Kendelse af 30-05-2018 - indlagt i TaxCons database den 22-06-2018

Faktiske oplysninger

Selskabet blev stiftet den 15. juli 1999. [person1] har siden selskabets stiftelse været hovedanpartshaver og direktør i selskabet.

Selskabet har ikke haft ansatte i indkomstårene 2011, 2012 og 2013.

Selskabet er registreret med branchekode 412000, ”opførelse af bygninger”.

Af selskabets årsrapporter for 2011-2013 fremgår det, at selskabets aktivitet har bestået i handel og investering og dermed beslægtet virksomhed.

Selskabet havde en nettoomsætning på 100.000 kr. i 2011. Anlægsaktiver, som grunde og bygninger, er værdisat til 945.143 kr. i regnskabet for 2011. Under omsætningsaktiver er opført ejendom til videresalg angivet til 832.167 kr.

Selskabet havde en nettoomsætning på 77.600 kr. i 2012. Anlægsaktiver, som grunde og bygninger, er fastsat til 0 kr., og omsætningsaktiver er angivet med 2.674.756 kr. i regnskabet for 2012.

I 2013 udgjorde nettoomsætningen 0 kr. i selskabet. Omsætningsaktiverne er angivet til 2.660.662 kr. i regnskabet for 2013. Årets resultat i 2013 udgjorde -1.876 kr.

Selskabet var ejer af et sommerhus beliggende [adresse1] , [by1]. Selskabet erhvervede grunden den 1. november 2003, hvorefter der blev opført et sommerhus på grunden.

Ud fra det oplyste blev sommerhuset færdigbygget i 2009. Der er fremlagt salgsannonce fra [virksomhed1] ApS, der er dateret den 2. august 2010. Heraf fremgår, at sommerhuset er udbudt til salg til 2.395.000 kr.

[person1] har underskrevet på en tro og love-erklæring, der er dateret den 3. august 2010. Heraf fremgår følgende:

”...

Jeg erklærer hermed på tro og love, at det opførte sommerhus af [virksomhed2] ApS til videresalg, ikke vil blive anvendt privat.

Forbuddet mod privat anvendelse af sommerhuset indebærer, at dette ikke må bruges til privat benyttelse herunder ophold af privat karakter.

Anvendes sommerhuset i strid med denne aftale, vil det udløse skattepligt i henhold til gældende skattelovgivning.

Jeg er bekendt med, at min arbejdsgiver [virksomhed2] ApS kan indhente oplysninger om jeg har benyttes sommerhuset privat.

...”

Selskabets hovedanpartshaver, [person1], indgik en udlejningsaftale med udlejningsbureauet [virksomhed3] om udlejning af selskabets sommerhus. Aftalen med [virksomhed3] blev underskrevet af [person1] og udlejningsbureauet den 30. juli 2011. Aftalen var gældende for hele 2012. Sommerhuset har efter det oplyste ikke været udlejet i indkomståret 2011.

Ud fra aftalen fremgår det ikke, at sommerhuset har været spærret for udlejning på grund af ejerferie i 2012.

I forbindelse med sagens behandling ved Skatteankestyrelsen har selskabet fremlagt brev af maj 2012 fra [virksomhed3] til [person1]. Heraf fremgår bl.a.:

”Vedr.: Registreringsskema for sæson 2013

Kære sommerhusejer

Din aftale bliver automatisk forlænget til sæson 2013 den 1. juni 2012. Efter denne dato forbereder vi markedsføringen af dit sommerhus for sæsonen 2013 og åbner for forudbestillingerne for næste sæson allerede i begyndelsen af juli måned i år.

...”

Registreringsskema for udlejningen er medsendt. Heraf fremgår bl.a. oplysninger om sommerhuset, ugeafregningspriser og en udlejningskalender. Af udlejningskalenderen fremgår muligheden ”spærret til egen ferie”. [virksomhed3] har på registreringsskemaet gjort opmærksom på, at egne ferier i 2012 ikke er overført til 2013 udlejningskalenderen.

