Kendelse af 18-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Faktiske oplysninger

Klageren ejer alle anparter i [virksomhed1] ApS (herefter selskabet).

I 1970 erhvervede klageren ejendommen beliggende [adresse1], [by1], matr.nr. [...1] af [by2] (herefter ejendommen).

I 1972 solgte klageren 50 pct. af ejendommen til en uafhængig tredjemand.

I 1998 tilbagekøbte klageren de 50 pct. af ejendommen for 1.854.992 kr. for straks derefter at sælge den del af ejendommen videre til selskabet for 1.854.992 kr.

I 2002 blev der indgået en samejekontrakt mellem klageren og selskabet omkring fælles ejerskab af ejendommen.

Den 17. juli 2013 købte klageren 50 pct. af ejendommen af selskabet for 3 mio. kr.

Der er fremlagt en vedligeholdelsesgennemgang af ejendommen, dateret til december 2014, som blev udarbejdet af Ingeniør og arkitektfirmaet [virksomhed2]. Af rapporten fremgår bl.a.:

”Generelt om vedligeholdsgennemgangen

[virksomhed2] a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation m.v. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder.

På baggrund af dette er der af [virksomhed2] a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser.

Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade.

Om budgettal

(...)

Overordnet konklusion

Generelt er tilstanden af ejendommen på et lavere niveau med tilsvarende ejendomme af den alder.

Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år.

På følgende områder bør der foretages en særligt vedligehold/renoveringsarbejder de kommende år.

Taget bør udskiftes, da det eksisterede tag er fyldt med skader og mange utætheder, der øger risikoen for råd- og svampeskader.

Reetablering af pudslofter

Partiel istandsættelse af facaderne pga. skadet murværk. Udskiftning af 2 franske altaner.

Udskiftning af vinduer, da de oprindelige ikke er vedligeholdte, og træ er nedbrudt flere steder. Flere vinduer er med 1 glas.

Udskiftning af døre i franske altaner, da de ikke er vedligeholdte og slutter tæt. Udskiftning af dør til veranda, da den ikke slutter tæt og er vedligeholdt.

08. Etageadskillelse

Slibning og lakering af gulve, da lakken flere steder er slidt af.

Udskiftning af varmeanlæg.

Udskiftning af faldstammer

Kloakinstallation tv-inspiceres og udbedres.

El-installation gennemgås, og ulovlige installationer udbedres.

Varandaen renoveres

Ejendommen energimærkes

Håndtering af miljøskadelige stoffer

Alle de beskrevne arbejder, er nødvendige arbejder for, at ejendommen bringes i en acceptabel vedligeholdt stand.

Ejendommen bærer tydeligt præg af, at ejer har vedligeholdt den ved overtagelsen, men så er der stort set ikke sket megen vedligeholdelse de sidste 30-40 år.”

Af rapporten fremgår desuden, at ingeniør og arkitektfirmaet anbefalede, at hele ejendommen skulle vedligeholdes og repareres for i alt 4.640.000 kr.

Ved den offentlige ejendomsvurdering i oktober 2013 blev ejendommen vurderet til 8.250.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 875.000 kr. for indkomståret 2013.

Som begrundelse er anført:

”(...)

Du køber hele ejendommen i 1970. I 1972 sælger Du 50 % af ejendommen der hermed er opdelt i 2 anparter.

Anpart 2 sælges til uafhængig 3die-mand for 240.000 kr. af en samlet vurdering for hele ejendommen på 325.000 kr.

I 1998 tilbagekøber Du anpart 2 for 1.854.992 kr. hvilket udgør 56 % af ejendomsvurderingen for straks, at videresælge anparten til [virksomhed1] ApS. Selskabet køber anparten for samme beløb som Du har købt anparten for.

I 2002 udfærdiges en samejekontrakt mellem Dig og dit selskab. I denne aftale, aftales det blandt andet, at den anden part har forkøbsret i tilfælde af salg.

Den 17/7 2013 tilbagekøber Du selskabets andel af ejendommen. Salgssummen udgør 3 mio.kr. Af overdragelsesdokumentet fremgår det, at der er taget skatteforbehold for prisen. Du ejer nu igen hele ejendommen.

