Kendelse af 11-10-2017 - indlagt i TaxCons database den 17-11-2017

Klageren har anmodet SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

”1. Kan det bekræftes at ejendommen [adresse1], [...] [by1] kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når det lægges til grund jf. medsendte erklæring, at der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og ejer har beboet ejendommen i ejertiden.

2. Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende ønskes svar på, om ejendommen [adresse1], [...] [by1] kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, såfremt ejendommen på salgstidspunktet er vurderet som en kode 01 ejendom, og der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og ejer har beboet ejendommen i ejertiden.”

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”NEJ”.

SKAT har besvaret spørgsmål 2 med ”JA, såfremt den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet er beboelse, og betingelserne for skattefrit salg efter EBL § 8, stk. 1 i øvrigt er opfyldte på afståelsestidspunktet”

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

I anmodningen om bindende svar er der oplyst følgende:

”Ejendommen [adresse1], [...] [by1] har et areal på 10,5045 hektar, hvoraf der dyrkes ca. 9,14/2 hektar. Ca. 14/2,4 hektar er i omdrift og 2,3 hektar er udlagt med permanent græs.

Til ejendommen hører følgende bygninger:

Nærmere vedrørende stuehus

For så vidt angår stuehuset, der udelukkende anvendes til beboelse, har denne fået nyt køkken i 2003, og endvidere er der opført et nyere badeværelse.

Nærmere vedrørende staldbygning

For så vidt angår tilstanden af staldbygningen fremstår den ikke som værende tidssvarende i relation til 42 år efter opførelsen. Særligt skal der henvises til billederne af staldbygningen i bilag 1 og bilag 2 og bilag 3. Som det tydeligt fremgår heraf, er der 2 stalddøre, som er helt almindelige døre. Disse døre er de eneste indgange til staldbygningen. Vinduer og døre er aldrig blevet udskiftet. Der er ingen afløb til ajlebeholder, og ajlebeholderen er i dag fyldt op med sten og grus. Der har aldrig været en støbt møddingplads. Bjælkerne i staldbygningen er ormædte. Det meste af det faste inventar er fjernet, og det tilbageværende fremstår som direkte uanvendelig. Endvidere har staldbygningen revner i ydermuren på grund af regnvand. Der har ikke været dyr i stalden siden først i 80'erne. Til bygningen er der en tagetage, som på tilsvarende vis ikke har været anvendt siden først i 80'eme. Tilstanden af stalden er særdeles dårlig, hvorfor staldbygningen fremstår som fuldstændig ubrugelig til erhvervsmæssig brug.

Nærmere vedrørende stald-/ladebygning

For denne bygning gælder, som i ovenstående, at hverken vinduer eller døre er blevet udskiftet. De er i dårlig stand. Særligt skal der henvises til billederne af stald-/ladebygningen i bilag 4 samt bilag 5. Heller ikke i denne bygning er der afløb til mødding eller ajlebeholder. I ladedelen (bygningens nordlige halvdel) er der 2 skydeporte, som fremstår i ringe forfatning. Størstedelen af det faste inventar er fjernet, og det tilbageværende står som uanvendeligt, idet der ikke har været dyr i stalden siden først i 80'erne. Til ejendommen er der blot et enkelt kraftudtag på 380 volt (placeret i ladedelen).

Baggrund for anmodning om bindende svar

Den tidligere ejer af ejendommen, [person1], CPR nr. [...], blev født i 1934 og afgik ved døden den 30. december 2012, jf. bilag 6. Den efterlevende ægtefælle er ligeledes født i 1934. Skifteretten i [by2] har udleveret boet efter [person1] som uskiftet bo til ægtefællen [person2]. I 1993 kom avancebeskatningsloven. I 1994 gik [person1] på efterløn, jf. bilag 14/2. [person1] måtte ikke selv passe ejendommen. Jorden var forpagtet ud. Staldene var ikke udlejet.

Ægteparret købte ejendommen i 1956, hvor den var på ca. 5 hektar. Det bør bemærkes, at ejendommen i sin tid blot blev benyttet som fritidslandbrug, og ejeren arbejdede fuldtids hos firmaet [virksomhed1] i [by2] som chauffør.

I 1914/22 tilkøbte ægteparret jorden til hustruens forældres gård. Hermed blev det samlede areal ca. fordoblet.

I hele ejertiden har hovedformålet med ejendommen været boligformål, og selve driften var alene fritidsbeskæftigelse.

I 1988 blev jorden bortforpagtet, og der har ikke siden været anden landbrugsdrift på ejendommen. Forpagtningsafgiften udgjorde kr. 20.000 årligt, hvoraf der er betalt skat og arbejdsmarkedsbidrag.

Ved skrivelse af 8. oktober 2012 har [by2] kommune meddelt, at der efter kommunens afdeling for Teknik og Miljø ikke vil kunne ske udstykning af ejendommen.”

SKAT har til brug for afgivelsen af det bindende svar yderligere lagt vægt på følgende oplysninger:

”Bindende svar af 8. marts 2013

Der er ved bindende svar af 8. marts 2013 til boet efter [person1], repræsenteret ved [virksomhed2] i [by3], svaret NEJ til samme spørgsmål, som er stillet i spørgsmål 1 i nærværende anmodning.

Der er i samme bindende svar svaret "Ja, Se dog SKATs begrundelse for svaret nedenfor". til samme spørgsmål, som er stillet i spørgsmål 2 i nærværende anmodning.

