Kendelse af 10-05-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-07-2019

Faktiske oplysninger

[virksomhed1] ApS (herefter selskabet) er 100 % ejet af [virksomhed2] ApS, som er ejet med 76 % af [person1] og 24 % af [person2].

Selskabet beskæftiger sig med investering i ejendomme og har blandt andet købt matrikler beliggende i området ved [x1]. Det drejer sig om matriklerne med matrikelnumrene [...1], [...2], [...3], [...4], [...5] og [...6].

[x1] er beliggende på matrikel [...5] (herefter ejendommen).

Selskabet købte den 11. april 2002 ejendommen til 530.000 kr.

[x1] er i følgende år vurderet til:

Af SKATs ejendomsvurdering fra 2012 fremgår det, at grundværdien er opgjort til 449.900 kr. og at bygningsværdien er beregnet ud fra en etageareal på 93 kvadratmeter. I værdiberegningen anføres det:

”

”

Selskabet har oplyst, at det i 2010 ansøgte om opføre et showroom i de naturskønne omgivelser for at promovere selskabets brug af pvc-fri plastik. Det er oplyst af selskabet, at naturklagenævnet afslog ansøgningen.

Selskabet har oplyst, at sommerhuset blev vandskadet i maj 2010 som følge af en oversvømmelse af grunden. Der er fremlagt dokumentation i form af billeder.

Selskabet solgte ved købsaftale af 6. oktober 2010 ejendommen til [person1]. Det anføres i købsaftalen, at:

”...

2. Ejendommen overtages af køber, når fritidshytten er genopført, og kan belånes i alm. Realkredit på normale vilkår. Det bemærkes at bygningen er totalskadet efter oversvømmelse, samt at der kun må opføres en tilsvarende fritidshytte på ejendommen, da ejendommen ligger· midt i et naturbeskyttelsesområde. Genopførelse inkl. fjernelse af skadet fri tidshytte andrager kr. 1.320.000,00 iht. taksatorrapport, opgjort til fuld- og nyværdi, såfremt forsikring var tegnet.

3. Købesummen er aftalt som kontantpris kr. 557.684,46 derudover betales den del af genopførelsen, der overstiger kr. 1.320.000,00 i det følgende benævnt forbedringer.

...

7. med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges opgørelse over genopførelsesudgifter og forbedringer. Forbedringer tillægges den kontante købesum.

...”

Selskabet har oplyst, at der i 2011 og 2012 blev opført et nyt sommerhus. Selskabet har fremlagt fakturaer fra byggefirmaet, samt print af kontospecifikation for konto 51211, hvor der i perioden fra 1. oktober 2011 til 30. september 2012 er posteret en total på 1.914.478, 59 kr. heraf udgør 170.651,88 ”Revisor efterpost”.

Der er ligeledes fremlagt faktura for anlægning af rensningsanlæg på 170.681,88 kroner.

[person1] har overtaget ejendommen den 1. oktober 2012 for en købesum på 1.100.000 kr. Da selskabet har forskudt regnskabsår, som løber fra 1. oktober 2012 til 30. september 2013 er salget sket i selskabets indkomstår 2013.

SKAT har oplyst, at [person1] den 25. juli 2016 har taget folkeregisteradresse på ejendommen.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2013 med 1.161.018 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført:

” Jf. ligningslovens § 2 skal skattepligtige fysiske personer, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer (selskaber), ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Der foreligger en fast praksis for, at hvor et selskab sælger en ejendom til hovedanpartshaveren og i en periode inden salget udelukkende har afholdt udgifter på ejendommen i hovedanpartshaverens interesse, så skal overdragelsessummen udgøre selskabets samlede udgifter på ejendommen. Også selv om udgifterne til opførelsen ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. De samlede udgifter på ejendommen anses, jf. det indsendte materiale at udgøre kr. 2.351.017 hvorfor der anses at være udloddet maskeret udbytte med differencen på kr. 1.251.017 (i forhold til selskabets salgssum på kr. 1.100.000).

