Kendelse af 07-07-2020 - indlagt i TaxCons database den 07-08-2020

Der klages over, at SKAT har forhøjet klagerens indkomst med maskeret udbytte vedrørende salg af pantebrev til sit selskab til en kurs, der er højere end markedskursen.

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst med 679.599 kr.

vedrørende maskeret udbytte fra [virksomhed1] ApS.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Sagens oplysninger

[person1] ([person1]) er eneejer og direktør i [virksomhed1] ApS. [person1] ejer endvidere anparterne i [virksomhed2] ApS (eller [virksomhed2] ([person1]) ApS). [virksomhed1] ApS og [virksomhed2] ApS har regnskabsår fra 1. juli – 30. juni.

Det er oplyst, at klageren i juni/juli 2009 ydede [virksomhed3] ApS et privat lån på 800.000 kr. med pant i ejendommen [adresse1], [by1] tilhørende [virksomhed3] ApS. Lånebeløbet er i et brev af 6. juli 2009 fra klageren til [virksomhed3] ApS specificeret således.

Baggrunden for SKATs forhøjelse af klagerens aktieindkomst var, at [virksomhed1] ApS i indkomståret 2013 (regnskabsperioden 1. juli 2012 – 30. juni 2013) fratrak et tab på 742.267 kr. på et privat pantebrev med pant i ejendommen matr.nr. [...1], [by1] by, [by2], [adresse1], [by1]. Pantebrevet er oprettet den 1. juli 2009 mellem [person1] og [virksomhed3] ApS med [person1] som kreditor og [virksomhed3] ApS som debitor.

Rente- og betalingsvilkår er i henhold til pantebrevet:

”Pantebrevet forrentes og afdrages fra 1/7-09 gennem en årlig ydelse på 12,61000 % af hovedstolen, hvoraf 10,0 % p.a. af det til enhver tid værende skyldige beløb er rente, medens resten er afdrag. Ydelsen betales hver 11/3, 11/6, 11/9, 1/12 termin med kr. 25.220,00 kr. Første gang den 11/9-2009 betales kr. 20.176,00, som udgør forholdsmæssig ydelse for perioden 1/7 2009 til 11/9 2009.”

Af pantebrevet fremgår endvidere følgende bestemmelser om pant og oprykkende panteret:

Af købsaftale mellem klageren og [virksomhed1] ApS af 30. juni 2011 fremgår:

”Allonge til pantebrev stort kr. 800.000,-DKK

Matr.nr. [...1][by1] by, [by2]

Beliggende [adresse1]

[by1]

Tilhørende [person1]

Nærværende pantebrev med rest pr. 1-7-2011 kr. transporteres herved med vedhængende renter til

[virksomhed1] ApS

[adresse3]

[by5]

For transporten er [person1]

Fyldestgjort*

[by6] D. 30. juni 2011

[person1]

*Købssummen er 755.110 kr. + vedhængende renter”

Betalingen for pantebrevet blev berigtiget over [person1]s mellemregning med [virksomhed1] ApS.

På amortisationsplan, som klageren fremsendte til SKAT, er med håndskrift påført, at der pr. 11. juni 2011 over mellemregningskontoen med klageren er afregnet 755.110,16, og at påløbne renter pr. 30. juni er beregnet til 3.898,66 kr. Endvidere fremgår bl.a. følgende tal:

I et ikke dateret brev til [virksomhed1] ApS opgjorde klageren sit tilgodehavende i henhold til pantebrevet på opr. 800.000 kr. til 760.823 kr. pr. 11. juni 2012 med evt. tillæg af terminsydelsen pr. 11. juni 2012 på 25.220 kr.

Af brevet til [virksomhed1] ApS fremgår følgende:

”Hæftelse nr. 2

Pantebrev til [person1], [adresse3], [by5]. Opr. Kr. 800.000

Rentesats: 10 %

Antal terminer: 4

Ordinær ydelse kr.: 25.220,-

Restgæld pr.: 11/6-2012 kr.

Obligationsrestgæld kr.:

Restløbetid: ca. 14 år

Særlige vilkår:

Navn og adresse på eventuelle kautionister:”

[virksomhed3] ApS erhvervede ved en købsaftale af 13. april 2005 ejendommen [adresse1] for 1.400.000 kr. kontant. Skødet blev tinglyst den 28. maj 2005.

