Kendelse af 25-06-2018 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2018

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede ifølge tinglyst skøde af 9. juni 2011 ejendommen beliggende [adresse2], [by1], den 1. april 2011 for 1.200.000 kr.

Det fremgik af skødet, at sælger af ejendommen var [person1] mens at selskaberne [virksomhed1] A/S og [virksomhed2] ApS stod anført som ejere af ejendommene.Klageren var i skødet anført som tinglyst adkomsthaver og erhverver med en køberandel på 1/1.

Under ”øvrige vilkår for handelen” i skødet var anført følgende:

”Indgået iht. separat købsaftale beroende hos advokat [person2]”

Skatteankestyrelsen har under sagens behandling anmodet klagerens repræsentant om at få fremsendt købsaftalen for [adresse2]. Klagerens repræsentant har ikke kunnet rekvirere materialet.

Klageren stiftede i 2011 et samlet lån på 1.250.000 kr. i [finans1] bank til finansiering af købet af ejendommen. Som sikkerhed for lånet blev der stiftet et ejerpantebrev med en hovedstol på 1.200.000 kr. Ejerpantebrevet blev tinglyst i forbindelse med klagerens erhvervelse af [adresse2] og det fremgik af skødet, at klageren var anført som kreditor.

Det fremgår af et brev fra [finans1] af 15. april 2011, at banken forudsatte, at ejendommen blev skødet i klagerens navn.

Med klagen til Skatteankestyrelsen er indsendt en indgået aftale mellem klageren og [virksomhed3] ApS af 22. marts 2011 vedrørende [adresse2]. Af aftalen fremgår følgende:

”Ejendommen skødes til [person3] pga. [virksomhed3] ApS manglende mulighed for at skaffe finansiering.

Uanset formelt ejerskab er det dog mellem parterne [virksomhed3] ApS som ejer ejendommen.

[virksomhed3] afholder samtlige omkostninger dvs. renoveringsomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, vand og varme.

Øvrige omkostninger er [person3] uvedkommen.

Ligeledes er der aftalt, at [person3] ikke får del i den eventuelle avance og at [virksomhed3] bærer ansvaret for ejendommen.

[person3] oppebærer en rente på kr. 100.000,- når ejendommen er solgt, hvis dette sker inden 24 mdr. ellers træffes nærmere aftale.”

Det fremgår af Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), at [virksomhed3] ApS blev stiftet den 1. juni 2005 og at selskabet er registreret under branchekode ”682040 Udlejning af erhvervsejendomme”. Selskabets formål er at købe og sælge fast ejendom herunder udlejning af egne ejendomme samt anden hermed beslægtet virksomhed. [virksomhed3] ApS er ejet af [virksomhed4] ApS.

Det fremgår af CVR, at [virksomhed4] ApS ejede [virksomhed2] ApS (nu [virksomhed5] ApS), der var den ene af de to tidligere ejere af [adresse2] ved klagerens erhvervelse den 9. juni 2011.

Klageren selvangav for indkomstårene 2011 og 2012 renteudgifter for lånet på ejendommen med hhv. kr. 26.830 og kr. 48.370 kr.

Den 1. november 2012 blev [adresse2] solgt for 2.515.000 kr. med overtagelse den 1. april 2013.

Det fremgik af salgsskødet, at klageren stod som ejer af ejendommen. Under ”øvrige vilkår for handelen”, fremgik dog følgende:

”Sælger

Det er [virksomhed6] cvr nr. [...1] der sælger ejendommen, men da det er [person3], der er tinglyst adkomsthaver, er det ham, der signere skødet.”

Af tillæg til købsaftalen for overdragelsen den 1. november 2012, dateret den 29. oktober 2012 og som var bilag til skødet, fremgik følgende under punkt 3 ”Ændring/Tillæg til købsaftale”:

”[virksomhed6] ApS bliver sælger af ejendommen som utinglyst adkomsthaver med tiltrædelse af tinglyst ejer [person3].”

[virksomhed3] ApS havde ikke tidligere optrådt under de formelle ejeroplysninger i tingbogen for [adresse2].