Avance iht. ejendomsavancebeskatningsloven anses at udgøre:

De af selskabet samlede afholdte udgifter vedr. ejendommen anses at udgøre følgende:

Det må, f.s.v. angår den skønsmæssige fordeling af udgiften til rensningsanlæg, lægges til grund at der ikke foreligger dokumentation/specifikation af omfanget af brugen af sommerhus at der ikke foreligger dokumentation/specifikation af omfanget af ansattes brug af toiletvogn Du/[person3] har forklaret, at sommerhuset udleder spildevand fra nyindrettet toilet mens [virksomhed1] udleder spildevand fra toiletvogn, der anvendes når personale vedligeholder arealer, bihold og fællesveje på tilstødende arealer.

Det skal hertil bemærkes, at i flg. [virksomhed3]’s oversigter f.s.v. angår det typiske vandforbrug i en typisk dansk husstand så udgør vandforbrug fra toiletskyl kun 27 % af vandforbruget, mens f.eks. bad og personlig hygiejne udgør 36 %. Ifølge opgørelsen udgør opvask/rengøring, mad/drikke samt øvrigt vandforbrug andre 24 %.

Det må endvidere formodes, at når der investeres i et sommerhus som omhandlede herunder henset til sommerhuset kostpris, samt at huset er bygget på din foranledning og efter dine ønsker, så bliver sommerhus brugt i et ikke uvæsentligt omfang.

Under hensyntagen til ovenstående, herunder at der er tale om et sommerhus, er sommerhusets andel af spillevandsudledningen ansat til 60 %.

SKAT skal endvidere henlede opmærksomheden på Ligningslovens § 2, stk. 5 f. s. v. angår eventuel mulighed (hvis betingelserne er opfyldt) for betalingskorrektion.

Det foreligger oplyst, at [virksomhed2] ApS ejer både [virksomhed4] ApS og [virksomhed1] ApS.

Det foreligger endvidere oplyst, at [person1] ejer mere end 50 % af anpartskapitalen i [virksomhed2] ApS og er således hovedanpartshaver, jf. Aktieavancebeskatningslovens § 4.”

SKAT har i en udtalelse til klagen bemærket følgende:

”Klager har indgået en salgsaftale den 6/10-2010 med selskabets hovedanpartshaver hvoraf fremgår, at anpartshaver skal overtage ejendommen når huset er genopført (efter vandskade/nedrivning) og kan belånes i alm. realkredit på normale vilkår. Det gamle sommerhus nedrives således og selskabet investerer i et nyt og væsentligt dyrere sommerhus (på hovedanpartshavers foranledning og efter hovedanpartshavers ønsker) som allerede inden opførelse, aftales overdraget til selskabets hovedanpartshaver. Overdragelsen blev foretaget pr. 1/10-2012.

Der foreligger en fast praksis for, at hvor et selskab køber/opfører en ejendom og hvor ejendommen overdrages til hovedanpartshaveren i umiddelbar forlængelse (ikke under 2 år fra anskaffelsen/opførelsen) så skal overdragelsessummen sættes til de samlede omkostninger som selskabet har afholdt. Også selv om udgifterne til opførelsen ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. En hovedaktionær kan således ikke påføre selskabet udgifter på et aktiv der er bestemt for hovedaktionæren uden at disse udgifter indgår i overdragelsessummen. Den offentlige ejendomsværdi anses således ikke at kunne lægges til grund ved overdragelser som omhandlede.

Udgiften til rensningsanlæg skal fordeles, idet rensningsanlægget både skal håndtere spildevand fra en toiletvogn på naboarealerne og fra sommerhuset. Der foreligger ikke grundlag som kan bruges til en konkret beregning spildevandsudledningen fra hverken vognen som fra sommerhuset. Fordelingen må således opgøres efter et skøn. Det må formodes, at når der investeres i et sommerhus som omhandlede, henser til sommerhuset kostpris, samt at huset er bygget på hovedanpartshavers foranledning og i henhold til dennes ønsker, så bliver sommerhuset brugt i et ikke uvæsentligt omfang. Når der henses til [virksomhed3]'s oversigter f. s. v. angår fordelingen af spildevand efter art hvor kun 27 % af vandforbruget vedrører toiletskyl så findes sommerhusets andel af spillevandsudledningen ikke at udgøre mindre end 60 % (også selv om der er tale om et sommerhus i modsætning til et parcelhus).”