Derudover er der fremlagt en mail fra [virksomhed2] til [person1] af 18. juni 2012. Der fremgår følgende heraf:

”...

Jeg kan se på det ændringsskema som du har sendt ind til [virksomhed3], at du gerne vil have registreret dit sommer hus under dit firma [virksomhed2] APS, men det kan vi desværre ikke. Vi må ikke registrere firmaer, kun personer. Så det vil stadig fremover være registreret til dig.

...”

Af selskabets årsregnskabet for 2013 fremgår følgende:

”Selskabets sommerhus som er bestemt for videresalg, har i dele af året været udlejet. Dette som led i salgsarbejdet omkring salget af sommerhuset, herunder et forsøg på at skabe omtale gennem positive lejere.

Endvidere sikrer udlejningen at sommerhuset bliver brugt, herunder opvarmning, almen vedligeholdelse m.v.

Dette sikrer sommerhuset mod uhensigtsmæssige fald i salgsværdien

...”

På [virksomhed3]s hjemmeside er det oplyst, at sommerhuset er på 96 m². Følgende er specificeret vedrørende sommerhuset:

”1 Opholdsstue: Brændeovn, stereoanlæg med cd, tv, høj stol

2 Soverum: 1 dobbeltseng, 2 senge, barneseng

1 Hems: 4 opredninger

Køkkenafd.: El-komfur, køle-frys, mikroovn, emhætte, kaffemaskine, opvaskemask., vaskemaskine

Toilet: Wc, håndvask, bruseniche

Og: Overd. Terasse, havegrill, naturgrund 923 m2, moderne møblering, udsigt over vand, ikke-ryger hus”

”Om ferieboligen

Sommerhus med udsigt over vand og med kik til [by1] by, beliggende ca. 200 m fra stranden og badebroen. Der er en overdækket terrasse med udsigt til vandet. Husk opvarmes med el-radiatorer og brændeovn. I haven er der en 3-4 æbletræer, som der kan spises af i æblesæsonen. Der er ca. 2 km til [by2]s ældste by [by1], som også er hjemsted for en mindre fiskerflåde. Gode muligheder for fiskeri efter havørred fra stranden ved [by3]. Tæt ved ligger [skoven] med den lille hyggelige havn [by4]. [by1] har [museum], som er enestående af sin art i hele Europa. Der sejler en lille færge i højsæson til [ø1] og [ø2], som har [...], som er en oplevelse for livet. [x1] ved [by5] med giraffer, næsehorn, zebraer, aber og mange flere arter beliggende ved [by5]. [x2] ved [by2] livlige handelsby, [x3] med dyr og [x4]. [by2] har tre 18-hullers golfbaner.”

Der fremgår endvidere følgende af [virksomhed3]s hjemmeside vedrørende ejerens mulighed for at bruge sommerhuset:

”Eget brug af sommerhuset

Det kan ikke siges tit nok; det er og bliver dit sommerhus! Så selvfølgelig skal du have mulighed for at disponere over det til egne ferier – også i de perioder, hvor sommerhuset er åbent for udlejning. Reglerne for eget brug varierer fra bureau til bureau, og hos [virksomhed3] får du branchens mest lempelige regler.

I højsæsonen

For at samarbejdet overhovedet kan blive rentabelt, skal [virksomhed3] have sommerhuset til rådighed for udlejning i minimum 4 uger i højsæsonen. Det efterlader typisk 3 uger til dig selv, som du kan spærre til eget brug (forudsat at det ikke allerede er lejet ud i den ønskede periode).

Uden for højsæsonen

Du kan frit disponere over huset så længe det ikke er lejet ud. Får du pludselig lyst til at tilbringe en enkelt uge i sommerhuset, kan du selv spærre dit sommerhus til eget brug via din personlige husejerside.”

Registreret revisor [person2] fra [virksomhed4] har oplyst følgende til SKAT vedrørende sommerhuset:

”Vedrørende sommerhus beliggende [adresse1]:

Selskabet har erhvervet grunden og opført byggeri med videresalg for øje.

