. maj 2014, fra din nu afdøde moder [person1] til dig og dine 4 søskende er ydet afgiftspligtige gaver.

Talmæssig opstilling

Modtaget gave736.800 kr.

Afgiftsfrit bundbeløb 59.800 kr.

Gaveafgift 15 pct101.550 kr.

Begrundelse

[person1] har den 10. maj 2014 overdraget ejendommen [...1], [...2], [...3], [...4], [...5], [...6], [...7], [...8] og [...9], [...] by [by1], beliggende [adresse1], [by1] til dig og dine 4 søskende med ideel andel svarende til 1/5 af ejendommen til hver. Købsprisen for ejendommen er ifølge skødet kontant 1.615.000 kr., fordelt med 1.275.000 kr. for stuehus inkl. stuehusgrundværdi og 340.000 kr. for jord og landbrugsbygninger. Den samlede købesum svarer til 85 pct af den seneste offentlige vurderingpr. 1. oktober 2012 på 1.900.000 kr.

Vi mener, at ejendommens handelsværdi var 5.000.000 kr. på dette tidspunkt og ansætter værdien af gaven, som du har modtaget af din moder [person1], til 1/5 af (5.000.000 kr. - 1.615.000 kr.) 3.385.000 kr. = 677.000 kr., jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3, sammenholdt med 27, stk. 1.

Vi foretager en skønsmæssig ansættelse af gavens værdi, da du ikke har indgivet en anmeldelse af gaven rettidig, dvs., senest 8 uger efter [person1]s død, jf. boafgiftslovens § 26 stk. 2 og 3.

Det er således vores vurdering, at der i forbindelse med handlen er sket delvis vederlagsfri overførsel af formuefordel fra din moder til dig. Dette begrundes med, at der er et åbenbart misforhold mellem den aftalte overdragelsespris ved salget fra [person1] til dig og dine søskende, jf. aftalen af 10. maj 2014, og ejendommens reelle handelsværdi på 5.000.000 kr., jf. byrådets beslutning om ekspropriation af 30. april 2014 samt jeres aftale med [by1] Kommune af 21. maj 2014.

Ved vores vurdering lægger vi vægt på, at du, dine søskende og jeres moder var bekendt med ejendommens reelle handelsværdi på tidspunktet for indgåelse af aftalen. I har ligeledes været klar over, at ejendommen ville blive eksproprieret, hvis I ikke indgik en frivillig aftale med kommunen, jf. oplysninger modtaget telefonisk fra kommunen. Se ny sagsfremstilling for detaljer.

Vi mener derfor, at I ikke har kunnet anvende seneste bekendtgjorte offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 pct, jf. pkt. 6 i cirk. nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret) til fastsættelse af ejendommens handelspris ved ejendomshandlen mellem jeres moder på den ene side og dig og dine søskende på den anden side, da den aftalte pris klart afviger fra den reelle handelsværdi.

Vi mener ligeledes, at jeres forhandlinger med kommunen i februar-april 2014, den af jer indhentede ejendomsmæglervurdering dateret 19. marts 2014, samt byrådets beslutning af 30. april 2014 om ekspropriation af ejendommen med henblik på effektuering af lokalplanen, må betragtes som retlige og faktiske ændringer nævnt i pkt. 8 i værdiansættelsescirkulæret. Dette betyder, at pkt. 6 i cirkulæret ikke kan benyttes, da man skal tage hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen. Der henvises til ny sagsfremstilling for detaljer.

Det er også SKATs opfattelse, at du ved udstedelse af gældsbrev fra dig til din moder [person1] i forbindelse med overdragelse af ovennævnte ejendom den 10. maj 2014 modtog yderligere en gave på 59.800 kr.