Som en del af begrundelsen for svaret på spørgsmål 1 henvises til udtalelse fra SKATs vurderingsafdeling indhentet til brug for behandlingen af sagen. Det er ud fra en besigtigelse af ejendommen 14/2 2013, hvor bl.a. [person2] var til stede, vurderingsafdelingens opfattelse, at ejendommens benyttelse i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurdering er landbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

Der er ikke i jeres nærværende anmodning oplyste ændringer af faktisk eller retlig karakter ved ejendommen siden SKATs bindende svar af 8. marts 2013.

Afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pt. 1. oktober 2010

SKAT, Kundeservice Ejendom har 18. februar 2015 meddelt afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 med henblik på ændring af benyttelseskoden fra 05-landbrug til 01-beboelse.

Som begrundelse herfor er henvist til, at ejendommen altid har været vurderet som landbrugsejendom (kode 05). Ejendommen har et areal på 10,5045 ha. Grænsen for at vurdere ejendomme som 01-beboelsesejendom er 5,5 ha.”

Ejendommens anvendelse er efter det oplyste uændret fra SKATs bindende svar af 8. marts 2013 til boet efter [person1] til klagerens anmodning om bindende svar af 15. januar 2015.

Til brug for SKATs afgivelse af det bindende svar af 8. marts 2013, indhentede SKAT en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering [by4], der afgav følgende udtalelse vedrørende ejendommens benyttelse:

Vi har som led i sagsbehandlingen besigtiget ejendommen den 14. februar 2013.

Tilstede var hustru [person2], [person3] fra [virksomhed2], [person4], ejendomsvurderingen [by4] samt undertegnede.

Der blev ved besigtigelsen taget billeder af ejendommen (se vedlagte).

Ved 2010-vurderingen er ejendommen vurderet som en landbrugsejendom med et jordareal på 10,5045 ha. heraf vej 1.121 m²

...

Ejendommen har 2 matrikler hvor den største del af jorden er beliggende omkring ejendommen og består af lerblandet sandjord, den anden matrikel (mose) udgør 2.731 m² heraf vej 45 m².

Den dyrkbare jord udgør ca. 9,14/2 ha. hvoraf 14/2,4 ha er i omdrift og 2,3 ha. er udlagt med permanent græs, resten er have og gårdsplads.

I 1988 blev jorden bortforpagtet og forpagtningsafgiften udgjorde 15.000 kr. årligt.

l hele ejertiden har hovedformålet med ejendommen været boligformål, og selve driften foregik alene som fritidsbeskæftigelse.

[by2] Kommune har ved brev af 8. oktober 2012 meddelt, at der ikke kan ske udstykning af ejendommen, som er beliggende i landzone i åbent land.

Som grundlag for vores stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl.a. til:

Indstilling:

Det er ejendomsvurderingens opfattelse, at ejendommens værdimæssige dominans henføres til jorden hvoraf ca. 9,14/2 ha er dyrkbar og ejendommens vurderingsmæssigt anses for en landbrugsejendom benyttelseskode 05 ud fra ovenstående.”

Repræsentanten har med klagen til Skatteankestyrelsen indsendt udtalelsen fra [by2] Kommune Teknik og Miljø, hvoraf det fremgår, at det er [by2] Kommunes vurdering, at der ikke vil kunne ske udstykning af ejendommen. Udtalelsen er dateret den 8. oktober 2012. Begrundelsen lyder som følger:

”Ejendommen ligger i landzone i åbent land.

Efter planlovens § 35, stk. 1 må der i landzone ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer.

Som udgangspunkt gælder som hovedregel, at landzonetilladelse til udstykning og til opførelse af boliger i det åbne land kun bør meddeles, når et ansøgt byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område.”

SKATs afgørelse

Spørgsmål 1

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”NEJ”.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”Om ejendommen [adresse1], [...] [by1] kan anes for et parcelhus skal bemærkes, at den vurderingsmæssige status ved seneste ejendomsvurdering ikke er afgørende for, om ejendommen er omfattet af parcelhusreglen.

Det er derimod afgørende om ejendommen på afståelsestidspunktet vil kunne anses for et parcelhus, hvilket som hovedregel være tilfældet for landbrugsejendomme med et areal under 5,5 ha.

[adresse1], [...] [by1] er ved 2012-vurderingen vurderet som en landbrugsejendom på 10,5045 ha. SKATs vurderingsafdeling har i forbindelse med behandlingen af anmodning af 18. januar 2013 om bindende svar til boet efter [person1] anmodet om en udtalelse om ejendommens benyttelse på daværende tidspunkt.

Vurderingsafdelingen besigtigede ejendommen 14. februar 2013 på spørgsmålet om, hvorvidt ejendommens benyttelse var landbrug eller parcelhus. Ved besigtigelsen var bl.a. spørger til stede. På baggrund af besigtigelsen udtalte vurderingsafdelingen, at den værdimæssige dominans efter deres opfattelse måtte henføres til jorden, hvoraf 9, 14/2 ha er dyrkbar. Ejendommen ansås for at være en landbrugsejendom benyttelseskode 05.

SKAT fulgte vurderingsafdelingens udtalelse og fandt i overensstemmelse med praksis, at ejendommen ikke kunne anses for et parcelhus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og at ejendommen derfor ikke kunne sælges skattefrit efter ejendomsbeskatningslovens § 8, stk. 1.