Siden færdigmeldelse har ejendommen været til salg gennem ejendomsmægler uden at dette har afstedkommet et salg.

I og med at sommerhuset ikke har kunnet sælges, har selskabets ledelse valgt at udleje sommerhuset igennem [virksomhed3].

Sommerhuset stilles ikke til rådighed for anpartshaver.

Det er fra [virksomhed3] oplyst til sælger af ejendom, at udlejning kun kan ske gennem privatperson, hvorfor de indgået huslejeindtægter er medtaget på anpartshavers personlige selvangivelse for de nævnte indkomstår.

Kopi af indgået lejeaftale med udlejningsbureau [virksomhed3] vedlægges.

Vi vedlægger kopi af opgørelse for modtaget lejeindtægt fra [virksomhed3] som er medtaget på anpartshavers selvangivelse.”

Ifølge den indsendte dokumentation har sommerhuset været udlejet i følgende perioder:

”

Indkomstår 2012

Indkomstår 2013

[person1] har selvangivet henholdsvis 9.922 kr. og 4.900 kr. (efter bundfradrag) i lejeindtægter i forbindelse med udlejningen af selskabets sommerhus i indkomstårene 2012 og 2013.

Ejendommen blev solgt til klageren pr. 1. januar 2015 for 1.000.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har anset selskabet for skattepligtig af en fikseret lejeindtægt.

SKAT har anført følgende:

”...

Det er SKATs opfattelse, at selskabet har stillet sommerhuset vederlagsfrit til rådighed for selskabets eneanpartshaver, hvorfor selskabet skal beskattes af en fikseret lejeindtægt i medfør af statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b samt ligningslovens § 2. Lejeværdien skal ansættes til det beløb, der kunne opnås ved udleje til tredjemand.

...

I henhold til reglerne i ligningslovens § 2 skal handel mellem interesseforbundne parter ske til markedsværdien. Der henvises til Højesteretsdom af 18. november 2004 refereret i TfS 2004.903.

Den fikserede lejeindtægt fastsættes til markedsværdi uanset, at dette gode beskattes hos eneanpartshaver med en anden værdi opgjort efter ligningslovens § 16, stk. 5.

Er det ikke muligt at fastsætte en markedspris, er der af Højesteret for en helårsbolig opstillet en hjælperegel, jævnfør TfS 1984,272 HR. Beskatningsgrundlaget kan herefter beregnes til 8 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Af den indsendte aftale med [virksomhed3] fremgår det, at lejen af sommerhuset er fastsat således:

A-sæson3.000 kr.

Spar A-sæson2.800 kr.

B-sæson2.500 kr.

C-sæson1.800 kr.

Spar C-sæson1.500 kr.

D-sæson1.200 kr.

E-sæson1.000 kr.

SKAT kan på baggrund af den modtagne aftale ikke opgøre den fatiske markedsleje for sommerhuset, idet aftalen er meget utydelig, og fordelingen af lejen på de enkelte uger kan ikke opgøres.

SKAT har derfor med udgangspunkt i de fastsatte satser skønnet, at markedslej en pr. uge udgør 1.500 kr., idet andet ikke er oplyst. Den fikseret markedsleje udgør herefter årligt 78.000 kr.

Da eneanpartshaver [person1] ikke er ansat i [virksomhed2] ApS, kan den manglende lejeindtægt ikke betragtes som en fradragsberettiget lønudgift i selskabet i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Beløbet anses som ikke fradragsberettiget udbytte til [person1].

...

Det er anført, at grunden er erhvervet som et led i selskabets almindelige drift med det formål at opføre et sommerhus til videresalg, og selskabets øvrige aktiviteter før køb af grunden var bygning/gemmegående renovering af købte ejendomme til videresalg, og eneanpartshaver i øvrigt gennem mange år har drevet tilsvarende aktiviteter i andre selskaber. Selskabet anser sommerhuset som et næringsaktiv.

Til dette skal SKAT bemærke, at [virksomhed2] ApS ikke indgår i en sambeskatning med øvrige selskaber, da disse selskaber ses at være ejet af [person1].

