Kendelse af 08-03-2019 - indlagt i TaxCons database den 07-04-2019

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2005

Overskud ved udlejning af lejlighed

45.141 kr.

0 kr.

9.492 kr.

Indkomståret 2006

Overskud ved udlejning af lejlighed

95.034 kr.

0 kr.

16.493 kr.

Indkomståret 2007

Overskud ved udlejning af lejlighed

100.035 kr.

0 kr.

16.356 kr.

Indkomståret 2008

Overskud ved udlejning af lejlighed

105.300 kr.

0 kr.

13.264 kr.

Indkomståret 2009

Overskud ved udlejning af lejlighed

110.843 kr.

0 kr.

14.110 kr.

Indkomståret 2010

Overskud ved udlejning af lejlighed

116.676 kr.

10.684 kr.

10.684 kr.

Indkomståret 2011

Overskud ved udlejning af lejlighed

122.817 kr.

10.978 kr.

10.978 kr.

Indkomståret 2012

Overskud ved udlejning af lejlighed

129.281 kr.

7.182 kr.

7.182 kr.

Indkomståret 2013

Overskud ved udlejning af lejlighed

136.086 kr.

6.086 kr.

6.086 kr.

SKAT har beskattet udlejning af andelsbolig som erhvervsmæssig virksomhed. Landsskatteretten bemærker, at udlejning af andelsbolig ikke kan anses som erhvervsmæssig virksomhed.

Faktiske oplysninger

Klageren ejer andelslejligheden beliggende på [adresse1], 1. th, [by1]. Der er tale om en 6-værelses lejlighed på 139 m2. Andelslejligheden er en del af andelsforeningen A/B [x1].

Ifølge klagerens oplysninger er lejligheden overtaget den 1. januar 2010. Der er fremlagt et gældsbrev optaget i klagerens navn på [adresse1], 1. th. Der er ikke indsendt dokumentation for, at klageren overtog lejligheden 1. januar 2010. Ifølge [virksomhed1] A/S’ oplysninger, har klageren overtaget lejligheden den 1. september 2001, ligesom det fremgår af et andelsbevis for [adresse1], 1. th., at klageren har overtagelsesdag den 1. september 2001. Ifølge tingbogen har klageren haft et ejerpantebrev på ejendommen siden den 1. februar 2005.

Ifølge SKATs oplysninger har klageren udlejet lejligheden til sin ægtefælles søn siden 2005. Ifølge Folkeregistret har klageren boet på adressen [adresse1], 2. tv., siden 15. august 2002.

Der er ikke fremlagt en lejekontrakt vedrørende udlejning til klagerens ægtefælles søn.

Klageren har ikke selvangivet et driftsresultat for indkomstårene 2005-2013 vedrørende overskud af udlejning af lejlighed. Administrationsselskabet har til SKAT oplyst, at boligafgiften er 6.659,49 kr. om måneden. På grundlag af den oplysning har SKAT foretaget en skønsmæssig opgørelse af den årlige boligafgift for 2005-2013. Boligafgiften er skønsmæssigt opgjort til følgende:

År

Boligafgift

2005

26.508,25

2006

55.806,84

2007

58.744,05

2008

61.835,84

2009

65.090,35

2010

68.516,16

2011

72.122,28

2012

75.918,19

2013

79.913,88

Klagerens repræsentant har oplyst, at han er enig i SKATs skønsmæssige opgørelse af afholdte ejerudgifter.

[virksomhed1] A/S har oplyst til SKAT, at [person1] siden 22. juni 2005 har været tilmeldt [adresse1], 1. th..

Der har været afholdt syn og skøn i sagen. I skønserklæringen hedder det:

”8. Faktuelle oplysninger

Sagen vedrører spørgsmålet om beskatning af objektiv udlejningsværdi vedr. lejligheden beliggende [adresse1], 1. th., [by1].

9. Generelt om skønsforretningen

Lejligheden beliggende [adresse1], 1. th., [by1]

10. Spørgsmål fra rekvirenten

Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være nummeret (1, 2, 3 osv.). Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes give en beskrivelse af lejligheden, herunder for så vidt angår størrelse, alder, standard, indretning, anvendelse og beliggenhed.

