Kendelse af 21-06-2018 - indlagt i TaxCons database den 06-07-2018

Faktiske oplysninger

[person1] drev virksomhed med udlejningsejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Virksomheden er ikke momsregistreret.

[person1] afgik den 8. april 2017 ved døden, og hans ægtefælle fik herefter udlagt boet til privat skifte og overtog i den forbindelse klagerens virksomhed.

[person1] beboede 1. salen af [adresse1] sammen med sin ægtefælle.

[person1] erhvervede ejendommen i 1981. Ejendommen er vurderet som en beboelses- og forretningsejendom. I 2015 blev BBR-oplysningerne opdateret for ejendommen. I den forbindelse blev de angivne oplysninger ændret som følger:

Efter ændringerne i oplysningerne i BBR blev den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 ændret således, at ejendommen fra at have været vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 3 lejligheder til beboelse nu var vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 2 lejligheder til beboelse.

Den offentlige ejendomsværdi i indkomstårene 2010-2015 var som følger:

Der er ikke foretaget en ejerboligvurdering af [adresse1], hvorfor der ikke skal betales ejendomsværdiskat. Der beregnes i stedet værdi af egen leje for den lejlighed, som [person1] beboede.

[person1] udlejede i perioden 1. december 1998 til 1. april 2012 et erhvervslokale i ejendommen på 25 m², som lejeren anvendte til salgslokale for antik- og genbrugsartikler. Lejen var aftalt til 12.000 kr. årligt.Lejeren opsagde lejemålet den 1. december 2011 til endeligt ophør i april 2012.

Under sagens behandling i SKAT oplyste [person1]s ægtefælle følgende om virksomheden/ejendommen:

”Ejendommen trænger til totalrenovering, da ejendommen er uden opvarmning (dog brændeovn på 1. salen), der er kun koldt vand, vinduerne er med et-lags ruder og enkelte ruder er slået i stykker i stueetagen.

Butikken har ikke været udlejet siden 2011, da ejendommen er i meget dårlig stand.

Lejligheden i stueetagen er i meget dårlig stand, der er kun et enkelt rum uden bad og køkken. Der er hverken vand eller varme. Lejligheden anvendes til opbevaring af ting til et kommende museum.

2. salen må ikke anvendes til beboelse, da der er for lavt til loftet.

Planen med ejendommen er, at stueetagen skal indrettes som butiksmuseum, da huset har sin helt egen historie. Huset har været ejet af en købmand, der var urtekræmmer. Butikken blev efterfuldt af hans søn, der var kaffegrosser. Det originale inventar fra 1874 står stadig i butikken.

Der er ingen tidshorisont for hvornår huset skal stå færdigt som museum. Der arbejdes i øjeblikket på at skaffe midler til renoveringen samt håndværkere, der har forstand på renovering af ældre ejendomme.

Ejendommen er ikke fredet.

Hvis ejendommen sælges, vil Bymuseet dog sørge for at ejendommen bliver fredet. ”

Boet har over for Skatteankestyrelsen oplyst, at der ikke har været en lejer af erhvervslokalet siden ophøret af det tidligere lejemål i 2012. Lokalerne har i stedet været anvendt privat af [person1]s ægtefælle. Der er fortsat igangværende bestræbelser for at få startet et museum med cafédrift og risteri op. Opstart afventer dog i øjeblikket handling fra fredningsmyndighederne.

Resultater m.v.

Det fremgår af SKATs oplysninger, at der for indkomstårene 2008-2014 blev selvangivet følgende resultat af virksomheden:

Virksomhedens resultat kan for indkomstårene 2011-2013 specificeres således:

Skatteankestyrelsen har anmodet boet om at fremsende oplysninger om virksomhedens indtægter og udgifter for indkomstårene 2014-2017 herunder resultat for 2015-2017. Skatteankestyrelsen har ikke modtaget materialet.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke godkendt fradrag for underskud af virksomhed på 18.285 kr. for indkomståret 2012 og på 21.990 kr. for indkomståret 2013, idet SKAT ikke anser virksomheden for erhvervsmæssig i skattemæssigt henseende.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”I henhold til statsskattelovens § 6 a er der kun fradrag for underskud, såfremt virksomheden kan anses for erhvervsmæssigt drevet.

Vurderingen af om en virksomhed er drevet erhvervsmæssigt i skatteretlig henseende, foretages efter de sædvanlige skatteretlige kriterier, hvilket indebærer at virksomheden skal være drevet med udsigt til at opnå en fortjeneste, der står i et rimeligt forhold til den investerede kapital og arbejdsindsatsen.

Virksomheden har givet underskud i årene 2008-2014, i alt 7 år, med underskud på i alt 86.243 kr.

Omsætningen har i alle indkomstårene været meget begrænsede. Da virksomheden har givet underskud i alle årene indikerer det, at virksomheden ikke er drevet med det formål at tjene penge, og derfor anses kravet om rentabilitet ikke at være opfyldt. Underskuddene kan heller ikke anses at være af forbigående karakter eller tillægges en opstartsfase.

Da ejendommen ikke har været udlejet siden 2011, og der ikke er udsigt til, at butikken og lejligheden i stueetagen vil kunne udlejes før ejendommen er totalrenoveret, anses udlejningsejendommen ikke længere at kunne blive rentabel.

Den omstændighed at du planlægger at stueetagen skal indrettes til museum ændre ikke SKATs opfattelse.

Virksomheden anses derfor på nuværende tidspunkt, og fremadrettet, alene at tilgodese dine egne boligbehov.

Som følge heraf kan virksomheden efter praksis ikke anses for værende erhvervsmæssig, og der kan derfor ikke godkendes fradrag for underskuddene ved opgørelse af de skattepligtige indkomster

Din skattepligtige indkomst forhøjes for indkomståret 2012 med 18.285 kr. og for 2013 med 21.990

kr.

1.5. SKATs afgørelse

SKAT har gennemgået dine bemærkninger til forslaget.

Den objektive udlejningsværdi for den lejlighed, som du selv beboer, er begrænset i forhold til værdien i 2001 (skattestoppet).

Det fremgår af juridisk vejledning afsnit C.H. 3.2.2.2.3. Lejeværdi af egen bolig:

”Regel

Når en ejer af en ejendom har bolig i en lejlighed i ejendommen, og ejendommen ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, skal ejeren medregne lejeværdi efter statsskattelovens regler af egen bolig ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det gælder uanset, om han eller hun har gjort brug af sin beboelsesret eller ej. Se statsskattelovens §4, litra b, 2. pkt.

Værdien ansættes til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af ejendommen eller lejligheden (objektiv udlejningsværdi), dog at den, når særlige forhold gør denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt. Se statsskatteloven § 4, litra b, 2. pkt.

Lejeværdien medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se personskattelovens § 3, stk.

1.

Begrænsning af stigningen i lejeværdi

Ligesom ved beregning af ejendomsværdiskat efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven gælder der også en begrænsning af stigningen i lejeværdi efter statsskattelovens regler. Begrænsningen gælder i forhold til lejeværdien for 2001. Se ligningslovens § 15A, stk. 2.

Ved opgørelsen af lejeværdien for det aktuelle år, kan en ejer vælge imellem at benytte den beregnede lejeværdi for 2001 og lejeværdien i det aktuelle år, hvis denne er lavere.

Hvis ejeren har fået bolig i egen ejendom 1. januar 2002 eller senere, skal lejeværdien i indflytningsåret anvendes i stedet for lejeværdien i 2001. Det er kun lejeværdien i 2001, der erstattes af lejeværdien i indflytningsåret. Hvis lejeværdien i det løbende år er lavere end indflytningsåret, anvendes altså lejeværdien i det løbende år.”

SKAT er af den opfattelse, at den objektive udlejningsværdi for din egen lejlighed er korrekt angivet.

Den omstændighed at vurderingen evt. vil blive ændret med tilbagevirkende kraft ændrer ikke ved

SKATs opfattelse, da det vil få den konsekvens, at der evt. ikke skal beregnes egen lejeværdi, men tilsvarende kan der ikke fratrækkes udgifter vedrørende din egen bolig.

Den erhvervsmæssige andel vil fortsat give underskud med den konsekvens, at virksomheden ikke vil blive anset for en erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende, jf. forslaget.

Hvis ejendommen bliver renoveret og du åbner en butik med salg af kaffe, vil der være tale om en ny virksomhed, der skal vurderes særskilt.

SKAT er derfor fortsat af den opfattelse er virksomheden ikke er drevet erhvervsmæssigt i skattemæssig henseende.”

Boets opfattelse

Boet har nedlagt påstand om, at virksomheden i indkomstårene 2012-2013 var drevet erhvervsmæssigt, hvorfor der er fradrag for underskud.

Boets tidligere repræsentant har i klagen til Skatteankestyrelsen anført følgende begrundelse:

”Det gøres overordnet gældende, at min klients virksomhed er blevet erhvervsmæssigt drevet i indkomstårene 2012 og 2013, hvorfor min klient kan fradrage sine driftsomkostninger i de pågældende indkomstår.

Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, at udgifter som i årenes løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Der foreligger en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgifterne og erhvervelsen af indkomsten i virksomheden, ligesom der har foreligget en aktuel driftsmæssig begrundelse for afholdelsen af udgiften.

Herudover gøres det gældende, at min klient har betalt for meget i ejendomsskat med det resultat, at virksomhedens udgifter på et fejlagtigt grundlag har været sat for højt.

Min klient ville således ikke have haft underskud i virksomheden, såfremt ejendomsvurderingen og dermed den opkrævende ejendomsskat havde været korrekt.

Desuden gøres det gældende, at min klient fremadrettet vil opnå overskud i sin virksomhed.

Dels på grund af at virksomheden vil øge sin indtjening i forbindelse med salg og lejeindtægt, der hidrører omdannelsen til museum, og dels på grund af at udgifterne sandsynligvis vil blive reduceret som følge af, at ejendommen bliver erklæret fredet.

Min klient har tilstræbt at drive virksomheden så professionelt som muligt og med henblik på at give overskud. Udviklingen af virksomheden inden for museumsdrift m.v. er seriøs og målrettet og har et klart kommercielt sigte.

Min klients virksomhed adskiller sig i høj grad fra virksomheder, der typisk karakteriseres som hobby.

Det primære formål med hobby er ikke at opnå en indtægtserhvervelse, men i stedet at tilgodese skatteyderens personligt betonede interesser, typisk af beskedent omfang.

Reglerne om hobbyvirksomhed er lavet for at sortere de mest hobbybetonede virksomheder fra, herunder typisk hobbylandbrug, hestehold, fritidsbåde etc., idet det ikke ud fra en samfundsmæssig økonomisk betragtning giver mening at give virksomheder, der ikke har økonomisk vinding som formål, fradrag for sine underskud.

Dette er der absolut ikke tale om i min klients tilfælde.

Det bør således klart lægges til grund, at min klient har drevet erhvervsmæssig virksomhed i

Indkomstårene 2012 og 2013.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Udgiften skal være direkte knyttet til indkomsten, og den skal ligge inden for virksomhedens naturlige rammer. Private udgifter kan ikke fradrages. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

I virksomheder, der ikke er erhvervsmæssige, kan der alene foretages fradrag for de udgifter, som har været forbundet med indkomsterhvervelsen (nettoindkomstprincippet). Underskud af ikke erhvervsmæssig virksomhed kan ikke fradrages i anden indkomst.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgår af bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 26. september 2016, offentliggjort i SKM2016.456.LSR. Der skal dog i lighed med andre virksomhedstyper foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmæssigt, hvilket skal ske ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2014, offentliggjort i SKM2014.822.LSR.

Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste, det vil sige er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse. Dette fremgår af Højesterets dom af 4. november 1999, som er offentliggjort i TfS 1999, 863, og af Højesterets dom af 2. februar 2007, som er offentliggjort i SKM2007.107.HR.

I Højesterets dom af 2. februar 2007 havde der i de foreliggende år været en beskeden omsætning og negative driftsresultater, og da der heller ikke var udsigt til, at virksomheden fremover ville give en rimelig fortjeneste, tiltrådte Højesteret, at virksomheden ikke var erhvervsmæssigt drevet, hvorfor underskuddet ikke var fradragsberettiget.

Ved bedømmelsen af, om en virksomhed har været drevet erhvervsmæssigt, lægges der normalt også vægt på, om den har været drevet med en tilstrækkelig høj intensitet.

Det må lægges til grund ud fra Retten i [by2] dom af 28. april 2016, offentliggjort i SKM2016.437.BR, at der lægges vægt på både udlejningens intensitet og rentabilitet ved bedømmelsen af, om udlejning af fast ejendom er erhvervsmæssig virksomhed.

Rentabilitetskriteriet indebærer, at udlejningen over en længere periode skal give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af den investerede kapital samt en rimelig driftsherreløn.

Landsskatteretten bemærker, at ændringerne i BBR-oplysningerne for [adresse1] ikke resulterede i en ændret grundværdiansættelse af ejendommen, hvorfor beregningsgrundlaget for ejendomsskatten har været uændret.

Virksomheden har i perioden 2008-2014 været underskudsgivende, og virksomheden har i indkomstårene 2012-2013 haft et negativt resultat på -21.990 kr. og -18.285 kr. Virksomheden har således ikke i de påklagede indkomstår givet plads til en rimelig driftsherreløn.

Landsskatteretten finder ikke, at der i de påklagede indkomstår var udsigt til, at virksomheden ville blive rentabel inden for en kortere årrække. Der er henset til, at virksomheden siden 2008 har været underskudsgivende, at erhvervslejemålet i ejendommen ikke har været udlejet siden 2012, og til at der ikke er foretaget skridt for at sikre, at udlejningsvirksomheden i fremtiden kan give overskud.

Landsskatteretten finder derfor ikke, at klagerens udlejningsvirksomhed var erhvervsmæssigt drevet i indkomstårene 2012-2013.

SKATs afgørelse stadfæstes.