Af tillæg til købsaftalen dateret den 25. oktober 2012 fremgik følgende under punkt 3 ”Ændring/tillæg til købsaftale”:

”Det er mellem køber og sælger aftalt at prisen 2.400.000 kr. ændres til 2.515.000 kr.

Endvidere er det aftalt at sælger står for udbedring af mangler i elrapporten. Dette skal være afsluttet inden dispositionsretten d. 15-11-2012 Såfremt dette ikke er udbedret kan køber få dette udført for sælgers regning mod forvisning af kvitering”

Udgifterne til udbedringen af manglerne i elrapporten blev afholdt af [virksomhed3] ApS.

Det fremgår af en indsendt opgørelse fra den berigtigende advokat, at [virksomhed3] ApS afholdte udgifterne til tinglysningsafgiften ved salget.

Den 27. marts 2013 indgik der 2.417.000 kr. med teksten ”restkøbesum” på en deponeringskonto i klagerens navn.

[virksomhed7] udsendte den 2. april 2013 afregning vedrørende salget af [adresse2]. Brevet var stilet til [virksomhed3] ApS, og det fremgik af brevet, at mæglerfirmaet skyldte [virksomhed3] ApS et restbeløb på 363,75 kr. Den 3. april 2013 indgik restbeløbet på 363,75 kr. fra [virksomhed7] på klagerens deponeringskonto.

Den 3. april 2013 blev der overført 1.012.000 kr. fra klagerens deponeringskonto til [virksomhed3] ApS’ klientkonto hos Advokat [person2]. Samme dag blev der overført 1.250.000 kr. fra klagerens deponeringskonto med teksten ”Udl. Lånenr. 008253”. Advokat [person2] har under sagens behandling i SKAT fremført følgende redegørelse for de to overførsler af 3. april 2013:

”Da skødet var tinglyst og overtagelsesdagen passeret blev den deponerede restkøbesum kr. 2.471.000 overført til deponeringskontoen oprettet i [person3]s navn, og heraf blev kr. 1.250.000 straks anvendt til at indfri de af [person3] optagne banklån. Som det fremgår af vedlagte kontoudskrift blev købesummen således frigivet pr. 27. marts 2013 til deponeringskontoen til brug for indfrielse af lånet i ejendommen. Et foreløbigt anslået restbeløb på kr. 1.012.000 blev herefter 3. april 2013 overført til min klientkonto tilhørende [virksomhed3] ApS.”

På tidspunktet for sagens behandling i SKAT var sagen ifølge advokat [person2] endnu ikke slutafregnet, og der henstod derfor fortsat et uafregnet beløb på sagens deponeringskonto på 147.252,09 kr. Dette beløb skulle efter afregning af påløbne låneomkostninger og renter samt et honorar til klageren afregnes til [virksomhed3] ApS.

Af fremlagt kontoudtog fra klagerens private bankkonto fra 22. oktober 2014 fremgår det, at klageren modtog en betaling på 147.520,20 kr. med teksten ”REST TILGODEHAVENDE [person3]”. Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen forklaret, at beløbet på 147.520,20 kr. blev fastsat af parterne i et forsøg på at udligne klagerens afholdte nettorenteudgifter. Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen forklaret, at klageren efter aftale med [virksomhed3] ApS pr. kulance blev givet yderligere 47.520,20 kr. i honorar for sikkerhedsstillelsen, idet salgsprocessen trak ud.

Det fremgår ikke af årsrapporten for 2010-2011 for [virksomhed3] ApS, at [adresse2] tilgik selskabet i 2011. Det fremgår endvidere ikke af årsrapporten for 2012-2013, at der var afgang i selskabets investeringsejendomme pr. 30. september 2013.