[virksomhed3] ApS blev stiftet den 21. marts 2005 af [person2] med en kapital på 125.000 kr. [person3] blev anmeldt som direktør i selskabet. Den 14. marts 2006 indtrådte [person4] som direktør i selskabet i stedet for [person3]. Den 18. marts 2007 indtrådte [person3] i direktionen i stedet for [person4]. Den 6. januar 2012 blev der afsagt konkursdekret over [virksomhed3] ApS af Skifteretten i [by7], og den 27. maj 2013 blev selskabet opløst.

[virksomhed3] ApSs havde kalenderårsregnskab. Af de offentliggjorte årsrapporter for [virksomhed3] ApS for 2007 – 2010 fremgik, at selskabets egenkapital den 31. december udgjorde henholdsvis 227.245 kr., -518.209 kr., -2.287.172 kr. og -3.132.695 kr. Den seneste årsrapport for [virksomhed3] ApS er årsrapporten for 2010. Forpligtelser i henhold til indgåede finansielle kontrakter på 2.828.173 kr. er ikke medtaget som gæld, og indgår derfor ikke ved opgørelsen af egenkapitalen.

Af revisionspåtegningen på [virksomhed3] ApS´s årsrapport for 2008 fremgik følgende forbehold:

”Selskabets kapital er tabt, og ledelsen overvejer for tiden forskellige planer med henblik på at sikre virksomhedens fortsatte drift, men indtil nu er der kun fremlagt få konkrete handlingsplaner. Forholdene indebærer, at der er betydelig usikkerhed om virksomhedens evne til at fortsætte driften. Ledelsen har undladt at redegøre for de anførte væsentlige usikkerheder i ledelsesberetningen, hvilket er i strid med årsregnskabslovens bestemmelser, og vi tager derfor forbehold for den manglende redegørelse. Herudover har revisionen ikke givet anledning til forbehold.”

Ligelydende forbehold fremgik af årsrapporten for [virksomhed3] ApS for 2009. I forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten for [virksomhed3] ApS fravalgte ledelsen at lade regnskabet revidere.

Af årsrapporten for [virksomhed3] ApS for 2010 fremgik, at selskabet var ejer af i alt 12 ejendomme, som i årsrapporten for 2010 blev optaget til en samlet anskaffelsessum på i alt 24.747.500 kr. Der var samlet gæld i ejendommene på 26.654.972 kr., heri er indeholdt negativ værdi af finansielle kontrakter på ca. 2,8 mio. kr. Hovedanpartshaver var [finans1]. Selskabet havde herudover bankgæld til bl.a. [finans1] A/S på ca. 2,[...]io. kr. Under passiver er endvidere optaget anden gæld på 822.906 kr. Posten omfatter deposita fra lejere, forudbetalt husleje og skyldige omkostninger.

Af de indberettede oplysninger (R75S) for [virksomhed3] ApS for 2011 fremgik følgende oplysninger om de 4 ejendomme:

I juli 2012 forhandlede [person1] på vegne af [virksomhed2] ApS med [person5] i [finans1] om [virksomhed2] ApS´s køb af 4 af konkursboets ejendomme, nemlig [adresse2] og [adresse4], [by4], [adresse5], [by8] og [adresse1], [by1].

Til beskrivelse af forhandlingerne fremlagde klageren et uddrag af en e-mailkorrespondance mellem [person5] og klageren i dagene 19. juli 2012 – 20. juli 2012.

Den 20. juli 2012, kl. 12:08 skrev [person1] følgende til kurator i [virksomhed3] ApS:

”Ifølge aftale med [person5]

Meddeles hermed at [finans1] og [virksomhed2] ApS overordnet er blevet enig om [virksomhed2] ApS overtagelse af nedenstående ejendomme pr. 1-8-2012.

Ved købet af [adresse2] afstår [virksomhed2] ApS at få dækning for sit eget pantebrev på kr. 600.000, - i ejendommen

Vedr. [adresse1] er [virksomhed2] ApS udover et lån til [finans1] og udover købesummen villig til at overtage pantebrev stort 800.000 kr. til [virksomhed1]/[person1] restgæld pr. 1-8-2012 kr. kr. 735.603,-

Så

-købsprisen på [adresse2] bliver 2 mill i overtagelse af lån fra [finans1]. [virksomhed2] afstår fra dækning af eget pantebrev stort 600.000.

