Kendelse af 24-11-2017 - indlagt i TaxCons database den 17-12-2017

Der klages over et bindende svar fra SKAT vedrørende beskatning af ejendomsavancen ved salg af klagerens ejendom. Klageren har anmodet SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

”Spørgsmål 1:

Kan afståelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] ske skattefrit efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 når det lægges til grund, at der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og at ejeren har beboet ejendommen i ejertiden?

Spørgsmål 2:

Kan SKAT acceptere følgende fordeling af overdragelsessummen:

Bolig2.100.000 kr.

Driftsbygninger100.000 kr.

Jordtilliggende 6.3 ha650.000 kr.

I alt2.850.000 kr.

Hvis spørgsmål 1 og 2 besvares benægtende bedes SKAT tilkendegive, hvorledes SKAT mener overdragelsessummen bør fordeles.”

SKAT har besvaret spørgsmål 1 og 2 med ”NEJ”

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Den 4. juni 2015 anmodede klageren SKAT om bindende svar på, hvordan avancen ved afståelse af hans ejendom [adresse1], [by1] skatteretligt skulle behandles.

I anmodningen om det bindende svar har klagerens repræsentant anført følgende oplysninger:

”Spørger har ved underskrift af 12. februar 2015 afstået restdelen af sin landbrugsejendom - bygningsparcel inkl. 6,2964 ha - beliggende [adresse1], [by1] til [virksomhed1] a.m.b.a. Afståelsessummen udgør i alt 2.850.000 kr.

I 2014 frasolgte spørger hovedparten af ejendommens jordtilliggende. Ejendommen havde således før frasalg af jordtilliggende i 2014 et areal på 25,8680 ha. Efter frasalg udgør arealtilliggendet til bygningsparcellen som nævnt 6,2964 ha.

Approbation efter frasalget i 2014 er gennemført og spørger bebor fortsat boligen.

Det kan oplyses at [person1] i 2014 har frasolgt 19,5 ha jord, hvoraf 18,78 ha var dyrkbart. Dette skete til en samlet pris på kr. 2.160.000,00 eller kr. 115.000 pr. ha. Der er 6,3 ha tilbage på ejendommen, heraf ca. 5,5 ha, som er dyrkbart.

Ejendommens driftsbygninger anvendes ikke men står tomme siden 2011/2012.

Spørger udlejer pt. indtil 5,5 ha ud af restejendommens jordtilliggende på 6,2964 ha. Aftalen er dog således forfattet, i det jordarealet er vandlidende, bl.a. med en sø, at lejer i det enkelte år alene skal betale leje af det areal, der i det enkelte år kan dyrkes. Lejeindtægten udgør 3.800 kr. pr. ha plus moms.

Køber af bygningsparcellen har nu erhvervet ejendommen med henblik på, på ejendommens jorder at opføre et solcelleanlæg. Dette forudsætter vedtagelse af en lokalplan for ejendommen, som køber i samarbejde med [by2] kommune iværksætter udarbejdet og vedtaget umiddelbart efter indgåelse af overdragelsesaftalen. Aftalen er fra købers side betinget af lokalplans vedtagelse jf. også vedlagte aftale om køb, punkt 13.”

Ifølge købsaftalens punkt 11 har klageren og hans ægtefælle en livsvarig lejeret til ejendommens stuehus. Lejen er aftalt til 4.000 kr. om måneden ekskl. forbrug.

Det fremgår af købsaftalens punkt 6.5, at jordtilliggendet på [adresse1] på tidspunktet for aftaleindgåelsen er bortforpagtet.

Det fremgår af aftalens punkt 12, at klageren tager forbehold for at fremkomme med en fordeling af købesummen mellem jord, driftsbygninger og stuehus.

På tidspunktet for afståelsen af [adresse1] den 12. februar 2015 var ejendommen ifølge den seneste offentlige vurdering vurderet som en landbrugsejendom. Ejendomsværdien var fastsat til 6.450.000 kr., heraf ejerbolig 539.800 kr. og grund 1.649.700 kr.

Ejendommen har ifølge BBR-oplysningerne et samlet boligareal på 147 m².

SKAT har under sagens behandling indhentet to udtalelser fra SKAT Ejendom vedrørende benyttelsen af og fordelingen af handelsprisen for [adresse1]. Begge udtalelser er givet på baggrund af en besigtigelse af ejendommen den 12. august 2015.

SKAT Ejendom har den 18. august 2015 afgivet følgende udtalelse vedrørende ejendommens benyttelse:

”BBR-meddelelse

Ejendommen består ifølge BBR af følgende bygninger:

Bygning 1

Stuehus opført i 1961. Der er ydervægge af mursten og tag af fibercement. Det samlede bygningsareal er på 75 m², samt kælder på 18 m² og udnyttet tagetage på 24 m². Det samlede boligareal er på 99 m². Endvidere en overdækket terrasse på 39 m². Stuehuset indeholder 6 værelser, 1 toilet, 1 badeværelse samt eget køkken. Der er eget centralvarmeanlæg.

Det blev ved besigtigelsen konstateret, at der er tale om et ældre stuehus fra 1961, som ikke er moderniseret, og hvor udførelsen er sket i datidens stil og med byggematerialer. Stuehuset og staldbygningen (bygning 2) er sammenbygget (længehus med overetage).

Bygning 2

Staldbygning opført i 1961. Der er ydervægge af mursten og tag af fibercement. Det samlede erhvervsareal er på 328 m². Der er ingen varmeinstallation.

Det blev ved besigtigelsen konstateret, at staldbygningen fremtræder såvel udvendigt som indvendigt i en almindelig god bygningsmæssig stand og vedligeholdelsestand. Bygningen anvendes til opbevaring af private genstande.

Bygning 3

Maskinhus opført i 1961. Der er ydervægge af mursten og tag af fibercement. Det samlede erhvervsareal er på 88 m². Der er ingen varmeinstallation.

Det blev ved besigtigelsen konstateret, at der er tale om en lukket carport opført i træ og med tag af fibercement. Der er ikke fast gulv. Bygningen er opført i forlængelse af staldbygningen.

Bygning 4

Bygningen er opført i 1979. Der er ydervægge af andet materiale og tag af fibercement. Det samlede erhvervsareal er på 348 m². Der er ingen varmeinstallation.

