Kendelse af 17-06-2020 - indlagt i TaxCons database den 23-07-2020

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Indkomståret 2010

Aktieindkomst

Maskeret udlodning ved køb af ejendom

7.595.800 kr.

0 kr.

7.595.800 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren er eneanpartshaver og direktør i [virksomhed1] ApS (herefter selskabet), hvis formål er at eje aktier/anparter i helt eller delvist ejede selskaber.

Selskabet erhvervede den 27. juli 2007 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], for i alt 5.848.000 kr. Efter erhvervelsen blev den eksisterende bygning nedrevet, og selskabet har efterfølgende opført et enfamilieshus på ejendommen.

Der er fremlagt en 3. revideret økonomisk opstilling i forbindelse med opførelsen enfamilieshuset på ejendommen fra [virksomhed2] ApS, dateret den 11. november 2008, hvoraf det bl.a. fremgår, at de samlede byggeudgifter i alt inkl. moms udgjorde 10.582.915 kr. Den økonomiske opstilling er adresseret til [person1] og [person2], der er klagerens datter og svigersøn.

Det er oplyst, at [person2] og [person1] flyttede ind på ejendommen den 1. november 2009.

Klageren og selskabet anmodede den 12. januar 2010 SKAT om et bindende svar. Af SKATs bindende svar af 4. marts 2010 fremgår bl.a.:

”(...)

Spørgsmål:

Kan ejendommen [adresse1], [by1], overdrages fra [virksomhed1] ApS til hovedanpartshaver [person3] for kontant 9.500.000 kr., uden at dette får skattemæssige konsekvenser for sælger og køber?

(...)

SKATs begrundelse for svaret

(...)

Konkret:

Den påtænkte overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] sker fra [virksomhed1] ApS (som sælger) til [person3] (som køber). [person3] er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS. Den påtænkte overdragelse sker således mellem interesseforbundne parter.

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter sker efter retningslinjer, som Ligningsrådet vedtog i marts 2000 jf. ligningsvejledningen 2010-1 afsnit S.F.2.3.2 - fast ejendom.

Som det fremgår af sagens faktiske forhold er ejendommen erhvervet af selskabet i juli 2007 for 5.882.400 kr., og den bygning der var på grunden på købstidspunktet er efterfølgende nedrevet, og der er opført et nyt enfamilieshus på ejendommen med henblik på udlejning.

Udgiften til købet samt til opførelsen af det nye enfamilieshus er opgjort den 18/1-2010 til

17.910.837 .

Henset til:

at selskabet har købt ejendommen for 5.882.400 kr.
at selskabet har nedrevet og opført nyt enfamilieshus for i alt 12.028.537 kr.
at [person3]s datter med familie er flyttet ind den 1. november 2009 og at indflytningen er sket på det tidspunkt hvor ejendommen var beboelsesklar

kan SKAT ikke godkende, at ejendommen overdrages til en pris på 9.500.000 kr., mellem interesseforbundne parter, uden skattemæssige konsekvenser.

SKAT finder, at [person3] ved at erhverve ejendommen til en handelsværdi, der ligger under selskabets kostpris (anskaffelsessum inkl. afholdte udgifter), vil være skattepligtige som maskeret udbytte af differencen, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, af differencen mellem ejendommens handelsværdi og den bogførte værdi i selskabet.

SKAT har endvidere lagt vægt på, at der efter det oplyste ikke er nogen forretningsmæssig begrundelse for selskabets afhændelse til hovedanpartshaveren, hvorfor en sådan overdragelse alene anses for varetagelse af hovedanpartshaverens private interesser.

SKAT har således ikke lagt vægt på vurderingserklæringen af 23. oktober 2009 fra ejendomsmægleren, herunder de øvrige ejendommen i området som er sat til salg og deres vurderinger.

Spørgsmålet besvares herefter med et "Nej".

Selskabet solgte den 27. oktober 2010, med overtagelse 1. marts 2011, ejendommen til klageren. Prisen udgjorde 11.000.000 kr.