Iflg. jeres anmodning er der ikke oplyst at være sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen i forhold til besigtigelsen 14. februar 2013.

Ejendommen er fortsat vurderet som landbrugsejendom benyttelseskode 05 ved vurderingen pr. 1. oktober 2012.

På den baggrund er det fortsat vores opfattelse, at ejendommens benyttelse i overensstemmelse med den vurderingsmæssige benyttelse er landbrug.

Ejendommen kan derfor ikke sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

I stedet finder ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1 anvendelse, hvorefter fortjeneste ved salg af stuehuset med tilhørende grund og have er skattefri, såfremt arealbetingelserne i § 8, stk. 1, 2. pkt. er opfyldte på afståelsestidspunktet, mens fortjeneste ved salg af erhvervsdelen er skattepligtig, jf. hovedreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Det stillede spørgsmål må derfor besvares med NEJ.”

Spørgsmål 2:

SKAT har besvaret spørgsmål 2 med ”JA, såfremt den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet er beboelse, og betingelserne for skattefrit salg efter EBL § 8, stk. 1 i øvrigt er opfyldte på afståelsestidspunktet”

SKATs har anført følgende begrundelse:

”[adresse1], [...] [by1] har tjent til bolig for [person2].

I oplyser i relations til arealbetingelserne i EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., at [by2] kommune ved skrivelse af 8. oktober 2012 har meddelt, at der efter kommunens afdeling for Teknik og Miljø ikke vil kunne ske udstykning af ejendommen.

Hertil bemærkes, at arealbetingelserne skal være opfyldt på afståelsestidspunktet. Der kan således ikke påregnes at kunne støttes ret på en flere år gammel erklæring fra offentlig myndighed om udstykningsforbud forud for afståelsestidspunktet.

Såfremt ejendommen omvurderes til benyttelseskode 01-beboelse vil ejendommen som udgangspunkt være omfattet af EBL § 8, stk. 1 i en afståelsessituation. Som for praksis for mindre landbrugsejendomme omtalt ovenfor under spørgsmål 1 gælder det dog kun, hvis den vurderingsmæssige benyttelse er i overensstemmelse med den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet.

Endvidere er det en betingelse for skattefrit salg efter EBL § 8, stk. 1, at [person2] opfylder de øvrige betingelser i EBL § 8, stk. 1, efter at ejendommen er blevet omfattet af EBL § 8, stk. 1.

Spørgsmål 2 besvares derfor med JA, såfremt den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet er beboelse, og betingelserne for skattefrit salg efter EBL § 8, stk. 1 i øvrigt er opfyldte på afståelsestidspunktet.”

I høringssvar af 13. juli 2015 har SKAT givet følgende bemærkninger til klagerens repræsentants anbringender om, at SKATs besvarelse af spørgsmål 2 lægger op til fortolkningstvivl:

”Det fremgår af direkte af EBL § 8, stk. 1, 1. pkt. at bopælskriteriet skal være opfyldt, mens ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke (§ 8, stk. 1). Hvor en ejendom overgår fra at være omfattet af § 9 til at være omfattet af § 8, stk. 1, skal fritagelsesbetingelserne således været opfyldt, efter at ejendommen er overgået til en ejendom omfattet af § 8, stk. 1.

Spørger har i spørgsmål 2 spurgt, om der er skattefrihed efter EBL § 8, stk. 1, såfremt ejendommen på salgstidspunktet er vurderet som en kode 01 ejendom (parcelhusejendom), og der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og ejer har beboet ejendommen i ejertiden.

Hvis der blot svares JA til spørgsmålet, er svaret ikke korrekt og præcist nok, idet [person2] godt nok har beboet ejendommen i ejertiden, men det kan ikke på forhånd vides, om hun også bebor ejendommen mens ejendommen evt. bliver omfattet af § 8, stk. 1, da det er en evt. fremtidig disposition. Bebor hun ikke ejendommen efter evt. overgang til parcelhusejendom, opfyldes betingelsen for skattefrihed ikke, og spørgsmålet må i stedet besvares med NEJ. Svaret på spørgsmål 2 kan således ikke alene besvares med JA eller NEJ, men er givet som et betinget JA. I SKATs begrundelse for svaret er nærmere redegjort herfor.

Som SKAT også oplyser, er den vurderingsmæssige status ikke af afgørende betydning for den skattemæssige kvalifikation af, om ejendommen falder ind under fritagelsesbetingelserne i EBL § 8 eller § 9. Det er den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet, jf. nævnte praksis under svaret på spørgsmål 1. Der er ikke belæg for en antagelse om, at en ejendom vurderet som en 01-ejendom giver en retsbeskyttet forventning om, at ejendommen ved afståelse er omfattet af § 8, stk. 1.

Det er derfor fundet nødvendigt at indsætte en betingelse om den faktiske benyttelse som parcelhusejendom på afståelsestidspunktet for et JA i det bindende svar, som netop vedrører spørgsmålet om en konkret ejendoms faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet.

Slutteligt har spørgers repræsentant som dokumentation for manglende udstykningsmulighed, jf. EBL § 8, stk. 1, nr. 2) indsendt en erklæring fra [by2] kommune fra oktober 2012 om, at der efter deres vurdering ikke kan ske udstykning fra ejendommen til ny selvstændig bebyggelse. Det er muligheden for udstykning på afståelsestidspunktet, der er gældende for, om arealbetingelsen i EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2), er opfyldt, og ikke hvorvidt betingelsen er opfyldt på et tidligere tidspunkt. Dette er også beskrevet under SKATs begrundelse for svaret, og er en betingelse for at kunne besvare det stillede spørgsmål 2 med JA.