SKAT anført følgende kommentarer til selskabets supplerende indlæg:

” Jf. ligningslovens § 2 skal skattepligtige fysiske personer, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer (selskaber), ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem parterne i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Der foreligger dog en fast praksis for, at hvor et selskab sælger en ejendom til en hovedanpartshaver, og i en periode inden salget, udelukkende har afholdt udgifter på ejendommen i hovedanpartshaverens interesse, så skal overdragelsessummen udgøre selskabets samlede udgifter på ejendommen. Også selv om udgifterne til opførelsen ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi.

Det må, f.s.v. angår den skønsmæssige fordeling af udgiften til rensningsanlæg, lægges til grund at der ikke foreligger dokumentation/specifikation af omfanget af brugen af sommerhus at der ikke foreligger dokumentation/specifikation af omfanget af ansattes brug af toiletvognat hovedanpartshaver/[person3] (repræsentant for klager og hovedanpartshaver) har forklaret, at sommerhuset udleder spildevand fra nyindrettet toilet mens [virksomhed1] udleder spildevand fra toiletvogn, der anvendes når personale vedligeholder arealer, bihold og fællesveje på tilstødende arealer.

Det skal hertil bemærkes, at i flg. [virksomhed3]'s oversigter f.s.v. angår det typiske vandforbrug ien typisk dansk husstand, så udgør vandforbrug fra toiletskyl kun 27 % af vandforbruget, mens f.eks. bad og personlig hygiejne udgør 36 %. Ifølge opgørelsen udgør opvask/rengøring, mad/drikke samt øvrigt vandforbrug andre 24 %.

Det må endvidere formodes, at når der investeres i et sommerhus som omhandlede herunder henset til sommerhuset kostpris, samt at huset er bygget på hovedanpartshavers foranledning og efter dennes ønsker, så bliver sommerhuset brugt i et ikke uvæsentligt omfang.

Under hensyntagen til ovenstående, herunder at der er tale om et sommerhus, er sommerhusets andel af spillevandsudledningen ansat til 60 %. Der ses ikke med klagers advokats fremsendte materiale at foreligge dokumentationer/oplysninger der forrykker denne fordeling.

De samlede afholdte udgifter vedr. ejendommen anses at udgøre kr. 2.351.017, jf. SKAT's kendelse.

Det kan i øvrigt oplyses, at selskabets hovedanpartshaver (ifølge CPR-registeret) er tilflyttet adressen [adresse1] som ligger få hundrede meter fra sommerhuset pr. 17/12-2013 og pr. 25/7-2016 er flyttet ind i sommerhuset på [x1].

Der ses ikke, med klagers advokats supplerende indlæg, at være fremkommet oplysninger der diskvalificerer den afsagte kendelse.”

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst nedsættes til det selvangivne.

Det er til støtte for påstanden anført:

” ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i første række overordnet gældende, at der ikke skal foretages en regulering af [virksomhed1] ApS' skattepligtige indkomst i indkomståret 2013 med kr. 1.161.018, idet sommerhuset beliggende [x1] ikke er solgt til hovedanpartshaver [person1] til underpris. Sommerhuset er således solgt for markedsprisen, der svarer til SKATs egen vurdering af sommerhuset.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedanpartshaver og hans selskab, skal overdragelsen ske til handelsværdien. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Hvis SKAT kan bevise, at overdragelsesprisen enten er lavere eller højere, end den pris ejendommen ville kunne overdrages til – til en uafhængig part – beskattes forskellen som maskeret udlodning. Prisen skal således som udgangspunkt svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Der gælder dog modifikationer hertil for så vidt angår overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af den 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning. I 2012 fremgik følgende af Den juridiske vejledning 2012-1, afsnit C.B.3.5.4.3 Fast ejendom:

"Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Ejendomsvurdering

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Alternativ pris

Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler f.eks. ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi. " (Understregning foretaget.)

Det fremgår således af Den juridiske vejledning, der var gældende i 2012, at den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Endvidere fremgår det af Den juridiske vejledning, at alene i det tilfælde, hvor ejendomsvurderingen må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen, eller i det tilfælde, hvor der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, vil SKAT eller parterne ikke være bundet af udgangspunktet om, at den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt er udtryk for handelsværdien.

Da [virksomhed1] ApS havde færdiggjort genopførelsen af sommerhuset beliggende [x1], blev der via BBR givet besked til SKAT, der herefter foretog en ny vurdering af ejendommen.