Af den juridiske vejledning afsnit C.H.2.3.2.4 "Aktieselskaber med videre - afsmitning" fremgår der følgende:

"Afsmitning mellem selskaber i samme koncern

Der kan også lægges vægt på den samlede koncerns forhold ved bedømmelsen af, om et datterselskab er næringsdrivende.

Afsmitningen mellem selskaber i samme koncern sker dog normalt ikke.

I en konkret sag var det efter landsrettens opfattelse uden betydning, at køb og salg af fast ejendom var omfattet af selskabets vedtægtsmæssige formål, og man inden for koncernen handlede med andre typer af fast ejendom. Selskabet havde aldrig beskæftiget sig med køb og salg af fast ejendom og et enkelt salg af en lagerbygning til et søsterselskab blev derfor ikke anset som næring.

Søsterselskabernes handel med fast ejendom smittede ikke af på selskabet. Se TfS1991,300 ØLD.

I en konkret afgørelse blev ejeren dog ikke anset som næringsdrivende, fordi moderselskabet på trods af dets formålsbestemmelse ikke havde handlet med fast ejendom, og datterselskabet ikke havde handlet med andre ejendomme end den ejendom, sagen vedrørte. Se i denne forbindelse om principperne UfR1972,520."

SKAT anser, at der ikke kan ske afsmitning fra de øvrige selskaber til [virksomhed2] ApS.

Det har siden selskabets stiftelse i 1999 været selskabets formål at drive handel og investering og dermed beslægtet virksomhed jævnfør det oplyste i årsrapporterne.

Det er SKATs vurdering på det foreliggende grundlag, at [virksomhed2] ApS ikke kan anses for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, idet selskabet ikke ses at have haft en løbende omsætning med køb og salg af ejendomme.

Ved vurderingen af om der fore ligger næring med køb og salg af fast ejendom, skal det ifølge den juridiske vej ledning afsnit C.H.2.3.2.4 tillægges vægt, hvorvidt selskabets handel med køb og salg af ejendomme er regelmæssige og systematiske. Ved vurderingen tillægges det samlede antal omsatte ejendomme vægt, dog uden at der foreligger en absolut talmæssig grænse. Enkeltstående disponeringer omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de er foretaget med henblik på at opnå fortjeneste ved salg (spekulation). Det er ikke afgørende, hvorledes formålsparagraffen er udformet.

...

SKAT fastholder derfor, at selskabets sommerhus har stået til rådighed for [person1], og den skattepligtige værdi af fri sommerbolig er opgjort efter ligningslovens§ 16, stk. 5.

Som følge heraf skal selskabet beskattes af en fikseret lejeindtægt i medfør af statsskattelovens § 4, stk. l, litra b samt ligningslovens § 2, idet sommerhuset anses for at være stillet vederlagsfrit til rådighed for [person1].”

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke skal ske beskatning af en fikseret lejeindtægt for indkomstårene 2011, 2012 og 2013. Selskabet er rette indkomstmodtager af lejeindtægten og skal beskattes heraf med 0 kr. i indkomståret 2011, med 36.536 kr. indkomståret 2012 og med 28.166 kr. i indkomståret 2013.

Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at SKATs skønnede leje overstiger lejeindtægten, der kan opnås på det frie marked og derfor skal nedsættes til et beløb svarende til markedslejen.

Repræsentanten har vedrørende den fikserede lejeindtægt anført følgende:

”

Efter udsendelse af Skatteankestyrelsens kontorindstilling har selskabets repræsentant anført følgende:

”Bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering m.v. § 1 forhindrer selskabet i at stille sommerhuset til rådighed for hovedanpartshaveren. Hovedanpartshaveren har endvidere fremlagt dokumentation for, at sommerhuset ikke har været stillet til rådighed i form af fraskrivelseserklæring og selskabet har fremlagt forbrugsregnskaber, der også dokumenterer dette.

Derudover har selskabet fremlagt salgsmateriale, årsrapporter hvor det fremgår, at selskabet korrekt i henhold til årsregnskabsloven og gældende skattelovgivning har behandlet opførelsen af sommerhuset som led i selskabets næring med opførsel af bygninger.