Konklusion:

Vi er ikke enige i, at svaret på spørgsmål 2 lægger op til fortolkningstvivl og ikke enige i, at det kan besvares entydigt med JA.

Svaret er givet som et betinget JA.

Et alternativ er at besvare spørgsmålet med ”Afvises”, da det ikke kan besvares entydigt med JA eller NEJ.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at spørgsmål 1 skal besvares bekræftende, idet ejendommen [adresse1], [...] [by1] opfylder betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2 eftersom der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, og idet de i den administrative praksis fastlagte krav, der muliggør et skattefrit salg, er opfyldte.

Klagerens repræsentant har subsidiært nedlagt påstand om, at såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, ønskes der en præcisering af SKATs besvarelse af spørgsmål 2, idet svaret ligger op til fortolkningstvivl, hvilket ikke er formålet med et bindende svar.

Klagerens repræsentant har anført følgende begrundelse:

”1. For så vidt angår den principielle påstand

Til støtte for den nedlagte principiel påstand gøres det helt overordnet gældende, at ejendommen, [adresse1], [...] [by1] kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Endvidere opfyldes de i den administrative praksis fastlagte krav for skattefrit salg herom.

Der kan hermed ikke være tale om, at klageren kun delvist efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1 kan sælge sin ejendom – stuehus med tilhørende grund og have skattefrit, som SKAT anfører i sin afgørelse, jf. bilag 1.

Det gøres derfor gældende, at ejendommen opfylder kravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2, eftersom [by2] Kommune, afdelingen for Teknik og Miljø ved sin skrivelse af 8. oktober 2012 har meddelt, at der ikke fra ejendommen, [adresse1], [...] [by1] kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, jf. bilag 3.

Til trods for, at vurderingen er foretaget i 2012, skal det dog pointeres, at eftersom ejendommen ligger i en landzone, kan der som grundlæggende udgangspunkt, ikke ske udstykning af ejendommen.

Som følge heraf er det konstaterbart, at ejendommen, [adresse1], [...] [by1] kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

1.1. Salg / Skattefrit salg af ejendom

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Det gælder dog ikke, hvis salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Det følger af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.15, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Denne regel kaldes også i daglige tale for ”parcelhusreglen”.

Det kræves endvidere, at ejendommen i beboelsesperioden mindre end 1.400 m2, eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bygning, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Endvidere er skattefriheden i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 betinget af, at ejeren eller dennes husstand har beboet ejendommen. [person2] har beboet ejendommen siden 1956, hvorfor kravet om beboelse er opfyldt.

1.2. Landbrugsejendom

Det følger af ”Skatteretten 1, Pedersen m.fl.” side 523, at ved bedømmelsen af, hvorvidt en ejendom må anses for en landbrugsejendom, skal vurderingen af den pågældende ejendom foretages ud fra en traditionel opfattelse af denne betegnelse. Der skal af den grund, henvises til SKM2012.359 H, hvor Højesteret statuerede, at en minkfarm ikke kunne betegnes som landbrug. Højesteret fandt endvidere:

”At vurderingslovens § 33, stk. 1, må forstås sådan, at ikke enhver uvæsentlig landbrugsmæssig benyttelse af en ejendom kan føre til, at ejendommen skal anses for at være benyttet til landbrug”.

Ovenstående skal hermed forstås, at en yderligere landbrugsmæssig anvendelse i form af bortforpagtning af et jordstykke alene har karakter af en uvæsentlig landbrugsmæssig anvendelse. Ud fra ovenstående højesteretsafgørelse kan det konstateres, at selvom en del af ejendommens,

[adresse1], [...] [by1] hektar, er i omdrift og dertil bortforpagtet til tredjemand, kan det ikke pr. automatik medfører, at ejendommen skal vurderes som landbrugsejendom. Dette skal begrundes i ovenstående administrative praksis, eftersom bortforpagtning af et jordstykke alene har karakter af en uvæsentlig landbrugsmæssig anvendelse.

Ydermere er klageren ikke fuldstændig afskåret fra nabolaget, jf. bilag 12, da der ligger enkelte nabogårde omkring klagerens ejendom, [adresse1], [...] [by1]. Idet klageren har naboer, bevirker det, at ejendommen skal anses for en beboelsesejendom og ikke som værende en landbrugsejendom. Endvidere har formålet med ejendommen været beboelse og fra klagers side, har man ikke villet været helt afskåret fra naboer.

1.3. Landbrugsmæssig benyttelse

Ejendommen anvendes på nuværende tidspunkt på ingen måder til hverken landbrugsmæssige eller erhvervsmæssige formål. Der har ikke været drevet landbrug fra ejendommens staldbygninger i mere end 29 år – og det landbrug, som ejendommen har været anvendt til i sin tid, har alene været som fritidsbeskæftigelse.

Det er derfor ikke nok til, at ejendommen, [adresse1], [...] [by1] kan karakteriseres som værende en landbrugsejendom, når der ikke forefindes nogle eksakte og konkrete kriterier for, at statuere landbrugsejendom.

Som det fremgår af SKATs skrivelse af 2. marts 2006 ophørte klagers daværende mand, [person1] sin enkeltmandsvirksomhed pr. den 31. december 2005, jf. bilag 8.