Du og dine 4 søskende køber hver en ideel andel svarende til 1/5 del af ejendommen, og købesummen for hele ejendom udgør 1.615.000 kr. ifølge aftale af 10. maj 2014. Dette betyder, at din andel afkøbesummen er 323.000 kr., mens gældsbrevets pålydende værdi er 263.200 kr. Vi betragter denne forskel på 59.800 kr. som en yderligere gave og det beløb, som din moder kunne give dig afgiftsfrit i år 2014. ”

SKAT har i sagsfremstilling af 1. september 2015 bl.a. anført følgende:

”[...]

Ved vores vurdering af, at der var givet gave, lægger vi vægt på, at både dig, dine søskende og din afdøde moder var velvidende om ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, I indgik købsaftalen.

[by1] Byråd havde den 30. april 2014 truffet afgørelse om erhvervelse af selvsamme ejendom, der vurderedes at koste 5.000.000 kr. og kommunens administration indstillede den 22. april 2014, at ejendommen skulle eksproprieres/evt. overtages ved frivillig aftale, og der skulle afsættes 5.000.000 kr. til formålet.

Der var foretaget 3 ejendomsmæglervurderinger forinden indstillingens udfærdigelse, jf. pkt. 73 i forhandlingsprotokollen for [by1] Byråd, mødet den 30. april 2014, hvoraf den ene af disse vurderinger – dateret den 19. marts 2014 - var indhentet af [person2] og sendt til kommunen.

Efter det oplyste havde kommunen kontaktet jer i februar 2014, hvor kommunen oplyste, at den ikke længere var indstillet på at afvente med overtagelse af ejendommen.

Kommunen har ligeledes oplyst over for os, at I havde haft kontakt med kommunen i 6-8 år, forinden kommunen har overtaget ejedommen, og at I havde forventet, at overtagelse ville indbringe beløb svarende til det, som kommunen betalte for andre ejendomme i området, der tidligere var overtaget af kommunen. I var, ifølge det oplyste, tydeligvis skuffede over en pris på 5.000.000 kr.

I var således klar over ejendommens reelle værdi længe før det tidspunkt, hvor I indgik aftalen med jeres moder. Ligeledes vidste I, at kommunen ville overtage ejendommen, da I havde forhandlet med kommunen gennem en længere periode. I fik ydermere oplysning om byrådets beslutning kort efter den 30. april 2014, dvs., før indgåelse af aftale med jeres moder. Fordeling af købesummen i aftalen indgået med jeres moder bekræfter også, at I havde kendskab til den gennemsnitlige pris for stuehuset, der blev anvendt i byrådets beslutning den 30. april 2014, se detaljer under pkt.1.1. Faktiske forhold.

[...]”

SKAT har til klagen suppleret med følgende udtalelse:

”SKAT bestrider ikke, at anvisninger i værdiansættelsescirkulæret, cirk. nr. 185 af 17. november 1982, kan anvendes ved familieoverdragelse af fast ejendom. Dette gælder både fsva cirkulærets pkt. 6 og pkt. 8.

Vi har på grund af de foreliggende oplysninger i sagen vurderet, at i den omhandlede situation skal anvendes pkt. 8 fremfor pkt. 6. Se venligst sagsfremstillingen. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke har modtaget en afgiftspligtig gave fra klagerens moder ved overdragelse af ejendom.

Til støtte herfor er anført følgende:

”1. Gaveafgift

(1) At klagerne og deres moder har været bekendt med at ejendommens handelsværdi ikke var ejendomsvurderingen med fradrag af 15 % på tidspunktet for indgåelse af aftalen

(2) At klagerne og deres moder har været bekendt med, at ejendommen ville blive eksproprieret, hvis der ikke blev indgået en frivillig aftale med kommunen

Uanset at markedsværdien for den i den foreliggende sag omhandlede ejendom må antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering -15 %, har myndighederne herefter ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse.

Landsskatteretten bemærkede dernæst, at myndighederne ved gaveoverdragelser omfattet af nævnte cirkulære var bundet af 15-pct.s-reglen, således at det alene var i de tilfælde, hvor ejendommen siden sidste vurdering havde undergået faktiske eller retlige ændringer, at denne kunne fraviges, jf. cirkulærets punkt 8.