Det blev ved besigtigelsen konstateret, at der er tale om en lade-/maskinhus opført i metalplader og med fast bund.

Det bortforpagtede jordtilliggende på ca. 5,5 ha bliver dyrket med korn.

Ejendommen har i ejerens ejertid haft status som landbrugsejendom.

Udtalelse om ejendommens benyttelse

Ejendomsvurdering [by3] finder efter en samlet bedømmelse, at ejendommen [adresse1], [by1], ikke kan anses for en ren beboelsesejendom med benyttelseskode 01, men må anses for en landbrugsejendom med benyttelseskode 05 på nuværende tidpunkt.

Ejendomsvurdering [by3] finder, at ejendommens landbrugsmæssige drift sammenholdt med det ved besigtigelsen konstaterede om stuehusets og driftsbygningernes indretning, størrelse og beliggenhed, at den faktiske landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen overstiger anvendelsen til beboelse.

Der er lagt vægt stuehusets karakter og standard, herunder jordtilliggendets størrelse samt den faktiske landbrugsmæssige anvendelse heraf ved bortforpagtningen.

Det skal hertil bemærkes, at ca. 5,5 ha jord ud af et samlet jordtilliggende på ca. 6,3 ha er bortforpagtet og bliver dyrket med korn.

Det bemærkes endvidere, at landbrugsejendomme med et jordtilliggende på mere end 5,5 ha, der anvendes landbrugsmæssig, efter praksis, har benyttelsen landbrug (kode 05).

Ejendomsvurdering [by3] finder herefter, at boligmomentet ikke er det væsentligste for ejendommen.

Det er Ejendomsvurdering [by3]’s opfattelse, at ejendommens benyttelse er landbrug – kode 05.”

SKAT Ejendom har den 24. august 2015 afgivet en udtalelse vedrørende fordelingen af handelsprisen for [adresse1]:

”Udtalelse om fordeling af handelsprisen

Ejendomsvurdering [by3] er af den opfattelse, at overdragelsessummen på den faste ejendom passende kan fordeles på følgende måde:

Der er ved den foretagne fordeling lagt vægt på, at der er tale om et ældre stuehus fra 1961 med et samlet boligareal på 99 m², som ikke er moderniseret, og hvor udførelsen er sket i datidens stil. Stuehuset er sammenbygget med staldbygningen.

For så vidt angår jordarealet, er der lagt vægt på købers ([virksomhed1]) formål med anskaffelse af jorden.

Der er i den forbindelse henset til lokalplanforslag nr. [...] og forslag til kommuneplantillæg nr. 25.

Denne lokalplan har til formål at muliggøre et teknisk anlæg til varmeproduktion som solvarmeanlæg og give mulighed for opstilling af 6,2 ha solpaneler og opstilling af én shelter/læskur til får, der skal afgræsse arealerne mellem solpanelerne.

På grund af skønsusikkerheden finder Ejendomsvurdering [by3] derimod ikke grundlag for at ændre fordelingen af overdragelsessummen på 100.000 kr. for driftsbygninger.”

Den af klageren ansatte værdi af stuehuset er ca. 281 % højere end den af SKAT Ejendom fastsatte værdi.

Lokalplan nr. [...] blev godkendt af Byrådet i [by2] Kommune den 30. september 2015. Det følger af lokalplanen, at der ikke må ske yderligere udstykning fra matriklen.

Den 14. juni 2017 udsendte SKAT Ejendomsvurdering et forslag til afgørelse ud vedrørende ændring af den offentlige ejendomsværdi, som følge af ændrede oplysninger om stuehusets areal i BBR-registret fra 99 m² til 147 m². Af forslaget fremgår det, at SKAT foreslår at forhøje den offentlige vurdering af stuehuset fra 539.800 til 780.700 kr. Forhøjelsen er beregnet maskinelt baseret på et højere antal vægtede kvadratmeter. Der var ikke under sagens behandling sket besigtigelse af [adresse1]. [person2], klagerens datter, oplyste den 21. august 2017 overfor Skatteankestyrelsen, at SKAT havde truffet afgørelse i overensstemmelse med det fremsendte forslag.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret klagerens spørgsmål 1 og 2 med ”NEJ”.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”Spørgsmål 1:

En ejendom, der er vurderet som landbrugsejendom, kan i visse tilfælde sælges skattefrit efter reglerne i EBL § 8.

Det er en betingelse for et skattefrit salg, at ejendommens primære faktiske anvendelse er beboelse.

Ejendomsvurderingen ved SKAT har efter besigtigelsen af ejendommen [adresse1], [by1] udtalt, at ejendommens primære anvendelse er som landbrugsejendom.

Der er lagt vægt på stuehusets stand og værdimæssige dominans i forhold til hele ejendommen.

Det er herefter SKATs opfattelse, at ejendommen objektiv set er en landbrugsejendom, og er korrekt vurderet som en sådan.

Avance ved salg af ejendommen kan således ikke ske efter reglerne i EBL § 8.

SKAT kan besvare spørgsmål 1 med nej.

Spørgsmål 2:

Der er efter SKATs opfattelse tale om en overdragelse af fast ejendom mellem parter, som ikke er interesseforbundne, men heller ikke har modstående skattemæssige interesser.

Køber ([virksomhed1]) skal og kan ikke bruge stuehuset til beboelse, og har dermed ingen interesse i, hvorledes stuehuset værdiansættes ved købet.

Den foreslåede fordeling overdragelsessummen er derfor efterprøvet af SKAT. SKAT har efter besigtigelsen udtalt at der kan godkendes en fordeling af overdragelsessummen således:

Stuehus med tilhørende andel af grund og have550.000 kr.

Driftsbygninger100.000 kr.

Jordtilliggende 6,3 ha.2.200.000 kr.

I alt2.850.000 kr.

Ovenstående fordeling af overdragelsessummen afspejler den handelsværdi, som ejendommens aktiver anses at repræsentere.

Der er lagt vægt på stuehuset stand og størrelse. Stuehuset er 99 m2, og er fra 1961. Huset er ikke moderniseret og fremstår i datidens stil.

