Kendelse af 26-02-2019 - indlagt i TaxCons database den 24-03-2019

Faktiske oplysninger

Sagen drejer sig om, hvorvidt SKAT har været berettiget til skønsmæssigt at fastsætte overskud af klagerens virksomhed til 37.070 kr. for indkomståret 2012 og til 51.070 kr. for indkomståret 2013.

SKAT har modtaget kontroloplysninger om, at klageren udlejer sin ejendom beliggende [adresse1], [by1].

Klagerens søn har oplyst, at han fungerede som administrator på klagerens udlejningsejendom og derfor har modtaget huslejen.

Klageren har købt ejendommen den 1. september 2010. Ejendommen har siden overtagelsen været beboet af forskellige personer.

Klageren har ikke selvangivet overskud af udlejningen.

Det fremgår af kontroloplysningerne, at huslejen frem til den 1. juli 2012 har været 6.500 kr. pr. måned. Herefter er huslejen steget til 7.000 kr. pr. måned. Det følger endvidere af kontroloplysningerne, at huslejen er steget til 8.000 kr. den 1. december 2012.

Klagerens tidligere repræsentant har fremlagt lejekontrakt af 1. maj 2013, hvoraf det fremgår, at den månedlige husleje udgør 7.700 kr. Der fremgår ikke af kontrakten nogen adresse på den udlejede lejlighed, ligesom det er klagerens søn, der står som udlejer på lejekontrakten. Ifølge lejekontrakten påhviler den indvendige vedligeholdelse af lejemålet lejeren, og lejemålet kan ikke opsiges af lejeren i 1 år og 6 måneder fra den 1. maj 2013.

SKAT har fået oplyst, at fællesudgifter, varmeudgifter og ejendomsskat i alt udgør 44.930 kr.

SKAT har den 18. november 2014 udsendt forslag om at fastsætte overskud af udlejning for indkomstårene 2012 og 2013.

SKAT har oplyst, at de ikke har modtaget indsigelser til forslaget, og der er udskrevet årsopgørelser for indkomstårene 2012 og 2013 i overensstemmelse med forslaget af den 22. december 2014.

Klagerens tidligere repræsentant har oplyst, at der er fremsendt indsigelser til forslaget den 11. december 2014. Den tidligere repræsentant har fremlagt indsigelserne.

Klagerens tidligere repræsentant har endvidere fremlagt varmeregnskaber for indkomstårene 2012 og 2013, skrivelse fra bestyrelsen vedrørende reparation af dørtelefon, skrivelse fra bestyrelsen vedrørende udskiftning af ventilationsventiler, kvitteringer vedrørende renovering af køkken, skrivelse fra bestyrelsen vedrørende renovering af altan samt kontoudskrifter for indkomståret 2012.

Klageren har oplyst til Skatteankestyrelsen, at de advokatudgifter som fremgår af kontoudskrifterne for indkomståret 2012 vedrørte indbetalinger til ejendomsadministrator. Beløbet udgør således fællesudgifter, som klageren har haft vedrørende ejendommen og ikke udgifter til advokatbistand.

SKATs afgørelse

SKAT har skønsmæssigt ansat overskud af klagerens virksomhed til 37.070 kr. for indkomståret 2012 og til 51.070 kr. for indkomståret 2013.

Som begrundelse for afgørelsen har SKAT anført følgende:

”(...)

Vi har modtaget kontroloplysninger om at du udlejer din ejendom [adresse1]. Din søn, [person1] har oplyst at han er administrator på ejendommen og derved modtager huslejen. Vi kan konstatere at du har købt ejendommen den 1. september 2010. Det kan konstateres at ejendommen siden overtagelsen har været beboet af forskellige personer. Det er derfor vores opfattelse at ejendommen har været udlejet siden overtagelsen.

Vi kan ud fra kontroloplysningerne konstatere at huslejen frem til 1. juli 2012 har været 6.500 kr. pr. mdr., herefter stiger lejen til 7.000 kr. pr. mdr. Den 1. december 2012 stiger huslejen til 8.000 kr.

Vi har fået oplyst at der betales følgende udgifter på ejendommen;

Fællesudgifter33.228 kr.

Varmeudgifter 8.450 kr.

Ejendomsskat3.252 kr.

Udgifter i alt44.930 kr.

Når man udlejer en ejendom er man skattepligtig af lejeindtægten jf. statsskattelovens § 4. De udgifter der er direkte forbundet med udlejningen er fradragsberettiget jf. statsskattelovens § 6.

Vi kan konstatere at du mangler at selvangive overskuddet af udlejningen. Når man udlejer en ejendom/ejerlejlighed hele året, anses man skattemæssigt for at have en udlejningsejendom og overskuddet skal selvangives som overskud af virksomhed.

På baggrund af ovenstående foretager vi en skønsmæssig forhøjelse af din indkomst, som følgende;

201120122013

Lejeindtægt78.00082.00096.000

Udgifter-44.930-44.930-44.930

Skattepligtigt overskud33.07037.07051.070

Det er herefter vores opfattelse at du mangler at selvangive 33.070 kr. for 2011, 37.070 kr. for 2012 og 51.070 kr. for 2013.

I 2010, som er det første år du har haft udlejningsejendommen, gælder der særlige regler, som gør at der ikke vil være et skattepligtigt overskud. Derved foretages der ikke ændringer for indkomståret 2010.

Du skal fremover være opmærksom på at få selvangivet resultatet af udlejningsejendommen. Det er strafbart at undlade at selvangive overskuddet.

Ovenstående rettelser er foretaget på grundlag af et skøn ud fra de oplysninger ejendommens administrator har afgivet. Såfremt du ikke er enig i disse oplysninger, skal du indsende din begrundelse sammen med en kopi af lejekontrakterne, udgifter til varme og fællesudgifter.

Ejendomsværdiskat

Når man er afskåret fra at benytte sin ejendom, som følge af flerårig udlejning, skal man ikke betale ejendomsværdiskat af ejendommen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11. Ejendomsværdiskatten nedsættes som følge heraf med 6.405 kr. pr. år fra 2010-2013.

(...)”

SKAT har endvidere anført følgende:

”(...)

Det er korrekt at vi den 18. november 2014, sender et forslag til skatteyder. Forslaget er udarbejdet på grundlag af de kontroloplysninger der er modtaget fra en anden sag.

Det anføres i klagen til skatteankestyrelsen, at der er sendt indsigelse til forslaget den 11. december 2014. Denne indsigelse har vi ikke kendskab til. Som det fremgår af sagsnotatet, er der ikke modtaget nogen indsigelse og derfor afsluttes sagen og der sendes en årsopgørelse som afgørelse. Indsigelsen ses heller ikke at være vedlagt klageskriveisen til skatteankestyrelsen.

Vi har således ikke tidligere haft mulighed for at tage stilling til klagers argumenter og forklaringer.

Klager anfører, at vi mangler at tage hensyn til fradrag for terminer og vedligeholdelsesudgifter til

Montering af dørtelefon, renovering af køkken og renovering af altan. Der ses ikke at være fremsendt dokumentation for udgifterne og det ses ikke at være anført hvilke år reparationerne er foretaget, hvilket er afgørende for at der kan opnås fradrag for udgifterne.

Der gøres opmærksom på at der aldrig er fradrag for selve afdragene på lånene, og skatteyder har allerede fået fradrag for betalte renter i kapitalindkomsten på årsopgørelserne.

Der er tale om udlejning af en ejerlejlighed, som skatteyder har erhvervet den 1. september 2010.

Udlejningen er startet ved overtagelsen. Ved opgørelsen af det skattepligtige overskud af udlejningen kan der godkendes fradrag for vedligeholdelsesudgifter jf. statsskattelovens § 6, litra e. Der er derimod ikke fradrag for afholdte forbedringsudgifter på ejendommen. For nyerhvervede ejendomme, er der en administrativ skønsregel for opgørelse af de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. De fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan efter reglen opgøres med udgangspunkt i de samlede udgifter der er afholdt til istandsættelsen af ejendommen efter erhvervelsen. Der kan i de tre første ejerår kun godkendes fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 25 % af den årlige lejeindtægt, ved udlejning af ejerlejligheder. Det første ejerår begynder på det tidspunkt, hvor ejendommen er hvervet. Det vil sige at første ejerår, er således 1. september 2010 til 30. august 2011. Den årlige lejeindtægt opgøres eksklusiv varmebidrag. Afholdte vedligeholdelsesudgifter der overstiger 25 % -grænsen, kan ikke fremføres til fradrag i de efterfølgende år. Hvis der ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag i det første ejerår, kan den overskydende del fremføres til det efterfølgende år.

Der er ikke modtaget kopi af huslejekontrakten. Det er derfor ikke muligt at konstatere om huslejen er inkl. Varmebidrag, dernæst er det ikke muligt at konstatere hvad der er aftale i mellem udlejer og lejer omkring vedligeholdelses af ejendommen.

Det er herefter vores opfattelse at der på nuværende grundlag ikke kan godkendes yderligere fradrag, end der allerede er godkendt i vores forslag, idet der mangler dokumentation for at udgifterne har fundet sted og i hvilket år udgifterne er afholdt. Dernæst er det på nuværende tidspunkt ikke muligt, at tage stilling til en eventuel fradragsret, idet der ikke er modtaget en huslejekontrakt.

Der gøres opmærksom på at vi i vores forslag, ikke har foretaget en regnskabsmæssig opgørelse af udlejningsvirksomheden. Da det var første ejerår ejendommen blev udlejet, har vi vurderet at der ikke var et skattepligtigt overskud ved anvendelsen af bundfradraget jf. ligningslovens § 15 P. Der er således heller ikke ændret i beregningen af ejendomsværdiskatten for 2010. Det er vores opfattelse, at hvis der skal foretages fradrag for vedligeholdelsesudgifter efter ovenstående formodningsregel, så er konsekvensen at der skal foretages en regnskabsmæssig opgørelse for 2010, da det er en betingelse at ordningen beregnes/anvendes fra erhvervelsen af ejendommen. Dernæst kan ligningslovens § 15P, ikke anvendes når ejendommen er erhvervet med hensigt til flerårig udlejning.

(...)”

Skattestyrelsen (tidligere SKAT) har yderligere anført følgende:

”(...)

Klager oplyser at vi fejlagtigt ikke har taget stilling til klagers brev af den 11. december 2014. Vi gør fortsat opmærksom på, at vi ikke har modtaget dette brev under sagsbehandlingen, og derfor blev der dannet en afgørelse på grundlag af det forslag der blev sendt til skatteyder.

Klager har i forbindelse med sine yderligere bemærkninger fremsendt diverse bilagsmateriale, som dokumentation for afholdte udgifter. Disse har ikke tidligere været forelagt os, og der har derfor ikke tidligere været taget stilling til disse.

Generelt om udgifter i udlejningsvirksomheder

Efter statsskatteloven er der ikke fradragsret ved indkomstopgørelsen for udgifter, der er afholdt til forbedringer på den faste ejendom, jf. statsskattelovens § 6, stk.1, litra e. Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesafgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.

Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun fradrag for udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid.

Vedligeholdelsen bedømmes derfor i forhold til ejendommens tilstand på den nuværende ejers erhvervelsestidspunkt. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler.

Særlige regler for nyerhvervet ejendomme

For nyerhvervede udlejede en- og tofamilieshuse kan der i almindelighed i de tre første ejerår kun godkendes fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt, eksklusive eventuelt varmebidrag. For udlejningsejendomme, herunder udlejede ejerlejligheder, godkendes et fradrag på højst 25 pct. af den årlige lejeindtægt. Der er i denne sag tale om en ejerlejlighed, hvorfor fradraget højst kan udgøre 25 pct. af den årligt lejeindtægt.

Det første ejerår begynder på det tidspunkt, hvor ejendommen er erhvervet. Ejendommen er erhvervet 1. september 2010. Perioden løber således fra 1. september 2010 til 1. september 2013.

Det maksimale fradrag for istandsættelsesudgifter for hvert af de tre ejerår beregnes på baggrund af den årlige lejeindtægt eksklusive varmebidrag for den pågældende udlejningsejendom i det indkomstår, hvor ejeråret starter. For det første ejerår beregnes det maksimale fradrag på grund af lejeindtægten således for hele indkomståret, uanset at lejeindtægten forud for erhvervelsestidspunktet tilkommer den tidligere ejer.

Vedr. 2011

Det fremgår af klagers supplerende indlæg af den 23. marts 2015, at klager er eng i beskatningen for 2011. Der foretages derfor ikke særskilt udtalelse vedrørende dette år.

Vedr. 2012

Det fremgår af varmeregnskabet fra [virksomhed1], at varmeudgiften i alt udgør 8.213,84 kr. for perioden 1. januar 2012 til 31. december 2012. Der er opkrævet 7.020 kr. i aconto bidrag og derfor lyder den endelige opkrævning på 1.193,84 kr. Klager anfører, at der alene er betalt varmeudgift på 1.193,84 kr. Det er vores opfattelse at årets varmeudgift udgør 8.213,84 kr. og at udgiften er fradragsberettiget, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Klager anfører, at der betales 34.655 kr. til [virksomhed2]. Som dokumentation for udgiften har klager fremsendt kopi af en bankkonto udskrift, hvor det af teksten fremgår at der overføres et beløb til advokatfirmaet. Udskrift fra bankkonto er ikke gyldig dokumentation. Der mangler grundbilaget, således at det er muligt at konstatere hvad der betales for. Når man overfører penge, kan man selv vælge teksten og en betaling til en advokat er ikke nødvendigvis en erhvervsmæssig udgift. Det er således vores opfattelse, at der hverken foreligger dokumentation for at udgiften vedrører udlejningsvirksomheden eller at der er tale om en fradragsberettiget udgift.

Der ses således ikke at være kommet nye oplysninger til indkomståret som ændre vores opfattelse af den foretagne beskatning, hvorfor beskatningen fastholdes for dette år.

Vedr. 2013

Det fremgår af varmeregnskabet fra [virksomhed1], at varmeudgiften udgør 3.484,53 kr. Derfor er vi enige i klagers opfattelse af at fradraget skal nedsættes til 3.484,53 kr.

Klager oplyser, at den månedlige husleje udgør 7.000 kr. Det fremgår af fremsendte huslejekontrakt, at den månedlige husleje udgør 7.700 kr. inkl. varmebidrag. Det er således vores opfattelse, at den skattepligtige husleje udgør 7.700 kr. pr. mdr.

Dørtelefon

Klager har sendt en meddelelse fra bestyrelsen. Heraf fremgår det at bestyrelsen, har fået et byggeregnskab på plads. Det fremgår at det er muligt at betale beløbet af en gang, eller via et fælles beboerlån.

Denne meddelelse er dateret den 27. juni 2014.

Der foreligger ingen dokumentation for hvilken løsning, der valgt. Dernæst er det vores opfattelse, at udgiften tidligst kan være fradragsberettiget i 2014, hvor den endelige forpligtigelse til at afholde udgiften. Dernæst er det vores opfattelse, at udgiften er en del af den faste bygningsinstallation, og dermed ikke ville være fradragsberettiget. Udgiften vurderes at skulle tillægges anskaffelsessummen, og fragå ved en eventuel ejendomsavanceopgørelse ved salg af ejerlejligheden.

Altan

Klager har som dokumentation for udgiften fremsendt, kopi af meddelelse fra ejendomsselskabets bestyrelse. Meddelelsen er dateret til den 28. maj 2013. Det kan konstateres at der er tale om et midlertidigt opgjort beløb, da det endelige beløb først foreligger når arbejdet er fuldført. Der opkræves 20.724 kr. Det fremgår at det er muligt at betale beløbet af en gang, eller via et fælles beboerlån.

Der foreligger ikke dokumentation for, hvilken løsning der vælges. Det er dog vores opfattelse, at klager på dette tidspunkt er forpligtiget til at betale beløbet, og derfor har fradrag for udgiften.

Udgiften er afholdt i den periode, hvor ejendommen er omfattet af den særlige ordning fornyerhvervede ejendomme. Beløbet kan rummes indenfor 25 % af den årlige husleje, hvorfor det er vores opfattelse at der er fuldt fradrag for udgiften.

Køkken

Klager anfører, at udskiftningen af emhætten nødvendiggjorde at hele køkkenet blev udskiftet.

Det er vores opfattelse, at udskiftning af en emhætte ikke nødvendiggør udskiftning af et helt køkken. Det er ikke muligt, at se hvilke dele der præcist købes, ved købet på 23.898 kr. Der er alene foretaget kopi, af den nederste del af bonnen hvor totalbeløbet fremgår. Det er således vores opfattelse at bilaget ikke opfylder betingelserne, som et grundbilag. Da der er tale om kasseboner og varer som er afhentet personligt, er det ikke muligt at konstatere hvor varerne er anvendt.

Det er uden betydning for afgørelsen af, om der er tale om en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift, om afholdelsen af udgiften har været strengt nødvendig på grund af ejendommens tilstand eller nødvendig på grund af et påbud fra en offentlig myndighed. Det er også uden betydning, om de afholdte udgifter bevirker en nedgang i de fremtidige vedligeholdelsesudgifter elle indtjeningsmuligheder fremover.

Derudover kan det konstateres, at udskiftningen er sket i perioden fra 8. september 2013 til 22. september 2013. Udgiften er derfor afholdt i en periode, der ligger uden for den særlige ordning for nyerhvervet ejendomme. Det er derfor ikke relevant at drøfte hvorvidt der kan skønnes fradrag ud over de 25 % af huslejen.

Det er vores opfattelse, at der maksimal kan godkendes en forholdsmæssig andel af udgiften som vedligeholdelse, som opsat vedligeholdelse. Den restende del anses som en forbedring der ikke er fradragsberettiget. Fordelingsnøglen er ejerskab af ejendommen fordelt ud med levetiden på et nyt køkken. Ejendommen har på daværende tidspunkt været ejet i 3 år.

Generelt

Der er under sagsbehandlingen ikke modtaget dokumentation for fællesudgifterne. Disse er skønnet ud fra modtaget kontroloplysninger fra klagers søn. Der har ved flere lejligheder, været muligt at betale nogen af udgifterne, ved at forhøje de fremtidige fællesudgifter. Der er ikke modtaget dokumentation for om klager har gjort brug af denne ordning. Idet der skattemæssigt gives fradrag i forbindelse med at der sker en forpligtigelse til at betale beløbet, er det væsentligt at få afklaret om den del af fællesudgifterne, er betaling for udgifter som der allerede er opnået fradrag for.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens tidligere repræsentant har nedlagt påstand om, at det fastsatte overskud af virksomhed nedsættes til 9.671 kr. for indkomståret 2012 og til 0 for indkomståret 2013.

Til støtte for påstanden har repræsentanten anført følgende:

”(...)

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at SKATs afgørelse af 22. december 2014 ikke er korrekt, idet vor klient har dokumenteret, at den foretagne ændring af skatteansættelsen for indkomstårene 2011, 2012 og 2013 ikke stemmer overens med det faktiske overskud.

Vor klient har udlejet ejendommen, beliggende [adresse1], [by1] siden 2010. I den forbindelse har der været en række udgifter, som anses for værende fradragsberettiget.

Det følger af SKATs Juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.3.2.3, at følgende udgifter kan fratrækkes udlejningsindtægten:

SKAT har foretaget en skønsmæssig beregning af de afholdte driftsudgifter. Vor klient er ikke enig i denne beregning.

Særligt vedrørende vedligeholdelsesudgifter

Det følger af den Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4.1, at en ejer af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, som udgangspunkt kan fratrække de afholdte udgifter til vedligeholdelse af ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 6, stk.1, litra e.

En udgift kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen, såfremt den er medgået til blandt andet en formueforøgelse eller en forbedring af ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesafgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.

Anvendelse af nye og bedre materialer medfører ikke i sig selv, at udgifterne hertil helt eller delvist betragtes som ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter, jf. den Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4.2.

I den foreliggende sag har vor klient foretaget vedligeholdelsesarbejde på både køkken, altan samt dørtelefon.

Beløbene herfor ser ud som følgende:

Det er derfor vor klients klare opfattelse, at vor klients skatteansættelse for indkomstårene 2011,

2012 og 2013 skal nedsættes, idet driftsudgifterne samt vedligeholdelse af ejendommen har været betydeligt højere end de af SKAT anførte.

(...)”

Klagerens tidligere repræsentant har endvidere anført følgende:

”(...)

Vedrørende bemærkninger til SKATs forslag af 11. december 2014

[person2]s rådgiver [virksomhed3] fremsendte den 11. december 2014 deres bemærkninger til SKATs forslag af 18. november 2014.

SKAT anfører dog i deres udtalelse af 10. juni 2015, at de ikke har været i besiddelse af disse bemærkninger, hvorfor SKAT ikke har haft mulighed for at tage stilling til klagers argumenter og forklaringer.

Bemærkningerne af 11. december 2014 er dog både sendt pr. mail og med alm. post, hvorfor det kan undre, at blot en af disse forsendelser ikke er kommet til SKATs kundskab.

Vi fremlægger derfor bemærkninger af 11. december 2014 som bilag 2.

SKAT fremfører ydermere i deres udtalelse af 10. juni 2015, at SKAT ikke har modtaget dokumentation for fradrag for terminer og vedligeholdelsesudgifter.

Det skal hertil bemærkes, at [virksomhed3] i deres bemærkninger af 11. december 2014 skriver, at dokumentation for disse udgifter kan fremlægges på anfordring.

Dette har SKAT ikke gjort, hvorfor dokumentationen ikke er blevet fremlagt.

Vedrørende fradrag for vedligeholdelsesudgifter

SKAT gør i deres bemærkninger af 10. juni 2015 gældende, at der kan godkendes fradrag for vedligeholdelsesudgifter jf. statsskatteloven § 6, stk. 1, litra e.

Dog henviser SKAT til en formodningsregel, som fremgår af den Juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.3.2.3.4.4, hvor der kun kan gives fradrag indenfor 25 % af den årlige lejeindtægt for så vidt angår istandsættelsesudgifter i de første tre ejerår.

Sammenholdt med, at SKAT ikke har fået udleveret dokumentation for de faktisk afholdte udgifter, er det på dette grundlag, at SKAT ikke mener, at der kan opnås fradrag.

Vedrørende dokumentation for de afholdte udgifter, er der givet udtryk for, at disse kunne udleveres til SKAT på anfordring, men SKAT har ikke anmodet om disse.

Det bør ikke komme vor klient til skade, at SKAT ikke har belyst sagen fuldt ud og på denne baggrund foretager en ufuldstændig afgørelse.

Hvad angår SKATs reference til afsnit C.H.3.2.3.4.4 i den Juridiske vejledning 2014-2, så fremgår det tydeligt af vejledningen, at der er tale om en formodningsregel, hvorfor denne kan fraviges i konkrete situationer:

"Da procentreglen kun er en formodningsregel, kan reglen fraviges i konkrete situationer, hvor omstændighederne taler derfor. Reglen kan fraviges, enten så der godkendes fradrag i videre omfang, end der følger af reglen, eller der godkendes fradrag i mindre omfang. "

Dette skete i UfR 1962, 356 HRD, se bilag 3, hvor Højesteret godkendte fradrag for vedligeholdelsesudgifter ud over procentreglen på en nyligt erhvervet udlejningsejendom, som ejeren havde arvet. Der blev lagt vægt på, at ejendommen ved erhvervelsen var i normal vedligeholdelsesstand, og at de afholdte udgifter var typiske vedligeholdelsesudgifter af ikke ekstraordinær størrelse. Skattemyndighederne kunne ikke afskære ejeren fra fradrag for de faktisk afholdte vedligeholdelsesudgifter under henvisning til procentreglen for nyerhvervede ejendomme.

Modsætningsvis så fandt Landsskatteretten i LSRM 1967, 151 LSR, se bilag 4, at da fradrag for afholdte udgifter efter procentreglen forudsætter, at der er tale om fradrag for udgifter til foranstaltninger, der efter deres karakter kan betegnes som egentlige vedligeholdelsesarbejder, kunne der ikke godkendes fradrag for udgifter til lægning af nyt egetræsparketgulv i stedet for fyrretræsgulv, omlægning af centralvarmeinstallation og oppudsning af facade. Fradraget for udgifter, der var opgjort efter procentreglen, blev derfor reduceret skønsmæssigt.

I nærværende sag er der tale om fradrag for montering af dørtelefon, renovering af køkken samt renovering af altan.

Fælles for disse tre vedligeholdelsesarbejder er, at der er tale om ting, som allerede var til stede i forbindelse med lejligheden, hvorfor der er tale om vedligeholdelse af eksisterende elementer tilhørende lejligheden.

Ejendommen er ikke misligholdt, hvorfor der er tale om en ejendom i normal vedligeholdelsesstand og ved en gennemgang af de afholdte udgifter, er det tydeligt, at der er tale typiske om vedligeholdelsesudgifter af ikke ekstraordinær størrelse, jf. UfR 1962, 356 HRD.

Derfor bør formodningsreglen fraviges.

Efter overstående bemærkninger kan det derfor konkluderes, at vi forsat ikke er enig i SKATs afgørelse af 22. december 2014 eller SKATs udtalelse af 10. juni 2014.

(...)”

Klagerens tidligere repræsentant har endvidere anført følgende:

”(...)

Særligt vedrørende indkomståret 2012

For så vidt angår indkomståret 2012, har SKAT ud fra kontroloplysninger fastsat lejeindtægten til 82.000 kr., hvilket er korrekt.

Herudover har SKAT fastsat de samlede fradragsberettigede udgifter til følgende:

Både fællesudgifter og ejendomsskat må anses for værende korrekt fastsat.

For så vidt angår varmeudgifter, skal det bemærkes, at disse i indkomståret 2012 udgør kr. 1.193,84, jf. varmeregnskabet for 2012, se bilag 8. Varmeudgiften skal altså nedsættes fra kr. 8.450,00 til kr. 1.193,84.

Herudover har vor klient haft løbende månedlige udgifter hele året på i alt kr. 34.655,00 til advokatbistand, som af kontoudtoget, se bilag 9, fremgår under posteringer til advokatfirmaet [virksomhed2].

(...)

De månedlige udgifter på i alt kr. 34.655,00 er afholdt til advokatbistand i forbindelse med administration af udlejningsejendommen, hvorfor udgiften må antages at være omfattet af punktet

Udgifter til administration og revisorbistand til regnskabet, jf. ovenfor. De kr. 34.655,00 er derfor en fradragsberettiget udgift, som skal fratrækkes lejeindtægten for indkomståret 2012.

Vor klients søn, [person1], fungerede som administrator for moderens udlejningsejendom, hvilket tillige fremgår af SKATs forslag til afgørelse af 18. november 2014, se bilag 3, hvorfor udbetalingerne er sket fra [person1]s samlever, [person3], konto, hvorefter vor klient har refunderet beløbene kontant. Derfor er det forhold, at udgifterne ikke er trukket på vor klients egen konto ikke til hinder for, at der er tale om en fradragsberettiget udgift.

For indkomståret 2012 bliver den korrekte opgørelse af fradragsberettigede udgifter herefter som følger:

Det skattepligtige overskud for 2012 bliver herefter:

Vedrørende SKATs opfattelse af lejeindtægten på kr. 82.000,00 som værende en gave fra vor klient til hendes søn, er denne ikke korrekt, idet kr. 23.850,00 er tilbageført til vor klient fra hendes søn, [person1], via bankoverførsel, hvilket følger af det vedlagte kontoudskrift for [person2], se bilag 10. De resterende kr. 58.150,00 er tilgået vor klient via kontant overførsel.

Såfremt det kunne antages, at beløbet skulle anses som en gave fra vor klient til hendes søn, ville spørgsmålet dreje sig om de ovenfor anførte kr. 58.150,00, idet de kr. 23.850,00, som ovenfor anført og dokumenteret, er overført fra [person1]s, vor klients søn, til vor klient [person2].

De kr. 58.150,00 falder inden for den afgiftsfrie gavebeløbsgrænse for 2012 på kr. 58.700,00 jf. boafgiftslovens § 22, stk. 1, hvorfor der i dette tilfælde heller ikke ville have været tale om en gave, som var belagt med af gift.

Det konkluderes, at der under alle omstændigheder ikke er tale om en gave.

Særligt vedrørende indkomståret 2013

For så vidt angår indkomståret 2013, har SKAT skønsmæssigt fastsat lejeindtægten til kr. 96.000,00, hvilket ikke er korrekt.

Vedlagt som bilag 11 er den lejekontrakt, som er indgået pr. 1. maj 2013, hvoraf det fremgår, at den månedlige husleje er på kr. 7.000,00. Dette giver en årlig lejeindtægt for [person2] på kr. 84.000,00. Det må således antages, at lejeindtægten for indkomståret 2013 skal ligge på netop kr. 84.000,00 og således ikke på kr. 96.000,00, som det er anført af SKAT i forslag til afgørelse af 18. november 2014, se bilag 3.

Herudover har SKAT fastsat de samlede fradragsberettigede udgifter til følgende:

Både fællesudgifter og ejendomsskat må anses for værende korrekt fastsat.

For så vidt angår varmeudgifter, skal det bemærkes, at disse i indkomståret 2013 udgør kr. 3.484,53,

jf. varmeregnskabet for 2013, se bilag 12. Varmeudgiften skal altså nedsættes fra kr. 8.450,00 til kr.

3.484,53.

(...)

Der er i indkomståret 2013 foretaget vedligeholdelse på ejendommen.

Vedrørende fradrag for vedligeholdelse

Det følger af den Juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.3.2.3.4.1, at en ejer af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning, som udgangspunkt kan fratrække de afholdte udgifter til vedligeholdelse af ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

En udgift kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen, såfremt den er medgået til blandt andet en formueforøgelse eller en forbedring af ejendommen, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Det er derfor nødvendigt at afgøre, om en konkret afholdt udgift er en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift, eller om der er tale om en udgift, der er en ikke fradragsberettiget forbedring af ejendommen.

Anvendelse af nye og bedre materialer medfører ikke i sig selv, at udgifterne hertil helt eller delvist betragtes som ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter, jf. den Juridiske vejledning, 2014-2, afsnit C.H.3.2.3.4.2.

For så vidt angår SKATs henvisning til en formodningsregel i deres udtalelse af 10. juni 2015, se bilag 5, som fremgår af den Juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.3.2.3.4.4, hvorefter der kun kan gives fradrag indenfor 25 % af den årlige lejeindtægt for så vidt angår istandsættelsesudgifter i de første 3 ejerår, fremgår det, som anført i bemærkningerne af 25. juni 2015 til SKATs udtalelse, se bilag 6, tydeligt af den juridiske vejledning 2014-2, at der er tale om en formodningsregel, hvorfor denne kan fraviges i konkrete situationer.

(...)

Vor klient har foretaget vedligeholdelsesarbejde på både køkken, altan samt dørtelefon.

Som dokumentation for ovenstående udgifter fremlægges følgende:

Af bilag 15 fremgår det, at [person2] har afholdt en udgift på kr. 5.715,00 til montering af en dørtelefon i opgangen. Monteringen af dørtelefonen er at betragte som en vedligeholdelsesudgift, idet der altid har været monteret en dørtelefon ved opgangen, hvorfor der er tale om vedligeholdelse af denne funktion i form af montering af en nyere model. Der er således ikke tale om en formueforøgelse.

Som det fremgår af bilag 16 var det et krav fra ejerforeningen, at emhætter med motor skulle udskiftes til en anden model. Denne påkrævede udskiftning medførte, at det eksisterende køkken i lejligheden måtte udskiftes, da emhætten tidligere havde været en integreret del af køkkenet og en udskiftning af bare dette område, ville gøre lejligheden ufuldstændig. Hermed ville det ikke være muligt at kræve den leje, som man ellers ville kunne forvente af en lejlighed i den pågældende størrelse.

Det er af denne grund vor klare opfattelse, at der er tale om en vedligeholdelse af køkkenet i 2013, idet det grundet påbuddet om at udskifte den eksisterende emhætte, nødvendiggjorde vedligeholdelse af køkkenet i form af en udskiftning. Se bilag 17 for kvitteringer for renovering af køkkenet.

Vedrørende altanen følger det af bilag 18, at der for vor klients vedkommende er blevet afholdt udgifter til altanrenoveringen på kr. 20.724,00 i 2013. Af den Juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.H.3.2.3.4.2, følger, at vedligeholdelsen bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på den nuværende ejers erhvervelsestidspunkt. Udgifter der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler.

Vor klient købte ejendommen [adresse1], [by1] den 1. september 2010, og har derfor ejet den i lidt over 5 år. Da der ikke er tale om et højere beløb til renoveringen, må det antages, at udgifterne ikke er afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen for 5 år siden. Hermed er der ikke ved renoveringen tilført ejendommen en forbedring, hvorfor det kan konstateres, at de kr. 20.724,00 er fradragsberettigede.

For indkomståret 2013 bliver den korrekte opgørelse af fradragsberettigede udgifter herefter som følger:

Det skattepligtige overskud for 2013 bliver herefter:

Der er derfor intet skattepligtigt overskud i 2013.

På baggrund af ovenstående gennemgang kan det konkluderes, at de korrekte skattepligtige overskud af udlejningsejendom for indkomstårene 2012 og 2013, som ovenfor anført, følgende:

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af skatteforvaltningslovens § 19, stk. 4, at skatteforvaltningen kan meddele sagens parter, at afgørelsen vil blive truffet som anført i sagsfremstillingen, medmindre klageren overfor SKAT fremkommer med en begrundet skriftlig eller mundtlig udtalelse imod afgørelsen indenfor en nærmere angivet frist, der ikke uden klagerens samtykke kan være på mindre end 15 dage regnet fra skrivelsens datering, medmindre en anden frist er bestemt i lovgivningen.

Klageren har gjort gældende, at der er indsendt indsigelser til SKATs forslag, men at SKAT ikke har taget højde herfor i forbindelse med afgørelsen. SKAT har oplyst, at de ikke har modtaget indsigelserne. Det fremgår af indsigelserne, at de skulle være sendt både med almindelig post og med mail. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at indsigelserne er blevet sendt til SKAT inden fristens udløb, og SKATs afgørelser - i form af årsopgørelser – for indkomstårene 2012 og 2013 kan derfor ikke anses for ugyldige.

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige, og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b, 1. pkt. Udgifter forbundet med udlejningen kan fradrages i medfør af statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Der kan indrømmes fradrag for udgifter, der er anvendt til vedligeholdelse eller forsikring af de af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst. Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e. Fradrag kan indrømmes, når den skattepligtige har pådraget sig en pligt til at afholde udgiften.

For nyerhvervede udlejningsejendomme, herunder udlejede ejerlejligheder, finder procentreglen anvendelse. Der kan herefter i almindelighed, i de tre første ejerår, godkendes fradrag for istandsættelsesudgifter indenfor 25 % af den årlige lejeindtægt eksklusiv varmebidrag.

Det følger af ligningslovens § 14, stk. 1, at ejere af fast ejendom, der udelukkende anvender ejendommen til udlejning, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan fratrække beløb, der i årets løb er anvendt til skatter og afgifter på fast ejendom.

2012

Der er enighed mellem klageren og SKAT om, at ejendomsskatten for udlejningsejendommen udgjorde 3.252 kr. i indkomståret 2012. Klageren har fremlagt varmeregnskab fra [virksomhed1], hvoraf det fremgår, at varmeudgiften for indkomståret 2012 udgjorde 8.213,84 kr.

Klagerens tidligere repræsentant har gjort gældende, at der skal indrømmes fradrag for udgifter til advokatbistand på 34.655 kr. i indkomståret 2012. Der er fremlagt kontoudtog til dokumentation herfor. I forbindelse med klagebehandlingen hos Skatteankestyrelsen har klageren imidlertid forklaret, at beløbene som er indbetalt til advokaten, vedrører indbetaling af fællesudgifter og ikke udgifter til advokatbistand.

Klageren har tidligere oplyst til SKAT, at hun i indkomståret 2012 har haft fællesudgifter på 33.228 kr., og SKAT har i afgørelsen indrømmet fradrag herfor. Landsskatteretten finder ikke, at der er grundlag for at indrømme fradrag for fællesudgifter i større omfang, end hvad der tidligere er oplyst til SKAT. Der er henset til, at der ikke foreligger en dokumenteret specifikation af indbetalingerne i henhold til kontoudskrifterne, samt at beløbene der er overført til advokatfirmaet, ikke er identiske for hver måned.

Landsskatteretten finder herefter, at klagerens fradragsberettigede udgifter for indkomståret 2012 kan opgøres således:

Der er enighed mellem klageren og SKAT om, at klageren har modtaget 82.000 kr. i lejeindtægter i indkomståret 2012.

Landsskatteretten finder derfor, at overskuddet af klagerens virksomhed for indkomståret 2012 har været (82.000-44.693) i alt 37.307 kr. SKATs skønsmæssige ansættelse forhøjes på baggrund heraf yderligere med 237 kr.

2013

Der er enighed mellem klageren og SKAT om, at fællesudgifterne i indkomståret 2013 udgjorde 33.228 kr. samt at ejendomsskatten udgjorde 3.252 kr. Klageren har fremlagt varmeregnskab fra [virksomhed1], hvoraf det fremgår, at varmeudgiften for indkomståret 2013 udgjorde 3.484kr.

Klageren har gjort gældende, at hun har haft fradragsberettigede udgifter til reparation af dørtelefon på 5.715 kr. Hun har fremlagt en skrivelse fra ejerforeningens bestyrelse, hvoraf det fremgår, at byggeregnskabet vedrørende dørtelefonen er kommet på plads, og at den enkelte beboers andel derfor er blevet opgjort. Det fremgår endvidere, at betaling af projektet kan ske via fællesudgifterne eller ved en kontantbetaling. Den fremlagte skrivelse er fremsendt til klageren den 27. juni 2014, hvorfor betalingsforpligtigelsen først kan anses for indtrådt på dette tidspunkt. Da fradrag først kan indrømmes på tidspunktet for betalingsforpligtigelsens indtræden, er der allerede af den grund, ikke grundlag for at indrømme fradrag for udgifter til reparation af dørtelefonen i indkomståret 2013.

Klageren har endvidere gjort gældende, at der skal indrømmes fradrag for udgifter til renovering af altan på 20.724 kr. Som dokumentation for udgiften har klageren fremlagt en skrivelse fra ejerforeningens bestyrelse. Skattestyrelsen (tidligere SKAT) har tilkendegivet, at der kan indrømmes fradrag for udgiften, såfremt denne ikke er betalt over fællesudgifterne, idet renoveringen er sket indenfor de første tre ejerår, samt at beløbet ikke overstiger 25 % af den samlede årlige lejeindtægt. Klageren har fremlagt en skrivelse dateret den 12. juni 2013 fra ejendomsadministrator, hvori det bekræftes, at beløbet på 20.724 kr. er modtaget vedrørende bolignummer 0067-0086-10. Klageren har hermed dokumenteret, at udgiften er indbetalt særskilt, og således ikke betalt over fællesudgifterne. Klageren indrømmes herefter fradrag for udgiften til renovering af altan på 20.724 kr. i indkomståret 2013.

Klageren har endeligt gjort gældende, at hun har haft fradragsberettigede udgifter til udskiftning af køkken. Hun har fremlagt kasseboner fra [...] på i alt 31.335 kr. Udskiftningen af køkkenet er, ifølge de fremlagte kasseboner, sket i perioden fra 8. september 2013 til den 22. september 2013. Ejendommen er erhvervet den 1. september 2010, og renoveringen ligger således udenfor procentreglens anvendelsesområde.

Det er ikke ud fra de fremlagte boner dokumenteret, at køkkenet er indkøbt til brug for klagerens udlejningsejendom, ligesom der ikke foreligger materiale der kan underbygge, at køkkenet rent faktisk er opsat i klagerens udlejningsejendom. Det fremgår i øvrigt af en af bonerne, at der er tilbageleveret varer til forhandleren. Da kun en del af bonen er indsendt til Skatteankestyrelsen, er det ikke muligt at afgøre, om der er tilbageleveret flere varer end hvad der umiddelbart fremgår af den indsendte del af bonen, og i så fald hvor stor udgiften til køkkenet reelt har været.

Allerede fordi der ikke foreligger tilstrækkelig dokumentation for udgiften, finder Landsskatteretten ikke, at der kan indrømmes fradrag for udgiften til opsætning af nyt køkken.

Landsskatteretten har ikke taget stilling til, hvorvidt udgiften har karakter af forbedring eller vedligeholdelse.

Klagerens fradragsberettigede udgifter for indkomståret 2013 kan herefter opgøres således:

Klageren har fremlagt lejekontrakt for indkomståret 2013 hvoraf det fremgår, at den månedlige husleje pr. 1. maj 2013 udgjorde 7.700 kr. inkl. varmebidrag. Det fremgår af de kontroloplysninger, som SKAT har modtaget, at den månedlige husleje fra den 1. december 2012 udgjorde 8.000 kr. Det må herefter lægges til grund, at huslejen frem til 1. maj 2013 udgjorde 8.000 kr. pr. måned hvorefter den i resten af indkomståret 2013 har udgjort 7.700 kr. pr. måned. Den årlige husleje kan herefter opgøres til 93.600 kr.

Overskuddet af klagerens virksomhed for indkomståret 2013 kan herefter opgøres til (93.600-60.688) i alt 32.912 kr. SKATs skønsmæssige forhøjelse nedsættes herefter med 18.158 kr.

Landsskatteretten ændrer herefter ansættelsen således, at SKATs forhøjelse for indkomståret 2012 forhøjes med yderligere 237 kr. hvorefter forhøjelsen udgør 37.307 kr. mens SKATs skønsmæssige forhøjelse for indkomståret 2013 nedsættes med 18.158 kr. hvorefter forhøjelsen udgør 32.912 kr.