Inden oversvømmelsen af [x1] udgjorde den af SKAT offentliggjorte ejendomsvurdering kr. 740.000, jf. ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009. Efter genopførelsen af sommerhuset udgjorde ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, kr. 1.100.000.

Det fremgår udtrykkeligt af Den juridiske vejledning 2012-1, afsnit C.B.3.5.4.3, der er citeret ovenfor, at "den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt (anvendes) som udtryk for handelsværdien". Da ejendommen blev købt af [person1], fremgik det således udtrykkeligt af Den juridiske vejledning, at den offentlige ejendomsvurdering kunne anvendes som udtryk for den reelle handelsværdi af ejendommen.

Det fremgik endvidere af Den juridiske vejledning, at i de tilfælde, hvor den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, vil parterne og SKAT kunne se bort herfra. Som eksempel er nævnt det tilfælde, hvor det antages, at ejendomsvurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere er det nævnt, at ejendomsvurderingen ikke kan lægges til grund, hvis der siden vurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom.

Det gøres gældende, at den offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 på kr. 1.100.000 ikke er fejlbehæftet, og endvidere gøres det gældende, at der ikke efter vurderingstidspunktet er foretaget ombygning eller modernisering af sommerhuset. Det følger således af Den juridiske vejledning, der var gældende på det tidspunkt, hvor sommerhuset blev overtaget af [person1], at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan anvendes som overdragelsespris, da den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at [virksomhed1] ApS er berettiget til at støtte ret på indholdet i Den juridiske vejledning fra 2012. Der skal henvises til et styresignal fra SKAT, der er offentliggjort den 2. juli 2014 i SKM 2014.489 SKAT, der præciserer anvendelsen af styresignaler og andre juridiske informationstyper. Følgende fremgår heraf:

" ... Det er fastslået i domspraksis, at da Den juridiske vejledning og herunder styresignaler og SKAT meddelelser fastlægger gældende praksis, kan borgere og virksomheder støtte ret herpå i det omfang, at denne praksis ikke klart er i uoverensstemmelse med højere rangerende retskilder. "

Der kan således ikke herske tvivl om, at [virksomhed1] ApS selvsagt er berettiget til at støtte ret på indholdet i Den juridiske vejledning fra 2012, således at han var berettiget til at overtage sommerhuset beliggende [x1] til den seneste offentlige ejendomsvurdering, der udgjorde kr. 1.100.000.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at SKAT har bevisbyrden for, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke er udtryk for sommerhusets reelle værdi på overdragelsestidspunktet, og at SKAT ikke har løftet denne bevisbyrde.

Der skal eksempelvis henvises til Landsskatterettens kendelse af den 24. oktober 2013 med j.nr. 13-068964. Sagen omhandlede et selskab, hvis formål var investering og udlejning af fast ejendom. Dette selskab erhvervede den 1. juli 2008 en ejendom fra hovedanpartshaveren for kr. 2.800.000. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2007 kr. 2.800.000. Efterfølgende erhvervede hovedanpartshaveren ejendommen af selskabet den 31. december 2011 for kr. 1.950.000. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 udgjorde kr. 1.550.000. SKAT foretog en nedsættelse af selskabets anskaffelsessum ved købet i 2008 til kr. 2.450.000, jf. ligningslovens § 2. Følgende fremgår af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse:

"Ved vurderingen af, om overdragelsen har fundet sted på denne måde, vil den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Giver den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Dette kan være tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der efter vurderingen er foretaget ændringer på ejendommen, der påvirker ejendommens handelsværdi eller hvis særlige omstændigheder i øvrigt måtte gøre sig gældende.

Idet det ikke findes sandsynliggjort, at den forud for handlen seneste offentlige vurdering ikke giver et retvisende billede af ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, lægges denne til grund for værdifastsætte/sen. Landsskatteretten fastsætter derfor anskaffelsessummen til 2.800.000 kr."

Landsskatteretten bekræfter, at skattemyndighederne skal bevise/sandsynliggøre, at den seneste offentlige ejendomsvurdering ikke er udtryk for ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet. Hvis SKAT ikke kan sandsynliggøre dette, lægges den forud for handlen seneste offentlige vurdering til grund for værdifastsættelsen. Da SKAT i afgørelsen, jf. bilag 1, ikke på nogen måde sandsynliggør eller redegør for, hvorfor den seneste offentlige ejendomsvurdering på kr. 1.100.000 ikke giver et retvisende billede af ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, skal denne værdi lægges til grund.

