Kendelse af 17-06-2019 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2019

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

2011

Lejeindtægt

54.000 kr.

33.600 kr.

33.600 kr.

Varmeudgift

0 kr.

2.100 kr.

0 kr.

Vedligeholdelsesudgifter

5.334 kr.

4.691 kr.

3.439 kr.

2012

Lejeindtægt

54.000 kr.

30.000 kr.

33.600 kr.

Varmeudgift

0 kr.

2.100 kr.

0 kr.

Advokatudgifter

0 kr.

5.000 kr.

0 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren købte lejligheden [adresse1] [by1] den 1. september 2003. Det fremgår af BBR, at lejlighedens beboelsesareal udgør 57 m2.

Det fremgår af lejekontrakt af 28. august 2003, at klageren den 1. september 2003 udlejede lejligheden til sin datter. Den månedlige leje var aftalt til 2.600 kr. og a conto varmebidrag til 300 kr. Det fremgår endvidere af lejekontrakten, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Det kan ikke ses af lejekontrakten, om lejligheden blev istandsat ved udlejningen eller indeholder fejl og mangler.

Klagerens ægtefælle har oplyst, at ejendommen er fra 1953 og at der ikke er elevator i ejendommen og at vinduerne er utætte. Der er endvidere fremlagt et billede, der viser en del af et badeværelset uden bruseniche.

Vedrørende lejefastsættelsen har klagerens repræsentant fremlagt skrivelse af 1. januar 2010 fra [by1]s Kommune, hvoraf det fremgår, at boligsikring på 583 kr. var beregnet ud fra en husstandsindkomst på 64.049 kr. og en månedlig husleje på 2.600 kr.

SKAT har i november 2014 foretaget internetsøgninger vedrørende området med følgende resultater:

"Det fremgår følgende beskrivelse af området fra salgsannonce fra [virksomhed1]:

KVARTERET: Lejligheden ligger centralt med hurtig og bekvem adgang til de øvrige [kvarterer] og indre [by1] via offentlig transport med busser, S-tog og kommende Metro. Rekreative områder og sportslig udfoldelse findes inden for få minutters gang - bl.a. [...], [...], [...], [...] parken og flere fitnesscentre. Gode busforbindelser og cykel afstand til de større uddannelsesinstitutioner f.eks. via den "den grønne cykelsti", som man er næsten nabo til.

Udlejningsannoncer på lejligheder beliggende [adresse1], [by1].

- [...dk], pr. 4/7 2014

2 værelse på 62 m2. 6.600 kr. pr. md. + 900 kr. i forbrug ~ 1.277 kr./m2

Udlejningsannoncer på lejligheder i nærområdet ([by1]), [by1].

- [...dk], [adresse2]

2 værelse på 60 m2, 6.600 kr. pr. md. ~ 1.320 kr./m2.

- www. [...dk], [adresse3] pr. 1/10 2014

3 værelse på 76 m2, fuldt møbleret 13.000 kr. pr. md. ~2.052 kr./m2.

- [...dk], [adresse4] pr. 1/12 2014

3 værelse på 85 m2, 9.100 kr. pr. md. ~1.285 kr./m2.

- [...dk], [adresse5]

1 værelse på 40 m2, 5.000 kr. pr. md. ~1.500 kr./m2.

- [...dk], [adresse6]

2 værelse på 76 m2, 7.500 kr. pr. md. ~1.184 kr./m2.

Ifølge SKAT har LLO offentliggjort tal for maj/juni 2009 i "Vi lejere". Det fremgår af oplysningerne, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris tilbage i 2009 for det lejedes værdi (markedslejen) var 941 kr. i hovedstadsområdet ([by1]/[by2]).

I forbindelse med sagsbehandlingen har Skatteankestyrelsen fundet følgende afgørelser fra 2012 fra [by1] Huslejenævn og Huslejeankenævnet på [...dk], der vedrører lejens størrelse, hvor der er eget køkkenet samt egen bad og toilet:

Afgørelsesnr.