For så vidt angår jordarealet, er der lagt vægt på købers formål med anskaffelsen af ejendommen. Sælger har, jf. købsaftalen, en livsvarig boligret til stuehuset på ejendommen. Køber anses derfor udelukkende at have interesse i ejendommens jordtilliggende.

Jorden anvendes i dag til bortforpagtning, og skal efter overdragelsen til [virksomhed1] ligeledes anvendes til et erhvervsmæssigt formål.

Med ovenstående begrundelse kan SKAT godkende en fordeling, jf. ovenstående, som udtryk for værdien af ejendommens aktiver.

SKAT kan besvare spørgsmål 2 med nej.”

Skatteankestyrelsen har bedt SKAT om en udtalelse vedrørende angivelsen af et boligareal på 99 m² i SKAT Ejendoms udtalelser om ejendommens benyttelse og handelspris. Skatteankestyrelsen modtog den 14. november 2016 følgende udtalelse fra SKAT:

”Som svar på din mail af 9. november 2016 angående spørgsmål til udtalelse fra 2015 – Captia sagsnr. [...] – skal det oplyses, at tilretningen af BBR-oplysningerne fra 99 m² til 147 m²ikke har ændret SKAT Ejendoms opfattelse af, at værdien af stuehuset med tilhørende grund og have på ejendommen [adresse1], [by1], ejd.nr. 630-006805, kan fastsættes til 550.000 kr. ud af en samlet handelspris på 2.850.000 kr.

Ejendommen blev besigtiget den 12. august 2015.

Der foreligger ingen oplysning om, at der er sket om-/tilbygning på stuehuset efter besigtigelsen.

De faktiske forhold omkring stuehuset er ikke ændret. Der er alene sket en tilretning af BBR-oplysningerne.

Det er således SKAT Ejendoms opfattelse, at ændringen i stuehuset m²ikke vil gøre en forskel i forhold til værdien af stuehuset.”

SKAT har i erklæringsbrev af 14. juni 2017 fremsat følgende bemærkninger:

”Vedr. Spørgsmål 1

SKAT fastholder, at klagers ejendom ikke kan afstås skattefrit efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8. At ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, ændrer ikke SKATs opfattelse.

Idét ejendommen på afståelsestidspunktet har vurderingsstatus som landbrugsejendom, følger afståelsen i stedet udgangspunktet i Ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Klager har derfor ikke mulighed for at anvende skattefriheden i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 i forbindelse med sin afståelse.

Vedr. Spørgsmål 2

SKAT fastholder tillige den af SKAT Ejendom foretagne værdifordeling.”

Klagerens opfattelse

Klageren har principalt nedlagt påstand om, at afståelsen af ejendommen [adresse1], [by1] er skattefrit efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Klageren har subsidiært nedlagt påstand om, at afståelsen af ejendommen er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, og at stuehusets værdi udgør 2.100.000 kr. af den samlede overdragelsessum på 2.850.000 kr.

Klageren har mere subsidiært nedlagt påstand om, at afståelsen af ejendommen er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, og at stuehusets værdi udgør et større beløb end 550.000 kr. og mindre end 2.100.000 kr.

Klagerens repræsentant har anført følgende begrundelse:

”Det afgørende tidspunkt i relation til bedømmelsen af, om en ejendom er et en- eller tofamilieshus m.v. som nævnt i § 8, stk. 1, eller en landbrugsejendom som nævnt i § 9, stk. 1, er afståelsestidspunktet, jf. herved Vestre Landsrets dom af 20. februar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 2002.337 og SKM 2002.204.VLR.

Ejendommens vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er ikke afgørende for, om ejendommen er omfattet af lovens § 8, stk. 1, eller af § 9, stk. 1. Det afgørende er derimod, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere blev benyttet til landbrug men til beboelse, jf. herved Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatteret 2003.137 og kommenteret af Skatteministeriet i Tidsskrift for Skatteret 2003.148.

Det gøres gældende, at klageren har godtgjort, at ejendommen, på afståelsestidspunktet ikke er benyttet til landbrug men til beboelse, og ejendommen er derfor et enfamilieshus m.v. som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ejendommen udgør således en boligejendom, der bør vurderes med vurderingskode 01 og ejendommen er omfattet af skattefrihedsbestemmelsen i EBL § 8 idet der for ejerne reelt er tale om en beboelsesejendom.

Det skal herved bemærkes, at der ikke er mulighed for at udstykke til selvstændig bebyggelse fra ejendommen.

Boligens værdi på ejendommen er dominerende i forhold til jordtilliggendes værdi. Boligen har været medtaget i BBR til 99 kvadratmeter hvilket er en fejl. Boligens kvadratmeterantal er rettelig 147.

Boligen er fejlvurderet i den nuværende ejendomsvurdering også med hensyn til værdi. Fejlen er ikke rettet i forbindelse med SKATs seneste besigtigelse af ejendommen. Oprindeligt var der tale om, at en bygning var opdelt i boligdel i den ene ende og driftsbygning i den anden ende - altså en blandet benyttet bygning. Driftsbygningsdelen har ikke været anvendt til erhverv i de seneste ca. 25-30 år. Først stod den tidligere driftsdel tom, men hen af vejen er delen blevet inddraget til privat anvendelse. Derfor gøres gældende, at hele bygningen og ikke alene de 147 kvadratmeter skal anses som boligenhed.

Skatteyder har i langt det meste af ejertiden bortforpagtet jordtilliggendet. Jorden har således været bortforpagtet i 15-20 år og er bortforpagtet på afståelsestidspunktet. Hertil kommer, at arealet er af en beskeden størrelse.

I bunden af arealet på 5,5 ha - mod syd - forefindes et vådt søområde. Det våde område udgør ca. 1/2 - 1 ha. Arealet var med i bortforpagtningsaftalen, men aftalen var, at forpagter ikke skulle betale fuld forpagtningsafgift i våde år, hvor arealet ikke indbringer en høst/udbytte. Vi vedlægger et par billeder som illustrerer arealet med dyrkningsproblem. Jorden i lavningen er meget leret, og da arealet er vandlidende opstår der misvækst i våde perioder, ligesom der i tørre perioder også pga. leret er misvækst. Hertil kommer at arealet kan være så vådt, at der ikke kan køre maskiner der i forbindelse med såning/høst.