Af selskabets finanskonto 25000 [adresse1] fremgår, at selskabets kostpris pr. 31. oktober 2010 udgjorde 18.595.800 kr.

Den offentlige vurdering udgjorde pr. 31. december 2010 6.200.000 kr.

Der er fremlagt en mail af 19. juni 2014 fra [virksomhed2] ApS til [person1] og [person2], hvoraf det bl.a. fremgår:

”(...)

Jeg forsøger hermed at oplyse om nogle ting som kan have indflydelse på fordyrelse af jeres nye hus på [adresse1] i forhold til et ”almindeligt” udført hus.

Kælder:

Den ønskede kælder kunne kun udføres ved at der blev foretaget vandtæt gulv og kældervægge som følge af meget høj grundvandsspejl.

Der blev udført en kælderetage i en udenpåliggende vandtæt kælder forstået på den måde at hvis der opstår lækager i yderste vandtætte gulv- og vægkonstruktion er der udført mellemlag under gulv med afløbsrør hvorfra der kan pumpes fra pumpebrønd op i den offentlige kloak i [adresse1]. For at udføre denne konstruktion er der udgravet ekstra jord samt sat midlertidig spuns på kritiske steder mod vej og naboer.

I byggeperioden etableredes grundvandsænkning af byggegruben indtil huset næsten stod færdigbygget.

Denne merudgift beløber sig til ca. 1.500.000,- kr.”

Under sagens behandling ved Skatteankestyrelsen, er der fremlagt en mæglervurdering, der vurderede ejendommens samlede pris til 9.500.000 kr. en formidlingsaftale og et salgsbudget, udarbejdet af statsautoriseret ejendomsmægler [person4], der alle er dateret den 23. oktober 2009.

Der er endvidere fremlagt et notat, udarbejdet af klageren i januar 2015, hvoraf følgende fremgår:

”Notat: baggrund for investering [by1]

I forbindelse med salg af firma til [virksomhed3], Schweiz i 2006/2007 besluttede vi på sigt at investere i ejendom igennem [virksomhed4]. Vor forventning var, i lighed med markedet generelt i de år, stigende priser og dermed gode investerings muligheder.

Samtidigt havde vi besluttet at flytte til [by2].

[person3] forventede ud fra oplægget i forbindelse med handelen og aftaler efter salg til [virksomhed3] dels at kunne opretholde en del arbejde som konsulent i det daglige, og dels på bestyrelses niveau i forhold til [virksomhed5] på hovedkontoret i [by2]. [person5] var ligeledes i job hos [virksomhed5].

Der var planer om at firmaets brand og firmanavn skulle udvikles kraftigt indenfor [virksomhed3] koncernen, ligesom mulighederne indenfor branchen generelt var og er større i [by2] end Jylland.

Derudover var vi naturligvis tættere på familien i [by2], da også vor anden datter muligvis ville fortsætte medicin studiet i [by2].

[person6] job som flykaptajn indebar meget og lange fravær fra hjemmet, hvorfor der ofte ville være behov for vor hjælp i [by2].

Og endeligt har vi en stor bekendtskabskreds i [by2] og specielt i [by1].

Vi fandt ejendom på [adresse1] i [by1] og købte huset efter en relativ hurtig bud runde.

Vort overslag for denne investering var 11-12 millioner, inklusive grunden. Denne blev købt ”på toppen”, men som nævnt var forventningerne stadigt stigende priser i markedet.

Bygge processen blev indledt, og da [person6] blandt andet igennem sin familie havde meget stor håndværksmæssig indsigt og erfaring, blev han naturligt vor kontakt og ”bygge ansvarlig” på pladsen og i forhold til arkitekt, håndværkere og leverandører i det hele taget. Uden [person6] ekspertise var vi nok ikke gået i gang med så omfattende et projekt, på ”afstand” af [by3]. (Yderligere var [person6] ikke i job i dele af bygge perioden, p.g.a [virksomhed6]s konkurs, hvorfor god tid hertil).