Husleje pr. m2 pr. år

Bruttoetageareal

Bydel

7

1.050 kr.

62 m2

[by1]

8

800 kr.

63 m2

[by1]

11

1.050 kr.

53 m2

[by3]

23

650 kr.

58 m2

[by1]

34

459 kr.

106 m2

[by1]

37

550 kr.

98 m2

[by1]

113

475 kr.

89 m2

[by4]

Klageren har selvangivet resultater af udlejning for 2011 og 2012 således:

2011

2012

Lejeindtægt

33.600

30.000

Varme

3.600

3.600

Samlet indtægt

37.200

33.600

Ejerbidrag

-16.300

-16.300

Varme

-8.200

-8.200

Ejendomsskat

-2.830

-3.182

Regnskabsassistance

-3.000

-3.000

Andet anslået

-10.500

-12.500

Advokatbistand

-20.000

Resultat før renter

-3.630

-29.582

Klagerens revisor har oplyst, at ejendommen er af ældre årgang og, at vinduerne er meget utætte.

Klageren og klagerens revisor indsendte til SKAT kopi af diverse kvitteringer som dokumentation for vedligeholdelsesudgifter på 9.067 kr. i 2011. SKAT godkendte 5.334 kr. vedrørende vedligeholdelsesudgifter i 2011. Klageren har i forbindelse med nærværende klage anerkendt, at en del af de opgjorte vedligeholdelsesudgifter på 9.067 kr. ikke vedrører lejligheden. Klageren har herefter gennemgået opgørelsen og opgjort vedligeholdelsesudgifter, der vedrører lejligheden, til 4.691,25 kr. Disse udgifter kan specificeres således:

Dato

Firma

Tekst

Beløb

19.01.11

[virksomhed2]

Afdækningsfolie, bolte

47,92

28.01.11

[virksomhed3]

Afdækningsfilt

123,90

09.03.11

[virksomhed4]

Penselsæt, trip lud

268,00

23.03.11

[virksomhed3]

Saksesæt, acetone, malerruller, lakpensel

252,75

24.03.11

[virksomhed5]

Refil + malertape

118,85

05.04.11

[virksomhed6]

Acrylfuge

60,00

08.04.11

[virksomhed7]

[virksomhed7] maling 10 ltr

703,2

15.04.11

[virksomhed4]

Skruer, sadolin træ/metal, topmøtrik m.m.

768,20

16.04.11

[virksomhed2]

Byggefuge

121,68

16.05.11

[virksomhed8]

[...] termostat

439,20

17.05.11

[virksomhed8]

Primo Sandlist hvid

239,60

17.05.11

[virksomhed3]

Fejeliste

237,90

23.05.11

[virksomhed5]

Aftapningshane

66,95

01.09.11

[virksomhed2]

Dørgreb, nøgleskilt

79,95

01.09.11

[...] låsesmed

Diverse

180,00

01.09.11

[virksomhed2]

Gummiprop

29,95

14.09.11

[virksomhed9]

Pensler, fælgerens, listebeskyttelse m.v

234,40

19.10.11

[virksomhed4]

Slange + [...] grundlak

348,00

20.10.11

[virksomhed4]

[...] Gulvlak

199,00

21.11.11

[virksomhed5]

Halogenpærer

64,95

26.11.11

[virksomhed5]

Skæring Klemring

57,90

28.11.11

[virksomhed2]

Sort spraymaling

49,95

4.691,25

SKAT har i sine kommentarer til klagerens nye opgørelse oplyst, at følgende 5 poster ikke var godkendt af SKAT:

Ikke godkendte

[virksomhed7] maling 10 ltr

703,2

Pensler, fælgerens, listebeskyttelse m.v.