Det er derfor vores opfattelse, at alene 4 1/2 - 5 ha. af arealet skal betragtes som landbrugsjord i dyrkningsmæssig forstand og hvorved bliver ejendommens størrelse så beskeden, at ejendommen bør vurderes som boligejendom.

Vi kan endvidere henvise til SKM2003.442.LSR, hvor salg af en ejendom, som var vurderet som landbrug, var omfattet af ejendomsavanceskattelovens § 8, idet ejendommen på afståelsestidspunktet blev benyttet som bolig. Ejendommen, der har et vurderet areal på 44.459 m², havde i hele klagerens ejertid været vurderet som en landbrugsejendom med ejerboligfordeling i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, jf. stk. 4. Ejendomsværdien, ejerboligværdien og grundværdien var pr. 1. januar 1998 ansat til henholdsvis 450.000 kr., 254.000 kr. og 66.200 kr.

Endelig skal anføres, at jorden formentlig kun vil have landbrugsmæssig værdi for varmeværket ved evt. videresalg. Dette skyldes, at der er skrappe regler i [by1] da byen er på verdens arvs liste, så der vil ikke være mulighed for f.eks. salg af byggegrunde til parcelhuse eller erhverv, når varmeværket på et tidspunkt vil sælge.

Særligt til støtte for den subsidiære og mere subsidiære påstand

Det gøres gældende, at boligdelen udgør hele den tidligere blandet anvendte bygning, og ikke alene de 147 kvadratmeter, som er den primære boligdel. Hertil skal for god ordens skyld bemærkes, at SKAT ved værdiansættelsen fejlagtigt er gået ud fra, at den oprindelige boligdel alene udgør 99 m2.

Dette må være resultatet af, at den tidligere driftsbygningsdel på salgstidspunktet er inddraget til privat, bl.a. opmagasinering af privat indbo og der opbevares ikke længere erhvervsaktiver. Hvis SKATs værdifordeling lægges til grund skal stuehusværdien derfor tillægges en værdi vedrørende den tidligere erhvervsdel. SKATs fordeling er dog ikke retvisende for værdierne på ejendommen.

SKAT tilkendegiver, at køber må anses for udelukkende at have interesse i ejendommens jordtilliggende. Med udgangspunkt i dette ansætter SKAT boligens andel af den samlede overdragelsessum meget lavt og langt lavere end en videresalgspris. Vi er ikke enige i denne betragtning. Boligen har også stor værdi for køber. Boligen udlejes i første omgang. På sigt vil køber formentlig videresælge boligen.

Skatteyder overvejer at indhente en mæglervurdering på forventet videresalgspris for stuehuset/bygningsparcellen.

Ejendommen er beliggende i et attraktivt område i [by1] og tæt ved [by2]. Videresalgsprisen af boligen overstiger den af SKAT ansatte værdi.

Boligens værdi bør efter vores opfattelse ikke sættes til under 1.000.000 kr.”

I supplerende indlæg af 9. december 2016 har repræsentanten knyttet følgende bemærkninger til SKATs udtalelse af 14. november 2016 vedrørende stuehusets areal og værdifordelingen af aktiverne:

”Parterne i handlen skal i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2 foretage en fordeling af den samlede overdragelsessum, jf. således lovteksten, hvoraf det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 2, 1. pkt.:

”Ved salg af aktiver omfattet af denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.”

Ligeledes fremgår det af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at sælger og køber skal aftale en fordeling af den samlede salgssum ved overdragelse af en ejendom, jf. således lovteksten i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, 1. pkt., hvor det hedder:

”Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter omfattet af denne lov.”

Den samlede salgspris på 2.850.000 kr. skal således fordeles af sælger og køber.

I nærværende sag sælger nu afdøde [person1] en ejendom på 6,2964 ha, hvor sælgers primære anvendelse af ejendommen på salgstidspunktet har været et beboelsesformål. Ved salget sælger [person1] således sin beboelse.

SKAT finder, at værdien af boligdelen på ejendommen kan opgøres til 550.000 kr. ud af en samlet handelspris på 2.850.000 kr.

SKAT fastholder dermed også deres synspunkt om, at ejendommens jordtillæggende på 6,2964 ha med en værdi opgjort af SKAT til 2.200.000 kr. svarende til en ha-pris på 349.406 kr. Set fra sælgerens side er en sådan ha-pris helt urealistisk for landbrugsjord.

Med en gennemsnitlig ha-pris for landbrugsjord på 103.230 kr., når der er tages hensyn til en del af arealernes ringe bonitet i våde år, vil en overskydende handelsværdi for ejendommen skulle henregnes til en herlighedsværdi på boligdelen/boligelementet på ejendommen, når der tages udgangspunkt i sælgers situation.

Det er vores opfattelse, at for sælger har udgangspunktet for en forhandling været, at jordens værdi ansættes til handelsværdi for landbrugsjord i området, som ovenfor anført.

Det skal da også understreges, at sælger i købsaftalen har aftalt en livsvarig boligret til stuehuset, hvilket understøtter, at sælgers primære anvendelse af ejendommen har været beboelsesformålet.

SKAT har i deres værdiansættelse set bort fra sælgers interesse i ejendommen, hvilket efter vores opfattelse er forkert.

Det forhold, at sælger og køber i henhold til bestemmelserne i skattelovgivningen, jf. ovenfor, skal fordele den samlede overdragelsessum, indikerer således, at både sælgers og købers interesse i ejendommen skal tilgodeses, når SKAT tager stilling til, om parternes fordeling af den samlede salgspris er åbenbart forkert. Det skal bemærkes, at der er tale om salg af en ejendom i fri handel, også i denne situation, hvor køber ikke selv skal anvende beboelsen på ejendommen.

SKAT bør således ved deres vurdering af de enkelte aktivers værdi på salgstidspunktet hense til, at der er to parter i handlen.”