Det skal endvidere bemærkes, at selskabet ikke lovligt kan udleje sommerhuset til 3. mand, idet dette kræver en tilladelse fra Erhvervsstyrelsen, som ikke kan opnås ifølge Erhvervsstyrelsen. Selskabet kan derfor ikke lovligt opnå lejeindtægt ved udlejning til 3. mand, og dersom selskabet udlejer til 3. mand vil Erhvervsstyrelsen reagere med et påbud om lovliggørelse og evt. en politianmeldelse. Det samme gør sig også gældende, dersom selskabet ville stille sommerhuset til rådighed for hovedanpartshaveren. Den faktiske årlige lejeindtægt ved udlejning til 3. mand udgør i den given situation kr. 0. Der er endvidere ikke sket nogen transaktioner, jf. ligningslovens § 2, mellem selskab og hovedanpartshaver, hvorfor der ikke er noget grundlag for at fiksere en lejeindtægt til selskabet. Skatteankestyrelsen og Skat opfordres til en dialog med Erhvervsstyrelsen herom, idet Erhvervsstyrelsen overfor os gør opmærksom på det uhensigtsmæssige i, at en myndighed ved fastsættelse af en lejeindtægt kan bringe uoverensstemmelse med en anden myndigheds lovgivning.”

Repræsentanten har henvist til notat fra Erhvervsstyrelsen af 1. marts 2018, ”Administrativ praksis efter sommerhusloven”. Heraf fremgår bl.a.:

” Selskabers erhvervelse – sommerhuslovens § 8

Selskaber, foreninger, sammenslutninger, private institutioner, stiftelser og legater skal have tilladelse til at købe fast ejendom, medmindre ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed.

Selskaber får normalt ikke tilladelse til at købe ejendomme, der skal bruges til ikke-erhvervsmæssigt formål. Men selskaber m.fl. kan få tilladelse til at købe ejendomme til sådant formål, hvis de opfylder betingelserne for at få tilladelse til at udleje eller udlåne ejendommen efter sommerhuslovens § 2, jf. § 1. Se om praksis nedenfor.

Selskabers udleje – sommerhuslovens § 1, stk. 3

Selskaber m.fl. skal altid have tilladelse til at udleje eller udlåne fast ejendom til ferieformål. De skal have tilladelse, uanset om der udlejes erhvervsmæssigt eller ikke-erhvervsmæssigt, og uanset om der udlejes i kortere eller længere tid. Der skal også indhentes tilladelse, selv om ejendommen helt eller delvis stilles til rådighed uden vederlag.

Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hovedregel ikke. Se om praksis nedenfor.”

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår, der svarer til hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner, jf. ligningslovens § 2.

Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., er lejeindtægter skattepligtig indkomst. Fastsættelse af værdien heraf skal ske i medfør af ligningslovens § 2.

Det kan konstateres, at selskabet var ejer af sommerhuset, og at sommerhuset blev udlejet. Der har således været en lejeindtægt.

Landsskatteretten har ved afgørelse af dags dato fastslået, at selskabets hovedanpartshaver havde ejendommen stillet til rådighed. Selskabet har ved at stille ejendommen til rådighed for selskabets hovedanpartshaver uden vederlag ikke oppebåret den lejeindtægt, som kunne være opnået ved udlejning af ejendommen til tredjemand til markedslejen.

Den fikserede leje er skønsmæssigt fastsat til 1.500 kr. pr. uge, svarende til 78.000 kr. pr. år. På det foreliggende grundlag tiltræder Landsskatteretten den skønsmæssigt fastsatte fikseret leje. Der er henset til de fastsatte ugesatser for leje af sommerhuset.

Der er indsat henholdsvis 36.536 kr. i 2012 og 28.166 kr. i 2013 på selskabets bankkonto. Det er oplyst, at beløbene ikke er indtægtsført i selskabet.

Selskabet skal derfor beskattes af en fikseret leje for hele året, dvs. 78.000 kr., jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.