234,40

[...] Gulvlak

199,00

Halogenpærer

64,95

Sort spraymaling

49,95

1.251,50

Det fremgår af en indsendte regning fra [virksomhed10] til klagerens ægtefælle, at klageren betalte 5.000 kr., mens klagerens ægtefælle betalte 15.000 kr. til advokatfirmaet. Der fremgår følgende specifikation af regningen, der er rettet til klageren ægtefælle:

· "Forberedelse til samt deltagelse i møder med Dem
· Diverse omfattende telefonsamtaler med Dem, Maks. Bank og revisor
· Diverse juridiske undersøgelser
· Diverse korrespondance og ekspeditioner i øvrigt"

SKATs afgørelse

SKAT har skønsmæssigt fastsat den objektive udlejningsværdi til 54.000 kr. årligt i 2011 og 2012. Endvidere har SKAT nægtet fradrag for varmeudgifter på 4.600 kr. i 2011 og 2012, vedligeholdelsesudgifter på 5.166 kr. i 2011 og advokatudgifter på 20.000 kr. i 2012.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

"...

1.3. Retsregler og praksis

Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, f.eks. indtægt ved udleje af forældrekøbslejligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede. Lovhjemmel er statsskattelovens § 4, litra b, 1., 2. og 3. pkt. Følgende fremgår af Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.2.2.2.1 Udlejning til slægtninge og lignende: Markedsleje (objektiv udlejningsværdi)
Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler.

I lejeloven og boligreguleringsloven er der fastsat regler for, hvor højt huslejeniveauet må være.

I kommuner, der er omfattet af boligreguleringsloven, gælder endvidere særlige regler for fastsættelsen af lejen. For ejendomme med over seks beboelseslejemål gælder reglerne om omkostningsbestemt leje. For ejendomme med seks eller færre beboelseslejemål (småejendomme) finder disse regler ikke direkte anvendelse. Ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget. Se boligreguleringsloven.

Fra domspraksis kan nævnes Vestre Landsrets dom af 10. maj 2010 (SKM2010.371.VLR). Resume: "En skatteyder havde udlejet et hus til sin moder. Det var aftalt, at moderen afholdt udgifter til husets vedligeholdelse. Skattemyndighederne havde skønnet en objektiv lejeværdi til 96.000 kr. årligt i de tre omhandlede indkomstår. Der var afholdt syn og skøn ved Landsskatteretten. Byretten fandt, at ejendommen ubestridt var omfattet af boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter lejen fastsættes ud fra den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art og størrelse, og såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, kunne lejen fastsættes ud fra et skyggebudget. Da den af skattemyndighederne skønnede leje efter rettens opfattelse ikke var åbenbar urimelig eller hvilede på et urigtigt grundlag, fastsattes lejen til 96.000 kr. pr. år. Landsretten stadfæstede byrettens dom. (Tidl. BRD i TfS 2009, 759)."

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Ved udlejning mellem nærtstående personer, skal udlejeren beskattes af den betalte leje, såvel som den ikke-betalte leje, der udgør forskellen op til den objektive udlejningsværdi.

Lejeindtægten af boligen skal derfor i henhold til statsskattelovens § 4, stk.1, litra b, som udgangspunkt ansættes til det beløb, som ved udleje kan opnås ved udlejning til tredjemand.

[adresse1], 2.th. er beliggende i en kommune ([by1]), der er omfattet boligreguleringsloven (reguleret kommune). Lejemålet er derfor omfattet af boligreguleringslovens § 29 C, 1. pkt., hvoraf det fremgår, at lejen ikke væsentlig må overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens kap. 8, og udgangspunktet for SKATs fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er dermed, at markedslejen skal fastsættes til det lejedes værdi.

Ved fastsættelse af lejen i beboelseslejemål i småejendomme (under 6 lejemål - f.eks. ejerlejligheder der udlejes) gælder, at lejen ikke væsentlig må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget.

Da der findes sammenlignelige lejemål, kan lejen ikke fastsættes efter et skyggebudget (omkostningsbestemt husleje).

Det er SKATs vurdering, at skrivelsen fra [by1]s Kommune ikke tager stilling til lejens størrelse, men alene til hvor meget lejer er berettigede til i boligsikring.

Vi er af den opfattelse af lejen skal ansættes til 4.500 kr. om måneden, hvilket svarer til 947 kr./m2.