Da [person2] anvendelse af ejendommen, [adresse1], [...] [by1] har været af rent beboelsesmæssigt formål, vil ejendommen ikke på et eventuelt afståelsestidspunkt have det omfang eller den intensitet, der kræves for, at der kan være tale om ”landbrugsmæssig drift”, jf. Den Juridiske Vejledning afsnit H.A.2.2.1.4.

1.3.1. Stuehus

Som udgangspunkt er stuehuset at anse for værende i god stand. Der blev i 2003 indsat nyt køkken og endvidere er der opført nyere badeværelse. Klageren har altså hermed foretaget forbedringer og vedligeholdelser af stuehuset for derved, at bibeholde gode beboelsesforhold, da formålet med ejendommen igennem hele klagerens ejertid, kun har været af ren beboelsesmæssig benyttelse.

1.3.2. Ca. 9,14/2 dyrkbart hektar

I SKATs afgørelse jf. bilag 1. lagde SKAT bl.a. vægt på vurderingsafdelingens udtalelse, efter de havde besigtiget ejendommen den 14. februar 2013. Vurderingsafdelingen lagde specielt vægt på, at den vurderingsmæssig dominans efter deres opfattelse måtte henføres til jorden, hvoraf 9,14/2 hektar er dyrkbar. Dermed blev ejendommen, [adresse1], [...] [by1] statueret som værende en landbrugsejendom benyttelseskode 05.

Det skal dog fremhæves, at det ikke er den vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet der er det eneafgørende for, om en ejendom kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningsloven § 8, det er derimod den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet, jf. SKM2003.11.DEP.

At vurderingsafdelingen vurderede ejendommens status som landbrugsejendom benyttelseskode 05, ud fra den dyrkbare jords dominans af ejendommen er ikke eneafgørende for, at ejendommen pr. automatik skal vurderes som landbrugsejendom.

Én ting er, at der bliver konstateret 9,14/2 ha dyrkbar jord på ejendommen, en anden ting er, om det rent faktisk bliver anvendt.

Som det også fremgår i sagsfremstillingen jf. ovenfor, er ca. 9,14/2 hektar dyrkbart. Dog har klageren oplyst, at ud af de ca. 9,14/2 hektar er 2,3 hektar underlagt permanet græs, hvilket er ensbetydende med, at de 2,3 hektar har været underlagt græs i mindst 5 år. Det har den forudsætning, at 2,3 hektar ud af de i alt ca. 9,14/2 dyrkbart hektar ikke i minimum 5 år, har været anvendt som landbrugsjord. Alene den grund, mindskes den dyrkbare jords dominans af ejendommen.

Endvidere fremgår det i sagsfremstillingen, jf. ovenfor, at jorden i 1988 blev bortforpagtet. Klageren har dermed aldrig selv udøvet eller udøver på nuværende tidspunkt nogle former for landbrugsdrift på ejendommen. Klageren har altså ikke i sin ejertid benyttet ejendommen til at drive erhvervsmæssig landbrug eller anden form for erhvervsmæssig brug. Formålet med ejendommen har altid været beboelse.

1.3.3. Øvrige bygninger

Ydermere er de øvrige bygninger på ejendommen af særdeles ringe værdi, jf. nævnt tidligere i sagsfremstillingen. Der skal især ses specifikt på staldbygningen og stald-/ladebygningen, jf. bilag 4, bilag 5, bilag 6, bilag 14/2 og bilag 8, idet tilstanden af disse bygninger har karakter af, at være fuldkommen nedslidte og misrable. Bl.a. har vinduer og døre aldrig været skiftet, bjælkerne i staldbygningen er ormædt, tilbageværende fast inventar er uanvendeligt hvorfor det aldrig vil kunne anvendes etc.

Det bør derfor af Skatteankestyrelsen særligt bemærkes, at gennemgangen af ovenstående staldbygninger indikerer, at ejendommen på inden måder er anvendelig til brug for landbrug i fremtiden. Ejendommen fremstår i særdeles dårlig stand og vil kræve en gennemgribende forbedring af de øvrige bygninger for, at de overhovedet kan ibrugtages.

1.3.4. Stuehusets areal

Idet stuehusets areal lægges sammen med arealet for udhuset og garagen/hobbyrummet vil det endelig areal udgøre i alt 283 kvm2 jf. ovenfor i sagsfremstillingen. Sammenlignes arealet med det sammenlagte areal af de to andre bygninger, en stald (220 kvm2) og en stald-/ladebygning (169 kvm2), i alt 389 kvm2 (220 kvm2 + 169 kvm2) overgår de andre bygninger stadig med et højere areal, dog er der kun tale om en mindre arealforskel.

Der skal derfor især lægges vægt på det faktum, at eftersom tilstanden af både stalden og stald-/ladebygningen er så misrable og endvidere fuldstændigt ubrugelige til erhvervsmæssige formål, skal det vægtes højere, at stuehuset, garagen/hobbyrum og udhus kan anvendes og er i god stand, hvorfor dette må bestyrke, at ejendommen skal anses for en beboelsesejendom. Både garagen/hobbyrummet og udhuset er på ingen måder at anse for benyttet til erhvervsmæssig brug, men derimod til privat formål.