I brev af 13. marts 2017 har klagerens repræsentant bl.a. fremsat følgende indsigelser til Skatteankestyrelsen sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

”Vedrørende spørgsmålet om ejendommen på afståelsestidspunktet kan anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, anfører Skatteankestyrelsen om ejendommen beliggende

[adresse1], at på afståelsestidspunktet var 5,5 ha ud af ejendommens jordtilliggende på 6,3 ha bortforpagtet, og om bygningerne anfører Skatteankestyrelsen, at boligarealet udgjorde 147 m2, hvor de erhvervsmæssige bygningsarealet udgjorde 746 m2. Dernæst anføres det, at SKAT på baggrund af besigtigelsen har vurderet, at ejendommens landbrugsmæssige udnyttelse overstiger anvendelsen til beboelse. På baggrund heraf anser Skatteankestyrelsen ejendommen [adresse1] for at have karakter af en landbrugsejendom på afståelsestidspunktet.

Det følger af SKM2003.91.HR, at det er ejendommens faktiske anvendelse på salgstidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. I SKM2009.669.HR er det ligeledes ejendommens faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling. I de to Højesterets domme, hvor ejendommene på afståelsestidspunktet er udlejet til et ikke boligformål, præciseres det, at det er den faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling.

I nærværende sag anvender ejeren på afståelsestidspunktet ejendommen til beboelse, hvilket er det primære formål med ejendommen, og til udlejning.

At det var beboelsen, der på salgstidspunktet var det primære formål med ejendommen, understøttes af, at [person1] på salgstidspunktet sammen med sin ægtefælle ønskede at blive boende på ejendommen så længe, det var muligt henset til at [person1] var dårligt gående og ægtefællen led af knogleskørhed.

Da der er landbrugspligt på ejendommen, har ejeren i stedet for selv at drive ejendommen bortforpagtet jorden, således at landbrugslovens bestemmelser overholdes. Bortforpagtningen er dog ikke det primære formål med ejerens anvendelse af ejendommen.

Driftsbygningerne er således inddraget til privat benyttelse. Der er vedhæftet billeder af den tidligere kostald, som gennem flere år ikke var blevet benyttet til sit oprindelige formål. Som det fremgår af billedmaterialet, var den private anvendelse som beboelse den overvejende benyttelse på salgstidspunktet.

Vurderingsmæssigt anvendes en formodningsregel om, at ejendomme med et jordtilliggende på over 5,5 ha skal vurderes med benyttelseskoden 05 bebygget landbrug, dog kan ejendomme med jordtilliggende på over 5,5 ha vurderes som en beboelsesejendom.

I nærværende sag er der bortforpagtet et areal på 5,5 ha, hvor noget af jorden er vandlidende og dermed vanskeligt at dyrke og udnytte erhvervsmæssigt til landbrugsformål.

Det er alene den del af ejendommen, der er bortforpagtet, der anvendes til et landbrugsmæssigt formål, og for en mindre del af det bortforpagtede med meget ringe landbrugsmæssig værdi, hvilket der er taget hensyn til i forpagtningsaftalen.

Den del af ejendommen, der ikke er bortforpagtet, anvendes på afståelsestidspunktet alene som beboelsesejendom af ejeren.

Det er således en mindre del af ejendommen, der på afståelsestidspunktet anvendes til landbrug og dermed erhvervsmæssigt. Henset til, at det erhvervsmæssige anvendte areal udgør 5,5 ha sammenholdt med formodningsreglen om, at ejendomme op til 5,5 ha har boligelementet som det primære formål, er det vores opfattelse, at ejendommen på afståelsestidspunktet må anses for en beboelsesejendom, når der tages udgangspunkt i ejerens anvendelse af ejendommen.

På afståelsestidspunktet var ejerens interesse og benyttelse af ejendommen, at denne skulle tjene som bolig, og ikke en erhvervsmæssig udnyttelse af ejendommen.

Ejendommen har således efter frasalg af den væsentligste del af jordtilliggende ændret karakter til en beboelsesejendom for ejeren.

I TfS1997.821 blev Told- og Skattestyrelsen bedt om en udtalelse om, hvilken status mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt har i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Told- og Skattestyrelsen anførte bl.a., at:

”De momenter, der indgår ved bedømmelsen, er størrelsen af ejendommens arealtilliggende, boligens karakter og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom samt omfanget af den landbrugsmæssige udnyttelse af jord og eventuelle driftsbygninger.”

Told- og Skattestyrelsen anførte ligeledes, at:

”Af cirkulære nr. 166 af 12/9 1994 fremgår det, at ejendomsavancebeskatningslovens § 8 omfatter afståelse af parcelhuse og ejerlejligheder. Bestemmelsen omfatter også sådanne ejendomme, selvom de har været benyttet erhvervsmæssigt. Det er dog en forudsætning, at ejendommen har bevaret karakteren af "parcelhus" og i overvejende grad har været anvendt til beboelse. Ved afgørelsen heraf lægges der bl.a. vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsen og resten af ejendommen. Hvis beboelsens andel af ejendomsværdien er 50 pct. eller derover, er det normalt et udtryk for, at betingelserne er opfyldt.”

Når der henses til den værdimæssige fordeling, hvor SKAT har henført 2.200.000 kr. til 6,3 ha jord på ejendommen, synes det ikke at have realitet, når der henses til jordværdier inden for landbruget i dag, det være sig ved salg eller ved kreditinstitutternes og bankers værdiansættelse ved belåning af landbrugsejendomme. SKAT når således frem til en ha-pris på 338.460 kr. på ejendommen.

Hvis der tages udgangspunkt i en jordpris på 180.000 kr., dvs. i alt 1.134.000 kr. for de samlede 6,3 ha, og en værdi på driftsbygningerne på 100.000 kr., vil det være under 50 pct. af ejendommens samlede værdi, dvs. 1.234.000 kr. ud af ejendommens samlede værdi på 2.850.000 kr., der ikke vedrører boligdelen.

Konkret vil en jordpris på 180.000 kr. være højt for den pågældende ejendom, når der henses til, at der tidligere er solgt jord fra til en væsentlig lavere værdi. Ved slutseddel den 10. september 2014 er der solgt 19,5716 ha fra ejendommen for en købesum på 2.150.000 kr., svarende til en salgspris på 109.853 kr. pr. ha. Oplysningerne er hentet på OIS.dk.

Set ud fra en værdimæssig fordeling, hvor der også henses til jordens landbrugsmæssige værdi, er det vores opfattelse, at under 50 pct. af ejendommens samlede værdi kan henregnes til den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen.