-købsprisen på [adresse5] bliver overtagelse af gæld til [finans1] 1,75

Købsprisen på [adresse1] bliver 1,25 i overtagelse af gæld i [finans1] + overtagelse af pantebrevgæld til [virksomhed4]/[person1] 735.603,-

-købsprisen på [adresse4] bliver overtagelse af gæld til [finans1] på 800.000

I øvrigt henvises til korrespondancen i sin helhed omkring mine overtagelsesbetingelser specielt omkring at bidragssatsen ikke må overstige [virksomhed2] ApS øvrige lån.”

Den seneste e-mail, som klageren fremlagde, var fra den 20. juli 2012, kl. 14:11. E-mailen blev sendt fra [person5] til [person1]. I e-mailen foreslog [person5] følgende:

”[adresse2] = 1.900.000

[adresse4] = 800.000

[adresse5] = 1.800.000

[adresse1] = 1.300.000

Det giver, i alt 5,8 mio.”

Af tingbogsattest, udskrevet den 30. november 2017, for [adresse1], [by1] fremgik, at der den 14. december 2012 blev tinglyst skøde med [virksomhed2] ApS som adkomsthaver. Den kontante købesum var 5.800.000 kr. Overtagne restancer af skatter og afgifter udgjorde 0 kr. Skødet blev tillige lyst på ejendommene [adresse2] og [adresse4] og [adresse5]. Dato for [virksomhed2] ApS´s overtagelse af ejendommen var den 15. september 2012.

I hæftelsesrubrikken var på 3. prioriteten lyst et realkreditpantebrev med en hovedstol på 2.008.000 kr. til [finans1]. På 4. prioriteten var lyst et pantebrev med en hovedstol på 800.000 kr. til [person1].

Af PBS-oversigt for 1. marts 2015 for [virksomhed2] ApS fremgik bl.a. følgende om betaling af ydelser til [finans1] vedrørende ejendommene [adresse2] og [adresse4] og [adresse1]:

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i 2013 fratrak [virksomhed1] ApS et tab på 742.267 kr. Ved brev af 25. august 2014 anmodede SKAT [virksomhed1] ApS om at redegøre for og dokumentere det fratrukne tab på 742.267 kr. Ved brev af 26. september 2014 svarede [virksomhed1] ApS´s SKAT, at tabet på debitorer på 742.267 kr. var et tab på [virksomhed3] ApS under konkurs, og at konkursbehandlingen blev afsluttet den 27. maj 2013. Det er oplyst, at værdien pr. 30. juni 2012 er 742.267 kr. og, at værdien pr. 30. juni 2013 er 0 kr.

Ved brev af 5. februar 2015 meddelte SKAT [virksomhed1] ApS, at SKAT agtede at forhøjede selskabets indkomst med ikke godkendt fradrag for tab på pantebrev på 679.599 kr., som selskabet havde erhvervet fra selskabets anpartshaver den 11. juni 2011 for 755.110 kr. SKAT ansatte anskaffelsesskursen til 10, og anså forskellen på 679.599 kr. maskeret udlodning til selskabets anpartshaver.

Beløbet på 679.599 kr. fremkom således:

Som svar på SKATs forslag om at forhøje [virksomhed1] ApS´s skattepligtige indkomst med 679.599 kr. anmodede [person1] på vegne af [virksomhed1] ApS i et brev af 4. marts 2015 SKAT om, at det selvangivne tab i selskabet på 742.267 kr. blev tilbageført i indkomståret 2013, idet selskabet ikke havde lidt noget tab.

Af brevet fremgik følgende:

”Vedr. Deres skrivelse af 5. februar 2015 omkring [virksomhed4]s skatteansættelse for 2011, modtaget mandag d. 9. februar 2015 med 2 ugers frist. Fristen rykket yderligere 2 uger grundet et ildebefindende med efterfølgende undersøgelser og hospital ophold i uge 7.