Prisen på 3 mio. kr. udgør ca. 36 % af den offentlige vurdering.

SKAT har undersøgt prisniveauet i området og fundet frem til, at

en ejendom fra 1898 på i alt 240 m² i august 2013, sælges til vurderingen og med en m²-pris på 29.583 kr.

en ejendom fra 1895 på i alt 222 m² i september 2012, sælges 14 % under vurderingen og med en m²-pris på 23.198 kr.

en ejendom fra 1905 på i alt 160 m² i marts 2014, sælges 21 % over vurderingen og med en m²-pris på 43.125 kr.

Den omtalte del af ejendommen er i 1972 solgt til 73 % af vurderingen og i 1998 til 56 % af vurderingen.

Kvadratmeterprisen ved salget i 2013 udgør ca. 17.900 kr.

Set i lyset af ovennævnte priser/statistiker på ejendomme i området, anses ejendommen for handlet til underpris. Det er SKAT´s opfattelse, at ejendomsvurderingen er udtryk for en minimumspris idet der bl.a. skal henses til, at ejendommens anden ejer er selskabets anpartshaver og ejendommens anden og eneste beboer.

I tilfælde af, at anpartshaver ønsker, at sælge ejendommen stilles denne i en klart gunstigere situation end hvis selskabet var medejer.

At der i samejekontrakten er indføjet en forkøbsret betyder efter SKAT opfattelse, at salg til uafhængig 3die´mand er et ikke eksisterende senarie.

SKAT fastholder derfor, at ejendommens korrekte salgspris burde have været mindst lig med 50 % af den offentlige ejendomsværdi eller i alt 4.125.000 kr. jf. armslængde princippet i Ligningslovens § 2.

Ejendommen er handlet mellem selskabet og anpartshaver til i alt 3.000.000 kr. hvorfor 1.125.000 kr. anses for maskeret udlodning jf. Ligningslovens § 16a.

Ovennævnte beskatning af maskeret udlodning med i alt 1.125.000 kr. foreslås ændret til 875.000 kr. som følge af fornyet forslag af d.d. til selskabet.

Der henvises til de supplerende bemærkninger som følge af selskabets revisors indsigelser.

Ovennævnte er ikke yderligere kommenteret hvorfor ansættelsesændringen gennemføres som foreslået.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelsen på 875.000 kr. nedsættes til 0 kr. i indkomståret 2013.

Til støtte for klagerens påstand er følgende gjort gældende:

”(...) Begrundelse

Sagen drejer sig som nævnt om, hvorvidt andelen af ejendommen er overdraget fra Selskabet til [virksomhed1] til armslængde prisen, jf. ligningslovens § 2.

Det gøres i den forbindelse gældende, at ejendommen er overdraget til armslængde prisen, idet der ved værdiansættelsen skal tages hensyn til bygningens ringe stand på overdragelsestidspunktet.

Netop som følge af bygningens ringe stand blev der i efteråret 2014 bestilt en vedligeholdelsesgennemgang hos af ejendommen hos Ingeniør og arkitektfirmaet [virksomhed2], der afleverede en rapport herom december 2014.

Af side 1 rapporten anføres:

”[virksomhed2] a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installationer m.v. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder.

På baggrund af dette er der af [virksomhed2] a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning – herunder tekniske og økonomiske betragtninger.

Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller accepterer, at bygningsdele tager skade.

På side 2 anføres:

”Overordnet konklusion

Generelt er tilstanden af ejendommen på et lavere niveau med tilsvarende ejendomme af den alder.

Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år.

På følgende områder bør der foretages en særligt vedligehold/renoveringsarbejder de kommende år.

Taget bør udskiftes, da det eksisterede tag er fyldt med skader og mange utætheder, der øger risikoen for råd- og svampeskader.

Reetablering af pudslofter

Partiel istandsættelse af facaderne pga. skadet murværk. Udskiftning af 2 franske altaner.

Udskiftning af vinduer, da de oprindelige ikke er vedligeholdte, og træ er nedbrudt flere steder. Flere vinduer er med 1 glas.

Udskiftning af døre i franske altaner, da de ikke er vedligeholdte og slutter tæt. Udskiftning af dør til veranda, da den ikke slutter tæt og er vedligeholdt.

08. Etageadskillelse

Slibning og lakering af gulve, da lakken flere steder er slidt af.

Udskiftning af varmeanlæg.

Udskiftning af faldstammer

Kloakinstallation tv-inspiceres og udbedres.

El-installation gennemgås, og ulovlige installationer udbedres.

Varandaen renoveres

Ejendommen energimærkes

Håndtering af miljøskadelige stoffer

Alle de beskrevne arbejder, er nødvendige arbejder for, at ejendommen bringes i en acceptabel vedligeholdt stand.

Ejendommen bærer tydeligt præg af, at ejer har vedligeholdt den ved overtagelsen, men så er der stort set ikke sket megen vedligeholdelse de sidste 30-40 år.”

På side 5 i rapporten er udskiftning af tage inkl. følgearbejder anslået til 1.175.000 ekskl. moms. Herudover er der afsat 50.000 kr. ekskl. moms til ekstra til råd- og svampeskader.

På side 7 i rapporten er der afsat 15.000 kr. ekskl. moms til reparation af pudsede lofter i kælder. Herudover er der bl.a. foreslået fugtsikring af kælder, hvilke udgift er anslået til 345.000 kr.

På side 9 i rapporten er der afsat 600.000 kr. ekskl. moms til partiel udbedring af facader inkl. hovedgesimser, 10.000 kr. ekskl. moms til udbedring af skorsten, 65.000 kr. ekskl. moms til udskiftning af franske altaner.

På side 11 i rapporten er der afsat 208.000 kr. ekskl. moms til udskiftning af vinduer, 65.000 kr. ekskl. moms til udskiftning af døre, 7.000 kr. ekskl. moms til istandsættelse af hoveddøre

På side 15 er der estimeret 65.000 kr. ekskl. moms til slibning og lakering gulve. På side 19 er der estimeret 370.000 kr. ekskl. moms til nyt varmeanlæg.

På side 23 er der estimeret 40.000 kr. ekskl. moms til udbedring af ulovlige installationer på den korte bane. Herudover er der stillet forslag om udskiftning af el-installation, hvilket er anslået til 115.000 kr.

På side 25 er der anslået 75.000 kr. ekskl. moms til eftergang af veranda og 15.000 kr. til etablering af rækværk.

På side 27 er der bl.a. anslået en udgift på 50.000 kr. ekskl. moms til håndtering af miljøskadelige stoffer.

På side 30 er der en oversigt over de samlede estimerede udgifter, der skal til for at bringe ejendommen i en acceptabel vedligeholdelsesstand. Inkl. moms er udgifterne anslået til 4.640.000 kr. inkl. moms.

Af de billeder, der fremgår af rapporten, gives et visuelt indtryk af ejendommens stand. Disse billeder giver efter min opfattelse et tydeligt indtryk af, at der er tale om en ejendom i ringe stand, og som i daglige tale må betegnes som et ”håndværkertilbud”.

Med afsæt i billederne og konklusionerne i vedligeholdelsesrapporten gøres det gældende, at den aftalte overdragelsespris på 3.000.000 kr. ikke afviger fra armslængde prisen, når der henses til, at 50 pct. af den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udgør 4.125.000 kr.

Det bemærkes, at der ikke er tale om en situation, hvor et hovedaktionærselskab har erhvervet en ejendom, der sælges til hovedaktionæren efter selskabet har afholdt væsentlige omkostninger på ejendommen. Den særlige praksis om at selskabets kostpris skal anvendes som armslængde prisen, finder således ikke anvendelse.

Det betyder, at det alene er ejendommens beliggenhed og stand på overdragelsestidspunkt, der skal danne baggrund for prissætningen, jf. ligningslovens § 2. Eller med andre ord hvilken pris tredjemand ville have betalt for den pågældende ejendom. Jeg er derfor også uforstående overfor SKAT betragtninger i forhold til prissætningen.

Når en køber må forudse at skulle afholde udgifter på ca. 2.350.000 kr. (50 pct. Af 4.640.000 kr.) oven i købsprisen for at bringe bygningen i acceptabel stand, så presser det naturligvis prisen ned i et væsentligt omfang.