Ejendommen er, når der henses til en værdimæssig fordeling efter frasalg af jordtilliggende, overgået til en beboelsesejendom i 2014 i forbindelse med salget af en væsentlig del af jordtilliggendet.

Det således vores opfattelse, at ejendommen også på afståelsestidspunktet er en beboelsesejendom og er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Vedrørende værdiansættelse af stuehuset, anfører Skatteankestyrelsen, at man ikke finder grundlag for at tilsidesætte SKATs værdifordeling af aktiverne.

Skatteankestyrelsen fastholder således under spørgsmål 1, at ejendommen på salgstidspunktet har karakter af en landbrugsejendom samtidig med, at der under spørgsmål 2 tages udgangspunkt i en anden anvendelse ved fastsættelse af de enkelte aktivers værdi.

Hertil skal anføres, at ejendommen for ejerens vedkommende har haft beboelse som det primære formål, og at jorden med sin landbrugspligt for ejeren har repræsenteret en landbrugsmæssig værdi inden salget.

Det forhold, at jorden for en køber repræsenterer en anden anvendelsesmulighed og dermed også en anden værdi, har betydning for køberens ønsker til værdiansættelse af aktiverne, der indgår i handlen.

For sælgerens anvendelse af ejendommen til beboelse frem til salget tilsiger dog, at for sælger er det boligen, der repræsenterer den væsentligste værdi for ejendommen.

For sælgerne vil det være restbeløbet efter skattebetaling og indfrielse af gæld, der som udgangspunkt er afgørende for, om et salg af en ejendom er tilfredsstillende og ikke alene den samlede afståelsessum. For køberen vil det ofte være anskaffelsessummen størrelse og hvor stort et beløb, der skal finansieres, der er afgørende for, om et køb er tilfredsstillende.

I handlen bør stuehuset derfor indgå med den af parterne aftalte overdragelsessum på 2.100.000 kr.

Såfremt Landsskatteretten ikke finder, at stuehuset kan indgår med værdien opgjort til 2.100.000 kr., bør Landsskatteretten fastsætte en værdi, som er mindre end 2.100.000 kr. men dog højere end den af SKAT fastsatte værdi på 550.000 kr.

Afslutningsvis skal det bemærkes, at driftsbygninger, der ifølge BBR-meddelelsen er anvendt erhvervsmæssigt, ikke af ejeren nødvendigvis er anvendt erhvervsmæssigt, og at driftsbygninger, der ikke er omfattet af en forpagtningsaftale, og som ikke anvendes erhvervsmæssigt af ejeren, efter vores opfattelse må henregnes til den del af ejendommen, som ejeren anvender til beboelse.”

Repræsentanten har i brev af 30. juni 2017 fremsat følgende bemærkninger til SKATs udtalelse af 14. juni 2017:

”Vedr. spørgsmål 1

SKAT udtaler, at de fastholder, at klagerens ejendom ikke kan afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 med begrundelse om, at ejendommen er vurderet som en landbrugsejendom. SKAT anfører ligeledes, at det forhold, at der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, ikke ændrer SKATs opfattelse.

Hertil skal bemærkes, at der ved den skattemæssige behandling ved salg af en ejendom først skal træffes beslutning om, hvorvidt ejendomsafståelsen skal behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

SKAT anfører dernæst, at idet ejendommen på afståelsestidspunktet har vurderingsstatus som landbrugsejendom, er ejendommen som udgangspunkt omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, hvorved ejendommen ikke er omfattet af skattefriheden i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Hertil skal bemærkes, at det er ejendommens faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling, jf. nedenfor.

Ejendommens benyttelse på afståelsestidspunktet

I praksis er det ikke den vurderingsmæssige status, der er afgørende for, hvorvidt ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller § 9. Derimod er det den faktiske anvendelse, der er afgørende.

Vi har tidligere henvist til, at det i praksis ikke er den vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling af fortjeneste, jf. således SKM2003.91.HR og SKM2009.669.HR.

I Østre Landsret dom af 20. januar 2002, som offentliggjort i TfS2003.137, tog Skatteministeriet bekræftende til genmæle, således at Skatteministeriet anerkendte, at en ejendom, der på afståelsestidspunktet var benyttet til beboelsesejendom, var omfattet af ejendomsavancebeskatnings-lovens § 8 uanset, at ejendommen var vurderet som en landbrugsejendom.

I SKM2003.11.DEP kommenterede Departementet forliget ved Østre Landsret. Det blev af Departementet anført, at:

”Baseret på forarbejder og praksis er det opfattelsen, at afståelse af en ejendom kan falde ind under reglerne i EBL § 8 – forudsat at betingelserne i øvrigt er opfyldt – i stedet for reglerne i EBL § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug.”

Østre Landsret har da også senest i Østre Landsrets dom af 9. februar 2017, j.nr. B-0584-16 fundet, at det er den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende for den skattemæssige behandling. I den konkrete sag fandt Østre Landsret dog, at skatteyder ikke havde godtgjort, at ejendommen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, idet Landsretten lagde til grund, at skatteyderen havde etableret skov med henblik på erhvervsmæssig drift af ejendommen.

Landsskatteretten har da også tidligere i SKM2014.858.LSR udtalt, at:

”I henhold til praksis er det ikke udelukkende den registreringsmæssige status, der er afgørende for vurderingen af en ejendoms skattemæssige status, men også ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse.”

Det skal bemærkes, at skatteyder har påklaget nærværende sags ejendoms vurdering pr. 1. oktober 2015, og i den forbindelse har SKAT besigtiget ejendommen.

SKAT foreslår efter besigtigelsen ejendomsvurderingen ændret, jf. agterskrivelse udsendt i sag j.nr. [...].

I agterskrivelsen anfører SKAT således, at jordens gennemsnitlige handelspris bliver 115.000 kr. SKAT fastholder driftsbygningernes værdi henset til driftsbygningernes alder og stand samt det forhold, at driftsbygningerne ikke anvendes landbrugsmæssigt.

Når der tages udgangspunkt i SKATs udtalelser, kan jordens samlede værdi ansættes til 724.086 kr., driftsbygningernes værdi til 360.000 kr. og med en samlet ejendomsværdi opgjort af SKAT til 2.250.000 kr. pr. 1. oktober 2015, vil den resterende del udgøre afrundet 1.165.900 kr. Med tillæg af stuehusets grundværdi, som af SKAT er opgjort til 13.200 kr., vil der være 1.179.100 kr., der kan henføres til stuehusets værdi.