Det må anses for et lempeligt skøn, idet 2 værelseslejligheder i området udlejes for op mod 1.300 kr. pr. m2. Se ovenfor under punkt 1.1.3. Disse lejligheder er omfattet af de samme regler om det lejedes værdi, som din lejlighed (småejendomme).

Ifølge LLO udgjorde den gennemsnitlige kvadratmeterpris tilbage i 2009 for det lejedes værdi (markedslejen) 941 kr. i hovedstadsområdet ([by1]/[by2]).

Der er endvidere henset til lejlighedens beliggenhed i forhold til [by1] centrum og tæt på grønne områder.

Husleje ansættes derfor til (12 x 4.500 kr.) = 54.000 kr. ekskl. varme og el pr. år, som udgør det lejedes værdi.

Indkomsten forhøjes med:

2011: (54.000 kr. - 33.600 kr.) = 20.400 kr.

2012: (54.000 kr. - 30.000 kr.) = 24.000 kr.

2. Varmeudgifter

2.3. Retsregler og praksis

Statsskattelovens § 6 indeholder den grundlæggende hovedregel for, hvilke driftsomkostninger, der kan trækkes fra ved beregningen af den skattepligtige nettoindkomst. De fradragsberettigede driftsomkostninger er "de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, derunder ordinære afskrivninger". Se statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Fra retspraksis kan nævnes TfS2000.587.LSR. Om de fradragsberettigede udgifter vedrørende udlejning af lejlighed til datter udtalte Landsskatteretten "under hensyn til den erhvervsmæssige udlejning, at klageren var berettiget til fradrag for de med udlejningen forbundne faste udgifter, der ikke havde haft karakter af forbrugsudgifter, og som i et udlejningsforhold sædvanligvis blev opkrævet udover huslejen. Klageren var herefter berettiget til fradrag for udgifterne afholdt til betaling af ejendomsskatter, administrationsomkostningerne til ejerforeningen, andel af ejendommens forsikringer samt vedligeholdelsesudgiften, eller i alt et fradrag på 5.421 kr. Klagerens udgifter til licens og kabel-tv havde karakter af en forbrugsudgift, der ikke var fradragsberettiget, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a."

Vedrørende varmeafgift fremgår følgende af Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.2.2.3: "Når en ejer af en udlejningsejendom har påtaget sig at forsyne ejendommens lejligheder med varme og varmt vand mod refusion af udgiften fra lejerne, påvirker refusionen ikke ejendommens driftsregnskab.

Hvis ejeren derimod opkræver en fast afgift for varme hos lejerne, skal afgiften medtages i ejendommens driftsregnskab. Til gengæld kan de faktisk afholdte udgifter så fratrækkes i driftsregnskabet. "

2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Da der er tale om erhvervsmæssig udlejning, kan du fratrække de med udlejningen forbundne løbende udgifter, der ikke har karakter af forbrugsudgifter, som i et udlejningsforhold sædvanligvis bliver opkrævet udover huslejen.

Du opkræver særskilt bidrag for varme hos lejer/din datter. Det betyder, at du kan fratrække den faktiske udgift til varme.

Du medregner 300 kr. om måneden eller 3.600 kr. om året i a'conto varme, som er væsentlige mindre end den faktiske udgift. Ifølge de af revisor udarbejdet regnskaber udgør den faktiske varmeudgift kr. 8.200 årligt i 2011 og kr. 8.200 årligt i 2012. Differencen mellem det du opkræver i varmeafgift hos din datter og den faktiske udgift, må anses for en ikke fradragsberettiget gaveydelse.

Varmebidraget opkrævet hos lejer, skal dække den udgift udlejer har til varme. Alternativt skal du holde varmeafgiften ude af ejendomsregnskabet - se bl.a. den dom vi har refereret ovenfor.

Din indkomst forhøjes med:

2011: 8.200 kr. - 3.600 kr. = 4.600 kr.

2012: 8.200 kr. - 3.600 kr. = 4.600 kr.

3. Vedligeholdelsesudgifter

3.3. Retsregler og praksis

Statsskattelovens § 6, litra a.

Den juridiske Vejledning afsnit C.C.2.2.1.2:

"Statsskattelovens § 6 indeholder den grundlæggende hovedregel for, hvilke driftsomkostninger, der kan trækkes fra ved beregningen af den skattepligtige nettoindkomst.

De fradragsberettigede driftsomkostninger er "de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, derunder ordinære afskrivninger". Se statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Indholdet af driftsomkostningsbegrebet er løbende blevet fastlagt og udviklet ved en række domme og afgørelser, der fortolker bestemmelsen.

Krav om driftsmæssig begrundelse

Driftsomkostningsbegrebet indebærer, at der skal være en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelse af indkomsten. Der skal altså være en aktuel driftsmæssig begrundelse for at afholde udgiften. Højesteret har slået fast, at der ved ordet "indkomsten" i SL § 6 a forstås den skattepligtige indkomst. Udgifter kan derfor trækkes fra i den skattepligtige indkomst som driftsomkostninger, hvis de er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde den skattepligtige indkomst. Se SKM2012.13.HR."

Forbedring/vedligeholdelse

Efter statsskattelovens er der ikke fradragsret ved indkomstopgørelsen for udgifter, der er afholdt til forbedringer på den faste ejendom. Hjemlen findes i statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, sammenholdt med paragraffens sidste stykke.

Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesafgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.

Fradraget for vedligeholdelsesudgift omfatter kun fradrag for udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ældre i den nuværende ejers ejertid. Dette fremgår af retspraksis. Se også Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.2.3.4.2 Vedligeholdelse eller forbedringer m.v. på fast ejendom.

3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Da der er tale om erhvervsmæssig udlejning, kan du fratrække de med udlejningen forbundne løbende udgifter, der ikke har karakter af forbrugsudgifter, som i et udlejningsforhold sædvanligvis bliver opkrævet udover huslejen.

Ikke dokumenteret udgifter

Du har for 2011 fratrukket vedligeholdelsesudgifter med 10.500 kr. og for 2012 med 12.500 kr. Der er dokumenteret udgifter med kr. 9.068 for 2011 og kr. 272 for 2012, se tidligere fremsendt bilag.

Der kan ikke godkendes fradrag for ikke dokumenterede udgifter, da du ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort, at udgiften er afholdt og at den er erhvervsmæssig.

Din indkomst forhøjes med:

2011: 10.500 kr. - 9.068 kr. = 1.432 kr.

2012: 12.500 kr. - 272 kr. = 12.228 kr.

Ikke godkendt vedligeholdelsesudgifter

Der er i 2011 afholdt udgift til indkøb af maling hos [virksomhed7] den 8. april. Der kan ikke godkendes fradrag for udgiften, da den indvendige almindelige vedligeholdelse påhviler lejer jf. lejekontrakten. Det faktum, at du vælger at betale lejers/din datters udgifter til den almindelige vedligeholdelse af lejligheden er en privat retslig disposition, som ikke gør, at udgiften bliver en ved udlejningen forbundne løbende driftsudgift efter statsskattelovens § 6, stk. 1.

Det er endvidere SKATs vurdering, at ikke alle dokumenterede driftsudgifter er løbende driftsudgifter i forbindelse med udlejningen af lejligheden [adresse1] Der er således ikke fradrag for følgende udgifterne:

- afholdt udgifter til inventar i form af klodskasser, halogenpærer, hyldeknægte m.v. Disse er ikke fradragsberettiget, da lejligheden ikke er udlejet møbleret.

- afholdt udgifter til hus med have i form af trådhegn, haveredskaber, sten, gødning, havetromle m.v., som må anses for at være private udgifter.

- afholdt udgifter til bil/trailer i form af trailer toolbox, fælgrens, listebeskyttelse m.v., som må anses for at være private udgifter.

...

Din indkomst forhøjes med:

2011: 3.734 kr.

...

4. Advokatudgifter

4.3. Retsregler og praksis

Statsskattelovens § 5 indeholder en negativ afgrænsning af indkomstbegrebet i statsskattelovens § 4, idet bestemmelsen nævner de indtægter, som ikke skal medregnes til indkomsten. Bestemmelsen bygger på en grundlæggende sondring mellem indkomsten (udbytte) og indkomstgrundlaget (formue).

Udgangspunktet er, at selve grundlaget for erhvervelsen af indkomsten er indkomstopgørelsen uvedkommende, og at det udelukkende er afkastet af indkomstgrundlaget, der skal regnes med ved indkomstopgørelsen.

Den juridiske vejledning 2014, afsnit C.C.2.2.2.15 Selvstændigt erhvervsdrivendes udgifter til advokat- og revisorbistand m.m.

Efter SL § 6, stk. 1, litra a, er der fradrag for udgifter til advokat- og revisorbistand i det år, hvor advokaten eller revisoren udfører arbejdet, og hvor regningen kan sendes.

Det kan dog også accepteres, at udgifter, der er afsat til færdiggørelse af årsregnskabet, trækkes fra i det indkomstår, udgiften vedrører. [..]

I overensstemmelse med ovenstående kan udgifter til advokat- og revisorbistand vedrørende almindeligt forekommende forhold under en virksomheds drift, f.eks. inkasso af forretningsdebitorer samt udgifter til revision af regnskab og opstilling af årsopgørelse trækkes fra ved indkomstopgørelsen.

[...]Hvis bistanden vedrører rene formuedispositioner eller formuesfæren/indkomstkilden, kan udgifterne ikke fratrækkes.

4.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Det er SKATs vurdering, at der er tale om afholdt ikke fradragsberettiget privat udgift i forbindelse med en formuedisposition jf. statsskattelovens § 5. Der er ikke tale om en driftsudgift efter statsskattelovens § 6, litra a.

Udgifter til advokat i forbindelse med en banks krav om udlæg er ikke en naturlig eller sædvanlig driftsomkostning for udlejningsvirksomheden, idet udgifterne ikke er afholdt i forbindelse med udlejningsejendommens indkomstskabende aktivitet.

SKAT finder ikke at du har godtgjort, at advokatudgiften har en sådan sammenhæng med din indkomsterhvervelse fra udlejningsejendommen, at de kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger efter SL § 6, stk. 1, litra a.

Indkomsten forhøjes med ikke godkendt fradrag for advokatudgift20.000 kr.

"

Skattestyrelsen fremsendte følgende udtalelse af 27. marts 2019 vedrørende repræsentantens skrivelse af 19. mats 2019 med den nye opgørelse af vedligeholdelsesudgifter:

"Vi har følgende kommentarer til de nye oplysninger, som ikke står i sagsfremstillingen:

1. Husleje: De nye oplysninger i form af billede af lejlighedens toilet samt oplysning om, at der ikke er elevator i ejendommen ændre ikke på Skattestyrelsens foretaget skøn af husleje. Skattestyrelsen har foretaget et lempelig skøn, hvor der er henset til lejlighedens beliggenhed m.v. Der er således også henset til, at den sammenlignelig bygningsmasse i nærområdet ofte har små toiletter/bad og ingen elevator.
2. Vedligeholdelsesudgifter: Skattestyrelsen har godkendt vedligeholdelsesudgifter for 2011 med kr. 5.334, som fremkommer således:

Selvangivet fradrag

10.500 kr.

- Ikke dokumenteret udgift (10.500 - 9.068)

-1.432 kr.

- Ikke godkendt fradrag

-3.734 kr.

Godkendt vedligeholdelsesudgifter

5.334 kr.

Klager har på listen over dokumenteret udgifter, som er udarbejdet af Skattestyrelsen, afkrydset de udgifter, der er relevante for lejligheden. Af de afkrydset udgifter er der 5 poster, som Skattestyrelsen ikke har godkendt fradrag for (se vedlagt bilag).

...