Som direktør for [virksomhed1] ApS skal jeg anmode om, at hele det selvangivne tab kr. 742.267 på pantebrev med debitor [virksomhed3] ApS tilbageføres ved opgørelse af den skattepligtige indkomst for indkomståret 2013, idet der efter min opfattelse ikke er noget tab og fortsat er fuld sikkerhed for pantebrevets nominelle værdi;

Efter drøftelser med selskabets revisor blev tilgodehavendet regnskabsmæssigt udgiftsført i årsregnskabet for 2012/13 efter hans anbefalinger, men tabet blev fejlagtigt ikke tilbageført skattemæssigt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Jeg skal i øvrigt henvise til min skrivelse af d.d. til SKAT, hvori jeg har redegjort for, at kursen på pantebrevet på overdragelsestidspunktet skal fastholdes til I00 og hvori jeg anfører, at jeg intet har imod at købe pantebrevet tilbage til kurs 100.”

Ved en afgørelse af 10. juli 2015 forhøjede SKAT [virksomhed4] ApS´s skattepligtige indkomst med 742.267 kr. vedrørende det fratrukne tab på det omhandlede pantebrev på opr. 800.000 kr. med pant i ejendommen [adresse1], [by1].

Følgende fremgår bl.a. af SKATs begrundelse:

”På baggrund af de nu fremlagte oplysninger om, at der pr. 1/8 2012 skete et debitorskifte fra [virksomhed3] ApS til [virksomhed2] ApS, finder SKAT at pantebrevets kursværdi pr. 30/6 2013 derved steg til kurs 100. Debitorskiftet skete i forbindelse med at [virksomhed2] købte ejendommen fra [virksomhed3] ApS. SKAT kan derfor imødekomme selskabets ønske om, at hele det selvangivne tab kr. 742.267 tilbageføres i skatteopgørelsen.”

Ved en afgørelse af 8. december 2015 ændrede SKAT [virksomhed2] ([person1]) ApS´s skattepligtige indkomst i 2013 vedrørende bl.a. ikke godkendt fradrag for tab på tilgodehavender med pant i ejendomme, der var overtaget på tvangsauktion og på tvangsauktionslignende vilkår. Det var SKATs opfattelse, at selskabets restfordring skulle tillægges anskaffelsessummen på de overtagne ejendomme. SKATs afgørelse er ikke påklaget.

Efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 15. februar 2018 fremlagde klageren ved klagerens bilag 6 et samlet skøde med [virksomhed3] ApS som sælger og [virksomhed2] ([person1]) ApS som køber af ejendommene [adresse5], [by8], [adresse1], [by1], [adresse4], [by4] og [adresse2], [by4]. Købesummen udgjorde 5.800.000 kr. Af skødet fremgik bl.a. følgende:

”Købesummens fordeling: [adresse2], [by4], kr. 1.900.000, [adresse4], [by4], kr. 800.000, [adresse1], [by1], kr. 1.300.000 [adresse5], [by8], kr. 1.800.000. I øvrigt henvises til den af parterne den 4/9 2012 underskrevne købsaftale. Såfremt der måtte være uoverensstemmelse mellem registrering i det digitale tinglysningssystem og købsaftale, er det vilkårene i købsaftalen som er gældende.”

Det fremgik endvidere, at på [adresse1], [by1] (matr.nr. [...1], [by1] By, [by2] skulle respekteres realkreditpantebrev med hovedstol på 2.008.000 DKK, [finans3] A/S, og dernæst pantebrev med hovedstol på 800.000 kr. til [person1].

Som bilag 7 fremlagde klageren en PBS-udskrift for [virksomhed2] ([person1]) ApS for marts 2013. Af PBS-udskriften fremgik, at der til [finans1] for perioden 1. januar 2013 – 31. marts 2013 skulle betales en ydelse på realkreditlån i ejendommen [adresse1], [by1] på 17.032,34 kr., heraf udgjorde afdrag 12.864,88 kr. Hovedstolen udgjorde 1.354.722,92 kr. og ny restgæld udgjorde 1.275.275,92 kr.

Klageren fremlagde endvidere uddrag af bogføringen i [virksomhed2] ([person1]) ApS for 1014/15 og 2015/16, hvor det fremgik, at ejendommen [adresse1] i [virksomhed2] (regnskabsmæssigt var optaget til 2.900.000 kr. Beløbet er fremkom således:

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet aktieindkomsten med 679.599 kr., fordi SKAT mener, at pantebrevet på opr. 800.000 kr. med pant i ejendommen [adresse1], [by1] og med [virksomhed3] ApS som debitor den 11. juni 2011 blev overdraget til klagerens selskab [virksomhed1] ApS til en for høj kurs. Pantebrevet blev overdraget til kurs 100. SKAT har skønsmæssigt ansat kursen på overdragelsestidspunktet til 10.

Det er oplyst, at købesummen er berigtiget over klagerens mellemregning med [virksomhed1] ApS, men der ses ikke at være en mellemregningskonto i regnskabet for [virksomhed1] ApS. I øvrigt ses pantebrevet ikke at være medtaget i [virksomhed1] ApS´s årsrapporter.

Pantebrevet er tinglyst som 2. prioritet i ejendommen [adresse1], [by1], og med sekundær pant i ejendommen [adresse2], [by4]. Pantebrevet i ejendommen [adresse1] [by1], står efter et [finans1]-lån optaget i 2006, oprindelig på 2.008.000 kr. Den 31. december 2009 og 2010 udgjorde gælden 2.008.000 kr. Den 31. december 2011 var gælden nedbragt til 1.977.490 kr. Den offentlige ejendomsværdi i årene 2008-2011 var på 1.850.000 kr. Dvs., at ejendomsvurderingen var mindre end gælden til [finans1].

Pantebrevet angiver endvidere pant i ejendommen [adresse2], [by4]. Pantebrevet er dog ikke tinglyst på denne ejendom. I ejendommen [adresse2], er tinglyst et lån på kr. 2.657.000 hos [finans1]. Den offentlige ejendomsværdi 2008 og 2009 var 2.600.000 kr. Dvs., at ejendomsvurderingen var mindre end gælden til [finans1].

Pantebrevet, som lå til sikkerhed for lånet på 800.000 kr., er placeret uden for pantets værdi, jf. ovenfor.

Fordringen er ifølge det oplyste stiftet den 1. juli 2009. Gæld i henhold til fordringen fremgik ikke af det officielle årsregnskab for 2009 for [virksomhed3] ApS. Posten anden gæld indeholdte ikke pantebrevet.

Ifølge Big Erhvervsinformation blev [virksomhed3] ApS taget under konkurs den 6. januar 2012. [virksomhed3] ApS blev opløst den 27. maj 2013.

Af [virksomhed3] ApS´s officielle årsrapporter fremgik følgende resultater og egenkapital:

Ifølge sagkyndig vurdering fra den revisor, som har revideret årsregnskaberne for [virksomhed3] ApS for 2008 og 2009, var der betydelig usikkerhed om virksomhedens evne til at fortsætte driften. Årsrapporten for 2010 er ikke revideret.

[virksomhed3] ApS har ikke aflagt årsregnskab for 2011.

[person1] har bestemmende indflydelse i [virksomhed1] ApS. Det betyder, at [person1] og [virksomhed1] ApS ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Ved stillingtagen til om pantebrevet blev overdraget til handelsprisen på overdragelsestidspunktet har SKAT henset til lånets løbetid, rentesatsen, afdragsprofilen, prioritets stilling, sikkerhed og til debitors formodede betalingsevne.

Lånet har en årlig rente på 10 %, løbetiden var på 16 år med en restløbetid på overdragelsestidspunktet på 14 år, 4 årlige terminer med rente og afdrag, lånet lå ud over pantets værdi (både det direkte pant og det sekundære pant), hvorfor der ikke var nogen sikkerhed for lånet. Debitor havde en stor underbalance, idet debitors egenkapital var tabt. Debitors indtjeningsevne var negativ. SKAT har derfor fundet, at debitors betalingsevne var svag. Selskabets revisor har i revisionspåtegningen for 2008 og 2009 udtrykt betydelig usikkerhed med hensyn til virksomhedens evne til at fortsætte driften.

De anførte forhold fører til, at kursen den 11. juni 2011 lå væsentligt under pari. Dette er understøttet af, at [virksomhed3] ApS allerede et halvt år senere blev erklæret konkurs.

SKAT har skønsmæssigt ansat handelskursen den 11. juni 2011 til 10. Kursværdien af fordringen den 11. juni 2011 (nom. 755.110), ansættes til 75.511 kr.

I forbindelse med [virksomhed2] ApS´s køb af ejendommen måtte [finans1] tage et tab på det eksisterede lån på oprindeligt 2.008.000 kr. (nedbragt til 1.977.490 kr.), idet [virksomhed2] ApS kun overtog foranstående realkreditgæld til [finans1] på 1.354.722 kr.

Der foreligger ikke en uvildig vurdering af ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, hvorfor den offentlige vurdering forud for overdragelsen skal anvendes. Der var ikke sikkerhed for pantebrevet på opr. 800.000 kr. i ejendommens handelsværdi, da ejendommens var mindre værd en gælden på 1. prioriteten.

Ved en tvangsauktion over ejendommen, ville [finans1]s krav blive fyldestgjort først, hvorfor det er tvivlsomt, om der ville være dækning for pantebrevet på opr. 800.000 kr.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af klagerens aktieindkomst nedsættes til 0 kr.

Pantebrevet på opr. 800.000 kr. var sikret ved pant i ejendommen [adresse1], [by1] og ejendommen [adresse2], [by4]. Pantebrevet blev udstedt til klageren som låntager den 29. juni og den 6. juli 2009, jf. klagens bilag 1.

Den 30. juni 2011 overdrog klageren pantebrevet til [virksomhed1] ApS til kurs 100. På overdragelsestidspunktet var ydelserne på pantebrevet blevet rettidigt betalt. Ydelserne på pantebrevet blev også i de efterfølgende terminer betalt til tiden, hvorfor der ikke på overdragelsestidspunktet var grund til at antage, at pantebrevet skulle blive nødlidende. Hertil kommer, at pantebrevet havde pant i 2 ejendomme.

Der kan ikke stilles krav om, at en skatteyder skal kunne se ind i fremtiden.

SKAT har ansat kursen på overdragelsestidspunktet til 10. Dette er bl.a. sket under henvisning til, at pantegælden overstiger den offentlige vurdering. Dette argument er temmelig overfladisk og tyder ikke på, at den pågældende sagsbehandler har en særlig ekspertise inden for dette område, og der savnes således en reel begrundelse, der opfylder de almindelige forvaltningsretlige regler for udøvelse af skøn, jf. forvaltningslovens § 24. SKATs afgørelse er derfor ugyldig.

I anden række gøres det gældende, at kursen på overdragelsestidspunktet var kurs 100.

SKAT har herudover henvist til [virksomhed3] ApS´s økonomiske situation for årene 2007-2010, hvor der i 2008 var oparbejdet en negativ egenkapital på 518.209 kr., hvilket klageren udmærket var klar over. Det var derfor vigtigt for ham, at hvis han skulle yde et lån, skulle det ske på baggrund af den pantesikkerhed, der kunne opnås i de to ejendomme. Det har formodningen imod sig, at klageren ville udlåne midler, hvis han på forhånd var klar over, at udlånet ville påføre ham et tab.

Det har dog også efterfølgende vist sig, at det omhandlede pantebrev ikke blev nødlidende ved [virksomhed3] ApS´s konkurs, idet ejendommene, hvori klageren havde pant, blev overtaget af 3. part inklusive indestående prioriteter.

I brev af 4. marts 2015 til SKAT har klageren bl.a. anført, at baggrunden for udlånet var, at [virksomhed3] ApS i juni 2009 var i pengenød på grund af indgåede renteswaps. Når klageren yder lån med sikkerhed i fast ejendom sker det ud fra en vurdering af, om han ville være interesseret i at købe ejendommen, og i bekræftet fald, hvilken pris han er villig til at give for ejendommen.

For [adresse1] var det klagerens vurdering, at ejendommen med 5 lejemål og en potentiel lejeindtægt på 300.000 kr., et overskud på 200.000 kr., en forrentning på 7 %, ville have en salgsværdi på 2.800.000 kr. [finans1] havde ydet et lån på ca. 2.000.000 kr. Klageren var derfor villig til at udlåne 800.000 kr.

Den offentlige vurdering er ikke relevant, idet det afgørende er, hvilken handelspris ejendommen har.

Efter [virksomhed1] ApS´s overtagelse af pantebrevet betalte [virksomhed3] ApS ydelsen den 4. oktober 2011 og den 20. december 2011, jf. bilag 3. Den 6. januar 2012 blev [virksomhed3] ApS´s erklæret konkurs på grund af negative renteswaps. Pantebrevet kom først i restance den 1. april 2012.

Overdragelsen af pantebrevet er berigtiget over klagerens mellemregningskonto med [virksomhed1] ApS. Mellemregningskontoen havde en saldo pr. 30. juni 2011 på 792.614 kr. Pr. den 6. januar 2012 var gælden nedbragt til 742.267 kr.

Tinglysning af overdragelsen er ikke nødvendig og er vurderet som en unødig omkostning, da et senere tilbagekøb eller videresalg kunne komme på tale.

Efter modtagelsen af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har klageren – ud over kritik af Skatteankestyrelsens sagsbehandling bl.a. anført, at sagsfremstillingen ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold.

SKAT konkluderede i [virksomhed2] ApS´s skattesag, at [virksomhed2] ApS´s anskaffelsessum for ejendommen [adresse1], [by1] var den samlede anskaffelsessum inkl. pantebrevets restgæld. [virksomhed1] ApS tilbød at købe ejendommen for 2.900.000 kr. Det skete forud for optagelsen af lånet på 800.000 kr. [virksomhed2] ApS optog ejendommen til 2.900.000 kr. svarende til ejendommens salgsværdi vurderet på grundlag af de årlige lejeindtægter. Pantebrevet på opr. 800.000 kr. har aldrig været i restance. Pantebrevet vil altid have kurs 100, idet det altid ville blive budt hjem. [virksomhed2] ApS indfriede pantebrevsrestgælden, men kunne selvfølgelig ikke lave en overførsel, før det blev afklaret, om det var [virksomhed1] ApS eller [person1], som var ejer. [person1] tilbød at tilbagekøbe pantebrevet. Det var en klar fejl, at pantebrevet blev udgiftsført som tabt i [virksomhed1] ApS.

Selskabets repræsentant har efter modtagelse af Skatteankestyrelsens indstilling bl.a. udtalt, at SKAT i sagen har inddraget [virksomhed3] ApS, som ejede den omhandlede ejendom, [...] ApS´s økonomiske situation og den efterfølgende konkurs. Dette er ikke korrekt, idet panthaverne i de enkelte ejendomme ved en konkurs kan holde sig til pantet og dermed holde ejendommen uden for ejerselskabets konkurs, hvilket også skete. Panthaverne forhandlede efterfølgende om, hvorledes deres tilgodehavende skulle fordeles på de enkelte ejendomme, hvilket medførte, at [finans1] A/S nedskrev sit pantesikrede tilgodehavende til 1.350.000 kr., og pantebrevet med rest 755.000 kr. herefter alene respekterede nævnte beløb.

Den samlede gæld i ejendommen udgjorde herefter 2.100.000 kr., hvoraf forrentning til [finans1] udgjorde ca. 2 %. Ejendommens driftsresultat var rigeligt til at dække samtlige udgifter, herunder renter og afdrag på [virksomhed1] ApS´s pantebrev. Kursen på pantebrevet på overdragelsestidspunktet var derfor 100.

Såfremt [person1]/[virksomhed1] ApS ikke får medhold heri, anmodes om fuld omkostningsgodtgørelse til afholdelse af syn og skøn med henblik på at få fastslået kursen på pantebrevet på opr. 800.000 kr. i forbindelse med overdragelsen fra [person1] til [virksomhed1] ApS i juni 2011.

Syn og skøn

”(...)

(...)

Bilag A:

(...)

Bilag B:

Bilag C:

[...]

Blanket til syn og skøn - 8. juli 2019

(...)

(...)”

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes under inddragelse af de oplysninger, som nævnt ovenfor under pkt. 8, og som skønsmanden finder er relevante, fastslå handelsværdien (kursværdien) for pantebrevet opr. kr. 800.000 på tidspunktet for pantebrevets overdragelse, den 30. juni 2011. Ved vurderingen af den skønnede kursværdi bedes skønsmanden anføre de for kursværdien relevante forhold, herunder forhold vedrørende ejendommen anført under spørgsmål 1 og betalingshistorikken på pantebrevet forud for overdragelsen af pantebrevet.

Svar på spørgsmål 2:

Skønsmand [person6]:

Med udgangspunkt i en ejendommens markedsværdi pr. 30 juni 2011 jævnfør svaret under spørgsmål 1 på kr. 1.565.000,- kan pantebrevets prioritetsmæssige placering pr. 30. juli 2011 fastlægges således:

[finans1] opr. 2.008 tkr. obl.restgæld ca. 2.000 tkr.*) placering i % af ejd's. værdi O til 128 % Pantebrev opr. 800 tkr. restgæld 755 tkr. placering i % af ejd's. værdi 128 % til 176 %

*) jævnfør mail af 3. december 2019 fra [person14], [finans1].

Da pantebrevet pr. 30. juni 2011 således ligger langt udenfor værdiansættelsen af pantets værdi og med henvisning til pantebrevsmarkedet - jævnfør pkt. 7. ovenfor -

vil en kyndig pantebrevsinvestor anse pantebrevet for værende værdiløst!

På trods af ovennævnte konklusion, vil jeg dog tilslutte mig den af SKAT foreslåede kursfastsættelse il kurs 10 da en kapitalstærk pantebrevsspekulant kunne være interesseret i at købe pantebrevet i dette kursniveau, da pantebrevet - på grund af den / daværende lave rente pa det variabelt forrentede foranstående obligationsJån - kunne serviceres af ejendommens cashflow.”

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, at overdragelser mellem en anpartshaver og anpartshaverens helejede selskab skal ske til handelsværdi.

Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, at til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter omfattet af denne lov.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, at anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Det fremgår af kursgevinstlovens § 14, stk. 1, at gevinst og tab på fordringer medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2 og §§ 15, 17 og 18.

Kursgevinstlovens 14, som affattet ved lov nr. 724 af 25. juni 2010 har virkning for fordringer, der er erhvervet den 27. januar 2010 eller senere.

Det fremgår af forvaltningslovens § 24, at en begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen.

Landsskatteretten lægger til grund at [virksomhed3] ApS først kom i restance med betaling af ydelserne på pantebrevet efter konkursen, således, at ydelsen pr. 11. september 2011 og pr. 11. december 2011 blev betalt. Landsskatteretten lægger endvidere til grund, at klageren ikke driver virksomhed med handel med pantebreve.

Købsaftalen vedrørende overdragelsen af pantebrevet er ikke underskrevet af [virksomhed1] ApS, men alene af klageren. Klageren har i et ikke dateret brev opgjort sin fordring i henhold til pantebrevet pr. 11. marts 2012 til 735.603 kr. med tillæg af ikke betalt ydelse for marts 2012 på 25.220 kr., dvs. 760.823 kr.

Det omhandlede pantebrev er samtidigt et gældsbrev. Landsskatteretten finder under henvisning til oplysningerne om [virksomhed3] ApS´s økonomiske situation, at afgørende for handelsværdien af pantebrevet på overdragelsestidspunktet er pantets placering i prioritetsrækken i forhold til ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet, restløbetid og forrentning. Pantebrevets sikkerhedsmæssige placering bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og de foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris.

I det fremlagte skøde vedrørende overdragelse af [adresse5], [adresse1], [adresse2] og [adresse4], er købesummen for [adresse1], aftalt til 1.300.000 kr. Den aftalte overdragelsespris gav ikke dækning for restgælden på 1. prioriteten, som udgjorde ca. 2,[...]io. kr. [finans1] accepterede derfor et tab ved overdragelsen af ejendommen på ca. 1,1 mio. kr. Den aftalte pris gav derfor ingen dækning for pantebrevet på 2. prioriteten. Det forhold, at [virksomhed2] ApS tilbød og faktisk overtog restgælden på pantebrevet med klageren som kreditor, er alene sket af hensyn til klagerens indflydelse i selskabet.

Hvis de omhandlede ejendomme var blevet solgt på tvangsauktion, ville de auktionerede ejendomme efter auktionen materielt være renset for udækkede rettigheder.

På den baggrund lægger Landsskatteretten til grund, at en uafhængig tredjemand ved køb af de omhandlede ejendomme ved et frit salg til en pris, der ikke dækkede de tinglyste hæftelser, ville stille som krav, at panthaverne nedskrev deres pant til det beløb, der var dækket af købesummen.

Handelsprisen på de to ejendomme gav ikke fuld dækning for hæftelserne på 1. prioriteten og allerede derfor var der ikke dækning for hæftelsen i henhold til pantebrevet på opr. 800.000 kr. Landsskatteretten stadfæster SKATs skøn på kurs 10, som er understøttet af skønsmandens vurdering. Da overdragelseskursen mellem klageren og [virksomhed1] ApS er aftalt til kurs 100, er Landsskatteretten enig med SKAT i, at forskellen mellem den aftalte pris og handelsprisen udgør maskeret udlodning til klageren.

Herefter, og idet der ikke er godtgjort, at SKATs afgørelse lider af begrundelsesmangler, stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse.