Kendelse af 13-04-2018 - indlagt i TaxCons database den 11-05-2018

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har genoptaget skatteansættelsen for indkomståret 2007 og fastholdt, at fortjenesten ved salget af delarealet på 56.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1] ikke er skattefri.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse. Landsskatteretten finder at fortjenesten på 1.701.750 kr. for salget af delareal nr. 2 på 56.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1], er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt.

Faktiske oplysninger

Klagerens ægtefælle ejer ejendommen [adresse1], [by1]. Ejendommen er en landbrugsejendom, som i 2006 havde et areal på 296.549 m2. Klageren drev landbrugsvirksomhed på ejendommen. Indkomståret var forskudt, således at perioden 1. juni 2006 til 31. maj 2007 udgjorde indkomståret 2007.

Ved købsaftale af 22. juni 2006 er to delarealer af [adresse1] på henholdsvis 56.725 m2 og 11.239 m2 solgt til [by1] Kommune.

Skatterådet afgav den 20. november 2007 et bindende svar om, hvorvidt de to overdragne arealer kunne afstås skattefrit. Skatterådet nåede frem til, at fortjenesten ved overdragelse af de to delarealer ikke var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens 11, stk. 1, 2. pkt., idet betingelsen om ekspropriationsrealitet ikke var opfyldt.

Skatterådets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten for så vidt angik overdragelsen af delareal nr. 2 på 56.725 m2.

Landsskatteretten stadfæstede i kendelse af 22. december 2008, journalnr. 08-00644, Skatterådets afgørelsen med følgende begrundelse:

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., er en særregel i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler om beskatning af avance, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, hvorfor bestemmelsen skal fortolkes indskrænkende.

Fortjeneste, der er modtaget som erstatningssum ved ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige kapitalindkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Ved frivillig overdragelse til en ekspropriationsberettiget er det efter praksis, jf. Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575, og Højesterets dom af 5. februar 2008, offentliggjort i TfS 2008.349, en betingelse for fritagelse for beskatning i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at klageren kan godtgøre, at der var ekspropriationshjemmel, og sandsynliggøre, at det på aftaletidspunktet kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Kravet om ekspropriationshjemmel må anses for opfyldt, da ejendommen er omfattet af lokalplan af 18. januar 2006. Skatterådet har ligeledes i deres afgørelse anset denne betingelse for opfyldt.

For så vidt angår spørgsmålet om meddelelsen fra SKAT offentliggjort i SKM 2006.438, er det Landsskatterettens vurdering, at der er tale om en præcisering af praksis.

Det er efter en samlet vurdering Landsskatterettens opfattelse, at det på aftaletidspunktet ikke kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået.

Der er henset til, at der ikke foreligger nogen beslutning fra kommunalbestyrelsen om at ville ekspropriere klagerens ejendom. Borgmesterens og kommunaldirektørens skriftlige tilkendegivelse i købstilbuddet om, at dispositionen kunne påregnes gennemtvunget øjeblikkeligt ved ekspropriation, kan ud fra Indenrigsministeriets forskrift, SKR nr. 167 af 15. juli 1974, ikke tillægges afgørende betydning.

Bl.a. derfor anses det ikke for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren på salgstidspunktet måtte påregne, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale med kommunen, hvorfor spørgsmålet besvares benægtende.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatterådets afgørelse.”

Klageren blev herefter beskattet af ejendomsavancen for indkomståret 2007.

Klageren anmodede i marts 2011 SKAT om at genoptage skatteansættelsen for indkomståret 2007, hvilket SKAT ikke imødekom i deres afgørelse af den 6. januar 2012. Klageren påklagede herefter SKATs afgørelse til Skatteankenævnet, som i afgørelse af 9. september 2013 stadfæstede SKATs afgørelse.

Skatteankenævnets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten. Landsskatteretten pålagde i afgørelse af 22. oktober 2014 SKAT at genoptage klagerens skatteansættelse for indkomståret 2007 med henblik på en materiel behandling af spørgsmålet om, hvorvidt fortjenesten ved salget af delarealet på 56.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1] er skattefri, med følgende begrundelse:

Landsskatterettens afgørelse

I henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2, skal en skattepligtig, der ønsker at få ændret sin ansættelse af indkomstskat, senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomståret udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum ved ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens§11, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Skattefrihed efter reglen ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., om fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Det følger af Højesterets domme af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575 H, og af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996, 356 H, samt af 5. februar 2008, offentliggjort i SKM2008.165.HR.

Du har begæret indkomståret 2007 genoptaget i marts 2011. Din anmodning om genoptagelse er således indgivet inden udløbet af den ordinære ansættelsesfrist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2.

Landsskatteretten finder, at de fremlagte erklæringer fra den tidligere borgmester og fra byrådsmedlemmer i [by1] Kommune udgør nye faktiske oplysninger, som begrunder, at din skatteansættelse for indkomståret 2007 genoptages i henhold til skatteforvaltningslovens§ 26, stk. 2.

Landsskatteretten pålægger herefter SKAT at genoptage din skatteansættelse for indkomståret 2007 med henblik på materiel behandling af spørgsmålet om, hvorvidt fortjenesten ved salget af delarealet på 56.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1] er skattefri.”

I perioden mellem anmodningen om genoptagelse og Landsskatterettens afgørelse herom, er der fremlagt nye oplysninger i form af skriftlige erklæringer og udtalelser fra daværende borgmester og medlemmer af kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget i [by1] Kommune, samt et referat af møde afholdt mellem kommunen og klageren efter Skatterådets bindende svar af 20. november 2007.

Der er i nærværende sag fremlagt dokumentation i form af skriftlig erklæring fra daværende borgmester og udtalelser fra to daværende medlemmer af kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget i [by1] Kommune, lokalplan nr. 64, købsaftale og endeligt skøde vedrørende salg af delareal nr. 2, indstilling fra kommunens økonomiudvalg vedrørende bevilling til jordkøb af ejendommen [adresse1] og kommunalbestyrelsens beslutning og godkendelse heraf, udskrift af sammenlægningsudvalget forhandlingsprotokol for Ny [by2], samt referat af møde mellem kommunen og klageren af 18. december 2007.

Kommunalbestyrelsen i [by1] Kommune har den 20. april 2005 vedtaget forslaget til ”Lokalplan nr. 64, Industriområdet, [by1] Vest III, [by1] Kommune”. Lokalplanen er endeligt vedtaget den 18. januar 2006.

Lokalplanen omfatter et område på ca. 6,4 ha, hvoraf størstedelen, et areal på 5,7 ha, tilhørte [adresse1] på tidspunktet for vedtagelsen af lokalplanen. Herudover tilhørte et omfattet areal på ca. 2.500 m2 Nr. [adresse2], som var ejet af kommunen og et areal på 4.000 m2 var ejet af [virksomhed1]. Ifølge lokalplanen skulle det omfattede område anvendes til erhvervsformål.

Det fremgår af lokalplanen, at:

”(...)

Den konkrete anledning til at igangsætte lokalplanlægningen er et behov for at udvide virksomhederne i området, og et kommunalt behov for at kunne udbyde erhvervsarealer til bl.a. detailhandelsbutikker der forhandler særligt pladskrævende varegrupper.

(...)

BESKRIVELSE AF OMRÅDET

Den vestlige del af området, vest for Nr. [adresse2] har været udlagt til beplantningsbælte i lokalplan nr. 55 der gælder for denne del af området. Med denne lokalplan fjernes arealudlægget til beplantningsbælte, således at [virksomhed1] kan udvides i østlig retning. Den øvrige del af området har ikke tidligere været lokalplanlagt. Boligen Nr. [adresse2] er tidligere opkøbt af kommunen og nedlagt som bolig og bygningerne vil i forbindelse med byggemodningen blive fjernet.

(...)

KOMMUNEPLANEN

Lokalplanen er omfattet af område E1 og E6 i kommuneplanens rammedel. Lokalplanen er i overensstemmelse med bestemmelserne for begge områder.

(...)

LOKALPLANENS REALISERING

Kommunen forventer at kunne erhverve de arealer indenfor lokalplanområdet der endnu ikke ejes af kommunen. Det er kommunens håb, at der kan indgås en frivillig handelsaftale med de involverede lodsejere. En aftale der prismæssigt tilfredsstiller alle parter, således at erhvervsudviklingen kan fortsætte som hidtil.

Lykkes de frivillige forhandlinger ikke vil kommunalbestyrelsen sikre udviklingen og realisere lokalplanen ved at foretage ekspropriation af de private arealer. En mulighed kommunen har, hvilket i øvrigt fremgår af lokalplanens retsvirkninger.

LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER

(...)

I henhold til § 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen.

(...)”

Det område, der er omfattet af lokalplanen, ligger inden for områderne E1 og E6 i Kommuneplan 2005, som på tidspunktet var den gældende kommuneplan. Disse områder er ifølge kommuneplanen udlagt til erhvervsformål.

Ved købsaftale af 22. juni 2006 er to delarealer af [adresse1] på henholdsvis 56.725 m2 og 11.239 m2 solgt til [by1] Kommune. Aftalen er underskrevet af den daværende borgmester i [by1] Kommune og af klagerens ægtefælle og klageren. Købesummen er fastsat til 30 kr. pr. m2, svarende til 1.701.750 kr. for delarealet på 56.725 m2 og 337.170 kr. for delarealet på 11.239 m2. Overtagelsesdagen er aftalt til den 1. juli 2006. Endvidere fremgår følgende af aftalen:

”Mellem [by1] Kommune, [adresse3] l, [by1] og [person1] og [person2], [adresse1], [by1] er indgået følgende aftale:

Da [by1] Kommune har behov for at udvide industriområdet [by1] Vest er et areal nord for [adresse4] derfor i lokalplan nr. 64 udlagt som nyt udbygningsområde.

Dette areal ønsker kommunen nu at byggemodne og tilbyder denne købsaftale for et areal på i alt ca. 67.964 m2.

Købspris er aftalt som på ekspropriations lignende vilkår til 30 kr. pr. m2 for både det areal der er lokalplanbelagt og for det areal af matriklen der ligger nord herfor. Beliggenhed af arealerne som er 56.725 m2 og 11.239 m2 kan ses på vedlagte kortbilag.

(...)

Nærværende aftale træder i stedet for ekspropriation, idet køber opfylder betingelserne for at ekspropriere, samt at dispositionen alternativt kunne påregnes gennemtvunget øjeblikkeligt ved ekspropriation. ”

Delareal nr. 2 på 56.725 m2 er solgt ved endeligt skøde for 1.701.750 kr. med overtagelse den 1. juli 2006. Skødet er underskrevet af klagerens ægtefælle den 30. august 2006, og daværende borgmester og kommunaldirektør på vegne af [by1] Kommune den 14. september 2006.

Ved endeligt skøde af 6. november 2006 videresolgte kommunen et areal på 52.118 m2 af delareal nr. 2 til [virksomhed1] med overtagelse den 1. september 2006.

Det fremgår af arealinfo.dk, at møbelfabrikken har foretaget en tilbygning på det omhandlende areal, som stod færdigopført i 2008.

Af betinget skøde af 3. januar 2007 vedrørende salg af delareal nr. 3 på 11.239 m2, der på daværende tidspunkt ikke var omfattet af en kommuneplan eller lokalplan, fremgår det af skødets punkt 5, at handlen var betinget af, at handlen skete på ekspropriationslignende vilkår, og at sælger i forbindelse hermed skulle indhente bindende svar fra skattemyndigheden vedrørende beskatning af salgsprisen. Skatterådet fandt ikke at der forelå skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt. Handlen blev gennemført ved endeligt skøde af den 15. december 2010, med overtagelse den 1. november 2010. Delarealet var ved handlens endelige gennemførsel omfattet af Lokalplan nr. 1028, der blev endeligt vedtaget den 24. september 2008.

Kommunens økonomiudvalg har den 14. august 2006 besluttet at anbefale, at der skulle frigives midler til erhvervelse af de arealer, som var omfattet af overdragelsesaftalen, og at erhvervelsen var foretaget for at udvide et industriområde. Kommunalbestyrelsen i [by1] godkendte den 23. august 2006 økonomiudvalgets indstilling af 14. august 2006 vedrørende ”Bevilling til jordkøb - Industriområdet [by1] Vest”.

”I forbindelse med udvidelse af Industriområdet [by1] Vest er der indgået aftale med ejerne af ejendommen [adresse1] om køb af ca. 68.000 m2 til brug for udvidelse af industriområdet i østlig retning, langs [adresse4].

Købssummen er aftalt til 30 kr./ m2, svarende til ca. 2.039.000 kr.

Til brug for arealerhvervelsen inkl. diverse købsomkostninger søges således frigivet 2.100.000 kr. som anlægsbevilling, der finansieres af kassebeholdningen.

Da arealerhvervelsen finansieres via tillægsbevilling skal denne godkendes af sammenlægningsudvalget for Ny[by2].

(...)”

Det fremgår af udskrift af ”Sammenlægningsudvalgets forhandlingsprotokol af den 21. september”, at tillægsbevillingen på 2.100.000 kr., som indstillet af Kommunalbestyrelsen i [by1] Kommune, godkendes af sammenlægningsudvalget.

Endvidere er der fremlagt et referat fra møde den 18. december 2007 mellem [by1] Kommune, klageren og en anden sælger. Begge har solgt arealer omfattet af lokalplan nr. 64 til kommunen. Dagsordenen på mødet var, at Skatterådet i deres bindende svar ikke mente, at fortjenesten ved overdragelserne af delarealerne var skattefrie efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. Det fremgår af referatet:

Referat af møde på [by2] Rådhus d. 18. december 2007

Emne: Drøftelse handler mellem [by1] Kommune og hhv. (...) og [person2].

Problemstilling: Parterne havde indgået handlerne under den forståelse, at salgssummen skulle være skattefri for sælger, hvilket SKAT har nægtet i forbindelse med indsendelse af Bindende Svar.

Deltagere: byrådsmedlem og tidligere Borgmester i [by1] Kommune [person3], tidligere kommunaldirektør i [by1] Kommune [person4], chef jurist i [by2] Kommune [person5] og ejendomskonsulent [person6], [virksomhed2]

[person2] [person2] har solgt to jordstykker til [by1] Kommune

I) del 2 (jf. landinspektørens opmålinger) er handlet ubetinget

lI) del 3 (jf. landinspektørens opmålinger) er handlet betinget af at salgssummen er fritaget for ejendomsavancebeskatning.

(...)

Konklusion:De tre sager blev drøftet og følgende blev besluttet.

Vedrørende alle handler - alle var enige om at SKAT's afgørelse ikke kunne accepteres og at SKAT's (nye) administrations praksis var for stram.

Vedr. I

Da handlen er indgået ubetinget er der ingen "reparationsmuligheder", men det Bindende Svar skal påklages til Landsskatteretten.

Klagen indsendes af [person6].

Vedr. II

Da handlen er indgået betinget af skattefrihed, er aftalen i princippet bortfaldet. [by2] Kommune ønsker dog, at fastholde købet og iværksætter hurtigst muligt, at der uarbejdes lokalplan for det areal der er omfattet af nærværende handel.

Forventningen var, at lokalplanen kunne være politisk behandlet ca. d. 1. marts 2008 og være vedtaget ca. 1. august 2008.

Herefter skulle handlen gennemføres på ny.

(...)

Som alternativ skulle det undersøges om skattelovgivnings regler om omgørelse kan finde anvendelse, således at handlen kan gå tilbage med baggrund i, at handlen har fået uforudsete konsekvenser for sælger.

Dette afklares af [person6] i samarbejde med [by1] Kommunes advokat [virksomhed3].

Det blev ikke drøftet, hvem der skal betale for arbejdet i forbindelse med indsendelse af klagerne til Landsskatteretten samt for arbejdet omkring undersøgelserne omkring mulighed for omgørelse.

Dette bør afklares.”

I en skriftlig og underskrevet erklæring af 10. november 2011 fra daværende borgmester [person3] fremgår det:

”Vedr.: [by1] Kommunes køb af del af ejendommen [adresse1], [by1].

På given foranledning, skal det hermed bekræftes, at [by1] Byråd / Sammenlægningsudvalget for Ny [by2] Kommune v/daværende borgmester [person3], ville have iværksat en ekspropriation øjeblikkeligt, hvis der ikke blev handlet frivilligt.”

Tidligere medlem af kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget [person7] bekræfter i mail af 18. juni 2013, at:

”Undertegnede [person7], [adresse5], [by1], der i tidsrummet 1.jan.1908 til 31. dec. 2006 var medlem af [by1] Kommunalbestyrelse, og økonomiudvalget, skal herved bekræfte, at i forbindelse med jordhandlen med ejerne af [adresse1], var økonomiudvalget og kommunalbestyrelsen fast besluttet på, at dersom handlen ikke kunne gennemføres som en frivillig handel, ville det blive gennemført via en ekspropriation.

Det var kommunen meget magtpåliggende at nævnte jordstykke kunne indgå i industriarealerne i [by1].

[by1] d. 17. Juni 2013

[person7]”

I mail af 20. juni 2013 fremkommer tidligere medlem af byrådet og økonomiudvalget [person8] med følgende udtalelse:

”I henhold til Deres henvendelse står Jeg ganske uforstående overfor problematikken i denne sag.

Der står jo i referatet fra Økonomiudvalgsmødet fra den 14.8.2006 at kommunen vil købe jorden, hvor meget vi vil købe og hvad prisen er. Og al handel jeg har været med til, både i [by1] og [by2] Kommune, hvor kommunen køber jord til udvidelse af et erhvervsområde, har altid været som ekspropriasion.

I denne sag angående [adresse1], [by1] ville [by1] Kommune have hjemmel og vilje til at ekspropriere, hvis handelen ikke gik igennem.

Er der spørgsmål til denne sag, er De meget velkommen til at kontakte mig på mobil [...].

Med venlig hilsen

[person8]

Tidligere byrådsmedlem og medlem af økonomiudvalget i [by1] Kommune.

Nuværende byrådsmedlem og medlem af økonomiudvalget [by2] Kommune”

SKATs afgørelse

SKAT har genoptaget skatteansættelsen for indkomståret 2007, hvor de har fastholdt, at fortjenesten ved salget af delarealet på 56.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1], ikke er skattefri.

Som begrundelse er i SKATs afgørelse anført:

”Skatteansættelsen genoptages med henvisning til landsskatterettens kendelse af 22. oktober 2014.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum ved ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Skattefrihed efter reglen ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., om fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Det følger af Højesterets domme af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575 H, og af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996, 356 H, samt af 5. februar 2008, offentliggjort i SKM2008.165.HR.

Landsskatteretten har i kendelse af 22. december 2008 stadfæstet skatterådets bindende svar vedrørende salg af delarealet på 56.725 m2. Afståelsen kunne ikke ske skattefrit.

Af kendelsen fremgår, at det har været Landsskatterettens opfattelse, at det på aftaletidspunktet ikke kunne påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt frivillig aftale ikke blev indgået.

Der blev henset til, at der ikke forelå nogen beslutning fra kommunalbestyrelsen om at ville ekspropriere klagerens ejendom. Borgmesterens og kommunaldirektørens skriftlige tilkendegivelse i købstilbuddet om, at dispositionen kunne påregnes gennemtvunget øjeblikkeligt ved ekspropriation, kunne ud fra indenrigsministeriets forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974 ikke tillægges afgørende betydning. Landsskatteretten har konkluderet, at det bl.a. derfor ikke ansås for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren på salgstidspunktet måtte påregne, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale med kommunen.

I efterfølgende klage til skatteankenævnet og landsskatteretten henvises til en tidligere borgmester og to tidligere medlemmer af byråd og økonomiudvalg, der bekræfter, at viljen til ekspropriation var til stede på salgstidspunktet. Der henvises i øvrigt til 2 lsr afgørelser henholdsvis lsr 09—01770, SKM2010.613 og en byretsdom SKM2013.38.BR.

Vi mener ikke de 3 afgørelser, der er henvist til ændrer praksis afgørende i denne sag.

I den første afgørelse (LSR 09-01770) er der 2 kommuner, der har udarbejdet en lokalplan for en golfbane. I sagen har den ene kommune har udtrykt viljen ved en beslutning, hvilket må gøre det påregneligt, at den anden kommune også ville gøre det. Det er også det landsskatteretten fremfører i sine præmisser for dommen, idet den fremhæver samarbejdet og det koordinerede sagsforløb mellem de to kommuner. Der er i denne afgørelse således et klart og dokumenteret handlingsforløb, der har vist ekspropriationsviljen. Dermed adskiller den sig fra nærværende sag

For så vidt den kendelse af 8. april 2009 der er henvist til (SKM2010.613.LSR) er der ikke tvivl om, at klageren havde gjort alt, hvad han kunne for at undgå, at lokalplanen blev vedtaget. Han nægtede ved hvert eneste møde med kommunen at indgå en aftale om afståelse af arealet. På et af møderne truede borgmesteren endvidere med, at prisen i så fald skulle fastsættes af ekspropriationskommissionen. Klageren fik igennem hele forløbet at vide, at kommunen ville ekspropriere arealet, såfremt han ikke afstod det frivilligt. Dette er tilkendegivet i de fremlagte mødereferater. Dvs at der i denne sag er objektive holdepunkter i form af mødereferater for, at der under forløbet er lagt pres på skatteyderen med trusler om ekspropriation. Der med bekræfter afgørelsen blot SKATS opfattelse af, at ekspropriationsvilje skal være til stede på salgstidspunktet, og at den skal kunne godgøres,

I indsigelse fremhæves blot, at byretsdommen viser, at det er muligt at ekspropriere på baggrund af en lokalplan. Dette er for os at se ikke så relevant at fastslå i denne sag, idet hjemlen til ekspropriation ikke er betvivlet.

Sammenfattende må det konkluderes at de tre afgørelser ikke ændrer ved at viljen stadig skal udtrykkes i et dokumenteret handlingsforløb. Dermed også sagt, at det ikke er tilstrækkeligt, at der efterfølgende bliver fremlagt udtalelser om ekspropriationsviljen fra involverede personer.

Vi mener derfor ikke de nye udtalelser kan begrunde en anden afgørelse end at fastholde, at avancen er skattepligtig. Derfor mener vi ikke, der skal ændres i ansættelsen.”

I forbindelse med klagen til Landsskatteretten er SKAT fremkommet med følgende udtalelse:

”Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.

Vi er ikke enige i klagers formulering, når han skriver, at det er hans opfattelse, at hjemlen må være den mest afgørende, idet vilje til ekspropriation også skal være til stede. Som det fremgår af vores kendelse af 16. december 2014, skal der i praksis være såvel hjemmel som vilje til ekspropriation.

Til klagers påstand om, at der ikke er tvivl om, at kommunalbestyrelsen var villig til at ekspropriere må vi fastholde, at retspraksis er, at en sådan vilje skal udtrykkes i et dokumenteret handlingsforløb, og det ikke er tilstrækkeligt, at der efterfølgende bliver fremlagt udtalelser om ekspropriationsvilje fra involverede personer.

I den landsskatterets kendelse af 8. april 2009, der henvises til i klagen, er der i modsætning til nærværende sag netop notater, der dokumentere et handlingsforløb, hvor der trues med ekspropriation. Vi mener således, at kendelsen er i fuld overensstemmelse med vores afgørelse.”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjenesten ved salget af delareal nr. 2 på 57.725 m2 af ejendommen [adresse1], [by1], er skattefri.

Som begrundelse herfor er anfør:

”(...)

Klagers bemærkninger til foranstående og opsamling

I Landsskatterettens afgørelse af 22. oktober 2014, omkring genoptagelse af skatteansættelsen for 2007, bliver det lagt til grund, at de fremlagte erklæringer fra daværende borgmester og byrådsmedlemmer i [by1] Kommune udgør nye faktiske oplysninger.

Skattefrihed efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., om fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Efter den tidligere gældende § 47 i planloven har det været muligt for kommunalbestyrelsen at ekspropriere fast ejendom tilhørende private, hvis ekspropriationen var af væsentlig betydning for at sikre gennemførelse af en byudvikling i overensstemmelse med en lokalplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt. Det fremgår af§ 47 i lov nr. 388 af 6. juni 1991. Med virkning fra den 1. august 2008 er planloven ændret, således at der ikke længere kan eksproprieres til en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan, jf.§ 1, nr. 12 i lov nr. 512 af 12. juni 2009.

Aftalen om overdragelse til kommunen af de to delarealer af [adresse1] er indgået 22. juni 2006. På overdragelsestidspunktet har planlovens§ 47 således muliggjort ekspropriation på baggrund af en kommuneplan eller en lokalplan.

Det overdragne delareal på 56.725 m2 har på overdragelsestidspunktet været omfattet af Kommuneplan 2005 og lokalplan nr. 64. Området er i disse planer udlagt til erhvervsformål. Kommunen har ifølge økonomiudvalgets beslutning af 14. august 2006 og kommunalbestyrelsens beslutning af 23. august 2006 erhvervet arealet med henblik på at udvide et industriområde. Kommunen har således haft hjemmel til at ekspropriere arealet på 56.725 m2 med henblik på at gennemføre den udvikling, som kommunen har erhvervet arealet til.

Landsskatteretten fandt i sin kendelse af 22. december 2008, at det ikke var tilstrækkelig sandsynliggjort, at det på salgslidspunktet var påregneligt, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale med kommunen.

De nu fremlagte udtalelser fra daværende borgmester og byrådsmedlemmer i [by1] Kommune har ændret ved denne vurdering, således at Landsskatteretten i sin kendelse af 22. oktober 2014 finder, at der er fremkommet nye faktiske oplysninger. Disse nye oplysninger beror hovedsageligt på udtalelser fra daværende borgmester og byrådsmedlemmer i [by1] Kommune, som alle enstemmigt tilkendegiver, at [by1] Kommune ville have iværksat en ekspropriation øjeblikkeligt, hvis der ikke blev handlet frivilligt.

Hermed er også det andet krav for skattefri opfyldt, idet det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Konklusion

I den pågældende sag er der såvel hjemmel som vilje til ekspropriation, hvorfor fortjenesten på salget af delarealet på 56.725 m2 er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens§ 11.”

Klagerens repræsentant er kommet med følgende kommentarer til SKATs udtalelse:

”På vegne af [person1], [adresse1], [by1], skal vi komme med følgende kommentarer til fremsendte udtalelse fra Skat

• Både skatteankenævnet, i kendelse af 9. september 2013, og Landsskatteretten, i kendelse af 22. oktober 2014, slår fast, at det er en forudsætning for tilladelse til genoptagelse af den pågældende sag, at der fremlægges nye oplysninger, hvis indhold vil kunne give en anden afgørelse af sagen.

• Landsskatteretten finder i modsætning til Skat, at de fremlagte erklæringer fra tidligere borgmester og byrådsmedlemmer i [by1] Kommune udgør nye faktiske oplysninger, som ikke var kendte, da Landsskatteretten i kendelse af 22. december 2008 kom frem til, at der ikke var påregnelighed. Oplysninger, som har ført til, at Landsskatteretten har givet os medhold i en genoptagelsessag, hvilket de vel næppe ville gøre, såfremt de ikke mente, at sagen kunne vindes

• Landsskatteretten finder i modsætning til Skat, at de tre afgørelser, Landsskatterettens kendelse af 7. september 2010 med j.nr. 09-01770, Landsskatterettens kendelse af 8. april 2009 med j. nr. 07-01118 og byretsdom af 21. marts 2013, offentliggjort som SKM2013.383.BR, ændrer ved, at viljen skal udtrykkes i et dokumenteret handlingsforløb. Dermed også sagt, at det er tilstrækkeligt, at der efterfølgende bliver fremlagt udtalelser om ekspropriationsvilje fra involverede personer

• Skattefrihed efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens§ 11, 2. pkt., om fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det må påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

• At være "betinget af "er ufravigeligt, mens ”må påregnes" er forventeligt

• Påregnelighed skal ikke nødvendigvis udtrykkes i et dokumenteret handlingsforløb, men hvad der måtte være forventeligt, hvilket giver plads til en efterfølgende vurdering og et individuelt skøn, hvilket klart fremgår af Landsskatterettens kendelse af 7. september 2010 med j. nr. 09-01770:

"Retten finder således ikke, at der ved frivillig overdragelse til erhverver, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., efter retspraksis kan stilles krav om, at kommunalbestyrelsen skal have behandlet spørgsmålet om ekspropriation jf. Højesterets dom af 10. april 1996, offentliggjort i TfS1996.356.H, Der må foretages en konkret vurdering af, om det på aftaletidspunktet var påregneligt, at kommunen ville have foretaget ekspropriation."

• I Skats afgørelse af 16. december 2014 fastholdes det, at vilje skal udtrykkes i et dokumenteret handlingsforløb og at det ikke er tilstrækkeligt, at der er fremlagt udtalelser om ekspropriationsviljen fra involverede personer

• Vi er meget uenige heri og mener fortsat, at påregnelighed udmærket kan opfyldes ved fremlagte udtalelser netop fra involverede personer, som i dette tilfælde skriftligt har tilkendegivet kommunens vilje til at ekspropriere det pågældende areal

• De involverede parter er enige om, at [person1] kan godtgøre, at hjemlen til ekspropriation er til stede i nærværende sag

• Landsskatteretten har i kendelse af 22. oktober 2014 givet [person1] medhold i, at de fremlagte erklæringer fra den tidligere borgmester og byrådsmedlemmer i [by1] Kommune udgør nye faktiske oplysninger, som begrunder, at skatteansættelsen for 2007 kunne genoptages.

• I sagsfremstillingen fra Skatteankenævnet fremsendt 7. juni 2013 fremgår det på side 11/ 12, at "Såfremt Skatteankenævnet skulle kunne give tilladelse til en genoptagelse af sagen, er det en forudsætning, at der fremlægges nye oplysninger, hvis indhold vil kunne give en anden afgørelse af sagen."

Der er derfor fortsat vores helt klare overbevisning, at begge krav for skattefri ekspropriation er opfyldt, idet det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Konklusionen er, at i den pågældende sag er der såvel hjemmel som vilje til ekspropriation, hvorfor fortjenesten på salget af delarealet på 56. 725 m2 er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens§ 11, 2. pkt.”

Landsskatterettens afgørelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum ved ekspropriation, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Skattefrihed efter reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., om fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, er betinget af, at skatteyderen kan godtgøre, at der var hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, og at det måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Det følger af Højesterets domme af 11. august 1995, offentliggjort i TfS 1995, 575 H, og af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996, 356 H, samt af 5. februar 2008, offentliggjort i SKM2008.165.HR.

Ved indgåelse af købsaftalen om delareal nr. 2 var området omfattet af den endeligt vedtagne lokalplan nr. 64, der havde hjemmel i kommuneplanen. Ekspropriationshjelmen for kommunalbestyrelsen var derfor til stede på aftaletidspunktet, jf. § 47, stk. 1 i dagældende planlov.

Videre skal der foreligge ekspropriationsrealitet, dvs. at det på aftaletidspunktet må kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale. Den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Det betyder, at det skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigende myndighed vil ekspropriere, såfremt den frivillige aftale ikke indgås.

Den ekspropriationsberettigende myndighed er kommunalbestyrelsen, jf. dagældende planlovs § 47, stk. 1.

Det fremgår af lokalplanen vedrørende realiseringen heraf, at hvis der ikke kan opnås frivillige aftaler om overdragelse af de i lokalplanen berørte arealer, vil kommunalbestyrelsen sikre udviklingen og realisere lokalplanen ved at foretage ekspropriation af de private arealer, hvilket er en mulighed som kommunen har, og som fremgår af lokalplanens retsvirkninger.

I købsaftalen og det endelige skøde vedrørende salg af delareal nr. 2 fremgår det, at aftalen træder i stedet for ekspropriation, og at dispositionen alternativt kunne påregnes gennemtvunget øjeblikkeligt ved ekspropriation. Aftalen blev underskrevet af daværende borgmester på vegne af [by1] Kommune, og skødet er underskrevet af daværende borgmester og kommunaldirektør.

Kommunalbestyrelsen godkendte den 23. august 2006 økonomiudvalgets bevilling vedrørende købesummen på 2.100.000 kr. for delarealerne af [adresse1]. Dette var en tillægsbevilling som skulle godkendes af sammenlægningsudvalget for Ny [by2], og som blev godkendt af udvalget den 21. september 2006.

Det endelige skøde vedrørende overdragelsen af delareal nr. 2 på 56.725 m2, med overtagelse den 1. juli 2006, blev underskrevet af klagerens ægtefælle den 30. august 2006, og af daværende borgmester og kommunaldirektør den 14. september 2006.

Kommunen videresolgte ved endeligt skøde af 6. november 2006 en stor del af delareal nr. 2 til [virksomhed1], med overtagelse den 1. september 2006.

Baggrunden for kommunens igangsættelse af lokalplanlægning, og vedtagelse af lokalplanen var, at der i kommunen var et behov for at kunne udvide eksisterende virksomheder i området, herunder en udvidelse af [virksomhed1] i østlig retning, samt et kommunalt behov for at kunne udbyde erhvervsarealer til bl.a. butikker med særligt pladskrævende varegrupper.

På arealinfo.dk fremgår det, at [virksomhed1] har foretaget en tilbygning på det omhandlende areal. Tilbygningen stod færdigopført i 2008, dvs. kort efter lokalplanens vedtagelse, og indgåelse af frivillig købsaftale af delareal nr. 2 på 56.725 m2, som [by1] Kommune købte ved endeligt skøde af 14. september 2006.

Efter Skatterådets bindende svar om, at overdragelsessummerne for afståelse af delarealerne omfattet af lokalplan nr. 64 ikke var skattefrie efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., blev der den 18. december 2007 afholdt et møde mellem [by1] Kommune og to sælgere af delarealer, herunder klageren. Eneste punkt på dagsorden var de indgåede handler vedrørende delarealerne mellem parterne og Skatterådets bindende svar.

På mødet deltog på vegne af kommunen byrådsmedlem og tidligere Borgmester i [by1] Kommune [person3], tidligere kommunaldirektør i [by1] Kommune [person4], chef jurist i [by2] Kommune [person5] og ejendomskonsulent [person6].

På mødet blev det besluttet, at Skatterådets bindende svar skulle påklages til Landsskatteretten, og at klagen skulle indsendes af Kommunens ejendomskonsulent [person6].

Efterfølgende er den daværende borgmester i [by1] Kommune kommet med en skriftlig erklæring, hvori han bekræfter, at kommunen ville have iværksat en ekspropriation øjeblikkeligt, hvis der ikke blev handlet frivilligt. Erklæringen er dateret og underskrevet den 10. november 2011.

Videre er der fremlagt erklæringer fra to daværende medlemmer af kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget i [by1] Kommune, der begge udtaler, at såfremt der ikke var sket et frivilligt salg, så ville kommunen have eksproprieret delarealet.

Hvad angår den anden betingelse om, hvorvidt den ekspropriationsberettigende myndighed havde viljen til at ekspropriere på aftaletidspunktet, dvs. om det kunne påregnes at kommunalbestyrelsen ville have eksproprieret, såfremt en frivillig aftale om salg af delareal nr. 2 ikke var blevet indgået, finder Landsskatteretten efter en samlet vurdering, at betingelsen om ekspropriationsrealitet var opfyldt, og at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at kommunalbestyrelsen ville have gennemtvunget en overdragelse af arealet ved ekspropriation, jf. dagældende planlov § 47, stk. 1., såfremt en frivillig aftale ikke var blevet indgået.

Landsskatteretten lægger i sin bedømmelse heraf til grund, at daværende borgmester og to medlemmer af kommunalbestyrelsen og økonomiudvalget i efterfølgende skriftlige erklæringer bekræfter, at ekspropriation var sket, såfremt en frivillig aftale om afståelse af delareal nr. 2 ikke blev indgået. Dette sammenholdt med, at kommunalbestyrelsen i lokalplanen tilkendegav, at det var kommunens håb, at der kunne opnås frivillige aftaler med de involverede lodsejere, og hvis dette ikke var muligt, at kommunalbestyrelsen ville realisere lokalplanen ved ekspropriation, hvilket også fremgik af lokalplanens retsvirkninger. At der både i købsaftalen og i det endelige og betingede skøde var taget stilling til, at den frivillige handel skete i stedet for ekspropriation og på ekspropriationslignende vilkår. At midlerne hertil blev bevilget og godkendt af kommunalbestyrelsen i [by1] Kommune på baggrund af en indstilling fra økonomiudvalget, og at tillægsbevillingen blev godkendt af sammenlægningsudvalget for Ny [by2]. Og på grund af det møde der blev afholdt mellem [by1] Kommune og klageren efter Skatterådets bindende svar, hvor kommunen aktivt ville hjælpe med at påklage det bindende svar, og foretage en undersøgelse sammen med kommunens advokat af skattelovgivningens regler om omgørelse kunne finde anvendelse, således at handlen kunne gå tilbage med baggrund i, at handlen havde fået uforudsete konsekvenser for sælger.

Derudover lægger retten vægt på den nære tidsmæssige sammenhæng mellem lokalplanens vedtagelse, den frivillige afståelse af delareal nr. 2 til [by1] Kommunen, kommunens videresalg af arealet til [virksomhed1], og deres tilbygning på den nyerhvervede jord kort efter erhvervelsen, hvilket tillige opfyldte en del af formålet med lokalplan nr. 64, der var, at [virksomhed1] kunne udvides i østlig retning.

Retten skal hertil bemærke, at Højesteret i dom af 10. april 1996, offentliggjort i TfS 1996, 356 H, i sin vurdering af, hvorvidt betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., var opfyldt, bl.a. lagde til grund, at det erhvervede areal kort tid efter erhvervelsen blev anvendt og bebygget til det af lokalplanen og tillægget til kommuneplanens vedtagne formål, som alene var at muliggøre den påtænkte anvendelse af arealet.

Landsskatteretten finder på baggrund af ovenstående, at betingelsen for ekspropriationsrealitet er opfyldt, hvorfor fortjenesten på 1.701.750 kr. for salget af delareal nr. 2 på 56.725 m2, [adresse1], [by1], er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt.

Landsskatteretten ændrer på baggrund heraf SKATs afgørelse.