Det er forsat Skattestyrelsens opfattelse at ovenstående udgifter ud fra deres art, er udgifter, som påhviler lejer samt private udgifter, som er virksomheden uvedkommende.

3.Varme udgifter:

Klager har påtaget sig at forsyne lejligheden med varme mod refusion af udgiften fra lejer i form af aconto betaling og årsafregning. Varmeregnskabet skal derfor ikke påvirke ejendommens driftsregnskab jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.3.2.2.3. Det faktum at klager vælger ikke at afkræve den fulde varmeudgifter hos lejer, gør ikke udgiften fradragsberettiget. Difference anses for en ikke fradragsberettiget gaveydelse.

3. Advokatudgifter: Indsendt regning for advokatomkostninger ændre ikke ved Skattestyrelsens vurdering. Udgiften dokumentere/sandsynliggøre ikke, at udgiften er afholdt til sikre udlejningsejendommens løbende drift. "

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse skal nedsættes til de selvangivne lejeindkomster i 2011 og 2012, at der skal gives fradrag på 2.100 kr. for udgifter til varme i år 2011 og 2012, at der skal gives fradrag på 4.691,25 kr. for vedligeholdelsesudgifter i 2011 og, at der skal gives fradrag på 5.000 kr. for advokatudgifter i 2012.

Klagerens ægtefælle har på kontormødet den 19. februar 2019 anført, at den årlige objektive udlejningsværdi højst kan ansættes til 600 kr. pr. m2, dvs. 2.850 kr. om måned. Klagerens ægtefælle mener endvidere, at ekstra varmeforbrug ikke skyldes lejerens forhold, men den omstændighed, at vinduerne i lejligheden er utætte. Det er dermed ikke lejerens forbrug, men lejlighedens tilstand, der gør varmeregningen større og derfor udlejeren skal betale den ekstra del af varmeregning. Vedrørende udgifter til advokat bemærkede klagerens ægtefælle, at én del af regningen vedrører badeværelset i lejligheden.

Klagerens repræsentant fremsendte supplerende indlæg af 19. marts 2019, hvoraf der fremgår følgende:

"Vedligeholdelsesudgifter: År 2011

Min klient har gennemgået listen udarbejdet af Skat.

Min Klient har sat kryds ud for de udgifter der er relevante for lejligheden.

År2012

Udgifterne opgjort af Skat "frafalder min klient fradrag for disse udgifter".

Varmeudgifter

Da ejendommen er af ældre årgang og vinduerne er meget utætte, vil min klient ikke belaste lejer for den fulde varmeudgift.

Min klient foreslår, at reducere varmeudgiften således:

Varmeudgift if. regnskab 3.600

Varmeudgift if. regnskab 5.700

Ejendoms udgift2.100

Advokatomkostninger

Der vedlægges kopi af honorarnota med tilhørende skrivelse.

Ud af skrivelsen fremgår det, at der har været "diverse juridiske undersøgelser". Disse udgifter vedrører Ejendommen [adresse1], 2.th."

Derved vil fradraget for advokatbistand kunne reduceres med 75 % eller kr. 15.000,00."

Landsskatterettens afgørelse

Objektiv udlejningsværdi

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Det er ubestridt, at den i sagen omhandlede lejlighed i de omhandlede indkomstår 2011 og 2012 var udlejet til klagerens datter. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

Indenfor lejeretten fordeles kommuner mellem regulerede og uregulerede kommuner. I de regulerede kommuner gælder boligreguleringsloven, mens i de uregulerede kommuner fastsættes lejen efter regler i lejeloven.

[by1]s Kommune er en såkaldt reguleret kommune, det vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler.

Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er imidlertid omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Det følger af boligreguleringslovens § 29 C, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, omfattet af reglerne i lovens kapitel II-IV med leje reguleret efter lovens § 7, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesplan. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, journalnr. 13-5907161. Når den objektive udlejningsværdi fastsættes, er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge.

I overensstemmelse med BBR-meddelelsen lægges det til grund, at lejlighedens beboelsesareal udgør 57 m2.

[by1] Huslejenævn og Huslejeankenævnet har truffet afgørelser vedr. udlejning af lejligheder i samme kommune som klagerens udlejede lejlighed. Huslejenævnet og Ankenævnet har fastsat kvadratmeterpriserne til mellem fra 459 kr. og 1.050 kr. pr. år ved afgørelser truffet i 2012.

Klagerens lejlighed har et areal på 57 m2 og med udgangspunkt i den opkrævede husleje i 2011 på 33.600 kr., kan kvadratmeterprisen beregnes til 589,47 kr. (afrundet 589 kr.) pr. år. i 2011.

På baggrund af oplysningerne om lejlighedens art og beliggenhed sammenhold med afgørelserne fra Huslejenævnet og Huslejeankenævnet, er det Landsskatterettens opfattelse, at den opkrævede husleje svarende til en kvadratmeterpris på 589 kr. pr. år i 2011 ikke afviger væsentligt fra markedslejen. Det er herved henset til, at kvadratmeterpris på 589 kr. i 2011 ligger indenfor spændet fra 459 kr. til 1.050 kr.

Det er herefter Landsskatterettens vurdering, at der ikke er grundlag for skønsmæssigt fastsættelse af den objektive udlejningsværdi for 2011, idet den opkrævede leje i 2011 ikke afviger væsentligt fra markedslejen. Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at klageren ikke har redegjort for forhold der tilsiger, at lejen skulle være lavere i 2012.

Den påklagede afgørelse ændres således, at lejeindtægt i de påklagede år 2011 og 2012 skal fastsættes til den opkrævede i 2011 årlig leje på 33.600 kr.

Fradrag for udgifter til varme, vedligeholdelse og advokat

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtiges indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom. Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, litra a.

Det er oplyst i lejeaftalen, at lejeren betaler et a´conto beløb til dækning af varmeudgifter og, at indvendig vedligeholdelse påhviler lejeren. Det kan ikke ses fra lejekontrakten, at klageren var forpligtet til at betale en del af varmeudgifter.

SKAT har godkendt fradrag for 5.334 kr. som vedligeholdelsesudgifter vedrørende lejligheden. Klageren har i forbindelse med klagebehandlingen opgjort vedligeholdelsesudgifter vedrørende lejligheden til 4.691,25 kr. (afrundet 4.691 kr.), hvoraf 1.251,50 kr. (afrundet 1.252 kr.) udgør udgifter til maling og halogenpærer, som ikke er godkendt af SKAT.

Det er Landsskatterettens vurdering, at der ikke kan godkendes fradrag for udgifter på 1.252 kr. til maling og halogenpærer. Der er herved henset til, at klageren i henhold til lejekontrakten ikke var retlig forpligtet til at afholde udgifter til indvendig vedligeholdelse. Fradrag for vedligeholdelsesudgifter kan herefter beregnes som forskellen mellem de af klageren opgjorte udgifter på 4.691 kr. og ikke fradragsberettigede udgifter på 1.252 kr.

Landsskatteretten nedsætter derfor fradrag for vedligeholdelsesudgifter fra 5.334 kr. til 3.439,50 kr. (afrundet 3.440 kr.). Der er herved lagt vægt på klagerens nye oplysninger om de relevante vedligeholdelsesudgifter.

Landsskatteretten ændrer derfor SKATs afgørelse på dette punkt.

Klagerens eventuelle bidrag til dækning af datterens varmeforbrug kan anses som ikke fradragsberettigede gaver, idet klageren i henhold til lejekontrakten ikke var retlig forpligtet til at betale varmeudgifter. Der kan derfor ikke gives fradrag for udgifter til varme.

Det fremgår af advokatregningen, at den er rettet til klagerens ægtefælle og, at klageren betalte 5.000 kr. ud af regningen på 20.000 kr. Det kan ikke ses fra den fremsendte specifikation af regningen, at udgifterne vedrører den udlejede lejlighed. Der kan derfor ikke godkendes fradrag for disse udgifter.

Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse på dette punkt.