[virksomhed1] ApS er som følge af ovenstående berettiget til at sælge sommerhuset beliggende [x1] til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering på kr. 1.100.000 pr. 1. oktober 2012, hvorfor der ikke skal ske regulering af selskabets skattepligtige indkomst i indkomståret 2013.

—o—

Hvis Skatteankestyrelsen mod forventning måtte finde, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens reelle værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, gøres det i anden række overordnet gældende, at sommerhuset kan overdrages til [person1] til [virksomhed1] ApS' kostpris inklusiv forbedringsudgifter.

Det fremgår af SKATs afgørelse, side 3, andet afsnit, at der ifølge SKAT foreligger en fast praksis for, at i tilfælde, hvor et selskab sælger en ejendom til hovedanpartshaveren, og i en periode inden salget udelukkende har afholdt udgifter på ejendommen i hovedanpartshaverens interesse, skal overdragelsessummen udgøre selskabets samlede udgifter på ejendommen.

SKAT har beregnet, at de samlede udgifter for ejendommen udgør kr. 2.351.017. Som følge heraf foretages en forhøjelse af [person1]s skatteansættelse i indkomståret 2012 med kr.1.251.017, der udgør differencen mellem de beregnede samlede udgifter på ejendommen og den betalte pris på kr. 1.100.000. [person1] beskattes heraf som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16A.

Heroverfor gøres det gældende, at [virksomhed1] ApS ikke har opført et nyt sommerhus på grunden for [person1]s skyld, men at der alene blev opført et sommerhus, da det oprindelige sommerhus på grunden blev totalskadet i forbindelse med en oversvømmelse i maj 2010.

Det er således heller ikke korrekt, som SKAT anfører på samme side i afgørelsen, jf. bilag 1, side 3, at sommerhuset er bygget på [person1]s foranledning og efter hans ønsker. Naturklagenævnet havde bestemt, at [virksomhed1] ApS ikke måtte drive erhverv på grunden, og da værdien af grunden ville blive forringet væsentligt, hvis der ikke var en bebyggelse på grunden, blev der i 2010 truffet beslutning om at opføre et nyt sommerhus på grunden.

Herudover er det ikke korrekt, at sommerhuset anvendes i et ikke uvæsentligt omfang. På grund af trafikulykken den 10. oktober 2010 anvendte [person1] stort set ikke sommerhuset i indkomstårene 2012 og 2013, da han havde det meget dårligt. Der er tale om spekulationer fra SKATs side, der intet hold har i virkeligheden.

For så vidt angår fordelingen af udgifter til opførelse af et rensningsanlæg, er udgiften blevet fordelt med 55 % til [virksomhed1] ApS og 45 % til [person1]. Årsagen hertil er, at rensningsanlægget primært er blevet anvendt i forbindelse med udledning af spildevand fra en toiletvogn, der anvendes af ansatte ved [virksomhed1] A/S i forbindelse med vedligehold af areal, bihold og fælles vej. En mindre del af spildevandet, der føres til rensningsanlægget, kommer fra sommerhuset. Det gøres derfor gældende, at den foretagne fordeling af udgiften for rensningsanlægget er korrekt.

SKAT henviser i afgørelsen, side 3, til oversigter fra [virksomhed3] i forhold til det typiske vandforbrug i en dansk husstand. SKAT har redegjort for, at vandforbrug fra et toiletskyl udgør 27 % af vandforbruget, hvorfor SKAT fordeler 60 % af udgiften i forbindelse med rensningsanlægget til [person1] og alene 40 % til [virksomhed1] ApS.

Det gøres gældende, at det er irrelevant, hvordan spildevand i en normal husstand er sammensat, idet der i denne sag er tale om spildevand udledt fra et sommerhus og fra en toiletvogn. Endvidere er der tale om et sommerhus, der er benyttet sjældent i indkomstårene 2012 og 2013, mens toiletvognen anvendes året rundt af ansatte ved [virksomhed1] ApS. Beregninger af et typisk vandforbrug i en dansk husstand kan således ikke overføres til faktum i sagen, hvorfor den af [virksomhed1] ApS og [person1] fordelte udgift i forbindelse med etablering af rensningsanlæg ikke kan tilsidesættes.