Det fremgår af indsendt kontokort for konto 10400 – ”overskud/tab ved salg af ejendom” i regnskabet for [virksomhed3] ApS, at der den 30. september 2013 blev bogført en indtægt på 980.900 kr. vedrørende posten ”Salg [adresse2]”. Det fremgår tillige af kontokortet at det samlede overskud for salg af selskabets ejendomme i regnskabsåret 2012-2013 udgjorde 980.899,94 kr. efter følgende bevægelser i perioden:

”

Af specifikationen for årsrapporten for 2012-2013 side 5 fremgik følgende specificering:

”Avance ved salg af investeringsejendomme 980.900”

Af specifikationen for årsrapporten for 2012-2013 fremgik endvidere på side 8:

”Regulering ejendomsavance og tab på fordringer 2011/12 -2.625.107”

Af årsrapporten for 2012-2013 note 1 fremgår følgende redegørelse for reguleringen på -2.625.107 kr.:

”1. Usædvanlige forhold

Der er konstateret en fundamental regnskabsmæsig fejl i regnskabet for regnskabsåret 2011/12. Fejlen vedrører opgørelse af avance ved salg af ejendomme og tab på fordringer. Som følge heraf er der sket tilretning af sammenhængstal for 2011/12 og tilretning af egenkapitalen pr. 30. september 2012.

Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at [virksomhed3] ApS i perioden 2011 frem til ultimo 2012 renoverede [adresse2] og at selskabet benyttede dets egne medarbejdere til at udføre arbejdet.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant indsendt materiale vedrørende [virksomhed3] ApS’ renovering og istandsættelse af [adresse2] i form af kopi af kontokort for perioden 1. oktober 2012 til 30. september 2013 for konto 12550 – ”Direkte omkostninger, entrepriseopgaver – eksternt, konto 12800 – ”Øvrige driftsomkostninger m/moms”, konto 12801 – ”Fremmed arbejdskraft ([virksomhed8]), samt konto 12802 – ”Fremmedarbejdskraft” Det fremgår af kontiene, at der er afholdt udgifter til diverse entreprisearbejder. De underliggende bilag er ikke fremlagt og det fremgår ikke, at de afholdte udgifter vedrørte [adresse2].

Klageren har ikke beboet ejendommen.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtig indkomst med 1.305.000 kr. for avance ved salg af [adresse2].

SKAT har anført følgende begrundelse:

”SKAT er af den opfattelse, at det er afgørende for den skattemæssige vurdering, hvem der er ejer og dermed har haft rådigheden over ejendommen. Det er således de civilretlige regler, der skal lægges til grund ved vurdering af, hvem der er ejer og sælger af ejendommen [adresse2], og hvem der skal beskattes af avancen ved salget.

Udgangspunktet må derfor være, at indkomst medregnes hos den, der har ejendomsretten til formuegodet.

Det fremgår af det skøde du har indsendt, at du er tinglyst ejer af ejendommen [adresse2], og at du på salgsskøde står opført som sælger af ejendommen. På salgsskøde er der dog anført, at det er [virksomhed3] der sælger ejendommen, men da det er dig der er tinglyst adkomsthaver, er det dig, der signerer skødet.

SKAT har rekvireret skøde vedrørende dit køb af ejendommen i 2011 hos Tinglysningsretten. Ifølge dette skøde som er tinglyst 9. juni 2011, er selskabet [virksomhed3] ApS ikke nævnt heri

På dette skøde er [person1] anført som sælger af ejendommen. Som køber er du anført. Og som ejere af ejendommen er selskaberne [virksomhed1] A/S og [virksomhed2] nu [virksomhed5] ApS anført.

[person1] har altså som tinglyst ejer solgt ejendommen til de to selskaber som herefter står som utinglyste ejere af ejendommen. Det er altså disse to selskaber der har solgt ejendommen til [person3]. Ifølge sagsbehandler hos Tinglysningsretten skal de to selskaber skrive under på, at de står som utinglyste ejere af ejendommen.

[virksomhed3] ApS fremgår altså slet ikke af skøde i forbindelse med købet af ejendommen, men er alene anført i salgsskødet.

SKAT har endvidere gennemgået årsrapporter for [virksomhed3] ApS i årene 2011 og 2012, og det fremgår ikke heraf, at ejendommen [adresse2] er registreret i selskabets årsrapporter, hverken på købs- eller salgstidspunktet.

Det må endvidere lægges til grund, at du har finansieret købesummen for ejendommen ved at optage lån i banken. Som sikkerhed for dette er der tinglyst ejerpantebrev i ejendommen. Du hæfter således for gælden.

Du har selvangivet renteudgifter vedr. dette lån for årene 2011 og 2012.

Du er bedt om at indsende kopi af aftale mellem dig og selskabet om, at du skulle erhverve og finansiere ejendommen [adresse2]. En sådan er ikke indsendt, og der ses altså ikke at være lavet en skriftlig aftale omkring konstruktionen om, at du skulle erhverve og finansiere ejendommen for [virksomhed3] ApS.

Ifølge redegørelse fra advokat [person2] skulle du skadesløsholdes for afholdte udgifter, og skulle modtage et honorar for bistanden. Der ses heller ikke at være indsendt en skriftlig aftale for, hvordan dette beløb skulle opgøres, og hvor meget du skulle modtage for din bistand.

Det er forklaret af din revisor, at du har modtaget kr. 100.000 i rente/kautionspræmie, som er selvangivet hos dig for 2013.

SKAT mener ikke, at det kan tillægges betydning, at du efterfølgende er blevet betalt for at stille kredit til rådighed.

Det må anses for at være en usædvanlig disposition, at du indvilliger i at stå som ejer af ejendom, og finansiere købet af denne på vegne af selskab, og dermed hæfte for gælden i forhold til kreditorer.

Det er ikke oplyst hvordan det beløb du har modtaget er opgjort. Renteudgifter på det lån du har optaget i forbindelse med lånet udgør kr. 75.200. Der må desuden have været diverse omkostninger i forbindelse med optagelse af lånet.

Du ses altså ikke ud fra det foreliggende at have beregnet dig noget provenu for at stille din finansiering til rådighed for selskabet, hvilket må siges at være usædvanligt at indgå i en sådan aftale, uden at få et vederlag for det.

På baggrund af ovenstående er SKAT af den opfattelse, at da det er dig der civilretligt står som ejer og sælger af ejendommen, er det også dig der skal beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven ved salg af ejendommen.

De foreliggende oplysninger i sagen- herunder at [virksomhed3] ApS ikke står anført i skøde ved købet af ejendommen, der ikke foreligger nogen skriftlig aftale omkring indgåelsen af aftalen og hvordan du skal skadesløsholdes, at du hæfter for gælden, samt at køb og salg af ejendommen ikke fremgår af regnskaberne for [virksomhed3] ApS har ikke ført til, at SKAT mener, at dette udgangspunkt skal fraviges.

Det er således dig, der skal beskattes af avancen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven ved salget af ejendommen

SKAT har bedt dig indsende bilag for udgifterne anført på avanceopgørelse, men har ikke modtaget disse. Bilagene er efterholdende forsøgt rekvireret ved [virksomhed3] ApS, men er heller ikke modtaget derfra.

Du er endvidere bedt om at indsende redegørelse for hvem der har betalt renteomkostninger i henhold til det optagne ejendomslån, kopi af låneaftale i forbindelse med køb af ejendommen, samt kopi af ejerpantebrev i ejendommen.

SKAT har ikke modtaget noget af det anmodede.

Da der ikke er modtaget dokumentation for arten af de afholdte udgifter, eller for hvem der har afholdt udgifterne, kan der ikke ved avanceopgørelsen gives dig fradrag herfor.

Avanceopgørelsen kan herefter opgøres således:

”

SKAT har i høringssvar af 11. august 2015 fremsat følgende bemærkninger:

”Det skal gøres opmærksom på, at SKAT har afsluttet sagen ved afgørelse dateret 4. marts 2015.

Revisor har efterfølgende i mail af 23. marts 2015 anmodet om genoptagelse af sagen.

SKAT har i afgørelse af 20. maj 2015 afslået genoptagelse da der ikke var fremsendt nye oplysninger i sagen, der sandsynliggør at ansættelsen ville have været anderledes, hvis oplysningerne havde foreligget, da ansættelsen oprindeligt blev foretaget.

Denne afgørelse ses ikke at være påklaget.

Den skriftlige aftale mellem [person3] og [virksomhed3] ApS er først indsendt i forbindelse med revisors anmodning om genoptagelse.

Der er til genoptagelsesanmodning vedhæftet regnskabsmateriale fra selskabet [virksomhed3]

ApS. Dette materiale har SKAT allerede modtaget fra selskabet i forbindelse med den oprindelig sag. Revisor påpeger, at regnskabsmaterialet fra [virksomhed3] dokumenterer, at avancen ved salget af ejendommen indregnet i selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2013.

Som dokumentation er bl.a. vedlagt specifikationshæfte hvor det af side 8 fremgår opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst.

Heraf fremgår, at der fra resultat før skat fratrækkes "regulering ejendomsavance og tab på fordringer 2011/2012 kr. 2.625.107".

For at få undersøgt hvad denne regulering dækker over har SKAT gentagne gange bedt selskabets revisor om specifikation af denne post. En sådan er ikke modtaget. Selskabets revisor har således ikke indsendt alt nødvendigt materiale.

Uanset om avancen er indtægtsført i selskabet er SKAT af den opfattelse, at avancen skal medregnes hos [person3]. Der er her lagt vægt på:

SKAT har i brev af 16. april 2018 fremsat følgende erklæringssvar:

”I klagesagen vedrørende ovennævnte har Skatteankestyrelsen i brev af 3/4 2018

bedt om en udtalelse til sagen, der skal afgøres af Landsskatteretten.

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med følgende bemærkninger:

SKAT har anset klager for rette modtager af ejendomsavancen ved salg af ejendommen

[adresse2], [by1]. SKAT har i sin afgørelse lagt vægt på,

at [virksomhed3] ApS først optrådte i de formelle dokumenter ved salget af

ejendommen,

at klageren stod som tinglyst ejer af ejendommen både ved køb og salg af ejendommen,

at ejendommen ikke fremgik af [virksomhed3] ApS’ årsregnskaber,

at det var klageren der erlagde købesummen, stiftede gæld til finansieringen og afholdte renteudgifterne for gælden

at restkøbesummen efter salget af ejendommen i 2012 indgik på en deponeringskonto i klagerens navn.

Da klageren ikke selv har afholdt udgifter til renovering og salgsomkostningerne, er SKAT enig med Skatteankestyrelsen i, at disse udgifter ikke kan indgå ved beregningen af den skattepligtige avance.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skattepligtige indkomst nedsættes med 1.305.000 kr. Klagerens repræsentant har subsidiært nedlagt påstand om, at ejendomsavancen nedsættes med afholdte udgifter til bl.a. renovering og ejendomsmægler, m.v.

Klagerens tidligere repræsentant fremsatte med klagen til Skatteankestyrelsen følgende begrundelse:

”Overordnet set er begrundelsen for vores påklage, at der herved sker beskatning af den samme ejendomsavance 2 gange.

Der har været ført en længere korrespondance med SKAT, [by2] herom, og vi henviser naturligvis til den førte korrespondance og de fremlagte dokumentationer.

Med baggrund i den finansielle krise og de dermed skærpede krav til kreditgodkendelser i realkreditinstitutterne, indgik vores klient i foråret 2011 en aftale med selskabet, [virksomhed3] ApS, CVR-nr. [...1], om at vores klient mod en betaling på kr. 100.000 ville stille sin kreditværdighed til rådighed for selskabet, således at man kunne erhverve ejendommen [adresse2], [by1] med henblik på istandsættelse og efterfølgende salg.

Der vedlægges aftalegrundlaget mellem parterne, som også tidligere er fremlagt i sagen.

Vores klient har naturligvis selvangivet det modtagne beløb kr. 100.000 i sin selvangivelse for 2013.

[virksomhed3] ApS har selvangivet avancen ved ejendomshandlen, og dette er ligeledes tidligere dokumenteret.

Vores klient har i henhold til aftalen indgået en betinget retserhvervelse afkr. 100.000. Tredjemand har tilbudt ham at tjene kr. 100.000 på betingelse af, at han ville stå som formel ejer. Vores klient har således ved indgåelse af aftalen på forhånd været tvunget til at give afkald på alt ud over kr. 100.000. Han har således ikke selv haft indflydelse på, hvem der har haft fordel af afkaldet.

Det vil sige, der er tale om et blankt afkald og ikke et dispositivt afkald.

Da indkomsten af ejendomshandlen ikke har været inde over hans økonomi eller beslutningsfære, skal denne indkomst ikke beskattes hos ham.”

Den 29. august 2016 indtrådte klagerens nuværende repræsentant i sagen. I den forbindelse blev der blandt andet fremsat følgende supplerende bemærkninger:

”Nærværende sag drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at beskatte [person3] af ejendomsavance vedrørende ejendommen beliggende [adresse2], [by1].

Det er [person3]s overordnede opfattelse, at der ikke er grundlag for at gennemføre en beskatning af ejendomsavancen, idet ejendommen på trods af [person3]s tinglyste adkomst til stadighed har været ejet af selskabet [virksomhed3] ApS.

Såfremt Skatteankestyrelsen måtte finde, at [person3] reelt har ejet ejendommen, gøres det gældende, at den opgjorte avance skal nedsættes med afholdte omkostninger til bl.a. ejendomsmægler og renovering m.v.

...

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at ejendommen civilretligt og dermed også skattemæssigt til stadighed har været ejet af [virksomhed3] ApS, hvorfor der ikke er grundlag for at beskatte [person3] af den af SKAT opgjorte ejendomsavance.

Såfremt Skatteankestyrelsen måtte finde, at [person3] har ejet ejendommen, gøres det gældende, at der ved opgørelsen af ejendomsavancen skal medtages renoveringsudgifterne m.v., hvilket reducerer den skattepligtige avance.

Jeg vil nedenfor uddybe mine ovennævnte anbringender.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen.

Af lovens § 4 fremgår, at avancen opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2, 3 og 4.

En forudsætning for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven er, at der i civilretlig henseende er sket en overdragelse af ejendomsretten til den pågældende faste ejendom.

Jan Pedersen omtaler i Skatteretten 1 afståelsesbegrebet som "den definitive og endelige overførsel af tinglige rettigheder over et aktiv fra skattesubjektet til et andet retssubjekt".

Hvem der har været den civilretlige ejer af ejendommen beliggende [adresse2] i [by1] i perioden fra medio 2011 til primo 2013, hvor [person3] har stået som tinglyst ejer af ejendommen, beror på en konkret bevismæssig vurdering.

Ved denne vurdering medgives det, at det bevismæssige udgangspunkt naturligvis er, at den tinglyste ejer af en ejendom ligeledes er den reelle civilretlige ejer, der ligeledes har den uindskrænkede råderet over ejendommen.

Det gøres imidlertid gældende, at [person3] konkret har godtgjort, at ejendommen civilretligt var ejet af [virksomhed3] ApS i den omtvistede periode.

Som bilag 2 er der fremlagt en aftale indgået mellem [person3] og [virksomhed3] ApS. Af aftalen fremgår klart og tydeligt, at [person3] alene være proforma-ejer af ejendommen.

Årsagen hertil var som ovenfor nævnt, at [person3] kunne opnå lån i ejendommen, hvilket ikke var muligt for selskabet på grund af den daværende økonomiske situation.

Det må i den forbindelse pointeres, at reglerne i tinglysningsloven fortrinsvis har til formål at sikre kreditorerne, således at en panthavers ret ikke ekstingveres af et senere udlæg m.v.

Af tinglysningslovens § 1 fremgår således:

"Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning."

Af korrespondancen med [finans1], jf. bilag 7, fremgår da også klart og tydeligt, at banken stillede det som en betingelse for ydelse af lånet til købet af ejendommen, at der blev tinglyst et ejerpantebrev, som blev pantsat til sikkerhed for lånet.

Retsvirkningen af tinglysningen af lånet på ejendommen er således, at [finans1] ville være sikret en del af provenuet ved en eventueltvangsaktion foran senere retserhververe, såfremt [person3] havde misligholdt sit lån.

Det forhold, at [person3] er tinglyst ejer af ejendommen, er således alene en sikringsakt af hensyn til [finans1] og ikke ensbetydende med, at han ligeledes er den reelle civilretlige og dermed skattemæssige ejer af ejendommen.

Udover den fremlagte aftale er der ligeledes en række andre faktiske forhold, der understøtter, at ejendommen reelt var ejet af [virksomhed3] ApS.

For det første bemærkes, at [virksomhed3] ApS har selvangivet en avance i forbindelse med salget af ejendommen i regnskabet for 2012/2013. Dette fremgår af revisors redegørelse, jf. bilag 22, ligesom det fremgår af kontokortet, jf. bilag 23, og af specifikationerne til regnskabet, jf. bilag 8.