Efter de gældende regler er der mulighed for, at forældre kan sælge en lejlighed til barnet til en pris, der ligger op til 15 pct. under ejendomsvurderingen, uden at der foreligger en gaveafgiftspligtig gave (...) Dette betyder, at skattemyndighederne hverken i relation til barnet eller i relation til forældrene kan tilsidesætte en overdragelsessum, der opfylder ovennævnte 15 pct.-regel. Da en pris svarende til 15 pct. under vurderingen vil kunne ligge væsentligt under handelsprisen, vil barnet her kort tid efter kunne sælge lejligheden til en højere handelsværdi.

Værdiansættelsescirkulæret fastslår, at overdragelse til en kontantværdi, der ligger indenfor +/- 15 % af den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering, ikke vil blive korrigeret. Dette gælder, uanset om erhververen kort tid efter gaveoverdragelsen sælger ejendommen til en pris, der er væsentligt højere end den ansatte værdi.

[...]”

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftsloven § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved en overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftsloven § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i cirkulærets pkt. 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

I cirkulærets pkt. 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor plus/minus 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at:

”Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien. ”

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254, som er fremsat den 4. maj 1995.

Af den juridiske vejledning, 2014-1, afsnit C.A.6.2, fremgår:

”En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Se § 27 i BAL

Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Parterne kan anvende skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. ”

I SKM2007.431.LSR blev parternes værdiansættelse ikke tilsidesat, uanset at markedsværdien for den omhandlede ejendom måtte antages at være højere end den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %.

I SKM2016.279.H fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen skal kunne tilsidesættes af SKAT.

I SKM2018.551.LSR fandt Landsskatteretten, at fastsættelsen af handelsværdien ved en gaveoverdragelse af en fast ejendom kunne ske efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, selv om der var stor forskel på ejendomsvurderingen og værdien i fri handel. Landsskatteretten fandt ikke, at det var en særlig omstændighed, der begrundede en fravigelse fra 15 %-reglen, at ejendomsvurderingerne havde været suspenderet siden 2013.

[person1] overdrog den 10. maj 2014 den omhandlede ejendom til sine fem børn, herunder klageren, til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 % (1.900.000 kr. – 15 % = 1.615.000 kr.). Den 21. maj 2014 videresolgte klageren og hendes fire søskende ejendommen til kommunen for 5.000.000 kr.

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de i cirkulærets angivne retningslinjer.

Det forhold, at ejendommen, kort tid efter klageren og hendes søskendes erhvervelse, blev solgt til kommunen til en væsentlig højere værdi end den seneste ejendomsvurdering fratrukket 15 %, finder Landsskatteretten ikke kan føre til et andet resultat, jf. SKM2018.551.LSR og SKM2007.431.LSR, hvor værdiansættelsen kunne ske efter 15 %-reglen, selv om parterne var vidende om en højere handelsværdi. Det er således uden betydning, hvorvidt klageren og hendes søskende på tidspunktet for ejendomsoverdragelsen den 10. maj 2014, var vidende om kommunens tilbud på køb af ejendommen til 5.000.000 kr.

Retten bemærker, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at værdiansættelsescirkulæret pkt. 6 ikke finder anvendelse. Forhandlingerne med kommunen i foråret 2014, den indhentede ejendomsmæglervurdering af 19. marts 2014 samt byrådets beslutning på det lukkede møde af 30. april 2014 kan ikke betragtes som retlige eller faktiske ændringer ved selve ejendommen.

Værdiansættelsen ved klageren og hendes søskendes erhvervelse af ejendommen fra deres moder, kan derfor ske efter værdiansættelsescirkulæret og udgør herefter det af parterne aftalte beløb på 1.900.000 kr. fratrukket 15 %.

Landsskatteretten ændrer således SKATs afgørelse og nedsætter den af SKAT opgjorte værdi af gave til 59.800 kr.