Svar på spørgsmål 1:

Den pågældede lejlighed er en andelsbolig, hvilket den allerede var på det nedenfor nævnte startidspunkt for sagen i 2005. Ejendommen er fra 1897 og bl. oprindeligt med individuel opvarmning i de enkelte lejligheder, enten kakkelovne eller kaminer. Lejligheden er på 139 m2 og er en sammenlægning af to treværelses lejligheder med indgang fra henholdvis [adresse1] nr. 38 og 40. I 2005 var således 2 hoveddøre, 2 entreer, 2 køkkener og 2 wc, hvoraf det ene var indrettet med bruser og håndvask. I den sammenlagte lejlighed var i alt 6 værelser, alle med almindelige bræddegulve. I den ene stue var der dog lagt fast tæppe fra væg til væg. Det er under skønsmødet oplyst, at der før 2005 var sket en vis modernering, dels på selve ejendommen dels i lejligheden. For ejendommens vedkommende var der etableret termoruder, postkasser, dørtelefoner og indlagt fjernvarme (1997).

I lejligheden blev (i 2000) det ene køkken udvidet til ca. 20 m2 ved at indrage et lille rum ud mod hoveddøren i nr. 38, og der blev etableret nyt komfur, køle-fryse skab,og gulvet blev renoveret.

Lejligheden er i øvrigt beliggende på [...], i et kvarter, der tidligere var belastet af rockerkriminalitet, men i dag opfattes som meget attraktivt (hipt).

--------------------------

Endelig blev det oplyst under besigtigelsen, at der i 2014/15 blev foretaget yderligere en modernisering af toiletforholdene, lige som der nu er soveværelse der, hvor det gamle køkken i lejligheden var ud mod nr. 40.

Dette ligger efter den adspurgte periode.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse markedslejen eksklusiv forbrug for lejligheden for hver af indkomstårene 2005– 2013.

Svar på spørgsmål 2:

2005 kr. 72.000

2006 kr. 72.000

2007 kr. 75.100

2008 kr. 75.100

2009 kr. 79.200

2010 kr. 79.200

2011 kr. 83.100

2012 kr. 83.100

2013 kr. 86.000

I lejen er ikke medtaget betaling for hensættelse til indre vedligeholdelse, fordi det ikke er oplyst, om udlejer eller lejer havde den såkaldte ”indre vedligeholdelse”

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, om det er forbundet med usikkerhed at ansætte markedslejen eksklusiv forbrug for lejligheden.

Svar på spørgsmål 3:

Min vurdering er baseret på, at der er tale om en enkelt, individuelt udlejet andelslejlighed, hvorfor den falder ind under regler for ”småhuse” omfattet af Boligreguleringslovens kapitel IV om mindre ejendomme, som trådte ikraft 1. januar 2005. Lejen var således ikke ”fri” eller egentlig ”fri markedsleje”, og jeg har i svaret på spørgsmål 1 taget det udgangspunkt, at finde den leje der højst lovligt kunne tages ved udlejning til tredjemand.

Spørgsmål 4:

Såfremt spørgsmål 3 besvares bekræftende, bedes det oplyst, hvad der begrunder denne usikkerhed, samt hvilken usikkerhedsmargin, der er tale om.

Svar på spørgsmål 4:

Usikkerheden består i, at jeg ikke har kunnet få oplyst, hvad den såkaldte omkostningsbestemte leje var for en udlejet lejlighed i ejendommen i 2005 eller senere. Den omkostningsbestemte leje er et godt udgangpunkt for at finde en konkret lejligheds leje i henhold til de under spørgsmål 3 nævnte regler. Usikkerhedsmargen er relativ lav.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Svar på spørgsmål 5:

De foreliggende oplysninger om ejendommens og lejlighedens stand og indretning i 2005 og min besigtigelse af lejligheden i 2017.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale og anførte oplysninger, der har dannet grundlag for besvarelsen.

Svar på spørgsmål 6:

Arealopysning i BBR

Regnskaber for andelsboligforeningen for hele den adspurgte periode

Besigtigelsen og samtale under denne med begge parter

Mit kendskab til lejeniveauer gennem snart 30 år.

...”

SKATs afgørelser

SKAT har truffet afgørelse om at genoptage indkomstårene 2005-2012 i medfør af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, og foretaget ordinær genoptagelse af indkomståret 2013, hvorefter klagerens indkomst er blevet korrigeret.

SKAT har som begrundelse for afgørelserne anført:

”SKAT foreslår at ændre grundlaget for din skat for 2005-2013 sådan:

2005

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor45.141 kr.

2006

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor95.034 kr.

2007

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor100.035 kr.

2008

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor105.300 kr.

2009

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor110.843 kr.

2010

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor116.676 kr.

2011

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor122.817 kr.

2012

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor129.281 kr.

2013

Overskud ved udlejning af lejlighed, jf. nedenfor136.086 kr.

Overskud af virksomhed/udlejningsejendom er skønnet ud fra dine personlige skatteoplysninger. Vi har især lagt vægt på at Skat fra politiet med henvisning til persondatalovens§§ 6- 8 og forvaltningslovens § 8 har modtaget div. oplysninger om forskellige lejligheder i [adresse1], herunder den lejlighed som du har andelsbeviset på, nemlig [adresse1], 1. th

SKAT har i breve af hhv. 19. januar og 16. februar 2015 udbedt sig oplysning om regnskab vedr. udlejningen med tilhørende bilag vedr. denne lejlighed.

Du har ikke indsendt det ønskede materiale.

SKAT har undersøgt hvem der bebor lejligheden og den bebos af [person1] som er søn af din hustru.

Når der er tale om udlejning til nærtstående, skal du som lejeindtægt jf. statsskattelovens § 4b medregne den objektive husleje, altså den leje som du ville kunne opnå ved at leje lejligheden ud til en fremmed, dette fremgår af Vestre Landsrets dom af 25. september 2001 som vedlægges.

Skat har i den anledning undersøgt, hvad lejligheder i [adresse1] udlejes til:

En lejlighed på 54m2 til kr. 7.000 pr. mdr. svarer til at du skulle medregne en leje på kr. 18.018 87.000/54*139)

En lejlighed på 57 m2 til kr. 9.000 pr. mdr. svarer til kr. 21.947 for 139m2

En lejlighed på 89 m2 til 11.000 pr. mdr. svarer til kr. 17.179 for 139 m2

Skat skønner på denne baggrund, at du ville kunne oppebære en månedlig husleje på kr. 18.000.

Da du ikke i den periode, hvor [person1] har beboet ejendommen ikke har selvangivet et driftsresultat tager SKAT dine skatteansættelser op for årene 2005 - 2013 vedr. overskud af virksomhed ved udlejning af hele lejligheden, for årene 2005 - 2012 sker dette efter reglerne i skattekontrollovens § 27 stk. 1 nr. 5.

Skat har telefonisk fået boligafgiften oplyst hos administrationsselskabet til kr. 6.659,49 pr. måned.

Da der ikke foreligger oplysninger om hverken objektiv leje eller boligafgift tilbage til 2005, skønnes disse at skulle reduceres med 5 % pr. år, således at overskud ved udlejningen i perioden 2005 - 2013 kan opgøres således:

år

”husleje”

årlig husleje

boligafgift pr. år

Difference

2013

18.000,00

216.000,00

79.913,88

136.086,12

2012

17.100,00

205.200,00

75.918,19

129.281,81

2011

16.245,00

194.940,00

72.122,28

122.817,72

2010

15.432,75

185.193,00

68.516,16

116.676,84

2009

14.661,11

175.933,35

65.090,35

110.843,00

2008

13.928,06

167.136,68

61.835,84

105.300,85

2007

13.231,65

158.779,85

58.744,05

100.035,80

2006

12.570,07

150.840,86

55.806,84

95.034,01

2005

11.941,57

71.649,41

26.508,25

45.141,16

Difference i alt961.217,31

Det bemærkes, at året 2005 kun udgør 6 måneder.

...”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2005-2009 foretages i overensstemmelse med det selvangivne, mens skatteansættelserne for 2010-2013 fastsættes på grundlag af de af skønsmanden opgjorte objektive udlejningsværdier.

Til støtte for påstanden har repræsentanten anført følgende:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at klager først overtog den pågældende lejlighed 1. januar 2010 jf. vedlagte aftale om gældsovertagelse, hvorfor der ikke for indkomstårene 2005 – 2009 er grundlag for ændring af klagers skatteansættelse.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det endvidere gældende, at den af SKAT fastsatte husleje overstiger den objektive markedsløje.

...”

Der har været afholdt møde mellem klagerens repræsentant og Skatteankestyrelsens sagsbehandler. På mødet anførte repræsentanten, at klageren først havde overtaget lejligheden den 1. januar 2010 og derfor kun skulle beskattes af lejeindtægter fra dette tidspunkt. Endvidere anførte repræsentanten, at skønserklæringen burde lægges til grund ved bedømmelsen af den objektive udlejningsværdi. Repræsentanten oplyste, at det var ubestridt, at SKAT havde mulighed for at foretage ekstraordinær genoptagelse.

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Lejere, der fremlejer en del af værelserne i egen lejlighed til beboelse eller hele lejligheden i en del af året, kan ved indkomstopgørelsen foretage fradrag for udgifter m.v. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Det fremgår af ligningslovens § 15 P, stk. 1 og 3.

Det bemærkes, at ligningslovens § 15 P kun omhandler værelsesudlejning og udlejning af en lejlighed en del af året, men at det også fremgår af bestemmelsen, at man sidestiller andelshavere i private andelsboligforeninger med lejere, der fremlejer en lejelejlighed.

Landsskatteretten lægger til grund, at klageren siden 1. september 2001 har været ejer af andelslejligheden. Der er herved henset til, at klageren den 1. februar 2005 har oprettet et ejerpantebrev i andelslejligheden, at [virksomhed1] A/S har oplyst, at klageren siden 1. september 2001 har været ejer, samt at det fremgår af andelsbeviset, at klageren den 1. september 2001 overtog andelslejligheden. Endvidere er der henset til, at klageren ikke har fremlagt dokumentation for, at han først 1. januar 2010 overtog andelslejligheden. Endvidere lægges det til grund, at klageren siden 22. juni 2005 har udlejet andelslejligheden.

Der har været udmeldt syn og skøn i sagen for at få fastslået den objektive udlejningsværdi. Det er Landsskatterettens opfattelse, at det af skønsmanden angivne kan lægges til grund som den objektive udlejningsværdi for de påklagede indkomstår.

Ved udarbejdelsen af forslag til afgørelse har SKAT skønsmæssigt opgjort de af klageren afholdte boligafgifter. Klageren har tiltrådt SKATs skønsmæssige opgørelse af boligafgifterne. Der er fortsat ikke fremlagt dokumentation for de faktiske udgifter, og det er derfor Landsskatterettens opfattelse, at de skønsmæssigt opgjorte boligafgifter kan lægges til grund.

Landsskatteretten bemærker, at udlejning af andelsbolig ikke kan anses som erhvervsmæssig virksomhed, jf. Landsskatterettens afgørelse af 29. maj 2018, offentliggjort i SKM2018.530.LSR.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse, således at der ved opgørelsen af overskud ved udlejning af andelslejligheden anvendes den af skønsmanden fastsatte objektive udlejningsværdi fratrukket de af SKAT skønnede boligafgifter. Overskuddet ved udlejning af andelslejligheden kan herefter opgøres til følgende, jf. opstillingen ovenfor side 1:

År

Overskud

2005

9.492 kr.

2006

16.493 kr.

2007

16.356 kr.

2008

13.264 kr.

2009

14.110 kr.

2010

10.684 kr.

2011

10.978 kr.

2012

7.182 kr.

2013

6.086 kr.