Der er således ikke tale om en omgåelsessituation, hvorved parterne har forsøgt at undgå at betale skat i forbindelse med de indgåede aftaler.

[virksomhed3] ApS har således i regnskabet, der er udarbejdet, inden nærværende skattesag er opstartet, vedkendt sig ejerskabet til ejendommen og ladet sig beskatte af ejendomsavancen i forbindelse med salget.

For det andet er det dokumenteret, at [virksomhed3] ApS har afholdt en række omkostninger forbundet med ejendommen. Af bilag 16 fremgår således, at [virksomhed3] ApS har afholdt udgifter til ejendomsmægleren i forbindelse med salget af ejendommen, ligesom det af bilag 19 fremgår, at [virksomhed3] ApS har afholdt udgiften til den berigtigende advokat. Det bemærkes i den forbindelse, at [virksomhed3] ApS ligeledes har betalt for tinglysningsafgiften i forbindelse med købet af ejendommen, hvilket fremgår af faktura fra den berigtigende advokat.

Dertil kommer udgifterne til færdiggørelse af renoveringen, jf. tillægget til skødet af den 25. oktober 2012, jf. bilag 11, og de øvrige løbende renoveringsomkostninger, som fremgår af specifikationerne til årsrapporten, jf. bilag 8.

For det tredje fremgår det direkte af tillægget af den 29. oktober 2012 til købsaftalen, at ejendommens reelle ejer var [virksomhed3] ApS med [person3] som tinglyst ejer. Dette forhold er således køber af ejendommen bekendt, hvilket tillige understreger, at selskabet var den reelle ejer af ejendommen. På samme måde var det påført skødet i forbindelse med salget, at den reelle ejer var [virksomhed3] ApS, jf. bilag 20.

For så vidt angår avanceopgørelsen tager jeg forbehold for at fremkomme med mine bemærkninger hertil, såfremt Skatteankestyrelsen måtte finde, at [person3] var den skattemæssige ejer af ejendommen og dermed skal avancebeskattes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.”

Klagerens repræsentant har den 18. december 2017 blandt andet fremsat følgende bemærkninger:

”Det er i referatet anført, at [person3] ikke har lavet tilsvarende aftaler vedrørende ejendomme. Dette er korrekt, idet det for god ordens skyld skal oplyses, at [person3] har samarbejdet med [person4] og [virksomhed3] ApS i andre sammenhænge - dog aldrig med en aftale af samme karakter som den i sagen omhandlede.

Det skal ligeledes fremhæves, at [person3] i hele forløbet har indrettet sig i tillid til rådgivning fra [person4]s advokat, som bl.a. har bistået med transaktionerne vedrørende køb og salg af ejendommen. Han var således blevet forsikret om, at transaktionen i det hele var hans skatteansættelse uvedkommende.

...

For så vidt angår renteudgifterne, så indgår disse i [person3] selvangivelse for de relevante indkomstår, da banken automatisk har foretaget indberetning heraf.

En grov sammentælling af renteudgifterne viser samlet set udgifter på ca. kr. 85.000.

Hertil skal dog tages højde for fradragsværdien, hvilket bringer de egentlige udgifter ned på ca. kr. 57.000. Det er dette beløb, som parterne har forsøgt at "ramme" i forbindelse med overførslen på kr. 147.520.

[person3] kan ikke - her ca. 4 år efter - huske hvorfor der er en mindre difference mellem beløbene.

Det kan endelig oplyses, at det ikke har været muligt at fremskaffe kopi af købsaftalen, da advokat [person2] ikke lå inde med kopi heraf som forventet.”

Klagerens repræsentant har den 4. januar 2018 fremsat følgende bemærkninger:

”Det er ubestridt, at der alene er grundlag for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven, såfremt der er tale om et køb og salg - og dermed alene såfremt SKAT har godtgjort, at [person3] rent faktisk har ejet ejendommen.