Dertil vil det samlede areal for stuehuset udgøre en særdeles større værdi, når der ses på den gode tilstand af både stuehus, garage/hobbyrum og stuehus og derefter i forhold til den særlige forringede tilstand af både stalden og stald-/ladebygningen.

1.3.5. Intensitet

Ud fra de ovenfor anførte faktisk forhold, er ejendommen, [adresse1], [...] [by1] at anse for en beboelsesejendom. Når der er tale om en beboelsesejendom, vil ejendommen, [adresse1], [...] [by1] således ikke på et påtænkt afståelsestidspunkt have den eller dertil nogen form for intensitet, der kræves for, at der kan være tale om, at der udøves landbrugsdrift på ejendommen, jf. Den Juridiske Vejledning afsnit H.A.2.2.1.4, jf. LSR2008.08-01626.

1.3.6. Restpraksis i forhold til LSR2008.08-01626

Se endvidere LSR2008.08-01626, der kan bestyrke vægten af ovenstående faktiske forhold, når en ejendom skal anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Landsskatteretssagen vedrørte tvisten om, hvorvidt klageren skattefrit kunne sælge sin ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Problematikken angik, hvorledes klagerens ejendom på afståelsestidspunktet var at anse som en landbrugsejendom eller beboelsesejendom. Grundlæggende var den pågældende ejendom vurderet som en landbrugsejendom. Overordnet blev der af Landsskatteretten lagt vægt på, at det ikke var den vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet, der var det eneafgørende, men derimod den faktiske benyttelse på afståelsestidspunktet, jf. SKM2003.11.DEP.

Dertil argumenterede klageren med, at trods ejendommen var vurderet som landbrugsejendom, havde vedkommende ikke i sin ejertid benyttet ejendommen erhvervsmæssigt. Endvidere havde

driftsbygningerne ikke været benyttet til landbrugsdrift, hvorfor klageren bl.a. anførte, at det derfor var oplagt, at ejendommen havde karakter af parcelhus, idet det var boligmomentet, der var det afgørende i sagen.

I afgørelsen kom Landsskatteretten frem til, at klageren kunne sælge ejendommen skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Landsskatteretten lagde bl.a. vægt på, at de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 var opfyldte, herunder betingelsen i § 8, stk. 1, nr. 2 da det ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kunne udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Dertil blev der lagt vægt på, at ejendommens jordtilliggender ikke var til hinder for, at ejendommen kunne vurderes som en beboelsesejendom.

Endeligt lagde Landsskatteretten vægt på, at klagerens anvendelse af ejendommen på afståelsestidspunktet, ikke havde haft det omfang eller den intensitet, der måtte kræves for, at der kunne være tale om ”landbrugsdrift”.

Som følge heraf, kan der ikke herske tvivl om, at ejendommen beliggende [adresse1], [...] [by1] er et enfamiliehus, og således ikke en landbrugsejendom. Ejendommen [adresse1], [...] [by1] er hermed at anse, som værende en beboelsesejendom, hvilket medfører at [person2] kan sælge sin ejendom skattefrit.

Endvidere ses det ud fra ovenstående afgørelse fra Landsskatteretten 2008.08-01626, at ejendommen opfylder de i den administrative praksis fastlagte krav for skattefrit salg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

1.4. Afsluttende

Ejendommen vil ikke på et påtænkt afståelsestidspunktet blive anvendt erhvervsmæssigt, hvorfor ejendommen alene udgør en bolig. I denne forbindelse skal der endvidere henvises til Østre

Landsretsdom af 30. januar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatteret 2003.137, hvor ejendommen i den konkrete sag blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 selvom den på afståelsestidspunktet var vurderet som landbrugsejendom.

Ejendommen beliggende [adresse1], [...] [by1] har dermed aldrig i væsentlig grad været anvendt erhvervsmæssigt, men for god ordens skyld, skal der alligevel henvises til TfS 1985, 559 Ø og TfS 1986, 319 H, hvoraf det kan udledes, at også ejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt, kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, såfremt ejendommen i overvejende grad tjener til beboelsesformål, hvilket ligeledes ses at være tilfældet i nærværende sag.

Problemstillingen om, hvorvidt en ejendom skal anses som værende en beboelsesejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven § 8 eller som en hel eller delvis landbrugsejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9 er et særligt omdiskuteret område i medierne, jf. diverse avisartikler jf. bilag 13. Med et overordnet overblik over de tre avisartikler, skal det især bemærkes, at der ved vurdering af en ejendom herom, skal foretages en individuel vurdering af hver enkelt ejendom samt, ud fra ejerens faktiske forhold på afståelsestidspunktet. Ved vurderingen af de faktiske forhold kan det på baggrund af ovenstående konkluderes, at [person2] ved et påtænkt salg af ejendommen, [adresse1], [...] [by1], kan sælge ejendommen skattefrit efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Vi skal endvidere opfordre skattemyndigheden til, at foretage en besigtigelse af ejendommen, [adresse1], [...] [by1] for at bekræfte, at ejendommen er en beboelsesejendom, og at klager derfor kan sælge ejendommen skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

2. For så vidt angår den subsidiære påstand

Til støtte for den nedlagte subsidiær påstand gøres det gældende, at der i SKATs bindende svar, jf. bilag 1, ikke er angivet et entydigt svar på spørgsmål 2, og svaret ligger endvidere op til et fortolkningsspørgsmål, hvorved klageren ser sig vildført med det ukonkret og ikke entydigt svar

herom.