Under hele forløbet var det derfor primært [person6], som var involveret i og kontakt person i forhold til byggeri, materialer etc. på vor foranledning. Der var over de næste år mange byggemøder som [person6] deltog i, ligesom stort set al korrespondance var omkring [person6] for godkendelse etc. Vi var ofte i [by2], og kunne dermed tage stilling til projektet under disse besøg.

I perioden op til byggeriets endelige afslutning står det af forskellige grunde, herunder store og turbulente ændringer i fly og rejse branchen i forbindelse med finans krisen klart for os, at vi alligevel en tid endnu bliver i Jylland – trods vort hus sat til salg.

Vi forventer derfor at [adresse1] - indtil videre – skal udlejes og disponerer derefter.

[person6] og [person1] var blandt andet grundet husets beliggenhed i forhold til lufthavnen og [person6] arbejde, interesserede i at leje huset.

Vi undersøger husleje niveau hos mægler i området i sensommeren 2009 og de flytter ind i forbindelse med at lejlighed på [adresse2] kan sælges, trods det anstrengte ejendoms marked på daværende tidspunkt.

[person6] arbejdsmæssige forhold i luftfarten er til stadighed forbundet med stor usikkerhed omkring arbejdssted, bopæl med mere i forhold til mulige flyselskaber.

I 2007/2008 var [person6] ansat hos islandsk ejede [virksomhed6]. Dette selskab lukkede ned ultimo 2008, og [person6] søgte job i udlandet, bl.a. Dubai, for i lighed med flere andre piloter fra [virksomhed6] at søge job der – ligesom han søgte job hos [virksomhed7]. [person6] lykkedes senere med at få job hos [virksomhed8], og familien valgte så at blive boende i Danmark. Dette selskab lukkede så også igen senere.

For øjeblikket er [person6] netop startet hos [virksomhed9] som kaptajn på Boeing 787, med base i [lufthavn1].

Der er således ingen sikkerhed for, at de med henblik på job mulighederne i luftfarten kan vælge at blive boende i Danmark.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for indkomståret 2010, da SKAT har anset klageren for at have modtaget en maskeret udlodning på 7.595.800 kr., ved klagerens køb af ejendommen fra selskabet.

Af SKATs afgørelse fremgår bl.a.:

”Skatteyders repræsentant oplyser, at [person3]s vederlag for salg af virksomheden skulle investere i værdipapirer og ejendomme, og at beslutningen om at investere i fast ejendom skulle ses i lyset af, at priserne i ejendomsmarkedet på dette tidspunkt var stadig stigende.

SKAT skal oplyse, at realiserede salgspriser for parcel- og rækkehuse i [by1] kommune var på sit højeste i 1. kvartal 2007, jævnfør boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet. Da [adresse1] blev erhvervet den 27. juli 2007 var markedet svagt faldende. Tilbudsgivning på byggeriet i november 2008 og efterfølgende byggeri foregik efter finanskrisens indtræden og det må have stået selskabet klart, at ejendomsmarkedet var stærkt faldende på tidspunktet for investering i nyopførelse af en ejendom.

[virksomhed1] ApS har i perioden 2007 til 2013 været ejer af følgende ejendomme:

2007 – 2010

[adresse1] – beboet af hovedaktionærs datter og familie efter nedrivning og opførelse af ny ejendom

2011 -

[adresse3] – beboet af hovedaktionær siden 2011.

2013 -

Skt. [adresse4] – købt af hovedaktionærs datter (tidligere beboet af hovedaktionærs datter).

Alle tre ejendommen er eller har været beboet af hovedaktionæren og dennes familie.

Skatteyders repræsentant anfører, at [person2]s tilstedeværelse og ekspertise, herunder byggestyring, var en forudsætning for, at selskabet kunne gennemføre byggeriet på [adresse1]. Det er ikke dokumenteret, hvorfor særligt hovedaktionærens svigersøn, der er pilot, er afgørende for byggeri af en villa. SKAT bemærker, at [person2] ikke har selvangivet indkomst for udførelse af byggestyring eller andet arbejde for [virksomhed1] ApS. Selskabet har ikke angivet lønindkomst for [person2].