Det fastholdes imidlertid, at selve tinglysningen alene udgør et moment ved vurderingen af, hvem der har ejet ejendommen. I sagen foreligger udover tinglysningen en række bilag, som dokumenterer, at [virksomhed3] ApS til stadighed var den reelle ejer af ejendommen. Disse bilag har SKAT ikke forholdt sig til i udtalelsen.

Det bestrides i øvrigt, at [virksomhed3] ApS ikke har medtaget ejendommen i regnskaberne.

Der er i sagen fremlagt dokumentation for, at ejendommen er medtaget i både årsrapporten og i selskabets bogføring.

At dispositionen i sig selv er usædvanlig kommer naturligvis an på øjnene, der ser, men uanset om dispositionen anses for usædvanlig eller ej, kan dette forhold ikke i sig selv være afgørende for bedømmelsen af ejerskabet.

Det fastholdes overordnet, at SKAT ikke har godtgjort, at [person3] har ejet ejendommen.”

Klagerens repræsentant har den 16. marts 2018 indsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

Det fastholdes overordnet, at det konkret er godtgjort, at selskabet [virksomhed3] ApS såvel skattemæssigt som civilretligt var den reelle ejer af ejendommen beliggende på [adresse2] i [by1], hvorfor der ikke er grundlag for beskatning af ejendomsavance hos [person3].

Skatteankestyrelsen har ikke i forslaget til afgørelse forholdt sig til sagens helt centrale præmis - nemlig at [virksomhed3] ApS har selvangivet og betalt skat af avancen ved salget af ejendommen.

Det er således dokumenteret, jf. bilag 23, 24 og 25, at avancen ved salget af ejendommen på kr. 980.900 indgår i regnskabet.

Det bemærkes, at regnskabet er aflagt i april 2014, altså ca. et år før SKAT traf afgørelse i [person3]s skattesag.

Herudover har Skatteankestyrelsen bortset fra den fremlagte aftale mellem parterne, jf. bilag 27, og de øvrige bilag, som er fremlagt i sagen vedrørende betaling af renoveringsomkostninger og mægler m.v.

Udover de allerede fremlagte bilag fremlægges som bilag 32 kopi af flytteopgørelse vedrørende vand og varme for ejendommen beliggende [adresse2]. Som det fremgår, er opgørelsen dateret den 14. december 2013 og stilet til [virksomhed3] ApS i overensstemmelse med de øvrige fremlagte bilag.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, som er omfattet af § 4, stk. 3, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.

Det følger af Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.3, at i visse tilfælde kan afståelsessummen reguleres med afholdte udgifter, modtagne tilskud eller betalte erstatningsbeløb, der er led i overdragelsen. Herudover er der fradrag for egentlige salgsomkostninger i forbindelse med overdragelsen. Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen. Det gælder f.eks. udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift m.v., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Når der skattemæssigt skal tages stilling til, hvorvidt klageren kan anses som ejeren af [adresse2], [by1], og dermed også rette indkomstmodtager af ejendomsavancen, skal der tages udgangspunkt i de obligationsretlige regler.

Landsskatteretten finder på baggrund af en samlet vurdering, at klageren i skattemæssigt henseende skal anses for ejeren af [adresse2]. Retten har lagt vægt på, at klageren stod som tinglyst ejer af ejendommen både ved køb og salg af ejendommen, at ejendommen ikke fremgik af [virksomhed3] ApS’ årsregnskaber, at det var klageren der erlagde købesummen, stiftede gæld til finansieringen og afholdte renteudgifterne for gælden samt til at restkøbesummen efter salget af ejendommen i 2012 indgik på en deponeringskonto i klagerens navn. Sidst er der lagt vægt på, at [virksomhed3] ApS først optrådte i de formelle dokumenter ved salget af ejendommen. Det forhold at [virksomhed3] ApS måtte have selvangivet avancen af ejendommen kan ikke føre til et andet resultat.

Idet klageren ikke selv har afholdt udgifter til renovering og salgsomkostningerne, kan disse udgifter ikke indgå ved beregningen af den skattepligtige avance.

[adresse2] blev erhvervet i 2011 og blev afhændet igen i 2012, hvorfor der kan gives et tillæg på 10.000 kr. til anskaffelsessummen for anskaffelsesåret, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt. SKATs avanceopgørelse kan derfor tiltrædes.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.