Der spørges direkte i spørgsmål 2, i det bindende svar, jf. bilag 1, om klageren kan sælge sin ejendom, [adresse1], [...] [by1] skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, såfremt ejendommen på salgstidspunktet er vurderet til en kode 01 ejendom, og der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, jf. betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2, jf. bilag 3, og at ejeren har beboet ejendommen i ejertiden.

Med spørgsmål 2, vil klageren altså gerne have et konkret svar på, om hun bl.a. opfylder kravene i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, således at hun kan foretage et skattefrit salg af hendes ejendom, [adresse1], [...] [by1].

Det er både misvisende og på ingen måde entydigt for en almindlig borger, som klageren, at forstå SKATs svar af spørgsmål 2 i det bindende svar, jf. bilag 1, når SKAT i sit svar skriver følgende:

”... og betingelserne for skattefrit salg efter EBL § 8, stk. i øvrigt er opfyldte på afståelsestidspunktet”.

SKATs svar på spørgsmål 2 er reelt det klageren ønsker svar på i spørgsmål 2, i det bindende svar, jf. bilag 1.

Ifølge Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.3.1 er formålet med et bindende svar, at borgeren nemt og hurtigt kan få adgang til, at få afklaret de skattemæssige konsekvenser af en disposition.

Endvidere er et bindende svar med til, at styrke borgerens reststilling ved, at forøge forudsigeligheden af de skattemæssige konsekvenser af den enkeltes dispositioner, jf. Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.3.1.

Ydermere er SKAT uanset reglerne om bindende svar, forpligtet til at yde vejledning om forståelsen og anvendelsen af lovgivningen på Skatteministeriets område, jf. forvaltningslovens § 14/2.

Det kan således ikke ses ud fra spørgsmål 2 i det bindende svar, jf. bilag 1, at SKAT yder den forpligtende vejledning til klageren, jf. ovenfor, idet SKAT i sit svar på spørgsmål 2, reelt set svarer med det, klageren konkret spørger til i spørgsmål 2.

SKATs svar på spørgsmål 2 giver derfor ikke klageren en forståelse af, hvorvidt hun opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller dertil hvorledes ejendomsavancebeskatningslovens § 8 skal finde anvendelse i nærværende sag. Derimod skaber SKATs svar blot

mere forvirring for klageren, og reelt set ved hun ikke, om hun er ”købt eller solgt”.

Som følge heraf, er det ved afgivelsen af et bindende svar en grundbetingelse, at der foreligger en klar og entydig tilkendegivelse fra SKAT, som er konkret i sit indhold og som ikke lægger op til fortolkningstvivl. Det er dét, der er essensens ved at anmode SKAT om et bindende svar. Vor klient har således ikke fået et klart og entydigt svar fra SKAT, hvilket medfører at hun lider et eventuelt retstab.

Et eventuelt retstab for klageren, vil forekomme i den situation, hvor klageren sælger sin ejendom, i god tro om, at hun kan støtte ret på spørgsmål 2 i det bindende svar, jf. bilag 1, hvor SKAT besvarer med et ”Ja, hvis hun opfylder betingelserne”.

Klageren spørger selv i spørgsmål 2 – hvilket hun i øvrigt selv mener, at hun gør, om hun konkret opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, og efter SKATs svar hertil, vil hun lægge vægt på svaret ”Ja” og i god tro have den opfattelse, at betingelserne, for skattefrit salg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er opfyldt, eftersom det netop var det, hendes spørgsmål 2 omhandlede.

Endvidere er meningen med et bindende svar fra SKAT, at det bl.a., skal styrke borgerens reststilling ved, at forøge forudsigeligheden af de skattemæssige konsekvenser af den enkeltes dispositioner, jf. ovenfor, hvilket må siges ikke vil være tilfældet i nærværende sag.

Skatteankestyrelsen skal hermed bekræfte, at SKATs svar på spørgsmål 2, i det bindende svar fra SKAT, jf. bilag 1, ikke er entydigt og lægger endvidere op til fortolkningstvivl. Klageren får ikke den konkrete afklaring og forståelse herom, men bliver kun mere fortvivlet.

Vi mener derfor, at svaret på spørgsmål 2 kan og skal besvares med enten én af disse to valgmuligheder:

Enten skal svaret på spørgsmål 2 besvares med et klart og entydigt ”Ja”.

For så vidt angår den anden mulighed, skal spørgsmål 2 besvares med et ”Ja – se skattemyndighedens begrundelse for svarerne nedenfor”.

På den måde kan skattemyndigheden i sit svar angive, hvilke forhold/forudsætninger, der ligger til grund for sit svar.

På denne måde har vor klient mulighed for, at agere i forhold til at følge skattemyndighedens retningslinjer i forhold til et skattefrit salg af sin ejendom, [adresse1], [...] [by1]. På baggrund af sagens faktuelle oplysninger og forhold, mener vi, at sagen er tilstrækkeligt oplyst til, at Skatteankestyrelsen i sin afgørelse vedrørende spørgsmål 2 kan give et kort og entydigt ”Ja”, som svar på spørgsmål 2.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjenesten ved afståelse af en- og tofamilieshuse er skattefri, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejeren har ejet ejendommen, og såfremt

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, skal den del af fortjenesten der vedrører stuehuset eller ejerboligen ikke beskattes. Det er en betingelse for skattefritagelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Efter praksis vil mindre landbrugsejendomme, som benyttes og opfylder betingelserne for at kunne vurderes som beboelsesejendomme, kunne være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Som udgangspunkt anses landbrugsejendomme med et areal på over 5,5 ha vurderingsmæssigt for landbrugsejendomme, jf. Den Juridiske Vejledning afsnit C.H.2.1.15.5. Små landbrugsejendomme med jordtilliggende på mellem 5-10 ha, vil efter en konkret vurdering kunne vurderes enten som en beboelsesejendom eller en landbrugsejendom. Det afgørende for vurderingen er da, om ejendommen på afståelsestidspunktet kan anses for at have mistet sin karakter af landbrugsejendom.