Repræsentanten fremhæver, at investeringen i ejendommen oprindelig var budgetteret til 11 mio. kr. SKAT bemærker, at budgettet for byggeriet af den nye ejendom, eksklusiv sænkning af grundvandsspejl, i sig selv udgjorde 10.852.915 kr. På budgettidspunktet i slutningen af 2008 udgjorde den samlede budgetterede investering således 16,7 mio. kr. plus omkostninger til sænkning af grundvandsspejl.

Repræsentanten anfører, at de økonomiske forhold for svigersønnen og datteren var så usikre, at det ville savne mening at opføre ejendommen for dem. SKAT konstaterer, at familien faktisk flyttede ind i 2009, da boligen var indflytningsklar og at [person2] kun var arbejdsløs pilot i en begrænset periode.

Der er ikke fremlagt nye oplysninger. SKAT fastholder foreløbig afgørelse med de begrundelser, der fremgår ovenfor, herunder begrundelserne i SKATs bindende svar af 4. marts 2010.

Differencen mellem de omkostninger selskabet har afholdt ved opførelse af ejendommen og den pris som ejendommen blev solgt for til [person3], er maskeret udlodning til [person3], jf. ligningslovens § 16 A og salgsprisen for ejendommen skal tillægges 7.595.800, svarende til den samlede kostpris for selskabet. Herved er der ikke realiseret noget tab i forbindelse med salget og de selvangivne tab i de to indkomstår på i alt 7.595.800 kr. skal derfor tilbageføres. Selskabet har ikke fradragsret for tabet, idet tabet ikke er opstået for at erhverve, sikre eller vedligeholde indkomsten i selskabet, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse for indkomståret 2010 skal nedsættes med 7.595.800 kr.

Til støtte for påstanden har repræsentanten anført:

”(...)

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at udlodningsbeskatte [person3] af forskellen mellem kostprisen og handelsværdien for ejendommen beliggende [adresse1], [by1], idet ejendommen blev opført i investeringsøjemed, idet opførelsesudgifterne således blev afholdt i selskabets interesse, og idet ejendommen ikke blev opført med henblik på senere at tjene til bolig for [person3]s datter og svigersøn.

Vi vil nedenfor uddybe vores ovennævnte anbringender.

Følgende fremgår af ligningslovens§ 16 A, stk. 1 og stk. 2:

"Stk. 1. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer[...]

Stk. 2. Til udbytte henregnes: Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere[...]"

Det fremgår således, at alt hvad der udloddes til hovedanpartshaveren henregnes til dennes skattepligtige indkomst. Det uanset under hvilken betegnelse og uanset i hvilken form, udlodningen finder sted.

Et selskabs afholdelse af private udgifter i hovedanpartshaverens interesse betragtes som udbytte for hovedanpartshaveren.

Fra praksis skal henvises til Højesterets dom af den 7. februar 2007, der er offentliggjort i SKM

2007.153 HR , hvor Højesteret bl.a. udtalte følgende:

" [...] Højesteret finder, at der foreligger en [...] udlodning, hvor et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en til svarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre denne godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse [...]”

Af Højesterets udtalelse følger forudsætningsvis, at det - i overensstemmelse med almindelige bevisbyrdeprincipper - må påhvile skattemyndighederne at dokumentere eller i tilstrækkelig grad sandsynliggøre, at den omhandlede ejendom er opført med henblik på hovedanpartshaverens private brug, og at selskabet har realiseret tabet på ejendommen, fordi hovedanpartshaveren senere ville købe ejendommen ud af selskabet.

Fra praksis skal endvidere henvises til Landsskatterettens kendelse af den 12. april 1996 offentliggjort i TfS 1996.473.

I sagen havde et selskab i 1985-86 ladet opføre et luksusparcelhus til bolig for selskabets hovedaktionær til en kostpris på kr. 4.450.000.

