Kendelse af 21-08-2018 - indlagt i TaxCons database den 16-09-2018

Faktiske oplysninger

Boet efter [person1] overdrog ved købsaftale af 18. september 2013 ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for 5.000.000 kr.

Afståelsessummen blev mellem parterne aftalt som følger:

Den korrigerede afståelsessum var i boets regnskab for 2013-2014 opgjort til 5.474.170 kr., idet købsomkostninger udgjorde 25.830 kr.

[adresse1] har et areal på i alt 26,2194 ha. Stuehuset har et areal på 210 m². Det fremgår af BBR-registret, at stuehuset er opført i 1860. På ejendommen forefindes et driftsjordsareal på 16,61 ha samt et øvrigt jordstykke på 9,61 ha.

Boets repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at køberen af ejendommen har købt ejendommen for at dyrke driftsjorden samt anvende den øvrige jord til afgræsning af kreaturer.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgjorde 4.700.000 kr. heraf stuehus 1.112.800 kr.

[adresse1] går gennem ejendommen, således at stuehuset og driftsbygningerne er adskilt af offentlig vej.

SKAT har besigtiget ejendommen udefra fra [adresse1]. SKAT har i den forbindelse bemærket følgende:

”Ejendommen ligger i en fordybning i forhold til det omkringliggende landskab, med offentlig vej gennem gårdspladsen og som går ret klods op ad stuehuset. Der er en ret stor bakke med høje træer mod vest.

Ejendommen er beliggende således, at der ikke kan skabes en udsigt eller andre foranstaltninger, hvor der kan skabes en herlighedsværdi.”

I købsaftalens afsnit 5, ”Sælgers oplysninger” er der blandt andet oplyst følgende om bygningerne på grundens stand:

”5.1 Sælger oplyser:

...

at mange termovinduer er punkterede

at der har været angreb af insekter (borebiller) i møbler i storstuen (mod nordvest), og at der kan være angreb i gulvet, og at der kan være angreb af insekter i andre rum

at der har været utætheder i taget mod nord på begge sider af kvisten, disse utætheder har givet råd i lægter, spær og måske loftbjælker, og at utæthederne har beskadiget loftet i kontor og storstuen, og at der stadigt er lidt utæthed på den vestlige side af kvisten mod nord

at der har været en utæthed i taget mod syd (revnet tagsten) ca. ud for den østlige skorsten, og at denne utæthed har givet råd i lægter, og at den revnede tagsten er udskiftet, der er utætheder i taget ved den østlige skorsten, denne utæthed har givet råd i træværk og giver løbesod i køkkenet,

at der har været fugtoptræk i indervæggen mellem storstuen og soveværelset/lille gang,

at elinstallationer kan være defekte og at sælger ikke ved om alle installationer er lovlige,

at nogle af stuehusets vandledninger er ført i uisoleret loftsrum, og at der er risiko for frostsprængning af disse, og at der tilsvarende er risiko for frostsprængning af de nedgravede vandledninger, som løber langs stuehusets sydside

...

at vandleding fra stuehus til udhuse er afbrudt på grund af lækage,

at næsten alle vinduer mod syd, øst og vest samt nogle vinduer mod nord er angrebet af råd.

...

5.3 Køber er særskilt gjort opmærksom på bygningernes, herunder stuehusets stand, og Køber er opfordret til at lade bygningerne gennemgå af en bygningssagkyndig. Køber er bekendt med, at der på ejendommen vil være behov for ikke ubetydelige vedligeholdelses- og istandsættelsesarbejder.”

I en mail til boet har køberen af ejendommen tilkendegivet følgende om værdifordeling til ejendommens driftsbygninger:

”Tak for tilsendte. Som drøftet tidligere er fordelingen ikke afgørende for mig. Det eneste aktiv, som er interessant i den forbindelse set fra min synsvinkel er driftsbygningerne, som er afskrivningsberettigede. Men da de trænger meget til genopretning - f.eks. har eternitpladerne efter min byggerådgivers vurdering ingen restlevetid tør jeg ikke henføre yderligere af købesummen til dem.

Der er ikke truffet beslutninger om istandsættelse ctr. nedrivning af udbygninger endnu, men vi skal havenogle driftsbygninger dernede, fordi vi skal kunne have læ til græssende kreaturer, hvor jeg pt. har en ansøgning ved kommunen om at etablere en kvægpassage over åen mellem engene ved [adresse2], ligesom jeres far havde det en overgang.”

Driftsjorden på [adresse1] består af ejendommens matrikel nr. [...1], [...2] og [...3]. Matrikel [...2] og 3 ligger i direkte tilknytning til dele af købers egen driftsjord – købers ejendom beliggende [adresse2], [by1], matrikel nr. [...4] og [...5].

Om hektarpriserne på dyrkbar jord i området omkring [by1] har repræsentanten under sagens behandling i Skatteankestyrelsen indhentet følgende udtalelse fra [virksomhed1]:

”Med mit kendskab til området omkring [by1] og mod [by2] er det JB 4-6 jord, god lermuldet jord og i mine vurderinger og salg i de sidste 4-5 år i dette område, har jorden der altid kunne koste min. kr. 150.000 pr. ha.

Og set helt tilbage fra finanskrisen indtraf har jorden altid kunnet koste mindst kr. 150.000 og der har altid være købere dertil og det er der endnu.”

Den øvrige jord består efter det oplyste af græsareal, skov og have. Repræsentanten har i klagen til Skatteankestyrelsen oplyst, at der i direkte tilknytning til stuehuset med have ligger en naturskøn ådal med naturområder som eng og skov i direkte forbindelse med haven samt at der er mulighed for at gendanne møllesøen. Det er tillige oplyst at området omfatter ca. 900 m løbende vandløb ([...]), og at [...] har et godt fiskevand for både ørred og havørred.

Efter overdragelsen af [adresse1], [by1], selvangav boet en ejendomsavance på 1.084.250 kr.

Boets nye repræsentant, der indtrådte den 21. august 2017, har indsendt et kommuneatlas fra Skov- og Naturstyrelsen over [by1], hvoraf det fremgår, at stuehuset på [adresse1] er anset for bevaringsværdigt. Der er tillige indsendt udtalelse fra [virksomhed2] vedrørende salget af ejendommen beliggende [adresse3], [by1], der ligger i tilknytning til [adresse2] og i umiddelbar tilknytning til [adresse1]. Det fremgår af udtalelsen, at ejendommen [adresse3] blev solgt for 5.288.300 kr. og at bygningerne inkl. 9,4 ha jord blev værdiansat til ca. 3. millioner kroner. Den resterende jord på ca. 17,7 ha blev efter det oplyste handlet til 2.228.000 kr. eller 125.425 kr. pr. ha.

Boets nye repræsentant har tillige indsendt mails fra køber fra 2013. Af e-mail fra køber af 1. juli 2013 fremgår følgende:

”Hej [person2]

Først tak til både dig og [person3] for jeres gæstfrie rundvisning i møllen.

Såvel mine svigerforældre som [person4] og jeg var meget positive efter vores besøg. Husets ånd og de smukke omgivelser taler for sig selv. Facit er, at mine svigerforældre fortsat er indstillede på at lave en løsning med mig, hvor de efter mit eventuelle køb af møllen lejer stuehuset som bolig for dem selv. Som du selv er opmærksom på, så forestår der en del arbejde med at sætte huset og udbygningerne i stand. Det arbejde vil min svigerfar i givet fald involvere sig i, og det vil helt sikkert blive gjort med respekt for huset, som har mange fine detaljer. Det har i øvrigt vist sig, at en af vores lejere på [...] har sagt op. Det giver mulighed for, at hvis vi bliver enige, så kan mine svigerforældre bo dér midlertidigt under istandsættelsen.”

Af mail af 22. september 2013 fra køber fremgår følgende:

”Jeg ved det er svært for jer, og jeg ved, hvor meget I holder af [...]. Jeg håber, at vi i ro og mag kan få tingene overdraget, så I får den tid det tager, og så vi får mulighed for at gå i gang med det, som ikke forstyrrer jeres oprydning.

Jeg sætter stor pris på stedet, som er en lille unik perle. Min far, som var et udpræget naturmenneske, var så glad for, at jeg var blevet enig med jer. Han var i fuld gang med at lægge jorderne ind under vores markplan, og han glædede sig til at skulle holde jagt i efteråret også på [...]-siden. Det vil jeg tænke på, hver gang jeg færdes dernede. I dag har vi haft vores børn med op gennem skoven ud til engen mod vest og tilbage ned ad vejen. De synes det var spændende, og de fornemmede straks den særlige atmosfære.

Som nævnt skal [...] bevares samlet, ellers var der ingen mening i købet. Jeg vil så snart som muligt sætte en arkitekt til at gennemgå huset, så jeg kan få overblik over, hvad der skal laves, og hvad det vil koste. Det er mit ønske at bevare stuehuset og den helt særlige atmosfære og ånd det har, hvis det er økonomisk og teknisk forsvarligt. Jeg tror, jeg tidligere har nævnt for [person2], at mine svigerforældre var begyndt at søge efter alternative boliger i [by1], men efter at det nu er faldet på plads mellem jer og mig, har de igen genoplivet drømmen om at istandsætte [...] som bolig for dem selv. Det er en unik mulighed.”

SKAT har den 25. oktober 2017 indsendt kopi af BBR-meddelelsen for [adresse1], der er rekvireret den 24. oktober 2017, samt kopi af en nedrivningstilladelse for stuehuset. Det fremgår af nedrivningstilladelsen, at køber af ejendommen den 23. juni 2016 ansøgte om tilladelse til nedrivning af stuehuset og at tilladelse blev givet den 26. juli 2016. Af den indsendt BBR-meddelelse fremgår stuehuset ikke længere af bygningsoplysningerne for ejendommen. Repræsentanten har oplyst, at stuehuset på ejendommen blev revet ned grundet køberens fars pludselige død, hvorefter købers tiltænkte anvendelse ikke længere var relevant.

Der har under sagens behandling i Skatteankestyrelsen været afholdt syn og skøn vedrørende værdifordelingen ved afståelsen af ejendommen. Skønsforretningen blev gennemført den 28. maj 2018.

Af syn- og skønserklæringen af 14. juni 2018 fremgår blandt andet:

”Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes give en specificeret beskrivelse af landbrugsejendommen [...] beliggende [adresse1] (nu [adresse4]), [by1], med tilhørende bygninger og arealer, således som denne må formodes at have fremstået i salgsåret 2013.

Svar på spørgsmål 1:

[...] er en betagende ejendom med et jordtilliggende på 26,2194 ha af blandet karakter.

En historisk ejendom med en bemærkelsesværdig beboelsesbygning med mange fine velbevarede detaljer – jf. billeder og info. Driftsbygninger er ikke anvendelige som driftsbygninger til brug for moderne landbrug og har alm udhusværdi. Jordtilliggendet er af forskellig karakter, ca. 16 ha er anvendelig som agerjord – to regulære stykker. Resterende arealer er skov, krat, overdrev, møllesøområde, have og betragtes som herlighedsværdier for stedet. Status pr. 2013.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden anmodes om at foretage en fordeling af købesummen for [...], idet det lægges til grund, at den samlede pris, jf. købsaftalen fremlagt som bilag 4, er 5,5 mio.kr., heraf 12.000 kr. betalingsrettigheder.

Fordelingen bedes foretaget i forhold til den stand, hvori ejendommen var på daværende tidspunkt, jf. billedmaterialet fremlagt som sagens bilag 1, 8, 13 og 14 samt det øvrige materiale i sagen.

(Svar:)

Købesummen bedes fordelt på følgende:

1 Jorden 16,61 ha 2.325.000

2 9,61 770.000

3 Stuehuset 2.300.000

4 Driftsbygninger 93.000

5 Bet.rettigheder 12.000

Svar på spørgsmål 2:

Agerjorden er sat til 140.000 kr. /ha – Prisen pr. ha er afhængig af, om der er købere til jorden i området – ellers kan prisen være lavere – og omvendt, hvis der er flere nabokøbere, kan prisen være højere end de 140.000 kr./ha.

Her er der tale om to rimelige regulære stykker sammenhængende med købers egne arealer.

Resterende arealer er som herlighedsværdier og tilfører stedet en fin harmoni og gør stedet attraktivt både med boligen men også omkringliggende terræn m.v.

Stuehuset har en stor del af værdien på dette sted – Selvom det trængte til renovering i 2013, kan det ses, at der var mange velbevarede detaljer både i facade og indvendig i huset. Dette sted købes normart netop pga. historien om stedet og ikke mindst pga boligen.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det har betydning for handelsværdien af ejendommen, at der er tale om et for området historisk ejendom i form af en tidligere vandmølle?

Svar på spørgsmål 3:

(Svar:)

Som ovenfor nævnt har historien meget stor betydning for handelsværdien af et sådant sted. Det betragtes som et liebhaveri.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, til hvilken pris jord blev handlet i området omkring [...] i perioden omkring 2013.

Svar på spørgsmål 4:

Her vil jeg henvise til Finanstilsynets regler fra 2013. Det er ha priser, som kreditforeninger maks. vil godkende i forbindelse med handler på gårdene i området. Og det er retvisende.

Agerjordens ha pris kan svinge en del, dels afhængig om der er en nabolandmand, der vil give lidt mere end takstmæssig pris, grundet at det ligger op af hans øvrige arealer. Det har stor betydning for landmanden om agerjordene bliver sammenhængende for derved at opnå stordriftsfordele på markerne.

Omvendt kan agerjorden gå betydelig længere ned omkring 100.000 kr. pr./ha. – såfremt den ikke har stor betydning for en køber. Netop denne type gård af denne størrelse købes ikke af en nyopstartet landmand. Det er gården for lille til. Så denne type ejendom med historisk værdi henvender sig typisk til en køber, der vil bo (eller drive noget i relation til stedet) på en sådan perle – og her har det ikke den store betydning om der er mere eller mindre agerjord til stedet. Derimod har det stor betydning at de omkringliggende herlighedsværdier: skov, krat, have, søområde m.v. er tilstede.

Spørgsmål 5:

For så vidt skønsmanden måtte nå frem til en anden prisfordeling end den mellem parterne aftalte, bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt den mellem parterne angivne fordeling på de enkelte aktiver står i misforhold til de efter skønsmandens opfattelse faktiske værdier for de enkelte aktiver.

Svar på spørgsmål 5:

Nej der er ingen misforhold ved den anvendte fordelingsnøgle.

...

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Det er liebhaveri – der normalt bebos af den nye køber.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet boets skattepligtige indkomst med 981.193 kr. svarende til differencen mellem SKATs beregnede ejendomsavance efter ændring af aktivfordelingen af den aftalte afståelsessum og boets selvangivne indkomst.

Ændringen er beregnet som følger:

SKAT har anført følgende begrundelse:

”Fordelingsnøglen kan efter SKAT´s opfattelse tage udgangspunkt i den fordeling af ejendommen, som fremgår af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Stuehusværdien vil således være følgende:

den nye fordeling af aktiverne vil herefter være således:

For at underbygge ændringen er der tillige henset til følgende:

Af købekontrakten fremgår det bl.a.:

Efter ovenstående oplysninger i købsaftalen, må det antages, at stuehuset næppe har den værdi, som parterne er blevet enige om ved fordelingen af aktiverne, og som det ligeledes fremgår af mailkorrespondancen, så giver køber udtryk for, at fordelingen af aktiverne ikke er afgørende for ham, dog er det eneste aktiv, som er interessant i den forbindelse, set fra for købers synsvinkel, er driftsbygningerne, som er afskrivningsberettigede. Det kan udledes af mailen, at køber ikke tør henføre yderligere af købesummen til driftsbygningerne, idet bygninger trænger til genopretning, og efter købers bygningsrådgiver ikke har nogen restlevetid.

Den aftalte stuehuspris på 2.273.000 er 74,85 % højere end den af SKAT beregnet på 1.300.000 kr.

Iflg. Byretsdom gengivet i SKM2008.993.BR, som senere er erstattet af VL af 30/9 2009, 12., V.L. B-2429-08, gengivet i TFS 2009, 1044 fik Skatteministeriet medhold i, at parternes værdiansættelse kunne tilsidesættes som værende åbenbart forkert.

I den nævnte dom, var den aftalte stuehuspris blot 26,7 % højere. Man begrundede samtidig med, at der ikke er mulighed for at henføre en større del af købesummen til stuehuset, hvis der skulle være tale om realistiske priser for avlsbygningerne og jorden.

Henvisning til love og regler:

Afskrivningslovens § 45

Ejendomsavancebeskatningslovens § 4

Byretsdom gengivet i SKM2008.993.BR, som senere er erstattet af VL af 30/9 2009, 12., V.L. B-2429-08, gengivet i TFS 2009, 1044.

Der henvises i øvrigt til vedlagte sagsfremstilling.”

SKAT har i høringssvar af 5. februar 2015 givet følgende bemærkninger:

”Indledningsvis skal det bemærkes, at SKAT ikke har foretaget en egentlig besigtigelsesforretning på ejendommen, men blot kørt forbi på offentlig vej for at få et indtryk, hvilken ejendom der er tale om. Det er således opfattelsen, at der ikke skal ske orientering til hverken boets repræsentant eller køber, og begrebet ”god forvaltningsskik” i denne forbindelse er således irrelevant.

Der henvises i klagen til [virksomhed3]´s formidlingsaftale, hvor der opperes med en salgspris på 6.325.000 kr. Der er ikke i denne aftale foretaget en fordeling af aktiverne, men alene en samlet salgspris, hvorfor denne ikke kan lægges til grund for fordelingen af aktiverne.

Klager henviser til, at SKAT har ændret jordværdien for driftsjorden - 16,61 ha – fra 2.491.500 til 3.465.300 kr. hvor ha prisen bliver ændret fra 150.000 kr. til 208.627 kr.

Denne udlægning må bero på en misforståelse, idet der i SKAT´s sagsfremstilling netop ikke opereres med ha-priser, ud over de ha-priser, som køber og sælger nævner i deres interne mailkorrespondance. SKAT berører fordelingen af værdiændring i stuehusets værdi, som naturligvis vil få en affødt virkning på en gennemsnitlig ha-prisændring for hele arealet og har dermed ikke taget stilling til den merværdi, som tilflyder de enkelte jordlodder.”

SKAT har den 25. oktober 2017 fremsat følgende bemærkninger til boets nye repræsentants supplerende indlæg af 6. oktober 2017:

”SKAT har gennemgået det fremsendte og fastholder, at boets fordeling af den samlede salgssum var åbenbart forkert og SKAT havde således den fornødne hjemmel til at ændre den, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Selv om der er tale om overdragelse mellem uafhængige parter fremgår det klart af sagen, at parterne ikke havde modstridende interesser fsva fordeling af salgssummen. Vi henviser i den anledning til mailkorrespondancen mellem køber og sælger, der gengives i sagsfremstillingen, som tidligere er indsendt til Skatteankestyrelsen sammen med andre sagsakter.

Dette underbygges ydermere af efterfølgende forløb: stuehuset har ikke været beboet siden 2013 og i juli 2016 er der givet nedrivningstilladelse til nedrivning af stuehus beliggende [adresse4], [by1]. Ifølge BBR meddelelse af 24. oktober 2017 findes der intet stuehus på ejendommen.

Det viser således tydeligt, at køberen alene havde interesse i jorden, og salgsprisen hovedsageligt relaterer sig hertil. Dette medfører også at syn og skøn på stuehuset vil være ganske vanskeligt gennemførbart.

Det er ikke retvisende at diskutere jordpriser i området, som klagerens repræsentant gør i indlægget, da køberen antageligt havde interesse i netop dette landbrug og dets beliggenhed og var villig til at betale den pris, som boet har forlangt, uden samtidigt at have særskilt interesse i fordeling af salgssum.

BBR- meddelelse af 24. oktober 2017 samt kopi af nedrivningstilladelse fremsendes sammen med denne skrivelse. Der bemærkes for god ordens skyld, at begge dokumenter ligger frit tilgængelig på [by1] Kommunes hjemmeside.

SKAT fastholder derfor, at den af SKATs foretagne fordeling af den samlede salgssum er korrekt og retvisende.”

Boets opfattelse

Boets repræsentant har principalt nedlagt påstand om, at den af boet efter [person1] selvangivne ejendomsavance for perioden 1. januar 2013 til 7. maj 2014 fastholdes, og at SKAT dermed tilpligtes at anerkende, at fortjenesten ved salget af landbrugsejendommen beliggende [adresse1], [by1], skal opgøres på baggrund af den fordeling af den samlede salgssum, som blev aftalt mellem køber, [person5], og boet som sælger af landbrugsejendommen.

Subsidiært har boets repræsentant nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet talmæssig behandling ved SKAT.

Boets tidligere repræsentant har anført følgende begrundelse:

”Vi har udarbejdet ejendomsavance lydende på kr. 1.084.250, og SKAT har ikke anfægtet indgangsværdierne, men korrigeret ejendomsavancen med den ændrede jordværdi, og vi har ingen bemærkninger til SKAT’ opgjorte ejendomsavance.

SKAT, [Skattecentret], har efter det oplyste besigtiget ejendommen udefra, hvilket, så vidt jeg er orienteret, ikke er oplyst til hverken boets repræsentant eller køber.

Såfremt det er korrekt, er det efter min opfattelse ikke udtryk for god forvaltningsskik, og der skal i den anledning udtales kritik af denne handemåde.

SKAT er af den opfattelse, at der ikke, som parterne mener, ”kan skabes en herlighedsværdi” til boligdelen.

For så vidt angår jordværdien har de to uafhængige parter delt jorden op i to elementer, hvoraf den ene – 16,61 ha - er regulær landbrugsjord, som bliver dyrket med kornafgrøder, jf. ovenstående.

Denne del er prisfastsat til kr. 150.000 pr. ha.

Den anden del – 9,61 ha – er græsarealer, skov, have med videre.

Denne del er prisfastsat til kr. 70.000 pr. ha.

Derfor er der med god grund en prisdifferencering.

Jordprisen på kr. 150.000 afspejler de faktiske prisforhold i området.

[virksomhed3], ejendomsmæglerkæde, har fremsendt formidlingsaftale om salg dateret den 29. august 2013 og underskrevet den 30. august 2013, jf. vedlagte kopi benævnt bilag 5, hvoraf det fremgår, at ejendommen er værdisat til kontant kr. 6.325.000, og mægleren oplyste mundtlig i denne forbindelse, at den regulære landbrugsjord var værdisat til kr. 150.000 pr. ha.

[virksomhed3], har oplyst, at de ejendomshandler, som de har kendskab til i perioden 2013 – 2014, har været i niveau kr. 150.000 pr. ha for god regulær landbrugsjord.

[virksomhed3] har således i 2013 værdisat boligen/stuehuset inklusiv herlighedsværdier til cirka kr. 800.000 mere end den faktisk indgåede handel.

SKAT har derimod nedsat boligen/stuehusets værdi inklusiv herlighedsværdi til kr. 973.800 mindre end den indgåede handel.

SKAT har i deres fordeling ændret jordværdien for så vidt angår driftsjorden – 16.61 ha – fra kr. 2.491.500, hvilket giver en gennemsnitspris på kr. 150.000, til kr. 3.465.300, hvilket svarer til en gennemsnitspris på kr. 208.627 pr. ha.

Med andre ord en ikke uvæsentlig forskel på, hvad jorden bliver handlet til i området.

Finanstilsynet har i deres vejledning til pengeinstitutterne oplyst, at jordværdien på jord i Vestjylland pr. 2. juli 2014 udgør kr. 125.000 pr. ha, dog med mulighed for korrektion, hvis der er handler i området, der tilsiger et andet niveau.

Jeg vedlægger orienteringsbrev fra Finanstilsynet dateret henholdsvis den 20, december 2012 og 19. december 2013, som er benævnt bilag 6 og bilag 7, som netop underbygger et prisniveau, som parterne i nærværende handel ikke har overskrevet i væsentlig grad.

SKAT henviser til SKM2008.993.BR / TFS 2009, 1044, hvor der skete en ændring i fordelingen af købesummen.

”Man begrundede samtidig med, at der ikke er mulighed for at henføre en større del af købesummen til stuehuset, hvis der skulle være tale om realistiske priser for avlsbygningerne og jorden.

SKAT er netop ikke uenig med boet efter [person1] i, at driftsbygningerne skal udgøre kr. 50.000 og den øvrige jord – 9,61 ha – skal udgøre kr. 672.700.

Der er med andre ord ”kun” driftsjord og bolig tilbage at fordele den resterende købesum på, og med de faktiske priser, jf. ovenstående, må vi konkludere, at de mellem parterne aftalte beløb på henholdsvis kr. 2.491.500 for driftsjord og kr. 2.273.800 er korrekte.

Det skal bemærkes, at afdødes hustru har efterforsket ejendommens historie og har opstillet en kronologisk oversigt over ejere og beboere siden 1632.

Ejendommen har med sikkerhed fungeret som mølle siden 1683 og sandsynligvis også tidligere. Der er med andre ord tale om en historisk ejendom, der benævnt i mange kilder – her skal blot nævnes Esben Graugaard’ doktordisputats ”Nordvestjyske bønder som kreaturhandlere i Nordsørummet”.

Ejendommen er beliggende i en naturskøn ådal med naturområder som eng og skov i direkte forbindelse med haven – der er mulighed for at gendanne møllesøen.

Ejendommen omfatter cirka 900 m løbende vandløb ([...]), som i vandplanerne 2009-2015 er målsat til at skulle have ”God økologisk tilstand”.

Det er velkendt, at [...] har et godt fiskevand for både ørred og havørred. [by1] Kommune har tidligere udlagt gydebanker i [...] og planlægger at gennemføre yderligere indsats i form af udlægning af sten (gydegrus) og træplantning, jf. kopi af referat fra 3. møde den 26. juni 2014 i ”Den lokale arbejdsgruppe for vandløbsrestaurering” benævnt bilag 8.

I beretningen fra [forening1]s beretning 2005 er der for den 10. december 2005 anført ”Jeg kørte forbi gydebankerne der sidste år blev lavet i [...]. Ikke mindre end 4 steder er det helt tydeligt at havørrederne har gravet i gruset – herligt at se at det tilsyneladende virker”.

Det forekommer derfor uforståeligt, at SKAT ikke mener, at en ejendom med denne historie og beliggenhed ikke kan tilskrives nogen herlighedsværdi.

Anbringende

Til støtte for den nedlagte påstand gør jeg følgende gældende, nemlig

Repræsentanten har i brev af 18. februar 2015 givet følgende bemærkninger til SKATs høringssvar af 5. februar 2013:

”Besigtigelse

Hvor vidt der er tale om "en egentlig besigtigelsesforretning" eller ej, kan jeg ikke forholde mig til, men i SKAT' sagsfremstilling dateret den 6. november står der på side 4 "Ejendommen er besigtiget udefra".

Nu er forklaringen pludselig og påfaldende blevet, "men blot kørt forbi på offentlig vej"

Jeg forholder mig stadig til, at ejendommen er besigtiget, og jeg fastholder, at der stadig skal udtales kritik af handlemåden

Når SKAT nu hævder, at de blot er kørt forbi, er det jo tankevækkende, at beskrivelse er så præcis, at der må være sket en egentlig besigtigelse.

Anderledes kan SKAT' udlægning ikke forklares end, at SKAT ikke har orienteret hverken køber eller sælger omkring besigtigelsen, og SKAT nu ændrer forklaringen radikalt for at få det kritisable forhold til at se legalt ud.

Fordeling af aktiverne

Såfremt SKAT havde læst klagen igennem, ville SKAT have noteret sig, at mægleren fra [virksomhed3] mundtligt udtalte, at prisen på god regulær jord var værdisat til kr. 150.000.

Som vi også har gjort opmærksom på, at der ikke er handlet jord i området, der overstiger ovennævnte kr. 150.000, og det skal igen understreges, at der er tale om god regulær landbrugsjord.

Jordværdier

Jeg må desværre skuffe SKAT med, at der ikke er tale om en misforståelse omkring jordværdien.

Parterne har selv fordelt "øvrig jord til kr. 70.000", hvilket SKAT ikke er uenig i, jf. nederste opstilling på side 6 i sagsfremstillingen.

Ændringen er alene henført til jorden med kr. 973.800, og med "merpris fordelt til jorden" kan kun tolkes således, at der er tale om driftsjorden.

Skulle vi følge SKAT påstand og fordele hele ændringen på samtlige hektarer, vil vi få en hektarpris på knap kr. 190.000 for driftsjord og knap kr. 110.000 for øvrig jord.

For god regulær landbrugsjord er det stadig en pris, som er langt fra de faktiske priser i området, medens kr. 110.000 for øvrig jord, der jo ikke indgår i driften, ikke er realistisk.

Jeg skal endvidere igen henlede opmærksomheden på orienteringsbrevene fra Finanstilsynet, som underbygger vores påstand.”

Den 31. august 2017 indtrådte der en ny repræsentant for boet. Den nye repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 21. august 2017:

”Ud over det i klagen af den 20. januar 2015 anførte vedrørende de faktiske forhold, skal følgende yderligere forhold fremhæves vedrørende landbrugsejendommen:

Særligt i forhold til stuehuset bemærkes, at der intetsteds er givet en nærmere beskrivelse af denne. I SKATs afgørelse er der således alene henvist til den købsaftale, som blev indgået mellem køber og sælger, og hvor sælger (boet) fraskriver sig ansvaret for en række nærmere definerede forhold, jf. SKATs afgørelse side 3.

Der er imidlertid tale om en ansvarsfraskrivelse fra boets side - og ikke en decideret beskrivelse af stuehuset. Heller ikke i den af SKAT udarbejdede sagsfremstilling af den 6. november 2014 er der givet en nærmere beskrivelse af stuehuset. Det anføres således blot, at ejendommen er besigtiget udefra og at:

"Ejendommen ligger i en fordybning i forhold til det omkringliggende landskab, med offentlig vej gennem gårdspladsen og som går ret klods op ad stuehuset. Der er en ret stor bakke med høje træer mod vest. Ejendommen er beliggende således, at der ikke kan skabes en udsigt eller andre foranstaltninger, hvor der kan skabes en herlighedsværdi"

Ovenstående beskrivelse af ejendommen er på ingen måde retvisende. Der er tale om en ejendom med historisk værdi for området, idet der er tale om en gammel vandmølle, hvorfor ejendommen selvsagt ligger lavt i området. Ejendommen har været i familiens eje gennem generationer og har med sikkerhed fungeret som mølle side 1683. Stenmøllehjul befinder sig eksempelvis fortsat på ejendommen.

Som bilag 12 fremlægges oversigtskort over [by3] sogn m.m., hvor [...] er markeret med rød prik, hvilket er udtryk for, at ejendommen har "Høj bevaringsværdi", jf. bilag 13. Som det fremgår af bygningsregistreringen, bilag 13, er der alene 82 bygninger med høj bevaringsværdi i [by1] Kommune, ud af i alt 2.311 registrerede bygninger opført før 1940.

Stuehuset er opført i 1860 i en byggestil, der netop er karakteristisk for denne periode. Som bilag 14 fremlægges udskrift fra Kulturarvsstyrelsens hjemmeside med nærmere omtale af "Gårdens bygninger 1850-1900". Videre fremlægges som bilag 15 billeder af stuehuset på [adresse1].

Derudover fremlægges som bilag 16 uddrag fra "[...], Bevaringsværdier i byer og bygninger 1997", hvor der på side 34 er vist et billede af netop stuehuset på [adresse1], og hvor der i tilknytning til stuehuset anføres følgende:

"Stuehus til [...], [adresse1], opført 1860. Det senklassicistiske længehus er opført i røde teglsten med hvidkalkede gesimser og prydes af dekorationsdetaljer i form af lisener på hjørnerne og som flankering af de 2 velbevarede døre til gårdspladsen".

Som det fremgår af billedmaterialet, var stuehuset hævet tre trappetrin over gårdspladsen. Huset var indrettet med bryggers, fyrkælder, vaskerum, viktualiekælder, spisekammer, køkken, stue, store-stue (pæn-stue), entre med opgang til 1. sal, kontor, soveværelse, badeværelse med badekar og brusehjørne, gæstetoilet, gæsteværelse samt forgang med opgang til 1. sal. På 1. sal var der et stort kvistværelse mod gårdspladsen og et lidt mindre kvistværelse mod haven, samt et toilet.

Stuehuset var med massivt fyrretræsplankegulv i hele stueetagen, bortset fra stuen og kontoret, hvor der var massivt egetræsplankegulv. I hele stuetagen var der isat termoruder, og derudover var der en god loftshøjde på ca. 2,7 meter.

Det bemærkes, at det i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling side 1, næstsidste afsnit, er anført, at stuehuset har et areal på 210 m². I september 2013 er der imidlertid foretaget en kontrolopmåling af stuehusets bebyggede areal og i den forbindelse er arealet opmålt til 215 m2, hvilket ca. stemmer overens med forsikringspolicen, hvor det bebyggede areal er angivet til 213 m². Hertil kommer tagetagen med 50 m², hvilket giver et samlet beboelsesareal på ca. 263-265 m².

Der var behov for en renovering af stuehuset på overtagelsestidspunktet i 2013, men de overordnede rammer for at skabe en spændende ejendom var fuldt ud til stede. Som det også anføres af Kulturarvsstyrelsen i artiklen om "Gårdens Bygninger 1850-1900", er de murede stuehuse ofte oplagte at genanvende til f.eks. institutioner, kontorfaciliteter, møderum m.v. Dette er også udtrykt i den formidlingsaftale, som [virksomhed3] har fremsendt den 29. august 2013, jf. bilag 5. Heri er ejendommens salgspris sat til kontant 6.325.000 kr. Begrundelsen for den relativt høje værdiansættelse var netop ejendommens unikke historie, beliggenhed og omgivelser. [virksomhed3] var af den opfattelse, at ejendommen kunne sælges til en investor, som kunne udvikle ejendommen til kursusejendom eller kro som f.eks. [...] ([...dk]).

Videre skal der henvises til en e-mail af den 1. juli 2013 fra [person5] (køber) fremsendt umiddelbart efter den første besigtigelse af [adresse1], hvor han fremhæver, at en kommende renovering af stuehuset vil blive udført med respekt for huset, der har mange fine detaljer, jf. bilag 17. Endvidere fremlægges som bilag 18 endnu en e-mail fra køberen [person5] fremsendt umiddelbart efter underskrift på købsaftalen, den 22. september 2013, hvori han bl.a. nævner, at han snarest vil få en arkitekt til at gennemgå stuehuset, idet det er hans ønske at bevare stuehuset og den helt særlige atmosfære og ånd det har, hvis det er økonomisk og teknisk forsvarligt.

For så vidt angår beliggenheden bemærkes, at det ikke er korrekt som anført af SKAT, at ejendommen er beliggende således, at der ikke kan skabes en udsigt. Ejendommen er beliggende i en naturskøn ådal med naturområder som eng og skov i direkte forbindelse med haven. Der er endvidere mulighed for at genskabe møllesøen.

Haven ligger syd for stuehuset ud mod den tidligere møllesø. Haven inddrager den tidligere dæmning ud mod møllesøen og en mindre del af den tidligere møllesø. Mod vest og øst går haven over i mindre skovområder, der begge strækker sig langs den tidligere møllesø ned til det nuværende bæk-løb. Haven, den tidligere møllesø, de mindre skovområder langs den tidligere møllesø og det nuværende bæk-løb danner et hele, som altid er blevet opfattet som en del af det rekreative område, der hører til stuehuset. Dette område kan ikke ses fra vejen, hvilket formentlig er baggrunden for SKATs bemærkning om, at der ikke kan skabes en udsigt fra ejendommen. Som bilag 19 fremlægges billeder fra havesiden af ejendommen.

Fra haven er der igennem et lille skovområde adgang til den gamle frugthave, som også ligger ned til den tidligere møllesø. Videre op igennem frugthaven er der adgang til oldtidshøjen, hvorfra der er en storslået udsigt ned over ådalen, ud over det omkringliggende landbrugsland, ned over Limfjorden og ind til bebyggelsen i [by1] By. Som bilag 20 fremlægges udskrift fra Google Maps (satellit) med området omkring [adresse1]. Havearealet er markeret med gult, samt den tidligere møllesø (nu eng) der ligger i direkte tilknytning til haven. Desuden er markeret den på ejendommen beliggende oldtidshøj.

I relation til den offentlige vej, der adskiller stuehuset på den ene side og driftsbygningerne på den anden side, bemærkes, at der er tale om en vej, der er ringe befærdet. Sædvanligvis vil man alene opleve to-tre biler om dagen, der benytter denne vej, hvorfor man på ingen måde er generet af trafik.

For så vidt angår værdiansættelsen af jorden bemærkes, at der er sondret mellem på den ene side den regulære, dyrkbare landbrugsjord og på den anden side ikkedyrkbare arealer som f.eks. skov, overdrev m.v., jf. nærmere klagen til Skatteankestyrelsen side 3.

Den regulære landbrugsjord på 16,6 ha er værdiansat til 150.000 kr. pr. ha, mens den ikke-dyrkbare jord, 9,6 ha, er fastsat til en ha-pris på 70.000 kr. for netop at tage højde for, at der er tale om arealer, der ikke kan dyrkes med salgbare afgrøder.

Det fastholdes, at såfremt der overflyttes 973.800 kr. til jorden, giver det en urealistisk høj handelsværdi for jorden, der ikke er belæg for. Statistikken fra Finanstilsynet, jf. bilag 6 og 7, viser tværtimod, at ha-prisen på dyrkbar landbrugsjord i Vestjylland i både 2012 og 2013 lå omkring 120.000 kr.pr. ha. I den forbindelse skal der henvises til salget af landbrugsejendommen [adresse3], [by1], der er beliggende kun ca. 900 meter fra [adresse1], og som også blev solgt i 2013.

Ifølge www.OIS.dk har denne ejendom et jordtilliggende på i alt 28,6 ha, hvoraf ca. 19 ha er dyrkbar. Ifølge ejendomsmægleren blev den dyrkbare del af jorden værdiansat til ca. 125.000 kr. pr. ha. Kopi af e-mail fra ejendomsmægler [person6] fra [virksomhed2] fremlægges som bilag 21.

I Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse anføres det bl.a., at " ... driftsjorden ligger i tilknytning til købers egen driftsjord'. Dette er imidlertid kun korrekt for så vidt angår ca. 1/3 af driftsjorden, idet den øvrige driftsjord er adskilt fra købers driftsjord af å-dalen. Som bilag 22 fremlægges oversigtskort med markering af de tilhørende jordarealer for både [adresse1], [adresse3] samt [adresse2] (købers ejendom).

Skatteankestyrelsen anfører bl.a. videre, at "Det er oplyst at køber har erhvervet ejendommen for at anvende driftsjorden til landbrug og den øvrige jord til afgræsning af kreaturer ... ". Hertil bemærkes, at det alene er ca. 1/3 af "den øvrige jord", der kan anvendes til afgræsning, de øvrige 2/3 er vådområder langs åen, engområder og krat/skovområder langs ådalen. Skovområderne er beliggende på skrænterne ned mod ådalen, hvilket betyder, at selv om de har stor rekreativ værdi, har skovområderne kun begrænset kommerciel værdi til egentlig skovdrift på grund af de vanskelige adgangsforhold. De 2/3 af "den øvrige jord" har derfor ingen værdi for landbrugsdriften.

Endelig skal det også fremhæves, at der ikke er nogen større svine- eller kvægbesætninger i området, hvorfor der ikke er efterspørgsel efter jord til udbringning af gylle.

Driftsbygningerne blev som bekendt værdiansat til 50.000 kr. I den forbindelse skal det fremhæves, at køber udtrykkeligt gjorde opmærksom på, at han var særligt interesseret i værdiansættelsen af driftsbygningerne, da de var afskrivningsberettiget.

ANBRINGENDER

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende, at den mellem parterne aftalte fordeling af den samlede overdragelsessum på de enkelte aktiver skal lægges til grund i skattemæssig henseende, idet de aftalte overdragelsessummer for de enkelte aktiver ligger inden for den skønsmargin, der nødvendigvis vil være til stede ved værdiansættelsen af en landbrugsejendom som den omhandlede.

Videre gøres det gældende, at køber og sælger ved handlen havde modstående interesser, hvorfor der ikke er grundlag for at anfægte den mellem parterne aftalte værdifordeling.

Lovgrundlaget i forhold til fordeling af salgssummen på flere aktiver i forbindelse med en samlet overdragelse findes i afskrivningslovens § 45, stk. 2, som har følgende ordlyd:

"Ved salg af aktiver omfattet af denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdrage/sen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler, bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foretages fordelingen under et og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv. Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver."

Ifølge afskrivningslovens § 45, stk. 3, er den samlede kontantomregnede salgssum samt den fordeling på aktiverne, som parterne har aftalt, undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse.

Afskrivningslovens § 45 blev indsat ved lov nr. 433 af den 26. juni 1998. I bemærkningerne til lovforslaget, gengivet i Folketingstidende 1997/98, tillæg A, spalte 70ff, anføres blandt andet følgende om bestemmelsen i afskrivningslovens § 45, stk. 2:

"I en del tilfælde vil parterne i overdragelsesaftalen have taget stilling til, hvorledes købesummen skal fordeles på de enkelte aktiver. Denne aftalte fordeling af købesummen på de enkelte aktiver skal som udgangspunkt - ligesom i dag - lægges til grund af skattemyndighederne, medmindre den aftalte fordeling åbenbart ikke svarer til de faktiske værdier. Da parterne normalt har modstående interesser- idet sælger ønsker at minimere genvundne afskrivninger, medens køber ønsker et så højt afskrivningsgrundlag som muligt - må de aftalte overdragelsessummer for de enkelte aktiver som udgangspunkt antages at svare til de faktiske handelsværdier. Den konkrete fordeling af en overdragelsessum på de enkelte aktiver, som en sælger og en køber har aftalt, må som udgangspunkt derfor være udtryk for handelsværdien.

...

I tilfælde, hvor den skatteansættende myndighed finder, at den af parterne aftalte fordeling på aktiverne ikke svarer til de faktiske værdier, vil den skatteansættende myndighed - ligesom i dag - kunne tilsidesætte fordelingen, når det er åbenbart, at den af parterne aftalte fordeling ikke svarer til de faktiske handelsværdier."

Ved lov nr. 958 af den 20. december 1999 - justering af pinsepakken m.m. – blev der blandt andet foretaget ændringer i afskrivningslovens § 45.

I forbindelse med den ovenfor omtalte lovændring blev afskrivningslovens § 45, stk. 2-4, ophævet, og i stedet blev der affattet nye stk. 2-6. De dele af de gældende regelsæt, der fortsat skulle finde anvendelse, indgik i affattelsen af de nye bestemmelser.

For så vidt angår kravet om fordeling og kontantomregning, anføres blandt andet følgende i bemærkningerne:

"Følgegruppen har således peget på, at skattemyndighederne også skal kunne tilsidesætte parternes fordeling, hvis fordelingen efter skattemyndighedernes opfattelse ikke er korrekt.

Det foreslås derfor at ændre affattelsen af afskrivningsloven § 45, stk. 2. Der er ikke hermed tilsigtet en ændring af gældende praksis. Det fremgår således af bemærkningerne til den nye afskrivningslov (lovforslag nr. L 102, folketingsåret 1997-98 (2. samling)), at i tilfælde, hvor den skatteansættende myndighed finder, at parternes aftalte fordeling på aktiverne ikke svarer til de faktiske værdier, vil den skatteansættende myndighed – ligesom i dag - kunne tilsidesætte fordelingen, når det er åbenbart, at parternes fordeling ikke svarer til de faktiske handelsværdier.

Skattemyndigheden forventes dog kun at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert,..

Hvor parterne har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den af parterne aftalte overdragelsessum samt fordeling på de overdragne skatterelevante aktiver til grund."

Til støtte for de nedlagte påstande skal der endvidere henvises til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit C. C.2.4.1.3.2 "Fordeling af anskaffelsessummer og afståelsessummer".

I dette afsnit i Den juridiske vejledning anføres det bl.a., at det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum som den fordeling på aktiverne, som parterne efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse. I umiddelbar forlængelse heraf anføres det videre:

"Parterne har oftest modstående interesser. Sælgeren ønsker at blive beskattet mindst muligt af genvundne afskrivninger, mens køberen ønsker at få et så højt afskrivningsgrundlag som muligt.

På dette grundlag vil parternes aftale om overdragelsessummens størrelse normalt kunne anses for at svare til den faktiske handelsværdi. Fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver, som sælgeren og køberen har aftalt, er derfor som udgangspunkt udtryk for handelsværdien."

Ovenstående synspunkt kommer ligeledes til udtryk i "Lærebog om Indkomstskat", 16. udg., 2015, af [person7] m.fl., kapitel 21, side 650, i afsnittet med overskriften "Fordeling af afståelses- og anskaffelsessum ved samlet afhændelse af flere aktiver", hvor blandt andet følgende anføres:

"Hvis parterne har foretaget en fordeling som foreskrevet og ikke har interessefællesskab, må det antages, at skattemyndighederne kun undtagelsesvis vil tilsidesætte parternes skøn over værdien af de enkelte aktiver ... En objektiv markedsværdi, der er mere pålidelig end den handelsværdi, der er et resultat af forhandlinger mellem parter med modstående interesse, eksisterer kun yderst sjældent."

På baggrund af ovenstående gennemgang kan det sammenfattende konkluderes, at bestemmelsen i afskrivningslovens § 45, stk. 3, giver de skatteansættende myndigheder adgang til at korrigere den værdiansættelse, som parterne har aftalt, såfremt parternes fordeling ikke kan anses at være en korrekt ansættelse af handelsværdien af de overdragne aktiver. Den skatteansættende myndighed har i disse tilfælde adgang til at foretage prøvelse af såvel den samlede overdragelsessum som fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver.

I bemærkningerne til lovforslaget fremhæves det imidlertid, at skattemyndighederne alene forventes at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er "åbenbart forkert."

Det gøres gældende, at den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen på de enkelte aktiver ligger inden for den margin, der nødvendigvis vil være ved værdiansættelse af fast ejendom af denne type, hvorfor der ikke er grundlag for at foretage en korrektion af parternes aftalte fordeling.

Særligt i forhold til jordprisen bemærkes, at der er behørigt sondret mellem den regulære dyrkbare landbrugsjord, som er fastsat til en højere ha-pris end de ikke dyrkbare arealer, der er fastsat til en tilsvarende lavere ha-pris. En overførsel af yderligere 973.800 kr. til jorden vil betyde, at jorden bliver værdiansat til en urealistisk høj pris for området. Til støtte herfor skal der henvises til prisfastsættelsen af [adresse3], [by1], beliggende kun 900 meter fra [adresse1].

Den dyrkbare del af jorden til denne ejendom blev værdiansat til ca. 125.000 kr. pr. ha, hvilket bekræfter, at den pris der blev aftalt ved overdragelsen af [adresse1] på 150.000 kr./ha for dyrkbar landbrugsjord er i den høje ende for priser i lokalområdet i 2013.

Som anført ovenfor under "sagsfremstilling", er der ingen større svine- eller kvægbesætninger i området, hvorfor der ikke er efterspørgsel efter jord til udbringning af gylle. Det er således en udokumenteret påstand fra Skatteankestyrelsens side, når det anføres, at der var og er efterspørgsel efter driftsjord i området, jf. styrelsens forslag til afgørelse side 10, sidste afsnit.

En forhøjelse af jordprisen vil samtidig også betyde, at stuehuset bliver ansat til en værdi langt under den reelle handelsværdi, idet der herved ikke vil blive taget højde for den historiske ejendoms kvaliteter m.v.

Sammenfattende gøres det gældende, at den mellem [person5] og boet aftalte værdiansættelse for de enkelte aktiver i form af stuehus, driftsbygninger og jord skal lægges til grund i skattemæssig henseende, idet der er tale om en værdiansættelse, der er et resultat af forhandlinger imellem parter med modstående interesser, hvorfor denne ikke kan tilsidesættes. Videre gøres det sammenfattende gældende, at de mellem parterne fastsatte værdier for de nævnte aktiver ligger inden for den skønsmargin, der nødvendigvis vil være ved værdiansættelse af fast ejendom.”

Boets repræsentant har den 8. november 2017 fremsat følgende bemærkninger til SKATs bemærkninger af 25. oktober 2017:

I forlængelse af SKATs bemærkninger til det supplerende indlæg skal vi hermed vende tilbage med vores bemærkninger hertil.

SKAT anfører bl.a., at stuehuset ikke har været beboet siden 2013. Hertil bemærkes, at [person1] døde den 7. maj 2013, hvorefter arvingerne (afdødes børn [person8] og [person2]) straks gik i gang med at undersøge mulighederne for salg af ejendommen. Som det fremgår af bilag 17 og 18, var [person5] interesseret i ejendommen, herunder tillige stuehuset, der skulle anvendes som aftægtsbolig for svigerforældrene efter en påtænkt renovering af stuehuset.

At stuehuset ikke har været beboet i perioden efter [person1]s død i maj 2013 siger således intet om, at køber ikke skulle være interesseret i stuehuset. Tværtimod fremgår det direkte af den fremlagte mailkorrespondance (bilag 17 og 18), at køber var interesseret i stuehuset, jf. følgende uddrag fra mail af den 1. juli 2013 fra køber til [person2]:

"Såvel mine svigerforældre som [person4] og jeg var meget positive efter vores besøg. Husets ånd og de smukke omgivelser taler for sig selv. Facit er, at mine svigerforældre fortsat er indstillede på at lave en løsning med mig, hvor de efter mit eventuelle køb af møllen lejer stuehuset som bolig for dem selv. Som du selv er opmærksom på, så forestår der en del arbejde med at sætte huset og udbygningerne i stand. Det arbejde vil min svigerfar i givet fald involvere sig i, og det vil helt sikkert blive gjort med respekt for huset, som har mange fine detaljer."

Videre skal der henvises til mail af den 22. september 2013 fra køber til [person2] (bilag 18), hvor der bl.a. anføres følgende:

"Som nævnt skal [...] bevares samlet, ellers var der ingen mening i købet. Jeg vil så snart som muligt sætte en arkitekt til at gennemgå huset, så jeg kan få overblik over, hvad der skal laves, og hvad det vil koste. Det er mit ønske at bevare stuehuset og den helt særlige atmosfære og ånd det har, hvis det er økonomisk og teknisk forsvarligt.

Jeg tror, jeg tidligere har nævnt for [person2], at mine svigerforældre var begyndt at søge efter alternative boliger i [by1], men efter at det nu er faldet på plads mellem jer og mig, har de igen genoplivet drømmen om at istandsætte [...] som bolig for dem selv. Det er en unik mulighed."

Det fremgår således direkte af korrespondancen mellem køber og sælger, at køber var interesseret i at bevare stuehuset efter en gennemgribende renovering.

For købers vedkommende skete der imidlertid det ganske uventede, at hans kun 70-årige far, [person9], pludselig døde i september 2013. Som bilag 23 fremlægges kopi af artikel fra [avis1] med overskriften "[person9] døde [...]".

Købers interesse i at istandsætte en oplagt aftægtsbolig blev dermed ændret fra den ene dag til den anden.

Faktum er imidlertid, at på salgstidspunktet havde køber og sælger modstridende interesser i relation til fordelingen af købesummen. Køber var således både interesseret i jorden, driftsbygningerne og stuehuset.

Særligt i relation til jorden bemærkes, at jordpriserne i det pågældende område naturligvis er af betydning, når det skal vurderes, om der er handlet til markedsprisen. Det bestrides således på det kraftigste, når SKAT anfører, at det ikke er retvisende at diskutere jordpriser i området, og det fastholdes i den forbindelse, at overførsel af yderligere 973.800 kr. til jorden vil betyde, at jorden bliver værdiansat til en urealistisk høj pris for området. Det bemærkes videre, at hovedparten af [adresse4]'s agerjord (den nordlige del) ikke ligger i direkte tilknytning til købers agerjord, i modsætning til den anden ejendom, som køber erhvervede i 2013 ([adresse3], [by1]). Adgangen til den nordlige del af agerjorden til [adresse4] er faktisk ret vanskelig fra købers ejendom, dels fordi broen over [...] er ret smal, hvilket betyder, at større landbrugsmaskiner ikke kan køre over broen, dels fordi der er gennemkørsel forbudt for lastbiler og tunge køretøjer for vejen igennem [adresse4]. Køber er derfor nødsaget til at køre en ret stor omvej med store landbrugsmaskiner for at dyrke den nordlige del af agerjorden på [adresse4].

Selvom stuehuset ikke længere eksisterer i dag, er det fortsat vores opfattelse, at det er særdeles relevant med et syn og skøn. Stuehusets stand og indretning kan dokumenteres med billeder, og selve beliggenheden, omgivelserne m.v. vil selvsagt fortsat kunne besigtiges.

Det fastholdes, at den af SKAT foretagne værdiansættelse af ejendommen baseret på den offentlige vurdering samt på en besigtigelse "udefra" ikke uden nærmere prøvelse kan lægges til grund i forhold til fastsættelsen af værdien af henholdsvis jorden, driftsbygningerne og stuehuset. Der skal i den forbindelse henvises til bogen "Syn og skøn i skattesager'', 4. udgave af Poul Bastrup og Grete Due, side 26, hvor det bl.a. anføres, at syn og skøn i princippet kan afholdes i alle sager, der indeholder et skønselement. I kapitel 4 i nævnte bog er der foretaget en nærmere gennemgang af "Sager der ikke kan afholdes syn og skøn i". I det nævnte afsnit anføres intet om sager som nærværende.

Videre skal der henvises til bogen "Syn og skøn", 4. udgave af Erik Hørlyck, hvor han på side 20 bl.a. anfører følgende: " ... i retspraksis udmeldes ofte syn og skøn, selv om der ikke kan foretages besigtige/se af nogen konkret genstand eller ejendom, f eks. fordi denne ikke længere eksisterer, ... "

Resultatet af et syn og skøn vil således i allerhøjeste grad være relevant for nærværende sag.”

Boets repræsentant har i supplerende indlæg af 4. juli 2018 sammen med skønserklæring blandt andet fremsat følgende bemærkninger:

”På baggrund af den foreliggende skønsrapport af den 14. juni 2018 gøres det gældende, at den mellem køber og sælger aftalte fordeling af overdragelsessummen i forbindelse med salget af landbrugsejendommen beliggende [adresse1], [by1], i 2013, er korrekt og skal lægges til grund i skattemæssig henseende.

Parterne har således fastsat stuehusets værdi til 2.273.800 kr., mens skønsmanden har vurderet stuehusets værdi til 2.300.000 kr. Der er således alene en forskel på 26.200 kr. mellem parternes værdiansættelse og den af skønsmanden fastsatte værdi for stuehuset. Der er tale om en forskel, der er så ubetydelig, at der ikke bør foretages en korrektion af den aftalte fordeling af købesummen.

SKATs skønnede værdi af stuehuset på 1,3 mio. kr. er derimod meget langt fra både parternes og skønsmandens værdiansættelse og kan på ingen måde anses for værende retvisende.”

Landsskatterettens afgørelse

Klage over SKATs sagsbehandling:

Boets indsigelse vedrørende SKATs besigtigelse af ejendommen fra offentlig vej må forstås som en kritik af SKATs sagsbehandling.

Landsskatteretten kan ikke behandle klager over eller kritik af SKATs sagsbehandling, medmindre der er begået fejl, der har betydning for gyldigheden eller udfaldet af den afgørelse, der er truffet. Efter det oplyste er der ikke grundlag for at antage, at SKAT har begået en sådan fejl.

Indsigelser over SKATs sagsbehandling, der ikke har betydning for gyldigheden af den trufne afgørelse, skal indgives til Administrations- og Servicestyrelsen. Der henvises herved til Skatteforvaltningens meddelelse, som er offentliggjort under SKM2018.349.SKTST på www.SKAT.dk. Det fremgår heraf, at indsigelser skal rettes til Administrations- og Servicestyrelsen, [adresse5], [by4] eller mailboks [...@...dk].

Fordeling af afståelsessummen:

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, skal den del af fortjenesten der vedrører stuehuset eller ejerboligen ikke beskattes. Det er en betingelse for skattefritagelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 33, stk. 1. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig, herunder stuehus. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Såvel den samlede kontante omregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver, som parterne i henhold til § 4, stk. 5, har aftalt ved ejendomsoverdragelsen, er undergivet SKATs prøvelse. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Henset til skønsmandens skønnede fordeling af afståelsessummen på driftsjord, den øvrige jord og stuehuset finder Landsskatteretten ikke grundlag for at anse den aftalte fordeling for at være åbenbart forkert. Der er lagt vægt på, at de skønnede værdier kun i mindre grad afviger fra den aftalte fordeling, og at skønsmanden har vurderet, at der ikke er et misforhold mellem den aftalte fordeling og det udøvede skøn. Der er tillige lagt vægt på, at ejendommen ifølge skønserklæringen skal betragtes som en liebhaverejendom, hvor navnlig stuehuset anses for at have betydning for ejendommens værdi. Endvidere finder Landsskatteretten ikke, at der er grundlag for at anse den fordelte værdi til driftsbygningerne for at være åbenbart forkert.

Den aftalte fordeling kan herefter lægges til grund i skattemæssig henseende, hvorfor Landsskatteretten nedsætter boets skattepligtige indkomst med 981.193 kr.