Kendelse af 25-03-2019 - indlagt i TaxCons database den 27-04-2019

Faktiske oplysninger

A/S [virksomhed1], hvis hovedaktivitet er at virke som holdingselskab samt foretage tilknyttede investeringer i værdipapirer, ejes 100 pct. af [person1].

Selskabet ejer ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen er en ejerlejlighed til beboelse med et areal på 51 m².

Selskabet erhvervede ejendommen den 1. maj 2004 med overtagelsesdato den 3. januar 2005. Købsprisen udgjorde 950.000 kr.

Ejendommen har ifølge CPR-registeret være beboet af [person2] siden den 1. oktober 2000.

Der er ikke medregnet nogen lejeindtægter fra ejendommen i årsrapporterne for 2008 – 2012. I årsrapporten for 2013 er der medtaget lejeindtægt på kr. 38.400, svarende til en månedlig lejeindtægt på kr. 3.200.

Selskabets revisor har under sagens behandling hos SKAT forklaret, at

”det er en fejl, at der ikke er medtaget lejeindtægt af ejendommen i indkomstårene 2010 – 2012. Som det fremgår af årsrapporten for 2013 er der medtaget lejeindtægt på 38.400 kr., svarende til en månedlig lejeindtægt på 3.200 kr. Samme beløb skal medtages i hvert indkomstår 2010 – 2012.

Ejendommen er udlejet til en ældre kvinde, der er ven af huset. Lejeindtægten er modtaget privat ligesom ejendomsudgifterne er betalt privat. Der er ikke taget fradrag for afholdte ejendomsudgifter i den skattepligtige indkomst.”

Det er oplyst, at klageren betalte forbrugsudgifter, som udgjorde ca. 1.500 kr. Som dokumentation er fremlagt kopi af udskrift fra betalingsservice fra klagerens mor, som boede i en identisk lejlighed i samme ejendomskompleks, hvorfor udgiftsniveauet modsvarer de af klageren afholdte udgifter.

SKATs afgørelse

Følgende fremgår af SKATs afgørelse af 21. oktober 2015:

”SKAT bemærker, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Det er SKATs opfattelse, at dersom ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller en anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en lavere leje end den objektive udlejningsværdi, kan ejeren beskattes af differencen op til det beløb, som ejendommen kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages udgangspunkt i markedslejen, hvilket vil sige den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens almindelige regler.

Det foreligger oplyst, at lejer ikke har familiemæssige relationer til ejerkredsen i selskabet, men alene er ”en ven af huset”.

SKAT finder på den baggrund – og efter de tilvejebragte oplysninger om ejendommens opførelsestidspunkt, lejlighedens størrelse og beliggenhed - ikke grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje.

Det bemærkes i den forbindelse, at den aftalte leje må forstås som en nettolejeindtægt (markedslejen minus udgifter), idet der heller ikke i 2013 er foretaget fradrag i selskabet for faktisk afholdte udgifter til ejendommens drift.

...

Det følger af statsskattelovens § 4, litra b, at lejeindtægter, herunder fikserede lejeindtægter ved udleje til en vederlagsfri eller reduceret leje, skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af sagen, at ejendommen har været beboet af [person2] siden 1. oktober 2000.

Der er ikke medregnet nogen lejeindtægter fra ejendommen i årsrapporterne for 2008 – 2012, og der er heller ikke foretaget fradrag for ejendommens driftsudgifter.

Selskabet har heller ikke efterfølgende fundet anledning til at dokumentere forholdet. Der er ikke fremlagt en lejekontrakt, der nærmere viser, hvilke vilkår, der er aftalt for lejemålet, og der er heller ikke fremlagt dokumentation for de udgifter, der har været forbundet med udlejningen.

Det er SKATs opfattelse, at vi på den baggrund har været berettigede til at skønne over resultatet ved udlejningen.

Der er ved udøvelsen af skønnet henset til, at selskabet i årsrapporten for 2013 har indregnet en lejeindtægt på 38.400 kr., der ikke modsvares af faktiske udgifter.

SKAT anser den medregnede lejeindtægt i 2013 for at være en nettoleje og har i mangel af andet grundlag ansat tidligere års resultater af udlejningen ud fra ”samme” nettoafkastbetragtning.

Det bemærkes i den forbindelse, at skønnet over resultatet af udlejningen svarer til en forrentning på ca. 4 pct. af den investerede kapital og således ikke fører til et urimeligt resultat.

Da selskabet ikke har fremlagt oplysninger, der giver anledning til at ændre det udøvede skøn, træffes afgørelse i overensstemmelse med forslag af 8. juli 2015.”

Klagerens opfattelse

Der nedlægges påstand om, at A/S [virksomhed1]’s skatteansættelser for hvert af indkomstårene 2008 - 2012 nedsættes med 38.400 kr.

Til støtte for den nedlagte påstand har repræsentanten gjort gældende, at der ikke er grundlag for at forhøje selskabets skatteansættelse vedrørende udlejning af ejendom, idet SKAT ikke ved opgørelsen af resultatet for udlejningen har taget hensyn til selskabets fradragsberettigede udgifter.

På retsmødet afholdt den 26. februar 2019 nedlagde repræsentanten påstand om, at A/S [virksomhed1]’ skattepligtige indkomst skulle forhøjes med 30.000 kr. for hvert af indkomstårene 2008 – 2012.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige indtægter skal medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst hos den rette indkomstmodtager, jf. statsskattelovens § 4. Lejeindtægter er skattepligtige efter statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. pkt.

A/S [virksomhed1] ejer lejligheden på [adresse1] i [by1], som har været udlejet til en ven af hovedaktionæren og hans familie.

Det er ubestridt, at lejeindtægterne på 38.400 kr. om året er modtaget privat.

Landsskatteretten er enig med SKAT i, at A/S [virksomhed1] er skattepligtig af lejeindtægterne, da selskabet er ejer og udlejer af lejligheden.

Som følge af manglende dokumentation har SKAT skønnet over selskabets resultat ved udlejningen for indkomstårene 2008 - 2012.

Driftsomkostninger så som ejendomsskatter, forsikring, el, vand og varme er afholdt privat, hvorfor selskabet ikke har foretaget fradrag for ejendomsudgifter i den skattepligtige indkomst for indkomstårene 2008 – 2013. For indkomståret 2013 har selskabet medregnet en lejeindtægt på 38.400 kr., som SKAT ved skønsudøvelsen anser for en nettolejeindtægt - markedslejen minus udgifter.

SKATs skøn over selskabets resultat ved udlejning af den pågældende lejlighed i 2008 - 2012 tiltrædes.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.