Hovedaktionæren ønskede i 1994 at købe ejendommen ud af selskabet til en pris på kr. 2.210.000. Overdragelsessummen svarede til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %.

Ligningsrådet ville ikke godkende en overdragelse af ejendommen til denne pris.

Det var Ligningsrådets opfattelse, at selskabets opførelse af ejendommen alene var begrundet i hovedaktionærens personlige interesser. Ligningsrådet henviste i den forbindelse til, at det allerede ved opførelsen af huset måtte have været klart for selskabet, at der på intet tidspunkt indenfor en længere årrække ville være mulighed for ved salg til en uafhængig tredjemand at opnå en salgssum af samme størrelse som opførelsesomkostningerne.

Ligningsrådet fandt derfor, at hovedaktionæren alene var berettiget til at købe ejendommen ud af selskabet til selskabets kostpris fratrukket skønsmæssigt nedslag som følge af den tid, der var gået mellem opførelse og overdragelse.

Landsskatterettens flertal fandt det ud fra en konkret vurdering af sagens omstændigheder, herunder den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salg, betænkeligt at lægge til grund, at selskabet havde afholdt tabet på ejendommen som følge at hovedanpartshaveren senere skulle købe ejendommen ud af selskabet.

Endvidere skal henvises til Landsskatterettens kendelse af den 30. april 2012 (Landsskatterettens j.nr. 12-01027).

Det i sagen omhandlede selskab, der drev speciallægevirksomhed, havde købt en landbrugsejendom, og i perioden 2006-2008 havde selskabet nedrevet og genopført ejendommens bygninger. Ejendommens samlede kostpris udgjorde herefter kr. 7.452.682.

Ejendommen havde i perioden 2008-2011 tjent til bolig for selskabets hovedanpartshaver, der i 2011 ønskede at overtage ejendommen til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på kr. 5.100.000.

Det var i sagen ubestridt, at de faldende boligpriser under finanskrisen havde medført, at ejendommen trods kostprisen havde en handelsværdi på kr. 5.100.000, og at den offentlige ejendomsvurdering således rent faktisk svarede til handelsværdien.

SKAT fandt, at ejendommen var opført i hovedanpartshaverens private interesse, hvorfor ejendommen efter SKATs opfattelse skulle overdrages til ejendommens kostpris.

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse under henvisning til, at bygningerne var i en usædvanlig god bygningsmæssig kvalitet, der i et vist omfang havde karakter af liebhaveri. Endvidere henvistes til, at erhvervelsen, nedrivningen og genopførelse af bygninger måtte anses for at være sket relativ kort tid før den påtænkte overdragelse til hovedanpartshaver.

Landsskatteretten fandt, at hovedanpartshaveren var berettiget til at overtage ejendommen til en pris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering. Af Landsskatterettens begrundelse fremgår bl.a. følgende:

"Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, vurderingen pr. 1. oktober 2010, af ejendommen [adresse], [by] er 5.100.000 kr. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at anvende kostprisprincippet, da ejendommen ikke ønskes overdraget til hovedanpartshaveren i umiddelbar forbindelse med genopførelsen af ejendommens bygninger.

Landsskatteretten finder ikke, at der kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er lagt vægt på, at der er forløbet en årrække efter genopførelse samt at prisfaldet efter 2006 må anses for en del af årsagen til at kostprisen overstiger handelsværdien. "

Landsskatteretten fandt således ikke, at selskabet havde realiseret tabet på ejendommen, fordi hovedanpartshaveren senere ville købe ejendommen ud af selskabet.

(...)

SKAT har ved afgørelse af den 5. februar 2015 gennemført beskatning af [person3] af udgifter på kr. 7.595.800 afholdt til opførelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], der var ejet af [person3]s selskab [virksomhed1] ApS.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], blev opført med henblik på at tjene til bolig for [person3]s datter og svigersøn, og [virksomhed1] ApS afholdte udgifterne på ejendommen med henblik på, at ejendommen senere skulle overdrages til [person3].