Der skal således i det hele bortses fra SKATs spekulationer i afgørelsen.

I det tilfælde, at Skatteankestyrelsen mod forventning måtte finde, at den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering på kr. 1.100.000 pr. 1. oktober 2012 ikke er et retvisende udtryk for ejendommens reelle værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, skal værdiansættelsen af sommerhuset ske til [virksomhed1] ApS' kostpris inklusiv forbedringsudgifter, jf. bilag 4.”

Selskabet har supplerende anført:

”...

Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedanpartshaver og hans selskab skal overdragelse ske til handelsværdien, det vil sige til samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2. Dette udgangspunkt findes der dog modifikationer til, idet det i 2012 fremgik af Den juridiske vejledning, afsnit C.B.3.5.4.3, at den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anvendes som udtryk for handelsværdien.

Det følger således af Den juridiske vejledning, der var gældende på tidspunktet, hvor sommerhuset blev overtaget af [person1], at den seneste offentlige ejendomsvurdering kan anvendes som overdragelsespris, da den giver et retvisende udtryk for handelsværdien.

Det kan konstateres, at SKAT i udtalelsen dateret den 16. november 2016 ikke forholder sig til det angivne i Den juridiske vejledning. SKAT er som bekendt forpligtet af Den juridiske vejledning, og [virksomhed1] ApS kan støtte ret på Den juridiske vejledning, jf. SKM 2014.489 SKAT.

I stedet henviser SKAT i udtalelsen til praksis for værdiansættelse af fast ejendom til et selskabs kostpris. Men denne praksis anvendes alene i de tilfælde, hvor der afholdes udgifter, som ikke kan karakteriseres som "normale", og hvor udgifterne alene afholdes på grund af hovedanpartshaverens indflydelse i selskabet.

SKAT gør dermed i udtalelsen tilsyneladende gældende, at der i forbindelse med genopførelsen af sommerhuset er afholdt store udgifter, der alene er afholdt efter [person1]s instruktioner. SKAT konkretiserer dog på ingen måde, hvordan sommerhuset er opført luksuriøst, og SKAT underbygger dermed ikke faktuelt det pågældende anbringende.

Tilsvarende er det udtryk for ren spekulation, når SKAT i udtalelsen, side 1, sidste afsnit, anfører, at [virksomhed1] ApS har "investeret" i sommerhuset på [person1]s foranledning, at sommerhuset skulle være bygget efter hans ønsker, og at han skulle have brugt sommerhuset i et ikke-uvæsentligt omfang.

Nærværende sag skal selvsagt afgøres på baggrund af faktum og ikke på baggrund af ukvalificerede spekulationer.

Faktum er, at sommerhuset beliggende [x1] blev vandskadet i svær grad i forbindelse med en stor oversvømmelse på grunden i maj 2010. Sommerhuset var fuldstændig ubeboeligt på grund af denne oversvømmelse, hvilket med al tydelighed fremgår af de som bilag 2 fremlagte billeder. Det totalskadede sommerhus blev revet ned, og som følge heraf blev der bygget et nyt på grunden. Hvis der ikke havde været oversvømmelse på grunden, var der aldrig bygget et nyt sommerhus. Sommerhuset er bygget som et helt almindeligt sommerhus uden luksuriøst tilsnit.

På grund af den alvorlige trafikulykke, som [person1] var involveret i den 10. oktober 2010, anvendte han i årene efter opførelsen af sommerhuset ikke dette.

SKATs spekulationer og formodninger i sagen skal således i det hele afvises. Tilsvarende kan SKATs bemærkninger vedrørende [person1]s adresse afvises. Det vides således heller ikke, hvorfor SKAT anfører de pågældende bemærkninger.”

I forlængelse af kontormøde med sagsbehandleren fra Skatteankestyrelsen har selskabet supplerende anført:

”[virksomhed1] ApS har erhvervet de fem matrikler i [x1] (matrikel nr. [...1], [...3], [...4], [...5] og [...6]) af flere omgange med det formål at anlægge et showroom i økologisk rigtige omgivelser for at promovere PVC-frie plastikprodukter fra [virksomhed4] ApS. Mange af [virksomhed4] ApS' kunder, eksempelvis [virksomhed5], er således ekstremt fokuserede på, at materialer er miljøneutrale, hvilket er årsagen til, at der blandt andet ikke anvendes PVC-materiale længere. Det gav derfor rigtig god mening for [virksomhed4] ApS at præsentere miljøneutrale produkter i et showroom i [x1], idet dette overfor selskabets kunder ville understøtte selskabets miljøbevidste profil.