Det fremgår af sagens oplysninger, at der ikke på tidspunktet for anmodningen om bindende svar den 15. januar 2015 er sket ændringer af faktisk eller retlig karakter ved [adresse1], [...] [by1], siden SKATs bindende svar af 8. marts 2013 for boet efter [person1] på samme spørgsmål.

Af ejendommens i alt 10,5045 ha dyrkes ca. 9,14/2 ha, hvoraf ca. 14/2,4 ha på tidspunktet for anmodning om bindende svar var i omdrift og 2,3 ha var udlagt med permanent græs. Det fremgår af SKAT Ejendomsvurderingens udtalelse fra 2013, at de resterende 0,8045 ha udgør gårdsplads og have til stuehuset.

Henset til omfanget af den landbrugsmæssige anvendelse af ejendommens jorde, at ejendommen pr. 1. oktober 2012 var vurderet som en landbrugsejendom, at SKAT Ejendomsvurderingen på baggrund af deres besigtigelse vurderede, at ejendommen korrekt var vurderet som en landbrugsejendom samt til at ejendommens anvendelse efter det oplyste er uændret siden SKAT Ejendommes besigtigelse, anser Landsskatteretten det ikke for godtgjort, at [adresse1] på tidspunktet for anmodningen om bindende svar havde mistet sin karakter af en landbrugsejendom. Det forhold, at stald- og driftsbygningerne er i dårlig stand og utidssvarende ændrer ikke herpå.

[adresse1] opfylder derfor ikke betingelserne for skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, men er derimod omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs besvarelse af spørgsmål 1.

Spørgsmål 2

Enhver kan hos told- og skatteforvaltningen få et bindende svar på spørgsmål om den skattemæssige virkning for spørgeren af en disposition, når told- og skatteforvaltningen i øvrigt har kompetence til at afgøre spørgsmålet. Det kan være om en disposition, som spørgeren har foretaget eller påtænker at foretage. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 21, stk. 1.

En anmodning om et bindende svar skal være skriftlig og indeholde alle de oplysninger af betydning for svaret, som står til rådighed for spørgeren. Skønner told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet, at spørgsmålet ikke er tilstrækkeligt oplyst, kan spørgeren anmodes om yderligere oplysninger eller dokumentation. Efterkommes anmodningen ikke inden for en rimelig frist, kan spørgsmålet afvises eller svaret begrænses til de forhold, der skønnes tilstrækkeligt oplyst. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 24, stk. 1.

Told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet kan i øvrigt i særlige tilfælde afvise at give et bindende svar, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed eller andre hensyn taler afgørende imod en besvarelse, jf. skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2.

Et forelagt spørgsmål, som der ønskes bindende svar på, skal vedrøre en konkret disposition og spørgsmålet skal være formuleret således, at der så vidt muligt kan svares ja eller nej. Det fremgår af Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.3.6.

Det er i klagerens spørgsmål 2 lagt til grund, at ejendommen ved et fremtidigt salg vil være vurderet som en beboelsesejendom kode 01, at der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse samt at klageren har beboet ejendommen i ejertiden.

Hvorvidt en ejendom herefter er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens §§ 8 eller 9 afhænger af den faktiske benyttelse af ejendommen på afståelsestidspunktet. Det følger af SKM.2003.11.DEP. Som anført ovenfor under spørgsmål 1 er det afgørende, om ejendommen på tidspunktet har mistet sin karakter af landbrugsejendom.

Landsskatteretten finder ikke, at SKATs besvarelse lægger op til fortolkningstvivl. For så vidt angår betingelserne i § 8, stk. 1, fremgår disse direkte af lovens ordlyd. Hvad angår klagerens anvendelse af ejendommen, har SKAT henvist til gennemgangen under spørgsmål 1, og SKAT har påpeget, at det er den faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet, der er afgørende, og ikke den vurderingsmæssige status. Problemstillingen er derfor grundlæggende den samme, som for klagerens spørgsmål 1.

Klagerens repræsentant oplyser ikke om klagerens faktiske anvendelse af ejendommen på afståelsestidspunktet, og det er i øvrigt ikke oplyst, om anvendelsen af ejendommen vil være i overensstemmelse med vurderingen som kode 01 ejendom. Det er den faktiske anvendelse, der er afgørende for, om der kan svares JA eller NEJ til spørgsmålet. Idet der er tale om en påtænkt disposition, er det som spørgsmålet er formuleret ikke muligt, at svare JA til spørgsmålet uden at tage et forbehold for, at den faktiske anvendelse af ejendommen på afståelsestidspunktet er beboelse, således at ejendommen må anses for at have mistet sin karakter af landbrugsejendom. Herudover er det en forudsætning for skattefri afståelse, at de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er opfyldte.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs besvarelse af spørgsmål 2.