Det gøres heroverfor gældende, at der ikke er grundlag for den stedfundne udlodningsbeskatning af [person3].

Det gøres således gældende, at [virksomhed1] ApSikke investerede i den omhandlede ejendom med henblik på, at denne skulle tjene til privat bolig for [person3]s datter og svigersøn.

Det var således ganske naturligt at investere provenuet fra salget af [virksomhed5] i andet end værdipapirer.

I den forbindelse henvises til, at ejendomsmarkedet på tidspunktet for beslutningen om at investere i ejendommen var støt stigende, og at det på ingen måde var muligt for selskabet at forudse den foranstående finanskrise.

Beslutningen om at investere i ejendommen beliggende [adresse1] var således i selskabets klare interesse.

Der henvises endvidere til, at det som anført i sagsfremstillingen savnede mening at investere i en dyr bolig for [person3]s datter og svigersøn, idet svigersønnen som følge af sine arbejdsmæssige forhold ikke kunne regne med at have fast bopæl i [by2].

Det er i den forbindelse væsentligt at holde sig for øje, at det - i overensstemmelse med almindelige bevisbyrdeprincipper samt den ovenfor anførte praksis - påhviler SKAT at dokumentere eller i tilstrækkelig grad sandsynliggøre, at det under opførelsen af ejendommen beliggende [adresse1] var hensigten, at [person3]s datter og svigersøn senere skulle bebo ejendommen.

SKAT har ikke løftet denne bevisbyrde.

Som anført i sagsfremstillingen var det forhold, at [person3]s svigersøn forestod byggestyringen på vegne af selskabet, ikke udtryk for, at [person3]s datter og svigersøn skulle overtage ejendommen, når denne var færdigopført. Hverken [virksomhed1] ApS eller [virksomhed2] havde mulighed for at styre byggeriet på så stor afstand, og det var derfor ganske naturligt, at [person2] blev selskabets kontakt- og byggeansvarlige på byggepladsen.

Det var således først i sensommeren 2009, da det havde vist sig, at selskabet som følge af finanskrisen ikke ville kunne finde købere eller lejere til en pris, der indebar en for selskabet fornuftig forrentning af investeringen i ejendommen, at [person3]s datter og svigersøn viste interesse for at leje ejendommen.

Det gøres endvidere gældende, at [virksomhed1] ApSikke afholdte udgifterne på ejendommen beliggende [adresse1] som følge af, at [person3] senere skulle købe ejendommen ud af selskabet.

[virksomhed1] ApS' investering i ejendommen beliggende [adresse1] skete ubestrideligt med henblik på at opnå en fortjeneste ved udlejning og senere videresalg af ejendommen til tredjemand.

Det er væsentligt at holde sig for øje, at selskabet ikke havde mulighed for at forudse, at investeringen ville blive tabsgivende.

Selskabet kunne således ikke have forudset, at byggeprojektet som følge af bl.a. vanskelige jordbundsforhold ville blive væsentligt dyrere end forudsat.

Selskabet kunne tilsvarende ikke have forudset den foranstående finanskrise, der umuliggjorde den forudsatte forrentning af projektet.

I den forbindelse bemærkes, at finanskrisen er en sådan ekstraordinær omstændighed, at der ikke er grundlag for at tillægge den tidsmæssige afstand mellem opførelsen og overdragelsen betydning ved vurderingen af, om det på opførelsestidspunktet var meningen, at ejendommen skulle overdrages til [person3].

Som anført i sagsfremstillingen skyldtes overdragelsen til [person3]udelukkende, at [person3] ved udlejning til datteren kunne blive beskattet af værdi af fri helårsbolig efter bestemmelsen i ligningslovens § 16, stk. 9, jf. § 16 A, hvorfor [person3] blev rådgivet til at købe ejendommen ud af selskabet.”

Af repræsentantens bemærkninger af 9. oktober 2019 fremgår bl.a.:

”(...)

Jeg fastholder helt overordnet, at der ikke er grundlag for den af SKAT gennemførte udlodningsbeskatning hos [person3] i indkomståret 2010 i forbindelse med hans køb af ejendommen [adresse1], [by1] fra selskabet [virksomhed1] ApS for kr. 11 mio. Jeg fastholder videre, at der ikke er grundlag for at nægte selskabet fradrag for det realiserede tab ved salget af ejendommen.

Det fremgår af SKATs afgørelse dateret den 5. februar 2015 i [person3]s personlige sag, jf. bilag 1, at SKAT har gennemført de omtvistede korrektioner med følgende begrundelse:

”Det er derfor SKATs afgørelse, at selskabet har opført ejendommen til brug for [person3]s datter og dennes ægtefælle som privatbolig. I det omfang [person3] ikke har erlagt et vederlag, der mindst modsvarer de udgifter, selskabet har afholdt, har selskabet afholdt [person3]s private udgifter til opførelsen af ejendommen. Den økonomiske fordel [person3] herved har opnået, udspringer alene af, at han ejede selskabet. Differencen mellem de omkostninger selskabet har afholdt ved opførelse af ejendommen og den pris som ejendommen blev solgt for til [person3], er maskeret udlodning til [person3] jf. ligningslovens § 16 A, stk. 2.

Beløbet, der er aktieindkomst ifølge personskattelovens § 4 a, stk. 1 udgør

kr. 7.595.800 (18.595.800 – 11.000.000).”

Det fremgår af ovennævnte citat, at SKATs afgørelse hviler på den forudsætning, at selskabet udelukkende købte ejendommen og foretog ombygningen for at skabe en privatbolig for [person3]s datter og dennes ægtefælle.

Denne forudsætning er afgørende forkert.

Selskabet anskaffede udelukkende den i sagen omhandlede ejendom i 2007 som en investering i selskabets interesse. Selskabet besluttede at ombygge ejendommen, og man vurderede, at den samlede investering ville udgøre 11-12 mio. kr., inklusiv anskaffelsessummen for ejendommen, baseret på overslag fra håndværkere.

Det var på anskaffelsestidspunktet [person3]s og dennes hustrus ønske, at de ville flytte fra [by3] til [by2]området. Dette i forlængelse af, at [person3] havde solgt sit rejsebureau [virksomhed5] til [virksomhed3], Schweiz i 2006/2007. Ægteparret overvejede i den forbindelse, om de skulle flytte ind i selskabets ejendom i [by1], når byggeprojektet var gennemført. I givet fald ville de i sagens natur lade sig beskatte efter reglerne om fri helårsbolig i ligningsloven.

Det kan i den forbindelse oplyses, at [person3] og dennes hustru kontaktede ejendomsmægler [person7], [virksomhed10] i 2009 og meddelte, at de var interesserede i at sælge deres daværende private villa, hvis ejendomsmægleren havde interesserede købere i sit køberkartotek. Der skete ikke rigtig noget på den front i løbet af 2009, hvorfor der blev lavet en egentlig salgsaftale med [virksomhed10] i oktober 2010, og villaen i [by3] blev solgt i 2011.

Det er på den baggrund en fejlslutning, når SKAT i sin afgørelse konkluderer, at selskabet udelukkende opførte ejendommen med henblik på at skabe en bolig til [person3]s datter og dennes ægtefælle. Beslutningen om, at datteren og ægtefællen skulle leje selskabets ejendom i [by1], blev først truffet i sensommeren 2009 i forbindelse med, at de havde solgt deres daværende lejlighed på [adresse2] og manglede et sted at bo. Som tidligere oplyst arbejder [person3]s datters ægtefælle, [person6], som pilot, hvorfor dennes arbejdssituation er relativ usikker. Det var derfor oplagt for datteren og ægtefællen, at de boede til leje i en periode, idet [person6]’ jobsituation efter Finanskrisen var ganske usikker.