Jordens og driftsbygningernes samlede værdi udgør herefter 1.084.086 kr. ud af den samlede vurdering på 2.250.000 kr. svarende til 48 pct. af den samlede ejendomsværdi.

Boligdelen bør derfor anses for at udgøre over 50 pct. af ejendommens samlede værdi, og når der samtidig henses til, at ejeren ikke selv driver landbrug fra ejendommen, men har valgt at bortforpagte jorden for at kunne opfylde landbrugspligten, er det vores klare opfattelse, at ejendommen må anses for primært at tjene til bolig for ejeren. Ejendommens faktiske anvendelse efter frasalg af den væsentligste del af jordtilliggende har således været som beboelsesejendom.

Det skal bemærkes, at ovenstående fordeling er vores opfattelse af forholdene ud fra de oplysninger, SKAT har anført i agterskrivelsen. Der forelægger endnu ikke en afgørelse i sagen vedr. klage over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2015. Det skal ligeledes bemærkes, at vi ikke er enig i SKATs forslag til afgørelse, da der ikke er overensstemmelse mellem det af SKAT anførte, og de af SKAT opgjorte værdier.

Med udgangspunkt i SKATs oplysninger i agterskrivelsen af 14. juni 2017 i sag j.nr. [...] er det vores opfattelse, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] må anses for en beboelsesejendom på afståelsestidspunktet.

Det er således vores opfattelse, at skatteyder i overensstemmelse med praksis, som seneste er kommet til udtryk i Østre Landsrets dom af 9. februar 2017, j.nr. B-0584-16, har godtgjort, at ejendommen på afståelsestidspunktet må anses for en beboelsesejendom og dermed er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Det skal bemærkes, at en beboelsesejendom, der udlejes, kan sælges skattefrit, når betingelserne for skattefrihed i øvrigt er opfyldt, herunder kravet om beboelse og manglende mulighed for udstykning til selvstændig bebyggelse, når ejendommen er over 1.400 m2. Det er således ikke afgørende for, hvorvidt ejendomsavancebeskatningslovens § 8 finder anvendelse, at skatteyder har udlejet hele eller en del af ejendommen.

Vi er således ikke enige i det af SKAT anførte, at:

”Idet ejendommen på afståelsestidspunktet har vurderingsstatus som landbrugsejendom, følger afståelsen i stedet udgangspunktet i Ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Klager har derfor ikke mulighed for at anvende skattefriheden i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 i forbindelse med sin afståelse.”

Betingelse for skattefrihed efter § 8 og § 9 og manglende mulighed for udstykning til selvstændig bebyggelse

SKAT anfører, at det forhold, at ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, ikke ændrer SKATs opfattelse af, at ejendommen kan afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Hertil skal anføres, at først når det er afklaret, om ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller § 9, skal det afklares, om der kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse fra den del af ejendommen, der er omfattet af henholdsvis § 8 eller § 9. I den forbindelse er der tale om, hvorvidt den opgjorte fortjeneste efter henholdsvis § 8 eller § 9 er skattefri.

Det forhold, at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse har således ikke betydning for, hvorvidt afståelse anses for at være omfattet af enten § 8 eller § 9.

Det skal ligeledes bemærkes, at det ikke er afgørende for skattefrihed vedrørende fortjenesten på boligen, om ejendommen anses for omfattet af § 8 eller § 9.

Hvis ejendommen er omfattet af § 9, vil fortjenesten på stuehuset være skattefri, forudsat at der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse på ejendommen. Er ejendommen omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, vil skattefriheden dog omfatte fortjenesten på hele ejendommen under de angivne forudsætninger om udstykning m.m.

Vedr. spørgsmål 2

SKAT har vedrørende spørgsmålet om SKATs tilsidesættelse af parternes fordeling af den samlede overdragelsessum anført, at SKAT fastholder den af SKAT Ejendom foretagne værdifordeling.

Vi må i denne sag konstatere, hvor vanskeligt det er at værdiansætte ejendomme.

Således har SKAT i forbindelse med besvarelse af skatteyders anmodning om bindende svar anført en værdiansættelse, hvor driftsbygningerne i en handelssituation kan værdiansættes til 100.000 kr., hvorimod stuehuset er værdiansat til 550.000 kr.

I forbindelse med skatteyders klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017, anfører SKAT, at jordens værdi kan ansættes til 115.000 kr. pr. ha, driftsbygningernes værdi til 360.000 kr. og den samlede ejendomsværdi til 2.250.000 kr., jf. ovenfor den nævnte igangværende sag, j.nr. [...].

SKAT finder trods disse udsagn, at stuehuset skal værdiansættes til 780.700 kr.

Værdien på 780.700 kr. er således en afvigelse på 42 pct. i forhold til SKATs værdiansættelse ved en besigtigelse foretaget relativ kort tid forinden i forbindelse med besigtigelse af ejendommen ved afgivelse af bindende svar.

Tages der udgangspunkt i det af SKAT anførte i sag j.nr. [...] om værdiansættelse af jord og driftsbygninger, er det vores opfattelse, at stuehuset ved en ejendomsværdi på 2.250.000 kr. kan værdiansættes til 1.179.100 kr.

Da skatteyder og SKAT er enige om, at værdien af driftsbygningerne ved salg i nærværende sag udgør 100.000 kr., og at jorden ifølge SKAT i sag j.nr. [...] kan værdiansættelse til 115.000 kr. pr. ha (der er tidligere solgt jord fra ejendommen til 109.853 kr.), må den resterende del af den samlede overdragelsessum skulle henregnes til stuehuset. Jorden er således også værdiansat til 650.000 kr. i handlen svarende til 103.200 kr. Henset til, at det har været den jord med bedst bonitet, der blev frasolgt i 2014, vil en jordværdi opgjort til 115.000 kr. pr. ha 1. oktober 2015 formentlig også være højt sat. Herefter er det vores opfattelse, at den fordeling parterne har foretaget må anses for udtryk for de enkelte aktivers værdi på handelstidspuntket.

Det skal bemærkes, at Skatteankestyrelsen i forhold til vores anmodning om tilsagn til fuld omkostningsgodtgørelse til syn og skøn foreløbig ikke har fundet, at et syn og skøn kan tilføre sagen nye væsentlige oplysninger, jf. afgørelse med sagsnr. 15-3187954.”

Repræsentanten har den 14. august 2017 fremsat følgende yderligere bemærkninger vedrørende tilsendt telefonnotat om, at forhøjelsen af den offentlige ejendomsvurdering i SKATs forslag af 14. juni 2017 var beregnet maskinelt baseret på et højere antal vægtede kvadratmeter:

”Ved brev af 3. juli 2017 fremsender Skatteankestyrelsen telefonnotat vedr. henvendelse til SKAT Ejendomsvurdering på baggrund af vores bemærkninger om en verserende vurderingssag i SKAT, j.nr. [...]. Skatteankestyrelsen har givet frist til den 14. august 2017 for eventuelle bemærkninger fra vores side til telefonnotatet.

Det fremgår af telefonnotatet vedr. samtale mellem [person3], Skatteankestyrelsen og [person4], SKAT Ejendomsvurdering 2, at SKAT ikke har besigtiget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] i forbindelse med behandling af klage over ejendomsvurderingen, jf. j.nr. [...]. Klagen over vurderingen af ejendommen er tilsyneladende alene behandlet maskinelt og uden en besigtigelse.

Det er således en fejl, at vi i vores brev af 28. juni 2017 har anført, at SKAT har besigtiget ejendommen i forbindelse med behandling af klagen over ejendomsvurderingen. Jeg skal beklage, at jeg har formodet, at SKAT ved deres behandling af klager over ejendomsvurderinger altid besigtiger ejendommene.

Det forhold, at SKAT finder, at en klage over en ejendomsvurdering kan ske maskinelt, må vi tage som udtryk for, at det er SKATs opfattelse, at udgangspunktet for den offentlige vurdering er korrekt, hvorved stuehuset efter korrektion for boligarealet kan værdiansættes til 1.179.100 kr.

Det er således vores opfattelse, at med udgangspunkt i den værdiansættelse, som SKAT foretager i forbindelse med klagen over ejendomsvurderingen, kan ejendommen beliggende [adresse1], [by1] anses for en beboelsesejendom på afståelsestidspunktet.”

[person2] har den 21. august 2017 under en samtale med Skatteankestyrelsens sagsbehandler understreget, at hun er uenig i SKATs afgørelse vedrørende den offentlige ejendomsvurdering for 2015, idet den samlede værdi er fastsat for højt og idet prisen på jorden er fastsat for højt.

Landsskatterettens afgørelse

Spørgsmål 1

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjenesten ved afståelse af en- og tofamilieshuse er skattefri, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejeren har ejet ejendommen, og såfremt

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

[adresse1], [by1], var på afståelsestidspunktet vurderet som en landbrugsejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 1.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, skal den del af fortjenesten der vedrører stuehuset eller ejerboligen ikke beskattes. Det er en betingelse for skattefritagelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Efter praksis vil mindre landbrugsejendomme, som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, kunne være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Som udgangspunkt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha vurderingsmæssigt for landbrugsejendomme. Små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil efter en konkret vurdering kunne vurderes enten som en beboelsesejendom eller en landbrugsejendom. Det afgørende for vurderingen er da, om ejendommen på afståelsestidspunktet kan anses for at have mistet sin karakter af landbrugsejendom.

På afståelsestidspunktet var 5,5 ha af det ca. 6,3 ha store jordtilliggende på [adresse1] bortforpagtet til landbrug. Ejendommens beboelsesareal (bygning 1) er på 147 m², medens erhvervsarealet (bygning 2, 3 og 4) i alt er registreret med 746 m². Erhvervsarealerne er uopvarmede og de fremstår hverken inde- eller udefra som beboelse. SKAT har på baggrund af besigtigelsen af [adresse1] vurderet, at ejendommens landbrugsmæssige udnyttelse overstiger anvendelsen til beboelse, og at ejendommen er korrekt vurderet som landbrugsejendom (kode 05). Landsskatteretten anser derfor ikke [adresse1] for at have mistet sin karakter af landbrugsejendom på afståelsestidspunktet.

Landsskatteretten stadfæster SKATs besvarelse af spørgsmål 1.

Spørgsmål 2

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Såvel den samlede kontante omregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne i henhold til § 4, stk. 5, har aftalt ved ejendomsoverdragelsen, er undergivet SKATs prøvelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Der er enighed om, at driftsbygningernes værdi er 100.000 kr.

Klageren og [virksomhed1] a.m.b.a. har ikke modstående skattemæssige interesser i relation til fordelingen af købesummen på ejendommens stuehus og jord, idet fordelingen ikke ses at have skattemæssig betydning for varmeværket. Det støttes bl.a. af købsaftalens punkt 12, hvorefter klageren ensidigt kan foretage en fordeling af købesummen.

Klagerens værdiansættelse af stuehuset på 2.100.000 kr. er ca. 281 % højere end den af SKAT Ejendom fastsatte værdi på 550.000 kr.

Landsskatteretten finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs værdifordeling af aktiverne. Der er lagt vægt på stuehusets stand, som den blev konstateret ved SKAT Ejendoms besigtigelse af ejendommen, de fremlagte billeder, den i købsaftalen aftalte leje på 4.000 kr. samt at stuehuset i den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for afståelsestidspunktet var 539.800 kr. Der er tillige lagt vægt på, at den tilstødende driftsbygning til stuehuset (bygning 2 og 3) ifølge BBR-meddelelsen er anvendt erhvervsmæssigt, og at hverken stand eller anvendelse kan føre til, at arealet kan tilskrives stuehusets boligareal. Endelig er der lagt vægt på, at [virksomhed1] a.m.b.a. alene kan anses for at have erhvervet [adresse1] med henblik på anvendelse af ejendommens jordtilliggende i henhold til lokalplan nr. [...].

At den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 forhøjes af SKAT ændrer ikke herpå. Der henses til, at forhøjelsen i den konkrete sag er beregnet maskinelt og ikke på baggrund af en besigtigelse af ejendommen.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.