Da den skattemæssige stilling hviler på værdiansættelse af fast ejendom, skal jeg anmode om Landsskatterettens tilladelse til syn og skøn med fuld omkostningsdækning, jf. skatteforvaltningslovens § 43, jf. retsplejelovens § 343.”

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn under Landsskatterettens behandling af sagen vedrørende handelsprisen for ejendommen.

Af syns- og skønserklæringen fremgår bl.a.:

”Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes efter sit bedste skøn angive markedsværdien i fri handel for anpart 2 i ejendommen, matr.nr. [...1] af [by2], beliggende [adresse1], [by1].

Svar på spørgsmål 1:

Indledning :

Denne vurderings/syn- & skønsrapport er udarbejdet i overensstemmelse med de principper, som er fastsat af Dansk Ejendomsmæglerforening for vurdering af helårsbeboelser samt privat boliger. Det betyder blandt andet, at der vurderes ud fra det princip at ejendommen prisfastsættes på besigtigelsestidspunktet og eller- på det af skønstemaet oplyste fra parterne, og med en opnåelig samt realistisk synsvinkel. Ergo er der her tale om en vurdering baseret på et salg indenfor normal liggetid på 6 mdr. samt til en i det oplyste marked opnåelig kontantpris.

Forudsætninger :

Lokalplaner :

Ejendommen er omfattet af lokalplan, byplansvedtægt samt kommunalplan. Der henvises til tingbogen for ejendommen samt ejendomsdatarapporten.

Forurening :

Ejendommen er ikke kortlagt som væsentligt forurenet. Der henvises til tingbogen for ejendommen samt ejendomsdatarapporten.

Ejendommens indhold jf. BBR meddelelse & oplysninger:

Denne BBR - meddelelse er lagt til grund, og rekvirenten har ikke oplyst vurderings/ syn- & skønsmanden andet. Ejer har oplyst renoveringer m.m. gennem tiden.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 2017 for hele ejendommen:

Ejendomsnummer: [...] Ejendomsværdi: 8.250.000 heraf grundværdi: 4.385.100

Prisfastsættelse :

På grundlag af de foreliggende oplysninger, de nævnte forudsætninger, den foretagne besigtigelse, diverse beregninger og ud fra mit kendskab til prisniveauet på egnen med alle de vedlagte oplysninger/ dokumentation/ ref. handler samt realkreditrådets gennemsnitstal in mente, vil jeg efter mit bedste skøn ansætte den samlede ejendoms ([adresse1], 1-[by1]) kontante handelsværdi til nedenstående pr. d. 17. juli 2013

Kr. 3.150.000,00

Skriver kroner tremillionerethundredeogfemtitusinde 00/100

Referencehandlerne [adresse2], st. & [adresse3], 1., er begge sager vurderingsmanden har haft med at gøre. Vurderingsmanden benytter disse, da disse sagers natur stemmer godt overens med denne sag ([adresse1], 1.).

Forbehold samt markedsforhold:

I henhold til bestemmelserne for vurdering af 1 familiers boliger, skal denne vurderes ud fra de nuværende markedskonditioner samt i den stand denne fremtræder i på det ønskede vurderingstidspunkt. I dette tilfælde d. 17. juli 2013.

Man oplevede på dette tidspunkt et marked i en rolig og stabil udvikling efter finanskrisen. Der var dog større divergens mellem udbudspriserne sammenlignet med handelspriserne. Derfor vurderingsmandens tilgang til prisen, og som tidligere oplyst er denne vurdering realistisk og opnåelig på det givne tidspunkt.

Dette ligeledes sammenholdt med den meget dårlige stand ejendommen fremtræder i.”

Landsskatterettens afgørelse

Når der handles mellem et selskab og selskabets hovedanpartshaver, skal der handles til markedsvilkår, jf. ligningslovens § 2.

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.

Klageren og selskabet var omfattet af ligningslovens § 2, da klageren købte 50 pct. af ejendommen af selskabet for 3 mio. kr.

På baggrund af syns- og skønserklæringen, vurderes 50 pct. af ejendommens handelsværdi at have udgjort 3.150.000 den 17. juli 2013. Ejendommen blev handlet til en pris, der var 150.000 kr. lavere end handelsværdien.

Klageren anses derved at have modtaget maskeret udlodning for 150.000 kr. af selskabet.

SKATs afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.