Som bilag 3 fremlægges et notat udarbejdet af [person3] i januar 2015, hvor han nærmere uddyber omstændighederne i forbindelse med selskabets køb af ejendommen i [by1] og udlejningen til datteren og ægtefællen.

Som anført købte [person3] ejendommen i [by1] af selskabet med overtagelse 1. marts 2010 for kr. 11 mio. Det bemærkes i den forbindelse, at statsaut. ejendomsmægler [person4] i oktober 2009 havde vurderet ejendommens handelspris til kr. 9,5 mio. Der henvises i den forbindelse til en mæglervurdering fra statsaut. ejendomsmægler [person4] dateret den 23. oktober 2019, jf. bilag 4.

Som anført i klagen til Skatteankestyrelsen afholdte [virksomhed1] ApS ikke udgifterne til ombygningen af den i sagen omhandlede ejendom som følge af, at [person3] senere skulle købe ejendommen ud af selskabet. Selskabets investering i ejendommen skete alene med henblik på at opnå en fortjeneste ved udlejning og senere videresalg af ejendommen. Det er væsentligt at holde sig for øje, at selskabet ikke havde mulighed for at forudse på anskaffelsestidspunktet, at ombygningsudgifterne væsentligt ville overstige de oprindeligt estimerede ombygningsudgifter. Selskabet kunne således ikke forudse, at byggeprojektet bl.a. som følge af vanskelige jordbundsforhold ville blive væsentligt dyrere end forudsat.

Det fastholdes, at overdragelsen til [person3] i 2010 udelukkende skete som følge af, at [person3] ved udlejningen til datteren kunne blive beskattet af værdi af helårsbolig efter bestemmelsen i ligningslovens § 16, stk. 9 jf. § 16 A, hvorfor [person3] blev rådgivet til at købe ejendommen ud af selskabet.

I forhold til praksis på området skal henvises til en ny dom offentliggjort i SKM2019.402BR.

(...)

Det er i nærværende sag et ubestrideligt faktum, at den i sagen omhandlede ejendom blev overdraget til markedsprisen i 2010. Dette støttes bl.a. af den foreliggende ejendomsmæglervurdering fra oktober 2009, jf. bilag 4. Overdragelsesprisen på kr. 11 mio. udgør således mæglervurderingen tillagt kr. 1,5 mio. i ekstraudgift grundet jordbundsforholdene.

På den anførte baggrund fastholdes det, at der ikke er grundlag for den gennemførte udlodningsbeskatning hos [person3], ligesom der heller ikke er grundlag for at nægte selskabet det selvangivne fradrag.”

Landsskatterettens afgørelse

Interesseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige og økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet med uafhængige parter. Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1.

Til udbytte henregnes alt, hvad er af selskabet udloddes til aktionærerne. Det fremgår af ligningslovens § 16 A.

Når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Det fremgår af Højesteretsdom i SKM2007.153.HR og Østre Landsretsdom i SKM2010.124.ØLR.

Klageren er hovedanpartshaver i selskabet, som har købt ejendommen og efterfølgende opført et enfamilieshus på ejendommen. Klagerens svigersøn har stået for opførelsens af huset, og der er fremsendt et tilbud fra [virksomhed2]n til klagerens svigersøn og datter, der umiddelbart efter færdiggørelsen er flyttet ind på ejendommen.

Klageren købte den 27. oktober 2010 ejendomme af selskabet for 11.000.000 kr. Ejendommens kostpris udgjorde 18.595.800 kr. Ejendommen har siden færdiggørelsen af enfamiliehuset været udlejet til klagerens datter og svigersøn. Det bemærkes, at der ikke er fremlagt oplysninger om, at ejendommen har været udbudt til salg.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at ejendommen er anskaffet og huset opført i hovedanpartshaverens interesse, og de udgifter som selskabet har afholdt, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, må anses for afholdt i klagerens interesse.

På denne baggrund foreligger der derfor en maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Udlodningsbeløbet udgør forskellen mellem selskabets kostpris og selskabets salgssum på i alt 7.595.800 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.