Det viste sig dog desværre, at [by1] Kommune ikke ville give tilladelse til, at der blev drevet erhverv på ejendommen. Derfor måtte [virksomhed4] ApS skrinlægge planerne om at anlægge ovennævnte showroom.

Da korrespondancen med [by1] Kommune fandt sted for mange år siden, er [virksomhed1] ApS desværre ikke i besiddelse af dokumentation herfor.

Det skal dog bemærkes, at selskabet kortvarigt anvendte sommerhuset som udleveringssted i forbindelse med udlevering af samlingskits til lokale spejdere. [virksomhed4] ApS sælger mange små plastikanordninger, der skal samles. De lokale spejdere fik eksempelvis 10 øre pr. samling af en "plastikdims". Spejderne afhentede materialer i sommerhuset og afleverede de samlede produkter igen i sommerhuset.

Herved sparede selskabet transport i forbindelse med udlevering/aflevering.

...”

På retsmødet fremsatte repræsentanten påstand om, at selskabet ikke skulle beskattes af noget beløb, da salgsprisen ikke oversteg selskabets kostpris på sommerhuset. Repræsentanten påstod i øvrigt, at beskatning var sket i det forkerte indkomst, da hovedanpartshaveren var beskattet i 2012, medens selskabet var beskattet i indkomståret 2013.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.

Ved vurderingen af, om overdragelsen er sket på vilkår som ved uafhængige parter, vil den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Såfremt der er en avance ved salg af en ejendom opgøres denne efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Giver den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Dette kan være tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der efter vurderingen en foretaget ændringer på ejendommen, der påvirker ejendommens handelsværdi eller hvis særlige omstændigheder i øvrigt måtte gør sig gældende.

Ved Højesterets dom af 7. februar 2007, offentliggjort som SKM2007.153.HR, kom Højesteret frem til, at der med afholdelsen af selskabets ombygningsudgifter m.v. relativ kort tid forinden overdragelsen til hovedanpartshaveren, er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Retten lægger til grund, at den offentlige grundværdi for ejendommen pr. 1/10 2010 på 503.800 kr., er den senest offentliggjorte grundværdi før [virksomhed2] ApS sælger ejendommen til klageren.

Ligeledes lægges det til grund, at ejendommen i selskabets ejertid er blevet ombygget, og at selskabet har afholdt udgifter til nedtagning af ældre sommerhus, opførsel af et nyt sommerhus og anlægning af et minirensningsanlæg som i alt udgør 1.847.217 kr. Sammenholdt med grundværdien på overdragelsestidspunktet udgør de samlede udgifter for ejendommen på overdragelsestidspunktet 2.351.017 kr.

Retten finder det ikke godtgjort, at selskabets ombygning af ejendommen er begrundet i selskabets erhvervsmæssige interesse, men overvejende er foretaget for at tjene som bolig for hovedanpartshaveren.

Retten finder, at der med afholdelsen af selskabets ombygningsudgifter m.v. relativ kort tid forinden overdragelsen til hovedanpartshaveren, er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Retten finder derfor, at det er med rette, at SKAT har ansat afståelsessummen til 2.351.017 kr. Den del af forbedringsudgifterne, som er afholdt i hovedanpartshaverens interesse og som er anset for maskeret udbytte, kan således ikke tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavancen, men anses for yderligere indtægt for selskabet.

Landsskatteretten bemærker, at handlen er effektueret den 1. oktober 2012, og retten finder ud fra en konkret vurdering, at købsaftalen af 6. oktober 2010 ikke ændrer på dette. Landsskatteretten lægger særligt vægt på, at købsaftalen af 6. oktober 2010 er indgået mellem interesseforbundne parter samt indeholder en betydelig usikkerhed om størrelsen af købesummen samt overdragelsestidspunkt. Eftersom selskabets regnskabsår er 1/10-30/9 er handlen effektueret i selskabets indkomstår for 2013, hvorfor beskatning er sket i rette indkomstår.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse.